detrazioni e deduzioni sulla casa! risparmiamo!

È ormai tempo di dichiarazione dei redditi e chi ha sostenuto a vario titolo delle spese per la casa (dalla ristrutturazione alla locazione) ha diritto a scaricare parte delle somme investite. Ecco quali sono le spese relazionate alla propria dimora detraibili o deducibili dal 730.
Prima di tutto bisogna distinguere tra spese detrabili, che vengono utilizzate per diminuire l'imposta da pagare, e spese deducibili, che invece riducono il reddito complessivo su cui calcolare l'imposta dovuta.

• Deduzione immobili da locare - Chiunque acquisti da privato un immobilie da dare in affitto ha diritto a una deduzione delle spese sostenute (pari al 20% del prezzo di acquisto risultante dall'atto di compravendita).
• Detrazioni del 19% interessi passivi mutui - devono essere indicati gli importi degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazioni pagati nel 2015 per i mutui, indipendentemente dalla scadenza della rata. Se si tratta di un mutuo ipotecario con contributi concessi dallo Stato, deve essere portato a detrazione la parte di interessi che rimangano effettivamente a carico del contribuente
• Detrazioni spese sostenute a vario titolo e da vari soggetti per i canoni di locazione
• Detrazioni ristrutturazione edilizia -  confermata anche per quest'anno la detrazione del 50% per gli interventi di ristrutturazione edilizia e di messa in sicurezza del patrimonio edilizio
• Detrazioni per l'acquisto di mobili e di elettrodomestici- Indipendentemente dall'ammontare speso per i lavori di ristrutturazione, è possibile detrarre il 50% delle spese sostenute per l'acquisto di grandi elettrodomestici e di mobili per un tetto di spesa di 10.000 euro, spalmabili in 10 anni.
• Detrazioni riqualificazione energetica - chi esegue lavori di riqualificazione energetica ha diritto a una detrazione del 65% sulle spese sotenute. Dal 2015 è decaduto l'obbligo di inviare al Fisco la comunicazione per i lavori che proseguono per più periodi d'imposta, con riferimento alle spese sostenute nel 2015 in relazioni ai lavori che proseguiranno nel 2016
• Cedolare secca - chi opta per il regime alternativo della cedolare secca per dare in locazione immobili a canone concordato può usufruire, dal 2014 al 2017, di un'aliquota agevolata del 10% (anziché del 15%)
• Spese provvigione agenzia immobiliare - I compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, su un importo massimo di 1000 euro.
  
  
  
  da idealista.it

Differenza tra prima casa e abitazione principale

Differenza tra prima casa e abitazione principale 24 settembre 2015 da BibLus-net

Qual è la differenza tra prima casa e abitazione principale? In questo articolo mettiamo in luce le reali differenze tra due concetti spesso confusi

Molto spesso i concetti di prima casa e abitazione principale vengono confusi o utilizzati come sinonimi. In realtà così non è: sono due concetti profondamente differenti che fanno riferimento ad ambiti diversi.

Cerchiamo di fare chiarezza, fornendo le definizioni ed evidenziando i vantaggi fiscali previsti dalla legge.

Prima casa

Il concetto di prima casa viene utilizzato generalmente nel momento in cui una persona fisica entra in possesso (mediante compravendita, donazione, etc.) del suo “primo” immobile destinato ad abitazione. In tal caso sono previsti vantaggi fiscali che si applicano, appunto, alla “prima dimora”.

Pertanto, la prima casa è la prima abitazione di proprietà di una persona. Tutti gli immobili acquistati successivamente, come ad esempio la casa al mare, la casa in montagna o le altre residenze sono spesso definite impropriamente “seconde case“. In realtà sono immobili acquistati successivamente, sui quali non è possibile ottenere i benefici prima casa.

Da sottolineare che il concetto di prima casa viene richiamato solo al momento dell’acquisto dell’immobile, in quanto consente all’acquirente di accedere a una serie di benefici e agevolazioni (le cosiddette agevolazioni prima casa).

