Comprare casa, puoi farti restituire la commissione d'agenzia se ti dà informazioni sbagliate sull'immobile: ecco come

Chi acquista casa affidandosi a un'agenzia si aspetta controlli scrupolosi su ogni dettaglio tecnico. Ma cosa succede se il mediatore assicura qualcosa che poi si rivela falso? La giurisprudenza ha tracciato confini precisi su quando il compenso va restituito. Ecco tutto quello che devi sapere.

Chi si rivolge a un'agenzia immobiliare per comprare casa non si aspetta soltanto un accompagnamento formale nella trattativa, ma una vera e propria garanzia di affidabilità informativa. L'art. 1759 del c.c. è chiaro su questo punto: il mediatore ha il dovere di riferire alle parti tutte le circostanze di cui è a conoscenza, o che avrebbe dovuto conoscere applicando la normale diligenza richiesta a un professionista, ogni volta che tali circostanze possano incidere sulla convenienza o sulla sicurezza dell'operazione. Non si tratta quindi di un semplice passacarte che riporta meccanicamente le dichiarazioni del venditore, bensì di un tecnico che deve verificare in prima persona la fondatezza di ciò che comunica al potenziale acquirente. Gli ambiti su cui questo dovere si estende sono molteplici: dall’effettiva titolarità del bene alla presenza di ipoteche, passando per i vincoli imposti dal regolamento condominiale fino alla reale destinazione d'uso di balconi, cantine e altre pertinenze. Quando l'agente tralascia informazioni che possiede o che potrebbe agevolmente recuperare consultando la documentazione disponibile, commette una violazione che si ripercuote direttamente sul suo diritto al compenso. Se quella reticenza, o quell'errore, induce il cliente a firmare un contratto che altrimenti non avrebbe mai sottoscritto, l'agenzia rischia di dover rendere quanto incassato. Il caso del balcone "condominiale" spacciato per esclusivo. Un episodio molto istruttivo arriva dal Tribunale di Ivrea, che con la sentenza 1395/2025 ha affrontato proprio uno di questi scenari. Una famiglia era alla ricerca di un'abitazione adatta a una figlia con disabilità, e la disponibilità di un balcone di proprietà esclusiva rappresentava un requisito imprescindibile per garantire uno spazio esterno facilmente fruibile. L'agente aveva rassicurato gli acquirenti sulla natura privata di quello spazio, salvo poi scoprire, soltanto al rogito, che si trattava in realtà di un balcone accessorio comune, raggiungibile dal pianerottolo condominiale. Il giudice ha ritenuto che l'agenzia avesse l'obbligo di controllare il regolamento di condominio prima di fornire qualsiasi rassicurazione ai clienti, e che l'omissione di questa verifica configurasse una colpa professionale sufficiente ad azzerare il diritto alla provvigione. In sostanza, la sentenza ribadisce un principio destinato a fare scuola: il mediatore non può limitarsi a una consultazione superficiale della planimetria catastale, ma deve svolgere un ruolo attivo di verifica documentale, specie quando una determinata caratteristica dell'immobile si rivela decisiva per la scelta del cliente. Quando la difformità è talmente grave da annullare la vendita. Nel diritto dei contratti esiste una figura estrema, definita "aliud pro alio", che