Preliminare senza certificato di agibilità: sì al risarcimento

Preliminare senza certificato di agibilità: sì al risarcimento

Cassazione: la mancata consegna del certificato di agibilità non influisce sulla validità del contratto preliminare di compravendita, ma può legittimare la richiesta di risarcimento danni da parte del compratore

Con l’ordinanza n. 10665/2020 la Suprema Corte di Cassazione è intervenuta in merito ad una questione circa la presunta nullità del contratto preliminare di compravendita in caso di mancato rilascio del certificato di agibilità o l’insussistenza delle condizioni affinché possa essere rilasciato.

Accade spesso che il proprietario di un immobile ed il potenziale compratore sottoscrivano un contratto preliminare di compravendita per il trasferimento di un immobile in attesa del rogito notarile.

Ma cosa accade se all’atto definitivo, il futuro compratore si accorge di non aver avuto il certificato di agibilità dell’immobile? E’ possibile avanzare domanda di nullità dei contratti preliminari, sul presupposto tra l’altro della non agibilità degli immobili promessi in vendita?

A queste domande risponde, tra gli altri motivi del ricorso, l’ordinanza in esame.

Il caso

Con due distinti contratti preliminari, una società in liquidazione prometteva di vendere alla società X due diverse porzioni di un proprio fabbricato.

Non essendo le parti pervenute alla stipula dei contratti di alienazione, la società venditrice conveniva la società X in Tribunale.

Dopo un lungo iter processuale, la società X proponeva ricorso in Cassazione: a suo avviso l’inagibilità del bene promesso in vendita giustificherebbe la risoluzione contrattuale per inadempimento del venditore, con conseguente responsabilità risarcitoria di quest’ultimo.

Ordinanza Cassazione

La Corte di Cassazione respinge il ricorso, ribadendo il principio già espresso dalla giurisprudenza di legittimità:

il mancato rilascio della licenza di abitabilità (o di agibilità, secondo la terminologia utilizzata negli articoli 24, 25 e 26 del Testo unico in materia edilizia approvato con il D.P.R. 380/2001) integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità’ o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza. 

Alla luce di tale principio, gli ermellini chiariscono che per i contratti di compravendita e, a maggior ragione per i contratti preliminari di compravendita, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità non incide sulla validità del contratto, ma sul piano dell’adempimento del venditore.

In pratica, ai sensi dell’art. 1460 c.c., tale inadempimento del venditore (vendita di una “cosa per un’altra”) comporta che il compratore possa far richiesta di risarcimento per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che non rinunci espressamente al requisito dell’abitabilità o esoneri il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Bonus affitti: al via da oggi la cessione del credito

Bonus affitti: al via da oggi la cessione del credito

Via all’agevolazione sul canone per il credito maturato tra i mesi di marzo e maggio. Chi ne ha diritto ed in quale percentuale.

Da oggi, i titolari di esercizi commerciali, alberghi e ristoranti che svolgono la loro attività in affitto possono cedere ai locatori il credito d’imposta maturato con i canoni di marzo, aprile e maggio, sulla base di quanto previsto dai decreti Cura Italia e Rilancio. In questo modo, e grazie al bonus affitti, possono ottenere uno sconto sulla mensilità. Da precisare, però, che per il mese di marzo non è possibile cumulare i bonus previsti da entrambi i decreti.

Per accedere alla cessione del credito d’imposta, chi avrà iniziato la propria attività dopo il 1° gennaio 2019 non dovrà avere per forza il requisito che certifica il calo dell’attività, cioè non sarà necessario dimostrare di avere avuto una diminuzione del fatturato o dei compensi di almeno il 50% tra i mesi di marzo e maggio 2020 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. La stessa regola vale per chi ha la sede operativa «nel territorio dei comuni colpiti dai predetti eventi i cui stati di emergenza erano ancora in atto alla data di dichiarazione dello stato di emergenza Covid-19».

Hanno diritto al bonus affitti anche i commercianti al dettaglio con ricavi superiori ai 5 milioni di euro nel 2019, anche se l’agevolazione scende dal 60% al 20% nelle ipotesi di locazione, leasing o di concessione di e dal 30% al 10% per i contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto di azienda che abbiano ad oggetto almeno un immobile.

Per chi ha avuto ricavi fino a 5 milioni di euro nel 2019, il bonus resterà invariato, mentre per chi ha incassato più di quella cifra viene ridotto a un terzo rispetto alla misura ordinaria. Il limite dei 5 milioni di euro viene eliminato per le agenzie di viaggio e turismo e i tour operator.

Chi ha già pagato i canoni dei tre mesi che rientrano nel bonus affitti (quindi marzo, aprile e maggio) può trasferire il credito d’imposta in conto pagamento dei canoni successivi anche allo stesso locatore. Il quale, a sua volta, potrà utilizzare il credito, una volta acquisito, con il solo vincolo di farlo entro il 2020, altrimenti sarà perso.

La cessione del credito d’imposta sugli affitti sarà possibile solo in presenza di un contratto registrato.

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena 

Affitto in nero: cosa devi sapere

Come si denuncia un affitto in nero e quali sono le sanzioni che l’inquilino e il padrone di casa rischiano?

Cosa significa “affitto in nero” e quali rischi corrono l’inquilino e il padrone di casa? Si tratta di un reato o sono previste solo sanzioni di tipo fiscale?
Sull’affitto in nero ci sono molte cose che devi sapere e che richiedono una spiegazione semplice e pratica. Perciò abbiamo dedicato questa guida a rispondere alle principali domande che, di norma, vengono poste sull’argomento. Ma procediamo con ordine.

Indice

Quando c’è affitto in nero?

Per affitto in nero si intende un contratto di locazione che non è stato registrato all’Agenzia delle Entrate. Dunque, è affitto in nero anche il contratto scritto (la cosiddetta scrittura privata) e non solo l’accordo verbale.
La legge stabilisce che il contratto di locazione debba essere necessariamente registrato per poter essere valido. Diversamente, è come se non esistesse.

