Investire in immobili commerciali: rendimenti, rischi e vantaggi

Quando si parla di investimenti immobiliari, una delle domande più frequenti è: quali immobili rendono di più? La risposta non è univoca, perché molto dipende dalla tipologia, dalla posizione e dalla domanda di mercato. Negli ultimi anni, sempre più investitori si chiedono quanto rende un immobile commerciale e se convenga puntare su locali commerciali a reddito rispetto ai classici appartamenti. La scelta tra immobili commerciali o residenziali non è scontata, fermo restando che investire in immobili commerciali può offrire entrate regolari e profitti interessanti, poiché gli affitti hanno in genere durate più lunghe e il valore degli immobili tende ad aumentare nel corso degli anni. Quali immobili rendono di più? Nel variegato mondo degli investimenti, il mercato immobiliare rappresenta da sempre uno dei settori più apprezzati, sia da società che da investitori privati. Non sempre però è facile scegliere su quale tipologia di investimento immobiliare puntare e l’interrogativo principale resta il seguente: quali sono gli immobili che rendono di più? In linea generale, gli immobili commerciali, che restano nel mirino degli investitori secondo i trend del 2025, tendono a offrire un rendimento più elevato rispetto a quelli residenziali. Questo perché i canoni di locazione di un appartamento sono spesso più bassi e regolati da normative pensate per tutelare l'inquilino, mentre la locazione commerciale è più flessibile, con margini di guadagno potenzialmente maggiori. Secondo uno studio realizzato da Idealista, nell’ambito dell’investimento residenziale, a rendere di più sono gli affitti brevi e turistici, ma ritorni elevati sono offerti anche dal settore del co-living e dello student housing, mentre sono meno appetibili in termini di rendimento gli affitti tradizionali, ossia quelli a lungo termine. Tra gli immobili commerciali, che vedono il comparto retail protagonista in assoluto nel 2025, il segmento più redditizio in Italia è quello dei negozi, seguito dagli uffici. Esulando dagli immobili commerciali e residenziali, in fondo alla classifica troviamo i garage, che rientrano nella categoria delle pertinenze immobiliari. I garage e i box, pur con le dovute differenze tra le varie città d’Italia, sono l’asset meno profittevole per gli investitori. Quanto rende un immobile commerciale? Il rendimento lordo di un immobile, sia esso commerciale o residenziale, si calcola dividendo il canone annuo di locazione per il prezzo di acquisto e moltiplicando per 100 il risultato ottenuto. Se un negozio è stato acquistato a 150.000 euro e il proprietario lo affitta a 1.000 euro al mese, dividendo il canone annuo, pari a 12.000 euro, per il valore d’acquisto, si ottiene come risultato 0,08, vale a dire l’8%, da cui andranno detratti i costi e le spese, approdando così al rendimento netto. Quanto rende un immobile commerciale? Non si può fornire una risposta univoca a questa domanda, perché il rendimento è un valore molto variabile che dipende da vari fattori quali: la città in cui si trova, la posizione all’interno della stessa, il tipo di attività, lo stato di immobile e l’andamento del mercato locale. In Italia, gli immobili commerciali offrono un rendimento lordo medio del 12,4%, secondo quanto emerge da uno studio realizzato da idealista, da cui si evince che nel secondo trimestre del 2025 si raggiunge un top a Genova con il 15,8%, mentre all’opposto troviamo Matera con il 7,3%. Seguono gli uffici con un rendimento medio annuo lordo del 10,2%: sale sul podio Roma con l’11,3%, mentre l’ultimo posto è occupato da Lecce, che spunta il 5,8%, un valore praticamente dimezzato rispetto a quello della capitale. Investire in locali commerciali a reddito: cosa sapere Chi è interessato al settore immobiliare, potrebbe valutare l’opzione di investire in locali commerciali a reddito, ossia di acquistare un immobile che ha già un inquilino che paga l’affitto e che genera quindi un reddito per il proprietario, ma in tal caso è importante valutare alcuni aspetti fondamentali: - posizione: la location è il fattore più determinante. Le aree con forte passaggio pedonale o automobilistico, buona accessibilità e presenza di servizi offrono maggiore sicurezza e rendimenti migliori; - inquilino: l’affidabilità dell’inquilino è cruciale, visto che un locatario stabile riduce il rischio di mancati pagamenti o periodi di sfitto. Meglio un inquilino con un business consolidato rispetto a una nuova attività senza storico; - contratto: contratti lunghi (6+6 anno o più) garantiscono flussi di cassa prevedibili; - stato dell’immobile e costi di manutenzione: valutare le condizioni strutturali e impiantistiche del locale e considerare le spese straordinarie future e la possibilità di adeguamenti normativi (barriere architettoniche, efficienza energetica, ecc.); - aspetti fiscali e giuridici: considerare imposte locali (IMU, TASI), regime fiscale dei canoni, IVA o imposta di registro e verifica eventuali vincoli urbanistici o limitazioni d’uso commerciale. Investire in immobili commerciali o residenziali: pro e contro In tanti si chiedono se conviene investire in immobili commerciali e per rispondere a questo interrogativo potrebbe tornare utile un confronto con gli investimenti in immobili residenziali, così da individuare i vantaggi e i rischi dell’una e dell’altra scelta.

