Affitto, ora puoi sfrattare l'inquilino moroso senza passare dalla parte del torto: ecco come fare

Nel 2026 lo sfratto per morosità ordinaria richiede quasi sempre il tribunale. Generalmente, non è possibile cacciare l'inquilino in modo autonomo: le uniche vere eccezioni sono rappresentate dall'occupazione abusiva, con intervento urgente delle forze dell'ordine, e dal contratto stipulato come atto pubblico notarile, che vale già come titolo esecutivo.

La morosità del conduttore rappresenta una delle criticità più frequenti nei rapporti di locazione. Quando l’inquilino omette o ritarda il pagamento del canone, il locatore si trova spesso esposto a un duplice pregiudizio: da un lato, la mancata percezione dei canoni; dall’altro, la perdita della disponibilità economica dell’immobile, che continua a essere occupato. In tali situazioni è fondamentale agire con tempestività, evitando iniziative improvvisate o condotte non consentite dalla legge. Una gestione rapida e razionale della vicenda consente infatti di contenere il danno, valutando se procedere giudizialmente oppure se tentare una soluzione transattiva finalizzata al rilascio spontaneo dell’immobile. Ma quando l’inquilino può considerarsi moroso? In materia di locazione abitativa, il mancato pagamento del canone - decorsi venti giorni dalla scadenza prevista nel contratto - può integrare un inadempimento rilevante ai fini della risoluzione del rapporto. Ciò significa che, prima del decorso di tale termine, il ritardo nel pagamento non consente normalmente al locatore di attivare immediatamente la procedura di sfratto per morosità. Decorso tale periodo, il locatore può inviare al conduttore una formale diffida di pagamento, mediante raccomandata con avviso di ricevimento oppure, ove possibile, tramite posta elettronica certificata. Nella diffida è opportuno indicare con precisione: - i canoni scaduti e non pagati; - gli eventuali oneri accessori dovuti; - il termine entro il quale il conduttore dovrà provvedere al pagamento; - l’avvertimento che, in mancanza, si procederà giudizialmente. La diffida non costituisce sempre un passaggio obbligatorio, ma può risultare utile sia per sollecitare il pagamento, sia per documentare la condotta del locatore prima dell’avvio della causa. Si ricorda poi che, in tempi recenti, il legislatore è intervenuto per accelerare gli sgomberi in situazioni come il caso dell’occupazione abusiva. In particolare, con la L. 80/2025 è stato inserito nell’intelaiatura del codice penale l'art. 634 bis, relativo al reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui. Oltre alla previsione di una sanzione detentiva fino a 7 anni, si prevede che, eccezionalmente, la polizia giudiziaria possa disporre il rilascio immediato dell'abitazione, con il rientro del legittimo proprietario. Non si fa riferimento al solo caso dell'unica abitazione