Ipocatastali al 4% su vendite in leasing di 

beni in costruzione

È da considerare come uscito dal circuito produttivo il manufatto strumentale (un impianto fotovoltaico) che, in corso di costruzione, sia venduto a una società di leasing, su indicazione del futuro utilizzatore, dall’impresa che lo sta costruendo o ristrutturando: pertanto, la compravendita è esente da Iva e si applicano le imposte ipotecaria e catastale nella proporzionale misura complessiva del 4% (da applicare sul valore del trasferimento) e non nella misura fissa di euro 200 cadauna. È quanto la Cassazione sorprendentemente decide con due ordinanze (6214 e 7908 del 5 marzo e del 17 aprile 2020) prive di precedenti, con ciò smentendo espressamente il diverso avviso – favorevole al contribuente e sul quale non pochi avevano confidato – che le Entrate avevano espresso nelle circolari 12/E/07 (paragrafo 11) e 12/E/10 (paragrafo 3.9): là si leggeva infatti che «la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo d’imposta in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo» era da considerare «esclusa dall’ambito applicativo» della normativa che conduce all’applicazione in misura proporzionale delle imposte ipotecaria e catastale. La Cassazione riproduce il ragionamento svolto di recente (decisioni 23499/2016, 22138/2017, 2910/2018), con riguardo alla cessione del manufatto non ultimato al “consumatore finale”: allora la Cassazione concluse che se la cessione avviene “tra imprese” il circuito produttivo non si interrompe perché viene proseguito dall'impresa cessionaria, la quale porta a termine i lavori iniziati dall’impresa cedente; e che, invece, il circuito produttivo si interrompe se il destinatario della cessione sia un “consumatore finale”. Il tema è che ora al consumatore finale “privato” la Cassazione equipara il consumatore finale “impresa” quando, come nel caso dell'acquisto da parte di una società di leasing, «il bene sia utilizzato come bene strumentale e non destinato alla vendita»: in effetti, l’impresa di leasing compra per esercitare l'attività di locazione finanziaria e non l’attività di costruzione di edifici per la loro vendita. Portando il ragionamento della Cassazione alle sue conseguenze ultime, vorrebbe dire che la vendita di un manufatto in corso di lavorazione è imponibile a Iva solo se acquistato da un’impresa che lo compri per ultimarlo e venderlo; e non se acquistato per ultimarlo e usarlo direttamente. Secondo la Cassazione se la cessione dell’edificio in corso di lavorazione comporta la fuoriuscita dal circuito produttivo, essa rientra nel regime di esenzione da Iva, con la conseguenza di doversi applicare le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale; mentre, nel caso della cessione “tra imprese” che non incide sulla prosecuzione del circuito produttivo si verte in un regime di imponibilità a Iva, il che per il principio di alternatività tra Iva e imposta di registro (a cui si assimilano le ipo-catastali), abbatte alla misura fissa le imposte ipotecaria e catastale.

Articolo Visto sul " Il Sole 24H"

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Case all’asta, bloccate le vendite in corso

Vietato il rilascio anticipato della casa: se è occupata dal debitore e dalla sua famiglia non potrà essere venduto all’asta. Ora il divieto si estende a tutti i procedimenti in corso.

Un emendamento approvato oggi al decreto Milleproroghe estende il blocco delle vendite di case all’asta giudiziaria a tutti i procedimenti pendenti e non solo a quelli avviati a partire da febbraio 2019, come prevedeva la precedente riforma [1].

Una decisione – secondo Confedilizia, che ha diramato un comunicato urgente diffuso dall’agenzia stampa Adnkronos -” gravida di conseguenze negative” e paradossalmente dannose per gli stessi debitori esecutati, cioè coloro che la norma vorrebbe favorire.

La Confedilizia ritiene infatti che “estendere alle espropriazioni in corso il principio – introdotto circa un anno fa – secondo cui il debitore non perde il possesso dell’immobile pignorato sino al decreto di trasferimento, costituisce un grave rischio per il mercato delle aste giudiziarie”.

