I 20 errori più comuni quando si compra casa

Acquistare casa è una delle decisioni più importanti e probabilmente il principale investimento nella vita della maggior parte degli italiani e, ciononostante, si commettono con molta frequenza gli stessi errori. Comprare casa significa fare un grande sforzo economico e a volte, ci si impegna per buona parte della vita.
Dopo anni di crisi, il mercato immobiliare sta riprendendo fiato. Gli ultimi dati parlano infatti di una ripresa delle compravendite e anche le banche hanno ricominciato ad erogare. Questo unito a tassi ai minimi storici, possono rendere questo proprio il momento giusto per avventurarsi nell'acquisto di una casa.
Scopri con idealista cosa controllare per evitare errori micidiali:
1. In genere non si fanno bene i conti. In Italia, secondo vari studi internazionali, non abbiamo cultura finanziaria. L'acquisto di una casa è l'investimento più grande per molti italiani, eppure non abbiamo preparazione finanziaria adeguata per affrontarla.
2. Molti dimenticano che al prezzo dell'immobile bisogna aggiungere circa un 10% per le spese. Oltre all'iva (se la casa è nuova) o l'imposta di registro (se la casa è di seconda mano) ci sono le imposte catastali. Senza dimenticare l'eventuale caparra, che, sebbene si recuperi (non scendiamo qui nei problemi che si creano quando non si recupera), è pur sempre un esborso non di poco conto.

