Se compro casa mi spetta sempre il posto auto?

Nel corso degli anni sono intervenute diverse leggi sul tema del posto macchina: la
Cassazione chiarisce espressamente quale di esse va applicata.

Quando siamo alla ricerca di un nuovo appartamento, è facile che ci sorga un dubbio non
trascurabile: se compro casa mi spetta sempre il posto auto? Su questo tema la legge è
cambiata nel 2005, affermando che il posto auto può essere venduto anche separatamente
dall'immobile cui si riferisce. Oggi quindi chi compra casa non ha sempre diritto al posto macchina.
Attenzione però, perché per le case costruite prima del 2005 ciò non avviene. Vediamo nel
dettaglio il perché.

Cosa dice la legge riguardo al posto auto
La cosiddetta legge urbanistica del 1942 afferma che «nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree
di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per i parcheggi in
misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione» [1]. In pratica
quindi, chi costruisce un nuovo edificio veniva obbligato a riservare specifici spazi ai posti auto.
Successivamente, nel 1989, la legge Tognoli sancisce espressamente che «i parcheggi realizzati ai
sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli» [2]. In pratica quindi,
gli spazi destinati al posto auto sono legati indissolubilmente alle abitazioni cui si riferiscono
(cosiddetto «vincolo pertinenziale»: la stessa relazione esistente tra appartamento e box). Inoltre, è
vietato ai costruttori vendere lo spazio destinato a parcheggio ad un soggetto diverso rispetto a chi
compra casa. L'acquirente dell'appartamento, dunque, ha diritto ad ottenere anche il relativo posto
auto. Se ciò non avviene, il contratto è nullo nella parte in cui non prevede quanto stabilito dalla
normativa descritta. Per un approfondimento, si veda l'articolo La vendita dell'immobile senza
parcheggio è nulla.
Quanto appena affermato rimane valido anche oggi, a patto però che l'immobile sia stato costruito
prima del 16 dicembre 2005. In questa data, infatti, è entrata in vigore una nuova legge, la quale
afferma che «gli spazi per parcheggi realizzati in forza del comma 1 non sono gravati da vincoli
pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono
trasferibili autonomamente da esse» [3].
In pratica, dalla fine del 2005 è stato rotto il rapporto indissolubile che legava il posto auto
all'appartamento. È quindi consentito ai costruttori vendere gli spazi per i parcheggi separatamente
dall'abitazione: di conseguenza, dal 16 dicembre 2005, se compro casa non mi spetta sempre il
posto auto.

L'importanza della data di costruzione dell'immobile
Nel nostro ordinamento giuridico, la legge dispone solo per l'avvenire e non ha effetto retroattivo
[4]. Significa che se entra in vigore una nuova disposizione, essa varrà solo per il futuro e non per
il passato (a meno che ciò non sia espressamente stabilito il contrario dalla legge stessa).
Applicando il principio all'argomento che stiamo trattando e considerando che la nuova legge (che
ha ribaltato le regole precedenti) è entrata in vigore il 16 dicembre 2005, avremo che:
per gli immobili costruiti prima del 16 dicembre 2005 e per i contratti di vendita già stipulati
prima di questa data, vale la vecchia disciplina: il posto auto costituisce pertinenza
dell'appartamento e non può essere venduto separatamente rispetto a quest'ultimo;
viceversa, per le costruzioni terminate dopo il 16 dicembre 2005 e per i contratti conclusi
successivamente a tale data, il posto auto può essere venduto separatamente rispetto all'abitazione.
La Cassazione ha più volte ribadito questo principio [5]. Chiunque voglia vendere il proprio
appartamento (sia che si tratti del costruttore sia che si tratti di un comune proprietario), da fine
2005 potrà vendere casa e posto auto separatamente, a due acquirenti diversi. Oggi, quindi, se
compro casa non mi spetta sempre il posto auto.

Note:
[1] Art. 41 sexies, comma 1, L. n. 1150/1942, introdotto dall’art. 18 L. n. 765/1967.
[2] Art. 9, comma 5, L. n. 122/1989.
[3] Art. 41 sexies, comma 2, L. n. 1150/1942, introdotto dall’art. 12, comma 9, L. n. 246/2005.
[4] Art. 11 disp. preliminari al codice civile.
[5] Cass. sent. n. 21003/2008 del 01.08.2008; Cass. sent. n. 378/2010 del 13.01.2010; Cass. sent.
n. 17600/2015 del 04.09.2015.

Fonte: La Legge per Tutti
Autore : Emanuele Carbonara
Data: 20/12/2016