Bollette a 28 giorni, il Tar sospende i rimborsi

Novità sul fronte delle bollette a 28 giorni. Il Tar del Lazio con quattro diversi provvedimenti ha sospeso fino alla discussione sul merito l’efficacia del rimborso in natura deciso dall’Agcom a favore dei clienti di Tim, Wind Vodafone e Fastweb che erano stati oggetto di tariffazione anticipata con le bollette a 28 giorni.
Come spiegato dalla Reuters, è quanto contenuto nei provvedimenti cautelari decisi dalla magistratura amministrativa, che hanno accolto i ricorsi delle società. Il merito sarà discusso il prossimo 11 aprile.
L’Autorità per le garanzie nelle comunicazioni aveva imposto alle quattro compagnie telefoniche di restituire ai propri abbonati i giorni, da loro guadagnati attraverso il meccanismo della fatturazione a 28 giorni che su base annua provoca l’emissione di una tredicesima fattura.
Con una nota, il presidente dell’Unione Nazionale Consumatori, Massimiliano Dona, ha così commentato la decisione del Tar del Lazio: “Una vergogna! Una sospensione priva di qualunque fondamento ed illogica considerato che l’Agcom aveva provveduto a soddisfare la già assurda e precedente richiesta dal Tar che aveva sospeso i rimborsi in denaro adducendo che era indeterminata la somma da corrispondere. L’Authority delle Comunicazioni, sostituendo il rimborso in denaro sotto forma di posticipo della fatturazione, non solo determinava l’ammontare ma annullava anche l’altra motivazione del Tar, secondo la quale il rimborso in denaro appariva in grado di incidere sugli equilibri finanziario-contabili delle aziende”.
Nel frattempo, l’Ansa ha fatto sapere che gli operatori telefonici si stanno gradualmente adeguando agli obblighi di legge sulla bolletta mensile, ovviamente senza l’aumento generalizzato dell’8,6% sospeso dall’Antitrust. Parallelamente sono però in arrivo nuove tariffe.
A quanto si apprende la prima a uniformarsi alla tariffazione mensile (e non più a 28 giorni) stabilita da una legge del Parlamento approvata a dicembre scorso è stata Tre, che fin dal 24 marzo si è messa in regola, mentre Wind, che fa parte dello stesso gruppo, provvederà dal 5 aprile, ultimo giorno utile: per tutto il mese di aprile, comunque, i circa 10 milioni di utenti di WindTre non subiranno alcun aumento.
Fastweb si è adeguata alla bolletta mensile per le offerte mobili ricaricabili e, dal 5 aprile, provvederà per quelle del fisso e del mobile in abbonamento. Novità sono però in arrivo sul fronte dell’offerta commerciale, con le nuove tariffe annunciate sul sito dell’azienda: si tratta di una semplificazione che prevede, sulla carta, degli aumenti sul fisso-Internet di circa 5 euro, che comprendono però anche voci prima escluse come il prezzo di attivazione, il contributo aggiuntivo per il modem e l’opzione ultrafibra.

 Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare farini

059454227, 3398395052

Quando si perde la detrazione per gli interventi di ristrutturazione?

Anche quest'anno chi esegue i lavori di ristrutturazione edilizia del proprio immobile può usufruire di una detrazione del 50% delle spese effettuate, sempre e quando si rispettino determinati requisiti. Ma attenzione, ci sono alcuni casi in cui le agevolazioni non sono riconosciute e l'Agenzia delle Entrate può richiedere quanto già elargito. Vediamo i casi in cui si può perdere il bonus edilizia.
Le detrazioni non sono riconosciute e l’importo eventualmente fruito viene recuperato
dagli uffici quando:

• non è stata effettuata la comunicazione preventiva all’Asl competente, se obbligatoria
• il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale o è stato effettuato un bonifico che non riporti le indicazioni richieste (causale del versamento, codice fiscale del beneficiario della detrazione, numero di partita Iva o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato). In merito a questo adempimento, con la circolare n. 43/E del 18 novembre 2016, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il contribuente non perde il diritto all'agevolazione se, per errore, ha utilizzato un bonifico diverso da quello “dedicato” o se lo ha compilato in modo errato, cioè in maniera tale da non consentire a banche, Poste italiane o altri istituti di pagamento di effettuare la ritenuta d’acconto dell’8%. Per usufruire dell’agevolazione, tuttavia, in queste ipotesi è necessario farsi rilasciare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui il beneficiario dell’accredito attesti di aver ricevuto le somme e di averle incluse nella propria contabilità d’impresa
• non sono esibite le fatture o le ricevute che dimostrano le spese effettuate
• non è esibita la ricevuta del bonifico o questa è intestata a persona diversa da quella che richiede la detrazione
• le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali
• sono state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi. Per queste violazioni il contribuente non perde l’agevolazionese è in possesso di una dichiarazione della ditta esecutrice dei lavori (resa ai sensidel Dpr 445/2000) che attesta l’osservanza delle suddette norme.
  
  
  Fonte : "Idealista"
  Agenzia Immobiliare Farini
  059454227 , 3398395052

Che succede al mutuo se la banca fallisce?

In un’epoca in cui il panorama bancario è in continua evoluzione, dominato com’è dal continuo rischio di chiusure, dismissioni, fallimenti, viene da domandarsi quanto sicuro possa essere un comune cittadino che, oltre ad avere il proprio conto corrente presso queste banche, magari ha anche con esse acceso un mutuo o un qualsiasi finanziamento. Proviamo a capire cosa possa succedere ad un mutuatario quando la banca presso cui ha stipulato il proprio mutuo fallisce, e lo facciamo con l’aiuto di Renato Landoni, presidente di Kiron Partner.
Innanzitutto, va subito detto, niente panico, assicura Landoni. “Se una banca fallisce – spiega - il mutuo deve essere pagato al nuovo istituto di credito che “subentra” alla vecchia banca. Tutti i contratti di mutuo o prestito vengono infatti trasferiti in maniera automatica alla nuova banca che acquisisce gli asset di quella in bancarotta”. Mentre infatti, per quanto riguarda i conti corrente, i risparmi dei correntisti fino a 100 mila euro depositati sono garantiti dal famoso fondo interbancario di tutela dei depositi (mentre per l’eccedenza la perdita ricade sul cliente), i crediti maturati dalla banca (così come i debiti!) vengono acquisiti dall’istituto che si offre di rilevarli alle migliori condizioni. A meno che non si tratti di crediti non esigibili, nel qual caso confluirebbero in una “bad bank” come debiti deteriorati, che lo Stato cercherebbe in un modo o nell’altro di gestire. Anche per questi crediti, comunque, gli acquirenti non mancherebbero: non sono pochi gli istituti che acquistano asset deteriorati ad un prezzo ben inferiore al proprio valore, per poi farsi restituire almeno parte del debito ricavandoci comunque un utile.
In passato, prima delle nuove regole sul bail in, nel caso in cui non ci fosse nessun gruppo bancario disposto ad acquisire gli asset della banca in difficoltà, era Banca d’Italia a subentrare, e il mutuatario, mantenendo comunque invariato il proprio contratto, diventava automaticamente debitore dello Stato. “Oggi è la nuova banca che di fatto incassa le rate del mutuo acquisito – spiega Landoni. - Mutui e prestiti vengono “girati” alla banca subentrante, mantenendo intatte tutte le caratteristiche: ammontare residuo, durata, importo della rata, tipologia di tasso di interesse. In questo modo chi ha sottoscritto il finanziamento non avrà nessun danno e potrà continuare a pagare le rate del mutuo”.
Quando, invece, il mutuatario incorre in qualche danno? “Quando è il mutuatario a non pagare più le rate del mutuo – risponde Landoni. – In questo caso scatterebbe il pignoramento sui beni del mutuatario. Quindi è necessario che questi continui sempre a pagare le sue rate di mutuo, anche qualora il contratto venisse trasferito ad un’altra banca. Altrimenti potrebbe incorrere nelle azioni legali che il nuovo istituto subentrante potrebbe intraprendere contro di lui”.