del denunciante, ma anche alle seconde case e agli altri immobili. Speciali ragioni d'urgenza (flagranza di reato e pericolo imminente) legittimano l'intervento immediato delle forze dell'ordine, pur su autorizzazione del pubblico ministero. Lo sgombero avviene tra le 24 ore e i dieci giorni dalla segnalazione dell'interessato. Si noti che tale norma è pensata per reprimere le occupazioni senza titolo, ossia quelle in cui l'illegalità è palese e non è stato anteriormente sottoscritto un contratto di locazione. Tuttavia, l'occupante che collabori tempestivamente nel rilascio volontario può essere escluso dalla punibilità. Si rammenta, inoltre, la specifica ipotesi dell’inquilino moroso che abbia stipulato il contratto di locazione come atto pubblico notarile. In sostanza, se un tale contratto è redatto direttamente presso questo professionista, esso costituisce titolo esecutivo ai sensi dell'art. 474 del c.p.c. In tali circostanze, il proprietario dell'immobile: - non deve ottenere una sentenza o un'ordinanza di convalida; - può procedere direttamente con l'esecuzione forzata In estrema sintesi, il rilascio dell'immobile potrà aversi con la notifica dell'atto di precetto, recante l'invito a liberare l'immobile entro almeno 10 giorni. Se l'inquilino non lascerà spontaneamente l'immobile, ci sarà l'intervento dell'ufficiale giudiziario per lo sgombero forzato. Un ulteriore profilo rilevante riguarda la tassazione dei canoni non incassati. In linea generale, il locatore è tenuto a dichiarare i canoni risultanti dal contratto, anche se non effettivamente percepiti, fino al momento in cui la morosità non sia formalmente fatta valere secondo le modalità previste dalla legge. Per tale ragione è importante attivarsi tempestivamente, poiché l’avvio del procedimento di sfratto o delle iniziative giudiziali idonee può assumere rilievo anche ai fini fiscali, consentendo di evitare, nei casi previsti, l’imposizione su redditi di fatto non riscossi. Resta comunque opportuno verificare la specifica disciplina applicabile al caso concreto, anche in relazione alla tipologia di contratto e al regime fiscale prescelto. E cosa succede se il contratto non è registrato? Il contratto di locazione non registrato è affetto da nullità. Tale circostanza può impedire al locatore di utilizzare la più rapida procedura di sfratto per morosità. In questa ipotesi, il locatore può valutare la registrazione tardiva del contratto, che comporta però il pagamento delle imposte, delle sanzioni e degli interessi dovuti. Tale soluzione può consentire, ricorrendone i presupposti, di regolarizzare la posizione e di agire con gli strumenti ordinari previsti per le locazioni. In alternativa, il locatore dovrà intraprendere un giudizio ordinario volto all’accertamento dell’occupazione senza titolo e al rilascio dell’immobile. Avv. Lilla Laperuta, Brocardi.it

