Donazioni, Notaio Fiocchi: "La riforma rende sicura la compravendita di immobili donati"

Lo scorso 18 dicembre è entrata in vigore la nuova legge sulle donazioni immobiliari, una novità introdotta con l'articolo 44 ("Semplificazioni in materia di agevolazione della circolazione giuridica dei beni provenienti da donazioni") del Ddl Semplificazioni (Legge 182/2025) e fortemente voluta dal Consiglio Nazionale del Notariato. Il presidente Vito Pace ha parlato di una riforma dalla portata storica, che va incontro ai cittadini rendendo più certe e sicure le donazioni dei beni immobili. Ma perché è così importante? E cosa bisogna sapere sul fronte delle tutele per acquirenti ed eredi? idealista/news ne ha parlato con Flavia Fiocchi, Consigliere Nazionale del Notariato. Cosa prevede e cosa modifica la nuova legge sulle donazioni immobiliari Qual è l’importante cambiamento apportato da questa riforma? “Si tratta di una riforma davvero epocale, un anno zero dal quale ricominciare, garantendo senza limiti e senza oneri per gli acquirenti la circolazione degli immobili di provenienza donativa. La riforma ha trasformato infatti il diritto del legittimario escluso dalla donazione di rivalersi sull’immobile donato, anche nel caso in cui fosse già stato venduto a terzi estranei, in un diritto di credito nei confronti del solo donatario”. La novità introdotta dal Ddl Semplificazioni prevede maggiori tutele per l’acquirente di un immobile di provenienza donativa? “Assolutamente sì. Come si diceva, l’acquirente di un immobile che al venditore era pervenuto per donazione non correrà più il rischio di vedersi prendere l’immobile acquistato o una quota di esso, o in alternativa di dover sborsare somme rappresentanti il valore dell’immobile o quota di esso, anche dopo molto anni dall’acquisto. Questo perché gli eredi esclusi dalla donazione avranno esclusivamente un diritto di credito nei confronti del donatario pari al valore della lesione della loro legittima e non potranno più rivalersi direttamente sull’immobile”. Gli eredi invece rischiano di non essere tutelati? “Gli eredi hanno la medesima tutela che avevano prima della riforma, con la sola differenza che la stessa si ferma al patrimonio del donatario, con tutto il quale egli risponde alle pretese dei legittimari. I terzi acquirenti, sono finalmente lasciati fuori da ogni vicenda successoria”. Questa riforma che impatto avrà sul mercato immobiliare? “Avrà l’impatto, auspicato da anni dal Notariato, di semplificare la circolazione degli immobili con provenienza donativa, rendendola sicura, con la conseguenza, a favore degli acquirenti - giovani e giovani coppie soprattutto - di poter accedere a un mutuo per l’acquisto, senza dover contrarre costose assicurazioni e senza vedersi negare il credito a causa della provenienza donativa. Avrà inoltre la diretta conseguenza di consentire ai cittadini di programmare con serenità la devoluzione del proprio patrimonio in vita, attraverso donazioni a uno o più figli, o al coniuge, senza timore di bloccare la commerciabilità dei beni donati e ferma restando la tutela dei propri legittimari, confermata dalla legge”. Quando entra in vigore la nuova legge sulle donazioni Come spiegato da una nota del Consiglio Nazionale del Notariato all'indomani dell'entrata in vigore della riforma sulle donazioni immobiliari, le nuove regole si applicano subito alle successioni aperte e alle donazioni perfezionate dopo l’entrata in vigore della legge. Per le successioni già aperte restano in vigore le vecchie norme solo se l’azione di riduzione (in caso di successione aperta) o l’atto di opposizione (in caso di donazione effettuata) è già stata proposta o comunque viene trascritta entro sei mesi dall'entrata in vigore della norma. Superata questa finestra temporale, il nuovo regime diventa valido, indistintamente, per tutte le ipotesi.

L’impatto dell’inflazione di dicembre 2025 sui rinnovi annuali d’affitto: i canoni per città

