boom della cedolare secca: chi sono i 2,4 milioni di proprietari che l’hanno scelta

Sembra ieri: correva l’anno 2011 e la cedolare secca sugli affitti raccoglieva le prime 480mila opzioni. Un dato balzato a 2,4 milioni con le ultime dichiarazioni dei redditi, dopo otto anni di aumenti. I numeri dicono che il tasso di crescita sta ormai rallentando (+8% rispetto all’11% di due anni prima), ma la saturazione è fisiologica. Anzi, le adesioni sono già andate oltre le previsioni, se è vero che al debutto della tassa piatta c’erano 2 milioni di locatori privati nel segmento abitativo. Emersione del nero? Allargamento del mercato? Per una ragione o per l’altra – o forse per entrambe – la cedolare continua a essere apprezzata e usata dai contribuenti. E offre un ottimo argomento a quanti la invocano anche per le locazioni commerciali: non solo quelle nuove (come accaduto nel 2019), ma anche quelle già in corso. A partire dagli 810mila negozi locati da privati, e senza dimenticare anche i 171mila uffici e studi professionali.

L’identikit (reddituale) dei locatori. Quasi metà di coloro che nel 2019 hanno scelto la cedolare (il 48,4%) dichiara un reddito fino a 29mila euro, come si vede dai dati pubblicati giovedì 23 aprile dalle Finanze. A questi contribuenti, però, fa capo soltanto il 30,9% dei canoni. Al contrario, i contribuenti con oltre 55mila euro di reddito annuo rappresentano il 17,4% dei beneficiari, ma dichiarano il 35,6% dei canoni. L’utilizzo della tassa piatta, insomma, cresce insieme al reddito, anche perché chi guadagna di più ha avuto più occasioni di accumulare risparmio e investire in immobili. In Val d’Aosta applica la cedolare il 9% dei contribuenti, in Liguria l’8,5%, in Emilia Romagna il 7,6%: sono le tre regioni con la maggior frequenza di beneficiari, probabilmente per l’incidenza relativa del turismo. In Basilicata il minor utilizzo: solo il 2,7 per cento. Il canone medio è quasi identico tra canoni liberi e canoni concordati: 513 euro al mese contro 510. Attenzione, però: si tratta di un dato “per locatore” e non “per casa locata”. La differenza così sottile tra le due tipologie contrattuali, comunque, si spiega con il fatto che i canoni concordati sono più diffusi nelle grandi città, dove il livello degli affitti è comunque più alto che nei centri minori (dove si fa quasi solo il “4+4”).

Gli affitti brevi e la crisi: serve il previsionale. I canoni più alti – 633 euro al mese – sono comunque quelli dichiarati dai sublocatori e dai comodatari che fanno affitti brevi tramite portali online come Airbnb, Booking o altri intermediari. Si tratta però di un dato poco indicativo, perché il grosso dei contratti brevi (quelli fino a 30 giorni) è stipulato direttamente dai proprietari di casa e confluisce nella flat tax del 21% che si applica ai puri “redditi da fabbricato”. Anche la crescita delle opzioni per affitti brevi (+85% tra il 2018 e il 2019) non è determinante, perché sublocatori e comodatari possono optare dal 1° giugno 2017. C’è però un dato che si può prevedere già oggi: lo stop delle locazioni brevi, turistiche, innescato dal lockdown – con cali del fatturato tra il 90 e il 100% da marzo – manderà in difficoltà i locatori chiamati a versare il saldo delle imposte 2019 e gli acconti 2020 parametrati su ricavi che quest’anno saranno irripetibili. L’effetto in dichiarazione dei redditi si vedrà solo nel 2021, ma già dalle prossime scadenze fiscali bisognerà ricalcolare gli acconti con il metodo previsionale.