Il valore degli immobili si sposta dall'acquisto alla gestione: la nuova frontiera del real estate

Nel ciclo di vita di un edificio i costi operativi possono superare l‘investimento iniziale, ma il mercato continua a sottovalutarli. Cresce il ruolo della gestione integrata e digitale degli asset.

Nel settore immobiliare il valore di un asset viene ancora oggi misurato principalmente sul prezzo di acquisto. Tuttavia, lungo l’intero ciclo di vita di un edificio, i costi di gestione possono arrivare da una volta e mezzo fino a tre volte l’investimento iniziale di costruzione. Una dinamica che evidenzia come la vera redditività non dipenda solo dall’acquisizione, ma dalla capacità di mantenere e valorizzare l’immobile nel tempo. In Italia il tema è ancora più rilevante: oltre il 60% del patrimonio edilizio è stato costruito prima del 1976 e più dell’80% degli edifici che saranno in uso nel 2050 esiste già oggi, secondo la Commissione Europea. Un contesto che rende centrale la gestione del patrimonio esistente. Un patrimonio datato e ad alta intensità di intervento Una quota significativa degli edifici non residenziali italiani si colloca ancora nelle classi energetiche più basse. Oltre il 40% rientra nelle categorie F e G, secondo le principali elaborazioni sui dati APE. Si tratta spesso di immobili caratterizzati da impianti obsoleti e da una gestione ancora reattiva, basata sull’intervento a guasto. In questo scenario, l’adozione di modelli di gestione evoluti basati su piattaforme digitali e tecnologie IoT sta cambiando l’approccio operativo. La manutenzione predittiva consente di ridurre fino a un terzo gli interventi non pianificati, mentre gli interventi di efficientamento energetico possono generare risparmi tra il 15% e il 25%. Nel complesso, la riduzione dei costi operativi può arrivare al 20–30%, con impatti significativi sulla redditività degli asset. Quando la gestione diventa il fattore decisivo Se osservati su base annua, i costi di gestione incidono mediamente tra il 2% e il 4% del valore dell’immobile. La componente principale è rappresentata dai consumi energetici, seguita dalla manutenzione tecnica e dai servizi di gestione. Su un arco temporale di circa 30 anni, però, questi costi diventano progressivamente dominanti e possono superare l’investimento iniziale, soprattutto nel caso di edifici esistenti destinati a un lungo ciclo di utilizzo. Nonostante questo, nelle valutazioni di mercato la gestione resta spesso una variabile secondaria, con il risultato che il valore degli immobili non riflette pienamente la loro capacità di generare reddito nel tempo. La gestione come processo continuo e non intervento isolato In un contesto dominato da patrimoni immobiliari datati e da frequenti cambi di proprietà o destinazione d’uso, la continuità gestionale diventa un elemento strategico. La frammentazione delle informazioni tecniche e operative rischia infatti di compromettere le strategie di efficientamento nel lungo periodo. L’esperienza di Fervo, realtà italiana specializzata nella gestione tecnica degli asset immobiliari, mostra come la valorizzazione non sia un intervento puntuale ma un processo continuo. L’utilizzo di sistemi digitali e sensori IoT consente di costruire una base informativa completa sugli edifici, migliorando la conoscenza degli impianti e riducendo fino al 10–20% gli interventi non pianificati. Come sottolinea il COO Rocco Ruggiero, la sfida oggi è rendere gli edifici capaci di “raccontare” il proprio funzionamento attraverso dati e sistemi intelligenti, trasformando anche il patrimonio esistente in asset digitalmente monitorabili. Per il CEO Alessandro Belloni, il valore immobiliare non si esaurisce nel momento dell’acquisto ma si costruisce nel tempo, attraverso una gestione continua e strategica in grado di incidere sulla performance, sulla resilienza e sulle decisioni di investimento. Dal mattone alla gestione del dato La trasformazione del real estate passa quindi da una nuova centralità della gestione, che non è più una funzione accessoria ma una leva strategica di investimento. In un mercato dominato da patrimoni esistenti e da margini di efficientamento ancora elevati, il valore degli immobili si costruisce sempre più nel tempo, attraverso dati, continuità e capacità di governo degli asset. Redazione Build News

Piano Casa 2026, in arrivo l'IMU al 50% se affitti a giovani e genitori separati a canone concordato: ecco le novità

Il Piano Casa torna in Parlamento: tra Imu ridotta per affitti a canone concordato, nuove quote per anziani nelle case popolari e misure su sfratti e immobili pubblici, tutte le probabili novità e gli effetti sul mercato della casa

