Il valore degli immobili si sposta dall'acquisto alla gestione: la nuova frontiera del real estate

Nel ciclo di vita di un edificio i costi operativi possono superare l‘investimento iniziale, ma il mercato continua a sottovalutarli. Cresce il ruolo della gestione integrata e digitale degli asset.

Nel settore immobiliare il valore di un asset viene ancora oggi misurato principalmente sul prezzo di acquisto. Tuttavia, lungo l’intero ciclo di vita di un edificio, i costi di gestione possono arrivare da una volta e mezzo fino a tre volte l’investimento iniziale di costruzione. Una dinamica che evidenzia come la vera redditività non dipenda solo dall’acquisizione, ma dalla capacità di mantenere e valorizzare l’immobile nel tempo. In Italia il tema è ancora più rilevante: oltre il 60% del patrimonio edilizio è stato costruito prima del 1976 e più dell’80% degli edifici che saranno in uso nel 2050 esiste già oggi, secondo la Commissione Europea. Un contesto che rende centrale la gestione del patrimonio esistente. Un patrimonio datato e ad alta intensità di intervento Una quota significativa degli edifici non residenziali italiani si colloca ancora nelle classi energetiche più basse. Oltre il 40% rientra nelle categorie F e G, secondo le principali elaborazioni sui dati APE. Si tratta spesso di immobili caratterizzati da impianti obsoleti e da una gestione ancora reattiva, basata sull’intervento a guasto. In questo scenario, l’adozione di modelli di gestione evoluti basati su piattaforme digitali e tecnologie IoT sta cambiando l’approccio operativo. La manutenzione predittiva consente di ridurre fino a un terzo gli interventi non pianificati, mentre gli interventi di efficientamento energetico possono generare risparmi tra il 15% e il 25%. Nel complesso, la riduzione dei costi operativi può arrivare al 20–30%, con impatti significativi sulla redditività degli asset. Quando la gestione diventa il fattore decisivo Se osservati su base annua, i costi di gestione incidono mediamente tra il 2% e il 4% del valore dell’immobile. La componente principale è rappresentata dai consumi energetici, seguita dalla manutenzione tecnica e dai servizi di gestione. Su un arco temporale di circa 30 anni, però, questi costi diventano progressivamente dominanti e possono superare l’investimento iniziale, soprattutto nel caso di edifici esistenti destinati a un lungo ciclo di utilizzo. Nonostante questo, nelle valutazioni di mercato la gestione resta spesso una variabile secondaria, con il risultato che il valore degli immobili non riflette pienamente la loro capacità di generare reddito nel tempo. La gestione come processo continuo e non intervento isolato In un contesto dominato da patrimoni immobiliari datati e da frequenti cambi di proprietà o destinazione d’uso, la continuità gestionale diventa un elemento strategico. La frammentazione delle informazioni tecniche e operative rischia infatti di compromettere le strategie di efficientamento nel lungo periodo. L’esperienza di Fervo, realtà italiana specializzata nella gestione tecnica degli asset immobiliari, mostra come la valorizzazione non sia un intervento puntuale ma un processo continuo. L’utilizzo di sistemi digitali e sensori IoT consente di costruire una base informativa completa sugli edifici, migliorando la conoscenza degli impianti e riducendo fino al 10–20% gli interventi non pianificati. Come sottolinea il COO Rocco Ruggiero, la sfida oggi è rendere gli edifici capaci di “raccontare” il proprio funzionamento attraverso dati e sistemi intelligenti, trasformando anche il patrimonio esistente in asset digitalmente monitorabili. Per il CEO Alessandro Belloni, il valore immobiliare non si esaurisce nel momento dell’acquisto ma si costruisce nel tempo, attraverso una gestione continua e strategica in grado di incidere sulla performance, sulla resilienza e sulle decisioni di investimento. Dal mattone alla gestione del dato La trasformazione del real estate passa quindi da una nuova centralità della gestione, che non è più una funzione accessoria ma una leva strategica di investimento. In un mercato dominato da patrimoni esistenti e da margini di efficientamento ancora elevati, il valore degli immobili si costruisce sempre più nel tempo, attraverso dati, continuità e capacità di governo degli asset. Redazione Build News

Riconsegna dell'immobile locato alla fine di un contratto, come funziona?

