Occupazione senza titolo: il proprietario ha diritto al risarcimento se allega il mancato guadagno da locazione non specificamente contestato

Il danno da perdita del godimento dell’immobile costituisce danno emergente connaturato al bene e può essere liquidato equitativamente sulla base del valore locativo di mercato o dell’equo canone (Cass. civ., Sez. III, ord. 29/07/2026, n. 24196).

Il caso: la controversia trae origine dalla vendita, mediante scrittura privata, di un appartamento da parte di una donna alla nipote, con la pattuizione che la consegna dell’immobile sarebbe avvenuta entro i due anni successivi. Tuttavia, prima della scadenza di tale termine, la venditrice decedeva e l’immobile continuava ad essere occupato dall’erede e da altri familiari. A questo punto l’acquirente agiva in giudizio, chiedendo il rilascio dell’immobile e il risarcimento dei danni derivanti dall’occupazione senza titolo, quantificati nei frutti civili che avrebbe potuto conseguire concedendo il bene in locazione. I convenuti contestavano la domanda, deducendo principalmente l’acquisto della proprietà per successione e per usucapione; uno di essi, inoltre, eccepiva la prescrizione quinquennale del diritto al risarcimento. Il Tribunale, dopo aver disposto il rilascio dell’immobile, rigettava la domanda risarcitoria, ritenendo che l’attrice non avesse dimostrato di aver subito un concreto pregiudizio economico, non essendo stata fornita prova della possibilità di concedere il bene in locazione, di venderlo o di utilizzarlo direttamente. La Corte d’Appello riformava integralmente tale statuizione, riconoscendo invece il diritto al risarcimento del danno da occupazione sine titulo e liquidandolo sulla base dell’equo canone, determinato dal consulente tecnico d’ufficio per tutto il periodo intercorrente tra il decesso della venditrice e la riconsegna dell’immobile. Gli occupanti ricorrevano, quindi, per cassazione, censurando, tra l’altro, l’assenza di allegazione del danno, il ricorso ai valori dell’equo canone quale criterio di liquidazione e l’omessa pronuncia sull’eccezione di prescrizione. La decisione: la Terza Sezione civile della Cassazione, con l’ordinanza in esame, conferma l’impostazione seguita dalla Corte territoriale quanto alla configurabilità del danno da occupazione senza titolo. Richiamando il principio espresso dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 33645 del 2022, la S.C. ribadisce che il pregiudizio derivante dalla perdita del godimento dell’immobile integra un danno emergente, connaturato alla stessa disponibilità del bene. Di conseguenza, il proprietario non è tenuto a dimostrare l’esistenza di specifiche occasioni di locazione o di vendita sfumate, essendo sufficiente allegare di aver subito una perdita patrimoniale corrispondente ai canoni locativi che avrebbe potuto percepire. Nel caso concreto tale allegazione era stata puntualmente formulata sin dall’atto introduttivo del giudizio, nel quale l’attrice aveva parametrato il danno all’equo canone, indicando addirittura un valore inferiore rispetto ai normali canoni di mercato. La Corte evidenzia, inoltre, che i convenuti non avevano mai contestato in modo specifico tale quantificazione, avendo concentrato esclusivamente la propria difesa sulle eccezioni di usucapione e di prescrizione (una contestazione generica o formulata soltanto nelle memorie conclusive non è idonea a mettere in discussione il criterio di liquidazione adottato). Parimenti infondate risultano le censure relative all’utilizzo dell’equo canone quale parametro risarcitorio. Con riguardo, poi, all’eccezione di prescrizione, la S.C rileva che uno dei convenuti aveva tempestivamente eccepito, già nel giudizio di primo grado, la prescrizione quinquennale del diritto al risarcimento. Sebbene tale eccezione non fosse stata formalmente riproposta nelle conclusioni, essa non poteva ritenersi abbandonata, poiché dall’esame complessivo della condotta processuale emergeva chiaramente la volontà della parte di insistere sulla relativa difesa. La Corte d’Appello, omettendo qualsiasi pronuncia su tale questione, è pertanto incorsa nel vizio di omessa pronuncia, con conseguente cassazione della sentenza limitatamente a tale profilo e rinvio alla Corte territoriale in diversa composizione. La S.C. precisa, inoltre, che l’eccezione di prescrizione non produce automaticamente effetti in favore degli altri condebitori solidali che non l’abbiano tempestivamente proposta, sicché il rinvio riguarda esclusivamente la posizione del convenuto che l’aveva sollevata sin dal primo grado. I principi di diritto: la recentissima pronuncia della S.C. consolida l’orientamento inaugurato dalle SS.UU. in materia di occupazione abusiva di immobili, confermando che il danno da perdita del godimento costituisce un pregiudizio normalmente insito nella privazione della disponibilità del bene e che non richiede la prova di specifiche occasioni economiche perdute. È sufficiente che il proprietario alleghi di aver subito una perdita patrimoniale corrispondente ai canoni locativi ricavati dall’immobile, mentre il valore locativo di mercato, ovvero l’equo canone, rappresenta il criterio ordinario e privilegiato per la liquidazione equitativa del danno, salvo che tale allegazione venga specificamente contestata dalla controparte. La decisione ribadisce, altresì, il principio processuale secondo cui l’eccezione di prescrizione ritualmente proposta non si considera rinunciata per il solo fatto di non essere formalmente reiterata nelle conclusioni, qualora dall’intera condotta processuale emerga la persistente volontà della parte di coltivarla. Al contempo, viene precisato che tale eccezione conserva natura personale e non può estendersi automaticamente ai condebitori che non l’abbiano tempestivamente fatta propria. Dr. Filippo Li Causi, Brocardi.it

Pignoramento, ora la banca può prendersi casa tua senza inviare avvisi con questa clausola nel mutuo: nuova ordinanza

Basta una clausola nel contratto di mutuo per far scattare il pignoramento immobiliare senza che il debitore riceva l'atto a casa propria? La Suprema Corte torna a fare chiarezza su un meccanismo che può cogliere di sorpresa chi non ha onorato le rate del finanziamento fondiario.

Chi ha sottoscritto un mutuo fondiario e si trova in difficoltà con i pagamenti dovrebbe fare attenzione a una clausola, spesso inserita in fondo, sull'elezione di domicilio. Potrebbe infatti scoprire di aver già autorizzato la banca a notificare gli >atti esecutivi presso la segreteria del Comune in cui si trova l'immobile dato in garanzia, senza ricevere alcuna comunicazione direttamente a casa propria. È esattamente questo lo scenario oggetto della recente ordinanza della Corte di Cassazione, n. 20744 del 18 giugno 2026. Un mutuo non pagato e un pignoramento contestato. Tutto nasce da un contratto di mutuo fondiario stipulato tra un privato e una banca. A fronte del mancato pagamento delle rate da parte del mutuatario, la banca avviava la procedura di pignoramento immobiliare, notificando l'atto non presso la residenza anagrafica del debitore, bensì presso la casa comunale del Comune in cui era situato l'immobile oggetto di garanzia. Nel contratto di mutuo, all'art. 15 delle clausole generali, il debitore aveva eletto domicilio proprio in quella sede per tutti gli effetti giudiziali ed esecutivi. Il debitore proponeva opposizione dinanzi al Tribunale di Ancona, eccependo che la notifica non era mai avvenuta presso la sua effettiva residenza e che, pertanto, il pignoramento dovesse considerarsi inesistente. Il Tribunale rigettava l'opposizione, ritenendo valida l'elezione di domicilio e legittima la notifica. In sede di appello, tuttavia, la Corte d'Appello di Ancona ribaltava l'esito, dichiarando la nullità della clausola contrattuale e, di conseguenza, l'inesistenza giuridica del pignoramento. La banca ricorreva quindi in Cassazione. Il domicilio eletto nel mutuo fondiario è valido e vincolante. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della banca e cassato la sentenza d'appello. La questione ruotava attorno all'interpretazione dell'art. 141 del c.p.c., che consente la notificazione degli atti presso il domicilio eletto e dell'art. 47 del c.c., che disciplina l'elezione di domicilio come atto di autonomia privata pienamente legittimo. La Cassazione ricorda che, secondo un orientamento ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità – ribadito con la sentenza n. 27851 del 12 dicembre 2013 – l'elezione di domicilio effettuata dal debitore nel contratto di mutuo fondiario, quando sia riferita espressamente anche agli effetti giudiziali ed esecutivi, conserva piena validità ed efficacia per tutti gli atti della procedura esecutiva. Ne consegue che la notifica del pignoramento effettuata presso quel domicilio è da considerarsi rituale e dal momento di tale notifica decorrono i termini per proporre opposizione agli atti esecutivi ai sensi dell'art. 617 del c.p.c.. La Corte d'Appello di Ancona aveva motivato la propria decisione richiamando un'unica pronuncia della Cassazione, la n. 15637 del 2007, che aveva dichiarato nulla una clausola analoga in un diverso contratto bancario. La Cassazione ribalta però questo ragionamento. In primo luogo, quella sentenza era rimasta isolata e non aveva mai espresso un indirizzo univoco. In secondo luogo, essa non riguardava un contratto di mutuo fondiario, categoria soggetta a una disciplina speciale contenuta nell'art. 41 del T.U. bancario, il quale non contiene alcuna disposizione che limiti o vieti l'elezione di domicilio da parte del mutuatario per gli atti esecutivi. La Cassazione ricorda altresì come, già con la sentenza n. 12702 del 25 maggio 2010, fosse stato chiarito che le speciali prerogative del credito fondiario – tra cui la possibilità di procedere esecutivamente anche in caso di fallimento del debitore, come confermato dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 175 del 2004 – non erodono la validità della clausola di elezione di domicilio, ma si aggiungono al quadro normativo esistente. Il secondo motivo di ricorso, quello relativo alla natura del vizio della notifica – se inesistenza o semplice nullità sanabile – risulta fondato. La Corte rileva che qualificare come inesistente il pignoramento, anziché come affetto da mera nullità, è stato un errore della Corte territoriale, alla luce della giurisprudenza che ha progressivamente circoscritto l'inesistenza ai soli casi di assoluta mancanza di riconoscibilità dell'atto come tale. Avv. Marco De Gregorio, Brocardi.it

Agenzia delle Entrate, è reato vendere casa sottocosto per sfuggire ai debiti col Fisco: lo dice la Cassazione

Se il debito supera i 50.000 euro si configura il reato di sottrazione fraudolenta: la Cassazione specifica che l'illecito scatta anche prima della cartella esattoriale in caso di vendite sottocosto.