3. Non si fanno i conti sul mutuo, che comporta anche spese e imposte. L'imposta ipotecaria vale in genere il 2% dell'importo del mutuo, senza dimenticare che molte banche vogliono un'assicurazione sul mutuo, che serve per cautelarsi contro i rischi come la perdita del posto di lavoro o il decesso del contraente. È utile, ma costa, e non poco.
4. Imposte e spese extra. L'acquirente dimentica che essere proprietari di una casa significa pagare delle spese condominiali tutti i mesi ed altri extra che possono far lievitare notevolmente il prezzo. Le case hanno bisogno di manutenzione, per non parlare delle spese comuni (facciata, antenna, ascensore, ecc.). Nel caso poi di una casa indipendente le spese sono ancora più elevate.
5. Soldi per mobili e imprevisti. Quando si fa (o si dovrebbe fare...) un bilancio preventivo, non si aggiungono le spese per i mobili e non si calcola un fondo extra per gli imprevisti che non hanno direttamente a che vedere con la casa, ma che possono mandare in crisi un bilancio familiare (come la rottura della macchina due mesi dopo aver comprato casa).
6. Non richiedere un rapporto sulla tassazione dell'immobile. Il 99% delle persone che compra casa non si informa in anticipo sulle tasse da pagare.
7. Non fare i conti con l'Euribor nei casi di un'ipoteca a tasso variabile. Se l'Euribor è ai minimi, bisogna farsi i conti anche per quando sarà ai massimi.
8. Chiedere un mutuo con lunghe scadenze. Oltre i 25 anni non conviene comprare: calcolando tutti gli interessi la casa diventa troppo cara.
9. Fare debiti al di sopra del 30% delle proprie entrate. La Banca d'Italia consiglia che la quota del mutuo, sommata al resto dei debiti (la rata della macchina, carta di credito, prestiti personali) non sfori il 35-40% del reddito dei titolari del mutuo.
10. Chiedere garanzie a genitori, amici o parenti. Chi decide di comprare una casa dovrebbe assumersi le proprie responsabilità. Se la situazione si complica trascinerai altre persone nei tuoi problemi. Se in questo momento non puoi permetterti la casa, non comprartela.
11. Spesso chi compra perde il senso di cosa significa caro o economico. Bisogna cercare informazioni statistiche e confrontare i prezzi di mercato. Si possono reperire informazioni in molti modi, dall'agenzia del territorio ai rapporti della banca d'Italia, ma anche attraverso i portali immobiliari.
12. Molti comprano casa pensando che i prezzi aumentino sempre. Le ultime esperienze ci hanno insegnato che le case non aumentano sempre di valore, ma sembra che non tutti lo vogliano capire.
13. Non dare ascolto alle agenzie. In questo momento si può risparmiare attraverso un'agenzia. Negoziare si può e gli agenti lo sanno bene. Per questo possono avere più margine nel far scendere il prezzo e convincere il venditore a sconti sostanziosi.
14. Non negoziare il prezzo fino in fondo. Molti potenziali acquirenti scartano alcuni immobili perché pensano di non poter trattare sul prezzo. Prepararsi a contrattare e avere sempre a disposizione una controfferta, ma sempre dopo essersi fatti i conti. Un'altro errore è quello di accettare un prezzo a metà trattatvia per paura di perdere la casa. Se il vostro budget sono 180mila euro, per esempio, non vi muovete da lì. Se non bastano, non è la casa per voi.
15. Lasciarsi trasportare a livello emotivo. A volte comprare casa è una decisione più emotiva che razionale e l'acquisto risulta poi sbagliato. Se vi sentite stanchi o demotivati dopo mesi di ricerca, sarà più facile decidere male.
Prendetevi un tempo di riflessione.
16. Pensare che i prezzi non scenderanno e quindi precipitarsi. Non ci sono ancora dati evidenti che parlino di una ripresa dei prezzi generalizzata, ma solo alcuni dati parziali che confermano che certe zone hanno tenuto. Se il centro di Milano o Roma sono aumentati, non è detto che succeda lo stesso in periferia.
17. Speculare sulla casa. La casa dev'essere un bene d'uso. Se la compriamo per viverci è un problema relativo, dato che, per lo meno, risolve il problema dell'abitazione. Ma se la compriamo per speculare e poi le cose vanno male avremo distrutto le nostre finanze per molti anni.
18. Non considerare se vale la pena vivere in affitto. In Italia la cultura della proprietà è molto radicata. Vivere in affitto è invece un'opzione che molti neppure considerano. Fatevi i conti e pensate alle possibilità che dà l'affitto, come una maggiore facilità nel cambiar lavoro e cambiare città. Se la differenza economica tra la proprietà e l'affitto è importante, con i risparmi ci si può fare un fondo pensione.
19. Comprare una casa non è come comprare una macchina. È una decisione che può avere delle ricadute sui prossimi trenta anni, un lasso di tempo in cui può succedere di tutto: nascite, morti, divorzi, opportunità di lavoro in altri stati o in altre città.
20. Non consultare il notaio prima della firma di atti importanti come proposte di acquisto e preliminari di vendita. Per esempio, non tutti sanno che i beni provenienti da donazione sono soggetti all'azione di revoca da parte di eventuali eredi defraudati dei loro diritti. Per questo motivo molte banche non concedono un mutuo per l'acquisto di un immobile proveniente da donazione. In questo come in altri casi il parere di un esperto può prevenire da eventuali brutte sorprese.

Fonte : "Idealista"

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Accessione immobiliare, importante sentenza della Cassazione

In base al cosiddetto istituto dell'accessione, il proprietario di un suolo lo è automaticamente anche della costruzione su di esso realizzata. Ma cosa succede nel caso in cui il terreno sia in comproprietà e a costruire l'immobile sia solo uno dei comproprietari? A svelare l'arcano è stata la Cassazione con la sentenza 3873/2018.
Nel caso preso in esame, una società e un privato avevano chiesto lo scioglimento della comunione dei beni. Il privato sosteneva, però, che nella liquidazione della sua quota dovesse essere conteggiato anche l'edificio realizzato dalla società. Quest'ultima si oppeneva adducendo che era stata solo questa ad aver curato la costruzione dell'immobile.
La Cassazione ha dato ragione al privato proprio sulla base del principio di accessione, per cui tutti i comproprietari del terreno diventano proprietari della costruzione nel rispetto delle quote spettanti a ciascuno. In particolare la Suprema Corte ha stabilito che "ammettere che i comproprietari non costruttori possano perdere la proprietà della cosa comune per il sol fatto dell’iniziativa di un altro comproprietario, darebbe luogo a una sorta di espropriazione della proprietà privata in assenza di un interesse generale e senza indennizzo”.
Questo non toglie che le diverse parti possano giungere a un diverso accordo che preveda che solo uno dei comproprietari del terreno diventi proprietario della costruzione.