Chi deve registrare l’affitto?

La legge dice che il contratto di affitto debba essere registrato dal padrone di casa entro 30 giorni dalla stipula del contratto. Di ciò deve poi darne notizia all’inquilino e, se si tratta di appartamento in condominio, anche all’amministratore nei successivi 60 giorni.
Come vedremo a breve, però, le conseguenze dell’affitto in nero possono riverberarsi anche sull’inquilino, sicché quest’ultimo, per impedire di avere problemi legali, può procedere alla registrazione in mancanza di adempimento da parte del locatore. 

L’affitto in nero è un reato?

L’affitto in nero costituisce un’evasione fiscale e, quindi, un illecito tributario (ossia un illecito amministrativo) e non penale. 
In particolare, se il contratto non viene registrato si evadono due imposte:

• l’imposta di registro che è quella che bisogna versare al momento della registrazione del contratto;
• l’Irpef sui canoni di locazione.

Dell’omesso versamento dell’imposta di registro rispondono sia il padrone di casa che l’inquilino. Si dice, a riguardo, che c’è una «responsabilità solidale». Il che significa che l’Agenzia delle Entrate può chiedere il pagamento dell’imposta sia all’uno che all’altro. L’omesso versamento determina l’emissione di una cartella esattoriale ed eventualmente il pignoramento dei beni. 
Quindi, alla domanda «Cosa rischia l’inquilino in caso di affitto in nero?» bisogna rispondere con il recupero dell’imposta di registro, oltre ovviamente alle sanzioni.
Invece, dell’omesso versamento dell’Irpef sui canoni di locazione risponde solo il padrone di casa che non ha voluto registrare il contratto. 
Ricordiamo a riguardo che l’evasione fiscale diventa reato (quello di «dichiarazione infedele») solo se l’imposta evasa è superiore a 100mila euro (prima era di 50mila euro), e i redditi non dichiarati superano il 10% del totale o comunque i 3 milioni di euro (prima era 2 milioni). Dunque, per i piccoli contratti di affitto in nero è molto difficile che scatti il penale: tutto rimane nell’orbita dell’illecito amministrativo.

Cosa si rischia in caso di affitto in nero?

Abbiamo appena visto che l’affitto in nero è un’evasione fiscale in parte attribuibile ad entrambe le parti (con riferimento all’imposta di registro) e in parte attribuibile solo al locatore.
La legge dice che l’affitto in nero è nullo. Con la conseguenza che non esplica alcun effetto e le parti non sono tenute a rispettare le sue clausole. Questo significa, ad esempio, che:

• l’inquilino non deve pagare il canone di locazione concordato nel contratto e se non lo versa non può subire un decreto ingiuntivo o lo sfratto;
• l’inquilino e il locatore non devono rispettare né il termine minimo di durata del contratto né il preavviso. Sicché, l’inquilino potrebbe andare via in qualsiasi momento, senza dare i sei mesi di preavviso e, altrettanto, il padrone di casa potrebbe intimargli di sloggiare in qualsiasi momento;
• l’inquilino non è tenuto a pagare le spese di condominio;
• l’inquilino non è obbligato a provvedere alla manutenzione dell’appartamento qualora a suo carico.

Abbiamo appena accennato al fatto che il padrone di casa non può sfrattare l’inquilino in nero. Questo perché la legge richiede, per la procedura di sfratto, un contratto regolarmente registrato. Ma ciò non significa che l’inquilino possa occupare abusivamente l’immobile, senza pagare, per quanto tempo vuole. Infatti, il locatore, senza dover rispettare il termine di scadenza del contratto, può promuovere contro di lui la cosiddetta «azione di occupazione senza titolo» che, se anche non avrà i tempi brevi dello sfratto (richiedendo una normale causa), comunque sarà diretta a mandarlo via. All’esito dell’azione, può chiedergli un risarcimento per l’occupazione dell’immobile, seppur in misura inferiore al canone convenuto in contratto.

Che succede se il padrone di casa non vuole registrare il contratto?

Abbiamo detto che l’affitto in nero è un contratto nullo. Ma ciò vale solo quando l’omessa registrazione è frutto di un accordo tra inquilino e proprietario. In tal caso, infatti, i due si mettono d’accordo per trarne un utile: l’uno risparmia sul canone e l’altro non paga le tasse. Per tali ipotesi, dunque, la legge prevede delle conseguenze negative sia per il locatore che per il conduttore, conseguenze che abbiamo visto poco fa.
Ma ben potrebbe succedere che l’omessa registrazione sia determinata dalla sola condotta illecita del locatore. Si pensi al locatore che chiede un canone all’inquilino e poi, nonostante le iniziali rassicurazioni, non provvede a registrare il contratto. In questi casi, il contratto è nullo solo per l’affittuario, il quale non è tenuto a rispettarlo, mentre vincola il locatore. Dunque, l’inquilino ha diritto a restare nell’immobile fino alla scadenza del contratto, può però astenersi dal pagare il canone concordato (dovendo comunque versare un ristoro per l’occupazione) così come dall’adempiere alle spese condominiali o provvedere alle opere di manutenzione concordate. Dall’altro lato, il locatore non può sfrattarlo né può fargli decreti ingiuntivi per l’omesso adempimento del canone.

Si può registrare tardi il contratto di affitto?

Abbiamo detto che il contratto di affitto va registrato entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione. Questo però non toglie che, pagando le relative sanzioni per la “mora”, non possa essere registrato anche in un momento successivo. 
Con la registrazione tardiva si sana la nullità e il contratto acquista valore sin dall’inizio (la registrazione tardiva ha infatti valore retroattivo).
Così, il locatore, qualora dovesse accorgersi che l’inquilino in nero non paga, potrebbe andare a registrare il contratto per fargli decreto ingiuntivo e sfrattarlo.

Che succede se il proprietario chiede un canone più alto di quello del contratto?

