Affitti in lieve aumento (0,5%) nel III trimestre 2026, +1,8% su base annua

Affitto medio in Italia a 14,6 euro/m². Torino corre e tocca il record a 13,5 euro/m² mensili, in crescita anche Roma (1,9%) e Milano (0,9%).

Nel terzo trimestre del 2026 i canoni di locazione in Italia continuano a crescere, ma a un ritmo molto più contenuto rispetto ai trimestri precedenti. Secondo l'ultimo report di idealista, portale immobiliare N.1 in Italia, i canoni sono aumentati dello 0,5% rispetto al trimestre precedente, portando la media nazionale a 14,6 euro al metro quadro. Su base mensile i prezzi registrano una leggera flessione (-0,2%), mentre su base annua la crescita si attesta all'1,8%. Per Vincenzo De Tommaso, Responsabile dell’Ufficio Studi di idealista: "Il terzo trimestre 2026 parrebbe segnare un cambiamento di passo nel mercato delle locazioni: i canoni rallentano sensibilmente, con un effetto calmante che potrebbe essere legato al costante ritorno di prodotto sul mercato. Con una crescita annua dell'1,8%, gli affitti si collocano ormai al di sotto dell'inflazione generale — che ad agosto ha toccato il 3,3% — segnalando una possibile normalizzazione in termini reali già anticipata da alcuni grandi mercati. Nei prossimi trimestri capiremo se si tratta di una tendenza strutturale o di una semplice pausa nel ciclo di crescita". I capoluoghi:Nel terzo trimestre, il 59% dei capoluoghi monitorati (55 su 94) ha registrato un aumento dei canoni. Tra i principali mercati della locazione l'andamento è contrastato: boom a Genova (7,3%), Torino (5,6%), Bologna (2,1%), Roma (1,9%), Palermo (1,3%) e Firenze (1,1%) e Milano (0,9%) cresce più lentamente, in leggero calo Bari (-0,1%) e Napoli (-0,4%). Estendendo lo sguardo agli altri mercati la volatilità aumenta nei mercati più “sottili”: sul fronte dei rialzi spiccano Trani (12,2%), Livorno (11,9%), Ragusa (9%) e Caltanissetta (8,3%); su quello opposto le flessioni più marcate riguardano Ravenna (-10%), Rimini (-8,1%) e Latina (-6,8%). Milano resta la città più cara con 22,4 €/m², seguita da Firenze (21,7), Venezia (20,5), Roma (19,2) e Bologna (16,6). All'estremo opposto, Caltanissetta (4,8 €/m²), Potenza (6,0), Agrigento (6,3), Reggio Calabria (6,4) e Cosenza (6,5). I capoluoghi più economici restano Caltanissetta (4,8 euro/m²), Potenza (6 euro/m²), Agrigento (6,3 euro/m²), Reggio Calabria (6,4 euro/m²) e Cosenza (6,5 euro/m²). Sono 13 i capoluoghi che, dall'inizio delle rilevazioni di idealista, raggiungono oggi i massimi storici dei canoni: Bergamo, Monza, Trento, Torino, Carrara, Livorno, Trani, Vicenza, Pistoia, Sassari, Palermo, Frosinone e Reggio Calabria. Le province: Anche a livello provinciale prevalgono i rialzi: il 61% delle province registra un aumento dei canoni nel trimestre. Scendendo nel dettaglio, la volatilità si accentua: gli incrementi più marcati si osservano ad Aosta (11,4%), Belluno (10,4%), Massa-Carrara (6,7%) e Ragusa (6,2%); le flessioni più significative a Lucca (-15,5%), Grosseto (-12%), Crotone (-8,7%), Matera (-8,5%) e Isernia (-7,4%). Milano provincia cresce dell'1,1%, Roma dello 0,9%. Lucca si conferma la provincia più cara d'Italia nonostante il calo trimestrale, con un canone medio di 46 €/m², seguita da Aosta (25,6), Belluno (24,9), Milano (21,5), Grosseto (21,1) e Firenze (19,8). Le locazioni più convenienti si registrano invece a Caltanissetta (5 euro/m²), Potenza (5,7 euro/m²), Isernia (5,9 euro/m²), Avellino (6 euro/m²) e Reggio Calabria (6,2 euro/m²). Sono 14 le province ai massimi storici dei canoni: Varese, Bergamo, Genova, Cremona, Monza-Brianza, Livorno, Torino, Barletta-Andria-Trani, Pistoia, Napoli, Trento, Padova, Perugia e Lodi. Le regioni: Nel terzo trimestre 11 regioni su 20 registrano un aumento dei canoni, confermando un quadro sostanzialmente in equilibrio. Tra le regioni in crescita guidano Valle d'Aosta (11,4%), Liguria (2,1%), Lombardia (1,9%), Umbria (1,8%), Piemonte (1,6%) e Calabria (1,6%). Le flessioni più marcate riguardano Molise (-6,1%), Basilicata (-4,3%) e Toscana (-3,7%). Media dei canoni d'affitto per regione nel III trimestre del 2026:

La Valle d'Aosta si conferma la regione più cara per gli affitti con 25,6 euro al metro quadro, seguita da Toscana (20 euro/m²), Lombardia (18,9 euro/m²), Lazio (15,8 euro/m²), Sardegna (14,7 euro/m²) e Trentino-Alto Adige (14 euro/m²). Le regioni più accessibili restano Molise (6,3 euro/m²), Basilicata (6,6 euro/m²) e Calabria (6,9 euro/m²). Piemonte e Umbria toccano il proprio massimo storico, rispettivamente a 10,3 e 8,4 euro al metro quadro. Idealista, Flavio Di Stefano.

"Rispetto alle grandi capitali europee, i prezzi del pregio a Roma sono ancora più che accessibili"

Intervistato da idealista/news, il presidente del Gruppo Rivolta ha spiegato perché gli investitori internazionali sono attratti dalla Capitale e quali sono i punti di forza e di debolezza del suo mercato immobiliare di lusso.

Il mercato immobiliare di lusso a Roma è sempre più interessante e attira una crescente attenzione da parte degli investitori internazionali. A giocare un ruolo chiave sono i prezzi. Sebbene in crescita, infatti, i valori rimangono più accessibili rispetto a quelli delle principali capitali europee. Questo consente alla città di conservare una posizione competitiva, ma rappresenta anche un divario da colmare. Lo ha sottolineato a idealista/news il presidente del Gruppo Rivolta, Sergio Rivolta Lippo, a margine della presentazione della nuova partnership con Forbes Global Properties. Che momento sta vivendo il mercato immobiliare di lusso in Italia? “Il mercato di lusso in Italia sta vivendo un momento buono. Pur rappresentando una nicchia, nel complesso il mercato del pregio sta registrando una crescita con numeri davvero importanti. Nel dettaglio, poi, ci sono alcune zone che destano notevole interesse. Al primo posto c’è la Costa Smeralda, poi ci sono le località più belle del Lago di Como, ma anche Milano e Roma, la Costiera Amalfitana e Capri. A Roma, nello specifico, il momento particolarmente favorevole è stato evidenziato dalla crescita del settore alberghiero. Negli ultimi cinque anni, sono stati venduti tantissimi alberghi nella Capitale. Grandi fondi internazionali, ma anche imprenditori privati, hanno investito nell’acquisto e nella ristrutturazione di strutture alberghiere importanti, soprattutto nella zona di via Veneto e dintorni”. Parlando proprio di Roma, perché la città sta suscitando così tanto interesse da parte degli investitori internazionali? “Per un motivo molto semplice: Roma, tra le grandi capitali europee, ha ancora dei prezzi più che accessibili. Nei quartieri prime di Roma si arriva massimo a 11.000/12.000 euro al mq, per alcuni immobili molto particolari si può arrivare a 15.000/16.000 euro al mq, ma sono delle rarità. Il mercato si aggira sui 7.000/8.000/11.500 euro al mq. Ben diversa è la situazione in città come Parigi, dove si va dai 22.000 ai 32.000 euro nel 6° e nel 7° Arrondissement, ossia nei quartieri più eleganti e richiesti; oppure come Londra, dove a Mayfair o Miles Bridge i prezzi vanno dai 30.000 ai 55.000 euro al mq. Anche a Monaco di Baviera si comprano case a 15.000 euro al mq in quartieri belli, ma non paragonabili ad alcuni prestigiosi quartieri di Roma. C’è dunque un margine importante, che non deve essere colmato subito, ma i grandi investitori lo sanno. Siamo indietro e dobbiamo fare in modo di intervenire su questa differenza”. Quali sono, a suo avviso, i pregi e i difetti del mercato immobiliare di lusso di Roma? “Il pregio di Roma risiede nella città stessa, nel clima, negli stessi immobili, nel posizionamento di questi immobili, nella storia che si respira girando per la città, anche nei vicoli più segreti. Quando si diventa proprietari di un immobile nel centro di Roma, e non solo, si respira un’aria che ha a che fare con la storia e con la qualità della vita. Questo è il grande pregio. I difetti più importanti sono invece rappresentati dalla burocrazia, dal traffico, da zone che ospitano residenze bellissime circondate però da un arredo urbano da adeguare e migliorare. Il nostro obiettivo è quello di essere un ponte con gli investitori internazionali che magari desiderano acquistare un albergo in via Veneto e allo stesso tempo migliorare anche la stessa via Veneto, rinnovare l’arredo urbano. Vogliamo fare in modo che chi arriva a Roma possa trovare un ambiente non ostile, ma favorevole”. Cosa si potrebbe fare per spingere ulteriormente il settore del pregio in Italia in generale? “La prima cosa da fare è cercare di snellire e velocizzare le procedure autorizzative, renderle più certe. Bisogna poi fare in modo che chi deve investire ad esempio per ristrutturare gli immobili abbia la tranquillità che tutti i permessi siano in ordine e che gli interventi non rischino di essere bloccati”. Stefania Giudice, Idealista.