Fonte : " Idealista"

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Vizi occulti di un immobile vecchio, qual è la responsabilità del venditore?

Quali responsabilità possono essere addebitate al venditore di un vecchio immobile in relazione a vizi strutturali del medesimo?
L'acquirente che solamente dopo essere entrato in possesso del bene si accorge di vizi che comportano la necessità di effettuare lavori corposi, può domandare la riduzione del prezzo?
La non immediata percettibilità del vizio è tale da farlo considerare occulto?
Sono questi, nella sostanza, gli interrogativi ai quali la Corte di Cassazione ha dato risposta con la sentenza n. 3348 pubblicata mediante deposito in cancelleria il 12 febbraio 2018
Vizio redibitorio
L'art. 1490 del codice civile contiene disposizioni in merito alla garanzia per vizi della cosa venduta.
La norma specifica che il venditore deve garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata ovvero ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Il successivo art. 1491 enuclea i casi in cui la garanzia è da ritenersi esclusa, ovvero:

• se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa;
• nel caso di vizi facilmente riconoscibili, salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
  

Un passo indietro, doveroso, per completezza: il secondo comma dell'art. 1490 del codice civile precisa che il patto con quale la garanzia è esclusa o limitata non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.
Si tratta della garanzia che dottrina e giurisprudenza hanno qualificato come garanzia contro i vizi redibitori.
La Corte di Cassazione ha affermato che «il vizio redibitorio riguarda le imperfezioni e i difetti inerenti al processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa medesima» (così Cass. 13 gennaio 1997 n. 244).
L'art. 1495 c.c. - dedicato a termini e condizioni dell'azione di garanzia- specifica che chi acquista decade dal diritto alla garanzia, qualora non abbia denunziato i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo:

• diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge;
• riconoscimento del vizio da parte del venditore;
• occultamento del medesimo.
  

L'azione di garanzia, chiosa il terzo comma della norma, si prescrive in un anno dalla consegna.
Conoscibilità del vizio
Si diceva che la garanzia è esclusa quando il vizio è facilmente conoscibile.
Quando un vizio può considerarsi tale?
Nella fattispecie oggetto del contenzioso risolto dalla sentenza n. 3348, il compratore aveva intentato causa contro i venditori di un immobile, poiché egli aveva scoperto la necessità di intervenire sul solaio (con opere di rifacimento) solamente dopo l'immissione in possesso.
Insomma per lui e per la Corte d'appello che gli aveva dato ragione, il vizio lamentato e tempestivamente denunciato era occulto e come tale faceva sì che avesse diritto ad una diminuzione del prezzo pattuito.
Parti venditrici non ci stavano e proponevano ricorso per Cassazione: in pratica per queste a determinare la natura occulta del vizio non può bastare il fatto che lo stesso non sia immediatamente percepibile. Conta anche il contesto.
Come dire: in una casa vecchia e non ben tenuta, ci si può attendere che ci sia qualcosa che non vada anche se la tale cosa non sia immediatamente visibile: qualcosa che può anche essere lo stato di conservazione del solaio.
Gli ermellini gli davano ragione. Si legge in sentenza che «appare ragionevole ritenere che l'acquisto di un bene di vetusta costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante e che, anzi, ne porti i segni, resi evidenti dal modo d'essere del bene stesso, trattandosi di una costruzione (opera quanto mai sensibile all'usura del tempo per più note ragioni: la sua diuturna esposizione alle intemperie e ai movimenti tellurici, la sua struttura costituita da materiali compositi e degradabili, la presenza d'impianti tecnologici altamente logorabili, la sua destinazione alla sopportazione di carichi continuati, le tecniche in uso al tempo della sua messa in opera), possa far ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche importanti, che lo affettino.» (Cass. 12 febbraio 2018 n. 3348).
Insomma se compro una casa vecchia non posso lamentarmi dei normali problemi connessi alla remota costruzione dell'immobile.
Contenuto del contratto e conseguenze per vizi scoperti successivamente
C'è un "però" rispetto a questa impostazione di carattere generale; questo "però" è rappresentato dalle dichiarazioni della parte venditrice.
Lo s'è detto in precedenza, infatti, che la garanzia è dovuta anche per i vizi riconoscibili (cioè quelli non palesi ma riscontrabili utilizzando l'ordinaria diligenza) qualora il venditore abbia dichiarato che la cosa sia esente da vizi.
In tal caso, pertanto, questa dichiarazione ha uno stringente valore di affidamento che consente al compratore di non doversi periziare nell'andare a fondo nella valutazione dello stato delle cose.
La sentenza n. 3348, infine, lascia intendere che la semplice garanzia di immediata abitabilità non è in questo caso di per sé idonea a far considerare superati gli accertamenti fattuali in merito alla conoscibilità del vizio.
Come dire: un conto è che il venditore abbia dichiarato che l'immobile è libero e abitabile da subito, altro che abbia specificato che lo stesso è esente da vizi.

