Ripresa delle costruzioni in Italia

Il 2016 per l'Italia è stato un anno di crescita al di sotto delle attese (+0,8%, ben lontano dal +1,4% previsto a inizio anno), eccezion fatta per le costruzioni, che invece hanno registrato una decisa crescita della fiducia in questo comparto. Analizzando i dati Cresime, note particolarmente positive arrivano dagli investimenti in costruzioni, in particolare nell'ambito di nuove costruzioni non residenziali private. Il residenziale è atteso in crescita solo a partire dall'anno prossimo, mentre nel 2017 le opere pubbliche dovrebbero riprendersi, grazie ai cantieri banditi negli scorsi mesi. Altro segnale positivo, per le aziende del compatto delle costruzioni, è la riduzione del ricorso alla cassa integrazione, passato da 70 milioni di ore autorizzate a 47 milioni (-34%).
Tuttavia il calo degli occupati rende il quadro difficilmente stabile e suscettibile di cambiamenti nei prossimi mesi. Il valore della produzione del mercato delle costruzioni, nel 2016, (stime fonte Cresme) è stato di 166,2 miliardi di euro, contro i 165,5 miliardi del 2015. Il 73,1% sono derivati da manutenzione ordinaria e straordinaria del patrimonio esistente, mentre le nuove costruzioni ora rappresentano il 26% del totale (43 miliardi di euro).
Il Cresme stima un aumento degli investimenti complessivi in costruzioni pari a +0,9%. L'edilizia residenziale nuova vale 13,8 miliardi di euro (quota del 8,3% del totale, in calo), mentre l'edilizia non residenziale nuova segna una ripresa, passando dai 10,4 miliardi del 2015 ai 10,9 miliardi del 2016. Le opere del genio civile salgono a 26,2 miliardi di euro (contro i 24,6 miliardi dell'arino precedente) con le nuove opere che, coi loro 14 miliardi di euro, superano per la prima volta la nuova edilizia residenziale.
La manutenzione straordinaria passa dagli 82,7 miliardi dì euro del 2015 agli 85,7 miliardi del 2016, mentre quella ordinaria ora è pari a 36,2 miliardi di euro (erano 35,9 miliardi nel 2015) e vale come l'84% dell'intero mercato delle costruzioni nuove. Nel 2016, quindi, sono la manutenzione residenziale (+4%) e la nuova edilizia non residenziale (+3,8%) a trainare il mercato edilizio italiano. L'edilizia non residenziale pubblica rallenta e l'aumento delle opere di genio civile (+2,7%) si dimezza rispetto al 2015 (+5,6%). Nessun segnale positivo arriva dall'edilizia residenziale di nuova costruzione (-9,3% nel 2015 e -4,4% nel 2016).
Per quanto riguarda le previsioni, nel prossimo quadriennio gli investimenti in costruzioni sono attesi in crescita di oltre il 13%: il comparto più dinamico sarà quello delle opere pubbliche (+21 % nel nuovo e +27% nelle ristrutturazioni), mentre l'edilizia residenziale nuova inizierà a riprendersi quest'anno fino ad accumulare un +14%, anche se rispetto al periodo pre-crisi il mercato avrà perso oltre il 65% del valore.

Fonte: Cresme

Sondaggio sul mercato immobiliare

Riportiamo i principali risultati del sondaggio sul mercato delle abitazioni in Italia realizzato nell'ottobre 1916 e riguardante il terzo trimestre dell'anno, realizzato a cura della Banca d'Italia. Nel terzo trimestre del 2016 sono rimasti ancora largamente prevalenti i giudizi di stabilità dei prezzi delle abitazioni ma si è ridotta la quota di agenti che ne riportano una flessione, sia nel quadro corrente sia in quello atteso nel breve termine. Il margine medio di sconto sulle quotazioni di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è diminuito; si consolida l'incremento del numero di potenziali acquirenti. Riflettendo le condizioni favorevoli nel mercato del credito, l'incidenza degli acquisti finanziati da mutui e il rapporto medio tra prestito e valore dell'immobile sono ulteriormente aumentati. Le attese degli agenti sono favorevoli sia sull'evoluzione a breve del proprio mercato di riferimento sia su quella di medio termine (due anni) relativa al mercato nazionale.

Prezzi delle abitazioni
Nel terzo trimestre del 2016 la quota di operatori che riportano una stabilità dei prezzi di vendita è salita al 64% (erano il 54,4 nella scorsa indagine); la percentuale di coloro che indicano una diminuzione si è ridotta sensibilmente, attestandosi al 34,6% dal 43,9 nel trimestre precedente (51,5 nella rilevazione di un anno fa). Il miglioramento riflette in particolar modo gli andamenti delle aree urbane dell'Italia centrale, dove l'incidenza delle risposte di flessione si è pressoché dimezzata, portandosi al 25,2 per cento; la quota di risposte che segnalano un aumento è rimasta stabile al 3,7%.

Compravendite
La quota di agenzie che ha venduto al-meno un'abitazione è lievemente aumentata rispetto alla rilevazione precedente (al 72,9% dal 71,3). Il saldo tra la quota di agenzie che riportano un aumento del numero dei potenziali acquirenti e quella delle agenzie che segnalano una diminuzione è salito a 4,6 punti percentuali, da 1,7 nell'indagine precedente, avvicinandosi ai valori di un anno prima (6,1 punti).

Incarichi a vendere
Il saldo tra le risposte di aumento e di diminuzione delle giacenze di incarichi a vendere è rimasto sui livelli della precedente rilevazione (a 0,7 da 1,4 punti percentuali); quello delle risposte relative ai nuovi mandati è invece diminuito, scendendo su valori lievemente negativi (-1,3 da 5,7 punti percentuali), a fronte del 61,9% dei giudizi di stabilità. Le principali cause di cessazione dell'incarico rimangono legate al divario tra prezzi offerti e domandati, anche se la quota di chi segnala proposte di acquisto a prezzi ritenuti troppo bassi per il venditore si è ridotta al 55,3% (dal 68,8 della precedente indagine); la percentuale di chi segnala che i prezzi richiesti sono ritenuti eccessivamente elevati dai potenziali acquirenti è rimasta presso-ché stabile (al 52,7%). Anche la quota di agenzie che riconducono la de-cadenza dell'incarico alla difficoltà degli acquirenti di ottenere un mutuo è risultata sostanzialmente stazionaria rispetto al trimestre precedente, su valori storicamente bassi (21,7%; 27,8 un anno prima).