In sintesi, si può evidenziare che l’investimento in immobili commerciali offre rendimenti più interessanti a fronte di un rischio maggiore, mentre quello in immobili residenziali è più sicuro, beneficia di una domanda caratterizzata da maggiore ampiezza e stabilità, ma offre ritorni meno allettanti in termini economici. Vale di più un appartamento o un negozio? La scelta di investire in un immobile commerciale o in uno residenziale non è così immediata e semplice, perché bisogna tenere conto di una serie di fattori, a partire dagli obiettivi che l’investitore intende perseguire. Per stabilire se vale di più un appartamento o un negozio, è necessario considerare innanzitutto la posizione. A parità di metratura, in una zona residenziale stabile, ma poco vivace, un appartamento vale di più di un negozio, mentre quest’ultimo vincerà in un’area dinamica e ricercata. In linea generale si può dire che gli appartamenti mantengono meglio il valore nel tempo e sono un investimento più sicuro e liquido, mentre un negozio vale di più come prezzo assoluto e potenziale rendita.

DONAZIONI IMMOBILIARI CHE GARANTISCONO ACQUISTI SICURI

È possibile acquistare una casa che il venditore ha ricevuto come donazione senza avere la preoccupazione di correre rischi. Entra infatti in vigore la novità sulle donazioni immobiliari introdotta dal Ddl Semplificazioni e fortemente voluta dal Consiglio Nazionale del Notariato. Una riforma importante, che lascia intatta la tutela degli eredi e che, come sottolineato da una nota dello stesso Notariato, mette la parola fine a un problema che per anni ha bloccato migliaia di compravendite in Italia. - Donazioni immobiliari, cosa accadeva prima - Cosa cambia con la riforma delle donazioni immobiliari - L’altra novità del Ddl Semplificazioni - Il Notariato: “La riforma va incontro ai cittadini rendendo più certe e sicure le donazioni dei beni immobili” Donazioni immobiliari, cosa accadeva prima Come spiegato dalla nota diffusa dal Consiglio Nazionale del Notariato, prima dell’entrata in vigore della novità sulla circolazione dei beni di provenienza donativa, se un acquirente comprava un immobile di provenienza donativa poteva correre il rischio che, dopo anni dalla firma del rogito e pur avendo pagato tutto regolarmente, gli eredi del donante originario potessero chiedergli di restituire la casa. Le vecchie regole, infatti, prevedevano che gli eredi esclusi dalla donazione e lesi dalla medesima nella loro quota di legittima potessero agire (esercitando l’azione di riduzione) anche e direttamente contro i terzi acquirenti, chiedendo la restituzione del bene entro i dieci anni successivi alla morte del donatario. Cosa cambia con la riforma delle donazioni immobiliari Adesso le cose cambiano e, anche in tema di donazioni immobiliari, si procede ad acquisti più sicuri. Ma in cosa consiste esattamente la novità? Con la riforma non sarà più possibile far valere i propri diritti sul bene donato che è stato venduto. Ma attenzione: gli eredi legittimari (coniuge, figli e - nei casi previsti- i genitori) che sono stati lesi dalla donazione non perdono la tutela. Avranno infatti un diritto di credito nei confronti del donatario, come già avviene in altri Paesi europei. Le nuove regole si applicheranno subito alle successioni aperte e alle donazioni perfezionate dopo l’entrata in vigore della legge. Per le successioni già aperte resteranno in vigore le vecchie norme solo se l’azione di riduzione (in caso di successione aperta) o l’atto di opposizione (in caso di donazione effettuata) è già stata proposta o comunque viene trascritta entro sei mesi dalla entrata in vigore della norma. Superata questa finestra temporale, il nuovo regime diventerà valido, indistintamente, per tutte le ipotesi. L’altra novità del Ddl Semplificazioni Ma la riforma delle donazioni immobiliari non è l’unica importante novità prevista dal Ddl Semplificazioni 2025. Secondo quanto disposto, infatti, per chi eredita una casa o un terreno diventa più facile la trascrizione dell’accettazione tacita nei registri immobiliari, secondo il principio della continuità delle trascrizioni previsto dal nostro ordinamento. Il Notariato: “La riforma va incontro ai cittadini rendendo più certe e sicure le donazioni dei beni immobili” Il presidente del