Fotovoltaico, ora non puoi più installarlo sui tuoi terreni, ma c'è un modo per metterlo lo stesso: nuova sentenza

La Corte Costituzionale respinge i ricorsi contro il limite ai pannelli solari installati direttamente sui campi coltivati. Via libera solo ai sistemi sospesi che rispettano le colture.

Chi possiede un campo classificato come agricolo e pensa di coprirlo di pannelli solari deve fare i conti con un limite ben preciso. Se i moduli poggiano direttamente sul terreno, il progetto resta bloccato, mentre il discorso cambia se l'impianto è pensato per coesistere con le coltivazioni. Lo ha confermato la Corte Costituzionale con la sentenza n. 127 del 2026, depositata il 16 luglio, chiudendo una controversia che da mesi teneva in sospeso numerosi investimenti fotovoltaici nelle campagne italiane. Da dove nasce la controversia? A sollevare la questione era stato il T.A.R. Lazio, chiamato a decidere sui ricorsi di alcune società del settore rinnovabili contro il decreto ministeriale attuativo delle nuove regole. Con quattro ordinanze gemelle, il T.A.R. aveva dubitato della legittimità costituzionale dell'art. 5, commi 1 e 2, del decreto Agricoltura (d.l. n. 63/2024, convertito nella legge n. 101/2024) e dell'art. 2, comma 2, del d.lgs. n. 190/2024 sui regimi amministrativi delle rinnovabili. Secondo i giudici amministrativi, il divieto di installare fotovoltaico a terra nelle zone agricole avrebbe potuto violare gli artt. 3, 9, 11 e 117 della Costituzione, oltre ai principi europei sulla massima diffusione delle energie pulite. La Consulta, nel dispositivo finale, “dichiara non fondate le questioni di legittimità costituzionale” sollevate dal T.A.R. Lazio. Cosa vieta davvero la norma? Il punto centrale della pronuncia è la portata effettiva del divieto. La Corte chiarisce che la norma censurata non esclude dalle zone agricole qualsiasi impianto di produzione da fonte solare. Colpisce soltanto una tecnologia specifica, quella dei moduli fotovoltaici collocati direttamente a terra. Nella sentenza il giudice delle leggi fissa il principio secondo cui “quella degli impianti fotovoltaici è una categoria generale, entro la quale si inscrivono gli impianti agrivoltaici, configurandosi come species di quel più ampio genus”. Restano quindi pienamente ammessi gli impianti agrivoltaici con moduli non appoggiati al suolo, capaci di preservare la continuità delle attività di coltivazione e di pascolo sul sito di installazione. La differenza tecnica tra fotovoltaico a terra e agrivoltaico avanzato: La legge del 2024 non offre una definizione puntuale di “moduli collocati a terra”. La Consulta ricava il significato dalla finalità della norma, contenuta in un capo del decreto dedicato proprio alla limitazione del consumo di suolo agricolo. A fare chiarezza interviene la disciplina successiva, il d.l. n. 175/2025, che ha inserito nel d.lgs. n. 190/2024 la definizione legislativa di impianto agrivoltaico, richiamata testualmente nella sentenza, come “impianto fotovoltaico che preserva la continuità delle attività colturali e pastorali sul sito di installazione”, anche attraverso la rotazione di moduli elevati da terra. Perché l'installazione sia sempre consentita in area agricola, la stessa disciplina richiede che i pannelli siano collocati in posizione adeguatamente