Potrebbe infine succedere che l’affitto sia solo “parzialmente” in nero. Ciò avviene quando nel contratto viene fissato un canone inferiore rispetto a quello concordato a voce e che l’inquilino si obbliga a pagare. In questi casi, secondo la Cassazione, la nullità del contratto è limitata solo al surplus di canone non registrato. 
In tali ipotesi, l’inquilino che non dovesse versare al locatore la parte di canone “in più” rispetto a quella riportata nel contratto non può né essere sfrattato né subire un decreto ingiuntivo. Quindi, può pagare meno di ciò che ha promesso.
Anzi, se dovesse aver pagato qualche mensilità in più rispetto a quanto riportato nel contratto registrato, l’inquilino potrebbe chiederne la restituzione al locatore fino a sei mesi dopo la riconsegna delle chiavi dell’immobile.

Articolo Visto su " La Legge per Tutti"

Agenzia Immobiliare Farini 

059454227

Affitto in nero: cosa devi sapere

Affitto in nero: cosa devi sapere

Come si denuncia un affitto in nero e quali sono le sanzioni che l’inquilino e il padrone di casa rischiano?

Cosa significa “affitto in nero” e quali rischi corrono l’inquilino e il padrone di casa? Si tratta di un reato o sono previste solo sanzioni di tipo fiscale?

Sull’affitto in nero ci sono molte cose che devi sapere e che richiedono una spiegazione semplice e pratica. Perciò abbiamo dedicato questa guida a rispondere alle principali domande che, di norma, vengono poste sull’argomento. Ma procediamo con ordine.

Indice

• 1 Quando c’è affitto in nero?
• 2 Chi deve registrare l’affitto?
• 3 L’affitto in nero è un reato?
• 4 Cosa si rischia in caso di affitto in nero?
• 5 Che succede se il padrone di casa non vuole registrare il contratto?
• 6 Si può registrare tardi il contratto di affitto?
• 7 Che succede se il proprietario chiede un canone più alto di quello del contratto?

Quando c’è affitto in nero?

Per affitto in nero si intende un contratto di locazione che non è stato registrato all’Agenzia delle Entrate. Dunque, è affitto in nero anche il contratto scritto (la cosiddetta scrittura privata) e non solo l’accordo verbale.

La legge stabilisce che il contratto di locazione debba essere necessariamente registrato per poter essere valido. Diversamente, è come se non esistesse.

Chi deve registrare l’affitto?

La legge dice che il contratto di affitto debba essere registrato dal padrone di casa entro 30 giorni dalla stipula del contratto. Di ciò deve poi darne notizia all’inquilino e, se si tratta di appartamento in condominio, anche all’amministratore nei successivi 60 giorni.

Come vedremo a breve, però, le conseguenze dell’affitto in nero possono riverberarsi anche sull’inquilino, sicché quest’ultimo, per impedire di avere problemi legali, può procedere alla registrazione in mancanza di adempimento da parte del locatore.

L’affitto in nero è un reato?

L’affitto in nero costituisce un’evasione fiscale e, quindi, un illecito tributario (ossia un illecito amministrativo) e non penale.

In particolare, se il contratto non viene registrato si evadono due imposte:

l’imposta di registro che è quella che bisogna versare al momento della registrazione del contratto;

l’Irpef sui canoni di locazione.

Dell’omesso versamento dell’imposta di registro rispondono sia il padrone di casa che l’inquilino. Si dice, a riguardo, che c’è una «responsabilità solidale». Il che significa che l’Agenzia delle Entrate può chiedere il pagamento dell’imposta sia all’uno che all’altro. L’omesso versamento determina l’emissione di una cartella esattoriale ed eventualmente il pignoramento dei beni. 

Quindi, alla domanda «Cosa rischia l’inquilino in caso di affitto in nero?» bisogna rispondere con il recupero dell’imposta di registro, oltre ovviamente alle sanzioni.

Invece, dell’omesso versamento dell’Irpef sui canoni di locazione risponde solo il padrone di casa che non ha voluto registrare il contratto. 

Ricordiamo a riguardo che l’evasione fiscale diventa reato (quello di «dichiarazione infedele») solo se l’imposta evasa è superiore a 100mila euro (prima era di 50mila euro), e i redditi non dichiarati superano il 10% del totale o comunque i 3 milioni di euro (prima era 2 milioni). Dunque, per i piccoli contratti di affitto in nero è molto difficile che scatti il penale: tutto rimane nell’orbita dell’illecito amministrativo.

Cosa si rischia in caso di affitto in nero?

Abbiamo appena visto che l’affitto in nero è un’evasione fiscale in parte attribuibile ad entrambe le parti (con riferimento all’imposta di registro) e in parte attribuibile solo al locatore.

La legge dice che l’affitto in nero è nullo. Con la conseguenza che non esplica alcun effetto e le parti non sono tenute a rispettare le sue clausole. Questo significa, ad esempio, che:

• l’inquilino non deve pagare il canone di locazione concordato nel contratto e se non lo versa non può subire un decreto ingiuntivo o lo sfratto;
• l’inquilino e il locatore non devono rispettare né il termine minimo di durata del contratto né il preavviso. Sicché, l’inquilino potrebbe andare via in qualsiasi momento, senza dare i sei mesi di preavviso e, altrettanto, il padrone di casa potrebbe intimargli di sloggiare in qualsiasi momento;
• l’inquilino non è tenuto a pagare le spese di condominio;
• l’inquilino non è obbligato a provvedere alla manutenzione dell’appartamento qualora a suo carico.

Abbiamo appena accennato al fatto che il padrone di casa non può sfrattare l’inquilino in nero. Questo perché la legge richiede, per la procedura di sfratto, un contratto regolarmente registrato. Ma ciò non significa che l’inquilino possa occupare abusivamente l’immobile, senza pagare, per quanto tempo vuole. Infatti, il locatore, senza dover rispettare il termine di scadenza del contratto, può promuovere contro di lui la cosiddetta «azione di occupazione senza titolo» che, se anche non avrà i tempi brevi dello sfratto (richiedendo una normale causa), comunque sarà diretta a mandarlo via. All’esito dell’azione, può chiedergli un risarcimento per l’occupazione dell’immobile, seppur in misura inferiore al canone convenuto in contratto.