“E’ un dato di comune esperienza – prosegue l’associazione dei proprietari di casa – che un immobile occupato non sia particolarmente appetibile (richiedendo la sua liberazione diverso tempo) e venga, quindi, liquidato con maggior difficoltà. Il risultato è che con questa ulteriore modifica aumenteranno i tentativi di vendita e si ridurranno i prezzi di aggiudicazione, con minore soddisfazione non solo dei creditori, ma anche degli stessi debitori esecutati, cioè proprio dei soggetti che l’intervento di riforma si propone di favorire”.

”Il decreto semplificazioni – ricorda Confedilizia – ha introdotto nel 2019 una norma di forte impatto sulle procedure esecutive. Il provvedimento, infatti, ha riscritto l’art. 560 del codice di procedura civile, stabilendo che il debitore e i familiari con lui conviventi non perdano il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento. Più in dettaglio, la norma prevede che, nelle espropriazioni immobiliari aventi inizio dal febbraio 2019, il giudice non possa ”mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia” di tale decreto allorché l’immobile di interesse sia ”abitato dal debitore e dai suoi familiari”.

Questo, salvo che ”sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti”, oppure ”l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare” o, ancora, il debitore violi ”gli altri obblighi che la legge pone a suo carico”.

In base a queste norme “è la liberazione anticipata dell’immobile che rappresenta una mera eventualità, condizionata al verificarsi di una delle ipotesi sopra indicate. La regola è l’occupazione del bene da parte del debitore e dei suoi familiari fino al decreto di trasferimento”, conclude Confedilizia.

note

[1] Art. 560, ultimo comma, Cod. proc. civ. introdotto dal D.L. 14 dicembre 2018, n. 135, convertito con modificazioni, in Legge. 11 febbraio 2019, n. 12,

Fonte : “La Legge per tutti “

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Detrazione Iva ristrutturazione immobile professionista, sentenza della Cassazione

Importante sentenza della Cassazione che riguarda la possibilità di detrarre l'Iva per i lavori di ristrutturazione o manutenzione di immobili strumentali alla propria attività professionale. Questo anche nel caso in cui si tratti di un bene locato di proprietà di terzi.
Secondo la sentenza n. 11533 del 11 maggio 2018, la Suprema Corte ha sancito il principio secondo il quale si ha diritto alla detrazione Iva "per lavori di ristrutturazione o manutenzione anche in ipotesi di immobili di proprietà di terzi, purché sia presente un nesso di strumentalità con l'attività di impresa o professionale". Questo, si legge nella sentenza, anche nel caso in cui l'attività sia "potenziale o di prospettiva", o se per cause estranee al contribuente, la predetta attività non abbia poi potuto concretamente esercitarsi".

Fonte: “idealista”

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Differenza tra compromesso e rogito, ecco qual è il contratto prevalente

Quando si acquista una casa si firma prima il compromesso (contratto preliminare) e poi il rogito (contratto definitivo). Ma cosa succede se c’è difformità tra i due documenti? Quale contratto è prevalente? Lo ha spiegato la Cassazione con la sentenza n. 6223/2018.

Prevalenza contratto definitivo sul preliminare

La Cassazione ha stabilito che quando vi è diversità tra il contenuto del contratto preliminare e il contenuto del contratto definitivo vale quanto scritto nel contratto definitivo. Di conseguenza, quanto diversamente pattuito in quello preliminare non ha alcun valore. Tra compromesso e rogito prevale quest’ultimo, salvo la presenza di qualche clausola contrattuale che disponga sulla prevalenza di un testo sull’altro.

Secondo i giudici supremi, nonostante il contratto definitivo sia stipulato in adempimento di un contratto preliminare, esso non è una pura riproduzione meccanica del primo dal quale prende le mosse, ma è un autonomo accordo all’interno del quale venditore e compratore restano liberi di allineare le loro volontà in modo diverso da quanto programmato nel contratto preliminare.