Requisiti prima casa

I requisiti affinché un immobile sia considerato prima casa sono i seguenti:

1. l’acquirente deve essere una persona fisica
2. l’immobile deve essere residenziale e non deve essere di categoria catastale
   • A1, abitazioni di tipo signorile
   • A8, abitazioni in ville
   • A9,  castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici
3. l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza
4. l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
5. l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Da notare che il punto 5. prevede che l’acquirente non debba essere titolare di diritti (vari) su altri immobili acquisiti con beneficio prima casa su tutto il territorio nazionale, mentre il punto 4. consente di avere diritti (vari) su altri immobili, ma non nello stesso Comune.

Ad esempio, sarà possibile usufruire del beneficio prima casa su un immobile, anche se si possiede già un altro immobile ubicato in un Comune differente, a patto che su tale immobile non si sia già usufruito del beneficio.

Agevolazioni prima casa

La legge consente una serie di agevolazioni in caso di acquisto della prima casa. Ad esempio, le imposte relative alla compravendita sono scontate nel seguente modo:

1. nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva), l’imposta di registro è pari al 2% in luogo del 9%
2. nel caso di acquisto da impresa (compravendita soggetta a Iva), l’Iva è al 4% in luogo del 10%

Sempre nel caso di acquisto da privato, per determinare il valore catastale su cui calcolare le imposte, la rendita catastale va moltiplicata per un coefficiente pari a 110 in luogo di 120.

Anche per le imposte sui mutui sono previste ulteriori agevolazioni in caso di acquisto prima casa, (ad esempio, imposta agevolata pari allo 0,25% dell’importo erogato).

Le agevolazioni prima casa si applicano anche per l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione qualora le stesse siano destinate in modo durevole a servizio e ornamento dell’abitazione per il cui acquisto si è già beneficiato della tassazione ridotta (tali agevolazioni si applicano anche quando la pertinenza è acquistata con un atto separato).

Agevolazioni per pertinenze

Anche in caso di pertinenze, il beneficio prima casa spetta per le pertinenze classificate o classificabili nelle categorie:

• C/2, magazzini e locali di deposito (cantine e soffitte disgiunte dall’abitazione e con rendita autonoma)
• C/6, box o posti auto
• C/7, tettoie

ed è fruibile limitatamente ad una pertinenza per categoria catastale.

Successioni

Anche in caso di successione, sono previste agevolazioni: le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa, pari a 200 euro per ciascuna imposta (in luogo del 2% del valore dell’immobile per l’imposta ipotecaria e 1% per l’imposta catastale), indipendentemente dal valore dell’immobile caduto in successione, quando il beneficiario ha i requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa.

Considerazioni sul concetto di prima casa

Tornando al concetto di prima casa,  la legge specifica che per ottenere i benefici è necessario possedere la residenza o lavorare nel Comune in cui è ubicata la casa da acquistare e non nell’immobile stesso. Non è, quindi, strettamente necessario che sia la propria dimora (a differenza dall’abitazione principale); occorre invece risiedere o lavorare nello stesso Comune in cui si trova l’immobile.

Il concetto di prima casa non si applica a nessun altro contesto se non appunto al momento dell’acquisto.

Abitazione principale

Il concetto di abitazione principale è legato al luogo in cui un soggetto ha la propria residenza, o meglio la propria dimora abituale (concetto introdotto per la determinazione delle imposta municipale unica, l’IMU).

Il DL 101/2011 (Decreto Monti) fornisce la seguente definizione: “Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente […]“.

Quindi affinché un immobile possa essere considerato abitazione principale, sono necessarie 3 condizioni:

• il possesso/proprietà (o altro titolo reale quale ad esempio l’usufrutto o il diritto di abitazione);
• la residenza anagrafica;
• la dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.