Che succede se il padrone di casa non vuole registrare il contratto?

Abbiamo detto che l’affitto in nero è un contratto nullo. Ma ciò vale solo quando l’omessa registrazione è frutto di un accordo tra inquilino e proprietario. In tal caso, infatti, i due si mettono d’accordo per trarne un utile: l’uno risparmia sul canone e l’altro non paga le tasse. Per tali ipotesi, dunque, la legge prevede delle conseguenze negative sia per il locatore che per il conduttore, conseguenze che abbiamo visto poco fa.

Ma ben potrebbe succedere che l’omessa registrazione sia determinata dalla sola condotta illecita del locatore. Si pensi al locatore che chiede un canone all’inquilino e poi, nonostante le iniziali rassicurazioni, non provvede a registrare il contratto. In questi casi, il contratto è nullo solo per l’affittuario, il quale non è tenuto a rispettarlo, mentre vincola il locatore. Dunque, l’inquilino ha diritto a restare nell’immobile fino alla scadenza del contratto, può però astenersi dal pagare il canone concordato (dovendo comunque versare un ristoro per l’occupazione) così come dall’adempiere alle spese condominiali o provvedere alle opere di manutenzione concordate. Dall’altro lato, il locatore non può sfrattarlo né può fargli decreti ingiuntivi per l’omesso adempimento del canone.

Si può registrare tardi il contratto di affitto?

Abbiamo detto che il contratto di affitto va registrato entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione. Questo però non toglie che, pagando le relative sanzioni per la “mora”, non possa essere registrato anche in un momento successivo. 

Con la registrazione tardiva si sana la nullità e il contratto acquista valore sin dall’inizio (la registrazione tardiva ha infatti valore retroattivo).

Così, il locatore, qualora dovesse accorgersi che l’inquilino in nero non paga, potrebbe andare a registrare il contratto per fargli decreto ingiuntivo e sfrattarlo.

Che succede se il proprietario chiede un canone più alto di quello del contratto?

Potrebbe infine succedere che l’affitto sia solo “parzialmente” in nero. Ciò avviene quando nel contratto viene fissato un canone inferiore rispetto a quello concordato a voce e che l’inquilino si obbliga a pagare. In questi casi, secondo la Cassazione, la nullità del contratto è limitata solo al surplus di canone non registrato. 

In tali ipotesi, l’inquilino che non dovesse versare al locatore la parte di canone “in più” rispetto a quella riportata nel contratto non può né essere sfrattato né subire un decreto ingiuntivo. Quindi, può pagare meno di ciò che ha promesso.

Anzi, se dovesse aver pagato qualche mensilità in più rispetto a quanto riportato nel contratto registrato, l’inquilino potrebbe chiederne la restituzione al locatore fino a sei mesi dopo la riconsegna delle chiavi dell’immobile.

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Posso affittare un appartamento come ufficio?

Locazione a uso abitativo o commerciale: che succede se la distinzione dell’immobile non coincide con la categoria catastale dichiarata?

Hai un un immobile accatastato a uso abitativo e per molti mesi hai cercato qualcuno che potesse prenderlo in affitto. Finalmente, hai trovato un potenziale cliente, senonché questi vorrebbe adibirlo a uso ufficio e che ciò fosse riportato – così come la legge impone – sul contratto. Dovresti cambiare l’accatastamento e fare una pratica amministrativa, ma non vuoi spendere soldi. Così ti chiedi: posso affittare un appartamento come ufficio? Cosa dice la legge a riguardo?

La stessa domanda potrebbe essere fatta anche al contrario: posso affittare un ufficio come abitazione? Cosa succederebbe se la polizia dovesse accorgersi che, al posto di un negozio o di uno studio professionale, vi abita invece una famiglia? 

Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Destinazione appartamento: va indicata nel contratto?

La legge impone che, nel momento in cui si dà in affitto un appartamento, il contratto debba essere necessariamente registrato. Senza la registrazione il contratto è nullo, anzi inesistente. La registrazione deve essere curata dal locatore, entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto, che deve poi darne comunicazione al conduttore nei successivi 60 giorni. 

Nel momento in cui si registra il contratto di affitto è necessario, per legge [1], indicare anche i dati catastali dell’immobile. Questo perché è proprio da tale dato che scatteranno dopo, le imposte come l’Imu. La violazione di tale obbligo, quindi, costituisce un’evasione fiscale; in particolare, si evade l’imposta di registro e la Tari (l’imposta sui rifiuti che, per gli uffici, è più cara).

Pertanto, la mancata, errata o inesatta indicazione dei dati catastali nel contratto di locazione implica le seguenti sanzioni:

·        il recupero a tassazione dell’imposta effettivamente dovuta;

·        una sanzione da un minimo del 120 a un massimo del 240% dell’imposta dovuta.

·        Posso affittare un appartamento come ufficio?

·        Anche se la legge non lo dice espressamente, secondo il parere condiviso dagli studiosi, le sanzioni che abbiamo appena visto e che si applicano nel caso di assente o errata indicazione della categoria catastale nel contratto di affitto, valgono anche quando, pur indicata in modo esatto la categoria catastale, l’utilizzo effettivo dell’immobile è diverso rispetto ad essa. 

·        Facciamo degli esempi.

·        Marco affitta la propria casa a Mariano. Si tratta di un appartamento a uso abitativo. Marco scrive sul contratto che si tratta di un locale a uso ufficio. Le parti incorrono nelle sanzioni appena viste.

·        Marco affitta la propria casa a Mariano. Si tratta di un appartamento a uso abitativo. Marco scrive sul contratto che si tratta di un locale a uso abitativo ma poi Mariano, nonostante ciò, e con il consenso di Marco, ne fa uno studio professionale. Anche in questo caso scattano le sanzioni. 