Il canone concordato corre più del libero. Fin dall’esordio della cedolare il trend di crescita è stato continuo, pur se calante: si è passati dal +58% del 2012 al +8% del 2019. Ma guardando meglio si notano altri dettagli: la flat tax al 10%, quella riservata agli affitti a canone concordato, corre più di quella al 21%, appannaggio degli affitti liberi. Negli ultimi anni la tassa ultrapiatta è stata favorita dalla crisi generale del mercato immobiliare: con il calo degli affitti, e la diffusione degli accordi locali a cui spetta il compito di definire il range del canone “calmierato”, il mix tra contratto concordato e imposta sostituiva al 10% ha guadagnato sempre più convenienza. Non è un caso che dal 2011 il balzo nelle scelte della tassa ultrapiatta sia stato di oltre il 1.100%: da 65mila a quasi 800mila locatori. Un balzo che, a dire il vero, risente anche del valore stesso di questa tassa, che è stata ribassata al 10% a partire dal 2014. E che infatti dal 2013 al 2014 ha visto quasi raddoppiare (+90%) i contribuenti che l’hanno scelta. Eppure, l’appeal del canone calmierato non è ancora scontato. Proprio perché molto dipende dalla “qualità” degli accordi territoriali, ci sono Comuni e zone in cui i proprietari preferiscono il classico contratto libero 4+4 (come a Milano, per esempio, dove secondo il Rapporto Omi 2019 la “partita” sui nuovi contratti si chiude 14 a uno, cioè 34mila a 2.400). Ma i vantaggi del canone concordato risaltano ancor più nei periodi di crisi, come quello che stiamo vivendo: nelle prossime analisi potremo forse leggere ulteriori progressi.

Lo Stato ci guadagna o ci rimette? L’anno scorso lo Stato ha incassato sotto forma di cedolare 2,9 miliardi (fonte: Bollettino delle entrate tributarie). I detrattori della tassa piatta hanno sempre sottolineato che l’Erario avrebbe potuto ricevere molto di più se avesse usato la tassazione ordinaria. E, in effetti, applicando ai canoni dichiarati nel 2019 le aliquote Irpef marginali, si può stimare un introito teorico di 5 miliardi (senza considerare le addizionali locali, l’imposta di registro e il bollo). L’Erario rinuncerebbe, insomma, a oltre 2 miliardi, di cui 1,5 riferibili ai locatori con redditi oltre i 75mila euro l’anno. A queste argomentazioni i sostenitori della flat tax sugli affitti replicano che, senza cedolare, gli incassi per le casse pubbliche sarebbero più bassi di quelli attuali, non più alti, perché tornerebbero a crescere il sommerso e lo sfitto. Anche se si tratta sempre di stime, che la cedolare abbia contribuito a contrastare gli affitti in nero, a ben vedere, lo dice anche il Rapporto ufficiale sull’economia non osservata. Su tutti questi discorsi, però, ora prevale l’emergenza coronavirus. E pare difficile ipotizzare un incremento del prelievo, proprio mentre molti locatori avranno problemi di liquidità, per il prevedibile aumento della morosità – puntuale nei periodi di crisi – e la generale debolezza del Pil.

Articolo visto su "Il Sole 24H " 

Agenzia Immobiliare Farini 

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Redditi di locazione non percepiti, non tassabili anche senza convalida di sfratto

Con la sentenza n. 594/2019, la seconda sezione della Commissione tributaria regionale del Lazio ha stabilito che i redditi di locazione non percepiti non sono tassabili anche senza convalida di sfratto.
Ma vediamo la vicenda. Le Entrate di Roma uno hanno richiesto con un accertamento maggiori imposte in dipendenza di redditi di locazione non percepiti dal locatore. Dopo aver constatato che il giudice civile aveva rilevato il mancato pagamento dei canoni scaduti, la Commissione tributaria provinciale di Roma ha accolto il ricorso e annullato la pretesa erariale.
L’ufficio finanziario ha proposto appello replicando che la procedura, sia pure attestante la morosità del conduttore, non si era definita con un procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto. In udienza, infatti, la conduttrice morosa aveva riconsegnato le chiavi davanti al giudice determinando una sentenza di risoluzione contrattuale.
L’ufficio ha sostenuto che le disposizioni dell’articolo 26 del Tuir n. 917/1986 prevedono la non tassabilità dei soli canoni di locazione di immobili a uso abitativo non riscossi, per i quali si sia conclusa la convalida di sfratto. Nel caso specifico, non vi era stata convalida di sfratto, quindi i redditi dovevano essere indicati nella dichiarazione annuale.
La decisione dei giudici provinciali è stata confermata dalla Commissione regionale del Lazio che ha annullato la pretesa erariale. Secondo quanto stabilito dai giudici regionali capitolini, le disposizioni dell’articolo 26 del Tuir n. 917/1986 devono essere interpretate secondo la ratio della norma che intende escludere dal reddito i canoni di locazione non effettivamente percepiti dal locatore e non secondo l’interpretazione letterale. Il collegio ha precisato che questo deve essere sia quando la procedura si concluda con un provvedimento di convalida di sfratto, sia nel caso in cui, con la riconsegna dell’immobile, la stessa procedura si sia conclusa con una risoluzione contrattuale in seguito alla riconsegna delle chiavi in udienza. La Commissione, respingendo l’appello dell’Agenzia erariale, ha condannato l’ufficio al rimborso delle spese di lite quantificate in euro 1.500,00.