Agevolazioni abitazione principale

Anche per l’abitazione principale si può usufruire di diverse agevolazioni, come ad esempio:

• l’esenzione dal pagamento IMU (in passato si poteva avere analoga esenzione dal pagamento dell’ICI)
• la possibilità di detrazione al 19% degli interessi passivi in caso di mutui stipulati per l’acquisto di una casa
• la rendita catastale non è imponibile in sede di calcolo IRPEF
• altre agevolazioni previste da alcune amministrazioni comunali, come quelle per la stipula dei nuovi contratti relativi alle utenze domestiche (acqua, luce, gas)
• altre agevolazioni per imposte locali (TASI, TARI, etc.) e tariffe locali

Differenza prima casa e abitazione principale

I benefici per abitazione principale non possono essere richiesti per immobili aventi i requisiti di prima casa ma nei quali non si ha la propria residenza, mentre possono essere goduti per immobili per l’acquisto dei quali non si è goduto dell’agevolazione prima casa, ma in cui si dimora abitualmente.

In definitiva, la prima casa potrebbe non essere la propria abitazione principale e non dar diritto alle relative agevolazioni.

Accertamento fiscale sulle transazioni immobiliari: importanti novità

di Stefano Baruzzi
Bollettino di Legislazione Tecnica n. 10/2015


Con il D. Leg.vo 147/2015, sulla “crescita e internazionalizzazione delle imprese”, è stata introdotta un’importante
disposizione interpretativa che elimina la possibilità dell’Agenzia delle Entrate di accertare maggiori prezzi, ricavi o
plusvalenze da cessioni di immobili o di aziende sulla base del solo maggior valore venale di mercato accertato ai
fini dell’imposta di registro e/o delle imposte ipocatastali.

INTRODUZIONE E INQUADRAMENTO DELLA QUESTIONE
Sulla Gazzetta Ufficiale n. 220 del 22/09/2015 è stato pubblicato il D. Leg.vo 147/2015, dedicato alla “crescita e
internazionalizzazione delle imprese”, emanato in attuazione della riforma del sistema tributario oggetto della Legge
23/2014 - ed in particolare dell’art. 12 -, recante la delega al Governo per l’adozione di una serie di decreti legislativi per la
realizzazione di un sistema fiscale più equo, trasparente e orientato alla crescita([1]).
Nell’ambito di tale nuovo decreto legislativo ha trovato posto, all’art. 5, un’importante disposizione interpretativa, rivolta ai
privati e alle imprese che operano nel settore immobiliare, che dovrebbe risolvere almeno uno dei tanti e delicatissimi
problemi emersi in questi ultimi anni nella prassi accertativa dell’Agenzia delle Entrate relativa al settore immobiliare,
purtroppo avallata da una corposa serie di sentenze della Corte di Cassazione: ci riferiamo alla possibilità di traslare il
valore venale di un immobile (fabbricato o terreno) o di un’azienda, accertato ai fini dell’imposta di registro (tributo per il
quale tale forma di accertamento - che, lo ribadiamo, risulta basata sul solo valore venale di mercato del bene - è
ordinariamente prevista dalla normativa), sul prezzo di cessione del bene stesso, con conseguente determinazione di
maggiori ricavi o plusvalenze originati dalla vendita, a prescindere da quello che risulta essere l’effettivo prezzo
negoziato fra le parti dell’atto.

([1]) Per approfondimenti sui contenuti della legge delega per la riforma del sistema tributario si consiglia la lettura del nostro
articolo illustrativo “Le principali novità della legge delega per la riforma tributaria” (Fast Find AR908).
Inoltre, per ulteriori approfondimenti di dettaglio relativi a varie questioni trattate nel presente lavoro oppure ad esse
connesse, suggeriamo la lettura dei nostri articoli “Imposte di registro, ipotecarie e catastali per i trasferimenti immobiliari:
nuovo assetto dal 2014 ed esemplificazioni pratiche”, (Fast Find AR800), e “Il meccanismo del prezzo valore nelle
compravendite e negli altri trasferimenti immobiliari”, (Fast Find AR918).
Da ultimo, per una disamina molto completa di tutte le questioni relative alla tassazione dei redditi diversi (plusvalenze)
immobiliari in capo a persone fisiche, enti non commerciali e società semplici, rischi e soluzioni inclusi, rinviamo al nostro
Ebook “La tassazione delle plusvalenze immobiliari e la rivalutazione dei terreni con le novità 2015” pubblicato da
Legislazione Tecnica nei “Quaderni di fiscalità immobiliare”.

LEASING IMMOBILIARE, CONVIENE RISPETTO AL MUTUO?

