La riforma rende sicura la compravendita di immobili donati

Lo scorso 18 dicembre è entrata in vigore la nuova legge sulle donazioni immobiliari, una novità introdotta con l'articolo 44 ("Semplificazioni in materia di agevolazione della circolazione giuridica dei beni provenienti da donazioni") del Ddl Semplificazioni (Legge 182/2025) e fortemente voluta dal Consiglio Nazionale del Notariato. Il presidente Vito Pace ha parlato di una riforma dalla portata storica, che va incontro ai cittadini rendendo più certe e sicure le donazioni dei beni immobili. Ma perché è così importante? E cosa bisogna sapere sul fronte delle tutele per acquirenti ed eredi? idealista/news ne ha parlato con Flavia Fiocchi, Consigliere Nazionale del Notariato. Cosa prevede e cosa modifica la nuova legge sulle donazioni immobiliari Qual è l’importante cambiamento apportato da questa riforma? “Si tratta di una riforma davvero epocale, un anno zero dal quale ricominciare, garantendo senza limiti e senza oneri per gli acquirenti la circolazione degli immobili di provenienza donativa. La riforma ha trasformato infatti il diritto del legittimario escluso dalla donazione di rivalersi sull’immobile donato, anche nel caso in cui fosse già stato venduto a terzi estranei, in un diritto di credito nei confronti del solo donatario”. La novità introdotta dal Ddl Semplificazioni prevede maggiori tutele per l’acquirente di un immobile di provenienza donativa? “Assolutamente sì. Come si diceva, l’acquirente di un immobile che al venditore era pervenuto per donazione non correrà più il rischio di vedersi prendere l’immobile acquistato o una quota di esso, o in alternativa di dover sborsare somme rappresentanti il valore dell’immobile o quota di esso, anche dopo molto anni dall’acquisto. Questo perché gli eredi esclusi dalla donazione avranno esclusivamente un diritto di credito nei confronti del donatario pari al valore della lesione della loro legittima e non potranno più rivalersi direttamente sull’immobile”. Gli eredi invece rischiano di non essere tutelati? “Gli eredi hanno la medesima tutela che avevano prima della riforma, con la sola differenza che la stessa si ferma al patrimonio del donatario, con tutto il quale egli risponde alle pretese dei legittimari. I terzi acquirenti, sono finalmente lasciati fuori da ogni vicenda successoria”. Questa riforma che impatto avrà sul mercato immobiliare? “Avrà l’impatto, auspicato da anni dal Notariato, di semplificare la circolazione degli immobili con provenienza donativa, rendendola sicura, con la conseguenza, a favore degli acquirenti - giovani e giovani coppie soprattutto - di poter accedere a un mutuo per l’acquisto, senza dover contrarre costose assicurazioni e senza vedersi negare il credito a causa della provenienza donativa. Avrà inoltre la diretta conseguenza di consentire ai cittadini di programmare con serenità la devoluzione del proprio patrimonio in vita, attraverso donazioni a uno o più figli, o al coniuge, senza timore di bloccare la commerciabilità dei beni donati e ferma restando la tutela dei propri legittimari, confermata dalla legge”. Quando entra in vigore la nuova legge sulle donazioni Come spiegato da una nota del Consiglio Nazionale del Notariato all'indomani dell'entrata in vigore della riforma sulle donazioni immobiliari, le nuove regole si applicano subito alle successioni aperte e alle donazioni perfezionate dopo l’entrata in vigore della legge. Per le successioni già aperte restano in vigore le vecchie norme solo se l’azione di riduzione (in caso di successione aperta) o l’atto di opposizione (in caso di donazione effettuata) è già stata proposta o comunque viene trascritta entro sei mesi dall'entrata in vigore della norma. Superata questa finestra temporale, il nuovo regime diventa valido, indistintamente, per tutte le ipotesi.

Prezzi delle case: continua il trend positivo nelle due principali città italiane