Cosa deve fare l'inquilino per evitare contestazioni

La riconsegna dell'immobile locato al termine di un contratto di locazione è un tema molto delicato. I nostri collaboratori di condominoweb ci spiegano cosa debba fare l'inquilino per evitare di andare incontro a eventuali problemi.
Articolo scritto dall'avv. Alessandro Gallucci
La Cassazione nella sentenza n. 1887 del 28 gennaio 2013 specifica, confermando il proprio consolidato orientamento, che cosa debba fare l'inquilino per riconsegnare effettivamente l'unità immobiliare e quindi per evitare di andare incontro al così detto danno da ritardata restituzione (art. 1590 c.c.).

I tempi per riconsegnare l'immobile locato

La Cassazione dice che "l'obbligo di riconsegnare la cosa locata al locatore (art. 1570 c.c.) non si esaurisce in una semplice messa a disposizione delle chiavi ma richiede, per il suo esatto adempimento, una attività consistente in una incondizionata restituzione del bene e, dunque, in una effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore". Non è quindi sufficiente dire "le chiavi sono disponibili prendile quando vuoi". E' necessario consegnarle effettivamente in modo che il proprietario dell'appartamento possa effettivamente utilizzarlo. E se il locatore se la prende comoda? L'inquilino deve solamente aspettare, oppure può fare qualcosa per evitare ulteriori grattacapi?
Se il proprietario tarda a ritirare le chiavi e la situazione inizia ad essere strana, ossia incomprensibile nell'ambito di un normale e fisiologico ritardo nella conclusione pratica del rapporto locatizio, il conduttore, per evitare di incappare in errore, farebbe bene a mettere in mora il locatore dicendogli, più o meno, per iscritto: "io ti voglio consegnare le chiavi e ti invito a prenderle in data x alle ore x" e far notificare quest'atto tramite ufficiale giudiziario.

Verbale di sopralluogo e consegna chiavi

Nell'ambito degli adempimenti connessi alla riconsegna dell'appartamento concesso in locazione, assumono fondamentale rilievo il sopralluogo e il relativo verbale di constatazione dello stato dei luoghi. Con questa attività e la connessa documentazione si accerta qual è lo stato dei luoghi. È bene che il verbale sia firmato da entrambe le parti e che, se vi sono piccoli interventi da fare, stabilisca tempi, modi e onere economico.
Si badi: in mancanza di accordo e di rifiuto di una delle due parti di firmare il verbale è bene fare seguire il sopralluogo da una lettera di contestazione. Il pieno rispetto della legalità, poi, impone al proprietario di restituire il deposito cauzionale, eventualmente accompagnando la restituzione con una comunicazione nella quale specifica che si riserva la facoltà di chiedere il risarcimento del danno per le condizioni dell'immobile.
È bene ricordare che non si può considerare danno l'usura ed il degrado connessi al normale uso. Un parquet usato è diverso da uno nuovo. Certo, il parquet dev'essere utilizzato con particolare attenzione, non è normale che dopo l'uso sia pieno di righe profonde. Insomma, si sarà capito, quella della riconsegna è la classica fattispecie ad alto rischio di litigiosità, difficile da prevenire se non grazie alla buona volontà e ragionevolezza delle parti coinvolte, nell'uso dell'immobile, nel corso della locazione e nella valutazione del suo stato al momento della riconsegna.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

059454227 

Mancata proroga cedolare secca, sanzioni abolite nel dl crescita

La mancata proroga delle cedolare secca non comporta più le sanzioni previste dall'articolo 3 del Dlgs 23/2011. Il decreto crescita ha infatti cancellato le multe previste per la tardiva o omessa comunicazione della proroga del contratto di affitto con il regime agevolato.
L'omessa comunicazione della proroga della cedolare secca comportava una sanzione pari a 100 euro, che scendevano a 50 euro in caso di regolarizzazione entro trenta giorni dall'evento. L'abolizione delle sanzioni comporta, secondo i calcoli effettuai, un mancato gettito di 0,9 milioni di euro per il 2019 e 1,8 milini di euro annui a decorrere dal 2020.