Il Piano Casa torna al centro del dibattito parlamentare. Le Commissioni Ambiente e Finanze della Camera dei Deputati hanno ripreso l'esame del testo per la conversione in legge, affrontando una serie di emendamenti che puntano a intervenire sulle principali criticità del mercato abitativo italiano. Quest'ultimo - dopo i grandi programmi avviati negli anni Ottanta del secolo scorso - da molto tempo sconta il problema della limitata offerta di edilizia residenziale pubblica. Mancano gli investimenti statali perché negli ultimi decenni le risorse destinate alla costruzione di nuovi alloggi popolari, e alla riqualificazione del patrimonio esistente, sono state insufficienti rispetto alla crescente domanda abitativa, con il risultato che molte famiglie in difficoltà economica continuano a restare escluse dall'accesso a una casa a canoni sostenibili. Tra le proposte più significative c'è il dimezzamento dell'imposta dovuta per il possesso di fabbricati, a favore dei proprietari che concedono immobili in affitto, a particolari condizioni, e l'attribuzione agli anziani di una quota riservata dell'edilizia residenziale pubblica. Sono misure che cercano di offrire risposte a categorie oggi particolarmente esposte alle difficoltà abitative e alla carenza di alloggi. In particolare, uno degli emendamenti presentati da Forza Italia prevede una riduzione del 50% dell'Imu per i proprietari che affittano immobili con contratto a canone concordato a giovani con meno di 35 anni, oppure a genitori separati o divorziati che non siano assegnatari della casa familiare. L'obiettivo della misura è incentivare l'offerta di abitazioni con affitti calmierati verso categorie che, oggi, incontrano spesso difficoltà nell'accesso a un bene essenziale come la casa. Il costo stimato dell'intervento è pari a circa 8 milioni di euro all'anno a partire dal 2026 e la copertura finanziaria sarebbe garantita attraverso risorse del Fondo per interventi strutturali di politica economica. Vero è che la proposta in oggetto si cala nella logica già adottata per il canone concordato, un sistema nel quale il proprietario accetta un affitto inferiore ai valori di mercato in cambio di agevolazioni fiscali. Ma l'incentivo nasce anche dall'agevole constatazione per cui, nei tempi odierni, molti giovani faticano a sostenere i costi di canoni di locazione che, nelle principali città italiane, superano - e non di poco - gli importi mensili dei redditi da lavoro. Ecco allora che, in questo scenario, una riduzione dell'Imu per i proprietari potrebbe parallelamente favorire la disponibilità di alcuni alloggi a prezzi più contenuti. Tuttavia è vero che, in Italia, la diffusione del canone concordato o calmierato - il cui importo non è frutto di una libera determinazione delle parti - resta oggi limitata. Solo una parte relativamente ridotta dei contratti di affitto utilizza questa formula, concentrandosi soprattutto nei grandi centri urbani dove gli accordi territoriali tra associazioni dei proprietari e degli inquilini risultano maggiormente sviluppati. C'è, però, un altro emendamento degno di nota che potrebbe trovare spazio nel testo finale del Piano Casa. È sostenuto da esponenti di maggioranza e opposizione e propone di destinare almeno il 25% dei programmi di edilizia residenziale pubblica e sociale a gli ultrasessantacinquenni. In particolare, la riserva di case popolari riguarderebbe sia i nuovi interventi, sia il recupero del patrimonio edilizio esistente. Sarebbero privilegiati gli anziani che vivono soli, dispongono di redditi bassi o si trovano in condizioni di fragilità abitativa. Come intuibile, la proposta nasce dalla crescente incidenza dell'invecchiamento della popolazione e dal numero sempre più elevato di persone anziane che vivono sole in abitazioni non adeguate alle proprie esigenze, o che faticano a sostenere le spese dell'alloggio. Non solo. Tra le proposte contenute negli emendamenti al testo del Piano Casa, figurano anche alcune misure volte a migliorare la gestione del patrimonio immobiliare e ad aumentare la trasparenza nel mercato delle locazioni. Da un lato, si prevede l'istituzione di un Registro nazionale dei procedimenti di sfratto per morosità, che raccoglierebbe le informazioni relative agli sfratti convalidati e agli eventuali successivi adempimenti degli inquilini, con l'obiettivo di contrastare la morosità e favorire una maggiore certezza nei rapporti di locazione. Dall'altro, viene proposta la creazione di un Fascicolo Digitale dell'Immobile Pubblico, una piattaforma nazionale unica destinata a centralizzare i dati sugli immobili pubblici, semplificando la gestione amministrativa con sistemi digitalizzati e procedure sburocratizzate. Le proposte in discussione mostrano la volontà di intervenire su situazioni particolarmente delicate: giovani che non riescono a trovare una casa a prezzi sostenibili, genitori separati privi dell'abitazione familiare, anziani soli, enti pubblici alle prese con patrimoni immobiliari difficili da gestire e proprietari preoccupati dal rischio di morosità. Resta tuttavia aperta la questione centrale del sistema abitativo italiano: la scarsità di alloggi pubblici e sociali rispetto alla domanda esistente. A ben vedere, il confronto parlamentare sul Piano Casa si inserisce quindi in una sfida più ampia: trovare un equilibrio tra misure immediate a favore delle categorie più vulnerabili e interventi strutturali capaci finalmente di aumentare, in modo stabile, l'offerta di alloggi a prezzi sostenibili. Dott. Claudio Garau, Brocardi.it