Il valore degli immobili si sposta dall'acquisto alla gestione: la nuova frontiera del real estate

Nel ciclo di vita di un edificio i costi operativi possono superare l‘investimento iniziale, ma il mercato continua a sottovalutarli. Cresce il ruolo della gestione integrata e digitale degli asset.

Nel settore immobiliare il valore di un asset viene ancora oggi misurato principalmente sul prezzo di acquisto. Tuttavia, lungo l’intero ciclo di vita di un edificio, i costi di gestione possono arrivare da una volta e mezzo fino a tre volte l’investimento iniziale di costruzione. Una dinamica che evidenzia come la vera redditività non dipenda solo dall’acquisizione, ma dalla capacità di mantenere e valorizzare l’immobile nel tempo. In Italia il tema è ancora più rilevante: oltre il 60% del patrimonio edilizio è stato costruito prima del 1976 e più dell’80% degli edifici che saranno in uso nel 2050 esiste già oggi, secondo la Commissione Europea. Un contesto che rende centrale la gestione del patrimonio esistente. Un patrimonio datato e ad alta intensità di intervento Una quota significativa degli edifici non residenziali italiani si colloca ancora nelle classi energetiche più basse. Oltre il 40% rientra nelle categorie F e G, secondo le principali elaborazioni sui dati APE. Si tratta spesso di immobili caratterizzati da impianti obsoleti e da una gestione ancora reattiva, basata sull’intervento a guasto. In questo scenario, l’adozione di modelli di gestione evoluti basati su piattaforme digitali e tecnologie IoT sta cambiando l’approccio operativo. La manutenzione predittiva consente di ridurre fino a un terzo gli interventi non pianificati, mentre gli interventi di efficientamento energetico possono generare risparmi tra il 15% e il 25%. Nel complesso, la riduzione dei costi operativi può arrivare al 20–30%, con impatti significativi sulla redditività degli asset. Quando la gestione diventa il fattore decisivo Se osservati su base annua, i costi di gestione incidono mediamente tra il 2% e il 4% del valore dell’immobile. La componente principale è rappresentata dai consumi energetici, seguita dalla manutenzione tecnica e dai servizi di gestione. Su un arco temporale di circa 30 anni, però, questi costi diventano progressivamente dominanti e possono superare l’investimento iniziale, soprattutto nel caso di edifici esistenti destinati a un lungo ciclo di utilizzo. Nonostante questo, nelle valutazioni di mercato la gestione resta spesso una variabile secondaria, con il risultato che il valore degli immobili non riflette pienamente la loro capacità di generare reddito nel tempo. La gestione come processo continuo e non intervento isolato In un contesto dominato da patrimoni immobiliari datati e da frequenti cambi di proprietà o destinazione d’uso, la continuità gestionale diventa un elemento strategico. La frammentazione delle informazioni tecniche e operative rischia infatti di compromettere le strategie di efficientamento nel lungo periodo. L’esperienza di Fervo, realtà italiana specializzata nella gestione tecnica degli asset immobiliari, mostra come la valorizzazione non sia un intervento puntuale ma un processo continuo. L’utilizzo di sistemi digitali e sensori IoT consente di costruire una base informativa completa sugli edifici, migliorando la conoscenza degli impianti e riducendo fino al 10–20% gli interventi non pianificati. Come sottolinea il COO Rocco Ruggiero, la sfida oggi è rendere gli edifici capaci di “raccontare” il proprio funzionamento attraverso dati e sistemi intelligenti, trasformando anche il patrimonio esistente in asset digitalmente monitorabili. Per il CEO Alessandro Belloni, il valore immobiliare non si esaurisce nel momento dell’acquisto ma si costruisce nel tempo, attraverso una gestione continua e strategica in grado di incidere sulla performance, sulla resilienza e sulle decisioni di investimento. Dal mattone alla gestione del dato La trasformazione del real estate passa quindi da una nuova centralità della gestione, che non è più una funzione accessoria ma una leva strategica di investimento. In un mercato dominato da patrimoni esistenti e da margini di efficientamento ancora elevati, il valore degli immobili si costruisce sempre più nel tempo, attraverso dati, continuità e capacità di governo degli asset. Redazione Build News

Piano Casa 2026, in arrivo l'IMU al 50% se affitti a giovani e genitori separati a canone concordato: ecco le novità

Il Piano Casa torna in Parlamento: tra Imu ridotta per affitti a canone concordato, nuove quote per anziani nelle case popolari e misure su sfratti e immobili pubblici, tutte le probabili novità e gli effetti sul mercato della casa