Trattative e tempi di vendita Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore si è ridotto, al 13,0%, da 14,5 del secondo trimestre (14,9 un anno fa), come pure il tempo medio intercorso tra l'affidamento del mandato e la vendita dell'immobile, sceso a 8,9 mesi da 9,4 nell'indagine precedente e in quella del secondo trimestre del 2015; i tempi medi per la vendita degli immobili rimangono più brevi di circa due mesi nelle aree urbane rispetto alla parte restante del paese.

Modalità di finanziamento degli acquisti
La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario è salita a 80,2% (da 77,1 dell'indagine precedente), con andamenti analoghi nelle principali macro aree eccetto che nel Mezzogiorno, dove si è stabilizzata al 71,9% (67,9 nelle aree non urbane). Anche il rapporto tra prestito e valore dell'immobile è aumentato (al 74,7%, dal 73,1), il livello più elevato dall'inizio della serie nel 2009.

Locazioni
La frazione di agenzie che hanno dichiarato di avere locato almeno un immobile è rimasta sostanzialmente invariata rispetto al periodo precedente (al 77,9%).11 saldo negativo tra i giudizi di aumento e diminuzione dei canoni di locazione si è dimezzato rispetto alla precedente rilevazione (-14,1 punti percentuali, da -29,3). Per il trimestre in corso la quota di operatori che si attendono canoni di locazione invariati è aumentata all'86,1% (da 78,4), per effetto di una lieve flessione della percentuale di chi si aspetta un aumento (a 2,6 da 4,3 nell'ultimo sondaggio) e di una riduzione più forte di quanti si attendono una diminuzione (a 11,3 da 17,3). li margine medio di sconto sui canoni rispetto alle richieste iniziali del locato-re è diminuito al 5,8% (dal 6,9 del trimestre precedente). li saldo negativo fra le risposte di aumento e di diminuzione dei nuovi incarichi a locare si è attenuato (a -12,9 punti percentuali da -16,8 della scorsa indagine), a fronte di una maggiore diffusione dei giudizi di stazionarietà (a 65,2% da 60,5).

Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie
Le aspettative degli agenti immobiliari sulle tendenze a breve termine del proprio mercato di riferimento sono risultate più favorevoli rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Il saldo fra attese di miglioramento e di peggioramento nel trimestre in corso è stato pari a 9,5 punti percentuali, contro 7,4 nella corrispondente rilevazione del 2015; nello stesso periodo il saldo relativo alle prospettive sui nuovi incarichi a vendere è aumentato a 15,9 punti percentuali, da 13,1. La quota di operatori che prevede una flessione dei prezzi nel trimestre in corso è diminuita (30,5 per cento, da 39,2 della rilevazione di luglio), a fronte
di un aumento nei giudizi di stabilità (67,6%, da 59,1 della scorsa rilevazione); tale andamento è particolarmente accentuato nelle aree urbane e nelle regioni del Centro.

Le prospettive del mercato nazionale delle compravendite
Il saldo relativo alle attese circa l'evoluzione a breve del mercato immobiliare nazionale è salito a 8,1 punti percentuali, dopo avere toccato temporaneamente valori negativi nella rilevazione di luglio); quello relativo all'evoluzione di medio termine (due anni) si consolida su valori ampiamente positivi, attestandosi a 35,3 punti percentuali.

I giovani e la casa

Nel 2015 i giovani italiani si sono rivelati i più attivi nei confronti delle ristrutturazioni, affrontando anche la spesa media totale più onerosa rispetto alle altre fasce di età. Gli ambienti più sottoposti ai rinnovi sono stati le sale da bagno, cucine, seguiti da camere da letto e zone living. Fondamentale e stato il contributo dato da professionisti come imprese edili e architetti, coinvolti per eseguire gli interventi. A rivelare ciò e la ricerca annuale riguardante le ristrutturazioni, costruzioni e arredi
residenziali condotto da Houzz&llorne su quasi 3000 italiani intervistati dall'omonimo sito. È stato rilevato che più di un terzo (34%) dei giovani italiani della fascia di età compresa tra i 25 e 34 anni ha ristrutturato la propria casa, contro il 29% della fascia di età compresa tra i 35 e 54 anni e il 30% degli over 55.

Sono dunque i Millennials i più attivi nei confronti della ristrutturazione, il motore di questa tendenza è il desiderio di personalizzare il più possibile l'abitazione secondo i propri gusti. "Nonostante i proprietari di case appartenenti alla liscia di età tra i 25 e 34 anni rappresentino ancora una minoranza, il loro desiderio di personalizzare casa in base ai propri gusti li rende i più attivi quando si tratta di mettere mano alla propria abitazione" ha dichiarato Mattia Perroní, MD di Houzz Italia. Lo studio ci mostra che il 49% degli utenti che hanno ristrutturato nel 2015 hanno figli che vivono nella stessa casa, dato che testimonia una dimensione media delle loro abitazioni. Il reddito medio annuale di queste famiglie è per il 66% inferiore ai 50.000 curo.

Le case oggetto delle ristrutturazioni nel 2015, nel 50% dei casi, fanno riferimento a costruzioni realizzate da 15 a 50 anni fa che, soprattutto nel caso di quelle più vecchie, presentano profili di obsolescenza. elemento che più facilmente convince i proprietari a sommare interventi di manutenzione straordinaria a interventi di restyling. 11 50% delle abitazioni ristrutturate sono rappresentate da appartamenti condominiali, mentre il 27% sono rappresentate da costruzioni indipendenti o unifamiliarí. Tra i progetti più diffusi vi sono il rifacimento del bagno, seguito dalla ristrutturazione della cucina, della camera da letto e zona living. Rinnovare uno stile ormai obsoleto e non più soddisfacente dal punto di vista dei gusti personali sono i motivi principali che spingono a intervenire in questi ambienti.

Tra gli elementi che hanno subito maggiori modifiche nelle cucine vi sono i rivestimenti per le pareti, nonché l'anniento della superficie della stanza per una durata media dell'intervento di 5 mesi. Mentre per quanto riguarda la ristrutturazione del bagno, la doccia è l'elemento che ha subito maggiori modifiche seguito dall'aumento della superficie della stanza. Secondo quanto espresso dai proprietari di case che hanno ristrutturato, la spesa media preventivata per il rinnovo del bagno corrisponde a 6.220 euro per una superficie media di 8 mq; la spesa media per il rinnovo della cucina è di circa 4.450 euro per una superficie media di 14 mq. Per ristrutturare la propria abitazione, gli italiani hanno speso, in media, un totale di 44.400 Euro. I giovani con età compresa tra i 25 e 34 anni sono coloro che hanno affrontato la spesa media totale più onerosa pari a 48.600 Euro, investendo più degli over 55, i quali hanno investito circa 42.400 Euro.