Fonte : “ Idealista”

Agenzia Immobiliare Farini

059454227, 3398395052

Compro una casa di nuova costruzione o una usata?

Quando si decide di acquistare una casa spesso ci si pone il dilemma se acquistare un immobile di nuova costruzione o optare per uno usato magari da ristrutturare. In entrambi i casi bisogna sempre tenere in conto spese maggiori o eventuali imprevisti. Vediamo quali sono i punti a favore (e quelli deboli) .

Comprare casa usata

Se si acquista una soluzione usata bisogna quasi sempre mettere in conto dei lavori di ristrutturazione, anche su ciò che non è in vista: strutture, tubature, impianti. In questo caso è bene informarsi prima sui costi, facendo fare dei preventivi ed informandosi sulle agevolazioni fiscali esistenti sia per i lavori di ristrutturazione sia per quelli di riqualificazione energetica: la Legge di Bilancio 2018 ha ridisegnato gli incentivi dell’ecobonus per agevolare maggiormente i lavori che migliorano la prestazione globale degli edifici.
Per l’intero anno ci sarà infatti la possibilità di detrarre gli interventi di efficienza energetica con aliquote diverse a seconda dell’intervento. Il calcolo dello sconto di cui si potrà beneficiare dovrà essere effettuato applicando le due aliquote differenziate del 50% e del 65% e l’importo riconosciuto è determinato sulla base degli obiettivi di risparmio energetico che sarà possibile conseguire con i lavori effettuati a partire dal 1° gennaio 2018.
Attualmente, sulle abitazioni usate, si possono spuntare dei ribassi di prezzo importanti e quindi si potrebbe giovare del momento per fare acquisti convenienti. Gli immobili usati, soprattutto quelli d’epoca, hanno sempre un certo fascino oltre a vani molto ampi. Da tenere comunque in considerazione eventuali interventi di manutenzione straordinaria e l'incidenza delle spese per il riscaldamento (soprattutto per le soluzioni con soffitti alti).

Acquisto casa nuova

Chi decide per il nuovo ha la possibilità di personalizzare l’immobile decidendo la distribuzione degli spazi ed il capitolato. A differenza dell'usato, le nuove costruzioni hanno una garanzia decennale sui gravi vizi e difetti di costruzione (art. 4 del decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005).
"Negli ultimi anni il settore delle costruzioni ha assistito, - affermano da La Ducale SpA, società di sviluppo immobiliare del Gruppo Tecnocasa - a numerosi cambiamenti, dalla progettazione degli spazi all'attenzione all'ambiente, il tutto con l'utilizzo di innovative tecnologie impiantistiche"
"Acquistando oggi una casa nuova, l’acquirente si garantisce un design architettonico contemporaneo, una razionale distribuzione degli spazi interni ed esterni, una dotazione impiantistica e costruttiva più performante sia in termini di confort abitativo che di minor costi di gestione nel medio-lungo termine".
"Il riscaldamento radiante (a pavimento), per esempio, oltre a consentire un risparmio economico dovuto ai minori costi di gestione, offre l’opportunità di avere gli ambienti della casa caldi in modo omogeneo, senza l’ingombro dei caloriferi esterni che sono spesso un ostacolo per l'arredo. Tutto questo garantisce minori costi di gestione e maggior confort che si tramutano in una migliore qualità dell'abitare".

Fonte : " Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini

059454227 , 3398395052

Istat - Fondo sicurezza - Export 2017 - Modena Economica n. 1/2018

Newsletter economico-statistica e promozionale del 16/03/2018
INDICE NAZIONALE ISTAT DEI PREZZI AL CONSUMO PER LE FAMIGLIE DI OPERAI E IMPIEGATI
+0,5% la variazione annuale dell'indice ISTAT del mese di febbraio 2018
Il numero indice per il mese di febbraio (base 2015=100) è pari a: 101,5Principali variazioni rispetto al mese di febbraio 2018
variazione mensile per il periodo gennaio 2018 - febbraio 2018: 0,0%
variazione annuale per il periodo febbraio 2017 - febbraio 2018: +0,5%variazione biennale per il periodo febbraio 2016 - febbraio 2018: +2,0%Prossimo comunicato relativo all'indice di marzo 2018: 17 aprile 2018
FONDO SICUREZZA 2018 Il Consiglio camerale ha approvato il bando Fondo Sicurezza 2018 rivolto alle piccole imprese maggiormente esposte a fatti criminosi. Le domande telematiche da lunedì 16 aprile a venerdì 11 maggio 2018.
Il Fondo per la Sicurezza è cofinanziato dalla Camera di Commercio (70.000 €), dal comune di Modena e dai 29 comuni del territorio di seguito elencati: Bomporto, Campogalliano, Carpi, Castelvetro, Concordia S/S, Cavezzo, Fanano, Finale Emilia, Fiorano Modenese, Formigine, Frassinoro, Guiglia, Maranello, Marano S/P, Medolla, Mirandola, Montese, Novi di Modena, Pavullo N/F, San Felice S/P, San Possidonio, Sassuolo, Savignano, Serramazzoni, Sestola, Soliera, Vignola e Zocca. Ulteriori approfondimenti »
BUON RISULTATO PER LE ESPORTAZIONI MODENESI NEL 2017
Volano le esportazioni modenesi nel 2017: lo confermano i dati Istat sul commercio estero elaborati dal Centro Studi e Statistica della Camera di Commercio di Modena. Le vendite all'estero della provincia hanno raggiunto la quota record di 12.661 milioni di euro, il nuovo massimo degli ultimi dieci anni, in aumento del 16,3% rispetto al picco raggiunto prima della crisi del 2009.
Nel corso del 2017 l'export ha riportato una crescita tendenziale pari a +5,2%, corrispondente ad un incremento in valore assoluto di 624 milioni di euro. L'Emilia-Romagna ha mostrato un risultato ancor più positivo (+6,7%), così come il totale Italia (+7,4%).
Modena si conferma all'ottavo posto nella classifica delle province italiane per valore delle esportazioni.
In regione la crescita delle vendite all'estero è diffusa in tutte le province, con un massimo a Ravenna (+11,6%), seguita da Ferrara (+9,4%) e Rimini (+9,0%), mentre l'incremento più basso si registra a Piacenza (+2,2%). Modena rimane la seconda provincia dell'Emilia-Romagna per valore assoluto di export (21,1% del totale regionale) dopo Bologna (22,8%).
ON LINE MODENA ECONOMICA
Si comunica che è on line il nuovo numero di Modena Economica n. 1/2018 gennaio-febbraio, periodico della Camera di Commercio di Modena.