Da quanto appena detto, si può facilmente desumere che la categoria catastale indicata nel contratto di locazione vincola le parti: pertanto, non è possibile affittare l’immobile per un uso differente rispetto a quello riportato nel contratto stesso. Né è possibile indicare falsamente nel contratto di locazione una categoria catastale differente da quella effettiva. 

Che fare se l’inquilino trasforma l’abitazione in un ufficio?

Se è vero che le parti, di comune accordo, non possono affittare un appartamento a uso ufficio, a maggior ragione l’affittuario non può trasformare l’immobile senza comunicarlo al locatore. Diversamente, potrebbe subire uno sfratto. 

Nello stesso modo, se una persona prende in affitto un appartamento con lo scopo di farne un ufficio, ma non palesa tale intenzione al locatore oppure, pur palesandola, è comunque consapevole dell’accatastamento dell’immobile, non può poi chiedere una risoluzione del contratto. Egli infatti – sottolinea la Cassazione [2] – ha accettato il rischio economico dell’impossibilità di utilizzazione dell’immobile stesso come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione.

Regole per affittare un appartamento a uso ufficio

Per affittare un appartamento a uso ufficio è necessario, innanzitutto, che le parti siano d’accordo. Il locatore poi, prima della stipula del contratto di locazione, dovrà eseguire una variazione catastale. Infine, dovrà essere indicata la nuova categoria catastale nel contratto di locazione. 

Cosa rischio se affitto un appartamento a uso ufficio?

Chi affitta un appartamento a uso ufficio rischia:

·        innanzitutto, il recesso dal contratto da parte dell’inquilino se questi non è stato messo al corrente dell’esatta destinazione dell’immobile;

·        in caso di contestazione del Comune, una sanzione amministrativa che va dal 120% al 240% dell’importo dell’imposta di registro che sarebbe stata dovuta nel caso in cui si fosse indicata l’esatta categoria catastale;

·        il recupero a tassazione, da parte del Comune, delle differenze Imu e Tasi non versate correttamente e le relative sanzioni.

note

[1] Art. 19 DL n. 78/2010: «la richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni o proroghe anche tacite, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili.

La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerato fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall’articolo 69 del decreto del presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131».

[2] Cass. sent. n. 1398/2011.

Agenzia immobiliare Farini 

Viale Gramsci, 387 (MO) 

059454227

Il deposito cauzionale e la caparra nel contratto di affitto

Il deposito cauzionale, o cauzione, e la caparra sono due elementi importanti del contratto di affitto.

Cos'è la cauzione nel contratto di affitto

Meglio conosciuto come cauzione, il deposito cauzionale è richiesto dal proprietario che affitta all'inquilino, al fine di ricevere una garanzia per le obbligazioni assunte in un contratto di locazione. Il deposito è previsto dalla legge allo scopo di tutelare (almeno in parte) il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall'inquilino all'immobile. E' disciplinato dall'articolo 11 della legge 392/78, che stabilisce che esso non può superare l'importo pari a tre mensilità del canone mensile ed è produttivo di interessi al tasso legale, da corrispondersi al termine di ogni anno di locazione.
Il deposito cauzionale ha la funzione di garanzia dell'adempimento da parte del conduttore degli impegni che questi si è assunto con il contratto: dal regolare pagamento dei canoni, alla restituzione dell'immobile locato allo spirare del termine finale, sino al ripristino dei danni eventualmente da lui arrecati all'alloggio oggetto del contratto.

Differenza tra cauzione e caparra

La caparra, a differenza del deposito cauzionale, è una somma in denaro che può essere temporaneamente versata all'agenzia immobiliare o al proprietario dell'immobile da parte del futuro conduttore come interesse ed impegno al futuro contratto di affitto.
Una volta trovato l'accordo e stipulato il contratto di locazione, la somma versata in termini di caparra deve essere restituita al conduttore, o al più trasformata in parte del deposito cauzionale o dell'affitto per la prima mensilità.Il deposito cauzionale, invece, è quella somma di denaro che il proprietario richiede nel momento della stipula del contratto di locazione a garanzia delle obbligazioni assunte nel contratto.
Il deposito è previsto allo scopo di tutelare il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall'inquilino all'immobile, per difenderlo da eventuali non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione, ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte dell'inquilino.

Da "Idealista"

Agenzia Farini 

059 454227 

Tutto sulla cauzione nell’affitto

Locazione abitativa: il padrone di casa deve restituire la cauzione con gli interessi se sono stati pagati tutti i canoni; non può trattenerla per danni all’appartamento.

Al momento della firma del contratto di affitto, il padrone di casa è solito chiedere una
cauzione (o anche deposito cauzionale). Si tratta di una somma trattenuta a garanzia dell’esatto
adempimento delle obbligazioni a carico dell’inquilino e, in particolare, affinché venga compensata
con eventuali morosità sul canone di locazione. Alla scadenza del contratto di affitto, il
padrone di casa (locatore) deve restituire all’inquilino (conduttore) la cauzione a cui andranno
aggiunti anche gli interessi, anche se il contratto non li prevede o ne esclude il pagamento:
l’obbligo di restituire gli interessi, infatti, non può essere derogato.
Se poi l’inquilino ha procurato danni all’appartamento, il padrone di casa non può trattenere la
cauzione senza avviare una causa affinché un giudice accerti l’esatto ammontare dei danni.
Difatti, sarebbe abusiva la quantificazione unilaterale di tali danni da parte del locatore se non c’è
l’accordo con il conduttore: in assenza di intesa sull’ammontare dei danni, dunque, il locatore o
affida al giudice (con un apposito giudizio) tale determinazione, oppure deve restituire
immediatamente la cauzione. Se non lo fa, l’inquilino può fargli causa.
Quanto abbiamo appena detto costituisce una sintesi di tutta la normativa in materia di cauzione

per il contratto di affitto a uso abitativo.