Fonte : “ Idealista”

Agenzia Immobiliare Farini

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Subentro contratto di locazione: cos'è e come funziona

Che cosa vuol dire subentrare in un contratto di locazione? Il subentro può avvenire sia nella posizione del locatore, sia in quella del conduttore? Quali sono gli adempimenti fiscali connessi al subentro?
Partiamo dalla nozione di subentro.
Il dizionario della lingua italiana definisce subentro come l'atto del subentrare, ossia “entrare al posto di un altro succedendogli immediatamente o sostituendolo” (Fonte: Dizionario on-line Treccani).
Nell'ambito del contratto di locazione, quindi, subentrare nel contratto vuol dire succedere o sostituire nella rispettiva posizione il locatore oppure il conduttore.
Di conseguenza, è questa la risposta la secondo quesito, la legge consente tanto il subentro nella posizione contrattuale di chi ha concesso in locazione, tanto quella nella posizione di chi è titolare del diritto personale di godimento.
Il subentro può avvenire per volontà delle parti, oppure per espressa disposizione di legge. Entriamo nel dettaglio.
Subentro nella posizione del locatore
Ipotizziamo che il locatore ceda l'unità immobiliare oggetto del contratto. Supponiamo l'ipotesi standard, ossia che il terzo acquirente sia a conoscenza del contratto di locazione in essere.
Tralasciamo le ipotesi di irregolarità nel contratto di locazione, in quanto ai sensi dell'art. 1599, quarto comma, c.c. l'acquirente deve comunque rispettare il contratto di locazione “se ne ha assunto l'obbligo verso l'alienante”.
In tali casi, specifica il successivo articolo 1602 del codice civile, “il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”.
La legge non disciplina espressamente un'ipotesi nella pratica ricorrente, ossia il decesso del locatore.
In tal caso, come ha chiarito la Suprema Corte di Cassazione, “la morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione con il subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi e con il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l'obbligazione relativa al pagamento del canone” (così Cass. n. 1811/89).
V'è poi la possibilità di cessione del contratto di locazione nell'ambito della cessione d'azienda, ove i contratti di locazione in essere siano il frutto dell'attività dell'azienda ceduta. Anche in questa fattispecie, vale quanto fin'ora detto.
La legge n. 392 del 1978 (art. 7) prevede la nullità delle clausole di scioglimento della locazione di immobili destinati all'uso abitativo.
Subentro nella posizione del conduttore
Prendere il posto del conduttore nel contratto è anch'essa ipotesi assai frequente. Essa può avvenire:
a) per decesso del conduttore, in tal caso gli succedono nel contratto il coniuge (il convivente more uxorio o il contraente nelle unioni civili), gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi;
b) nel caso di separazione e divorzio, al conduttore succede nel contratto l'altro coniuge, qualora il diritto di abitare nella casa familiare gli sia stato attribuito dal giudice;
c) per cessione del contratto.
In tale ultima ipotesi, ove non diversamente pattuito, il subentro non avviene ex lege, ma deve avere l'assenso del locatore.
Nelle prime due fattispecie, residua in capo ai subentranti il diritto di recesso per gravi motivi, siano essi economici o di insostenibilità psicologica a proseguire la vita quotidiana in quei luoghi.
Adempimenti fiscali connessi al subentro nella locazione
Com'è noto i contratti di locazione ad uso abitativo devono essere registrati, a pena di nullità, entro trenta giorni della loro sottoscrizione.
Ciò al fine di assoggettare quell'accordo al pagamento delle imposte di registro, nonché alla tassazione dei canoni percepiti.
Che cosa bisogna fare nel caso di subentro?
Al riguardo, come specifica l'Agenzia delle Entrate nel proprio sito istituzionale, nel caso di cessione volontaria del contratto di locazione, tanto da lato del locatore, quanto da quella del conduttore è dovuta l'imposta di registro,

• in misura fissa pari ad € 67, nelle cessioni di contratto senza corrispettivo;
• nelle cessioni di contratto con corrispettivo, l'imposta è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con un pagamento minimo pari ad € 67 euro).