Fonte : "Idealista"
Agenzia Immobiliare Farini 
059454227, 3398395052

Preliminare di vendita immobile abusivo, è valido o si considera nullo?

Il preliminare di vendita è valido anche nel caso di un immobile abusivo? A chiarirlo sono i nostri collaboratori di condominioweb
Articolo scritto dall'avvocato Leonarda Colucci di condominioweb
Il promissario acquirente di un immobile, dopo la stipula del preliminare, cita in giudizio il promittente venditore al fine di far dichiarare la nullità del contratto in ragione della presunta abusività urbanistica del bene. A parere dell'attore, contrariamente a quanto affermato dal venditore nel corso delle trattative preliminari alla stipula l'immobile, il bene essendo privo delle necessarie autorizzazioni edilizie, sarebbe incommerciabile.
A fronte di tali circostanze l'attore chiede la restituzione dell'acconto versato e la risoluzione del contratto.
La sentenze. Il Tribunale di Imperia ha dichiarato infondata la domanda del promissario acquirente affrontando il tema della nullità dei contratti ad effetto traslativo.(Tribunale di Imperia, 27.1.2018).
Evidenzia, a tal riguardo, il Giudicante che la giurisprudenza ha già ampiamente chiarito che ai contratti preliminari stipulati in epoca successiva all'entrata in vigore della legge n. 47 del 1985 non è applicabile in via analogica la sanzione di nullità prevista dal secondo comma dell'articolo 40 della stessa legge, in quanto tale norma si riferisce esclusivamente ai soli contratti traslativi immediatamente traslativi di diritti reali su immobili edificati in assenza di titolo autorizzativi.
il tema è stato affrontato in varie occasione dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui "La sanzione di nullità prevista dall'articolo 40 della legge n. 47 del 1985, con riferimento a vicende negoziali relativi ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, come si desume dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967.
Ne consegue che, anche nel caso in cui il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, si ritiene fra le parti costituito un valido vincolo giuridico" (Cass. civ. sez. II, 26.4.2017 n. 10297; nello stesso senso vedasi anche Cass. civ. sez. II, 21.8.2012 n. 14579, Cass. civ. sez.II, 28.5.2010 n. 13117).
Oltre a dichiarare infondata la domanda di nullità del contratto preliminare, la sentenza respinge anche la domanda di risoluzione del contratto, formulata dall'attore, volta a dichiarare l'inadempimento del promittente venditore.
Riguardo a tale aspetto la sentenza così dispone "…nessun inadempimento è ascrivibile al promittente venditore per il solo fatto che egli avrebbe promesso in vendita un immobile asseritamente abusivo.
Tale aspetto attiene, semmai, all'assetto d'interessi suscettibile di derivare dal contratto definitivo, se stipulato … giacché l'inadempimento del promittente alienante può atteggiarsi soltanto nel rifiuto di costui di procedere alla conclusione del definitivo, ipotesi specularmente inversa a quella in esame".
E' evidente, quindi, che non essendovi stato nel caso di specie alcun rifiuto del promittente venditore di procedere alla stipula del contratto definitivo è chiaro che la domanda di risoluzione per inadempimento non può trovare accoglimento.
In merito all'irregolarità urbanistica dell'immobile oggetto di preliminare di vendita, la sentenza evidenzia che la stessa non è stata adeguatamente provata dall'attore secondo il principio generale in base al quale chi agisce in giudizio deve dimostrare i fatti costitutivi della propria pretesa.
Fra l'altro la regolarità urbanistica dell'immobile è emersa nel corso del giudizio durante il quale la stessa consulenza tecnica d'ufficio, nonché le dichiarazioni rese da un testimone del convenuto, hanno invece dimostrato che l'immobile era stato addirittura realizzato in epoca anteriore alla legge n. 765/1967 e pertanto non vi erano ragioni per considerare il contratto non valido.
Alla luce di tali valutazioni il Tribunale di Imperia ha respinto la domanda dell'attore finalizzata a dichiarare la nullità del contratto preliminare di vendita condannandolo anche al pagamento delle spese di giudizio.

Fonte : " Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini

059454227 

Contratto canone concordato, come si procede al rinnovo?

Nel caso di un contratto a canone concordato (3+2) che consente di usufruire di una cedolare secca agevolata, quali sono le procedure da seguire per il rinnovo?
Il rinnovo di un contratto di locazione deve essere comunicato all'Agenzia delle Entrate con l'apposito modello Rli. Nel modello è prevista la sezione "Adempimenti successivi" dove occorre barrare la casella "Tipologia di proroga", indicando il codice 2, che consente di usufurire delle agevolazioni della cedolare secca.
E' importante che vengono inseriti i dati relativi alla data di fine proroga, gli estremi di registrazione o il codice identificativo del contratto. La durata della proroga è quelle prevista nel contratto originale. Nel caso di contratto a canone concordato, la legge prevede una proroga di due anni, che potranno poi essere successivamente prorogati per altri due.

Fonte : " Idealista"
Agenzia Immobiliare Farini
059454227, 3398395052

Un nuovo inizio per il mercato immobiliare: nel 2018 aumento di valori e compravendite

Quello che si sta profilando negli ultimi mesi è un nuovo inizio per il mercato immobiliare. Secondo l'Ufficio studi di Tecnocasa, infatti, il mattone sta attirando acquirenti di prima casa e investitori, grazie ai valori scesi considerevolmente, ai mutui convenienti e a una rinnovata fiducia alimentata da un discreto miglioramento del quadro macroeconomico del Paese. Nel 2018, il franchising prevede un lieve aumento dei valori immobiliari e delle compravendite.

I valori immobiliari nelle grandi città

Nel secondo semestre del 2017 le quotazioni immobiliari nelle grandi città sono in leggero rialzo, +0,4%, con alcune realtà che confermano la crescita dei prezzi, già vista nella prima parte dell’anno: Bologna (+3,8%), Milano (+2,5%), Verona (+1,4%). A queste si aggiungono anche Firenze (+2,3%) e Palermo (+1,3%) che, per la prima volta dall’inizio della crisi, lancia segnali positivi. Valori ancora in diminuzione a Bari, Roma, Torino e Genova sia per il secondo semestre che per l’intero 2017. Il capoluogo ligure è quello che, più di ogni altro, sembra avere maggiori difficoltà ad uscire dalla crisi, in particolare sul fronte dei prezzi.
Ancora una volta le zone centrali hanno ottenuto risultati migliori rispetto a quelle periferiche e semicentrali grazie alle top location, agli immobili di prestigio e, in parte, agli investitori che hanno puntato spesso proprio su queste aree. In alcune grandi città si conferma la tendenza all’acquisto ad uso investimento con finalità turistica.