Una delle maggiori preoccupazioni dei contribuenti italiani è avere un debito con l’Erario. Il timore è quello di perdere i propri beni. Per questo motivo, molti cittadini, prima ancora di ricevere una notifica ufficiale, decidono di cedere i propri immobili a un prezzo stracciato a un parente, un amico o una persona cara. Convinti di aver trovato una scappatoia, scoprono invece di essere indagati per un reato, ossia la sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte. L’orientamento della Cassazione sul punto è granitico: vendere la casa sottocosto per mettere al riparo il patrimonio dal Fisco è un illecito. La Suprema Corte, infatti, con la sentenza n. 10763 del 19 marzo 2021, ha confermato la condanna di un cittadino straniero residente in Italia che aveva ceduto l’unico immobile di sua proprietà – acquistato per 315.000 euro – alla propria convivente, per la cifra di 92.500 euro. Pochi mesi dopo quella vendita, la stessa abitazione veniva rivenduta a terzi per 280.000 euro. Nel corso degli accertamenti era emerso che l’imputato era stato convocato dall’Agenzia delle Entrate per chiarimenti sui capitali provenienti dall’estero appena due mesi prima dell’atto di compravendita. Erano evidenti quindi sia la consapevolezza del debito, sia la volontà di sottrarvisi. Sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte Il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte è disciplinato dall’art. 11 della legge reati tributari, che punisce chiunque alieni simulatamente o compia altri atti fraudolenti sui propri beni idonei a rendere inefficace, in tutto o in parte, la procedura di riscossione coattiva. La soglia di rilevanza penale è fissata in 50.000 euro, per cui il reato si configura soltanto se il debito verso l’Erario, comprensivo di imposte, interessi e sanzioni, supera questo importo. Non occorre aspettare la cartella esattoriale. Uno dei principali errori è credere di essere al sicuro finché non arriva un atto formale da parte del Fisco. La Cassazione, nella sentenza in esame, ribalta questa convinzione, stabilendo che, ai fini della configurabilità del reato, non sono necessari né l’emissione di cartelle esattoriali né la conclusione di procedure di accertamento già avviate. È sufficiente che esista un debito tributario, anche non ancora quantificato con esattezza, che sia ragionevolmente stimabile in misura superiore alla soglia dei 50.000 euro. Quando la vendita è simulata e quando è fraudolenta. La norma punisce due distinte condotte. La prima è l’alienazione simulata, ovvero un trasferimento che appare reale, ma dietro il quale si nasconde un accordo contrario alla volontà dichiarata, per cui il bene viene formalmente ceduto, ma rimane di fatto nella disponibilità del venditore. La seconda è l’atto fraudolento, che implica invece un trasferimento effettivo del bene, connotato però da elementi di inganno o di artificio, con la finalità di sottrarre il proprio patrimonio all’azione di recupero del credito. Il confine tra lecito e illecito nella gestione del patrimonio. Perché il reato si configuri, il soggetto deve agire con la consapevolezza dell’esistenza del debito e con la finalità, anche non esclusiva, di rendere più difficile o impossibile la riscossione. La Cassazione ha precisato che tale consapevolezza può essere desunta anche dall’accettazione del rischio. Pertanto, chi sa con ragionevole certezza di avere debiti con il Fisco e compie atti dispositivi sul proprio patrimonio risponde penalmente anche se, in quel momento, non ha ricevuto alcun avviso formale. Il ruolo del prezzo nella valutazione del giudice. Il prezzo di vendita è un elemento decisivo. Nella vicenda esaminata, la sproporzione tra il valore reale dell’immobile e il corrispettivo dichiarato nell’atto notarile era talmente evidente da costituire un elemento di prova. La cessione avvenuta a favore di una persona legata da vincoli affettivi e a un prezzo enormemente inferiore a quello di mercato rappresenta una combinazione di fattori che il giudice di merito ha valutato come indice della volontà di eludere il Fisco. Avv. Marco De Gregorio, Brocardi.it

Addio bonus fiscali 2027, arrivano i tagli dallo Stato, bonus casa tra i più colpiti: ecco quali scompariranno

Il tempo de.lle agevolazioni facili sta per finire. Dal 2027 il conto dei bonus fiscali si alleggerirà di oltre 40 miliardi di euro, con il settore edilizio in prima linea. Ecco cosa cambia per famiglie e contribuenti.

Per capire la portata della svolta bisogna partire dai numeri attuali, che raccontano di un sistema fiscale letteralmente sommerso da agevolazioni. Secondo il Rapporto annuale sulle spese fiscali, elaborato dalla Commissione tecnica del Ministero dell'Economia e delle Finanze e presieduta dal professor Mauro Marè, nel 2026 lo Stato italiano rinuncerà a 129,7 miliardi di euro di gettito per finanziare ben 573 bonus fiscali diversi. Una cifra impressionante, che fotografa un impianto normativo estremamente frammentato: quasi un quarto di queste misure (il 24,3%) costa meno di 10 milioni di euro l'anno, mentre un ulteriore 25% non è nemmeno quantificabile con precisione per mancanza di dati. Si tratta spesso di micro-esenzioni dal sapore politico più che economico, come sconti sull'imposta di bollo per alcuni certificati giudiziari o esenzioni per specifiche istituzioni culturali. Il vero peso sui conti pubblici, però, è concentrato altrove: appena 23 misure - il 4% del totale - assorbono da sole l'83% della spesa complessiva. Al primo posto ci sono i bonus edilizi - superbonus, ecobonus, sismabonus e ristrutturazioni - che pesano per 53,24 miliardi tra mancato gettito IRPEF e IRES. Seguono le detrazioni per i redditi medi (8,5 miliardi l'anno) e il trattamento integrativo in busta paga (circa 4 miliardi). -42 miliardi entro il 2028. Il viceministro dell'Economia Maurizio Leo, intervenendo il 25 giugno scorso durante il roadshow organizzato da Agenzia delle Entrate e INPS su fisco e previdenza, ha confermato che il lavoro di "snellimento" delle tax expenditures è già al vaglio del MEF. E i dati del Rapporto certificano che la sforbiciata non è più solo un'intenzione politica, ma un percorso già scritto nella legislazione vigente. Tra il 2026 e il 2028 la spesa complessiva per i bonus scenderà da 129,7 a 87,6 miliardi di euro, con un taglio netto di 42,1 miliardi, pari a -32,4%. A pagare il prezzo più alto sarà ancora una volta il comparto edilizio: i bonus casa, che nel 2026 valgono 37,9 miliardi sulla sola componente IRPEF, scenderanno a 27,4 miliardi nel 2027 per poi crollare a 12,4 miliardi nel 2028. In pratica, chi pensava di sistemare casa sfruttando le vecchie aliquote dovrà fare i conti con una progressiva riduzione delle percentuali di detrazione e dei tetti di spesa. Il bonus facciate, invece, sparirà del tutto entro il 2028, azzerando completamente il suo costo per le casse pubbliche. La tabella dei bonus casa: come cambiano aliquote e limiti Per orientarsi tra le nuove regole, ecco come evolveranno aliquote e massimali di spesa per le principali ristrutturazioni edilizie nei prossimi anni:

A questo si aggiunge la stretta ambientale voluta da PNRR e REPowerEU per eliminare i cosiddetti Sussidi Ambientalmente Dannosi: è già sparito lo sconto storico sulle accise del gasolio rispetto alla benzina, mentre l'IVA sullo smaltimento in discarica e sull'incenerimento senza recupero energetico passa dal 10% al 22%, con possibili ripercussioni sulle bollette dei rifiuti. Non vengono risparmiati nemmeno i fringe benefit aziendali, con tassazione più alta per i veicoli a maggiori emissioni. Chi resta protetto? Nonostante la portata della revisione, il riordino non sarà indiscriminato. Il piano di riordino messo a punto dal Governo prevede una tutela esplicita per i redditi medio-bassi e per il nucleo familiare. I bonus in busta paga per i lavoratori dipendenti resteranno invariati, così come l'assegno unico, che continuerà a essere escluso dalla base imponibile IRPEF senza modifiche in vista. Restano fuori dai tagli anche le pensioni di guerra, esentate per 3,9 miliardi l'anno, e la detrazione del 19% sulle spese mediche, la voce più pesante tra le detrazioni ordinarie con un costo di circa 5 miliardi annui. Il messaggio che arriva da Roma è chiaro: dopo la stagione dei "bonus a pioggia" e l'esperienza controversa del superbonus, l'obiettivo dichiarato è costruire un sistema fiscale più selettivo, programmato e monitorato, capace di premiare chi ne ha realmente bisogno senza disperdere risorse pubbliche in mille rivoli. Per i contribuenti, la parola d'ordine dei prossimi anni sarà una sola: muoversi in tempo, prima che le vecchie aliquote diventino solo un ricordo. Dott. Romina Cardia, Brocardi.it

Dati ISTAT GIUGNO 2026

Online le variazioni dell'Indice Nazionale ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (senza tabacchi): +2,9% la variazione annuale dell'indice ISTAT del mese di giugno 2026.

Mese di giugno 2026: il numero indice per il mese di giugno 2026 (base 2025=100) è pari a: 102,8. Di seguito le principali variazioni rispetto al mese di giugno 2026: variazione mensile per il periodo maggio 2026 - giugno 2026 = +0,0%, variazione annuale per il periodo giugno 2025 - giugno 2026 = +2,9%, variazione biennale per il periodo giugno 2024 - giugno 2026 = +4,4%. Il prossimo comunicato relativo all'indice di luglio 2026: mercoledì 12 agosto 2026, Camera di Commercio Modena.

Comprare casa, puoi farti restituire la commissione d'agenzia se ti dà informazioni sbagliate sull'immobile: ecco come

Chi acquista casa affidandosi a un'agenzia si aspetta controlli scrupolosi su ogni dettaglio tecnico. Ma cosa succede se il mediatore assicura qualcosa che poi si rivela falso? La giurisprudenza ha tracciato confini precisi su quando il compenso va restituito. Ecco tutto quello che devi sapere.