Sanzioni omessa registrazione contratto di locazione

Rimangono invece le sanzioni per la omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione (sia per quanto riguarda i contratti con cedolare secca, sia per i contratti tradizionali). La sanzione amministrativa va infatti dal 60 al 120% delle imposte dovute, con un minimo di 200 euro.

Fonte : " Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini

059454227

Spread e mutui: dobbiamo avere paura?

Spread e mutui: hanno ragione gli italiani ad avere paura?

 

Il 44% degli italiani teme che lo spread possa danneggiare le proprie finanze, secondo un'indagine di Facile.it e Mutui.it. Ma per quanto riguarda la possibile correzione tra spread e mutui, non è detto che si tratti di un timore fondato.
“Lei ha paura che lo spread possa incidere negativamente sulle sue finanze personali o su quelle della sua famiglia?” Dalle risposte a questa la domanda, posta da Facile.it e Mutui.it ad un campione di italiani, emerge che il 44,4% (oltre 19 milioni di connazionali) teme che lo spread danneggerà le proprie finanze.
Ad essere più preoccupati dalle possibili conseguenze dell’andamento dello spread sono i residenti nel Sud e nelle Isole (48,2%), seguiti da chi vive nel Nord Ovest (45,6%), mentre se si suddivide il campione per fasce d’età, i timori maggiori si registrano nella fascia 35-54 anni (47,3%), età in cui si è maggiormente responsabili delle economie familiari. Segmentando invece per genere, si dichiara preoccupato il 47,4% del campione maschile ed il 41,5% di quello femminile.

 

Che cos’è lo spread? 1,5 milioni di italiani non lo sanno

Va anche detto tuttavia che dilaga l’ignoranza riguardo a cosa sia in effetti lo spread: circa  1.5 milioni di individui dichiarano di non sapere cosa sia lo spread. Soprattutto i giovani. A fronte di una media nazionale del 3,3%, se si guarda al campione 18-34 anni la percentuale di chi dichiara di non sapere cosa sia lo spread sale al 7,3%. Una differenza importante che, tornando questa volta all’intero universo analizzato, si ritrova anche nel Nord Est, area del Paese in cui è all’oscuro del significato dello spread il 6% degli intervistati. Segmentando, in fine, per sesso, ad essere meno informate sono le donne, 5,3% del campione, solo 1,3% fra gli uomini.

 

Mutui e spread, quali conseguenze?

“Se chi ha già un mutuo può stare tranquillo - spiega Ivano Cresto, Responsabile mutui di Facile.it - chi si trova a chiederlo oggi ha davanti a sé una situazione molto differente. Sebbene la correlazione tra spread Btp-Bund e mutui non sia immediata e diretta, nel medio e lungo periodo un valore elevato del differenziale spinge verso l’alto lo spread - questa volta bancario - applicato dagli istituti di credito ai nuovi finanziamenti, aumentando il costo per il cliente”
Quali sono state le conseguenze sul movimento dei tassi dei mutui? “Il primo impatto si è iniziato a sentire ad ottobre- risponde Cresto - quando i tassi finali offerti da un buon numero di banche sono aumentati fra lo 0,10% e lo 0,30%. Tale aumento, sebbene lasci ancora tassi molto competitivi, su un piano di restituzione ventennale o magari ancora più lungo, si traduce in una differenza di migliaia di euro di interessi da pagare. Molti lo hanno già visto e questo spiega la loro preoccupazione”.