Il contratto definitivo deve rispettare i requisiti comuni a tutti i contratti (legittimazione, possibilità e liceità dell’oggetto, causa e forma) dal momento che non è una semplice ripetizione del preliminare, ma un nuovo contratto che le parti stipulano adempiendo all’impegno assunto col preliminare.

Di norma il contenuto del contratto definitivo è conforme a quanto previsto nel preliminare, ma le parti possono prevedere una disciplina difforme o revocare i precedenti accordi, senza per forza stipulare un nuovo contratto preliminare.

Fonte: “idealista”

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Costo di registrazione di un contratto di locazione: chi, quanto e come deve pagare

Un contratto di locazione comporta dei doveri e ha dei costi. Ecco nel dettaglio cosa si deve fare una volta apposta la firma e quali sono le spese da affrontare.
Firmato il contratto di locazione, entro 30 giorni, il proprietario dell’immobile locato deve provvedere alla registrazione obbligatoria del contratto stesso presso l’Agenzia delle Entrate.
Il contratto di locazione può essere registrato recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilando l’apposito modello Rli, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti), incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Le imposte da pagare

Al momento della registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Tali imposte non sono dovute per la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in corso.

Calcolo imposta di registro

Per quanto riguarda l’imposta di registro, l’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato:

• fabbricati a uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
• fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo per la locazione effettuata da soggetti passivi Iva, 2% del canone negli altri casi;
• fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
• altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.
  

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.
Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. La registrazione del contratto è un obbligo del proprietario, mentre il pagamento dell’imposta di registro è un obbligo in solido tra proprietario e conduttore. Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro, ma se il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.
Per i contratti che durano più anni si può scegliere di pagare al momento della registrazione l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo) oppure di versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat) entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto. Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.
Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi, l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.
Per quanto riguarda l’imposta di bollo, per ogni copia da registrare, è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Come si pagano le imposte

Se la registrazione è richiesta in ufficio, l’imposta di registro è versata:

• con il modello F24 Elementi identificativi, che deve essere presentato dai soggetti titolari di partita Iva esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi online dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale; i soggetti non titolari di partita Iva possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali;
• richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio conto corrente, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente.
  

L’imposta di bollo è assolta mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici da acquistare in data non successiva a quella di stipula. In caso di pagamento dell’imposta di registro con richiesta di addebito è possibile assolvere con tale modalità anche l’imposta di bollo.
Se la registrazione è richiesta per via telematica, mediante i servizi telematici dell’Agenzia, il pagamento delle imposte, di registro e di bollo, è effettuato con addebito su c/c bancario o postale.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini

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Perché rivolgersi ad una agenzia immobiliare ?

Con l’avvento di internet il mercato immobiliare ha subito un profondo cambiamento in quanto il contatto “tra privati” è all’oggi molto diffuso perché la spesa per l’agenzia è generalmente considerata un esborso superfluo. Ma, per una compravendita immobiliare, sono molti gli ostacoli e le problematiche che potrebbero sorgere e, di conseguenza, spesso ci si trova ad affidarsi ad avvocati o ad altri professionisti per dirimere tali problematiche. Per questo affidarsi ad un unico professionista, l’agente immobiliare, è la scelta migliore in quanto eventuali problematiche vengono subito rese note ed inoltre ci si avvale di un’unica figura che accompagna venditore e acquirente fino all’atto del rogito. L’acquisto di un immobile è un passo molto importante per cui è sempre consigliabile affidarsi ad un serio professionista del settore.
Di seguito “un decalogo” di regole stilato dalle principali associazioni di categoria e dalle associazioni dei consumatori:

1. Evitare il “fai da te”! Affidarsi a un agente immobiliare regolarmente iscritto alla Camera di Commercio (richiedere in visione la tessera rilasciata dalla Camera di Commercio). Meglio se aderente a una delle tre associazioni di categoria.