Il panorama della domanda e dell'offerta

Con il 40,5% il trilocale raccoglie la maggioranza delle richieste nelle grandi città. A seguire il quattro locali che raccoglie il 24,1% delle preferenze, seguito dal bilocale con il 23,4%; rispetto a sei mesi fa, si nota un aumento della concentrazione sui bilocali e sui trilocali. A Milano il bilocale fa un balzo in avanti più marcato e si riconferma la tipologia più ricercata a poca distanza dal trilocale. L’analisi dell’offerta sulle grandi città vede prevalere i trilocali (32,7%), seguono i quattro locali che concentrano il 23,9% degli immobili in vendita.

Il ritorno degli investitori

Dall’analisi delle compravendite si rileva che il 75,3% delle transazioni ha riguardato l’abitazione principale, il 18,5% la casa ad uso investimento ed il 6,2% la casa vacanza. Rispetto al primo semestre del 2017 si rileva un leggero aumento della percentuale delle ultime due motivazioni.
La qualità immobiliare è sempre premiante ma la contrazione dell’offerta e il ritorno degli investitori stanno comportando lo smaltimento di immobili con caratteristiche che poco incontrano il favore degli acquirenti (piani alti senza ascensore, piani terra) sempre che il prezzo sia in linea con il reale valore.
Sempre più attenzione si presta alle spese condominiali e alle nuove costruzioni edificate con criteri di efficienza energetica che consentono una riduzione dei costi. Sulle soluzioni nuove i costruttori si sono dimostrati propensi ad avviare un’attività di repricing.

Aumento dei canoni da locazione

Nel secondo semestre del 2017 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +1,6% per i monolocali, +1,8% per i bilocali e +1,5% per i trilocali. Su tutte le tipologie si conferma il segnale positivo già intravisto nei semestri precedenti ed attribuibile prevalentemente ad una domanda sostenuta, ad una diminuzione dell’offerta e ad una migliore qualità della stessa. Abbastanza invariata la distribuzione della motivazione di color che cercano casa in affitto: il 53,7% cerca la casa principale, il 37,7% lo fa per motivi legati al lavoro e l’8,6% per studio.

Le previsioni

Il mercato si sta ormai stabilizzando e se le banche manterranno il loro atteggiamento prudenziale e i tassi saranno ancora favorevoli per il 2018, ci aspettiamo un lieve aumento dei valori immobiliari (tra 0% e +2%) e delle compravendite (da +2% a +4%) ammesso che l’oculatezza che la crisi dovrebbe, in teoria, aver insegnato non lasci spazio ad acquisti a prezzi “oltre il reale valore di mercato”.

Fonte : "idealista

Agenzia immobiliare farini

059454227, 3398395052

Acquisto casa, contratto affitto e mutui: le spese che finiscono nel mirino del Fisco

Ci sono spese che fanno scattare il redditometro e gli accertamenti fiscali. Tra queste anche gli esborsi per l’acquisto della casa, il contratto di affitto e la rata del mutuo.
Il redditometro è un algoritmo che misura le spese sostenute dal contribuente nell’arco dello stesso anno e le confronta con il reddito da questi dichiarato. Nel caso in cui le spese sostenute dal contribuente nell’arco dello stesso anno sforino di oltre il 20% i guadagni riportati sulla dichiarazione dei redditi, il contribuente viene chiamato a spiegare come si è procurato il denaro extra per mantenere un tenore di vita più alto delle sue possibilità. In generale, nel database dell’Agenzia delle Entrate finiscono tutti gli acquisti fatti con partita Iva o codice fiscale.
La casa è uno di quei beni che insospettiscono l’Agenzia delle Entrate. Il Fisco viene a conoscenza dell’acquisto del bene quando quest’ultimo è riportato nei pubblici registri. Proprio questo è il caso degli immobili, per i quali c’è l’Ufficio dei Registri Immobiliari, tenuto presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate stessa.
Ma anche i contratti di affitto e i mutui finiscono nel database dell’Agenzia delle Entrate. Nel caso dei contratti di affitto, bisogna ricordare che si tratta di una spesa che si fa dichiarando il codice fiscale e che quindi finisce tra i dati controllati dal Fisco, senza contare il fatto che al momento della registrazione il contratto di locazione finisce direttamente all’Agenzia delle Entrate. Un canone di affitto elevato, non giustificato dal reddito, può far scattare il redditometro.
Per quanto riguarda i mutui, anche qui bisogna tener presente la proporzione tra entrate e uscite. Se la rata del mutuo risulta sproporzionata rispetto al reddito percepito dal contribuente, il Fisco finisce per insospettirsi.
Bisogna, inoltre, fare attenzione alle spese scaricate dalle tasse. Ad esempio, spese al di sopra di quanto si guadagna per ristrutturazioni, acquisto elettrodomestici, leasing immobiliare possono far scattare il campanello di allarme e spingere l’Agenzia delle Entrate ad effettuare i dovuti controlli.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini

059454227, 3398395052 

Fondo nazionale per l’efficienza energetica, il decreto in Gazzetta Ufficiale

Il decreto del 22 dicembre 2017 recante “Modalità di funzionamento del Fondo nazionale per l’efficienza energetica” è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 54 del 6 marzo 2018. Lo strumento punta a favorire il finanziamento di interventi necessari per il raggiungimento degli obiettivi nazionali di efficienza energetica.
Il decreto è stato firmato dal ministro dello Sviluppo economico, Carlo Calenda, e dal ministro dell’Ambiente, Gian Luca Galletti, con il concerto del ministro dell’Economia, Pier Carlo Padoan. Ha poi ottenuto il via libera della Conferenza Unificata il 26 ottobre 2017.
Nel documento si legge: “Il presente decreto individua le priorità, i criteri, le condizioni e le modalità di funzionamento, di gestione e di intervento del Fondo nazionale per l’efficienza energetica, di seguito ‘Fondo’, istituito presso il Ministero dello sviluppo economico dall’art. 15, comma 1, del decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102, nonché l’articolazione per sezioni del Fondo e le relative prime dotazioni”.

Le finalità del Fondo nazionale per l’efficienza energetica

E ancora: “Il Fondo è finalizzato a favorire, sulla base di obiettivi e priorità stabiliti dal presente decreto e dai successivi aggiornamenti, il finanziamento di interventi necessari per il raggiungimento degli obiettivi nazionali di efficienza energetica”.
Il provvedimento disciplina poi la dotazione e la gestione finanziaria del Fondo, l’articolazione, indica i soggetti beneficiari, le tipologie di intervento agevolabili, la forma delle agevolazioni, l’intensità delle agevolazioni.
A gestire il Fondo sarà Invitalia, “sulla base di apposita convenzione con il Ministero dello sviluppo economico e con il Ministero dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare, stipulata entro sessanta giorni dall’entrata in vigore del presente decreto. La gestione realizzata da Invitalia ha natura di gestione fuori bilancio, assoggettata al controllo della Corte dei Conti, ai sensi dell’art. 9 della legge 25 novembre 1971, n. 1041. Alla rendicontazione provvede il soggetto gestore della misura”.
Il Fondo offrirà garanzie e finanziamenti a tasso agevolato promuovendo il coinvolgimento di istituti finanziari e investitori privati, sulla base di un’adeguata condivisione dei rischi.
Per l’avvio della fase operativa, potrà contare su 150 milioni di euro già resi disponibili dal Ministero dello Sviluppo economico, che destinerà anche un ulteriore introito annuale di circa 35 milioni di euro nel triennio 2018-2020.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini

059454227, 3398395052

Iva agevolata al 10% per la ristrutturazione edilizia: i chiarimenti del Mef

La legge di Bilancio 2018 contiene una norma che cerca di chiarire l'ambito di applicazione dell'aliquota Iva del 10% nei lavori di recupero edilizio. Il Dipartimento di Economia ha, a sua volta, cercato di chiarire tale norma di interpretazione autentica.
La norma fa riferimento all'articolo 7, comma 1, lett.b, della Legge 488/1999 che prevede l'applicazione dell'aliquota IVa del 10% ai lavori di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia realizzati su fabbricati a destinazione abitativa.
Con il successivo DM 29 dicembre 1999 sono stati individuati i beni che costituiscono una parte significativa del valore delle forniture nell'ambito delle prestazioni ai quali si applica l'Iva al 10% fino a concorrenza del valore complessivo della prestazione relativa all'intervento di recupero, al netto del valore dei predetti beni.
Secondo la norma di interpretazione autentica, l'individuazione dei beni si effettua in base all'autonomia funzionale delle parti rispetto al manufatto principale, e che il valore dei beni è quello risultante dall'accordo contrattuale stipulato dalle parti contraenti, che deve tenere conto sia delle materie prime che della manodopera impiegata.
Inoltre la fattura emessa dal prestatore che realizza l'intervento di recupero agevolato deve indicare: il servizio che costituisce l'oggetto della prestazione; i beni di valore significativo, che sono forniti nell'ambito dell'intervento stesso.

Fonte : " Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini

059454227, 3398395052

L’Ue torna a chiedere all’Italia di tassare gli immobili, le reazioni di Fiaip e Confedilizia

Nell’European Semester Country Report Italy 2018, la Commissione europea chiede nuovamente al governo italiano di tassare gli immobili. Tempestive le reazioni di Fiaip e Confedilizia.

La tassa sulla prima casa per le famiglie ad alto reddito

Nel rapporto – all’interno del capitolo riguardante “Le priorità di riforma” – quando si parla di fiscalità viene sottolineato che “ci sono stati ritardi nella riforma del sistema catastale obsoleto, nel reintrodurre la tassa sulla prima casa per le famiglie ad alto reddito, nella creazione di una piattaforma digitale per i beni immobili, e nella riduzione del numero e della portata delle agevolazioni fiscali”.
Analizzando poi nel dettaglio le diverse raccomandazioni e facendo una valutazione, la Commissione europea torna a ribadire la necessità di una tassa sulla prima casa per le famiglie ad alto reddito. In particolare, viene affermato: “Sebbene siano state adottate misure per ridurre il carico fiscale sul lavoro e sul capitale, non è stato registrato uno spostamento verso la proprietà e il consumo. Le agevolazioni fiscali sono state riviste, ma non semplificate; non sono stati apportati cambiamenti alla tassa sui beni immobili; la riforma dei valori catastali è ancora pendente”.

Le reazioni di Fiaip e Confedilizia

Il rapporto Ue ha suscitato le reazioni della Federazione italiana agenti immobiliari professionali e dell’Organizzazione dei proprietari di casa.

La Fiaip

Il presidente della Fiaip, Gian Battista Baccarini, tramite un comunicato ha fatto sapere: “Davvero incomprensibili le nuove richieste che piovono dagli esperti della Commissione europea (con l’European Semester Country Report Italy 2018) al Governo italiano di spostare la tassazione su consumi e proprietà, in un momento particolare che vede l’Italia al centro di scelte delicate per la governance futura del Paese.
Raccomandare in documenti ufficiali una nuova misura come la tassa sulla prima casa per le famiglie con redditi alti significa interferire chiaramente sulle politiche fiscali di uno Stato dell’Unione e auspicare misure bocciate anche dai recenti esiti elettorali.
Fiaip ricorda che l’Euroburocrazia non dovrebbe avere il compito di mettere bocca sulle scelte fiscali da adottare nei singoli paesi. L’Ue ha tante questioni da affrontare, ma non può decidere al posto dei governi locali quali scelte fiscali fare: chiedere di aumentare la tassazione dei beni immobiliari rischia inoltre di creare aspettative negative sugli investitori che hanno scelto l’Italia”.

Confedilizia

E, sempre tramite un comunicato, il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, ha reso noto: “Il nuovo rapporto sull’Italia della Commissione europea reitera la richiesta al nostro Governo di spostare la tassazione su consumi e proprietà, arrivando ad invocare un intervento specifico – e dal sapore più ideologico che di coerenza con i parametri di bilancio europei – come l’introduzione della tassa sulla prima casa per le ‘famiglie con redditi alti’.
Chiedere di aumentare il carico fiscale sugli immobili in un Paese che lo ha visto crescere di 12 miliardi negli ultimi anni, è inquietante. Raccomandare una misura come la tassa sulla prima casa per le famiglie ad alto reddito – che avrebbe effetti risibili sui conti pubblici – è addirittura grottesco. Non è questa l’Europa che vogliamo”.

Fonte : " Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini

059454227, 3398395052

Com'è cambiato il residenziale negli ultimi 60 anni e quali saranno i trend futuri