Come scegliere il mutuo migliore

Cosa occorre valutare prima di scegliere un mutuo oggi? “Chi si trova a scegliere un mutuo oggi”, dichiarava a idealista/news Ivano Cresto in una intervista di qualche settimana fa, -“deve considerare attentamente la scelta del tasso  - fisso o variabile – pensando sia alla cifra e alla durata del finanziamento. Per chi ha una maggiore propensione al rischio  il tasso variabile offre ancora ottime possibilità di risparmio. Al contrario, optare per il tasso fisso garantirà di mantenere le attuali favorevoli condizioni anche nel caso in cui la situazione macro economica cambi”.

Fonte : "Idealista"

Agenzia immobiliare Farini 

059454227

Ipoteca sulla casa: cos'è, cosa comporta e come si cancella

L'ipoteca è un diritto reale di garanzia sopra un bene immobile. Tale diritto viene quindi costituito a garanzia di un credito e serve in caso d'inadempimento da parte del debitore.
È chiaro in tal senso il primo comma dell'art. 2808 del codice civile a mente quale l'ipoteca conferisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, ciò anche ove vi sia un terzo acquirente, e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione.
L'ipoteca, quindi, consente di essere preferiti ad altri creditori nell'ambito di una procedura espropriativa, ove gli stessi non siano privilegiati, nonché proprio in ragione dell'esistenza di tal vincolo, di essere avvisati dell'iniziativa giudiziale di espropriazione.
Il secondo comma dell'art. 2808 c.c. specifica che l'ipoteca “può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari”.
L'iscrizione dell'ipoteca ne determina il grado: l'ipoteca di primo grado, ossia quella iscritta per prima, dà alla persona in favore della quale è stata iscritta precedenza su quelle successive.
L'ipoteca concessa mediante scrittura privata non ha effetto verso terzi, né verso successive ipoteche che trascritte per prime assumono un grado maggiore.
L'ipoteca, solitamente, viene iscritta per una somma pari al valore del credito, più quello di costi e spese ed oneri accessori allo stesso.
Quanto all'oggetto dell'ipoteca, l'art. 2810 c.c. specifica che la stessa può essere concessa su:
a) i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze;
b) l'usufrutto dei beni stessi;
c) il diritto di superficie;
d) il diritto dell'enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico.
È opinione condivisa che non si possa accendere ipoteca sui diritti di uso ed abitazione, stante il carattere strettamente personale, nonché su quello di servitù, in ragione della sua stretta connessione con i fondi dominante e servente; in effetti non avrebbe senso espropriare una servitù che sarebbe, poi, inutilizzabile.
L'ipoteca si iscrive nell'ufficio dei registri immobiliari del luogo in cui si trova l'immobile (art. 2827 c.c.) e ha una durata di vent'anni rinnovabili prima della sua scadenza; all'iscrizione tardiva segue la perdita del grado acquisito con la originaria/precedente iscrizione (art. 2847 e ss. c.c.)

Quando iscrivere ipoteca?