LEASING IMMOBILIARE, CONVIENE 

RISPETTO AL 

MUTUO?

Dal 2016 è possibile acquistare casa con il leasing finanziario. 

Il MEF fornisce una pratica guida con caratteristiche, esempi

 pratici e confronti con il mutuo ipotecario

Dal 2016 chi decide di acquistare o costruire un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale potrà 

scegliere liberamente tra mutuo o leasing immobiliare.

Lo ha stabilito la legge di Stabilità 2016, grazie alla quale il leasing immobiliare trova una propria disciplina: 

in pratica la banca o un intermediario finanziario acquista un immobile o lo costruisce sulla base delle 

indicazioni e dei gusti dell’utilizzatore e lo mette a sua disposizione per un certo periodo di tempo, dietro 

pagamento di un corrispettivo.

Ma conviene acquistare la propria abitazione con leasing immobiliare? I vantaggi sono reali e tangibili? E’ più conveniente rispetto al mutuo ipotecario?

I beneficiari

Il leasing immobiliare abitativo è fruibile dai soggetti con reddito complessivo non superiore a 55.000 

euro, purché privi di abitazione principale.

Per l’individuazione della soglia del reddito si può fare riferimento al reddito dichiarato nel quadro RN 1 

dell’ultima dichiarazione dei redditi presentata.

I vantaggi fiscali

I titolari dei contratti stipulati dal 1 gennaio 2016 e fino al 31.12.2020 possono godere di agevolazioni più 

vantaggiose rispetto a quelle previste per i mutui ipotecari.

In particolare, per i giovani fino a 35 anni con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli 

incentivi fiscali sono:

• deducibilità ai fini IRPEF nella misura del 19% dei canoni e i relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro
• deducibilità ai fini IRPEF nella misura del 19% del costo di acquisto dell’immobile, per un importo massimo di 20.000 euro

Per le persone con età pari o superiore a 35 anni, gli incentivi fiscali sono:

• deducibilità ai fini IRPEF nella misura del 19% dei canoni e i relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 4.000 euro
• deducibilità ai fini IRPEF nella misura del 19% del costo di acquisto dell’immobile, per un importo massimo di 10.000 euro

Sia per gli under 35 che per gli over 35 l’imposta di registro sull’acquisto dell’abitazione “prima casa” 

è ridotta all’1,5% e questo rende più conveniente per i privati il ricorso al leasing rispetto al mutuo ipotecario.

Il contratto di leasing finanziario

Con la stipula del contratto di locazione finanziaria, la società di leasing (banca o intermediario finanziario) 

assume l’obbligo di acquistare o a far costruire l’immobile scelto dall’utilizzatore, il quale a sua volta lo riceve in uso per un tempo determinato a fronte di un canone periodico. Alla scadenza del contratto, 

l’utilizzatore ha la facoltà di riscattare la proprietà del bene, pagando il prezzo stabilito dal contratto.

Gli immobili agevolati

Le agevolazioni fiscali prescindono dalle caratteristiche oggettive dell’immobile: le detrazioni spettano 

a qualsiasi abitazione anche se appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (queste ultime 

escluse invece dalle agevolazioni “prima casa” per l’imposta di registro).

La guida del MEF

Il MEF (Ministero dell’Economia e delle Finanze) ha pubblicato una pratica guida sul leasing finanziario.

Il documento illustra in maniera chiara e precisa tutti gli aspetti del nuovo istituto, facendo una serie di 

valutazioni economiche e confronti pratici con il mutuo prima casa.

Vengono fuori risultati molto interessanti.