La preferenza nelle ristrutturazioni rispetto alla nuova costruzione è favorita dagli incentivi fiscali previsti dalle leggi di stabilità, che si sono susseguite negli ultimi anni. Dallo studio è emerso inoltre che l'88% dei proprietari di casa per affrontare i progetti di ristrutturazione ricorre all'aiuto di professionisti. Rappresentati prevalentemente da imprese edili (50%) e architetti (32%). Questa scelta è condivisa da proprietari di casa di tutte le fasce di età. L'elemento di gradimento più apprezzato dagli utenti nella collaborazione con imprese edili è stato l'ottenimento di un risultato di qualità, mentre nel rapporto con gli architetti hanno maggiormente apprezzato gli aspetti di gestione legati al progetto.

I proprietari di case registrati su Houzz Italia hanno affermato che tra i progetti pianificati nelle loro abitazioni per l'anno 2016 vi sono state principalmente attività riguardanti l'arredo e la decorazione per una percentuale del 47%, seguite da attività di ristrutturazione (27%), interventi di manutenzione (12%) e solo una piccola percentuale, pari al 2%, ha invece pianificato la costruzione cli una nuova casa. In conclusione si può affermare che oggi il mercato della ristrutturazione edilizia, grazie anche alla spinta dei Millennials, è il protagonista nei settore delle costruzioni. Questa considerazione può aiutare ad indirizzare il percorso della nuova produzione, attraverso la progettazione di stili e cli prodotti che rispondano alle esigenze e desideri di questo young target, costruendo in questo modo un fattore distintivo per l'impresa che potrà essere determinante per il consumatore nel momento della scelta.

Il patrimonio immobiliare

Alcune brevi considerazioni pratiche sul trattamento fiscale degli immobili patrimonio delle imprese

Per analizzare, anche se brevemente, da un punto di vista fiscale la situazione degli immobili che sono posseduti dalle imprese è opportuno procedere, in primo luogo ad una distinzione di fondo, da cui poi, seguendo una metodologia espositiva progressiva, verranno dedotte alcune ulteriori distinzioni. Così come recita, ad esempio, la Circolare n. 22/E dell’Agenzia delle Entrate - Direzione Centrale Normativa – del 28 giugno 2013, la distinzione fondamentale (e non solo nell’ambito delle unità immobiliari proprietà dei soggetti esercitanti attività di impresa) è tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali: tale distinzione si basa, di regola, su un criterio oggettivo legato alla classificazione catastale degli stessi, a prescindere, quindi, dal loro effettivo utilizzo. In particolare, sono considerati fabbricati abitativi quelli classificati o classificabili nel gruppo catastale "A" (esclusa la categoria "A/10"). Sono fabbricati strumentali (vale a dire, quelli che "per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni") le unità immobiliari classificate o classificabili nei gruppi catastali "B", "C", "D", "E" e nella categoria "A10" qualora la destinazione ad ufficio o studio privato risulti dal provvedimento amministrativo autorizzatorio. Fatta questa fondamentale distinzione che fonda sull’utilizzo pratico che da parte impresa può essere fatto dell’immobile di sua proprietà, possono essere operate tre ulteriori distinzioni che danno origine a tre categorie ben distinte di immobili:

• Gli immobili che essendo strumentali per natura (ovvero, come visto più sopra, appartengono alle categorie catastali "B", "C", "D", "E" ed "A/10") o per destinazione vengono utilizzati in via esclusiva e diretta dall’imprenditore nell’esercizio dell’impresa commerciale, indipendentemente dalla natura o dalle risultanze catastali
• Gli immobili merce ovvero quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa che li possiede (e/o li ha realizzati) e che da un punto di vista catastale possono appartenere indifferentemente alle categorie "A", "B", "C", "D", "E" o "A10"
• Gli immobili patrimonio, ovvero quegli immobili che non sono né strumentali né merce, ma che costituiscono un investimento per l’impresa e che, a loro volta, a un punto di vista catastale possono appartenere indifferentemente alle categorie "A", "B", "C", "D", "E" o "A10"

Un’ulteriore distinzione è quella che viene operata dall’articolo 90 del TUIR che, nel prevedere che gli immobili patrimonio, proprio perché estranei a quello che è il normale svolgimento dell’attività di impresa, non concorrono alla formazione del suo reddito sulla base dei costi e dei ricavi effettivi, li classifica, per la quantificazione dei proventi che da essi derivano, in relazione al luogo geografico in cui sono situati, ovvero opera una distinzione tra gli immobili che sono situati nel territorio dello Stato, e che pertanto seguono la disciplina dei redditi fondiari di cui all’articolo 37 del TUIR, e gli immobili che sono situati all’estero e quindi seguono le disposizioni di cui all’articolo 70 del TUIR. Per motivi di spazio restringeremo la nostra analisi alla trattazione di quei fabbricati che, non solo sono immobili patrimonio ma che sono anche situati all’interno del territorio dello Stato rinviando ad ulteriori contributi la trattazione dei profili fiscali relativi agli immobili merce ed a quelli strumentali (siano essi per natura o per destinazione). Al fine di esporre correttamente il trattamento fiscale degli immobili patrimonio delle imprese è però, a questo punto, necessario operare un’ulteriore distinzione, ovvero determinare correttamente quale sia il reddito da assoggettare a tassazione derivante dalla locazione degli immobili e quale sia il reddito da assoggettare a tassazione derivante da immobili non locati. Per i fabbricati patrimonio che non sono locati, il reddito è un reddito sostanzialmente "virtuale" e viene determinato sulla base della rendita catastale rivalutata del 5%. I proventi che invece derivano da immobili patrimonio concessi in locazione concorrono a formare il reddito d’impresa in misura pari al maggiore tra i seguenti importi:

• La rendita catastale rivalutata del 5%
• L’ammontare del canone di locazione che è stato pattuito tra le parti nel contratto, ridotto, fino ad un massimo del 15% del canone medesimo, dell’importo relativo alle spese documentate di manutenzione ordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera a), del D.P.R. n. 380/2001 (interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti)