Il terzo comma dell'art. 2808 del codice civile distingue tre tipologie di ipoteca:
a) l'ipoteca legale;
b) l'ipoteca giudiziale;
c) l'ipoteca volontaria.
Partiamo dalla primo tipologia: fornirne la nozione vuol dire comprendere quando le ipoteche possano essere iscritte.
L'ipoteca legale è quella riconosciuta dalla legge in favore del creditore ed in ragione della particolarità del credito vantato. Si tratta di ipotesi tipiche, ossia specificamente individuate dalla legge.
L'art. 2817 del codice civile individua tre specifiche ipotesi di ipoteca legale, in favore:
a) dell'alienante sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione;
b) dei coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;
c) dello Stato sopra i beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale.
Quanto all'ipoteca legale in favore dell'alienante – ad esempio quando il versamento anche solo parziale del prezzo dell'immobile o altri obblighi sono adempiuti successivamente alla vendita – ed a quella previsti dalla lettera b), la legge prevede comunque la possibilità di rinunciarvi; diversamente deve essere iscritta d'ufficio (art. 28134 c.c.).
L'ipoteca giudiziale è quel diritto reale di garanzia che può essere iscritto in ragione di una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o di un obbligo di fare, nonché per i provvedimenti giudiziali aventi effetto di sentenza (es. ordinanze, decreti ingiuntivi), nonché sulla base di lodi arbitrali e sentenze straniere rese esecutive (artt. 2818-2820 c.c.).
Il concessionario della riscossione, nell'iscrivere ipoteca per crediti di cui è tenuto a curare la riscossione deve seguire ben precise regole che, ad esempio, gli impediscono di pignorare la prima casa di abitazione se l'importo complessivo del credito non supera € 120.000,00.
Tali limiti non valgono nei rapporti tra privati, sicché deve ritenersi astrattamente possibile l'iscrizione di un'ipoteca giudiziale in ragione di un decreto ingiuntivo emesso per poche centinaia o migliaia di euro.
L'ipoteca volontaria, come specifica lo stesso attributo, è costituita in ragione della dichiarazione volontaria della persona che la concede (art. 2821 c.c.). L'ipoteca volontaria deve essere concessa per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità, ma la sua iscrizione avviene solamente per atto pubblico o scrittura privata le cui sottoscrizioni sono accertata giudizialmente. Come dire: meglio fin da subito l'atto notarile.
Classico esempio di ipoteca volontaria è quella concessa alla banca dalla persona che acquista un'unità immobiliare, sull'unità immobiliare stessa. Nulla vieta che l'ipoteca possa essere concessa su un altro bene, oppure da un terzo su un bene di sua proprietà a garanzia del credito erogato ad altra persona.
L'ipoteca si può iscrivere anche su beni indivisi, ad esempio su una quota di comunione (art. 2825 c.c.): in tal caso, specifica la legge essa “produce effetto rispetto a quei beni o a quella porzione di beni che a lui verranno assegnati nella divisione” (art. 2825, primo comma, c.c.), o chiaramente sulla somma di denaro nel caso di cessione.
All'iscrizione dell'ipoteca accedono dei costi (bolli, eventuali atto notarile) che sono a carico della persona contro cui è iscritta.

Estinzione dell'ipoteca

L'estinzione dell'ipoteca è quel fenomeno che fa venire meno il diritto reale di garanzia. L'art. 2878 del codice civile elenca le cause di estinzione del diritto, che sono:
1) la cancellazione dell'iscrizione;
2) con la mancata rinnovazione della iscrizione entro vent'anni (art. 2847 c.c.), salvo nuova iscrizione;
3) l'estinzione dell'obbligazione;
4) il perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall'articolo 2742 (cioè prelazioni e privilegi sulle somme dovute dall'assicuratore in ragione del perimento);
5) la rinunzia del creditore;
6) lo spirare del termine a cui la ipoteca è stata limitata o il verificarsi della condizione risolutiva;
7) la pronunzia del provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.
Come si può notare, dunque, l'estinzione può avvenire per più di una ragione, non per forza connessa con l'adempimento dell'obbligazione in ragione della quale l'ipoteca era stata iscritta.

Cancellazione dell'ipoteca

La cancellazione, contrariamente all'iscrizione, è quella formalità a seguito della quale, sul bene immobile (o su un diritto reale sopra di esso) non risultano più iscritte ipoteche.
Essa, evidentemente, è strettamente connessa con l'estinzione dell'ipoteca e può avvenire a seguito di spontanea dichiarazione delle parti o su sentenza. La legge prevede anche la possibilità di presentare ricorso all'Autorità Giudiziaria ove il conservatore dei pubblici registri immobiliari rifiuti le formalità della cancellazione.
È utile ricordare che ai sensi della legge n. 40 del 2007, così detta legge Bersani, la banca è obbligata a comunicare all'Agenzia delle entrate (ex conservatoria) la richiesta di cancellazione entro trenta giorni della estinzione del mutuo.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

3398395052

Perché rivolgersi ad una agenzia immobiliare ?