Nel suo report "Residential development in Italy. Challenges and opportunities in the market", la società di consulenza EY analizza le caratteristiche del mercato residenziale nel nostro Paese e i mutamenti degli ultimi 60 anni, mettendo in evidenza opportunità e rischi per il futuro.
Secondo lo studio EY, dal 1958 ad oggi sono identificabili cinque cicli, mediamente di 13 anni ognuno. Tutti i cicli hanno evidenziato caratteristiche e tendenze comuni, in particolare per quanto riguarda la correlazione tra l'indice dei prezzi delle abitazioni e i trend delle transazioni.
Il ciclo immobiliare che si è manifestato tra la fine degli anni ’90 e il 2012 ha però avuto delle caratteristiche peculiari. In particolare, la crescita del mercato che ha caratterizzato il nostro Paese tra la fine degli anni ’90 e il 2008 è stata, prevalentemente, il frutto del verificarsi, di circostanze peculiari e contemporanee, tali da renderla ragionevolmente irripetibile: passaggio dalla Lira all’Euro; crescita economica a partire dalla metà degli anni ’90; inflazione, mercato del credito bancario in fase espansiva.
Tale crescita, ad ogni modo, ha assunto caratteri straordinari, se confrontata con i precedenti cicli immobiliari, per quanto attiene l’andamento delle transazioni, con un aumento rilevante e per certi aspetti slegato dalle normali dinamiche di mercato, mentre l’andamento dei prezzi si è mantenuto in linea con gli andamenti registrati nei cicli precedenti.
Tra i fattori interni, l’Italia si conferma ai vertici in Europa per la percentuale di famiglie che abitano in una casa di proprietà, il 77.4%. Di contro, il mercato delle locazioni è tra i più bassi, seppure con un trend in rialzo, determinato da un mix di fattori, tra cui la riduzione della capacità di acquisto del bene immobiliare, le disparità geografiche che comportano processi migratori interni verso le aree del Paese dove si concentrano le opportunità professionali, i cambiamenti dei modelli di consumo che puntano sempre più verso l’utilizzo senza possesso e le dinamiche demografiche in corso.
Lo studio condotto da EY, mettendo a fattore comune e cercando una chiave di lettura adeguata ai dati di varie fonti tra cui Istat, Banca d’Italia e Agenzia delle Entrate, evidenzia come il confronto con le serie storiche e le previsioni circa il positivo andamento dell’economia italiana nel breve periodo permettano un certo ottimismo sull’andamento del mercato residenziale in Italia.
Allo stesso tempo esso mostra come le dinamiche demografiche stiano avendo un ruolo determinante, peraltro ancora sottovalutato, nel modellare una nuova domanda di mercato, con esiti non ancora integralmente prevedibili. Le tendenze chiave includono la riduzione del numero di famiglie composte da almeno due componenti, il parallelo incremento delle famiglie monocomponenti, l'aumento dell'età media della popolazione, la riduzione della natalità e l'impatto dell'immigrazione.
In aggiunta, lo studio EY pone in evidenza come stiano diventando sempre più importanti alcuni cluster di domanda, che faticano a trovare un prodotto in linea con le proprie esigenze: senior living, giovani coppie, giovani single.
“Lo stock residenziale esistente ha caratteristiche, ad esempio dimensionali, costruttive, energetiche, tali per cui rischia di essere sempre più lontano dalla richieste del mercato di oggi. Questo spiega anche perché i prezzi del prodotto usato continuino a scendere, anche nel 2017, mentre il prezzi del prodotto nuovo sono in crescita, trainati dalla domanda che, specie in alcune aree geografiche, si sta irrobustendo, seppure con caratteristiche nuove”, commenta Marco Daviddi, Partner EY, Real Estate Leader per l’Italia.
“Dopo diversi anni di freno generalizzato nell’attività di sviluppo residenziale, testimoniato anche dal ridotto numero di nuove abitazioni immesse sul mercato, con una riduzione di circa l’80% rispetto al massimo registrato nel 2005”, continua Marco Daviddi, “la ripresa delle compravendite ha determinato un elevato assorbimento dello stock di invenduto e riteniamo che ci siano a questo punto le condizioni per procedere con nuovi sviluppi.
"Il confronto tra trend di mercato e condizioni socio-demografiche nel nostro paese suggerisce, però, di dotarsi di nuovi strumenti di analisi, progettazione e commercializzazione degli interventi, con un’adeguata pianificazione finanziaria che possa consentire anche di andare verso un collocamento del prodotto in locazione, anziché attraverso tradizionali vendite”. “Vediamo una rilevante opportunità di mercato, ma con caratteri fortemente selettivi. Il successo è sempre più legato all’innovazione, anche digitale, in un settore tradizionalmente poco incline al cambiamento come quello immobiliare

Fonte : “ Idealista”

Agenzia Immobiliare Farini

3398395052 , 059454227

Prezzi, compravendite e mutui: cosa sta accadendo e le prospettive per il 2018

Compravendite immobiliari Italiaandamento dal 2007 a gennaio-settembre 2017

I segnali di ripresa registrati nel mercato immobiliare italiano lasciano ben sperare per l’anno in corso. A sottolinearlo l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa. Vediamo cosa sta succedendo sul fronte dei prezzi, delle compravendite e dei mutui e quali sono le prospettive per il 2018.

Compravendite

I primi dati positivi sono quelli diffusi dall’Agenzia delle Entrate che, nei primi nove mesi dello scorso anno, hanno registrato un aumento del 4,5% delle compravendite immobiliari a livello italiano. Un particolare dinamismo ha interessato soprattutto le grandi città, dove la ripresa sembra avviata in maniera più decisa a tal punto che in alcune realtà i prezzi sono già tornati in territorio positivo, come ad esempio: Milano, Bologna e Firenze.

Tempi di vendita

Altro indicatore positivo dello stato di salute del mercato arriva dai tempi di vendita che sono diminuiti portandosi mediamente intorno a 140 giorni, contraendosi di circa 20 giorni rispetto ad un anno fa. Questo è dovuto in particolare all’allineamento delle aspettative dei potenziali venditori rispetto agli attuali valori di mercato degli immobili, elemento che facilita l’incontro tra domanda ed offerta.

Prezzi e mutui

I fattori determinanti per la ripresa sono da ascriversi soprattutto al ribasso dei valori (diminuiti mediamente del 40% dall’inizio della crisi immobiliare) e ai mutui ora decisamente convenienti grazie ai tassi favorevoli.

Investimenti

A questi elementi occorre aggiungere anche il ritorno degli investitori che, attratti dai prezzi e dai rendimenti interessanti (4,9% annuo lordo) grazie alla ripresa dei canoni di locazione, stanno tornando ad investire sull’asset mattone.

Prospettive

Prospettive rosee per il 2018, anno in cui la ripresa dovrebbe essere effettiva con transazioni intorno a 570mila e una ripresa dei prezzi compresa tra 0% e +2%. Il traino positivo delle grandi città dovrebbe far sentire i suoi effetti anche sulle altre realtà, come i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle metropoli, dove si ritiene che i prezzi possano restare ancora stabili.

Fonte : " Idealista" 