2. Richiedere l’uso di moduli o formulari depositati in Camera di Commercio contenenti clausole chiare e facilmente comprensibili. Definire tutti i dettagli degli accordi con l’agente immobiliare in forma scritta (provvigione, modalità di pagamento, servizi inclusi e quelli esclusi). Diffidare delle offerte di prestazioni professionali a costo zero.

3. Con l’aiuto di un agente immobiliare professionista, occorre sempre procedere all’identificazione dell’immobile trattato mediante le planimetrie catastali e verificare che il soggetto/i che si qualifica/no come venditori sia o siano il vero/i e unico/i proprietario/i. Verificare che ci sia l’attestato di prestazione/certificazione energetica, realizzato da un tecnico abilitato e richiederne copia. Occorrono inoltre i seguenti documenti: atto di provenienza dell’immobile, visure catastali, visure ipotecarie, concessione edilizia e certificato di abitabilità se l’immobile è stato edificato dopo il 1967.

4. Se lo stato di fatto dell’immobile trattato risulta difforme dalle planimetrie catastali e/o dal progetto comunale occorre chiederne la regolarizzazione tramite uno tecnico abilitato.

5. In caso di immobile occupato in forza di un regolare contratto di locazione, prima di procedere con la trattativa, è indispensabile richiedere copia del contratto e di ogni eventuale ulteriore e utile documentazione e sottoporre il tutto all’esame di un professionista esperto della materia (agente immobiliare, notaio, …).

6. Per il preliminare di compravendita occorre innanzitutto farsi assistere anche da un notaio, oltre che da un agente immobiliare professionista. Prima della stesura e della firma occorre procedere con alcune importanti verifiche: come l’assenza di irregolarità edilizie, analizzare se ci sono ipoteche o altri gravami sull’immobile anche in relazione alla materia condominiale.

7. È bene sapere che il preliminare è soggetto all’obbligo della registrazione è infine consigliabile la trascrizione se intercorre molto tempo tra il preliminare e il rogito.

8. Nell’atto preliminare occorre sempre indicare gli elementi principali della compravendita. Essi a puro titolo indicativo sono:

• identificativo catastale
• indirizzo
• precisa descrizione dell’immobile:

• riferimento alle planimetrie catastali
• dichiarazione del promittente venditore circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (ovvero attestazione di tecnico abilitato)
• attestato di prestazione energetica
• prezzo dell’immobile
• modalità di pagamento
• termine entro il quale deve essere stipulato il rogito
• eventuale penale in caso di inosservanza del termine perentorio.

9. In caso di versamento di una caparra confirmatoria, con assegno bancario o circolare non trasferibile intestato al/i venditore/i, occorre sapere che chi la riceve dovrà restituire il doppio della somma se risulta inadempiente ai suoi obblighi contrattuali, oppure verrà persa in caso di inadempienza dell’acquirente (art. 1385 del C.C.).

10. Onde evitare sorprese, è bene richiedere all’agente immobiliare una previsione dei costi complessivi che si dovranno sostenere in vista dell’acquisto dell’immobile che comprendono, oltre al costo dell’immobile stesso anche: costi notarili (imposte di registro, ipotecarie e catastali, parcella, bolli, accensione dell’eventuale mutuo) e la provvigione dell’agente immobiliare.

Avvertenza!!! Il presente decalogo, per quanto sia completo, non esaurisce tutte le problematiche che si potrebbero presentare in una compravendita immobiliare. Si rinnova pertanto il consiglio di farsi sempre assistere da un agente immobiliare professionista sin dall’avvio della trattativa.

Fonte : " Studio Bernardi" 

Agenzia Immobiliare Farini 

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Le Planimetrie

Compravendite immobiliari, le planimetrie sono parte integrante del contratto

Cassazione: ‘in caso di difformità con la descrizione dell’immobile, costituiscono dichiarazione di volontà delle parti’

Le piante planimetriche allegate ai contratti d’acquisto d’immobili sono parte integrante del contratto e costituiscono dichiarazione di volontà delle parti.