Consiglio Nazionale del Notariato, Vito Pace, ha così commentato l’entrata in vigore della riforma delle donazioni immobiliari: “Il Notariato rivendica con orgoglio e soddisfazione la paternità di questa riforma che ha portata storica e va incontro ai cittadini rendendo più certe e sicure le donazioni dei beni immobili”. Pace ha quindi spiegato: “Da oltre un decennio proponevamo questa importante semplificazione che adegua il diritto delle successioni alle mutate esigenze della società. Le tutele pensate ormai tanto tempo fa hanno creato negli ultimi decenni grande precarietà nella circolazione dei beni immobili donati, determinando la possibilità per chi acquistava un bene donato di vederselo portare via anni dopo l’acquisto effettuato in buona fede. Questa semplificazione, dunque, rafforza la sicurezza del sistema giuridico lasciando intatta la tutela degli eredi e darà un nuovo impulso alla circolazione dei beni immobili donati”. Il presidente del Consiglio Nazionale del Notariato ha poi aggiunto: “Nel 2024 sono state 217.749 le donazioni di beni immobili, in crescita del 6,8% rispetto all’anno precedente perché cresce il numero di anziani che desidera sistemare le proprie questioni patrimoniali, mentre sono ancora in grado di farlo con lucidità e volontà, e le donazioni rappresentano uno strumento efficace per regolare in vita la futura successione, garantendo ai beneficiari una gestione più semplice e certamente meno conflittuale”.

Decreto semplificazioni edilizie: novità in arrivo su condoni e titoli

Il decreto semplificazioni edilizie si riferisce, principalmente, al disegno di legge delega sul Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni, approvato dal Consiglio dei ministri il 4 dicembre 2025. Il testo del provvedimento contiene norme di ricorso al silenzio assenso, di riordino dei titoli edilizi e di sanatoria più veloce dei lavori eseguiti prima del 1967, oltre a proseguire il tracciato già avviato dal governo con il decreto "Salva casa" e a riformare il Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001). Tuttavia, l’approvazione del disegno di legge non è che l’inizio di un iter legislativo che durerà parecchi mesi e che porterà all’approvazione del decreto semplificazioni edilizie. Quando è entrato in vigore il decreto semplificazioni Con l’approvazione del Ddl di riforma del Testo Unico dell’Edilizia, il Consiglio dei ministri punta a varare una serie di norme sul silenzio assenso, sulla sanatoria delle irregolarità - con una corsia preferenziale per i lavori più vecchi del 1° settembre 1967 - e sulla digitalizzazione delle procedure edilizie. L’approvazione del testo porta nuove regole e procedure più lineari, l'accelerazione delle pratiche, in particolare quelle pendenti, e incentivi per chi sia proprietario di casa e per le imprese del settore edile. Tuttavia, ora che è stato approvato il testo, non rimane che affrontare il lungo iter parlamentare, prima di arrivare, probabilmente nel 2027, a un decreto legislativo sulle semplificazioni edilizie che costituisca un nuovo Codice dell'Edilizia a tutti gli effetti. Cosa prevede la nuova sanatoria edilizia Tra i criteri contenuti nel testo, si enuncia la norma che regolarizza gli abusi edilizi realizzati prima che entrasse in vigore la legge numero 765 del 1967. La norma fa in modo, quindi, di restituire la regolarità e la commerciabilità degli edifici, in prosecuzione del tracciato di regolarizzazione e di semplificazione già intrapreso con la legge "Salva casa" (legge 105/2024) per la disciplina delle piccole irregolarità formali. Inoltre, il decreto delegato di semplificazione delle tolleranze edilizie dovrà contenere le modalità e i termini per definire le procedure amministrative legate alle pratiche di condono delle tre edizioni (1985, 1994 e 2003). Da questo punto di vista, i provvedimenti dovranno indicare qual è la data certa per concludere le attività istruttorie e l’adozione degli atti di conclusione delle domande di condono, buona parte delle quali risultano sospese da parecchi anni. Cosa rientra in edilizia libera nel 2026 Un intervento di grande rilievo che il governo dovrà affrontare nell'ambito della riforma edilizia del 2026 con l'adozione dei decreti delegati, è quello della semplificazione e del riordino dei titoli