Agenzia Immobiliare farini

3398395052 , 059454227

Subentro contratto di locazione: cos'è e come funziona

Che cosa vuol dire subentrare in un contratto di locazione? Il subentro può avvenire sia nella posizione del locatore, sia in quella del conduttore? Quali sono gli adempimenti fiscali connessi al subentro?
Partiamo dalla nozione di subentro.
Il dizionario della lingua italiana definisce subentro come l'atto del subentrare, ossia “entrare al posto di un altro succedendogli immediatamente o sostituendolo” (Fonte: Dizionario on-line Treccani).
Nell'ambito del contratto di locazione, quindi, subentrare nel contratto vuol dire succedere o sostituire nella rispettiva posizione il locatore oppure il conduttore.
Di conseguenza, è questa la risposta la secondo quesito, la legge consente tanto il subentro nella posizione contrattuale di chi ha concesso in locazione, tanto quella nella posizione di chi è titolare del diritto personale di godimento.
Il subentro può avvenire per volontà delle parti, oppure per espressa disposizione di legge. Entriamo nel dettaglio.
Subentro nella posizione del locatore
Ipotizziamo che il locatore ceda l'unità immobiliare oggetto del contratto. Supponiamo l'ipotesi standard, ossia che il terzo acquirente sia a conoscenza del contratto di locazione in essere.
Tralasciamo le ipotesi di irregolarità nel contratto di locazione, in quanto ai sensi dell'art. 1599, quarto comma, c.c. l'acquirente deve comunque rispettare il contratto di locazione “se ne ha assunto l'obbligo verso l'alienante”.
In tali casi, specifica il successivo articolo 1602 del codice civile, “il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”.
La legge non disciplina espressamente un'ipotesi nella pratica ricorrente, ossia il decesso del locatore.
In tal caso, come ha chiarito la Suprema Corte di Cassazione, “la morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione con il subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi e con il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l'obbligazione relativa al pagamento del canone” (così Cass. n. 1811/89).
V'è poi la possibilità di cessione del contratto di locazione nell'ambito della cessione d'azienda, ove i contratti di locazione in essere siano il frutto dell'attività dell'azienda ceduta. Anche in questa fattispecie, vale quanto fin'ora detto.
La legge n. 392 del 1978 (art. 7) prevede la nullità delle clausole di scioglimento della locazione di immobili destinati all'uso abitativo.
Subentro nella posizione del conduttore
Prendere il posto del conduttore nel contratto è anch'essa ipotesi assai frequente. Essa può avvenire:
a) per decesso del conduttore, in tal caso gli succedono nel contratto il coniuge (il convivente more uxorio o il contraente nelle unioni civili), gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi;
b) nel caso di separazione e divorzio, al conduttore succede nel contratto l'altro coniuge, qualora il diritto di abitare nella casa familiare gli sia stato attribuito dal giudice;
c) per cessione del contratto.
In tale ultima ipotesi, ove non diversamente pattuito, il subentro non avviene ex lege, ma deve avere l'assenso del locatore.
Nelle prime due fattispecie, residua in capo ai subentranti il diritto di recesso per gravi motivi, siano essi economici o di insostenibilità psicologica a proseguire la vita quotidiana in quei luoghi.
Adempimenti fiscali connessi al subentro nella locazione
Com'è noto i contratti di locazione ad uso abitativo devono essere registrati, a pena di nullità, entro trenta giorni della loro sottoscrizione.
Ciò al fine di assoggettare quell'accordo al pagamento delle imposte di registro, nonché alla tassazione dei canoni percepiti.
Che cosa bisogna fare nel caso di subentro?
Al riguardo, come specifica l'Agenzia delle Entrate nel proprio sito istituzionale, nel caso di cessione volontaria del contratto di locazione, tanto da lato del locatore, quanto da quella del conduttore è dovuta l'imposta di registro,

• in misura fissa pari ad € 67, nelle cessioni di contratto senza corrispettivo;
• nelle cessioni di contratto con corrispettivo, l'imposta è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con un pagamento minimo pari ad € 67 euro).

Come per la registrazione del contratto di locazione, ricorda l'agenzia, anche la cessione deve essere registrata entro trenta giorni dal suo avvenimento.
Nel caso di subentro ex lege, invece, tanto dal lato del locatore, quanto del conduttore, non è richiesto alcun adempimento è richiesto né sono dovute imposta. L'Agenzia delle entrate, però, consiglia ai nuovi contraenti di inviare all'ufficio dove è stato registrato il contratto una comunicazione del loro subentro.
Nel caso di subentro del locatore, inoltre, questi può optare per il regime della cedolare secca presentando apposito modulo “all'ufficio dove è stato registrato il contratto, entro 30 giorni dalla data del subentro”. 

Fonte : " Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini

3398395052, 059454227 

Ipoteca sulla casa: cos'è, cosa comporta e come si cancella

L'ipoteca è un diritto reale di garanzia sopra un bene immobile. Tale diritto viene quindi costituito a garanzia di un credito e serve in caso d'inadempimento da parte del debitore.
È chiaro in tal senso il primo comma dell'art. 2808 del codice civile a mente quale l'ipoteca conferisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, ciò anche ove vi sia un terzo acquirente, e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione.
L'ipoteca, quindi, consente di essere preferiti ad altri creditori nell'ambito di una procedura espropriativa, ove gli stessi non siano privilegiati, nonché proprio in ragione dell'esistenza di tal vincolo, di essere avvisati dell'iniziativa giudiziale di espropriazione.
Il secondo comma dell'art. 2808 c.c. specifica che l'ipoteca “può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari”.
L'iscrizione dell'ipoteca ne determina il grado: l'ipoteca di primo grado, ossia quella iscritta per prima, dà alla persona in favore della quale è stata iscritta precedenza su quelle successive.
L'ipoteca concessa mediante scrittura privata non ha effetto verso terzi, né verso successive ipoteche che trascritte per prime assumono un grado maggiore.
L'ipoteca, solitamente, viene iscritta per una somma pari al valore del credito, più quello di costi e spese ed oneri accessori allo stesso.
Quanto all'oggetto dell'ipoteca, l'art. 2810 c.c. specifica che la stessa può essere concessa su:
a) i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze;
b) l'usufrutto dei beni stessi;
c) il diritto di superficie;
d) il diritto dell'enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico.
È opinione condivisa che non si possa accendere ipoteca sui diritti di uso ed abitazione, stante il carattere strettamente personale, nonché su quello di servitù, in ragione della sua stretta connessione con i fondi dominante e servente; in effetti non avrebbe senso espropriare una servitù che sarebbe, poi, inutilizzabile.
L'ipoteca si iscrive nell'ufficio dei registri immobiliari del luogo in cui si trova l'immobile (art. 2827 c.c.) e ha una durata di vent'anni rinnovabili prima della sua scadenza; all'iscrizione tardiva segue la perdita del grado acquisito con la originaria/precedente iscrizione (art. 2847 e ss. c.c.)

Quando iscrivere ipoteca?

Il terzo comma dell'art. 2808 del codice civile distingue tre tipologie di ipoteca:
a) l'ipoteca legale;
b) l'ipoteca giudiziale;
c) l'ipoteca volontaria.
Partiamo dalla primo tipologia: fornirne la nozione vuol dire comprendere quando le ipoteche possano essere iscritte.
L'ipoteca legale è quella riconosciuta dalla legge in favore del creditore ed in ragione della particolarità del credito vantato. Si tratta di ipotesi tipiche, ossia specificamente individuate dalla legge.
L'art. 2817 del codice civile individua tre specifiche ipotesi di ipoteca legale, in favore:
a) dell'alienante sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione;
b) dei coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;
c) dello Stato sopra i beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale.
Quanto all'ipoteca legale in favore dell'alienante – ad esempio quando il versamento anche solo parziale del prezzo dell'immobile o altri obblighi sono adempiuti successivamente alla vendita – ed a quella previsti dalla lettera b), la legge prevede comunque la possibilità di rinunciarvi; diversamente deve essere iscritta d'ufficio (art. 28134 c.c.).
L'ipoteca giudiziale è quel diritto reale di garanzia che può essere iscritto in ragione di una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o di un obbligo di fare, nonché per i provvedimenti giudiziali aventi effetto di sentenza (es. ordinanze, decreti ingiuntivi), nonché sulla base di lodi arbitrali e sentenze straniere rese esecutive (artt. 2818-2820 c.c.).
Il concessionario della riscossione, nell'iscrivere ipoteca per crediti di cui è tenuto a curare la riscossione deve seguire ben precise regole che, ad esempio, gli impediscono di pignorare la prima casa di abitazione se l'importo complessivo del credito non supera € 120.000,00.
Tali limiti non valgono nei rapporti tra privati, sicché deve ritenersi astrattamente possibile l'iscrizione di un'ipoteca giudiziale in ragione di un decreto ingiuntivo emesso per poche centinaia o migliaia di euro.
L'ipoteca volontaria, come specifica lo stesso attributo, è costituita in ragione della dichiarazione volontaria della persona che la concede (art. 2821 c.c.). L'ipoteca volontaria deve essere concessa per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità, ma la sua iscrizione avviene solamente per atto pubblico o scrittura privata le cui sottoscrizioni sono accertata giudizialmente. Come dire: meglio fin da subito l'atto notarile.
Classico esempio di ipoteca volontaria è quella concessa alla banca dalla persona che acquista un'unità immobiliare, sull'unità immobiliare stessa. Nulla vieta che l'ipoteca possa essere concessa su un altro bene, oppure da un terzo su un bene di sua proprietà a garanzia del credito erogato ad altra persona.
L'ipoteca si può iscrivere anche su beni indivisi, ad esempio su una quota di comunione (art. 2825 c.c.): in tal caso, specifica la legge essa “produce effetto rispetto a quei beni o a quella porzione di beni che a lui verranno assegnati nella divisione” (art. 2825, primo comma, c.c.), o chiaramente sulla somma di denaro nel caso di cessione.
All'iscrizione dell'ipoteca accedono dei costi (bolli, eventuali atto notarile) che sono a carico della persona contro cui è iscritta.