A stabilirlo la Corte di Cassazione che si è recentemente espressa riguardo alla validità negoziale delle planimetrie con due sentenze (26366/2016 e 26609/2016).

Planimetrie immobiliari: volontà delle parti

La sentenza della Corte di Cassazione 26366/2016 tratta una controversia relativa alla volontà negoziale, desumibile dalle planimetrie immobiliari, nell’ipotesi in cui non siano allegate all’atto ma richiamate.

Nel caso, riguardante un atto di frazionamento, la Corte di Cassazione ha affermato che i frazionamenti hanno “valore di espressione della volontà dei contraenti circa l’oggetto del negozio, quando siano assunti come parti integranti dell’atto contrattuale a cui sono allegati”. A tal fine è necessario che, oltre ad essere sottoscritti dalle parti, siano anche esplicitamente richiamati nel contratto.

È affermabile, quindi, che dalle planimetrie si possa risalire alla volontà delle parti, purché siano allegate o, in alcune ipotesi, richiamate dal contratto.

Planimetrie: mezzo fondamentale per l'interpretazione

In caso di non coincidenza tra la descrizione dell’immobile nel contratto di compravendita e le planimetrie, spetta al giudice il compito di risolvere la questione della maggiore o minore corrispondenza tra la rappresentazione nelle planimetrie e l’intento negoziale espresso nel contratto.

Questa la situazione trattata dalla Cassazione nella sentenza 26609/2016 in cui si ribadisce con chiarezza il valore da attribuirsi alle planimetrie allegate ai contratti che costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del contratto.

Il caso si riferisce all’acquisto da parte del Comune di un intero fabbricato, con due appartamenti di proprietà di privati. In una fase successiva il Comune aveva chiuso un portico per creare altri alloggi. A seguito di tale modifica, i condomini hanno presentato ricorso al Tribunale, richiedendo il ripristino dello stato dei luoghi in quanto dalle risultanze delle planimetrie allegate ai contratti riportava la dicitura “portico condominiale”. 

La domanda, respinta dal giudice di primo grado, è stata successivamente accolta dalla Corte di Appello sostenendo che la condominialità del porticato risulta dall’atto di vendita che faceva riferimento alla planimetria allegata, sottoscritta dai contraenti e dal notaio.

Sull’argomento si è infine espressa la Corte di Cassazione, che ha respinto il ricorso presentato dal Comune in quanto “le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili sono parte integrante della dichiarazione di volontà delle parti quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene e costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del negozio”.

Fonte: Alessandra Marra 07/02/2017

Se compro casa mi spetta sempre il posto auto?

Nel corso degli anni sono intervenute diverse leggi sul tema del posto macchina: la
Cassazione chiarisce espressamente quale di esse va applicata.

Quando siamo alla ricerca di un nuovo appartamento, è facile che ci sorga un dubbio non
trascurabile: se compro casa mi spetta sempre il posto auto? Su questo tema la legge è
cambiata nel 2005, affermando che il posto auto può essere venduto anche separatamente
dall'immobile cui si riferisce. Oggi quindi chi compra casa non ha sempre diritto al posto macchina.
Attenzione però, perché per le case costruite prima del 2005 ciò non avviene. Vediamo nel
dettaglio il perché.