Fonte : "Idealista"

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Decreto di trasferimento, tutto quello che devi sapere.

Avere una visione chiara della terminologia usata durante una compravendita immobiliare ti permette di comprendere a fondo i contenuti della trattativa. Per questo nell’articolo di oggi voglio darti tutte le informazioni necessarie per capire cosa s’intende con il termine decreto di trasferimento, come si ottiene e quali sono le differenze con un normale rogito.

Che cos’è il decreto di trasferimento?

Secondo il nostro codice civile, il decreto di trasferimento è il:
“provvedimento del Giudice dell’Esecuzione mediante il quale il diritto reale è trasmesso dal debitore esecutato che lo possiede, all’aggiudicatario definitivo che così ne diviene il nuovo proprietario“.
Tradotto in termini non giuridici, il decreto di trasferimento è quell’atto che attesta il passaggio di proprietà dopo l’acquisto di un immobile tramite un‘asta giudiziaria. Attraverso la firma del decreto di trasferimento il giudice dell’esecuzione delibera la cessione del bene espropriato all’aggiudicatario dell’asta e dà il via libera alla cancellazione di tutti i pignoramenti e le ipoteche che sono state avviate nella fase iniziale dell’esproprio, perché l’ormai ex-proprietario aveva dei debiti che non ha onorato e dunque i creditori si sono rivalsi sul bene.
Però non sempre aggiudicarsi un’asta immobiliare significa ottenere la firma del decreto di trasferimento. Esistono casi in cui il giudice dell’esecuzione può non firmare tale provvedimento e dunque bloccare la vendita; questo avviene quando si ritiene che il prezzo d’acquisto sia troppo basso, infatti il codice civile attesta che:
“il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto”.
Se questo accade, la nostra offerta verrà annullata e l’asta verrà riaperta con un prezzo dell’immobile sicuramente maggiore a fronte di nuove valutazioni.

Come si ottiene il decreto di trasferimento?

Come abbiamo già visto la prassi per ottenere il decreto di trasferimento richiede che vengano rispettati determinati passaggi, nell’ordine:

1. l’acquirente che partecipa e si aggiudica l’asta giudiziaria salda nei termini stabiliti la somma rimanente oltre a quella versata come caparra
2. dopo un periodo di tempo, che varia da un paio di settimane fino a 3 mesi, il giudice dell’esecuzione se ritiene la vendita idonea firma il decreto di trasferimento
3. avuta conferma della firma da parte del giudice, bisognerà ritirare il decreto nell’apposito tribunale.
   