È opportuno segnalare che la deduzione dal canone di locazione è riconosciuta esclusivamente per le spese di manutenzione ordinaria, mentre non è consentito portare in riduzione del canone di locazione gli interventi di manutenzione straordinaria (articolo 3, comma 1, lettera b) del D.P.R. n. 380/2001), di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia (rispettivamente articolo 3, comma 1, lettere c) e d) del D.P.R. n. 380/2001). Inoltre tali spese possono essere portate in riduzione del canone di locazione fino alla concorrenza massima del 15% del canone medesimo solo nel caso in cui possano essere opportunamente "documentate" attraverso l’esibizione di contratti, attestazioni di pagamento, fatture o ricevute fiscali. La principale conseguenza della determinazione del reddito degli immobili patrimonio secondo quelle che sono le regole dei redditi fondiari, di cui all’articolo 37 del TUIR, nel caso in cui non siano locati, consiste nell’impossibilità di dedurre dal reddito d’impresa i costi sostenuti relativamente agli stessi immobili, nella considerazione che tali costi sono già stati calcolati ai fini della determinazione delle tariffe d’estimo assunte per la quantificazione della rendita catastale. Tale disposizione ha un carattere speciale e derogatorio rispetto al principio generale di inerenza dei componenti negativi di reddito. Tale indeducibilità non trova applicazione in riferimento agli interessi passivi maturati su finanziamenti contratti per l’acquisto (o per la costruzione) di immobili patrimonio. Alle componenti negative di reddito che così si vengono a determinare non si applica dunque l’indeducibilità assoluta di cui all’articolo 90 del TUIR, ma trova applicazione il regime "ordinario" di trattamento degli interessi passivi di cui all’articolo 96 del TUIR, ovvero viene loro riconosciuta la possibilità di essere portati in deduzione dal reddito di impresa.

Per quanto riguarda gli immobili per i quali viene riconosciuto un interesse storico o artistico, ai sensi di quanto viene disposto dall’articolo 90, comma 1, del TUIR, il legislatore stabilisce che i proventi di questi immobili patrimonio, nel caso in cui non siano stati precedentemente locati, concorrono alla formazione del reddito d’impresa sulla base della rendita catastale rivalutata del 5% e poi ridotta del 50%. Nel caso in cui, invece, siano oggetto di un contratto di locazione nei confronti di soggetti terzi, gli stessi immobili concorrono a formare il reddito dell’impresa in misura pari al 65% del canone contrattuale, a patto che questo sia superiore al reddito minimo ordinario (pari alla rendita catastale rivalutata del 5% e poi ridotta nella misura del 50%). A livello di dichiarazione dei redditi sono previsti nell’ambito del quadro "RF" alcuni specifici righi che consentono l’operatività di tale modalità di tassazione: in particolare è possibile reperire, tra le "variazioni in aumento", il rigo denominato come "RF10" dove si richiede di indicare il reddito determinato sulla base del valore catastale e il rigo denominato "RF11" dove devono essere indicati i costi che sono relativi agli immobili patrimonio e che devono essere "neutralizzati" in considerazione del fatto che non sono deducibili mentre, tra le variazioni in diminuzione del reddito di impresa, nell’ambito del rigo RF39, devono essere indicati quelli che risultano essere i proventi degli immobili patrimonio da sottoporre a neutralizzazione. Nel momento in cui l’impresa provvede a concedere in locazione un immobile non strumentale (catastalmente parlando) ma bensì abitativo, ovvero appartenente alle categorie catastali da A/1 ad A/11 (esclusa la A/10 che, come sopra già accennato, non è relativa ad immobili abitativi ma ad unità immobiliari ad uso ufficio) è tenuta a determinare il reddito relativo, che è da dichiarare prescindendo da quelli che sono i componenti positivi (ovvero i canoni di locazione) e negativi (si tratta dei costi correlati alla gestione dell’immobile), da imputare a conto economico: nel modello Unico è necessario che, di conseguenza, venga ad essere operata una variazione in diminuzione per i primi ed una in aumento per i secondi. Può essere opportuno presentare il seguente esempio a titolo esemplificativo:

La società PINCO PALLINO S.r.l. ha dato in locazione una unità immobiliare ad uso abitativo, di categoria catastale A/2 e titolare di una rendita catastale (rivalutata del 5%) pari ad una somma di euro 2.000. il contratto di locazione prevede un canone annuo pari ad euro 15.000. In relazione all’immobile che è stato locato la società PINCO PALLINO S.r.l.. ha dovuto sostenere dei costi che sono risultati essere pari a complessivi euro 5.000, di cui:

• Euro 1.000 per spese condominiali
• Euro 1.500 per spese di manutenzione straordinaria (di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b) del D.P.R. n. 633/1972)
• Euro 2.500 per spese di manutenzione ordinaria (di cui all’articolo 3, comma 1, lettera a) del D.P.R. nb. 633/1972)

Al fine di determinare il reddito che deve essere assoggettato alla tassazione e per chiarire le modalità con cui si deve procedere alla compilazione del modello UNICO SC ecco presentati i vari passaggi ce devono essere effettuati:

• Viene considerato il canone di locazione annuo che è pari ad euro 15.000
• Il canone può essere diminuito della somma relativa alle spese di cui agli interventi di manutenzione ordinaria (si veda in proposito l’articolo 3, comma 1, lettera a) del D.P.R. n. 680/2001). Tali spese sono pari ad euro 2.500 e vanno conteggiate nel limite del 15% del proprio ammontare, ossia pari ad euro 2.250: non sono invece da considerare le spese condominiali e quelle di manutenzione straordinaria
• Il canone netto, che risulta essere pari ad euro 12.750, è superiore rispetto alla rendita catastale rivalutata del 5%
• Il reddito da dichiarare è quindi pari ad euro 12.750 e deve essere riportato nel rigo RF10
• Nel rigo RF11 deve essere operata una variazione in aumento per i costi imputati a conto economico
• Nel rigo RF39 deve essere operata una variazione in diminuzione in riferimento ai canoni di locazione rilevati a conto economico

 

Redazione AGEFIS

Cauzione nell'affitto

TUTTO SULLA CAUZIONE NELL'AFFITTO

Cauzione o anche deposito cauzionale è una somma di denaro trattenuta dal locatore (proprietario) in fase di stipula di contratto grazie alla quale si tutela dai possibili danni causati dall'affittuario all'appartamento o in caso di morosità sul canone di locazione.