ricorre quando il bene consegnato è radicalmente diverso da quello promesso, al punto da risultare privo delle caratteristiche indispensabili per svolgere la sua funzione economica e sociale, come previsto dall'art. 1453 del c.c. in tema di risoluzione per inadempimento. Pensiamo al caso limite di chi acquista un appartamento per abitarci e scopre che il bene è catastalmente un magazzino privo di ogni possibilità di ottenere l'abitabilità: qui davvero l'oggetto del contratto è un altro rispetto a quanto pattuito. Non ogni imperfezione, però, raggiunge questa soglia. Il giudice valuta se, nonostante il difetto, l'immobile resti comunque idoneo all'uso per cui è stato acquistato. Se la casa è abitabile e possiede le caratteristiche essenziali, mentre manca solo un elemento accessorio come l'esclusività di un balcone, non si configura un "aliud pro alio" e il contratto tra venditore e acquirente resta valido. È quanto accaduto proprio nel caso di Ivrea: l'abitazione restava perfettamente fruibile come alloggio per una persona con disabilità, quindi la vendita non è stata annullata, nonostante la delusione della famiglia. Diverso discorso vale invece per l'azione basata sulla mancanza di qualità essenziali (art. 1497 cod. civ.), che però è soggetta a termini stringenti: la denuncia del vizio va fatta entro otto giorni dalla scoperta, e l'azione giudiziale va avviata entro un anno dalla consegna, pena la decadenza dal diritto. Le conseguenze per l'agenzia e come tutelarsi in anticipo. Se dunque il venditore può in molti casi salvare il contratto, l'agenzia immobiliare risponde in modo più diretto proprio per la sua funzione di consulente qualificato. Il diritto alla provvigione matura quando l'affare si conclude grazie al suo intervento, ma questo diritto viene meno nel momento in cui il mediatore ha agito con negligenza o ha tradito i doveri di correttezza professionale: fornendo dati falsi su aspetti determinanti, garantendo caratteristiche mai verificate oppure omettendo controlli facilmente eseguibili, come quello sul regolamento condominiale. Se l'acquirente riesce a dimostrare che non avrebbe mai firmato la proposta conoscendo la verità, l'errore dell'agenzia diventa decisivo e la restituzione della provvigione si configura come conseguenza naturale, anche quando il contratto di compravendita tra le parti resta pienamente valido. Per chi si accinge ad acquistare casa, la lezione pratica è altrettanto importante: mai fidarsi solo delle parole scambiate durante le visite. Conviene sempre richiedere una copia del regolamento condominiale, verificare che balconi, cantine e posti auto siano correttamente qualificati come esclusivi o comuni, controllare la corrispondenza tra planimetria catastale e stato reale dei luoghi e, soprattutto, mettere per iscritto nella proposta d'acquisto ogni caratteristica ritenuta indispensabile. Solo così, in caso di errore, sarà possibile ottenere con maggiore facilità la restituzione del compenso o la tutela dei propri diritti, senza doversi affidare esclusivamente a rassicurazioni verbali che, come dimostra il caso di Ivrea, possono rivelarsi infondate proprio nel momento più delicato: quello della firma. Dott. Romina Cardia, Brocardi.it