Questi sono i tre step basilari per ottenere tale provvedimento, ma anche con un decreto di trasferimento firmato c’è il rischio che l’immobile continui ad essere occupato dal vecchio proprietario o da altri inquilini senza che questi ne abbiano più alcun diritto. In tal senso consiglio sempre di verificare se l’immobile è occupato prima dell’acquisto all’asta, e a che titolo. In caso affermativo bisognerà recarsi da un ufficiale giudiziario, per ottenere il possesso. Se prima bisognava rivolgersi al giudice ed attendere ancora, negli ultimi tempi direttamente nel decreto di trasferimento si specifica che:
“il decreto contiene altresì l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto”.
Come abbiamo visto il decreto di trasferimento permette la cancellazione dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, che sono a carico del nuovo proprietario, e che sarebbero un ulteriore costo da sommare a tutta l’operazione d’acquisto e quindi da considerare ancor prima di procedere con il presunto affare. In tal senso, per “pulire” definitivamente l’immobile da questi carichi se non s’intende investire altri capitali richiesti dalle cancellazioni, si può sempre attendere la prescrizione, anche se per essere sicuri al 100% è sempre meglio sostenere la spesa anche in caso di avvenuta prescrizione.
Come ultimo step bisogna che la vendita dell’immobile sia trascritta nei libri fondiari presso il comune di locazione dell’immobile. Infatti nel decreto di trasferimento troveremo anche la dicitura:
“esso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio“.
Tale procedura di norma viene svolta dal delegato alla vendita che ha seguito l’intera operazione, ma ricordati di farti consegnare sempre una copia dell’avvenuta trascrizione.

Decreto di trasferimento e rogito: quali sono le differenze?

In sostanza, cambiano i soggetti coinvolti. Nel decreto di trasferimento abbiamo un giudice, un acquirente e l’esecutato; nel rogito invece avremo due soggetti privati che, davanti ad un notaio, provvederanno alla stesura e firma dell’atto giuridico.

Fonte : " Linkedin "

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Trascrizione contratto preliminare di compravendita, quali sono i vantaggi

Firmando il contratto preliminare l’acquirente si impegna ad acquistare e il proprietario a vendere. Solo con la firma del rogito notarile chi compra entra in possesso dell’immobile, è in questo momento che avviene il trasferimento della proprietà della casa.
Il primo passo di una compravendita, dunque, è il compromesso, che viene redatto su una scrittura privata. Ma cosa succede se si decide di trascrivere il contratto preliminare nei pubblici registri immobiliari?
La trascrizione del contratto di compravendita – che non è un obbligo, ma una facoltà posta a tutela dell’acquirente – consente all’acquirente di contrapporre il proprio atto di acquisto a eventuali terzi, che possono essere i creditori del venditore oppure altri soggetti a cui il venditore ha ceduto lo stesso immobile. La trascrizione serve anche per cautelare l’immobile acquistato da pignoramenti o ipoteche che eventuali creditori del venditore potrebbero trascrivere prima del rogito e che, se così fosse, sarebbero opponibili all’acquirente. Trascrivendo il preliminare ci si mette al riparo dalla possibilità di perdere il bene appena acquistato a seguito di tutti gli eventi successivi alla trascrizione stessa.
Che differenza c’è tra il preliminare trascritto e quello non trascritto? Il preliminare trascritto vince i pignoramenti anteriori e successivi alla trascrizione della vendita e successivi alla trascrizione del preliminare. Il preliminare non trascritto vince solo i pignoramenti successivi alla trascrizione della vendita.
Per procedere alla trascrizione del preliminare occorre che il compromesso sia stato stipulato con atto notarile o con scrittura privata autenticata. Sarà il notaio stesso a provvedere alla trascrizione del preliminare. In sede di registrazione è necessario pagare l’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro indipendentemente dal prezzo della compravendita.
Se al preliminare viene data attuazione con la stipula del contratto definitivo, gli effetti del contratto definitivo retroagiscono al momento della trascrizione del preliminare. Questo significa che è come se il contratto definitivo fosse stato stipulato alla data in cui è stato firmato il compromesso.
Affinché però si verifichi la retroattività del contratto definitivo alla stipula del preliminare, è necessario che anche il contratto definitivo venga trascritto entro un anno dalla data che le parti hanno fissato nel preliminare per la conclusione del definitivo, in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.