In caso di danni arrecati all'immobile il proprietario non può quantificare da solo la cifra ma deve avviare una causa affinché un giudice accerti l'esatto ammontare dei danni.

La cauzione non può mai essere superiore a 3 mensilità di canone d'affitto, una volta firmato il contratto il proprietario non può chiedere un'integrazione ed infine se il contratto non prevede il versamento di una cauzione questa non può essere chiesta in un secondo momento.

Alla scadenza del contratto d'affitto il padrone di casa deve restituire all'inquilino la cauzione provvista di interessi legali che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

Cosa molto importante è chiarire che la cauzione non sostituisce il pagamento anticipato dei primi canoni d'affitto come erroneamente si pensa.

Per esempio, chi paga una cauzione pari a due mensilità dovrà anche pagare i primi due mesi di affitto.

GLI INTERESSI SULLA CAUZIONE

Analizziamo meglio gli interessi sopra citati.

Il proprietario può scegliere se versare questi interessi in due modi:

• alla fine di ogni anno

• alla scadenza del contratto di locazione, e quindi tutti in una volta

A questo punto vi chiederete come si calcolano gli interessi sulla cauzione.

Gli interessi vanno calcolati seguendo il saggio vigente per ogni singolo anno, usando eventualmente uno dei tanti tool presenti online.

L'inquilino può chiedere la restituzione della cauzione entro 10 anni (termine di prescrizione) da quando l'immobile viene riconsegnato.

Gli interessi invece devono essere richiesti entro massimo 5 anni, quindi si prescrivono prima del diritto alla cauzione.

Un'altra garanzia che agevola il proprietario è la fideiussione.

La fideiussione è un contratto con il quale l'inquilino garantisce al proprietario l'adempimento degli obblighi (es: pagamento del canone di locazione).

Cos'è il "prezzo valore"?

Cos'è il “prezzo-valore”?

A partire dal primo gennaio 2006 è possibile regolare fiscalmente alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell'atto. Le finalità della norma, dalla quale i consumatori e tutti i cittadini hanno solo benefici, sono ispirate ad una logica di trasparenza nella contrattazione immobiliare e di equità nel relativo prelievo fiscale: è ora possibile indicare il prezzo reale pattuito e, al contempo, pagare le imposte relative all'atto solo sul valore dell'immobile determinato con i meccanismi di rivalutazione della rendita catastale, così detta "valutazione automatica". Il Notariato è stato, per oltre dieci anni, uno dei principali promotori di questo meccanismo, chiamato prezzo-valore, ritenuto idoneo a salvaguardare la totale legittimità degli atti di cui il notaio garantisce la pubblica fede e a recuperare il senso di una leale collaborazione tra lo Stato e i cittadini. Le Associazioni dei Consumatori, che per missione istituzionale perseguono questo senso di collaborazione civile, sostengono fortemente la trasparenza dei contratti di vendita immobiliare al fine di eliminare le zone grigie in cui i consumatori e tutti i cittadini possono più facilmente subire abusi. La norma sul prezzo-valore consente, in definitiva, la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale e, al contempo, l’emersione dei valori reali delle compravendite. Viene così meno ogni convenienza di dichiarazioni dirette all'evasione fiscale (“simulazione del prezzo”), e si elimina il conseguente rischio di riflessi negativi sulla stessa efficacia civile dei trasferimenti immobiliari. Deve riconoscersi la portata sociale del nuovo sistema: lo Stato tende una mano ai cittadini, consapevole che nella prima fase di applicazione delle norme potrà subire una riduzione di introiti tributari nel settore; i cittadini devono costituzionalmente comportarsi come tali, in quanto dalla emersione dei corrispettivi reali emerge una più trasparente visione del mercato e delle singole capacità contributive. L’azione del Notariato e delle Associazioni dei Consumatori sarà finalizzata all'illustrazione di questo nuovo sistema, degli inconvenienti connessi alla prassi precedente, dei vantaggi, non solo economici, della nuova norma e, ove se ne ravvisi la necessità, dovrà essere anche di contrasto ai “cattivi consiglieri” che, con motivazioni poco chiare, cercano di far fallire la manovra.

L’ambito applicativo del sistema prezzo-valore in base alle attuali norme

A chi si applica il sistema prezzo-valore?

Deve trattarsi di cessioni soggette ad imposta di Registro (escluse quindi, le cessioni soggette ad IVA) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Sono quindi soggette al prezzo-valore anche le cessioni effettuate da società, imprese o enti, purché nei confronti di "persone fisiche" e purché soggette a imposta di Registro (non IVA). In altre parole, oltre a tutte le vendite in cui entrambe le parti sono “privati”, sono soggette a prezzo-valore anche le vendite fatte a persone fisiche, da cedenti non-soggetti IVA (associazioni, fondazioni e simili), e anche quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione IVA; ad esempio, le vendite fatte da imprese costruttrici o di ristrutturazione poste in essere oltre i quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e le vendite fatte da imprese che non hanno costruito o ristrutturato l'immobile.

Deve trattarsi di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (box, cantine, ecc). Come confermato dalla stessa Amministrazione Finanziaria (Telefisco 2006) il regime di favore si estende alle pertinenze senza limitazione di numero e anche se acquistate separatamente dal bene principale, purché risulti nell'atto di acquisto la destinazione pertinenziale. Il sistema vale anche per gli acquisti di abitazioni e relative pertinenze che non possono godere delle agevolazioni “prima casa”. Quindi anche chi acquista una seconda o terza casa, dovrà pagare le imposte secondo le aliquote ordinarie, ma potrà chiedere che la tassazione venga comunque effettuata sulla base del valore catastale: il che costituisce comunque un bel risparmio.

Quando si applica il prezzo-valore?

Si ritiene concordemente che la nozione di "cessione" comprenda, oltre agli atti traslativi del diritto di proprietà, anche quelli traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (ad esempio la nuda proprietà e l’usufrutto).

È necessaria una richiesta.

La norma si applica a fronte di una precisa richiesta che la parte acquirente deve rendere al notaio: sebbene la norma sembri lasciare libertà sulla forma e le modalità di manifestazione di tale richiesta, è senz'altro opportuno che la richiesta risulti nel corpo dell'atto di acquisto.