Cosa dice la legge riguardo al posto auto
La cosiddetta legge urbanistica del 1942 afferma che «nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree
di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per i parcheggi in
misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione» [1]. In pratica
quindi, chi costruisce un nuovo edificio veniva obbligato a riservare specifici spazi ai posti auto.
Successivamente, nel 1989, la legge Tognoli sancisce espressamente che «i parcheggi realizzati ai
sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli» [2]. In pratica quindi,
gli spazi destinati al posto auto sono legati indissolubilmente alle abitazioni cui si riferiscono
(cosiddetto «vincolo pertinenziale»: la stessa relazione esistente tra appartamento e box). Inoltre, è
vietato ai costruttori vendere lo spazio destinato a parcheggio ad un soggetto diverso rispetto a chi
compra casa. L'acquirente dell'appartamento, dunque, ha diritto ad ottenere anche il relativo posto
auto. Se ciò non avviene, il contratto è nullo nella parte in cui non prevede quanto stabilito dalla
normativa descritta. Per un approfondimento, si veda l'articolo La vendita dell'immobile senza
parcheggio è nulla.
Quanto appena affermato rimane valido anche oggi, a patto però che l'immobile sia stato costruito
prima del 16 dicembre 2005. In questa data, infatti, è entrata in vigore una nuova legge, la quale
afferma che «gli spazi per parcheggi realizzati in forza del comma 1 non sono gravati da vincoli
pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono
trasferibili autonomamente da esse» [3].
In pratica, dalla fine del 2005 è stato rotto il rapporto indissolubile che legava il posto auto
all'appartamento. È quindi consentito ai costruttori vendere gli spazi per i parcheggi separatamente
dall'abitazione: di conseguenza, dal 16 dicembre 2005, se compro casa non mi spetta sempre il
posto auto.

L'importanza della data di costruzione dell'immobile
Nel nostro ordinamento giuridico, la legge dispone solo per l'avvenire e non ha effetto retroattivo
[4]. Significa che se entra in vigore una nuova disposizione, essa varrà solo per il futuro e non per
il passato (a meno che ciò non sia espressamente stabilito il contrario dalla legge stessa).
Applicando il principio all'argomento che stiamo trattando e considerando che la nuova legge (che
ha ribaltato le regole precedenti) è entrata in vigore il 16 dicembre 2005, avremo che:
per gli immobili costruiti prima del 16 dicembre 2005 e per i contratti di vendita già stipulati
prima di questa data, vale la vecchia disciplina: il posto auto costituisce pertinenza
dell'appartamento e non può essere venduto separatamente rispetto a quest'ultimo;
viceversa, per le costruzioni terminate dopo il 16 dicembre 2005 e per i contratti conclusi
successivamente a tale data, il posto auto può essere venduto separatamente rispetto all'abitazione.
La Cassazione ha più volte ribadito questo principio [5]. Chiunque voglia vendere il proprio
appartamento (sia che si tratti del costruttore sia che si tratti di un comune proprietario), da fine
2005 potrà vendere casa e posto auto separatamente, a due acquirenti diversi. Oggi, quindi, se
compro casa non mi spetta sempre il posto auto.

Note:
[1] Art. 41 sexies, comma 1, L. n. 1150/1942, introdotto dall’art. 18 L. n. 765/1967.
[2] Art. 9, comma 5, L. n. 122/1989.
[3] Art. 41 sexies, comma 2, L. n. 1150/1942, introdotto dall’art. 12, comma 9, L. n. 246/2005.
[4] Art. 11 disp. preliminari al codice civile.
[5] Cass. sent. n. 21003/2008 del 01.08.2008; Cass. sent. n. 378/2010 del 13.01.2010; Cass. sent.
n. 17600/2015 del 04.09.2015.

Fonte: La Legge per Tutti
Autore : Emanuele Carbonara
Data: 20/12/2016

Secondo la Cassazione l'agenzia ha diritto alla provvigione

Preliminare del preliminare di vendita: secondo la Cassazione l'agenzia ha diritto alla provvigione

Una recente sentenza della cassazione è tornata sulla controversa questione del "preliminare del preliminare" della vendita immobiliare. Secondo il Tribunale, l'agenzia immobiliare ha diritto al pagamento della provvigione anche in seguito alla firma del "preliminare del preliminare", ovvero di una generica lettera di accettazione della proposta di acquisto. E questo anche nel caso in cui la transazione non vada a buon fine.