Il Piano Casa torna al centro del dibattito parlamentare. Le Commissioni Ambiente e Finanze della Camera dei Deputati hanno ripreso l'esame del testo per la conversione in legge, affrontando una serie di emendamenti che puntano a intervenire sulle principali criticità del mercato abitativo italiano. Quest'ultimo - dopo i grandi programmi avviati negli anni Ottanta del secolo scorso - da molto tempo sconta il problema della limitata offerta di edilizia residenziale pubblica. Mancano gli investimenti statali perché negli ultimi decenni le risorse destinate alla costruzione di nuovi alloggi popolari, e alla riqualificazione del patrimonio esistente, sono state insufficienti rispetto alla crescente domanda abitativa, con il risultato che molte famiglie in difficoltà economica continuano a restare escluse dall'accesso a una casa a canoni sostenibili. Tra le proposte più significative c'è il dimezzamento dell'imposta dovuta per il possesso di fabbricati, a favore dei proprietari che concedono immobili in affitto, a particolari condizioni, e l'attribuzione agli anziani di una quota riservata dell'edilizia residenziale pubblica. Sono misure che cercano di offrire risposte a categorie oggi particolarmente esposte alle difficoltà abitative e alla carenza di alloggi. In particolare, uno degli emendamenti presentati da Forza Italia prevede una riduzione del 50% dell'Imu per i proprietari che affittano immobili con contratto a canone concordato a giovani con meno di 35 anni, oppure a genitori separati o divorziati che non siano assegnatari della casa familiare. L'obiettivo della misura è incentivare l'offerta di abitazioni con affitti calmierati verso categorie che, oggi, incontrano spesso difficoltà nell'accesso a un bene essenziale come la casa. Il costo stimato dell'intervento è pari a circa 8 milioni di euro all'anno a partire dal 2026 e la copertura finanziaria sarebbe garantita attraverso risorse del Fondo per interventi strutturali di politica economica. Vero è che la proposta in oggetto si cala nella logica già adottata per il canone concordato, un sistema nel quale il proprietario accetta un affitto inferiore ai valori di mercato in cambio di agevolazioni fiscali. Ma l'incentivo nasce anche dall'agevole constatazione per cui, nei tempi odierni, molti giovani faticano a sostenere i costi di canoni di locazione che, nelle principali città italiane, superano - e non di poco - gli importi mensili dei redditi da lavoro. Ecco allora che, in questo scenario, una riduzione dell'Imu per i proprietari potrebbe parallelamente favorire la disponibilità di alcuni alloggi a prezzi più contenuti. Tuttavia è vero che, in Italia, la diffusione del canone concordato o calmierato - il cui importo non è frutto di una libera determinazione delle parti - resta oggi limitata. Solo una parte relativamente ridotta dei contratti di affitto utilizza questa formula, concentrandosi soprattutto nei grandi centri urbani dove gli accordi territoriali tra associazioni dei proprietari e degli inquilini risultano maggiormente sviluppati. C'è, però, un altro emendamento degno di nota che potrebbe trovare spazio nel testo finale del Piano Casa. È sostenuto da esponenti di maggioranza e opposizione e propone di destinare almeno il 25% dei programmi di edilizia residenziale pubblica e sociale a gli ultrasessantacinquenni. In particolare, la riserva di case popolari riguarderebbe sia i nuovi interventi, sia il recupero del patrimonio edilizio esistente. Sarebbero privilegiati gli anziani che vivono soli, dispongono di redditi bassi o si trovano in condizioni di fragilità abitativa. Come intuibile, la proposta nasce dalla crescente incidenza dell'invecchiamento della popolazione e dal numero sempre più elevato di persone anziane che vivono sole in abitazioni non adeguate alle proprie esigenze, o che faticano a sostenere le spese dell'alloggio. Non solo. Tra le proposte contenute negli emendamenti al testo del Piano Casa, figurano anche alcune misure volte a migliorare la gestione del patrimonio immobiliare e ad aumentare la trasparenza nel mercato delle locazioni. Da un lato, si prevede l'istituzione di un Registro nazionale dei procedimenti di sfratto per morosità, che raccoglierebbe le informazioni relative agli sfratti convalidati e agli eventuali successivi adempimenti degli inquilini, con l'obiettivo di contrastare la morosità e favorire una maggiore certezza nei rapporti di locazione. Dall'altro, viene proposta la creazione di un Fascicolo Digitale dell'Immobile Pubblico, una piattaforma nazionale unica destinata a centralizzare i dati sugli immobili pubblici, semplificando la gestione amministrativa con sistemi digitalizzati e procedure sburocratizzate. Le proposte in discussione mostrano la volontà di intervenire su situazioni particolarmente delicate: giovani che non riescono a trovare una casa a prezzi sostenibili, genitori separati privi dell'abitazione familiare, anziani soli, enti pubblici alle prese con patrimoni immobiliari difficili da gestire e proprietari preoccupati dal rischio di morosità. Resta tuttavia aperta la questione centrale del sistema abitativo italiano: la scarsità di alloggi pubblici e sociali rispetto alla domanda esistente. A ben vedere, il confronto parlamentare sul Piano Casa si inserisce quindi in una sfida più ampia: trovare un equilibrio tra misure immediate a favore delle categorie più vulnerabili e interventi strutturali capaci finalmente di aumentare, in modo stabile, l'offerta di alloggi a prezzi sostenibili. Dott. Claudio Garau, Brocardi.it

Agenzia delle Entrate, rischi sanzioni se non aggiorni il Catasto dopo i lavori in casa: ecco quando scatta l'obbligo

Non solo superbonus: con una recente risoluzione, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che qualsiasi lavoro capace di aumentare la redditività della casa - dal cappotto termico al fotovoltaico - può far scattare l'obbligo di aggiornare la rendita catastale. Ecco quando succede, qual è la regola del 15% e cosa rischia chi non si adegua.