A quanto ammonta la cauzione?
La legge non stabilisce l’importo minimo della cauzione, ma ne fissa l’importo massimo. In
particolare, la cauzione non può mai essere superiore a 3 mensilità di canone di affitto. I giudici
però ritengono che inquilino e padrone di casa possano concordare (ad esempio in caso di
locazione di immobile di valore elevato) un importo superiore purché sia comunque congruo e
ragionevole, e sempre che lo scopo non sia quello di riconoscere al locatore un canone maggiore
di quello risultante dal contratto.

Una volta firmato il contratto e in corso di esecuzione del rapporto, il padrone di casa non può mai
chiedere un’integrazione della cauzione, neanche se dovesse aumentare il canone dovuto in virtù
degli aggiornamenti previsti dalla legge.

Se il contratto non prevede il versamento di una cauzione questa non può essere chiesta in un
momento successivo.

A cosa serve la cauzione
Il deposito cauzionale serve a coprire il padrone di casa nel caso in cui l’inquilino non paghi
il canone di affitto, le spese di ordinaria manutenzione (che, a differenza di quelle di straordinaria
amministrazione, gravano sul conduttore), le spese condominiali e di tutti gli altri oneri accessori
connessi alla locazione dell’appartamento.
La cauzione può servire anche a coprire i costi per le riparazioni di eventuali danni arrecati
all’immobile; in tal caso, però, il padrone di casa non può arbitrariamente e unilateralmente
quantificare tali danni, dovendolo fare solo il giudice. Quindi, il locatore che ritenga di dover rifare
l’intonaco dell’appartamento, le verande, la porta o qualsiasi altro lavoro di restauro o
ristrutturazione all’immobile danneggiato dall’inquilino non può trattenere la cauzione, ma deve prima avviare una causa chiedendo al giudice di determinare l’esatto ammontare di tali importi. Al
contrario, se il padrone di casa non dovesse attivare alcun giudizio, l’inquilino ha diritto a
pretenderne l’immediata restituzione della cauzione.

La cauzione non è un pagamento anticipato dell’affitto
La cauzione è cosa diversa del pagamento anticipato dei primi canoni di affitto. In buona sostanza,
chi paga ad esempio una cauzione pari a due mensilità, dovrà anche pagare i primi due mesi di
affitto poiché la prima non copre i secondi. Come detto, infatti, la cauzione ha lo scopo di garantire
il locatore nel caso in cui l’affittuario non paghi i canoni, restando l’obbligo di restituzione se,
invece, egli è perfettamente adempiente.

Sulla cauzione non si paga l’imposta di registro
Sul deposito cauzionale versato dall'inquilino non è dovuta l' imposta di registro. Il deposito o le
altre forme di garanzia sono soggetti, invece, all'imposta di registro (nella misura dello 0,50%) se
prestati da un terzo estraneo al rapporto di locazione.

Restituzione della cauzione
Il locatore deve restituire all’affittuario il deposito cauzionale al momento in cui cessa il contratto di
locazione. Se la locazione cessa per morosità e conseguente sfratto, il padrone di casa può
trattenere la cauzione a compensazione dei crediti maturati, fermo restando che se l’importo dei
canoni non versati è superiore alla cauzione, egli può chiedere anche un’ingiunzione di
pagamento.

Gli interessi sulla cauzione
Insieme alla cauzione, il padrone di casa è obbligato a versare anche gli interessi maturati su
tale importo. In verità, il locatore può scegliere se versare gli interessi in due modi:

1. alla fine di ogni canno
2. oppure alla scadenza del contratto di locazione e, quindi, tutti in una volta.

In entrambi i casi, l’obbligo di pagamento degli interessi è dovuto anche in assenza di richiesta
dell’affittuario o se il contratto non lo prevede espressamente o se lo esclude. Non si può infatti
derogare a tale obbligo.

Anche gli interessi possono essere compensati dal locatore con i canoni eventualmente non pagati. Come calcolare gli interessi sulla cauzione? Gli interessi vanno calcolati seguendo il saggio
vigente per ogni singolo anno, usando eventualmente uno dei tanti tool presenti online.

Prescrizione di cauzione e interessi
Il conduttore può chiedere la restituzione della cauzione entro massimo 10 anni (cosiddetto
«termine di prescrizione») che decorrono dalla effettiva riconsegna dell’immobile (quindi anche
successivamente alla formale cessazione del rapporto di locazione). Gli interessi invece vanno
richiesti entro massimo 5 anni. Quindi gli interessi si prescrivono prima del diritto alla cauzione.

Fideiussione
Oltre al deposito cauzionale, le parti possono prevedere nel contratto il rilascio da parte del
conduttore di una fideiussione. È frequente, ad esempio, la sottoscrizione di una fideiussione che
garantisce tutte le obbligazioni nascenti dal contratto (soprattutto il pagamento del canone) e nella
quale viene apposta la clausola «a prima richiesta»: il fideiussore è tenuto a pagare senza poter
opporre le eccezioni che spettano al locatore (nella sua veste di debitore principale).

Fonte: La Legge per Tutti
Autore: Redazione
Data: 13/11/2016

Modificare un contratto registrato

La modificazione del contratto preliminare di vendita può essere modificato in vari modi, con l’aggiunta di clausole o scritture integrative, all’atto stesso solo se le parti hanno raggiunto un accordo riguardo alle modifiche.

Quando c’è l’accordo fra le due parti, qualunque elemento del contratto può essere cambiato.

Nel caso in cui il contratto sia stato anche trascritto, per l’apporto di successive modifiche è necessaria la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autentica.

Vi sono delle differenze fra i due tipi di contratti.

Contratto preliminare di compravendita immobiliare

E’ un contratto con il quale una parte si obbliga a cedere la proprietà di un’immobile all’altra parte, secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto. In seguito le due parti stipuleranno un nuovo contratto detto di compravendita definitivo. Questo tipo di contratto lo troviamo sempre in forma scritta.