Compravendita casa, puoi farti risarcire dal venditore per un difetto che avevi già notato ma non capito: nuova sentenza

Comprare casa è una delle decisioni più importanti nella vita di una persona, eppure non sempre ciò che si vede corrisponde a ciò che si ottiene. Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: la visibilità di un'anomalia non basta a liberare il venditore dalla sua responsabilità. Ecco tutti i dettagli.

Immaginate di visitare un appartamento e di notare una piccola macchia scura su una parete. Il venditore vi rassicura: è solo condensa, niente di grave. Voi firmate il rogito, vi trasferite, e qualche mese dopo scoprite che quella macchia era invece la punta di un iceberg: un'infiltrazione d'acqua profonda, costosa da eliminare, che richiede interventi strutturali importanti. Potete rivalervi sul venditore? La risposta, secondo la Corte di Cassazione, è sì. Il ragionamento di partenza sembra intuitivo, ma in sede legale ha sempre generato discussioni: se un difetto era visibile al momento dell'acquisto, l'acquirente non può lamentarsene dopo. È un principio che tutela la buona fede nelle transazioni commerciali, ma che rischia di penalizzare chi compra in buona fede senza avere le competenze tecniche per interpretare ciò che vede. La Cassazione, con la sentenza n. 16628 del 27 maggio 2026, ha tracciato un confine netto tra l'anomalia visibile e il vizio che quella anomalia può celare. Il caso: pavimenti inclinati e un edificio che ruota. La vicenda al centro della sentenza riguarda la compravendita di un immobile in cui, dopo il rogito, l'acquirente aveva rilevato una pendenza anomala dei pavimenti. Non si trattava di una piccola imperfezione estetica: la pendenza era evidente, tanto che il compratore - prima di procedere all'acquisto - aveva persino fatto eseguire una consulenza tecnica. Il venditore, quindi, sosteneva che la garanzia per i vizi dovesse essere esclusa: se il difetto era così palese da essere rilevato anche da un tecnico incaricato dal compratore, come si poteva pretendere che il venditore ne rispondesse? La Cassazione ha, però, smontato questa difesa con un argomento di grande chiarezza. La pendenza dei pavimenti non era il vizio: era soltanto il suo sintomo più appariscente. Il vero problema, emerso solo dopo l'acquisto attraverso indagini più approfondite, era ben più grave: una rotazione globale dell'intero edificio nella direzione monte-valle, un fenomeno strutturale che comprometteva non solo la normale funzionalità del fabbricato, ma anche la sua sicurezza statica. In altre parole, guardare un pavimento non in piano e concludere che si tratta di un problema strutturale che investe l'intero corpo di fabbrica non è affatto scontato: ci vuole una competenza specifica che il comune acquirente non può essere tenuto ad avere. La legge e il principio affermato dalla Corte. Il fondamento normativo della decisione risiede negli articoli 1490 e seguenti del Codice civile, che disciplinano la garanzia per i vizi della cosa venduta. In particolare, l'art. 1491 del c.c. stabilisce che la garanzia non è dovuta quando i vizi erano conosciuti dal compratore al momento del contratto, oppure quando erano facilmente riconoscibili, a meno che - in quest'ultimo caso - il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi. La Corte ha però precisato un concetto fondamentale: non ogni anomalia visibile consente di concludere automaticamente che il compratore conoscesse il vizio o che questo fosse facilmente riconoscibile. Occorre invece verificare, caso per caso, se il dato percepibile al momento dell'acquisto fosse davvero idoneo a rivelare la difformità nella sua reale consistenza. Detto in termini più semplici: vedere qualcosa di strano non equivale a capirne la causa profonda. La Corte distingue, quindi, nettamente tra il segnale esterno - ovvero l'anomalia percepibile con una normale visita - e il difetto materiale, che incide sull'idoneità all'uso o sul valore del bene. Nel caso esaminato, la pendenza dei pavimenti poteva in teoria dipendere da cause molto diverse: un difetto della pavimentazione, un dislivello rimediabile con semplici opere di sistemazione, oppure - come poi accertato - una più grave alterazione strutturale. Per questa ragione, la garanzia non poteva essere esclusa richiamando semplicemente la visibilità della pendenza. Cosa significa in pratica per chi compra e chi vende? Questa sentenza ha conseguenze concrete, che riguardano chiunque sia coinvolto in una compravendita immobiliare. Per l'acquirente, rappresenta una tutela importante: il fatto di aver visto un'anomalia durante la visita non preclude la possibilità di agire in giudizio se, dopo il rogito, si scopre che quella anomalia era il sintomo di un problema molto più serio. La garanzia resta operativa anche quando il vizio si "scopre per gradi", ovvero quando la sua vera natura emerge solo progressivamente nel tempo. Per il venditore, invece, la sentenza è un monito chiaro: non basta che un difetto fosse visibile per ritenersi al riparo da qualsiasi richiesta di risarcimento. Se l'anomalia visibile era, in realtà, il segnale di un problema strutturale più profondo - che solo un esperto avrebbe potuto identificare come tale - la responsabilità rimane. Questo vale a maggior ragione quando il vizio compromette la sicurezza dell'edificio, un aspetto che incide direttamente sulla vita e sull'incolumità di chi vi abita. In definitiva, la Cassazione ci ricorda che comprare casa non è come acquistare un oggetto qualsiasi: le caratteristiche strutturali di un immobile possono essere nascoste anche dietro ciò che sembra evidente, e il diritto non può ignorare questa complessità tecnica. Chi vende è chiamato a rispondere non solo di ciò che si vede, ma anche di ciò che si cela dietro le apparenze. Dott. Romina Cardia, Brocardi.it

Affitto, ora puoi sfrattare l'inquilino moroso senza passare dalla parte del torto: ecco come fare

Nel 2026 lo sfratto per morosità ordinaria richiede quasi sempre il tribunale. Generalmente, non è possibile cacciare l'inquilino in modo autonomo: le uniche vere eccezioni sono rappresentate dall'occupazione abusiva, con intervento urgente delle forze dell'ordine, e dal contratto stipulato come atto pubblico notarile, che vale già come titolo esecutivo.