Preliminare del preliminare, la sentenza della Cassazione

La sentenza n 923/2017 del 17/01/2017 riguarda la disputa tra un privato e un'agenzia immobiliare. Il primo aveva firmato una proposta di acquisto di un immobile con cui si impegnava a firmare in un secondo momento il compromesso vero e proprio (il contratto preliminare) e il successivo rogito. La vendita, per ragioni non imputabili all'agenzia, non era andata a buon fine e l'acquirente si era rifiutato di pagare la provvigione all'agenzia che si era rivolta al tribunale.

Secondo la Cassazione, il diritto alla provvigione del mediatore scatta già nel momento in cui le due parti, venditore e acquirente, vengono messe in relazione e formalizzano la loro disponibilità a concludere un affare, anche se questo viene fatto con una bozza di accordo firmato davanti all'agente e utilizzando, ad esempio, uno dei moduli redatto dalla stessa.

Il diritto alla provvigione scatta per l'agenzia nel momento della "conclusione di un affare" tra venditore e acquirente, ossia il compimento di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per inadempimento dei patti stipulati o per il risarcimento del danno.

Validità preliminare del preliminare

La Cassazione passa a risolvere il problema se il preliminare del preliminare possa considerarsi vincolante dal punto di vista giuridico. La risposta è affermativa secondo il principio del nostro ordinamento che stabilisce che il contenuto dei contratti è rimesso alla libertà delle parti contraenti. Per questa ragione se esse formalizzano un impegno ad acquistare o un impegno a vendere tramite un preliminare di preliminare questo crea un vincolo giuridico tra loro e da questo momento scatta il diritto alla provvigione.

Da “Idealista”

Agenzia Farini

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Tasso di usura

COME VERIFICARE SE IL MUTUO HA UN TASSO DI USURA

Come prima cosa bisogna leggere molto attentamente il contratto prima di firmarlo e verificare che i tassi di interesse e di mora siano sotto il tasso soglia.

Nel contratto del mutuo c'è scritto quanto bisogna pagare di interessi per il mutuo richiesto, se questo tasso di interesse supera il limite stabilito il cliente ha diritto a due cose:

• la ridefinizione del tasso applicato
• la restituzione della cifra che ha pagato in più
• chiedere il risarcimento di eventuali danni (sia civili che penali)

QUANDO IL MUTUO HA UN TASSO DI USURA?

La legge impone che il calcolo degli interessi sul mutuo venga fatto sulla media dei tassi rilevati ogni tre mesi da Ministero del Tesoro.

Il 14 maggio 2011 è entrato in vigore il decreto legge (DI n. 70/2011) che ha modificato la soglia e da quel giorno i tassi si calcolano aumentando del 25% e aggiungendo il 4% da quelli medi pubblicati dal Ministero.

Tutto ciò che va oltre questi valori è considerato tasso di usura.

Il tasso effettivo globale medio si può verificare sul sito della Banca d'Italia (www.bancaditalia.it) dove ogni tre mesi viene pubblicato il tasso medio a cui è possibile scambiare denaro.

TASSI DI USURA SUL MUTUO: COSA DICE LA CASSAZIONE?

La Corte Suprema sostiene che se sul contratto viene pattuito un interesse di mora superiore al tasso usuraio, in vigore al momento, <<la clausola è nulla e non sono dovuti interessi>> come viene dettato dal Codice Civile.

Le banche hanno inserito nel contratto di mutuo la clausola:

<< Gli interessi di mora sono determinati nella misura annua pari al tasso applicato al mutuo, maggiorato di un tot di punti percentuali, fermo restando che la misura di tali interessi, nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, non potrà mai essere superiore al limite fissato dalla legge, dovendosi intendere, in caso di teorico superamento di detto limite, che la loro misura sia pari al limite medesimo>>.

Questa è una delle clausole fondamentali da leggere sul contratto per verificare se il mutuo ha un tasso di usura.

Se la clausola non è presente nel contratto il tasso di mora può essere applicato nei modi più diversi.

La cosa importante in fase di stipula del contratto è verificare che sia il tasso di interesse sia il tasso di mora siano sempre e comunque sotto il tasso soglia.

da Agenzia Farini

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