Come per la registrazione del contratto di locazione, ricorda l'agenzia, anche la cessione deve essere registrata entro trenta giorni dal suo avvenimento.
Nel caso di subentro ex lege, invece, tanto dal lato del locatore, quanto del conduttore, non è richiesto alcun adempimento è richiesto né sono dovute imposta. L'Agenzia delle entrate, però, consiglia ai nuovi contraenti di inviare all'ufficio dove è stato registrato il contratto una comunicazione del loro subentro.
Nel caso di subentro del locatore, inoltre, questi può optare per il regime della cedolare secca presentando apposito modulo “all'ufficio dove è stato registrato il contratto, entro 30 giorni dalla data del subentro”. 

Fonte : " Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini

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Perché rivolgersi ad una agenzia immobiliare ?

Con l’avvento di internet il mercato immobiliare ha subito un profondo cambiamento in quanto il contatto “tra privati” è all’oggi molto diffuso perché la spesa per l’agenzia è generalmente considerata un esborso superfluo. Ma, per una compravendita immobiliare, sono molti gli ostacoli e le problematiche che potrebbero sorgere e, di conseguenza, spesso ci si trova ad affidarsi ad avvocati o ad altri professionisti per dirimere tali problematiche. Per questo affidarsi ad un unico professionista, l’agente immobiliare, è la scelta migliore in quanto eventuali problematiche vengono subito rese note ed inoltre ci si avvale di un’unica figura che accompagna venditore e acquirente fino all’atto del rogito. L’acquisto di un immobile è un passo molto importante per cui è sempre consigliabile affidarsi ad un serio professionista del settore.
Di seguito “un decalogo” di regole stilato dalle principali associazioni di categoria e dalle associazioni dei consumatori:

1. Evitare il “fai da te”! Affidarsi a un agente immobiliare regolarmente iscritto alla Camera di Commercio (richiedere in visione la tessera rilasciata dalla Camera di Commercio). Meglio se aderente a una delle tre associazioni di categoria.

2. Richiedere l’uso di moduli o formulari depositati in Camera di Commercio contenenti clausole chiare e facilmente comprensibili. Definire tutti i dettagli degli accordi con l’agente immobiliare in forma scritta (provvigione, modalità di pagamento, servizi inclusi e quelli esclusi). Diffidare delle offerte di prestazioni professionali a costo zero.

3. Con l’aiuto di un agente immobiliare professionista, occorre sempre procedere all’identificazione dell’immobile trattato mediante le planimetrie catastali e verificare che il soggetto/i che si qualifica/no come venditori sia o siano il vero/i e unico/i proprietario/i. Verificare che ci sia l’attestato di prestazione/certificazione energetica, realizzato da un tecnico abilitato e richiederne copia. Occorrono inoltre i seguenti documenti: atto di provenienza dell’immobile, visure catastali, visure ipotecarie, concessione edilizia e certificato di abitabilità se l’immobile è stato edificato dopo il 1967.

4. Se lo stato di fatto dell’immobile trattato risulta difforme dalle planimetrie catastali e/o dal progetto comunale occorre chiederne la regolarizzazione tramite uno tecnico abilitato.

5. In caso di immobile occupato in forza di un regolare contratto di locazione, prima di procedere con la trattativa, è indispensabile richiedere copia del contratto e di ogni eventuale ulteriore e utile documentazione e sottoporre il tutto all’esame di un professionista esperto della materia (agente immobiliare, notaio, …).

6. Per il preliminare di compravendita occorre innanzitutto farsi assistere anche da un notaio, oltre che da un agente immobiliare professionista. Prima della stesura e della firma occorre procedere con alcune importanti verifiche: come l’assenza di irregolarità edilizie, analizzare se ci sono ipoteche o altri gravami sull’immobile anche in relazione alla materia condominiale.