La morosità del conduttore rappresenta una delle criticità più frequenti nei rapporti di locazione. Quando l’inquilino omette o ritarda il pagamento del canone, il locatore si trova spesso esposto a un duplice pregiudizio: da un lato, la mancata percezione dei canoni; dall’altro, la perdita della disponibilità economica dell’immobile, che continua a essere occupato. In tali situazioni è fondamentale agire con tempestività, evitando iniziative improvvisate o condotte non consentite dalla legge. Una gestione rapida e razionale della vicenda consente infatti di contenere il danno, valutando se procedere giudizialmente oppure se tentare una soluzione transattiva finalizzata al rilascio spontaneo dell’immobile. Ma quando l’inquilino può considerarsi moroso? In materia di locazione abitativa, il mancato pagamento del canone - decorsi venti giorni dalla scadenza prevista nel contratto - può integrare un inadempimento rilevante ai fini della risoluzione del rapporto. Ciò significa che, prima del decorso di tale termine, il ritardo nel pagamento non consente normalmente al locatore di attivare immediatamente la procedura di sfratto per morosità. Decorso tale periodo, il locatore può inviare al conduttore una formale diffida di pagamento, mediante raccomandata con avviso di ricevimento oppure, ove possibile, tramite posta elettronica certificata. Nella diffida è opportuno indicare con precisione: - i canoni scaduti e non pagati; - gli eventuali oneri accessori dovuti; - il termine entro il quale il conduttore dovrà provvedere al pagamento; - l’avvertimento che, in mancanza, si procederà giudizialmente. La diffida non costituisce sempre un passaggio obbligatorio, ma può risultare utile sia per sollecitare il pagamento, sia per documentare la condotta del locatore prima dell’avvio della causa. Si ricorda poi che, in tempi recenti, il legislatore è intervenuto per accelerare gli sgomberi in situazioni come il caso dell’occupazione abusiva. In particolare, con la L. 80/2025 è stato inserito nell’intelaiatura del codice penale l'art. 634 bis, relativo al reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui. Oltre alla previsione di una sanzione detentiva fino a 7 anni, si prevede che, eccezionalmente, la polizia giudiziaria possa disporre il rilascio immediato dell'abitazione, con il rientro del legittimo proprietario. Non si fa riferimento al solo caso dell'unica abitazione del denunciante, ma anche alle seconde case e agli altri immobili. Speciali ragioni d'urgenza (flagranza di reato e pericolo imminente) legittimano l'intervento immediato delle forze dell'ordine, pur su autorizzazione del pubblico ministero. Lo sgombero avviene tra le 24 ore e i dieci giorni dalla segnalazione dell'interessato. Si noti che tale norma è pensata per reprimere le occupazioni senza titolo, ossia quelle in cui l'illegalità è palese e non è stato anteriormente sottoscritto un contratto di locazione. Tuttavia, l'occupante che collabori tempestivamente nel rilascio volontario può essere escluso dalla punibilità. Si rammenta, inoltre, la specifica ipotesi dell’inquilino moroso che abbia stipulato il contratto di locazione come atto pubblico notarile. In sostanza, se un tale contratto è redatto direttamente presso questo professionista, esso costituisce titolo esecutivo ai sensi dell'art. 474 del c.p.c. In tali circostanze, il proprietario dell'immobile: - non deve ottenere una sentenza o un'ordinanza di convalida; - può procedere direttamente con l'esecuzione forzata In estrema sintesi, il rilascio dell'immobile potrà aversi con la notifica dell'atto di precetto, recante l'invito a liberare l'immobile entro almeno 10 giorni. Se l'inquilino non lascerà spontaneamente l'immobile, ci sarà l'intervento dell'ufficiale giudiziario per lo sgombero forzato. Un ulteriore profilo rilevante riguarda la tassazione dei canoni non incassati. In linea generale, il locatore è tenuto a dichiarare i canoni risultanti dal contratto, anche se non effettivamente percepiti, fino al momento in cui la morosità non sia formalmente fatta valere secondo le modalità previste dalla legge. Per tale ragione è importante attivarsi tempestivamente, poiché l’avvio del procedimento di sfratto o delle iniziative giudiziali idonee può assumere rilievo anche ai fini fiscali, consentendo di evitare, nei casi previsti, l’imposizione su redditi di fatto non riscossi. Resta comunque opportuno verificare la specifica disciplina applicabile al caso concreto, anche in relazione alla tipologia di contratto e al regime fiscale prescelto. E cosa succede se il contratto non è registrato? Il contratto di locazione non registrato è affetto da nullità. Tale circostanza può impedire al locatore di utilizzare la più rapida procedura di sfratto per morosità. In questa ipotesi, il locatore può valutare la registrazione tardiva del contratto, che comporta però il pagamento delle imposte, delle sanzioni e degli interessi dovuti. Tale soluzione può consentire, ricorrendone i presupposti, di regolarizzare la posizione e di agire con gli strumenti ordinari previsti per le locazioni. In alternativa, il locatore dovrà intraprendere un giudizio ordinario volto all’accertamento dell’occupazione senza titolo e al rilascio dell’immobile. Avv. Lilla Laperuta, Brocardi.it