Chi si rivolge a un'agenzia immobiliare per comprare casa non si aspetta soltanto un accompagnamento formale nella trattativa, ma una vera e propria garanzia di affidabilità informativa. L'art. 1759 del c.c. è chiaro su questo punto: il mediatore ha il dovere di riferire alle parti tutte le circostanze di cui è a conoscenza, o che avrebbe dovuto conoscere applicando la normale diligenza richiesta a un professionista, ogni volta che tali circostanze possano incidere sulla convenienza o sulla sicurezza dell'operazione. Non si tratta quindi di un semplice passacarte che riporta meccanicamente le dichiarazioni del venditore, bensì di un tecnico che deve verificare in prima persona la fondatezza di ciò che comunica al potenziale acquirente. Gli ambiti su cui questo dovere si estende sono molteplici: dall’effettiva titolarità del bene alla presenza di ipoteche, passando per i vincoli imposti dal regolamento condominiale fino alla reale destinazione d'uso di balconi, cantine e altre pertinenze. Quando l'agente tralascia informazioni che possiede o che potrebbe agevolmente recuperare consultando la documentazione disponibile, commette una violazione che si ripercuote direttamente sul suo diritto al compenso. Se quella reticenza, o quell'errore, induce il cliente a firmare un contratto che altrimenti non avrebbe mai sottoscritto, l'agenzia rischia di dover rendere quanto incassato. Il caso del balcone "condominiale" spacciato per esclusivo. Un episodio molto istruttivo arriva dal Tribunale di Ivrea, che con la sentenza 1395/2025 ha affrontato proprio uno di questi scenari. Una famiglia era alla ricerca di un'abitazione adatta a una figlia con disabilità, e la disponibilità di un balcone di proprietà esclusiva rappresentava un requisito imprescindibile per garantire uno spazio esterno facilmente fruibile. L'agente aveva rassicurato gli acquirenti sulla natura privata di quello spazio, salvo poi scoprire, soltanto al rogito, che si trattava in realtà di un balcone accessorio comune, raggiungibile dal pianerottolo condominiale. Il giudice ha ritenuto che l'agenzia avesse l'obbligo di controllare il regolamento di condominio prima di fornire qualsiasi rassicurazione ai clienti, e che l'omissione di questa verifica configurasse una colpa professionale sufficiente ad azzerare il diritto alla provvigione. In sostanza, la sentenza ribadisce un principio destinato a fare scuola: il mediatore non può limitarsi a una consultazione superficiale della planimetria catastale, ma deve svolgere un ruolo attivo di verifica documentale, specie quando una determinata caratteristica dell'immobile si rivela decisiva per la scelta del cliente. Quando la difformità è talmente grave da annullare la vendita. Nel diritto dei contratti esiste una figura estrema, definita "aliud pro alio", che ricorre quando il bene consegnato è radicalmente diverso da quello promesso, al punto da risultare privo delle caratteristiche indispensabili per svolgere la sua funzione economica e sociale, come previsto dall'art. 1453 del c.c. in tema di risoluzione per inadempimento. Pensiamo al caso limite di chi acquista un appartamento per abitarci e scopre che il bene è catastalmente un magazzino privo di ogni possibilità di ottenere l'abitabilità: qui davvero l'oggetto del contratto è un altro rispetto a quanto pattuito. Non ogni imperfezione, però, raggiunge questa soglia. Il giudice valuta se, nonostante il difetto, l'immobile resti comunque idoneo all'uso per cui è stato acquistato. Se la casa è abitabile e possiede le caratteristiche essenziali, mentre manca solo un elemento accessorio come l'esclusività di un balcone, non si configura un "aliud pro alio" e il contratto tra venditore e acquirente resta valido. È quanto accaduto proprio nel caso di Ivrea: l'abitazione restava perfettamente fruibile come alloggio per una persona con disabilità, quindi la vendita non è stata annullata, nonostante la delusione della famiglia. Diverso discorso vale invece per l'azione basata sulla mancanza di qualità essenziali (art. 1497 cod. civ.), che però è soggetta a termini stringenti: la denuncia del vizio va fatta entro otto giorni dalla scoperta, e l'azione giudiziale va avviata entro un anno dalla consegna, pena la decadenza dal diritto. Le conseguenze per l'agenzia e come tutelarsi in anticipo. Se dunque il venditore può in molti casi salvare il contratto, l'agenzia immobiliare risponde in modo più diretto proprio per la sua funzione di consulente qualificato. Il diritto alla provvigione matura quando l'affare si conclude grazie al suo intervento, ma questo diritto viene meno nel momento in cui il mediatore ha agito con negligenza o ha tradito i doveri di correttezza professionale: fornendo dati falsi su aspetti determinanti, garantendo caratteristiche mai verificate oppure omettendo controlli facilmente eseguibili, come quello sul regolamento condominiale. Se l'acquirente riesce a dimostrare che non avrebbe mai firmato la proposta conoscendo la verità, l'errore dell'agenzia diventa decisivo e la restituzione della provvigione si configura come conseguenza naturale, anche quando il contratto di compravendita tra le parti resta pienamente valido. Per chi si accinge ad acquistare casa, la lezione pratica è altrettanto importante: mai fidarsi solo delle parole scambiate durante le visite. Conviene sempre richiedere una copia del regolamento condominiale, verificare che balconi, cantine e posti auto siano correttamente qualificati come esclusivi o comuni, controllare la corrispondenza tra planimetria catastale e stato reale dei luoghi e, soprattutto, mettere per iscritto nella proposta d'acquisto ogni caratteristica ritenuta indispensabile. Solo così, in caso di errore, sarà possibile ottenere con maggiore facilità la restituzione del compenso o la tutela dei propri diritti, senza doversi affidare esclusivamente a rassicurazioni verbali che, come dimostra il caso di Ivrea, possono rivelarsi infondate proprio nel momento più delicato: quello della firma. Dott. Romina Cardia, Brocardi.it

Compravendita casa, puoi farti risarcire dal venditore per un difetto che avevi già notato ma non capito: nuova sentenza

Comprare casa è una delle decisioni più importanti nella vita di una persona, eppure non sempre ciò che si vede corrisponde a ciò che si ottiene. Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: la visibilità di un'anomalia non basta a liberare il venditore dalla sua responsabilità. Ecco tutti i dettagli.

Immaginate di visitare un appartamento e di notare una piccola macchia scura su una parete. Il venditore vi rassicura: è solo condensa, niente di grave. Voi firmate il rogito, vi trasferite, e qualche mese dopo scoprite che quella macchia era invece la punta di un iceberg: un'infiltrazione d'acqua profonda, costosa da eliminare, che richiede interventi strutturali importanti. Potete rivalervi sul venditore? La risposta, secondo la Corte di Cassazione, è sì. Il ragionamento di partenza sembra intuitivo, ma in sede legale ha sempre generato discussioni: se un difetto era visibile al momento dell'acquisto, l'acquirente non può lamentarsene dopo. È un principio che tutela la buona fede nelle transazioni commerciali, ma che rischia di penalizzare chi compra in buona fede senza avere le competenze tecniche per interpretare ciò che vede. La Cassazione, con la sentenza n. 16628 del 27 maggio 2026, ha tracciato un confine netto tra l'anomalia visibile e il vizio che quella anomalia può celare. Il caso: pavimenti inclinati e un edificio che ruota. La vicenda al centro della sentenza riguarda la compravendita di un immobile in cui, dopo il rogito, l'acquirente aveva rilevato una pendenza anomala dei pavimenti. Non si trattava di una piccola imperfezione estetica: la pendenza era evidente, tanto che il compratore - prima di procedere all'acquisto - aveva persino fatto eseguire una consulenza tecnica. Il venditore, quindi, sosteneva che la garanzia per i vizi dovesse essere esclusa: se il difetto era così palese da essere rilevato anche da un tecnico incaricato dal compratore, come si poteva pretendere che il venditore ne rispondesse? La Cassazione ha, però, smontato questa difesa con un argomento di grande chiarezza. La pendenza dei pavimenti non era il vizio: era soltanto il suo sintomo più appariscente. Il vero problema, emerso solo dopo l'acquisto attraverso indagini più approfondite, era ben più grave: una rotazione globale dell'intero edificio nella direzione monte-valle, un fenomeno strutturale che comprometteva non solo la normale funzionalità del fabbricato, ma anche la sua sicurezza statica. In altre parole, guardare un pavimento non in piano e concludere che si tratta di un problema strutturale che investe l'intero corpo di fabbrica non è affatto scontato: ci vuole una competenza specifica che il comune acquirente non può essere tenuto ad avere. La legge e il principio affermato dalla Corte. Il fondamento normativo della decisione risiede negli articoli 1490 e seguenti del Codice civile, che disciplinano la garanzia per i vizi della cosa venduta. In particolare, l'art. 1491 del c.c. stabilisce che la garanzia non è dovuta quando i vizi erano conosciuti dal compratore al momento del contratto, oppure quando erano facilmente riconoscibili, a meno che - in quest'ultimo caso - il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi. La Corte ha però precisato un concetto fondamentale: non ogni anomalia visibile consente di concludere automaticamente che il compratore conoscesse il vizio o che questo fosse facilmente riconoscibile. Occorre invece verificare, caso per caso, se il dato percepibile al momento dell'acquisto fosse davvero idoneo a rivelare la difformità nella sua reale consistenza. Detto in termini più semplici: vedere qualcosa di strano non equivale a capirne la causa profonda. La Corte distingue, quindi, nettamente tra il segnale esterno - ovvero l'anomalia percepibile con una normale visita - e il difetto materiale, che incide sull'idoneità all'uso o sul valore del bene. Nel caso esaminato, la pendenza dei pavimenti poteva in teoria dipendere da cause molto diverse: un difetto della pavimentazione, un dislivello rimediabile con semplici opere di sistemazione, oppure - come poi accertato - una più grave alterazione strutturale. Per questa ragione, la garanzia non poteva essere esclusa richiamando semplicemente la visibilità della pendenza. Cosa significa in pratica per chi compra e chi vende? Questa sentenza ha conseguenze concrete, che riguardano chiunque sia coinvolto in una compravendita immobiliare. Per l'acquirente, rappresenta una tutela importante: il fatto di aver visto un'anomalia durante la visita non preclude la possibilità di agire in giudizio se, dopo il rogito, si scopre che quella anomalia era il sintomo di un problema molto più serio. La garanzia resta operativa anche quando il vizio si "scopre per gradi", ovvero quando la sua vera natura emerge solo progressivamente nel tempo. Per il venditore, invece, la sentenza è un monito chiaro: non basta che un difetto fosse visibile per ritenersi al riparo da qualsiasi richiesta di risarcimento. Se l'anomalia visibile era, in realtà, il segnale di un problema strutturale più profondo - che solo un esperto avrebbe potuto identificare come tale - la responsabilità rimane. Questo vale a maggior ragione quando il vizio compromette la sicurezza dell'edificio, un aspetto che incide direttamente sulla vita e sull'incolumità di chi vi abita. In definitiva, la Cassazione ci ricorda che comprare casa non è come acquistare un oggetto qualsiasi: le caratteristiche strutturali di un immobile possono essere nascoste anche dietro ciò che sembra evidente, e il diritto non può ignorare questa complessità tecnica. Chi vende è chiamato a rispondere non solo di ciò che si vede, ma anche di ciò che si cela dietro le apparenze. Dott. Romina Cardia, Brocardi.it

Affitto, ora puoi sfrattare l'inquilino moroso senza passare dalla parte del torto: ecco come fare

Nel 2026 lo sfratto per morosità ordinaria richiede quasi sempre il tribunale. Generalmente, non è possibile cacciare l'inquilino in modo autonomo: le uniche vere eccezioni sono rappresentate dall'occupazione abusiva, con intervento urgente delle forze dell'ordine, e dal contratto stipulato come atto pubblico notarile, che vale già come titolo esecutivo.