I vantaggi della norma e le conseguenze per chi non la applica

Riduzione degli onorari

Per evitare che gli onorari notarili, che come ogni prestazione professionale sono calcolati sul prezzo reale, costituiscano un possibile disincentivo all’applicazione della nuova normativa, il legislatore ha prescritto che gli stessi siano ridotti; tale riduzione è fissata nel 30 per cento. Il Consiglio Nazionale del Notariato, per assicurare la piena applicazione della novità normativa e raccogliendo le istanze delle Associazioni dei Consumatori, ha ritenuto che la riduzione venga applicata non soltanto alla specifica voce “onorari”, che costituisce solo un elemento di composizione della parcella notarile, ma al complessivo compenso notarile.

Il prezzo della vendita.

Il meccanismo del prezzo-valore si applica a condizione che nell'atto sia indicato l’intero prezzo pattuito: "Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo di quest’ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata.”

Gli effetti per le parti

Diritti di prelazione

I terzi che per legge o per contratto hanno un diritto di prelazione sul bene immobile oggetto di vendita, possono esercitare la prelazione stessa, o riscattare il bene già venduto, al prezzo dichiarato nell'atto di vendita, senza che il compratore possa pretendere la restituzione del prezzo realmente pagato.

Revocatoria fallimentare

Se il venditore fallisce entro un anno dalla vendita, il curatore fallimentare può revocare la vendita, può cioè riappropriarsi del bene venduto, se il compratore conosceva lo stato di insolvenza del venditore. La conoscenza dell'insolvenza del venditore si presume se il valore di quanto venduto sorpassa di oltre un quarto quello del corrispettivo ricevuto. Per gli immobili da adibirsi ad abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado è esclusa la revocatoria fallimentare solo se la vendita è effettuata "a giusto prezzo". In tutti i casi di revocatoria, l’acquirente può insinuarsi nel fallimento, cioè richiedere la restituzione del prezzo, ma solo nei limiti di quanto dichiarato in atto e non per quanto realmente pagato

Rescissione della vendita

Se vi è sproporzione tra il valore dell'immobile compravenduto e il prezzo pattuito, e il venditore prova che la sproporzione è dipesa dal suo stato di bisogno di cui il compratore ha approfittato, il venditore può chiedere, entro un anno dalla stipula, la rescissione del contratto per lesione

Altri vizi della vendita e limiti di restituzione del prezzo

Nei casi in cui, per eventuali vizi da cui sia affetto il contratto di compravendita, lo stesso si sciolga , il compratore potrà ottenere la restituzione del solo prezzo dichiarato nel contratto, a meno che non provi (e ciò può risultare impossibile nel caso di pagamento in contanti) di aver pattuito e pagato una somma superiore

Responsabilità professionali

È configurabile una responsabilità di chi suggerisca o consigli al contribuente di simulare il prezzo, o lo induca in errore affermando la sufficienza del valore catastale.

Modificare un contratto registrato

La modificazione del contratto preliminare di vendita può essere modificato in vari modi, con l’aggiunta di clausole o scritture integrative, all’atto stesso solo se le parti hanno raggiunto un accordo riguardo alle modifiche.

Quando c’è l’accordo fra le due parti, qualunque elemento del contratto può essere cambiato.

Nel caso in cui il contratto sia stato anche trascritto, per l’apporto di successive modifiche è necessaria la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autentica.

Vi sono delle differenze fra i due tipi di contratti.

Contratto preliminare di compravendita immobiliare

E’ un contratto con il quale una parte si obbliga a cedere la proprietà di un’immobile all’altra parte, secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto. In seguito le due parti stipuleranno un nuovo contratto detto di compravendita definitivo. Questo tipo di contratto lo troviamo sempre in forma scritta.

Registrazione del contratto preliminare

La registrazione del contratto è obbligatoria in quattro diversi punti:

• Se il preliminare è redatto per atto pubblico o scrittura privata autentica;
• Se il preliminare è concluso per scrittura privata non autentica con un promittente venditore privato;
• Se il preliminare è concluso per scrittura privata non autentica con un promittente venditore soggetto Iva ed è stata versata una caparra;
• Se il preliminare è concluso a seguito dell’attività di un mediatore immobiliare.

Per registrare il contratto è necessario, entro 20 giorni:

• Applicare le marche da bollo da 16 euro per ciascuna copia;
• Fare un versamento con modello F23 pari a 200 euro, con codice 104T, se è presente un acconto o una caparra, l’imposta è pari al 3% di quanto corrisposto;
• Compilare e firmare il modello 69 con i riferimenti del contratto preliminare registrato;
• Presentare il tutto nell’ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate.

Trascrizione del contratto preliminare

La trascrizione non è obbligatoria nei registri immobiliari, ma ha lo scopo di tutelare il promissario acquirente da eventuali pignoramenti, sequestri etc., perciò la trascrizione offre una tutela per tutte e due le parti.

Modifica del preliminare trascritto

A differenza del contratto registrato, nel contratto trascritto sorgono dei problemi in merito alle modifiche.

Se, ad esempio il preliminare ha ad oggetto:

• La vendita di una cantina o appartamento, ma nel caso si vendesse solo l’appartamento, l’effetto della trascrizione vale solo sul bene venduto;
• La vendita di un solo appartamento, ma nel definitivo si vende l’appartamento e la cantina, l’effetto della trascrizione si manifesta solo sull’appartamento;
• La vendita della piena proprietà di un immobile, ma nel definitivo viene venduta la nuda proprietà, l’effetto della trascrizione è valido solo sull’intero bene;
• La vendita della nuda proprietà, ma nel definitivo viene venduta la piena proprietà, l’effetto della trascrizione è valido solo sulla nuda proprietà.

Per quanto riguarda le modifiche soggettive:

• Se il preliminare è per persona da nominare, la riserva di nomina deve essere espressamente menzionata nella nota di trascrizione;
• Se è stato ceduto il contratto, con sostituzione del promissario acquirente, si deve trascrivere la cessione del contratto.

Annullamento del contratto preliminare

Il preliminare può essere annullato nei casi previsti dal codice civile:

• Incapacità di una delle parti
• Vizi della volontà: errore, violenza, dolo.

da Agenzia Farini

tel: 059/454227

Le tasse da pagare sui conferimenti

Le tasse da pagare sui conferimenti

La tassazione dei conferimenti in natura delle società è la stessa sia in sede di costituzione, sia in sede di aumento del capitale sociale. 