Nel 2025 continua il trend positivo dei prezzi delle case nelle due principali città italiane. Secondo le analisi elaborate dall'ufficio studi di idealista, portale immobiliare n 1 in Italia, i tassi di crescita sono però diversi a Milano e nella Capitale. Mentre nel capoluogo meneghino, infatti, i valori registrano un incremento più moderato del 2,3%, a Roma assistiamo a una crescita più consistente dei prezzi (+7%). Roma, il mercato immobiliare accelera: nel 2025 prezzi delle abitazioni in crescita del 7% l mercato immobiliare romano chiude l’anno con un andamento decisamente positivo. I prezzi delle abitazioni nella Capitale registrano una crescita del 7% su base annua, portando il valore medio a 3.306 euro al metro quadro. La dinamica rialzista interessa anche l’ultimo trimestre dell’anno, che segna un incremento del 2,4%, e il dato mensile di dicembre, in aumento dello 0,9%. È quanto emerge dall’ultimo report dell’Ufficio Studi di idealista, portale immobiliare N.1 in Italia. L’andamento dei valori risente anche del contesto eccezionale che ha caratterizzato Roma nel corso dell’anno. Il Giubileo, la scomparsa del precedente Pontefice e la successiva elezione del nuovo Papa hanno contribuito ad accrescere l’attenzione internazionale sulla Capitale, rafforzando la domanda abitativa sia per uso residenziale sia per investimento. A questi fattori si aggiunge il miglioramento delle infrastrutture di trasporto, in particolare l’apertura delle nuove fermate della linea C della metropolitana, incidendo positivamente sull’attrattività e sui valori immobiliari dei quartieri interessati. Quartieri L’analisi dei 27 quartieri monitorati evidenzia come solo cinque aree mostrino una flessione dei valori immobiliari. Trigoria-Castel di Leva registra una riduzione del 4,3%, mentre Malagrotta-Casal Lumbroso-Ponte Galeria e Ottavia-Primavalle segnano entrambe un calo del 2,7%. Più contenute le diminuzioni rilevate a Labaro-Prima Porta, con una contrazione dell’1%, e a Casal Palocco-Infernetto, dove i prezzi scendono dello 0,1%. Tutti gli altri distretti della Capitale evidenziano aumenti, con le crescite più rilevanti concentrate nei distretti di maggiore pregio e nelle aree residenziali più richieste. I rialzi più marcati si registrano ai Parioli, dove i valori crescono dell’8,4%, Prenestino (8,2%), Prati (7,5%), Montesacro (6,9%) e Cinecittà (6,6%). Gli altri quartieri presentano rialzi compresi tra il 6,4% di Trionfale-Monte Mario e l’1,8% di Casalotti-Selva Nera-Valle Santa. Anche il Centro storico della Capitale registra una crescita significativa, pari al 4,3%, e si conferma l’area più cara della città con un valore medio di 7.577 euro al metro quadro. Seguono Prati con 6.341 euro al metro quadro, Parioli con 6.134 euro al metro quadro, Nomentano-Tiburtino con 5.164 euro al metro quadro e Appio Latino con 4.527 euro al metro quadro. Altri otto quartieri superano la media cittadina di 3.306 euro al metro quadro, con valori che vanno dai 4.160 euro al metro quadro di Cassia-Flaminia ai 3.545 euro al metro quadro di Eur-Torrino-Giuliano Dalmata. Le restanti zone della Capitale si collocano invece al di sotto della media, con prezzi che oscillano dai 3.285 euro al metro quadro di Portuense-Magliana fino ai 2.194 euro al metro quadro di Roma Est-Autostrade, che risulta il quartiere più economico per l’acquisto di un’abitazione a Roma. Provincia di Roma Nel corso dell’ultimo anno anche il mercato immobiliare della provincia di Roma mostra un rafforzamento significativo, con una crescita complessiva del 4,4%. L’andamento positivo si riflette sia nell’ultimo trimestre, che registra un incremento del 3,4%, sia nel mese di dicembre, che segna un aumento dell’1,1%. Dei 64 comuni dell’hinterland monitorati da idealista, 40 evidenziano rialzi dei valori immobiliari. Le crescite più rilevanti si osservano a Santa Marinella, con un aumento del 12,2%, seguita da Bracciano con l’11,3%, Rocca di Papa con il 9,9%, Trevignano Romano con il 9,8% e Anguillara Sabazia con il 9,5%. Gli altri incrementi si distribuiscono tra il 9,1% di Morlupo e lo 0,1% di Tivoli. In controtendenza, 24 comuni hanno registrato cali, con i ribassi più marcati a Olevano Romano (-10,3%), Artena (-8,4%), Tolfa (-7,8%) e Monte Compatri (-7,4%). Frascati è il comune più costoso della provincia con un prezzo medio di 2.821 euro/m², seguito da Grottaferrata (2.763 euro/m²) e da Fiumicino (2.659 euro/m²) e Santa Marinella (2.554 euro/m²). Al contrario, Agosti è il comune con il valore medio più basso, attestandosi a soli 714 euro/m². Milano, prezzi delle abitazioni continuano a crescere nel 2025: +2,3% Il mercato immobiliare milanese continua a mostrare segnali di crescita anche nel 2025, con un incremento dei prezzi delle abitazioni del 2,3%, portando il valore medio a 5.184 euro al metro quadro. I dati, elaborati dall’Ufficio Studi di idealista, portale immobiliare N.1 in Italia, confermano un trend positivo rispetto al trimestre precedente (0,8%) e su base annua (0,2%). Tra i fattori che sostengono questa crescita vi è anche l’attesa per le imminenti Olimpiadi invernali Milano-Cortina, evento che rafforza l’attrattività della città e stimola investimenti nel settore immobiliare. Analizzando i quartieri della città, su 18 distretti monitorati 13 hanno registrato aumenti dei prezzi. I rialzi più significativi si sono osservati nel Centro Storico (10,3%), seguito da Città Studi-Lambrate (6,4%), Forlanini (5,5%), Vialba-Gallaratese (4,5%) e Corvetto-Rogoredo (4,1%). Altri distretti hanno visto incrementi superiori alla media cittadina, come Fiera-De Angeli (3,9%), Lorenteggio-Bande Nere e San Siro-Trenno-Figino (entrambi 3,5%), Cermenate-Missaglia (3,4%) e Comasina-Bicocca (2,9%). Crescite più contenute si registrano a Greco Turro (1,5%), Vigentino-Ripamonti (1,3%) e Garibaldi-Porta Venezia (0,6%). In controtendenza, alcuni quartieri hanno evidenziato una leggera flessione, come Porta Vittoria (-0,4%), Famagosta-Barona e Baggio (-0,3%) e Certosa e Navigli-Bocconi (-0,1%). Il Centro Storico si conferma il quartiere più caro della città, con 11.131 euro al metro quadro, seguito da Garibaldi-Porta Venezia (7.309 euro/m²), Fiera-De Angeli (7.225 euro/m²), Navigli-Bocconi (6.996 euro/m²) e Porta Vittoria (6.309 euro/m²). Gli altri quartieri presentano valori inferiori alla media cittadina, da 4.928 euro di Città Studi-Lambrate ai 3.002 euro di Baggio, il più conveniente per chi desidera acquistare casa ai piedi della Madonnina. Provincia di Milano Anche la provincia di Milano evidenzia una forte crescita, con un aumento dei prezzi del 5,4% rispetto allo scorso anno e un valore medio provinciale di circa 3.710 euro al metro quadro. La domanda di abitazioni nell’hinterland, ancora più accessibile rispetto al capoluogo, spinge i valori verso nuovi picchi. Il 71% dei 99 comuni monitorati da idealista ha registrato aumenti, con performance eccezionali a Binasco (27,8%), Canegrate (18%), Magenta (14,5%) e Robecco Sul Naviglio (14%). Altri incrementi vanno dall’11,9% di Inveruno fino allo 0,1% di Bresso. Tra i ribassi più significativi si segnalano Paullo (-13,2%), Rodano (-11,2%) e Marcallo con Casone (-10%). Assago si conferma il comune più caro della provincia, con 3.831 euro/m², seguito da Segrate (3.428 euro/m²) e Cernusco sul Naviglio (3.413 euro/m²), mentre i comuni più accessibili restano Turbigo (1.118 euro/m²), Buscate (1.169 euro/m²) e Castano Primo (1.274 euro/m²).