La morosità del conduttore rappresenta una delle criticità più frequenti nei rapporti di locazione. Quando l’inquilino omette o ritarda il pagamento del canone, il locatore si trova spesso esposto a un duplice pregiudizio: da un lato, la mancata percezione dei canoni; dall’altro, la perdita della disponibilità economica dell’immobile, che continua a essere occupato. In tali situazioni è fondamentale agire con tempestività, evitando iniziative improvvisate o condotte non consentite dalla legge. Una gestione rapida e razionale della vicenda consente infatti di contenere il danno, valutando se procedere giudizialmente oppure se tentare una soluzione transattiva finalizzata al rilascio spontaneo dell’immobile. Ma quando l’inquilino può considerarsi moroso? In materia di locazione abitativa, il mancato pagamento del canone - decorsi venti giorni dalla scadenza prevista nel contratto - può integrare un inadempimento rilevante ai fini della risoluzione del rapporto. Ciò significa che, prima del decorso di tale termine, il ritardo nel pagamento non consente normalmente al locatore di attivare immediatamente la procedura di sfratto per morosità. Decorso tale periodo, il locatore può inviare al conduttore una formale diffida di pagamento, mediante raccomandata con avviso di ricevimento oppure, ove possibile, tramite posta elettronica certificata. Nella diffida è opportuno indicare con precisione: - i canoni scaduti e non pagati; - gli eventuali oneri accessori dovuti; - il termine entro il quale il conduttore dovrà provvedere al pagamento; - l’avvertimento che, in mancanza, si procederà giudizialmente. La diffida non costituisce sempre un passaggio obbligatorio, ma può risultare utile sia per sollecitare il pagamento, sia per documentare la condotta del locatore prima dell’avvio della causa. Si ricorda poi che, in tempi recenti, il legislatore è intervenuto per accelerare gli sgomberi in situazioni come il caso dell’occupazione abusiva. In particolare, con la L. 80/2025 è stato inserito nell’intelaiatura del codice penale l'art. 634 bis, relativo al reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui. Oltre alla previsione di una sanzione detentiva fino a 7 anni, si prevede che, eccezionalmente, la polizia giudiziaria possa disporre il rilascio immediato dell'abitazione, con il rientro del legittimo proprietario. Non si fa riferimento al solo caso dell'unica abitazione del denunciante, ma anche alle seconde case e agli altri immobili. Speciali ragioni d'urgenza (flagranza di reato e pericolo imminente) legittimano l'intervento immediato delle forze dell'ordine, pur su autorizzazione del pubblico ministero. Lo sgombero avviene tra le 24 ore e i dieci giorni dalla segnalazione dell'interessato. Si noti che tale norma è pensata per reprimere le occupazioni senza titolo, ossia quelle in cui l'illegalità è palese e non è stato anteriormente sottoscritto un contratto di locazione. Tuttavia, l'occupante che collabori tempestivamente nel rilascio volontario può essere escluso dalla punibilità. Si rammenta, inoltre, la specifica ipotesi dell’inquilino moroso che abbia stipulato il contratto di locazione come atto pubblico notarile. In sostanza, se un tale contratto è redatto direttamente presso questo professionista, esso costituisce titolo esecutivo ai sensi dell'art. 474 del c.p.c. In tali circostanze, il proprietario dell'immobile: - non deve ottenere una sentenza o un'ordinanza di convalida; - può procedere direttamente con l'esecuzione forzata In estrema sintesi, il rilascio dell'immobile potrà aversi con la notifica dell'atto di precetto, recante l'invito a liberare l'immobile entro almeno 10 giorni. Se l'inquilino non lascerà spontaneamente l'immobile, ci sarà l'intervento dell'ufficiale giudiziario per lo sgombero forzato. Un ulteriore profilo rilevante riguarda la tassazione dei canoni non incassati. In linea generale, il locatore è tenuto a dichiarare i canoni risultanti dal contratto, anche se non effettivamente percepiti, fino al momento in cui la morosità non sia formalmente fatta valere secondo le modalità previste dalla legge. Per tale ragione è importante attivarsi tempestivamente, poiché l’avvio del procedimento di sfratto o delle iniziative giudiziali idonee può assumere rilievo anche ai fini fiscali, consentendo di evitare, nei casi previsti, l’imposizione su redditi di fatto non riscossi. Resta comunque opportuno verificare la specifica disciplina applicabile al caso concreto, anche in relazione alla tipologia di contratto e al regime fiscale prescelto. E cosa succede se il contratto non è registrato? Il contratto di locazione non registrato è affetto da nullità. Tale circostanza può impedire al locatore di utilizzare la più rapida procedura di sfratto per morosità. In questa ipotesi, il locatore può valutare la registrazione tardiva del contratto, che comporta però il pagamento delle imposte, delle sanzioni e degli interessi dovuti. Tale soluzione può consentire, ricorrendone i presupposti, di regolarizzare la posizione e di agire con gli strumenti ordinari previsti per le locazioni. In alternativa, il locatore dovrà intraprendere un giudizio ordinario volto all’accertamento dell’occupazione senza titolo e al rilascio dell’immobile. Avv. Lilla Laperuta, Brocardi.it

Il valore degli immobili si sposta dall'acquisto alla gestione: la nuova frontiera del real estate

Nel ciclo di vita di un edificio i costi operativi possono superare l‘investimento iniziale, ma il mercato continua a sottovalutarli. Cresce il ruolo della gestione integrata e digitale degli asset.

Nel settore immobiliare il valore di un asset viene ancora oggi misurato principalmente sul prezzo di acquisto. Tuttavia, lungo l’intero ciclo di vita di un edificio, i costi di gestione possono arrivare da una volta e mezzo fino a tre volte l’investimento iniziale di costruzione. Una dinamica che evidenzia come la vera redditività non dipenda solo dall’acquisizione, ma dalla capacità di mantenere e valorizzare l’immobile nel tempo. In Italia il tema è ancora più rilevante: oltre il 60% del patrimonio edilizio è stato costruito prima del 1976 e più dell’80% degli edifici che saranno in uso nel 2050 esiste già oggi, secondo la Commissione Europea. Un contesto che rende centrale la gestione del patrimonio esistente. Un patrimonio datato e ad alta intensità di intervento Una quota significativa degli edifici non residenziali italiani si colloca ancora nelle classi energetiche più basse. Oltre il 40% rientra nelle categorie F e G, secondo le principali elaborazioni sui dati APE. Si tratta spesso di immobili caratterizzati da impianti obsoleti e da una gestione ancora reattiva, basata sull’intervento a guasto. In questo scenario, l’adozione di modelli di gestione evoluti basati su piattaforme digitali e tecnologie IoT sta cambiando l’approccio operativo. La manutenzione predittiva consente di ridurre fino a un terzo gli interventi non pianificati, mentre gli interventi di efficientamento energetico possono generare risparmi tra il 15% e il 25%. Nel complesso, la riduzione dei costi operativi può arrivare al 20–30%, con impatti significativi sulla redditività degli asset. Quando la gestione diventa il fattore decisivo Se osservati su base annua, i costi di gestione incidono mediamente tra il 2% e il 4% del valore dell’immobile. La componente principale è rappresentata dai consumi energetici, seguita dalla manutenzione tecnica e dai servizi di gestione. Su un arco temporale di circa 30 anni, però, questi costi diventano progressivamente dominanti e possono superare l’investimento iniziale, soprattutto nel caso di edifici esistenti destinati a un lungo ciclo di utilizzo. Nonostante questo, nelle valutazioni di mercato la gestione resta spesso una variabile secondaria, con il risultato che il valore degli immobili non riflette pienamente la loro capacità di generare reddito nel tempo. La gestione come processo continuo e non intervento isolato In un contesto dominato da patrimoni immobiliari datati e da frequenti cambi di proprietà o destinazione d’uso, la continuità gestionale diventa un elemento strategico. La frammentazione delle informazioni tecniche e operative rischia infatti di compromettere le strategie di efficientamento nel lungo periodo. L’esperienza di Fervo, realtà italiana specializzata nella gestione tecnica degli asset immobiliari, mostra come la valorizzazione non sia un intervento puntuale ma un processo continuo. L’utilizzo di sistemi digitali e sensori IoT consente di costruire una base informativa completa sugli edifici, migliorando la conoscenza degli impianti e riducendo fino al 10–20% gli interventi non pianificati. Come sottolinea il COO Rocco Ruggiero, la sfida oggi è rendere gli edifici capaci di “raccontare” il proprio funzionamento attraverso dati e sistemi intelligenti, trasformando anche il patrimonio esistente in asset digitalmente monitorabili. Per il CEO Alessandro Belloni, il valore immobiliare non si esaurisce nel momento dell’acquisto ma si costruisce nel tempo, attraverso una gestione continua e strategica in grado di incidere sulla performance, sulla resilienza e sulle decisioni di investimento. Dal mattone alla gestione del dato La trasformazione del real estate passa quindi da una nuova centralità della gestione, che non è più una funzione accessoria ma una leva strategica di investimento. In un mercato dominato da patrimoni esistenti e da margini di efficientamento ancora elevati, il valore degli immobili si costruisce sempre più nel tempo, attraverso dati, continuità e capacità di governo degli asset. Redazione Build News

Piano Casa 2026, in arrivo l'IMU al 50% se affitti a giovani e genitori separati a canone concordato: ecco le novità

Il Piano Casa torna in Parlamento: tra Imu ridotta per affitti a canone concordato, nuove quote per anziani nelle case popolari e misure su sfratti e immobili pubblici, tutte le probabili novità e gli effetti sul mercato della casa