Registrazione del contratto preliminare

La registrazione del contratto è obbligatoria in quattro diversi punti:

• Se il preliminare è redatto per atto pubblico o scrittura privata autentica;
• Se il preliminare è concluso per scrittura privata non autentica con un promittente venditore privato;
• Se il preliminare è concluso per scrittura privata non autentica con un promittente venditore soggetto Iva ed è stata versata una caparra;
• Se il preliminare è concluso a seguito dell’attività di un mediatore immobiliare.

Per registrare il contratto è necessario, entro 20 giorni:

• Applicare le marche da bollo da 16 euro per ciascuna copia;
• Fare un versamento con modello F23 pari a 200 euro, con codice 104T, se è presente un acconto o una caparra, l’imposta è pari al 3% di quanto corrisposto;
• Compilare e firmare il modello 69 con i riferimenti del contratto preliminare registrato;
• Presentare il tutto nell’ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate.

Trascrizione del contratto preliminare

La trascrizione non è obbligatoria nei registri immobiliari, ma ha lo scopo di tutelare il promissario acquirente da eventuali pignoramenti, sequestri etc., perciò la trascrizione offre una tutela per tutte e due le parti.

Modifica del preliminare trascritto

A differenza del contratto registrato, nel contratto trascritto sorgono dei problemi in merito alle modifiche.

Se, ad esempio il preliminare ha ad oggetto:

• La vendita di una cantina o appartamento, ma nel caso si vendesse solo l’appartamento, l’effetto della trascrizione vale solo sul bene venduto;
• La vendita di un solo appartamento, ma nel definitivo si vende l’appartamento e la cantina, l’effetto della trascrizione si manifesta solo sull’appartamento;
• La vendita della piena proprietà di un immobile, ma nel definitivo viene venduta la nuda proprietà, l’effetto della trascrizione è valido solo sull’intero bene;
• La vendita della nuda proprietà, ma nel definitivo viene venduta la piena proprietà, l’effetto della trascrizione è valido solo sulla nuda proprietà.

Per quanto riguarda le modifiche soggettive:

• Se il preliminare è per persona da nominare, la riserva di nomina deve essere espressamente menzionata nella nota di trascrizione;
• Se è stato ceduto il contratto, con sostituzione del promissario acquirente, si deve trascrivere la cessione del contratto.

Annullamento del contratto preliminare

Il preliminare può essere annullato nei casi previsti dal codice civile:

• Incapacità di una delle parti
• Vizi della volontà: errore, violenza, dolo.

da Agenzia Farini

tel: 059/454227

Secondo la Cassazione l'agenzia ha diritto alla provvigione

Preliminare del preliminare di vendita: secondo la Cassazione l'agenzia ha diritto alla provvigione

Una recente sentenza della cassazione è tornata sulla controversa questione del "preliminare del preliminare" della vendita immobiliare. Secondo il Tribunale, l'agenzia immobiliare ha diritto al pagamento della provvigione anche in seguito alla firma del "preliminare del preliminare", ovvero di una generica lettera di accettazione della proposta di acquisto. E questo anche nel caso in cui la transazione non vada a buon fine.

Preliminare del preliminare, la sentenza della Cassazione

La sentenza n 923/2017 del 17/01/2017 riguarda la disputa tra un privato e un'agenzia immobiliare. Il primo aveva firmato una proposta di acquisto di un immobile con cui si impegnava a firmare in un secondo momento il compromesso vero e proprio (il contratto preliminare) e il successivo rogito. La vendita, per ragioni non imputabili all'agenzia, non era andata a buon fine e l'acquirente si era rifiutato di pagare la provvigione all'agenzia che si era rivolta al tribunale.

Secondo la Cassazione, il diritto alla provvigione del mediatore scatta già nel momento in cui le due parti, venditore e acquirente, vengono messe in relazione e formalizzano la loro disponibilità a concludere un affare, anche se questo viene fatto con una bozza di accordo firmato davanti all'agente e utilizzando, ad esempio, uno dei moduli redatto dalla stessa.

Il diritto alla provvigione scatta per l'agenzia nel momento della "conclusione di un affare" tra venditore e acquirente, ossia il compimento di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per inadempimento dei patti stipulati o per il risarcimento del danno.

Validità preliminare del preliminare

La Cassazione passa a risolvere il problema se il preliminare del preliminare possa considerarsi vincolante dal punto di vista giuridico. La risposta è affermativa secondo il principio del nostro ordinamento che stabilisce che il contenuto dei contratti è rimesso alla libertà delle parti contraenti. Per questa ragione se esse formalizzano un impegno ad acquistare o un impegno a vendere tramite un preliminare di preliminare questo crea un vincolo giuridico tra loro e da questo momento scatta il diritto alla provvigione.

Da “Idealista”

Agenzia Farini

tel: 059/454227

Tasso di usura

COME VERIFICARE SE IL MUTUO HA UN TASSO DI USURA

Come prima cosa bisogna leggere molto attentamente il contratto prima di firmarlo e verificare che i tassi di interesse e di mora siano sotto il tasso soglia.

Nel contratto del mutuo c'è scritto quanto bisogna pagare di interessi per il mutuo richiesto, se questo tasso di interesse supera il limite stabilito il cliente ha diritto a due cose:

• la ridefinizione del tasso applicato
• la restituzione della cifra che ha pagato in più
• chiedere il risarcimento di eventuali danni (sia civili che penali)

QUANDO IL MUTUO HA UN TASSO DI USURA?

La legge impone che il calcolo degli interessi sul mutuo venga fatto sulla media dei tassi rilevati ogni tre mesi da Ministero del Tesoro.

Il 14 maggio 2011 è entrato in vigore il decreto legge (DI n. 70/2011) che ha modificato la soglia e da quel giorno i tassi si calcolano aumentando del 25% e aggiungendo il 4% da quelli medi pubblicati dal Ministero.