edilizi. Da questo punto di vista, il Testo Unico dell'Edilizia non ancora aggiornato contribuisce a creare un contesto di incertezza amministrativa e burocratica. L’impianto della norma punta a mantenere i tre tipi di titoli edilizi, ovvero la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) e il permesso di costruire, ma si punterà a una più precisa associazione di ciascun titolo con la categoria di intervento e a "una complessiva modernizzazione" di tutte le procedure. Nell’ambito della chiarezza delle attività costruttive comprese in ciascuna categoria e dell’applicazione del relativo regime amministrativo, il decreto semplificazioni edilizie dovrà procedere anche con l’aggiornamento del perimetro dei lavori da eseguire in regime di edilizia libera per la cui esecuzione non si necessita di permessi e comunicazioni. L’obiettivo del riordino dei titoli edilizi è, pertanto, quello di incrementare la certezza del diritto, accelerando i tempi entro i quali devono essere conclusi i procedimenti, nonché di favorire la digitalizzazione delle procedure di avvio dei lavori in ambito edilizio. Decreto semplificazioni edilizie e silenzio assenso In ambito di semplificazione delle procedure amministrative, il disegno di legge prevede il maggior ricorso al silenzio assenso in caso di inerzia della Pubblica amministrazione. In particolare, il provvedimento ammette il silenzio assenso "devolutivo" riguardante un’amministrazione differente da quella consultata. Con questo istituto si punta a velocizzare i tempi di risposta della PA e ad abbattere l’eccesso di burocrazia. La semplificazione realizza, inoltre, anche l’eliminazione delle duplicazioni mediante la presentazione di un’unica pratica per risolvere una pluralità di sanatorie oppure per ottenere più autorizzazioni riguardanti lo stesso lavoro. Legge 182/2025: novità e semplificazioni edilizie Un’ulteriore semplificazione riguarda il rilascio del permesso di costruire per gli immobili vincolati. Con la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale numero 281 del 3 dicembre 2025 della legge 182/2025, recante le "Disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e di servizi a favore dei cittadini e delle imprese", si prevede, infatti, l'estensione del silenzio assenso anche al rilascio dei permessi di costruire sugli immobili vincolati qualora l’istanza presentata contenga già atti di assenso, nulla osta e autorizzazioni. L’articolo 40 della norma riforma, quindi, quanto prevede il comma 8, dell’articolo 20, del Testo Unico per l’Edilizia in merito ai permessi relativi a immobili soggetti a vincoli ambientali, idrogeologici, culturali o paesaggistici, situazioni nelle quali l’istituto del silenzio assenso non operava e lo Sportello Unico dell’Edilizia si appellava alla Conferenza di Servizi. Cosa prevede il decreto Salvini salva casa I contenuti del disegno di legge di decreto semplificazioni edilizie proseguono il lavoro già cominciato con il "Salva casa", diventato legge nel 2024. Con questo provvedimento si è dato il via libera alle regole di tolleranza e di sanatoria delle irregolarità formali. L’ambito di intervento della sanatoria 2024 riguarda la possibilità di tolleranza costruttiva, di aumenti di cubatura e di possibilità di rendere abitabili le mini-abitazioni. Il decreto interviene anche sui lavori in edilizia libera, semplificando l’iter burocratico per alcuni interventi all’interno delle abitazioni. Pertanto, con il decreto Salva casa le cui linee guida si possono reperire sul portale del MIT, il governo ha provveduto a: rendere abitabili i monolocali di 20 m2 (rispetto alla misura minima precedente di 28 m2) e i sottotetti, anche in assenza delle distanze minime tra gli edifici; escludere il blocco agli interventi di riqualificazione di un'unità abitativa per difformità presenti nelle parti comuni di un condominio; semplificare l’iter burocratico per i lavori in edilizia libera che si possono svolgere senza richiedere i permessi preventivi; regolare il cambio di destinazione d’uso di un’unità immobiliare, sempre consentito a patto che l'utilizzo sia conforme a quello prevalente delle altre unità dell’immobile; revisionare gli importi delle sanzioni per gli abusi edilizi che variano da un minimo di 1.032 a un massimo di 10.328 euro.