Il Piano Casa torna al centro del dibattito parlamentare. Le Commissioni Ambiente e Finanze della Camera dei Deputati hanno ripreso l'esame del testo per la conversione in legge, affrontando una serie di emendamenti che puntano a intervenire sulle principali criticità del mercato abitativo italiano. Quest'ultimo - dopo i grandi programmi avviati negli anni Ottanta del secolo scorso - da molto tempo sconta il problema della limitata offerta di edilizia residenziale pubblica. Mancano gli investimenti statali perché negli ultimi decenni le risorse destinate alla costruzione di nuovi alloggi popolari, e alla riqualificazione del patrimonio esistente, sono state insufficienti rispetto alla crescente domanda abitativa, con il risultato che molte famiglie in difficoltà economica continuano a restare escluse dall'accesso a una casa a canoni sostenibili. Tra le proposte più significative c'è il dimezzamento dell'imposta dovuta per il possesso di fabbricati, a favore dei proprietari che concedono immobili in affitto, a particolari condizioni, e l'attribuzione agli anziani di una quota riservata dell'edilizia residenziale pubblica. Sono misure che cercano di offrire risposte a categorie oggi particolarmente esposte alle difficoltà abitative e alla carenza di alloggi. In particolare, uno degli emendamenti presentati da Forza Italia prevede una riduzione del 50% dell'Imu per i proprietari che affittano immobili con contratto a canone concordato a giovani con meno di 35 anni, oppure a genitori separati o divorziati che non siano assegnatari della casa familiare. L'obiettivo della misura è incentivare l'offerta di abitazioni con affitti calmierati verso categorie che, oggi, incontrano spesso difficoltà nell'accesso a un bene essenziale come la casa. Il costo stimato dell'intervento è pari a circa 8 milioni di euro all'anno a partire dal 2026 e la copertura finanziaria sarebbe garantita attraverso risorse del Fondo per interventi strutturali di politica economica. Vero è che la proposta in oggetto si cala nella logica già adottata per il canone concordato, un sistema nel quale il proprietario accetta un affitto inferiore ai valori di mercato in cambio di agevolazioni fiscali. Ma l'incentivo nasce anche dall'agevole constatazione per cui, nei tempi odierni, molti giovani faticano a sostenere i costi di canoni di locazione che, nelle principali città italiane, superano - e non di poco - gli importi mensili dei redditi da lavoro. Ecco allora che, in questo scenario, una riduzione dell'Imu per i proprietari potrebbe parallelamente favorire la disponibilità di alcuni alloggi a prezzi più contenuti. Tuttavia è vero che, in Italia, la diffusione del canone concordato o calmierato - il cui importo non è frutto di una libera determinazione delle parti - resta oggi limitata. Solo una parte relativamente ridotta dei contratti di affitto utilizza questa formula, concentrandosi soprattutto nei grandi centri urbani dove gli accordi territoriali tra associazioni dei proprietari e degli inquilini risultano maggiormente sviluppati. C'è, però, un altro emendamento degno di nota che potrebbe trovare spazio nel testo finale del Piano Casa. È sostenuto da esponenti di maggioranza e opposizione e propone di destinare almeno il 25% dei programmi di edilizia residenziale pubblica e sociale a gli ultrasessantacinquenni. In particolare, la riserva di case popolari riguarderebbe sia i nuovi interventi, sia il recupero del patrimonio edilizio esistente. Sarebbero privilegiati gli anziani che vivono soli, dispongono di redditi bassi o si trovano in condizioni di fragilità abitativa. Come intuibile, la proposta nasce dalla crescente incidenza dell'invecchiamento della popolazione e dal numero sempre più elevato di persone anziane che vivono sole in abitazioni non adeguate alle proprie esigenze, o che faticano a sostenere le spese dell'alloggio. Non solo. Tra le proposte contenute negli emendamenti al testo del Piano Casa, figurano anche alcune misure volte a migliorare la gestione del patrimonio immobiliare e ad aumentare la trasparenza nel mercato delle locazioni. Da un lato, si prevede l'istituzione di un Registro nazionale dei procedimenti di sfratto per morosità, che raccoglierebbe le informazioni relative agli sfratti convalidati e agli eventuali successivi adempimenti degli inquilini, con l'obiettivo di contrastare la morosità e favorire una maggiore certezza nei rapporti di locazione. Dall'altro, viene proposta la creazione di un Fascicolo Digitale dell'Immobile Pubblico, una piattaforma nazionale unica destinata a centralizzare i dati sugli immobili pubblici, semplificando la gestione amministrativa con sistemi digitalizzati e procedure sburocratizzate. Le proposte in discussione mostrano la volontà di intervenire su situazioni particolarmente delicate: giovani che non riescono a trovare una casa a prezzi sostenibili, genitori separati privi dell'abitazione familiare, anziani soli, enti pubblici alle prese con patrimoni immobiliari difficili da gestire e proprietari preoccupati dal rischio di morosità. Resta tuttavia aperta la questione centrale del sistema abitativo italiano: la scarsità di alloggi pubblici e sociali rispetto alla domanda esistente. A ben vedere, il confronto parlamentare sul Piano Casa si inserisce quindi in una sfida più ampia: trovare un equilibrio tra misure immediate a favore delle categorie più vulnerabili e interventi strutturali capaci finalmente di aumentare, in modo stabile, l'offerta di alloggi a prezzi sostenibili. Dott. Claudio Garau, Brocardi.it

Agenzia delle Entrate, rischi sanzioni se non aggiorni il Catasto dopo i lavori in casa: ecco quando scatta l'obbligo

Non solo superbonus: con una recente risoluzione, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che qualsiasi lavoro capace di aumentare la redditività della casa - dal cappotto termico al fotovoltaico - può far scattare l'obbligo di aggiornare la rendita catastale. Ecco quando succede, qual è la regola del 15% e cosa rischia chi non si adegua.

Hai rifatto il cappotto termico, montato i pannelli fotovoltaici o aggiunto un ascensore in condominio? Forse non lo sai, ma il tuo Comune e l'Agenzia delle Entrate potrebbero già avere gli occhi puntati sulla rendita catastale di casa tua. E non c'entra solo il superbonus. Il falso mito da sfatare subito riguarda il momento in cui scatta l'obbligo di aggiornare il Catasto. In tanti pensano che basti non abbattere un muro o non costruire una stanza in più per stare tranquilli. Non è così. Con la risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026, l'Agenzia delle Entrate ha messo nero su bianco che l'obbligo riguarda chiunque abbia eseguito interventi capaci di aumentare il valore reddituale dell'immobile, indipendentemente dal fatto che si sia usato uno sconto fiscale oppure si sia pagato tutto di tasca propria. Il punto di partenza, va detto, è proprio il superbonus: l'articolo 1, commi 86 e 87, della legge n. 213/2023 (la Legge di Bilancio 2024) ha dato all'Agenzia il compito di incrociare le banche dati per controllare chi, dopo aver beneficiato dello sconto del 110%, non ha poi aggiornato la rendita. Da questi controlli sono già partite migliaia di lettere di compliance, e nel triennio 2026-2028 ne arriveranno altre 70.000. Ma la risoluzione chiarisce che le regole valgono per tutti, a prescindere dagli incentivi statali utilizzati. Quando scatta davvero l'obbligo di aggiornare il Catasto Quando scatta davvero l'obbligo? La normativa di riferimento, ricorda l'Agenzia, è quella degli articoli 173 e 204 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito con la legge 11 agosto 1939, n. 1249. Il testo è chiaro: "sussiste l'obbligo di dichiarare al Catasto tutte le variazioni nello stato degli immobili che incidono sugli elementi e le caratteristiche rilevanti ai fini della valutazione della categoria, della classe e della consistenza", comprese le caratteristiche costruttive, impiantistiche, tipologiche o distributive. Tradotto in parole semplici, non basta guardare se sono cambiati i muri: contano anche gli impianti. Rientrano quindi nel mirino del Fisco gli interventi sull'involucro dell'edificio come il cappotto termico, l'installazione di un ascensore condominiale e il potenziamento degli impianti, dal fotovoltaico ai sistemi di accumulo fino al solare termico. Sono tutte modifiche che, pur non toccando la planimetria, possono far salire il valore economico della casa agli occhi del Catasto. Fotovoltaico e impianti: la regola del 15% per l'aggiornamento Il nodo più delicato, quello su cui l'Agenzia delle Entrate si sofferma più a lungo, riguarda gli impianti tecnologici. Qui la risoluzione fornisce un criterio preciso, quasi matematico: l'obbligo di aggiornamento scatta quando il valore dei nuovi impianti fa crescere la redditività dell'immobile di una percentuale pari o superiore al 15%. Per arrivare a questo numero, i tecnici incaricati devono applicare formule che riportano il valore degli impianti, già deprezzato in base alla loro vita utile, all'epoca censuaria di riferimento del Catasto, cioè il biennio economico 1988-1989. Se l'impianto serve l'intero condominio, si calcola la quota millesimale che spetta alla singola unità immobiliare; se invece i lavori sono stati realizzati in più fasi e in momenti diversi, i valori dei vari interventi si sommano fra loro per stabilire se la soglia del 15% è stata superata. Cosa cambia per i professionisti e quali sono i rischi Per i professionisti che si occupano delle pratiche Docfa - geometri, architetti e ingegneri - la risoluzione introduce paletti piuttosto rigidi: nella relazione tecnica andranno descritti con precisione tutti gli impianti, indicando dati come la potenza nominale dei pannelli fotovoltaici e la capacità dei sistemi di accumulo. Cosa succede se l'immobile si trova già nella classe catastale più alta prevista per quel Comune? In questo caso l'Agenzia spiega che il tecnico dovrà individuare, per confronto, una classe superiore presa da un'altra zona censuaria o da un Comune limitrofo. Attenzione, però, a non sottovalutare la questione: chi ignora l'obbligo rischia sanzioni e il ricalcolo d'ufficio della rendita da parte dell'Agenzia delle Entrate, con effetto retroattivo sulla nuova rendita definitiva. Il messaggio, in sostanza, è semplice da capire: rendere la casa più efficiente dal punto di vista energetico fa bene all'ambiente e al portafoglio, abbassando le bollette, ma per lo Stato significa anche un immobile che vale di più. E, su questo punto, il Catasto non fa sconti a nessuno. Dott. Romina Cardia, Brocardi.it

Locazioni: Dati ISTAT maggio 2026

Indice ISTAT di maggio 2026. È stato pubblicato l'Indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI), al netto dei tabacchi, relativo al mese di maggio 2026. Il valore dell'indice è pari a 102,8*. Le principali variazioni percentuali di maggio registrate rispetto ai periodi precedenti sono: la variazione mensile (aprile 2026 - maggio 2026) del +0,3%, la variazione annuale (maggio 2025 - maggio 2026) del +3,0% e la variazione biennale (maggio 2024 - maggio 2026) del +4,4%. Per i contratti di locazione che prevedono l'aggiornamento ISTAT (calcolato solitamente sul 75% della variazione dell'indice), si applicano 2 parametri principali: l'aggiornamento su base annua del +2,250% (pari al 75% di +3,0%) e l'aggiornamento su base biennale del +3,300% (pari al 75% di +4,4%). *Indice generale FOI (base di riferimento 2025=100; il coefficiente di raccordo con la precedente base 2015=100 è 1,214). Fonte: Dati ufficiali elaborati da Confindustria e Camera di Commercio di Modena – Indice FOI, maggio 2026.