VENDERE UNA CASA CON IL DIRITTO DI SUPERFICIE: REGOLE, VINCOLI E COSTI TECNICI DA CONOSCERE

Il diritto di superficie è una particolare forma di proprietà molto diffusa nell'edilizia convenzionata. Non impedisce la vendita dell'immobile, ma introduce vincoli, procedure e costi specifici che il proprietario deve conoscere prima di procedere con una compravendita con la trasformazione in piena proprietà. Questo articolo analizza in modo tecnico e strutturato quando e come si può vendere una casa con diritto di superficie, quali documenti servono, quali limiti impone la convenzione comunale e quali sono i costi di riscatto del terreno.

Cos'è il diritto di superficie e in cosa differisce dalla piena proprietà? E' la durata temporale. Il diritto di superficie è a termine, spesso 99 anni, rinnovabili. La piena proprietà, invece, è senza limiti di tempo e comprende sia il fabbricato sia il terreno. Quando un immobile è edificato su terreno comunale tramite convenzione, il proprietario dell'alloggio non possiede il suolo, ma solo la costruzione. Si può vendere una casa con diritto di superficie? Sì. La vendita è pienamente possibile tramite atto notarile, senza necessità di trasformare prima il diritto in piena proprietà. Tuttavia, la compravendita è soggetta ai vincoli della convenzione stipulata tra costruttore ed ente pubblico. La convenzione, allegata all'atto di compravendita, può prevedere: limiti sul prezzo massimo di cessione; requisiti soggettivi dell'acquirente (es. residenti, categorie protette); eventuali oneri di affrancazione da versare al Comune; regole sulla locazione e sulla futura rivendita. Ogni Comune può adottare convenzioni differenti, anche variabili da quartiere a quartiere. Quanto vale un immobile con diritto di superficie? In media, una casa con diritto di superficie vale dal 20% al 25% in meno rispetto a un immobile in piena proprieta. La riduzione è dovuta a: assenza della proprietà del terreno; vincoli di prezzo e di rivendita; durata residua del diritto (più è breve, più il valore scende). Piena proprietà: riscatto e affrancazione. La trasformazione è possibile e prende il nome di riscatto o affrancazione. Il procedimento richiede: 1. Richiesta al Comune da parte di tutti i comproprietari; 2. Calcolo del corrispettivo da parte dell'ente; secondo legge e regolamento comunale; 3. Stipula dell'atto notarile che formalizza il passaggio alla piena proprietà; 4. Trascrizione nei registri immobiliari; 5. Eventuale rimozione dei vincoli di prezzo e locazione, previo ulteriore pagamento. I costi per togliere il diritto di superficie dipendono dalla convenzione e dal Comune, ma in genere comprendono: spese di istruttoria (spesso intorno ai 300 € variabili), parcella notarile, imposte e bolli, oneri professionali (se coinvolti tecnici per la pratica) e il costo del riscatto del terreno, che mediamente è 5.000 € per alloggi < 125 m² e 10.000 € per alloggi > 125 m². Si tratta di valori indicativi che possono cambiare da Comune a Comune. Conviene vendere prima o dopo il riscatto? La scelta dipende da: la durata residua del diritto (se breve, il valore dell'immobile cala), i vincoli di prezzo i quali, se presenti, limitano la vendita, e infine, il costo del riscatto (può essere conveniente trasformare il diritto prima della vendita per aumentare il valore dell'immobile). In conclusione, la vendita di una casa con diritto di superficie è possibile, ma richiede una valutazione tecnica accurata dei vincoli convenzionali, dei costi di affrancazione e della convenienza economica. Per proprietari e acquirenti è fondamentale: valutare l'opportunità del riscatto del terreno, analizzare la convenzione comunale, verificare la durata residua del diritto stimare correttamente il valore di mercato. Tecnici e professione.