Estinzione dell'ipoteca

L'estinzione dell'ipoteca è quel fenomeno che fa venire meno il diritto reale di garanzia. L'art. 2878 del codice civile elenca le cause di estinzione del diritto, che sono:
1) la cancellazione dell'iscrizione;
2) con la mancata rinnovazione della iscrizione entro vent'anni (art. 2847 c.c.), salvo nuova iscrizione;
3) l'estinzione dell'obbligazione;
4) il perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall'articolo 2742 (cioè prelazioni e privilegi sulle somme dovute dall'assicuratore in ragione del perimento);
5) la rinunzia del creditore;
6) lo spirare del termine a cui la ipoteca è stata limitata o il verificarsi della condizione risolutiva;
7) la pronunzia del provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.
Come si può notare, dunque, l'estinzione può avvenire per più di una ragione, non per forza connessa con l'adempimento dell'obbligazione in ragione della quale l'ipoteca era stata iscritta.

Cancellazione dell'ipoteca

La cancellazione, contrariamente all'iscrizione, è quella formalità a seguito della quale, sul bene immobile (o su un diritto reale sopra di esso) non risultano più iscritte ipoteche.
Essa, evidentemente, è strettamente connessa con l'estinzione dell'ipoteca e può avvenire a seguito di spontanea dichiarazione delle parti o su sentenza. La legge prevede anche la possibilità di presentare ricorso all'Autorità Giudiziaria ove il conservatore dei pubblici registri immobiliari rifiuti le formalità della cancellazione.
È utile ricordare che ai sensi della legge n. 40 del 2007, così detta legge Bersani, la banca è obbligata a comunicare all'Agenzia delle entrate (ex conservatoria) la richiesta di cancellazione entro trenta giorni della estinzione del mutuo.

Fonte : “ Idealista”

Agenzia Immobiliare Farini

3398395052

Acquisto casa, quali sono i possibili controlli del redditometro

L’acquisto della casa è un momento molto importante, al quale prestare attenzione. Commettendo infatti delle irregolarità – seppur in buona fede – si rischia di finire nel mirino del Fisco ed essere sottoposti a controlli del redditometro. Vediamo, dunque, gli errori da non fare.

Donazione del genitore

Nel caso l’acquisto della casa avvenga tramite la donazione da parte di un genitore, è molto importante tracciare il passaggio di denaro. La donazione indiretta a determinate condizioni non è tassata e non richiede il notaio, ma deve essere sempre documentata.
Nel dettaglio, esistono due tipi di donazione: quella diretta e quella indiretta. La donazione diretta deve avvenire tramite notaio (il quale non è necessario solo per le donazioni di modico valore) e il pagamento tanto dell’imposta di registrazione dell’atto quanto del professionista; qualora la somma donata dal genitore è superiore a 1 milione di euro si versa anche l’imposta sulle donazioni pari al 4%. Di norma, si ricorre a tale forma di donazione quando è indifferente la ragione della donazione.
La donazione indiretta è invece finalizzata a un determinato acquisto; questa donazione prevede che il donante possa alternativamente versare i soldi direttamente sul conto del venditore, specificando che l’acquisto viene fatto in favore del donatario, oppure versare i soldi sul conto del donatario affinché questi poi li utilizzi per pagare il prezzo al venditore. La donazione indiretta non richiede né la presenza del notaio, né sconta le imposte sulle donazioni. Secondo le Sezioni Unite Cassazione (sent. n. 18725/17 del 27.07.2017), questo però accade solo a condizione che, nell’atto di acquisto, sia indicata con precisione la provenienza del denaro, in caso contrario, non si può più parlare di donazione indiretta e diventa necessario pagare le imposte sulla donazione.

Redditometro

Come noto, per scoprire le evasioni fiscali, l’Agenzia delle Entrate analizza gli acquisti fatti dai contribuenti. Nel caso in cui il valore dei beni acquistati o delle spese necessarie al mantenimento di tali beni eccede di oltre il 20% la dichiarazione dei redditi dell’anno in corso, può scattare un accertamento fiscale. Prima dell’accertamento fiscale, però, il contribuente è chiamato a fornire chiarimenti e a giustificare la provenienza del denaro.
E’ in questo momento, dunque, che il contribuente deve dimostrare con prove scritte che i soldi con cui ha acquistato la casa provengono ad esempio da un genitore. Per dimostrarlo è necessario un estratto conto da cui risulti il passaggio del denaro a titolo di donazione, una copia dell’assegno o una scrittura con data certa che certifichi la donazione.

Mutuo troppo elevato

Se invece l’acquisto della casa avviene tramite l’accensione di un mutuo, bisogna stare attenti all’entità del finanziamento. Nel caso, infatti, la rata del mutuo sia troppo elevata rispetto al reddito dichiarato, il Fisco potrebbe avere sospetti e decidere di effettuare degli accertamenti. Le mensilità da pagare alla banca devono essere sempre proporzionate al reddito.

Accertamento del valore della casa

Ci sono poi i casi in cui il venditore chiede all’acquirente una parte del prezzo in nero. Un’eventualità a cui fare attenzione perché, anche qui, possono scattare controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate. Il Fisco, infatti, può verificare la valutazione del bene dichiarata dalle parti nel rogito e rettificarla secondo quanto appare più coerente rispetto ai prezzi di mercato.
Per farlo si basa sulle quotazioni Omi (Osservatorio del mercato immobiliare), sulla documentazione bancaria della pratica di mutuo, sulla media dei prezzi praticati nella stessa zona. In ogni caso, l’accertamento fiscale deve essere sempre motivato e resta necessaria una verifica dello stato effettivo del bene per accertare le reali condizioni in cui versa la casa e attribuirle un valore di mercato.

Fonte : “Idealista “

Agenzia Immobiliare Farini

3398395052