Fonte : "Idealista"

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Costo di registrazione di un contratto di locazione: chi, quanto e come deve pagare

Un contratto di locazione comporta dei doveri e ha dei costi. Ecco nel dettaglio cosa si deve fare una volta apposta la firma e quali sono le spese da affrontare.
Firmato il contratto di locazione, entro 30 giorni, il proprietario dell’immobile locato deve provvedere alla registrazione obbligatoria del contratto stesso presso l’Agenzia delle Entrate.
Il contratto di locazione può essere registrato recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilando l’apposito modello Rli, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti), incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Le imposte da pagare

Al momento della registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Tali imposte non sono dovute per la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in corso.

Calcolo imposta di registro

Per quanto riguarda l’imposta di registro, l’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato:

• fabbricati a uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
• fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo per la locazione effettuata da soggetti passivi Iva, 2% del canone negli altri casi;
• fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
• altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.
  

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.
Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. La registrazione del contratto è un obbligo del proprietario, mentre il pagamento dell’imposta di registro è un obbligo in solido tra proprietario e conduttore. Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro, ma se il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.
Per i contratti che durano più anni si può scegliere di pagare al momento della registrazione l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo) oppure di versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat) entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto. Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.
Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi, l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.
Per quanto riguarda l’imposta di bollo, per ogni copia da registrare, è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Come si pagano le imposte

Se la registrazione è richiesta in ufficio, l’imposta di registro è versata:

• con il modello F24 Elementi identificativi, che deve essere presentato dai soggetti titolari di partita Iva esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi online dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale; i soggetti non titolari di partita Iva possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali;
• richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio conto corrente, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente.
  

L’imposta di bollo è assolta mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici da acquistare in data non successiva a quella di stipula. In caso di pagamento dell’imposta di registro con richiesta di addebito è possibile assolvere con tale modalità anche l’imposta di bollo.
Se la registrazione è richiesta per via telematica, mediante i servizi telematici dell’Agenzia, il pagamento delle imposte, di registro e di bollo, è effettuato con addebito su c/c bancario o postale.

Fonte : "Idealista"

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Comodato d’uso a titolo gratuito di un immobile, di cosa si tratta e come funziona

Il contratto di comodato d’uso gratuito per un immobile consente di consegnare gratuitamente il bene in questione a terzi, con l’obbligo di restituirlo alla fine del periodo contrattuale. È un’opzione che può essere presa in considerazione dal genitore che voglia concedere a titolo gratuito al figlio un’abitazione.
Tramite il contratto di comodato d’uso gratuito, l’uso dell’immobile è concesso dal proprietario (comodante) a titolo gratuito al comodatario. Tale tipologia di contratto si differenzia dal contratto di affitto o locazione in quanto non prevede il pagamento di un corrispettivo ed è consigliabile nel caso in cui si voglia lasciare utilizzare a una persona un bene immobile senza che sia dovuto alcun canone.
Il contratto di comodato d’uso gratuito per un immobile è disciplinato dagli articoli 1803 e successivi del codice civile e prevede che il comodatario diventi titolare di un diritto personale di godimento dell’immobile senza avere alcun diritto di proprietà.
Il contratto può essere in forma scritta con registrazione all’Agenzia delle Entrate tramite il modello 69 e pagamento dell’imposta di registro pari a 200 euro con il modello F23, o in forma verbale. Ai fini fiscali, l’operazione non è soggetta al pagamento dell’Iva, il contratto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate e l’immobile oggetto dell’operazione deve essere denunciato nella dichiarazione dei redditi di chi concede l’immobile, per cui dal comodante, ovvero, dal proprietario.
Al momento della registrazione, vanno consegnate due copie del contratto con firma in originale: una copia verrà trattenuta dall’Agenzia delle Entrate, una verrà consegnata al proprietario mentre al comodatario sarà rilasciata una semplice fotocopia senza imposta di bollo. Per ogni 4 pagine di contratto, ogni 100 righe, va acquistata una marca da bollo da 16 euro. Qualora il contratto di comodato, sia a tempo determinato, questo può essere rinnovato, pagando ad ogni rinnovo l’imposta di registro pari a 200 euro, se invece contratto di comodato d’uso gratuito di un immobile è a tempo indeterminato, l’imposta di registro va pagata una sola volta.
Per quanto riguarda la tassazione degli immobili concessi in comodato uso gratuito a parenti, genitori-figli, sono state introdotte dalla legge di Stabilità 2016 diverse e importanti novità come ad esempio la riduzione Imu/Tasi pari al 50% dell’importo dovuto per il genitore o figlio che cede a titolo gratuito l’uso di un altro immobile al figlio o padre, a patto che il contratto sia regolarmente registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato. Lo stesso beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile non di lusso adibito a propria abitazione principale.
Nel dettaglio, lo sconto 50% Imu/Tasi per il comodato d’uso gratuito genitori figli – secondo quanto previsto dalla legge di Stabilità 2016 – è possibile a patto che:

• il contratto di comodato d’uso gratuito tra genitori e figli, o viceversa, sia regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
• il comodante possegga un solo immobile in Italia e che risieda e dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.
  

Lo stesso beneficio è riconosciuto anche quando il comodante oltre a possedere l’immobile concesso in comodato, possegga nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, fatta eccezione delle abitazioni di categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Fonte : "Idealista"

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Mutui al 100%, quali banche li offrono?

Ottenere un mutuo che copra il 100% del valore dell'immobile è un'impresa ardua, ma non impossibile. Alcune banche, infatti, dietro opportune garanzie, offrono questo tipo di finanziamenti. Vediamo quali sono le offerte attualmente disponibili sul mercato.

mutuo 100 prima casa 2018

Il classico mutuo fondario può essere acceso fino a un loan to value massimo dell'80%. Le banche chiedono una fideiussione a copertura del 20% mancante, che si traduce, in concreto, nella necessità di trovare un garante. Senza contare che i tassi applicati saranno comunque più alti rispetto a un mutuo con un valore più basso.

Mutuo 100% intesa san paolo

Si tratta di un finanziamento per i giovani fino a 35 anni di età, non a caso si chiama Mutuo Giovani. Si tratta di un piano di ammortamento fino a 40 anni dove sono molto più convenienti le prime rate, mentre a partire dai 10 anni, quando si comincia a rimborsare la quota capitale, aumenta la consistenza.

mutuo unicredit 100%

Sono disponibili per i giovani fino a 40 anni con l'attivazione del Fondo di Garanzia per i Mutui Prima Casa. Rivolto ai giovani e ai genitori single con figli minori, il fondo garantisce la possibilità di ottenere mutui al 100% per l'acquisto, ristrutturazione ed efficientamento energetico. Ammette prestiti fino a 250mila euro grazie alla garanzia del 50% sul capitale offerta da Consab.

Fonte "Idealista"

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Rapporti tra inquilino e proprietario, la ripartizione dei diritti e dei doveri

Quando si parla di affitto bisogna tener presente una precisa distinzione tra i diritti e i doveri dell’inquilino e quelli del proprietario di casa. Nel contratto stesso sono di norma elencate le condizioni sull’uso dell’immobile, sul pagamento dei canoni e del condominio, sulla partecipazione all’assemblea, sul rimborso delle spese di ordinaria e straordinaria amministrazione. Ma vediamo nel dettaglio alcuni aspetti legati alla locazione a uso abitativo.