Lavori di ristrutturazione, ecco i 10 errori da evitare per non commettere un abuso edilizio senza saperlo

Molti proprietari di casa credono che "edilizia libera" significhi poter fare tutto senza pensarci troppo. In realtà, è proprio questa convinzione il punto di partenza di buona parte degli abusi edilizi più comuni. Vediamo quali sono i 10 errori che non devi commettere per non rischiare che il tuo intervento si trasformi in un abuso

Il d.P.R. n. 380/2001, il cosiddetto Testo unico edilizia, dedica l'articolo 6 agli interventi eseguibili senza titolo abilitativo. Ma, già nella sua formulazione iniziale, la norma contiene una clausola che troppo spesso viene ignorata: gli interventi sono ammessi "fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e comunque nel rispetto delle altre normative di settore". Cosa significa in pratica? Che anche senza permesso di costruire o SCIA, l'intervento deve comunque rispettare integralmente tutta una serie di ambiti normativi che continuano a operare in parallelo: dalla normativa antisismica a quella antincendio, dalle prescrizioni igienicosanitarie alle norme sull'efficienza energetica, fino alle disposizioni del Codice dei beni culturali e del paesaggio. Lo stesso principio vale, con una formulazione analoga, anche per la CILA. La semplificazione riguarda il titolo, non le regole sostanziali. È in questo scarto tra percezione e realtà che nasce il primo grande errore e, di conseguenza, la maggior parte degli altri errori. Errori che, senza che ci si renda conto, portano dritti nel campo dell'abuso edilizio. Altri tre errori: vincoli, temporaneità e strutture "leggere" Il secondo errore più frequente è la conseguenza diretta del primo: si prende un intervento rientrante nell'edilizia libera e lo si considera automaticamente legittimo anche in presenza di vincoli paesaggistici o culturali. Accade con pergotende, strutture leggere, piccoli manufatti. Ma la leggerezza costruttiva non sottrae un'opera al sistema dei vincoli. Quando l'immobile ricade in un'area tutelata, entra in gioco una disciplina autonoma rispetto a quella edilizia, che impone di verificare se sia necessaria un'autorizzazione paesaggistica o un altro atto di assenso. L'edilizia libera incide sul titolo abilitativo edilizio, ma non sostituisce né elimina queste autorizzazioni. Il terzo errore riguarda le opere temporanee. La norma le ammette, ma a due condizioni cumulative: devono rispondere a esigenze oggettive e contingenti, e devono essere rimosse entro 180 giorni. Nella pratica, però, il requisito della temporaneità viene ridotto alla sola durata, mentre il dato determinante è la funzione. Strutture destinate a restare stabilmente in opera, ma qualificate come temporanee per evitare il titolo, non soddisfano il presupposto dell'art. 6 fin dall'origine. Quando questo presupposto manca, l'intervento deve essere valutato secondo il regime edilizio ordinario, indipendentemente da come sia stato formalmente presentato. Il quarto errore riguarda le pergotende. Rientrano nell'edilizia libera, ma solo a condizioni molto precise: la struttura deve essere funzionale alla protezione solare, e non deve determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi o superfici. È qui che si crea l'equivoco. Chiusure laterali progressive o elementi aggiuntivi possono trasformare la pergotenda in un vero e proprio spazio chiuso, facendo perdere all'intervento i requisiti dell'art. 6. Non è la tipologia dell'opera a essere decisiva, ma il modo in cui viene realizzata e utilizzata. Stessa logica vale per le VEPA (vetrate panoramiche amovibili), quinto errore della lista. Ammesse in edilizia libera solo se amovibili, totalmente trasparenti e destinate a proteggere dagli agenti atmosferici senza configurare uno spazio stabilmente chiuso. Quando vengono utilizzate per ricavare un ambiente aggiuntivo o per trasformare una superficie accessoria in superficie utile, l'intervento perde i presupposti dell'edilizia libera. Dal sesto al nono errore: pertinenze, regolamenti comunali e stato legittimo Il sesto errore è forse il più sottovalutato tra i tecnici: qualificare come pertinenza urbanistica qualsiasi opera "minore" collegata all'edificio principale. In ambito urbanistico, la pertinenza ha un significato molto più restrittivo rispetto all'uso comune. Non basta che l'opera sia funzionalmente collegata all'immobile: è necessario che sia priva di autonomia e che non determini un apprezzabile impatto sul carico urbanistico, né la creazione di nuova volumetria. Tettoie, chiusure di spazi esterni o piccoli manufatti che aumentano la superficie utilizzabile possono integrare una nuova costruzione soggetta a titolo edilizio. Il settimo errore riguarda i regolamenti comunali. L'art. 6 richiama espressamente le prescrizioni degli strumenti urbanistici, eppure nella pratica si guarda alla norma statale dando per scontata la realizzabilità dell'intervento. I regolamenti edilizi locali possono imporre limitazioni sui materiali, sulle caratteristiche estetiche, sulle finiture. Un esempio tipico: la tinteggiatura delle facciate è manutenzione ordinaria, quindi edilizia libera, ma molti piani del colore comunali impongono cromie specifiche. L'intervento è libero quanto al titolo, non nelle modalità di esecuzione. Ignorare queste prescrizioni è un errore operativo che emerge quasi sempre in fase di controllo. L'ottavo errore riguarda le pavimentazioni esterne e le sistemazioni degli spazi aperti. Vengono quasi sempre considerate interventi minori, ma l'art. 6 le ammette solo se contenute entro l'indice di permeabilità previsto dallo strumento urbanistico. Non è un dettaglio tecnico: l'equilibrio tra superfici permeabili e impermeabili è parte della disciplina urbanistica. Quando questo limite viene superato, l'intervento perde i presupposti dell'edilizia libera. Il nono errore è pensare che, in assenza di titolo, non sia necessario verificare la situazione preesistente dell'immobile. Lo stato legittimo dell'immobile, disciplinato dall'art. 9 bis del Testo Unico Edilizia, resta sempre centrale. L'edilizia libera non è uno strumento per neutralizzare difformità pregresse. Un intervento formalmente riconducibile all'art. 6 non diventa legittimo se eseguito su un immobile che presenta abusi. L'assenza di titolo non riduce le verifiche: le sposta tutte a monte. Il decimo errore e la regola d'oro da non dimenticare mai Il decimo errore è spesso il più sorprendente per chi lo scopre tardi: credere che, in assenza di permesso, non vi siano adempimenti successivi. Lo stesso art. 6, al comma 5, richiama espressamente l'obbligo di aggiornamento catastale nei casi previsti dalla normativa vigente. Il presupposto non è il titolo edilizio, ma la variazione dello stato di fatto. Quando lo stato reale dell'immobile non corrisponde alla sua rappresentazione catastale, l'aggiornamento è obbligatorio. È un passaggio che emerge con forza nelle compravendite e nelle verifiche di conformità, quando la difformità catastale diventa un ostacolo concreto alla conclusione dell'atto. Se c'è una regola d'oro da tenere sempre presente, è questa: l'edilizia libera semplifica il procedimento, non i presupposti sostanziali. Rispetto dei vincoli, coerenza con gli strumenti urbanistici, assenza di incremento di volume o superficie, corretta qualificazione dell'intervento. Quando uno solo di questi elementi viene meno, l'intervento non è semplicemente irregolare: esce dall'ambito dell'art. 6 ed è abusivo, senza margini interpretativi. In edilizia libera, il confine non è dato dal titolo, ma dal rispetto di tutte le condizioni che lo rendono non necessario. Dott. Romina Cardia, Brocardi.it

SPESE CONDOMINIALI IN AFFITTO: CHI DEVE PAGARE?

Il locatore che pretenda spese condominiali dall'affittuario deve produrre il bilancio

Il conduttore che le contesta può pretendere la visione dei documenti giustificativi oppure ottenerne l’esibizione coatta. In tema di locazione di immobili urbani, il locatore che convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex articolo 9 della legge 392/1978 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell’amministratore approvati dai condòmini, mentre spetta al conduttore l’onere di sollevare specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo a tale scopo visione dei documenti giustificativi oppure ottenendone l’esibizione a norma dell’articolo.

CASA RICONSEGNATA CON DANNI? IL PROPRIETARIO È TUTELATO

A fine locazione, il periodo di indisponibilità per riparazioni dell'immobile è equiparato alla sua ritardata restituzione

Il proprietario può richiedere all’affittuario anche il canone che sarebbe stato dovuto per il periodo necessario all’esecuzione dei lavori. In caso di violazione dell’articolo 1590 del Codice civile, che obbliga il conduttore a riconsegnare l’immobile locato nello stato in cui l’ha ricevuto, il proprietario può richiedere non solo il costo delle opere necessarie a ripristinare l’immobile, ma anche il canone che sarebbe stato dovuto per il periodo necessario all’esecuzione dei lavori, senza necessità di dimostrare richieste di locazione da parte di terzi rimaste insoddisfatte. Tuttavia, per ottenere il risarcimento derivante dalla temporanea.

Affitto, da oggi puoi ottenere il 33% di sconto con il nuovo Piano Casa: ecco chi ne ha diritto e i requisiti

Il nuovo Piano Casa introduce alloggi a canone concordato scontati del 33% per famiglie e lavoratori. Tra investimenti, benefit aziendali e rigidi controlli fiscali, la riforma punta a garantire affitti sostenibili per chi supera le soglie ISEE comunali