elevata dal suolo. La legge di conversione ha altresì previsto che il proponente debba dotarsi di una dichiarazione asseverata, redatta da un professionista abilitato, che attesti la conservazione di almeno l'80% della produzione lorda vendibile del terreno. Le eccezioni che restano valide: il divieto non è assoluto. La disciplina di settore individua diverse porzioni di territorio in cui l'installazione a terra resta possibile anche in area agricola. Vi rientrano i siti dove sono già presenti impianti della stessa fonte, per interventi di rifacimento o potenziamento senza aumento dell'area occupata. Vi rientrano le cave e le miniere dismesse o degradate, comprese quelle già ripristinate, e le discariche chiuse o recuperate. Sono ammesse anche le aree nella disponibilità dei gestori ferroviari, delle concessionarie autostradali e delle società aeroportuali, oltre alle superfici agricole comprese entro 500 metri da impianti industriali esistenti e a quelle entro 300 metri dalla rete autostradale. Il divieto, inoltre, non si applica ai progetti destinati alle comunità energetiche rinnovabili né a quelli finanziati dal PNRR o dal Piano nazionale complementare. Perché la Consulta ha respinto i dubbi di illegittimità? Con riferimento al diritto europeo, la Corte riconosce che il principio di massima diffusione delle rinnovabili è un cardine della normativa dell’UE, ma osserva che il TAR Lazio non ha dimostrato in concreto come il divieto, circoscritto ai soli moduli a terra, possa mettere a rischio gli obiettivi di decarbonizzazione. Restano infatti percorribili sia l'agrivoltaico avanzato sia le numerose deroghe territoriali previste dalla legge. Dal punto di vista del diritto nazionale, la Corte Costituzionale richiama l'art. 9 Cost., che tutela non solo l'ambiente e la biodiversità, ma anche il paesaggio, agrario compreso. La sentenza riporta anche un passaggio della più recente direttiva europea sul monitoraggio del suolo, secondo cui “il suolo è una risorsa vitale, limitata e ritenuta non rinnovabile e insostituibile su una scala temporale umana”. Ne discende che “nessun diritto o bene costituzionale riceve tutela in termini assoluti”, per cui serve un bilanciamento e quello operato dal legislatore è stato qualificato come non irragionevole. Anche la censura sulla presunta sproporzionalità del divieto cade. La misura, infatti, è stata giudicata proporzionale perché idonea a contenere il consumo di un bene scarso come il suolo, necessaria in assenza di alternative meno incisive e proporzionata in senso stretto. Secondo la Corte, la norma “impone un sacrificio tollerabile per i privati”, che possono comunque investire sull'agrivoltaico sopraelevato. Cosa cambia per chi vuole investire? Per le imprese del settore energetico e per i proprietari di terreni agricoli, il messaggio della Consulta è chiaro. Un impianto fotovoltaico tradizionale con moduli a terra su un terreno agricolo resta, salvo le eccezioni territoriali previste dalla legge, non autorizzabile. Un progetto agrivoltaico con pannelli sopraelevati, che consenta la prosecuzione delle colture o del pascolo e rispetti la soglia dell'80% della produzione lorda vendibile, può invece proseguire il proprio iter senza ostacoli di ordine costituzionale. Brocardi.it, Avv. Marco De Gregorio.