Hai rifatto il cappotto termico, montato i pannelli fotovoltaici o aggiunto un ascensore in condominio? Forse non lo sai, ma il tuo Comune e l'Agenzia delle Entrate potrebbero già avere gli occhi puntati sulla rendita catastale di casa tua. E non c'entra solo il superbonus. Il falso mito da sfatare subito riguarda il momento in cui scatta l'obbligo di aggiornare il Catasto. In tanti pensano che basti non abbattere un muro o non costruire una stanza in più per stare tranquilli. Non è così. Con la risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026, l'Agenzia delle Entrate ha messo nero su bianco che l'obbligo riguarda chiunque abbia eseguito interventi capaci di aumentare il valore reddituale dell'immobile, indipendentemente dal fatto che si sia usato uno sconto fiscale oppure si sia pagato tutto di tasca propria. Il punto di partenza, va detto, è proprio il superbonus: l'articolo 1, commi 86 e 87, della legge n. 213/2023 (la Legge di Bilancio 2024) ha dato all'Agenzia il compito di incrociare le banche dati per controllare chi, dopo aver beneficiato dello sconto del 110%, non ha poi aggiornato la rendita. Da questi controlli sono già partite migliaia di lettere di compliance, e nel triennio 2026-2028 ne arriveranno altre 70.000. Ma la risoluzione chiarisce che le regole valgono per tutti, a prescindere dagli incentivi statali utilizzati. Quando scatta davvero l'obbligo di aggiornare il Catasto Quando scatta davvero l'obbligo? La normativa di riferimento, ricorda l'Agenzia, è quella degli articoli 173 e 204 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito con la legge 11 agosto 1939, n. 1249. Il testo è chiaro: "sussiste l'obbligo di dichiarare al Catasto tutte le variazioni nello stato degli immobili che incidono sugli elementi e le caratteristiche rilevanti ai fini della valutazione della categoria, della classe e della consistenza", comprese le caratteristiche costruttive, impiantistiche, tipologiche o distributive. Tradotto in parole semplici, non basta guardare se sono cambiati i muri: contano anche gli impianti. Rientrano quindi nel mirino del Fisco gli interventi sull'involucro dell'edificio come il cappotto termico, l'installazione di un ascensore condominiale e il potenziamento degli impianti, dal fotovoltaico ai sistemi di accumulo fino al solare termico. Sono tutte modifiche che, pur non toccando la planimetria, possono far salire il valore economico della casa agli occhi del Catasto. Fotovoltaico e impianti: la regola del 15% per l'aggiornamento Il nodo più delicato, quello su cui l'Agenzia delle Entrate si sofferma più a lungo, riguarda gli impianti tecnologici. Qui la risoluzione fornisce un criterio preciso, quasi matematico: l'obbligo di aggiornamento scatta quando il valore dei nuovi impianti fa crescere la redditività dell'immobile di una percentuale pari o superiore al 15%. Per arrivare a questo numero, i tecnici incaricati devono applicare formule che riportano il valore degli impianti, già deprezzato in base alla loro vita utile, all'epoca censuaria di riferimento del Catasto, cioè il biennio economico 1988-1989. Se l'impianto serve l'intero condominio, si calcola la quota millesimale che spetta alla singola unità immobiliare; se invece i lavori sono stati realizzati in più fasi e in momenti diversi, i valori dei vari interventi si sommano fra loro per stabilire se la soglia del 15% è stata superata. Cosa cambia per i professionisti e quali sono i rischi Per i professionisti che si occupano delle pratiche Docfa - geometri, architetti e ingegneri - la risoluzione introduce paletti piuttosto rigidi: nella relazione tecnica andranno descritti con precisione tutti gli impianti, indicando dati come la potenza nominale dei pannelli fotovoltaici e la capacità dei sistemi di accumulo. Cosa succede se l'immobile si trova già nella classe catastale più alta prevista per quel Comune? In questo caso l'Agenzia spiega che il tecnico dovrà individuare, per confronto, una classe superiore presa da un'altra zona censuaria o da un Comune limitrofo. Attenzione, però, a non sottovalutare la questione: chi ignora l'obbligo rischia sanzioni e il ricalcolo d'ufficio della rendita da parte dell'Agenzia delle Entrate, con effetto retroattivo sulla nuova rendita definitiva. Il messaggio, in sostanza, è semplice da capire: rendere la casa più efficiente dal punto di vista energetico fa bene all'ambiente e al portafoglio, abbassando le bollette, ma per lo Stato significa anche un immobile che vale di più. E, su questo punto, il Catasto non fa sconti a nessuno. Dott. Romina Cardia, Brocardi.it