La ricerca di un’abitazione a un prezzo sostenibile è una delle sfide più complesse per chi vive in Italia. Spesso, soprattutto i più giovani, sebbene muniti di un impiego stabile e di un reddito dignitoso, devono fare i conti con un mercato immobiliare dai costi proibitivi, trovandosi nell'impossibilità di sostenere un affitto che assorbe oltre la metà dei loro guadagni. Il nuovo Piano Casa varato dal Governo si rivolge proprio a questa fascia di popolazione, spesso definita zona grigia. L’intervento normativo è finalizzato a ristabilire un equilibrio tra redditi e costi abitativi, introducendo agevolazioni per l’edilizia convenzionata e sconti significativi sui prezzi di mercato, per garantire il diritto all’abitare a migliaia di famiglie. L’obiettivo della nuova normativa è il superamento della rigidità che ha caratterizzato, per decenni, le graduatorie pubbliche. Per troppo tempo, superare di pochi euro la soglia di povertà ha comportato l'esclusione totale da ogni forma di sostegno abitativo. La riforma inverte questa tendenza, garantendo l’accesso ai nuovi alloggi a chi possiede un ISEE superiore ai limiti previsti per l’edilizia residenziale pubblica, generalmente fissati sopra i 20.000 o 22.000 euro annui. Si tratta di una platea vasta che comprende cittadini italiani, europei e lavoratori extra-UE regolarmente soggiornanti. Il legislatore ha voluto premiare chi partecipa attivamente al sistema economico nazionale, garantendo che lo sforzo lavorativo si traduca effettivamente in una stabilità domestica dignitosa. A determinare il diritto all'accesso non è, però, soltanto il valore ISEE. La legge presuppone un’insostenibilità oggettiva. Pertanto, si considera avente diritto chiunque si trovi a dover sostenere costi per l'abitare, siano essi canoni di locazione o rate del mutuo ai tetti di mercato, che superino il 30% del reddito medio disponibile del nucleo. Consideriamo una coppia di lavoratori che percepisce complessivamente 2.100 euro netti al mese. Se il canone di locazione medio per un trilocale nella loro zona di residenza è di 750 euro, l'incidenza dell'affitto sul loro reddito è pari a circa il 35,7%. Poiché questa percentuale supera il limite massimo del 30% stabilito dalla norma come soglia di sostenibilità, la coppia ha legalmente diritto ad accedere agli alloggi a canone calmierato previsti dal Piano Casa. Il motore che rende possibile l'abbassamento dei costi è l'accordo tra il settore pubblico e i soggetti privati. Attraverso l'istituto dell'edilizia convenzionata, i costruttori o i proprietari che realizzano interventi di recupero e costruzione accettano di sottoporre i propri immobili a vincoli di prezzo in cambio di semplificazioni amministrative e vantaggi operativi. La regola stabilita dal Piano Casa è quella del taglio netto, per cui il prezzo di vendita o il canone di locazione deve essere obbligatoriamente inferiore di almeno il 33% rispetto ai valori medi rilevati nella zona di riferimento. Per evitare che questo sconto rimanga una mera teoria, la legge impone l'utilizzo di parametri oggettivi e terzi. Il riferimento principale è l'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), gestito dall'Agenzia delle Entrate, che fotografa i prezzi reali delle transazioni in ogni via o quartiere. Se, ad esempio, in un quartiere il valore di mercato registrato dall'OMI per un appartamento è di 1.200 euro, chi partecipa al Piano Casa non potrà richiedere una somma superiore a circa 800 euro. Per gestire una mole di investimenti così imponente, che supera il miliardo di euro, è stata prevista la figura di un commissario straordinario. Questo tecnico di alto profilo ha il compito di bypassare le lentezze burocratiche locali e assicurare che la gran parte delle risorse, almeno il 70%, venga effettivamente destinata alla creazione di case accessibili, monitorando ogni fase del processo costruttivo e di assegnazione. Un aspetto innovativo del provvedimento riguarda la gestione della mobilità professionale e studentesca. Spesso le aziende hanno carenze di personale poiché i candidati rifiutano il trasferimento a causa degli affitti proibitivi. Il Piano Casa introduce la possibilità per le imprese di riservare alloggi per i propri dipendenti, facendosi carico dei relativi costi. Questo sistema trasforma l'abitazione in una sorta di benefit aziendale garantito dalla legge, permettendo al lavoratore di trasferirsi senza l'incubo della ricerca immobiliare. Parallelamente, la norma favorisce una gestione dinamica e intelligente del territorio attraverso la flessibilità d'uso. Gli stessi spazi possono cambiare funzione seguendo le esigenze stagionali della comunità. Durante i mesi delle lezioni universitarie, gli immobili possono accogliere gli studenti fuori sede, mentre nei periodi di sospensione didattica o di picco produttivo possono essere destinati ai lavoratori stagionali. Questa alternanza ottimizza l'uso delle strutture ed evita che grandi complessi rimangano vuoti per parte dell'anno, sempre nel rispetto dei canoni agevolati previsti dalla convenzione originaria. Per impedire che le agevolazioni finiscano nelle mani di chi non ne ha bisogno o che si verifichino fenomeni di speculazione – come il subaffitto in nero – il legislatore ha approntato un rigido sistema di controllo. Il primo controllo è affidato ai Comuni. Gli uffici municipali hanno il compito di monitorare costantemente la destinazione delle unità abitative e di verificare che gli inquilini mantengano, nel tempo, i requisiti di reddito e di cittadinanza dichiarati al momento dell'assegnazione. In seconda battuta interviene l'Agenzia delle Entrate. Ogni transazione finanziaria legata al Piano, ogni mutuo fondiario e ogni contratto di affitto devono essere comunicati al Fisco. Questo incrocio costante di dati permette di individuare chi tenta di vendere a prezzi superiori a quelli stabiliti o chi presenta certificazioni ISEE non veritiere. Avv. Marco De Gregorio, Brocardi.it

Compravendita casa, ora paghi il notaio la metà grazie al nuovo piano casa: ecco chi vi ha diritto e come ottenerlo

Il costo dell'atto notarile per comprare casa potrebbe dimezzarsi. Non è un'offerta commerciale, ma una scelta politica e professionale che cambia le regole del gioco per migliaia di famiglie italiane. Ecco tutti i dettagli

Il Governo ha annunciato una svolta destinata a scuotere il settore immobiliare e a incidere direttamente sulle tasche di uno dei professionisti più autorevoli del panorama giuridico italiano. Il piano casa riceve una spinta decisiva grazie alla disponibilità dei notai a ridurre drasticamente i propri onorari, con una mossa che non risponde a logiche di mercato, ma a una precisa strategia di rilevanza sociale. L'obiettivo è abbattere le barriere economiche che rendono, ancora oggi, proibitivo l'accesso alla proprietà per una fascia sempre più ampia di cittadini. Quanto si risparmia con il taglio degli onorari. La misura più concreta e immediata riguarda il dimezzamento del costo dell'atto di compravendita per specifiche categorie di immobili. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha confermato l'impegno a sostenere l'edilizia convenzionata attraverso un sacrificio economico diretto da parte dei propri iscritti: quando l'operazione immobiliare rientra nei parametri del piano casa, la parcella del professionista si riduce del cinquanta per cento. La riduzione riguarda esclusivamente il compenso professionale del notaio, ovvero il suo onorario, e non le imposte che lo stesso notaio è tenuto a riscuotere per conto dello Stato, come l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria e quella catastale. Per una famiglia che acquista una casa inserita in un piano di edilizia agevolata, questo si traduce comunque in un risparmio concreto e misurabile, che può fare la differenza tra la sostenibilità o meno dell'intera operazione. La riduzione della parcella scatta ogniqualvolta l'atto preveda un prezzo di acquisto o un canone di locazione calmierato, ossia stabilito da convenzioni che fissano un tetto massimo al valore dell'immobile. Questo meccanismo non nasce per favorire chi compra casa al prezzo di mercato, ma per sostenere chi non può permettersi quel mercato. Il quadro normativo Le norme che regolano l'intervento dei privati nell'edilizia convenzionata stabiliscono vincoli precisi per poter accedere agli sconti sugli onorari. Il cosiddetto terzo pilastro del piano casa - quello che coinvolge i privati nell'offerta abitativa a prezzi accessibili - prevede che i beneficiari siano cittadini con requisiti specifici, generalmente legati al reddito familiare o all'acquisto della prima casa. Perché lo sconto sia legittimamente applicabile, devono ricorrere alcune condizioni: - la compravendita deve riguardare immobili con prezzi calmierati stabiliti da convenzioni comunali; - l'atto notarile deve riportare espressamente il riferimento al piano casa nazionale; - infine, il professionista è tenuto ad applicare la riduzione prevista dagli accordi intercorsi tra il Governo e il Consiglio Nazionale del Notariato. Il notaio ha il compito di verificare che l'operazione rispetti tutti questi parametri prima di procedere con la stipula. La trasparenza contrattuale diventa, in questo contesto, uno strumento di tutela per il cittadino. Indicare esplicitamente nell'atto le condizioni che giustificano lo sconto impedisce che il risparmio si perda per strada o venga semplicemente ignorato. Chi acquista casa in regime di edilizia convenzionata ha, quindi, il diritto di esigere che la riduzione venga applicata e che sia documentata nel rogito. Un mercato immobiliare più equo Sarebbe riduttivo leggere questa misura come un semplice aggiustamento tariffario. Ciò che cambia è la concezione stessa del ruolo del notaio - e, più in generale, dei professionisti del diritto - rispetto alle politiche abitative del Paese. La disponibilità del Consiglio Nazionale del Notariato a farsi carico di una parte del costo sociale del piano casa segna un passo verso una collaborazione più stretta tra istituzioni pubbliche e ordini professionali privati. Il diritto all'abitazione, in Italia, incontra da anni ostacoli che non sono solo economici in senso stretto, ma anche burocratici e procedurali. Il costo degli atti notarili ha rappresentato storicamente uno dei freni più silenziosi all'accesso alla proprietà, soprattutto per le famiglie a reddito mediobasso. Ridurlo in modo strutturale, e non lasciarlo alla discrezionalità del singolo professionista, significa costruire una regola certa su cui i cittadini possono fare affidamento. In un momento in cui il mercato immobiliare mostra segnali di inaccessibilità crescente - con prezzi in salita nelle grandi città e mutui ancora gravosi nonostante le correzioni dei tassi - ogni intervento che riduce i costi di transazione ha un impatto reale sulla vita delle persone. Il piano casa, con il contributo dei notai, prova a rispondere a questa urgenza con strumenti concreti, rendendo il passaggio di proprietà meno oneroso per chi ne ha più bisogno. Dott. Romina Cardia - Brocardi.it

BUDGET PER COSTRUIRE CASA

DOVE VANNO I TUOI SOLDI

Costruire la propria casa è il sogno di una vita, ma senza una pianificazione finanziaria rigorosa può trasformarsi in un incubo di costi imprevisti e ritardi. Sapere esattamente dove vanno i tuoi soldi è il primo passo per un progetto di successo. Il segreto del risparmio: Non è comprare materiali scadenti, ma pianificare bene. Un buon piano iniziale evita modifiche costose in corso d'opera e garantisce risultati duraturi. Analisi dei Costi: La Ripartizione Ideale Ecco come dovrebbe essere distribuito mediamente il budget per una costruzione standard, per assicurarsi che ogni aspetto riceva la giusta attenzione finanziaria:

3 Pilastri per un Cantiere Senza Stress 1. Qualità dei Materiali Scegliere la qualità non è un lusso, ma un investimento. Materiali buoni significano meno manutenzione futura e una casa che mantiene il suo valore di mercato nel tempo. 2. Controllo Costante Monitora ogni fase. Non aspettare la fine dei lavori per controllare i conti. Un monitoraggio settimanale permette di accorgersi subito se una voce di spesa sta uscendo dai binari previsti. 3. Gestione degli Imprevisti L'oscillazione dei prezzi delle materie prime è una realtà. Accantonare un minimo del 3% per le "sorprese" ti darà la tranquillità necessaria per affrontare le piccole modifiche in corso d'opera senza ansia. COSTRUISCI OGGI, VIVI MEGLIO DOMANI

“Compravendite, si consolida la ripresa E aumentano i prezzi”