Affitti in lieve aumento (0,5%) nel III trimestre 2026, +1,8% su base annua

Affitto medio in Italia a 14,6 euro/m². Torino corre e tocca il record a 13,5 euro/m² mensili, in crescita anche Roma (1,9%) e Milano (0,9%).

Nel terzo trimestre del 2026 i canoni di locazione in Italia continuano a crescere, ma a un ritmo molto più contenuto rispetto ai trimestri precedenti. Secondo l'ultimo report di idealista, portale immobiliare N.1 in Italia, i canoni sono aumentati dello 0,5% rispetto al trimestre precedente, portando la media nazionale a 14,6 euro al metro quadro. Su base mensile i prezzi registrano una leggera flessione (-0,2%), mentre su base annua la crescita si attesta all'1,8%. Per Vincenzo De Tommaso, Responsabile dell’Ufficio Studi di idealista: "Il terzo trimestre 2026 parrebbe segnare un cambiamento di passo nel mercato delle locazioni: i canoni rallentano sensibilmente, con un effetto calmante che potrebbe essere legato al costante ritorno di prodotto sul mercato. Con una crescita annua dell'1,8%, gli affitti si collocano ormai al di sotto dell'inflazione generale — che ad agosto ha toccato il 3,3% — segnalando una possibile normalizzazione in termini reali già anticipata da alcuni grandi mercati. Nei prossimi trimestri capiremo se si tratta di una tendenza strutturale o di una semplice pausa nel ciclo di crescita". I capoluoghi:Nel terzo trimestre, il 59% dei capoluoghi monitorati (55 su 94) ha registrato un aumento dei canoni. Tra i principali mercati della locazione l'andamento è contrastato: boom a Genova (7,3%), Torino (5,6%), Bologna (2,1%), Roma (1,9%), Palermo (1,3%) e Firenze (1,1%) e Milano (0,9%) cresce più lentamente, in leggero calo Bari (-0,1%) e Napoli (-0,4%). Estendendo lo sguardo agli altri mercati la volatilità aumenta nei mercati più “sottili”: sul fronte dei rialzi spiccano Trani (12,2%), Livorno (11,9%), Ragusa (9%) e Caltanissetta (8,3%); su quello opposto le flessioni più marcate riguardano Ravenna (-10%), Rimini (-8,1%) e Latina (-6,8%). Milano resta la città più cara con 22,4 €/m², seguita da Firenze (21,7), Venezia (20,5), Roma (19,2) e Bologna (16,6). All'estremo opposto, Caltanissetta (4,8 €/m²), Potenza (6,0), Agrigento (6,3), Reggio Calabria (6,4) e Cosenza (6,5). I capoluoghi più economici restano Caltanissetta (4,8 euro/m²), Potenza (6 euro/m²), Agrigento (6,3 euro/m²), Reggio Calabria (6,4 euro/m²) e Cosenza (6,5 euro/m²). Sono 13 i capoluoghi che, dall'inizio delle rilevazioni di idealista, raggiungono oggi i massimi storici dei canoni: Bergamo, Monza, Trento, Torino, Carrara, Livorno, Trani, Vicenza, Pistoia, Sassari, Palermo, Frosinone e Reggio Calabria. Le province: Anche a livello provinciale prevalgono i rialzi: il 61% delle province registra un aumento dei canoni nel trimestre. Scendendo nel dettaglio, la volatilità si accentua: gli incrementi più marcati si osservano ad Aosta (11,4%), Belluno (10,4%), Massa-Carrara (6,7%) e Ragusa (6,2%); le flessioni più significative a Lucca (-15,5%), Grosseto (-12%), Crotone (-8,7%), Matera (-8,5%) e Isernia (-7,4%). Milano provincia cresce dell'1,1%, Roma dello 0,9%. Lucca si conferma la provincia più cara d'Italia nonostante il calo trimestrale, con un canone medio di 46 €/m², seguita da Aosta (25,6), Belluno (24,9), Milano (21,5), Grosseto (21,1) e Firenze (19,8). Le locazioni più convenienti si registrano invece a Caltanissetta (5 euro/m²), Potenza (5,7 euro/m²), Isernia (5,9 euro/m²), Avellino (6 euro/m²) e Reggio Calabria (6,2 euro/m²). Sono 14 le province ai massimi storici dei canoni: Varese, Bergamo, Genova, Cremona, Monza-Brianza, Livorno, Torino, Barletta-Andria-Trani, Pistoia, Napoli, Trento, Padova, Perugia e Lodi. Le regioni: Nel terzo trimestre 11 regioni su 20 registrano un aumento dei canoni, confermando un quadro sostanzialmente in equilibrio. Tra le regioni in crescita guidano Valle d'Aosta (11,4%), Liguria (2,1%), Lombardia (1,9%), Umbria (1,8%), Piemonte (1,6%) e Calabria (1,6%). Le flessioni più marcate riguardano Molise (-6,1%), Basilicata (-4,3%) e Toscana (-3,7%). Media dei canoni d'affitto per regione nel III trimestre del 2026:

La Valle d'Aosta si conferma la regione più cara per gli affitti con 25,6 euro al metro quadro, seguita da Toscana (20 euro/m²), Lombardia (18,9 euro/m²), Lazio (15,8 euro/m²), Sardegna (14,7 euro/m²) e Trentino-Alto Adige (14 euro/m²). Le regioni più accessibili restano Molise (6,3 euro/m²), Basilicata (6,6 euro/m²) e Calabria (6,9 euro/m²). Piemonte e Umbria toccano il proprio massimo storico, rispettivamente a 10,3 e 8,4 euro al metro quadro. Idealista, Flavio Di Stefano.

"Rispetto alle grandi capitali europee, i prezzi del pregio a Roma sono ancora più che accessibili"

Intervistato da idealista/news, il presidente del Gruppo Rivolta ha spiegato perché gli investitori internazionali sono attratti dalla Capitale e quali sono i punti di forza e di debolezza del suo mercato immobiliare di lusso.