Con l’avvento di internet il mercato immobiliare ha subito un profondo cambiamento in quanto il contatto “tra privati” è all’oggi molto diffuso perché la spesa per l’agenzia è generalmente considerata un esborso superfluo. Ma, per una compravendita immobiliare, sono molti gli ostacoli e le problematiche che potrebbero sorgere e, di conseguenza, spesso ci si trova ad affidarsi ad avvocati o ad altri professionisti per dirimere tali problematiche. Per questo affidarsi ad un unico professionista, l’agente immobiliare, è la scelta migliore in quanto eventuali problematiche vengono subito rese note ed inoltre ci si avvale di un’unica figura che accompagna venditore e acquirente fino all’atto del rogito. L’acquisto di un immobile è un passo molto importante per cui è sempre consigliabile affidarsi ad un serio professionista del settore.
Di seguito “un decalogo” di regole stilato dalle principali associazioni di categoria e dalle associazioni dei consumatori:

1. Evitare il “fai da te”! Affidarsi a un agente immobiliare regolarmente iscritto alla Camera di Commercio (richiedere in visione la tessera rilasciata dalla Camera di Commercio). Meglio se aderente a una delle tre associazioni di categoria.

2. Richiedere l’uso di moduli o formulari depositati in Camera di Commercio contenenti clausole chiare e facilmente comprensibili. Definire tutti i dettagli degli accordi con l’agente immobiliare in forma scritta (provvigione, modalità di pagamento, servizi inclusi e quelli esclusi). Diffidare delle offerte di prestazioni professionali a costo zero.

3. Con l’aiuto di un agente immobiliare professionista, occorre sempre procedere all’identificazione dell’immobile trattato mediante le planimetrie catastali e verificare che il soggetto/i che si qualifica/no come venditori sia o siano il vero/i e unico/i proprietario/i. Verificare che ci sia l’attestato di prestazione/certificazione energetica, realizzato da un tecnico abilitato e richiederne copia. Occorrono inoltre i seguenti documenti: atto di provenienza dell’immobile, visure catastali, visure ipotecarie, concessione edilizia e certificato di abitabilità se l’immobile è stato edificato dopo il 1967.

4. Se lo stato di fatto dell’immobile trattato risulta difforme dalle planimetrie catastali e/o dal progetto comunale occorre chiederne la regolarizzazione tramite uno tecnico abilitato.

5. In caso di immobile occupato in forza di un regolare contratto di locazione, prima di procedere con la trattativa, è indispensabile richiedere copia del contratto e di ogni eventuale ulteriore e utile documentazione e sottoporre il tutto all’esame di un professionista esperto della materia (agente immobiliare, notaio, …).

6. Per il preliminare di compravendita occorre innanzitutto farsi assistere anche da un notaio, oltre che da un agente immobiliare professionista. Prima della stesura e della firma occorre procedere con alcune importanti verifiche: come l’assenza di irregolarità edilizie, analizzare se ci sono ipoteche o altri gravami sull’immobile anche in relazione alla materia condominiale.

7. È bene sapere che il preliminare è soggetto all’obbligo della registrazione è infine consigliabile la trascrizione se intercorre molto tempo tra il preliminare e il rogito.

8. Nell’atto preliminare occorre sempre indicare gli elementi principali della compravendita. Essi a puro titolo indicativo sono:

• identificativo catastale
• indirizzo
• precisa descrizione dell’immobile:

• riferimento alle planimetrie catastali
• dichiarazione del promittente venditore circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (ovvero attestazione di tecnico abilitato)
• attestato di prestazione energetica
• prezzo dell’immobile
• modalità di pagamento
• termine entro il quale deve essere stipulato il rogito
• eventuale penale in caso di inosservanza del termine perentorio.