L'analisi del primo osservatorio di Nomisma sulla nostra provincia “Nel corso del 2025 acquistati 2.596 appartamenti registrando un + 14,5%” “Nel corso del 2025, il mercato residenziale di Modena ha consolidato la ripresa avviata nell'anno precedente. Questo miglioramento è stato sostenuto principalmente dall'intensità della domanda, dalla dinamica positiva dei prezzi e da una maggiore convergenza tra prezzo offerto e richiesto.” E’ quanto emerge dall'analisi del 1° Osservatorio Immobiliare 2026 di Nomisma dedicato ai mercati intermedi. A termine del 2025, dopo tre anni di contrazione, il mercato residenziale nel comune di Modena torna a crescere. Secondo i dati dell'Agenzia delle Entrate, le compravendite raggiungono quota 2.596, segnando un significativo incremento del 14,5%. Nel 2026 prosegue la dinamica di rialzo dei prezzi, seppur con intensità differenziate tra i segmenti. Le abitazioni nuove o ristrutturate registrano un aumento medio annuo dell'1,3%, in rallentamento rispetto al +1,9% del 2025. Più sostenuta, invece, la crescita nel comparto dell'usato, che segna un +3,6% su base urbana, in netto miglioramento rispetto all 1,4% dell'anno precedente. Nonostante l'evoluzione dei valori, restano stabili le principali condizioni di mercato: tempi medi di vendita si attestano tra i 5 e i 6 mesi per entrambe le tipologie, mentre gli sconti in fase di trattativa si confermano intorno al 3% per il nuovo e all'8,5% per l'usato. Sul fronte delle locazioni, dopo l'incremento del 2,9% registrato nel 2025, nel 2026 si osserva una sostanziale stabilità dei canoni. In dettaglio, i valori raggiungono i 106 euro al mq annui nelle zone centrali e si mantengono intorno agli 80 €/mq nelle aree periferiche. In questo contesto, la redditività lorda da locazione risulta in lieve contrazione, attestandosi al 4,7%. Il settore degli immobili per l'impresa (uffici e negozi) continua invece a manifestare una maggiore incertezza rispetto al comparto abitativo. Con specifico riferimento al settore direzionale, i prezzi di compravendita registrano una flessione generalizzata in tutte le zone cittadine, con un calo medio del -1,1%. A conferma della precarietà del quadro, i tempi medi di vendita di un ufficio rimangono stabili intorno ai 10 mesi. Un segnale di discontinuità emerge invece dallo sconto medio applicato, che scende dal 12% al 10,5%, tornando a un valore che non si registrava dal 2009. Speculare appare la situazione sul fronte della locazione, dove si registra una contrazione media dei canoni del -1,1%. Si allungano a 8 mesi i tempi medi di locazione, mentre il rendimento lordo da locazione si conferma sostanzialmente stabile al 4,8%. Analogamente a quanto rilevato per il comparto direzionale nel comparto degli immobili commerciali si registra una flessione media urbana dei prezzi pari a -2,2%. A testimoniare l'incertezza del comparto sono anche i tempi medi di vendita, stabili a 9,5 mesi, mentre il divario tra prezzo richiesto ed effettivo mostra una contrazione, passando dal 12,5% all'11% e tornando ai valori del 2023. Sul versante locativo la situazione appare simile, con i canoni che scendono mediamente dell'1,4%. Non subiscono variazioni i tempi medi per affittare uno spazio commerciale, fermi a 7 mesi, né i rendimenti potenziali lordi da locazione, che si confermano al 7% in media. Le previsioni degli operatori restituiscono per i prossimi mesi una possibile contrazione sia del numero delle transazioni, sia delle stipule di locazioni. Dopo anni di continui rincari, le previsioni indicano una fase di stabilizzazione per quanto riguarda i canoni, a fronte di una dinamica che vede nuovamente in aumento i prezzi. Il mercato Immobiliare

Garbuglia, Barnes: "Con la guerra in Iran la domanda di immobili di lusso potrebbe spostarsi a Milano, Madrid e Miami"

La crisi geopolitica attuale nei Paesi del Golfo sta generando incertezza nel mercato immobiliare e, qualora dovesse protrarsi ulteriormente, rischia di mettere in crisi un modello che ha finora attratto non solo la domanda a scopo di investimento, ma anche quella residenziale. I dati di marzo 2026 mostrano una flessione del 51% su base mensile nel valore delle transazioni immobiliari negli Emirati Arabi Uniti dall’inizio dell'escalation del conflitto. Ma a fronte di un calo in quest’area verso quali location potrebbe spostarsi la domanda dalla clientela? Lo abbiamo chiesto a Marco Garbuglia, managing partner di Barnes Milano.

Facciamo il punto della situazione. Prima dello scoppio del conflitto in Iran e dell’estensione degli attacchi ai Paesi confinanti, quali erano le mete preferite della clientela? Secondo il nostro Global Property Handbook, lo studio con cui il gruppo analizza ogni anno comportamenti, geografie e priorità dei clienti con patrimoni superiori ai 30 milioni di euro, la top 5 delle destinazioni mondiali per il segmento di lusso registrava al primo posto Madrid, seguita da Milano, Dubai, Miami e Marbella. Uno dei flussi più consistenti di domanda verso Dubai era quella proveniente da Londra. Se il conflitto si dovesse protrarre più a lungo di quanto pronosticato, sicuramente questa meta potrebbe essere sostituita dalle altre presenti nella Top 5. Qual è stata la prima reazione della clientela davanti all’estensione delle aree colpite dal conflitto? Nel giro di breve abbiamo constatato delle richieste di passaggio immediato da Dubai a Milano. Nel momento di panico iniziale, che ha fatto immediatamente seguito ai primi bombardamenti, alcuni clienti hanno richiesto alla nostra agenzia locale di mettere in vendita i loro asset di Dubai e contestualmente individuare possibilità di acquisto a Milano. L’ incrocio tra domanda e offerta però non si è realizzato: lo sconto offerto dai venditori, pari a un 30% sul valore di mercato degli immobili era di gran lunga più basso di quello auspicato dai possibili acquirenti. Non vi è stato quindi un deflusso immediato da Dubai e nel frattempo la situazione è diventata più stabile: da quanto sappiamo dalla nostra filiale hanno anche riaperto le scuole e gli uffici. Quali sono le zone che adesso potrebbero suscitare un maggiore interesse da parte della clientela? Secondo noi la domanda internazionale potrebbe spostarsi in misura maggiore nei confronti del Sud Europa già oggi ritenuta interessante perché in grado di conciliare diversi elementi tra cui qualità della vita, sicurezza, libertà e fiscalità. Ci appare assai probabile un aumento della richiesta per l’immobiliare di pregio proprio in quest’area. In termini invece di location specifiche, Milano, Madrid e Miami sono sicuramente le più richieste. Chi sta pensando di lasciare il Regno Unito o la Francia, e che inizialmente aveva scelto Dubai, quasi sicuramente preferirà una meta europea mentre chi guarda oltre Oceano potrebbe optare per Miami. Quali sono i fattori che rendono oggi attrattiva l’Italia nel contesto europeo? Tutto il sud Europa è considerato interessante dalla clientela di fascia alta, ma l’Italia può contare su diversi fattori in primis dall’esistenza di un regime fiscale di favore grazie alla flat tax sui grandi patrimoni. L’altro elemento chiave è costituito dalla qualità di vita e dalla possibilità di poter facilmente continuare a lavorare e mantenere contatti di business a livello internazionale. La comunità di imprenditori stranieri a Milano, percepita come l’unica città italiana adatta al lancio di nuovi progetti, sta infatti aumentando grazie alla sua posizione e ai servizi offerti. Chi sceglie il capoluogo meneghino è di solito un imprenditore molto attivo, spesso in viaggio o in contatto con altri Paesi europei e non. Questa scelta va inserita in un contesto più complessivo. Chi si sposta da Londra o dalla Francia, ad esempio, apprezza molto la possibilità di vivere in un contesto percepito come a misura d’uomo come Milano e la possibilità di raggiungere in poche ore di macchina contesti di pregio come il lago di Como, le Alpi e la riviera Ligure.

Vi sono poi ragioni di natura più tecnica in senso ampio: se da un lato Brexit ha favorito un rientro di capitali e di cervelli verso la Penisola, dall’altro la stabilità in termini di governo e di mercati finanziari ci rende può attraenti rispetto ad altre destinazioni a prescindere dal colore politico dell’amministrazione del Paese. Abbiamo poi sicuramente beneficiato, in termini di visibilità, di grandi eventi internazionali, come l’Expo prima e le Olimpiadi Milano - Cortina poi. Oltre a Milano, quali potrebbero essere le altre destinazioni italiane che potrebbe beneficiare della domanda internazionale? Vi è una discreta fascia di clientela che sceglie la città di Roma e altre destinazioni in Toscana e Puglia: in questo caso però le esigenze sono completamente diverse rispetto a quelle che spingono a trasferirsi a Milano. In genere chi cerca di un immobile di pregio in questi contesti è alla ricerca di un buen retiro, al termine di un lunga carriera lavorativa, e non nuove occasioni per fare affari. Quale tipologia di immobile cerca la clientela di fascia alta che si trasferisce in Italia? Questa tipologia di clientela cerca prevalentemente grandi appartamenti ristrutturati, tra i 250 e i 350 metri quadrati, pronti all’uso. L’immobile da riqualificare non ha un grande appeal perché gli acquirenti stranieri sono spesso intimoriti dai lavori e preferiscono pagare un premium price pur di avere un prodotto finito. Siamo in grado di soddisfare la domanda proveniente dai clienti fino a poco tempo fa interessati a trasferirsi nei paesi del Golfo? A fronte di una domanda in crescita, soprattutto a Milano, non vi però è un’offerta sufficiente. I tagli degli immobili da rigenerare sono solitamente più piccoli e la costruzione del nuovo a Milano si è fermata. Vi sono tuttavia diverse opportunità di rigenerazione urbana aperte, tra cui quella relativa all’area intorno a San Siro. Sicuramente a Dubai ci si trova di fronte a immobili molto moderni, esteticamente scenografici. Anche lì sta nascendo un mercato dell’usato che riguarda gli edifici costruiti circa vent’anni fa. Ma un conto è il contesto esterno, un altro la qualità dell’immobile all’interno. Le finiture degli appartamenti di pregio in Italia sono generalmente molto apprezzate perché di qualità elevata. Nelle ristrutturazioni di appartamenti di pregio situati all’interno di palazzi storici, la capacità degli italiani di fornire qualità nel design e nella progettazione degli interni sono imbattibili. Quale altro Paese potrebbe contendere all’Italia l’interesse dei potenziali clienti in questo momento? La Spagna sicuramente contende all’Italia la domanda della clientela di fascia alta. Spesso si tratta di persone provenienti dai Paesi del Sud America per ovvi motivi di condivisione della lingua. La meta privilegiata di solito è Madrid: grazie ai cambiamenti vissuti negli ultimi 10 anni, oggi viene considerata una delle città più vivibili e meglio gestite della Spagna. idealista/news