Tutto ciò che va oltre questi valori è considerato tasso di usura.

Il tasso effettivo globale medio si può verificare sul sito della Banca d'Italia (www.bancaditalia.it) dove ogni tre mesi viene pubblicato il tasso medio a cui è possibile scambiare denaro.

TASSI DI USURA SUL MUTUO: COSA DICE LA CASSAZIONE?

La Corte Suprema sostiene che se sul contratto viene pattuito un interesse di mora superiore al tasso usuraio, in vigore al momento, <<la clausola è nulla e non sono dovuti interessi>> come viene dettato dal Codice Civile.

Le banche hanno inserito nel contratto di mutuo la clausola:

<< Gli interessi di mora sono determinati nella misura annua pari al tasso applicato al mutuo, maggiorato di un tot di punti percentuali, fermo restando che la misura di tali interessi, nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, non potrà mai essere superiore al limite fissato dalla legge, dovendosi intendere, in caso di teorico superamento di detto limite, che la loro misura sia pari al limite medesimo>>.

Questa è una delle clausole fondamentali da leggere sul contratto per verificare se il mutuo ha un tasso di usura.

Se la clausola non è presente nel contratto il tasso di mora può essere applicato nei modi più diversi.

La cosa importante in fase di stipula del contratto è verificare che sia il tasso di interesse sia il tasso di mora siano sempre e comunque sotto il tasso soglia.

da Agenzia Farini

tel: 059/454227

Come tutelarsi nei contratti d'affitto

COME TUTELARSI NEI CONTRATTI D'AFFITTO

Oggi vediamo quali sono i rischi che si possono incontrare nello stipulare un contratto d'affitto e come si devono tutelare il proprietario e l'inquilino.

Ma andiamo con ordine, vediamo prima cos'è nello specifico un contratto d'affitto.

Il contratto d'affitto è un patto tra due parti dove il locatore (proprietario) si obbliga a far godere un bene (mobile o immobile) all'altra parte, locatario o conduttore (inquilino) per un periodo di tempo determinato.

Il locatario invece, si impegna a versare un corrispettivo in denaro e a restituire nei tempi prestabiliti la cosa ricevuta in uso, avendo cura di restituirla nel medesimo stato in cui gli fu consegnata.

QUALI SONO I RISCHI PER IL PROPRIETARIO?

Il rischio principale che corre il proprietario che decide di affittare un immobile è quello di ritrovarsi in casa inquilini morosi o che danneggino pesantemente l'abitazione.

Spesso capita che la cauzione versata al momento della stipula del contratto (solitamente 2 mesi) non basta per coprire le spese da sostenere tra le tasse, oneri condominiali ed eventuali riparazioni.

COSA DEVE FARE IL PROPRIETARIO PER TUTELARSI?

Vediamo qualche accorgimento per tutelarsi sia prima che dopo la stipula del contratto.

• rivolgersi ad un'agenzia immobiliare per la ricerca di un inquilino e durante il rapporto di locazione. Il locatore paga una provvigione che è di circa il 10% del canone annuo.

• scegliere consapevolmente la tipologia del contratto da sottoporre. I diversi tipi di contratto possono essere: contratto a canone libero, contratto a canone concordato che usufruisce di un regime di tassazione agevolata.

• conoscere l'inquilino; si può organizzare qualche incontro conoscitivo dove si può proporre un questionario in modo da capire, in base alle risposte, qualcosa in più sulla persona con cui si avrà a che fare.
  
  
• dotarsi di garanzie prima della stipula del contratto.
  Potrebbe essere utile contattare il proprietario precedente/attuale del vostro futuro inquilino per capire che tipo di esperienza e di rapporto hanno avuto. Soprattutto per capire se è una persona puntuale nei pagamenti e in che condizioni mantiene la casa.
  
  
• richiedere due mensilità di cauzione. Il proprietario tiene in consegna la somma di denaro con il diritto di trattenerla nel caso di mancato pagamento o danni all'abitazione e il dovere di restituirla nel momento in cui rientra in possesso dell'immobile nelle stesse condizioni in cui l'ha consegnato.
  
  
• richiedere la fideiussione in quanto copertura del pagamento del canone al posto della cauzione. Garantisce il pagamento al locatore nel caso in cui l'inquilino non paghi i canoni o danneggi l'alloggio.
  
  
• procedere con il procedimento di sfratto.
  Se l'inquilino non paga il canone nei termini concordati il contratto può essere risolto.

COSA DEVE FARE L'INQUILINO PER TUTELARSI?

Anche l'inquilino deve prendere delle precauzioni prima di procedere al contratto.

• prima di procedere con la firma del contratto è bene conoscere con precisione tutte le caratteristiche dell'immobile (riscaldamento, eventuali infiltrazioni o umidità, spese condominiali, prese e impianto elettrico,....)
  E' importante infatti ricordarsi che una volta firmato il contratto è scontata la presa visione e l'accettazione da parte dell'inquilino dello stato di fatto dell'immobile.

• controllare che tipo di contratto d'affitto viene stipulato.
  Nel contratto proposto dal proprietario è di fondamentale importanza controllare la forma scritta: le clausole o i patti non aventi forma scritta sono legalmente nulli.
  Prima di firmare il contratto è di fondamentale importanza leggerlo in tutte le sue parti.
  
  
• prestare molta attenzione alla clausola che indica un eventuale aggiornamento del canone.
  Il contratto a canone libero prevede l'aggiornamento ISTAT annuale per una percentuale stabilita, invece nel contratto con cedolare secca non è previsto.
  Evitare le clausole di aggiornamenti a discrezione del proprietario (potrebbe aumentare in modo spropositato il canone mensile).
  
  
• nel caso il proprietario vuole vendere l'immobile l'inquilino è obbligato ad accettare il cambio di proprietario ma ha il diritto di rimanere nell'alloggio fino allo scadere del contratto.
  
  

“da Agenzia Farini
059/454227”