Sono tenuti a versare le imposte indirette:

• le società di qualunque tipo; 
• gli enti diversi dalle società, compresi i consorzi; 
• le associazioni;
• le altre organizzazioni di persone o di beni, con o senza personalità giuridica, aventi per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali o agricole. 

Le imposte più rilevanti, imposta di registro, ipotecaria e catastale, incidono in modo diverso a seconda del bene oggetto di conferimento. La consulenza del notaio può risultare molto utile per approfondire e chiarire questi aspetti fiscali delle imprese.

Di seguito una breve schematizzazione dei casi più comuni:

Fabbricato abitativo o non abitativo, e/o sue pertinenze, terreno non agricolo e relative pertinenze, conferito da privato

• Imposta di registro: 9% (con il minimo di € 1.000) 
• Imposta ipotecaria: € 50
• Imposta catastale: € 50.

Terreni agricoli e relative pertinenze conferiti da privato o da impresa a soggetto diverso da imprenditore agricolo professionale

• Imposta di registro: 12% (con il minimo di € 1.000)
•  Imposta catastale: € 50 
• Imposta ipotecaria: € 50.

Fabbricato strumentale per natura e/o sue pertinenze, conferito da impresa non costruttrice, senza esercizio di opzione IVA 

• IVA esente 
• Imposta di registro: € 200
• Imposta ipotecaria: 3% (con il minimo di € 200) 
• Imposta catastale: 1% (con il minimo di € 200).

Fabbricato strumentale per natura, e/o sue pertinenze, conferito da impresa non costruttrice, con opzione per l'applicazione dell'IVA 

• IVA: 22% CON REVERSE CHARGE 
• Imposta di registro: € 200
• Imposta ipotecaria: 3% (con il minimo di € 200) 
• Imposta catastale: 1% (con il minimo di € 200).

Azienda o ramo d’azienda (anche se comprensiva di immobili)

• Imposta di registro: € 200
• Imposta ipotecaria: € 200 (se comprensiva di immobili) 
•  Imposta catastale: € 200 (se comprensiva di immobili).

Sono inoltre soggette ad imposta di registro in misura fissa di € 200 le seguenti operazioni:

• aumento del capitale mediante conversione di obbligazioni in azioni;
• aumento gratuito del capitale  mediante passaggio a capitale di riserve;
• regolarizzazione di società di fatto, derivanti da comunione ereditaria di azienda, tra eredi;
• operazioni di società ed enti esteri;
• fusione tra società, scissione delle stesse e le altre modifiche statutarie, comprese le trasformazioni e le proroghe.

Fondo garanzia prima casa

Il fondo prima casa sta riscuotendo un buon successo. Ecco cos’è e come funziona la garanzia per l’acquisto prima casa.

Si chiama «Fondo di garanzia prima casa» ed è una misura destinata a chi sta acquistando attraverso un mutuo la sua abitazione principale.

Supportato da 167 banche e con una dotazione di 650milioni di euro il fondo è stato oggetto dallo scorso gennaio 2015 al dicembre 2016 già 14mila richieste. Ecco come funziona.

Come funziona il Fondo garanzia prima casa?

Il fondo garanzia prima casa è un fondo che permette a chi acquista la propria abitazione principale attraverso la sottoscrizione di un mutuo, di avere dei fondi senza necessità di presentare ulteriori garanzie reali (oltre naturalmente quella ipotecaria sulla casa acquistata).

La quota di garanzia interviene a copertura del 50% della quota capitale dei mutui ipotecari (fino a 250mila euro).

Il fondo funziona non solo per l’acquisto ma anche quando il mutuo viene erogato per interventi di ristrutturazione e per l’efficientamento energetico. L’unico vincolo è che l’immobile di riferimento sia adibito ad abitazione principale e che non sia di lusso.

Chi può richiedere il fondo di garanzia prima casa?

Il fondo di garanzia prima casa può essere richiesto da chiunque, non sono difatti presenti limiti di reddito e di età. È tuttavia necessario che i richiedenti alla data di presentazione della domanda non risultino proprietari di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli ricevuti per successione o che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Quali banche aderiscono al fondo?

Per sapere quali sono le banche che aderiscono al fondo di garanzia, (il 70% di quelle presenti sul territorio italiano) sono elencate in una lista consultabile sul sito Consap, la concessionaria dei servizi assicurativi pubblici, che del fondo è gestore.

Nel sito Consap è possibile anche scaricare il modulo di domanda.

vendita di case in crescita sul territorio modenese

Il dato, relativo al primo semestre segna circa un +28% nell'intera provincia e quasi un +40% nel capoluogo.

Il mercato immobiliare residenziale mostra segni di concreta e solida vivacità sul territorio modenese, capoluogo compreso. A confermarlo è un'indagine condotta da ANAMA-Confesercenti Modena da cui emerge che, la decisa ripresa delle compravendite di case nei primi sei mesi dell'anno, risulta sostenuta in particolare dai costi delle abitazioni ancora in calo e quindi favorevoli, e dalla crescita dei mutui erogati dalle banche.

“Un bilancio sicuramente positivo. – esordisce Archimede Pingiori, presidente provinciale di ANAMA sigla che rappresenta gli agenti immobiliari associati a Confesercenti – Mettendo,infatti, a confronto il primo semestre del 2016 con l'analogo periodo del 2015, se in Emilia Romagna ci sono state 4.420 compravendite in più con un aumento del 24,99%, nella nostra provincia le transazioni in più sono state 729 segnando un incremento del 27,80%, mentre nel solo capoluogo l'accrescimento percentuale è stato del 39,73%,pari a 292 rogiti in più.

Le previsioni in vista della chiusura del 2016 confermano l'ascesa delle compravendite, favorite sia dal calo del valore delle abitazioni che non sembra arrestarsi (dall'1% al 3% in meno rispetto al 2015) e da un regime fiscale più favorevole. Ma anche, dalla disposizione delle banche ad erogare mutui con tassi ai minimi storici; nei primi 9 mesi dell'anno i mutui concessi sono aumentati di oltre il 12% sull'intero territorio provinciale con una lieve crescita degli importi medi, superiore al 2%.

Sale inoltre, ed è una notizia che conforta gli operatori, la quota di immobili residenziali intermediata dalle agenzie immobiliari. Si stima infatti che la percentuale di affari conclusi da mediatori professionisti abbia superato il 60%, un risultato che non si riscontrava da almeno un decennio.”