9. In caso di versamento di una caparra confirmatoria, con assegno bancario o circolare non trasferibile intestato al/i venditore/i, occorre sapere che chi la riceve dovrà restituire il doppio della somma se risulta inadempiente ai suoi obblighi contrattuali, oppure verrà persa in caso di inadempienza dell’acquirente (art. 1385 del C.C.).

10. Onde evitare sorprese, è bene richiedere all’agente immobiliare una previsione dei costi complessivi che si dovranno sostenere in vista dell’acquisto dell’immobile che comprendono, oltre al costo dell’immobile stesso anche: costi notarili (imposte di registro, ipotecarie e catastali, parcella, bolli, accensione dell’eventuale mutuo) e la provvigione dell’agente immobiliare.

Avvertenza!!! Il presente decalogo, per quanto sia completo, non esaurisce tutte le problematiche che si potrebbero presentare in una compravendita immobiliare. Si rinnova pertanto il consiglio di farsi sempre assistere da un agente immobiliare professionista sin dall’avvio della trattativa.

Fonte : " Studio Bernardi" 

Agenzia Immobiliare Farini 

 3398395052

Immobili: meno tasse

Quasi 20 milioni di famiglie sono proprietarie della casa in cui abitano, il 77,4% del totale. L'abitazione vale in media nel 2014 circa 170mila euro (1.450€ al metro quadrato), valore però in calo del 2,4% rispetto al 2013. Gli italiani proprietari di un appartamento sono oltre 25,7 milioni (dipendenti e pensionati nell'81,7% dei casi) mentre i locatari sono 4,7 milioni. La superficie media di un'abitazione è di 117 metri quadrati. Oltre un miliardo di euro è l'ammontare delle agevolazioni fiscali erogate per quasi 3,7 milioni di interventi di ristrutturazioni, riqualificazione energetica e messa in sicurezza degli edifici effettuati nel 2014. E' la fotografia del patrimonio immobiliare italiano scattata dall'Agenzia delle Entrate e dal Dipartimento delle Finanze del Ministero dell'Economia, i cui dati sono riassunti nella sesta edizione del rapporto 'Gli immobili in Italia'.

IL VOLUME analizza la distribuzione della proprietà e del patrimonio immobiliare sul territorio nazionale, in relazione alle caratteristiche socio-demografiche ed economiche dei proprietari, con approfondimenti sulla tassazione immobiliare e sulle agevolazioni fiscali per la ristrutturazione edilizia, la riqualificazione energetica e per interventi antisismici.

IPOTIZZANDO che ad ogni abitazione principale corrisponda una famiglia, nel 2014 in Italia il 77,4% delle famiglie risultano proprietarie dell'abitazione in cui risiedono. Questo dato è sensibilmente più elevato al Sud e nelle Isole (82,9%), prossimo al dato nazionale al Nord (75,3%), mentre è più basso al Centro (il 73,9%). La maggior parte delle abitazioni di proprietà delle persone fisiche sono utilizzate come abitazione principale (62,6%), il 17,9% sono a disposizione (le cosiddette seconde case) e solo 1'8,8% dello stock abitativo è dato in locazione. Un ulteriore 2,8% è rappresentato dalle abitazioni date in uso gratuito a un proprio familiare. «DAL 2016 il prelievo sugli immobili si e' ridotto di 4,4 miliardi, di cui 3,6 miliardi riferibili all'abolizione della Tasi sulle abitazioni principali non di lusso. Questa riduzione dimostra la grande attenzione da parte del governo al tema della casa» ha sottolineato il direttore dell'Agenzia delle Entrate, Rossella Orlandi. Ne hanno beneficiato - si legge nel rapporto - 19,5 milioni di contribuenti (per il 75% lavoratori dipendenti e pensionati) per un risparmio medio pro capite di 175 euro annui. L'Imu versata nel 2016 è pari a 18,8 miliardi e la Tasi sui servizi indivisibili a 1,1 miliardi, per un totale di 19,9 miliardi di gettito complessivo Imu-Tasi.