Piano casa 2026 nella legge di Bilancio, cosa prevede

Il Piano casa 2026 previsto dalla legge di Bilancio, che ha ottenuto il via libera definitivo della Camera lo scorso 30 dicembre, dispone di risorse pari a 200 milioni di euro, 100 milioni per il 2026 e 100 milioni per il 2027. Si tratta quindi di uno stanziamento spalmato su due anni. Sarà un decreto attuativo a disporre il programma degli interventi, che comunque è delineato nel testo della manovra. Vediamo, dunque, quali sono le misure previste per fronteggiare l’emergenza abitativa e quali fondi verranno utilizzati. Piano casa 2026, dal rent to buy per giovani, coppie e separati alle misure per gli anziani Come indicato nella legge di Bilancio 2026, il Piano casa Italia individua, in particolare, interventi di recupero, riqualificazione e realizzazione nell’ambito di nuovi modelli di edilizia residenziale e sociale finalizzati a fornire una soluzione abitativa ai seguenti fabbisogni sociali: a) la realizzazione e il recupero di alloggi di edilizia sociale da destinare alla locazione, a canone agevolato, sulla base di contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, di unità immobiliari adibite ad abitazione principale per giovani, giovani coppie e genitori separati; b) la realizzazione e l’adeguamento di unità immobiliari di edilizia sociale in favore delle persone anziane, da destinare alla locazione a canone agevolato di unità immobiliari associati anche a contratti di permuta immobiliare, anche nell’ottica di favorire la realizzazione di progetti di coabitazione. Per giovani, giovani coppie e genitori separati si prevede dunque il cosiddetto “rent to buy”; per le persone anziane, invece, viene prevista una misura particolare volta a destinare immobili alla locazione a canone agevolato, associati anche a contratti di permuta immobiliare. Piano casa, cosa dice la finanziaria 2026 sui fondi Per quanto riguarda le risorse previste per finanziare questo Piano casa 2026, si è pensato a un’integrazione tra fondi nazionali e fondi europei. Nello specifico, la legge di Bilancio sottolinea che “le iniziative finanziate nell’ambito del Piano casa Italia sono individuate favorendo la complementarietà e l’integrazione con gli interventi finanziati, nel rispetto dei criteri di ammissibilità e delle procedure applicabili, dai programmi nazionali e regionali della programmazione 2021-2027 dei fondi strutturali europei, anche nell’ambito dell’obiettivo specifico ‘promuovere l’accesso ad alloggi sostenibili e a prezzi accessibili’ introdotto dal regolamento (Ue) 2025/1914 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 18 settembre 2025, che modifica i regolamenti (Ue) 2021/1058 e (Ue) 2021/1056 per quanto riguarda misure specifiche per affrontare le sfide strategiche nel contesto del riesame intermedio”.