Unica nota stonata è rappresentata dalle difficoltà che ancora incontrano i giovani e le famiglie di nuova formazione ad acquistare casa. Difficoltà, nel caso dei giovani certificata recentemente anche dall’ISTAT, su base nazionale, che trova conferma pure nella nostra provincia.

“La quota di proprietari di casa con un’età inferiore ai 35 anni si ferma al 65,3% – dice Pingiori – mentre sale all’ 88,6% per chi ha un’età superiore ai 65 anni.

Sebbene in miglioramento, questa situazione è destinata a permanere ancora a lungo a causa soprattutto della crisi, dei cambiamenti del mondo del lavoro ma anche della diffidenza che mostrano ancora le banche a concedere i mutui ai giovani privi di contratti di lavoro stabili.”

Anche il mercato delle locazioni del comparto abitativo conferma, nel periodo gennaio-giugno 2016, il suo andamento positivo. La domanda, sostenuta in particolare da studenti e lavoratori provenienti da fuori provincia, di bilocali e trilocali resta alta, soprattutto in certi quartieri cittadini, mentre gli importi dei canoni, dopo un lungo periodo in flessione, hanno ora una certa stabilità.

Sulle previsioni, il presidente di ANAMA, resta cauto: “Uno studio TECNOCASA prevede, nel 2017, un ulteriore aumento delle compravendite di case ed una ripresa lenta dei prezzi. Per contro potrebbe invece perdere quota il mercato degli affitti dovuto alla maggiore possibilità di accesso ai mutui e ai prezzi ancora contenuti. Vedremo.”

Da “www.confesercenti.it/blog”

Agenzia Farini

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Caparra penitenziale

Conosci la differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale?

Caparra Penitenziale

La caparra penitenziale [1] presenta una differenza rispetto alla più conosciuta caparra confirmatoria.

Mentre nella caparra cofirmataria difatti si tutela l’inadempimento di uno dei due contraenti, nel caso della caparra penitenziale il corrispettivo è finalizzato a garantire la facoltà di recesso dal rapporto anche in maniera unilaterale, anche in assenza cioè dell’accordo dell’altra parte [2].

 Quando si usa la caparra penitenziale?

Nella pratica la caparra penitenziale si utilizza quando le due parti vogliono concordare sin da subito sulla possibilità di poter recedere dal contratto, sapendo sin dal principio quanto costerà questa scelta.

Se ad esempio nella cessione di un immobile, tra un compratore ed un venditore si prevede una caparra penitenziale, il compratore sa che versando una certa somma potrà recedere unilateralmente dal contratto entro una certa data. Si presentano quindi 3 condizioni:

• Se l’acquirente non recede il prezzo della caparra sarà decurtato dal prezzo di acquisto;
• Se l’acquirente recede perderà la caparra penitenziale;
• Se il venditore recede allora l’acquirente potrà richiedere il doppio della caparra versata.

 Caparra penitenziale: nessun danno aggiuntivo

Mentre, come abbiamo descritto, da un punto di vista operativo non vi sono grandi differenze tra la caparra penitenziale e la caparra confirmatoria, una vera e profonda distinzione esiste negli effetti che i due istituti generano: in caso di caparra penitenziale, la parte adempiente, difatti, non ha facoltà di richiedere né il maggior danno, né l’esecuzione del contratto.

note

[1] art. 1386 cod.civ.

[2] Cass. Sent. n. 6577/1988.

Le Planimetrie

Compravendite immobiliari, le planimetrie sono parte integrante del contratto

Cassazione: ‘in caso di difformità con la descrizione dell’immobile, costituiscono dichiarazione di volontà delle parti’

Le piante planimetriche allegate ai contratti d’acquisto d’immobili sono parte integrante del contratto e costituiscono dichiarazione di volontà delle parti.

A stabilirlo la Corte di Cassazione che si è recentemente espressa riguardo alla validità negoziale delle planimetrie con due sentenze (26366/2016 e 26609/2016).

Planimetrie immobiliari: volontà delle parti

La sentenza della Corte di Cassazione 26366/2016 tratta una controversia relativa alla volontà negoziale, desumibile dalle planimetrie immobiliari, nell’ipotesi in cui non siano allegate all’atto ma richiamate.

Nel caso, riguardante un atto di frazionamento, la Corte di Cassazione ha affermato che i frazionamenti hanno “valore di espressione della volontà dei contraenti circa l’oggetto del negozio, quando siano assunti come parti integranti dell’atto contrattuale a cui sono allegati”. A tal fine è necessario che, oltre ad essere sottoscritti dalle parti, siano anche esplicitamente richiamati nel contratto.

È affermabile, quindi, che dalle planimetrie si possa risalire alla volontà delle parti, purché siano allegate o, in alcune ipotesi, richiamate dal contratto.

Planimetrie: mezzo fondamentale per l'interpretazione

In caso di non coincidenza tra la descrizione dell’immobile nel contratto di compravendita e le planimetrie, spetta al giudice il compito di risolvere la questione della maggiore o minore corrispondenza tra la rappresentazione nelle planimetrie e l’intento negoziale espresso nel contratto.

Questa la situazione trattata dalla Cassazione nella sentenza 26609/2016 in cui si ribadisce con chiarezza il valore da attribuirsi alle planimetrie allegate ai contratti che costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del contratto.

Il caso si riferisce all’acquisto da parte del Comune di un intero fabbricato, con due appartamenti di proprietà di privati. In una fase successiva il Comune aveva chiuso un portico per creare altri alloggi. A seguito di tale modifica, i condomini hanno presentato ricorso al Tribunale, richiedendo il ripristino dello stato dei luoghi in quanto dalle risultanze delle planimetrie allegate ai contratti riportava la dicitura “portico condominiale”. 

La domanda, respinta dal giudice di primo grado, è stata successivamente accolta dalla Corte di Appello sostenendo che la condominialità del porticato risulta dall’atto di vendita che faceva riferimento alla planimetria allegata, sottoscritta dai contraenti e dal notaio.

Sull’argomento si è infine espressa la Corte di Cassazione, che ha respinto il ricorso presentato dal Comune in quanto “le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili sono parte integrante della dichiarazione di volontà delle parti quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene e costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del negozio”.

Fonte: Alessandra Marra 07/02/2017