Ritardo massimo entro cui pagare

Se il contratto di affitto non indica dopo quanti arretrati il locatore può avviare il procedimento, la legge stabilisce che la morosità anche di una sola mensilità può comportare lo sfratto. Il procedimento può essere avviato non prima di 20 giorni dalla scadenza del pagamento. Il ritardo massimo per pagare l’affitto, dunque, è di 20 giorni.
Ma la legge consente all’inquilino di pagare anche dopo la notifica della citazione per sfratto di morosità, fino all’udienza stessa davanti al giudice. L’inquilino può anche chiedere al giudice un rinvio con un termine non inferiore a 90 giorni per trovare il denaro ed estinguere il debito, chiudendo la procedura di sfratto. In tal caso dovrà anche pagare le spese. Nel caso in cui l’inquilino sia in mora con il pagamento del condominio, lo sfratto può avvenire solo se l’ammontare dell’inadempimento è superiore a due mensilità di canone.

Chi deve pagare le spese di condominio

Le spese di condominio sono dovute dal padrone di casa, ma questi può inserire nel contratto una clausola con cui le scarica sull’inquilino. L’obbligo dell’inquilino è quindi nei confronti del locatore e non dell’amministratore di condominio, il quale – in caso di mancato pagamento – potrà fare il decreto ingiuntivo solo al padrone di casa; quest’ultimo a sua volta potrà rivalersi poi contro il conduttore intimandogli lo sfratto se la morosità è pari ad almeno due mensilità di canone.
Il locatore non può scaricare sull’inquilino tutte le spese condominiali. Per legge “sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta”.
Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Spese di condominio a carico del proprietario di casa

Sono a carico del proprietario le spese per la costruzione di nuovi impianti (ad esempio costruzione della fognatura, l’installazione di un’antenna parabolica, l’installazione di un videocitofono, ecc); l’installazione dell’antenna condominiale. La spesa relativa all’assicurazione dell’edificio può essere divisa tra locatore e conduttore, ma in caso di mancata previsione ricade solo sul primo.

Le spese di manutenzione e riparazione dell’appartamento

Secondo quanto stabilito dal codice civile, le spese di riparazione straordinaria relative all’appartamento ricadono sul proprietario, mentre la piccola manutenzione è di competenza dell’inquilino. Si tratta delle spese che non dipendono dalla vetustà o dal caso fortuito, ma dal deterioramento per il quotidiano utilizzo delle cose che devono essere sottoposte a ordinaria manutenzione. Le spese di sostituzione di un impianto condominiale sono a carico del proprietario, ma i contributi relativi al suo esercizio spettano al conduttore.

Termine di pagamento delle spese di condominio

Il pagamento delle spese di condominio deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Su richiesta dell’inquilino, il locatore deve fornire l’indicazione specifica delle spese (costo dell’acqua, dell’energia elettrica per le parti comuni, retribuzione ed oneri previdenziali del portiere, riscaldamento) nonché i criteri di ripartizione delle spese stesse cioè la specifica indicazione della quota dovuta per ogni unità immobiliare. In mancanza di tali indicazioni l’inquilino non può essere considerato moroso.

Chi vota alle riunioni di condominio

L’affittuario ha diritto di votare al posto del proprietario nel corso delle assemblee di condominio per quanto riguarda solo le delibere con oggetto l’approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria e di intervenire senza diritto di voto sulle delibere relative alla modificazione di servizi comuni. La legge riconosce così implicitamente il diritto dell’inquilino di impugnare le deliberazioni viziate, purché abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria o comunque le materie soggette al suo voto.

Chi deve ricevere l’avviso di convocazione in assemblea

La comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea dei condomini deve essere comunicata al proprietario e non anche al conduttore dell’appartamento. Il proprietario deve poi informare l’affittuario dell’avviso di convocazione ricevuto dall’amministratore. Se non lo fa, le conseguenze della mancata convocazione del conduttore non ricadono sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione, per cui la delibera è valida. L’inquilino potrà allora rivolgersi al padrone di casa per chiedergli il risarcimento dell’eventuale danno.

Copie dei bilanci di condominio

E’ diritto dell’inquilino richiedere al locatore e di ricevere copie dei bilanci e preventivi approvati. L’inquilino non può rivolgersi all’amministratore per chiedere l’esibizione di tali carte; l’amministratore è tenuto a fornirle solo al padrone dell’appartamento.

Fonte "Idealista"

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