L’Istat ha reso noti i dati che riguardano l’inflazione di novembre 2025: +1,2% su base annua per l’indice dei prezzi al consumo. Dati più o meno in linea con l’indice FOI: +1,1% rispetto a 12 mesi fa. Quest’ultimo rilevamento finirà per incidere sui bilanci famigliari degli inquilini che hanno il rinnovo annuale dell’affitto, per i quali scatterà un ritocco del canone di locazione. In Italia, in media, si pagheranno circa 10 euro in più al mese (e 120 euro all’anno). Scopriamo quanto aumentano gli affitti a seconda della città in cui si vive. L’aumento dell’inflazione incide in maniera tangibile sul bilancio domestico delle famiglie italiane, soprattutto per chi deve fare i conti con l’adeguamento annuale del canone di locazione (per i contratti 4+4). Gli aumenti più consistenti si registrano a Milano, dove gli affitti mensili aumenteranno di circa 21 euro al mese rispetto allo stesso periodo del 2024. Per gli inquilini romani, invece, l’incremento mensile sarà di circa 16 euro. Tale scenario emerge da un’analisi di idealista, portale leader per sviluppo tecnologico in Italia, che ha calcolato quanto inciderà l’aumento dell’inflazione sull’adeguamento dei contratti di locazione di un trilocale in base all’Indice dei prezzi al consumo aggiornato e pubblicato dall’Istat. L'aumento dell'inflazione incide direttamente sui contratti di locazione legati all’indice FOI, ovvero quelli che prevedono la formula di durata 4+4.

Il report si concentra sull’analisi della media dei canoni di locazione richiesti negli annunci di trilocali in affitto pubblicati su idealista. Il taglio immobiliare analizzato dallo studio è stato individuato in quanto risulta essere quello più richiesto dalle famiglie, la categoria su cui l’aumento dell’inflazione pesa maggiormente. In Italia, l’affitto per una casa con tre locali, secondo quanto rilevato a dicembre 2024, era di 900 euro al mese. Con l’adeguamento annuale calcolato con l’indice di inflazione FOI di novembre 2025, gli inquilini che dovranno fare i conti con il rinnovo del canone dovranno pagare circa 10 euro in più al mese (e 120 euro all’anno). A seconda della città analizzate (il report si è concentrato esclusivamente sui capoluoghi e non sulle province per via di una base dati molto più consistente) può variare anche considerevolmente. Gli inquilini che subiranno gli aumenti più evidenti dei canoni di locazione sono quelli che risiedono a Milano (+21 euro al mese e 252 euro in più all’anno). Un dato decisamente preventivabile, considerando che il capoluogo lombardo, ormai da tempo, rappresenta anche la città con la media degli affitti più cara d’Italia. Aumentano di circa 20 euro al mese (240 euro all’anno) gli affitti per gli inquilini che hanno il rinnovo annuale del canone di locazione residenti a Firenze e di circa 18 euro mensili (216 euro annui) a Como. Aumentano di 16 euro al mese (192 euro all’anno), invece, i canoni mensili a Roma. Mentre si registrano rialzi mensili di 15 euro a Venezia e di 14 euro a Bologna e Napoli. A Bergamo, Bolzano, Monza, Olbia e Padova gli aumenti non superano i 13 euro al mese. Più in generale, gli impatti minori sugli aumenti dei canoni d’affitto (non oltre i 4 euro mensili) si rilevano Caltanissetta e Isernia.