Il mercato immobiliare di lusso a Roma è sempre più interessante e attira una crescente attenzione da parte degli investitori internazionali. A giocare un ruolo chiave sono i prezzi. Sebbene in crescita, infatti, i valori rimangono più accessibili rispetto a quelli delle principali capitali europee. Questo consente alla città di conservare una posizione competitiva, ma rappresenta anche un divario da colmare. Lo ha sottolineato a idealista/news il presidente del Gruppo Rivolta, Sergio Rivolta Lippo, a margine della presentazione della nuova partnership con Forbes Global Properties. Che momento sta vivendo il mercato immobiliare di lusso in Italia? “Il mercato di lusso in Italia sta vivendo un momento buono. Pur rappresentando una nicchia, nel complesso il mercato del pregio sta registrando una crescita con numeri davvero importanti. Nel dettaglio, poi, ci sono alcune zone che destano notevole interesse. Al primo posto c’è la Costa Smeralda, poi ci sono le località più belle del Lago di Como, ma anche Milano e Roma, la Costiera Amalfitana e Capri. A Roma, nello specifico, il momento particolarmente favorevole è stato evidenziato dalla crescita del settore alberghiero. Negli ultimi cinque anni, sono stati venduti tantissimi alberghi nella Capitale. Grandi fondi internazionali, ma anche imprenditori privati, hanno investito nell’acquisto e nella ristrutturazione di strutture alberghiere importanti, soprattutto nella zona di via Veneto e dintorni”. Parlando proprio di Roma, perché la città sta suscitando così tanto interesse da parte degli investitori internazionali? “Per un motivo molto semplice: Roma, tra le grandi capitali europee, ha ancora dei prezzi più che accessibili. Nei quartieri prime di Roma si arriva massimo a 11.000/12.000 euro al mq, per alcuni immobili molto particolari si può arrivare a 15.000/16.000 euro al mq, ma sono delle rarità. Il mercato si aggira sui 7.000/8.000/11.500 euro al mq. Ben diversa è la situazione in città come Parigi, dove si va dai 22.000 ai 32.000 euro nel 6° e nel 7° Arrondissement, ossia nei quartieri più eleganti e richiesti; oppure come Londra, dove a Mayfair o Miles Bridge i prezzi vanno dai 30.000 ai 55.000 euro al mq. Anche a Monaco di Baviera si comprano case a 15.000 euro al mq in quartieri belli, ma non paragonabili ad alcuni prestigiosi quartieri di Roma. C’è dunque un margine importante, che non deve essere colmato subito, ma i grandi investitori lo sanno. Siamo indietro e dobbiamo fare in modo di intervenire su questa differenza”. Quali sono, a suo avviso, i pregi e i difetti del mercato immobiliare di lusso di Roma? “Il pregio di Roma risiede nella città stessa, nel clima, negli stessi immobili, nel posizionamento di questi immobili, nella storia che si respira girando per la città, anche nei vicoli più segreti. Quando si diventa proprietari di un immobile nel centro di Roma, e non solo, si respira un’aria che ha a che fare con la storia e con la qualità della vita. Questo è il grande pregio. I difetti più importanti sono invece rappresentati dalla burocrazia, dal traffico, da zone che ospitano residenze bellissime circondate però da un arredo urbano da adeguare e migliorare. Il nostro obiettivo è quello di essere un ponte con gli investitori internazionali che magari desiderano acquistare un albergo in via Veneto e allo stesso tempo migliorare anche la stessa via Veneto, rinnovare l’arredo urbano. Vogliamo fare in modo che chi arriva a Roma possa trovare un ambiente non ostile, ma favorevole”. Cosa si potrebbe fare per spingere ulteriormente il settore del pregio in Italia in generale? “La prima cosa da fare è cercare di snellire e velocizzare le procedure autorizzative, renderle più certe. Bisogna poi fare in modo che chi deve investire ad esempio per ristrutturare gli immobili abbia la tranquillità che tutti i permessi siano in ordine e che gli interventi non rischino di essere bloccati”. Stefania Giudice, Idealista.