LA COMPOSIZIONE percentuale del gettito complessivo mostra che, nel 2016, del totale del prelievo sugli immobili circa il 48% delle entrate deriva dall'Imu e solo il 3% dalla Tasi, per effetto dell'esenzione del pagamento dell'imposta sulle abitazioni principali. Il gettito da imposte di natura reddituale è al 21% del totale ed è in gran parte attribuibile all'Irpef (14% del totale) e della cedolare secca sulle locazioni abitative (5%), il cui gettito cresce di anno in anno. L'IVA sulle compravendite di immobili rappresenta il 13% delle e teste complessive.

Modificare un contratto registrato

La modificazione del contratto preliminare di vendita può essere modificato in vari modi, con l’aggiunta di clausole o scritture integrative, all’atto stesso solo se le parti hanno raggiunto un accordo riguardo alle modifiche.

Quando c’è l’accordo fra le due parti, qualunque elemento del contratto può essere cambiato.

Nel caso in cui il contratto sia stato anche trascritto, per l’apporto di successive modifiche è necessaria la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autentica.

Vi sono delle differenze fra i due tipi di contratti.

Contratto preliminare di compravendita immobiliare

E’ un contratto con il quale una parte si obbliga a cedere la proprietà di un’immobile all’altra parte, secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto. In seguito le due parti stipuleranno un nuovo contratto detto di compravendita definitivo. Questo tipo di contratto lo troviamo sempre in forma scritta.

Registrazione del contratto preliminare

La registrazione del contratto è obbligatoria in quattro diversi punti:

• Se il preliminare è redatto per atto pubblico o scrittura privata autentica;
• Se il preliminare è concluso per scrittura privata non autentica con un promittente venditore privato;
• Se il preliminare è concluso per scrittura privata non autentica con un promittente venditore soggetto Iva ed è stata versata una caparra;
• Se il preliminare è concluso a seguito dell’attività di un mediatore immobiliare.

Per registrare il contratto è necessario, entro 20 giorni:

• Applicare le marche da bollo da 16 euro per ciascuna copia;
• Fare un versamento con modello F23 pari a 200 euro, con codice 104T, se è presente un acconto o una caparra, l’imposta è pari al 3% di quanto corrisposto;
• Compilare e firmare il modello 69 con i riferimenti del contratto preliminare registrato;
• Presentare il tutto nell’ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate.

Trascrizione del contratto preliminare

La trascrizione non è obbligatoria nei registri immobiliari, ma ha lo scopo di tutelare il promissario acquirente da eventuali pignoramenti, sequestri etc., perciò la trascrizione offre una tutela per tutte e due le parti.

Modifica del preliminare trascritto

A differenza del contratto registrato, nel contratto trascritto sorgono dei problemi in merito alle modifiche.

Se, ad esempio il preliminare ha ad oggetto:

• La vendita di una cantina o appartamento, ma nel caso si vendesse solo l’appartamento, l’effetto della trascrizione vale solo sul bene venduto;
• La vendita di un solo appartamento, ma nel definitivo si vende l’appartamento e la cantina, l’effetto della trascrizione si manifesta solo sull’appartamento;
• La vendita della piena proprietà di un immobile, ma nel definitivo viene venduta la nuda proprietà, l’effetto della trascrizione è valido solo sull’intero bene;
• La vendita della nuda proprietà, ma nel definitivo viene venduta la piena proprietà, l’effetto della trascrizione è valido solo sulla nuda proprietà.

Per quanto riguarda le modifiche soggettive:

• Se il preliminare è per persona da nominare, la riserva di nomina deve essere espressamente menzionata nella nota di trascrizione;
• Se è stato ceduto il contratto, con sostituzione del promissario acquirente, si deve trascrivere la cessione del contratto.

Annullamento del contratto preliminare

Il preliminare può essere annullato nei casi previsti dal codice civile:

• Incapacità di una delle parti
• Vizi della volontà: errore, violenza, dolo.

da Agenzia Farini

tel: 059/454227