Investire in immobili commerciali: rendimenti, rischi e vantaggi

Quando si parla di investimenti immobiliari, una delle domande più frequenti è: quali immobili rendono di più? La risposta non è univoca, perché molto dipende dalla tipologia, dalla posizione e dalla domanda di mercato. Negli ultimi anni, sempre più investitori si chiedono quanto rende un immobile commerciale e se convenga puntare su locali commerciali a reddito rispetto ai classici appartamenti. La scelta tra immobili commerciali o residenziali non è scontata, fermo restando che investire in immobili commerciali può offrire entrate regolari e profitti interessanti, poiché gli affitti hanno in genere durate più lunghe e il valore degli immobili tende ad aumentare nel corso degli anni. Quali immobili rendono di più? Nel variegato mondo degli investimenti, il mercato immobiliare rappresenta da sempre uno dei settori più apprezzati, sia da società che da investitori privati. Non sempre però è facile scegliere su quale tipologia di investimento immobiliare puntare e l’interrogativo principale resta il seguente: quali sono gli immobili che rendono di più? In linea generale, gli immobili commerciali, che restano nel mirino degli investitori secondo i trend del 2025, tendono a offrire un rendimento più elevato rispetto a quelli residenziali. Questo perché i canoni di locazione di un appartamento sono spesso più bassi e regolati da normative pensate per tutelare l'inquilino, mentre la locazione commerciale è più flessibile, con margini di guadagno potenzialmente maggiori. Secondo uno studio realizzato da Idealista, nell’ambito dell’investimento residenziale, a rendere di più sono gli affitti brevi e turistici, ma ritorni elevati sono offerti anche dal settore del co-living e dello student housing, mentre sono meno appetibili in termini di rendimento gli affitti tradizionali, ossia quelli a lungo termine. Tra gli immobili commerciali, che vedono il comparto retail protagonista in assoluto nel 2025, il segmento più redditizio in Italia è quello dei negozi, seguito dagli uffici. Esulando dagli immobili commerciali e residenziali, in fondo alla classifica troviamo i garage, che rientrano nella categoria delle pertinenze immobiliari. I garage e i box, pur con le dovute differenze tra le varie città d’Italia, sono l’asset meno profittevole per gli investitori. Quanto rende un immobile commerciale? Il rendimento lordo di un immobile, sia esso commerciale o residenziale, si calcola dividendo il canone annuo di locazione per il prezzo di acquisto e moltiplicando per 100 il risultato ottenuto. Se un negozio è stato acquistato a 150.000 euro e il proprietario lo affitta a 1.000 euro al mese, dividendo il canone annuo, pari a 12.000 euro, per il valore d’acquisto, si ottiene come risultato 0,08, vale a dire l’8%, da cui andranno detratti i costi e le spese, approdando così al rendimento netto. Quanto rende un immobile commerciale? Non si può fornire una risposta univoca a questa domanda, perché il rendimento è un valore molto variabile che dipende da vari fattori quali: la città in cui si trova, la posizione all’interno della stessa, il tipo di attività, lo stato di immobile e l’andamento del mercato locale. In Italia, gli immobili commerciali offrono un rendimento lordo medio del 12,4%, secondo quanto emerge da uno studio realizzato da idealista, da cui si evince che nel secondo trimestre del 2025 si raggiunge un top a Genova con il 15,8%, mentre all’opposto troviamo Matera con il 7,3%. Seguono gli uffici con un rendimento medio annuo lordo del 10,2%: sale sul podio Roma con l’11,3%, mentre l’ultimo posto è occupato da Lecce, che spunta il 5,8%, un valore praticamente dimezzato rispetto a quello della capitale. Investire in locali commerciali a reddito: cosa sapere Chi è interessato al settore immobiliare, potrebbe valutare l’opzione di investire in locali commerciali a reddito, ossia di acquistare un immobile che ha già un inquilino che paga l’affitto e che genera quindi un reddito per il proprietario, ma in tal caso è importante valutare alcuni aspetti fondamentali: - posizione: la location è il fattore più determinante. Le aree con forte passaggio pedonale o automobilistico, buona accessibilità e presenza di servizi offrono maggiore sicurezza e rendimenti migliori; - inquilino: l’affidabilità dell’inquilino è cruciale, visto che un locatario stabile riduce il rischio di mancati pagamenti o periodi di sfitto. Meglio un inquilino con un business consolidato rispetto a una nuova attività senza storico; - contratto: contratti lunghi (6+6 anno o più) garantiscono flussi di cassa prevedibili; - stato dell’immobile e costi di manutenzione: valutare le condizioni strutturali e impiantistiche del locale e considerare le spese straordinarie future e la possibilità di adeguamenti normativi (barriere architettoniche, efficienza energetica, ecc.); - aspetti fiscali e giuridici: considerare imposte locali (IMU, TASI), regime fiscale dei canoni, IVA o imposta di registro e verifica eventuali vincoli urbanistici o limitazioni d’uso commerciale. Investire in immobili commerciali o residenziali: pro e contro In tanti si chiedono se conviene investire in immobili commerciali e per rispondere a questo interrogativo potrebbe tornare utile un confronto con gli investimenti in immobili residenziali, così da individuare i vantaggi e i rischi dell’una e dell’altra scelta.

In sintesi, si può evidenziare che l’investimento in immobili commerciali offre rendimenti più interessanti a fronte di un rischio maggiore, mentre quello in immobili residenziali è più sicuro, beneficia di una domanda caratterizzata da maggiore ampiezza e stabilità, ma offre ritorni meno allettanti in termini economici. Vale di più un appartamento o un negozio? La scelta di investire in un immobile commerciale o in uno residenziale non è così immediata e semplice, perché bisogna tenere conto di una serie di fattori, a partire dagli obiettivi che l’investitore intende perseguire. Per stabilire se vale di più un appartamento o un negozio, è necessario considerare innanzitutto la posizione. A parità di metratura, in una zona residenziale stabile, ma poco vivace, un appartamento vale di più di un negozio, mentre quest’ultimo vincerà in un’area dinamica e ricercata. In linea generale si può dire che gli appartamenti mantengono meglio il valore nel tempo e sono un investimento più sicuro e liquido, mentre un negozio vale di più come prezzo assoluto e potenziale rendita.