La guida è così strutturata:

• le caratteristiche della locazione finanziaria
• il concedente nel leasing immobiliare
• gli elementi costitutivi di un contratto
• la legge di Stabilità 2016
• le tutele a favore dell’utilizzatore
• le conseguenze della risoluzione del contratto per inadempimento
• il fallimento del venditore/costruttore
• il fallimento della società di leasing
• la struttura contrattuale del leasing immobiliare abitativo
• l’uscita dal contratto di leasing
• gli oneri di manutenzione e riparazione dell’immobile
• il decesso dell’utilizzatore
• il limite temporale delle agevolazioni
• le agevolazioni IRPEF
• le imposte

Agenzia Farini

059 454227

Mercato immobiliare, cosa ci aspetta nel Triennio 2016-2018

Il TRIENNIO 2016-2018 si presenta come un periodo di crescita delle transazioni favorito da una certa stabilità dei prezzi nei primi due anni e da una risalita dei valori a partire dal 2018. A dirlo è il rapporto di Yard, società di servizi e valutazioni immobiliari, con la collaborazione del Censis, che per le sue elaborazioni ha utilizzato il Rei, Real Estate Italia Idex.
Ciò che ci aspetta nel prossimo triennio è inanzitutto una normalizzazione e, necessaria modernizzazione, del real estate italiano, basate su un più avanzato rapporto tra domanda e offerta. Il consumo abitativo risponderà sempre più alle effettive esigenze dei diversi segmenti sociali.
Compravendite e prezzi seguiranno una tendenza che vedrà la crescita delle prime e una sostanziale stabilizzazione dei secondi, che torneranno ad aumentare solo nel 2018. In altri termini al "surriscaldamento" della domanda seguirà il "riscaldamento" dei valori, destinati poi a ritornare a seguire un trend cogruente con quello di lunga periodo. Si stima, infatti, che i prezzi possano segnare un nuovo massimo intorno al 2024 superiore a quanto raggiunto in precedenza.

Per quanto riguarda il comparto residenziale si assisterà a un aumento delle compravendite: +4,8% nel 2017 e +8,7% nel 2017  e +5,9% nel 2018. Per quanto riguarda i prezzi, continuerà la contrazione dei valori nel 2016 e nel 2017 di poco più del 2%, per tornare in campo positivo nel 2018 (+5,5%).


Le elaborazioni effettuate attraverso l'applicazione del Rei, evidenziano una sostanziale differenza tra il comparto del nuovo e quello dell'usato. Per il residenziale usato assisteremo, infatti, a una sostanziale tenuta dei valori a fronte di una maggiore vivacità degli scambi nel 2016, con un incremento dei prezzi al 2018 e una contestuale successiva stabilizzazione delle compravendite. Per il nuovo, invece, ci sarà stabilità di transazioni e prezzi per il 2016, e una ripresa dei volumi scambiati e dei valori nel 2018.

Città metropolitane e città medie

Tanto per il mercato del nuovo, come quello dell'usato, a registrare le maggiori variazioni positive per le transazioni saranno soprattutto le città metropolitane (gli scambi passeranno da un indice REI di 58,9 a 77,8 del 2018, così pure i valri da 57,2 a 77,8). La crescita dei prezzi potrebbe essere ancora più accentuate nelle città medie che in quelle metropolitane.

da Idealista

Agenzia Farini

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Affitto, dopo la firma del contratto NON è più possibile aumentare il canone di Locazione

E' VIETATO aumentare l'importo del canone di locazione dopo la firma del contratto stipulato tra proprietario e inquilino. A chiarirlo è una recente sentenza della Corte di Appello di Potenza, che è tornata su un argomento già oggetto di una riforma della Legge di Stabilità.
Secondo la sentenza, una volta che sul contratto è stato scritto un dato importo del canone non è più possibile modificare tale cifra. Qualsiasi richiesta fatta dal proprietario, o qualsiasi accordo tra padrone di casa e inquilino volto a modificare tale importo è quindi da considerarsi nullo.
Già di recente la Cassazione a Sezioni Unite ha dichiarato la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quella risultante dal contratto scritto e registrato, a prescindere da qualsiasi accordo tra le parti.
Una pronuncia in linea con quanto stabilito dalla Legge di Stabilità 2016. La Finanziaria ha infatti stabilito la nullità di qualsiasi accordo tra inquilino e proprietario che stabilisca un importo superiore a quello del contratto scritto e registrato. All'inquilino è anzi data la possibilità, entro sei mesi dal rilascio dell'immobile, di fare causa all'ex proprietario per ottenere indietro le somme maggiori eventualmente corrisposte.

da " Idealista"

Agenzia Farini

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