7. È bene sapere che il preliminare è soggetto all’obbligo della registrazione è infine consigliabile la trascrizione se intercorre molto tempo tra il preliminare e il rogito.

8. Nell’atto preliminare occorre sempre indicare gli elementi principali della compravendita. Essi a puro titolo indicativo sono:

• identificativo catastale
• indirizzo
• precisa descrizione dell’immobile:

• riferimento alle planimetrie catastali
• dichiarazione del promittente venditore circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (ovvero attestazione di tecnico abilitato)
• attestato di prestazione energetica
• prezzo dell’immobile
• modalità di pagamento
• termine entro il quale deve essere stipulato il rogito
• eventuale penale in caso di inosservanza del termine perentorio.

9. In caso di versamento di una caparra confirmatoria, con assegno bancario o circolare non trasferibile intestato al/i venditore/i, occorre sapere che chi la riceve dovrà restituire il doppio della somma se risulta inadempiente ai suoi obblighi contrattuali, oppure verrà persa in caso di inadempienza dell’acquirente (art. 1385 del C.C.).

10. Onde evitare sorprese, è bene richiedere all’agente immobiliare una previsione dei costi complessivi che si dovranno sostenere in vista dell’acquisto dell’immobile che comprendono, oltre al costo dell’immobile stesso anche: costi notarili (imposte di registro, ipotecarie e catastali, parcella, bolli, accensione dell’eventuale mutuo) e la provvigione dell’agente immobiliare.

Avvertenza!!! Il presente decalogo, per quanto sia completo, non esaurisce tutte le problematiche che si potrebbero presentare in una compravendita immobiliare. Si rinnova pertanto il consiglio di farsi sempre assistere da un agente immobiliare professionista sin dall’avvio della trattativa.

Fonte : " Studio Bernardi" 

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Accertamento fiscale sulle transazioni immobiliari: importanti novità

di Stefano Baruzzi
Bollettino di Legislazione Tecnica n. 10/2015


Con il D. Leg.vo 147/2015, sulla “crescita e internazionalizzazione delle imprese”, è stata introdotta un’importante
disposizione interpretativa che elimina la possibilità dell’Agenzia delle Entrate di accertare maggiori prezzi, ricavi o
plusvalenze da cessioni di immobili o di aziende sulla base del solo maggior valore venale di mercato accertato ai
fini dell’imposta di registro e/o delle imposte ipocatastali.

INTRODUZIONE E INQUADRAMENTO DELLA QUESTIONE
Sulla Gazzetta Ufficiale n. 220 del 22/09/2015 è stato pubblicato il D. Leg.vo 147/2015, dedicato alla “crescita e
internazionalizzazione delle imprese”, emanato in attuazione della riforma del sistema tributario oggetto della Legge
23/2014 - ed in particolare dell’art. 12 -, recante la delega al Governo per l’adozione di una serie di decreti legislativi per la
realizzazione di un sistema fiscale più equo, trasparente e orientato alla crescita([1]).
Nell’ambito di tale nuovo decreto legislativo ha trovato posto, all’art. 5, un’importante disposizione interpretativa, rivolta ai
privati e alle imprese che operano nel settore immobiliare, che dovrebbe risolvere almeno uno dei tanti e delicatissimi
problemi emersi in questi ultimi anni nella prassi accertativa dell’Agenzia delle Entrate relativa al settore immobiliare,
purtroppo avallata da una corposa serie di sentenze della Corte di Cassazione: ci riferiamo alla possibilità di traslare il
valore venale di un immobile (fabbricato o terreno) o di un’azienda, accertato ai fini dell’imposta di registro (tributo per il
quale tale forma di accertamento - che, lo ribadiamo, risulta basata sul solo valore venale di mercato del bene - è
ordinariamente prevista dalla normativa), sul prezzo di cessione del bene stesso, con conseguente determinazione di
maggiori ricavi o plusvalenze originati dalla vendita, a prescindere da quello che risulta essere l’effettivo prezzo
negoziato fra le parti dell’atto.

([1]) Per approfondimenti sui contenuti della legge delega per la riforma del sistema tributario si consiglia la lettura del nostro
articolo illustrativo “Le principali novità della legge delega per la riforma tributaria” (Fast Find AR908).
Inoltre, per ulteriori approfondimenti di dettaglio relativi a varie questioni trattate nel presente lavoro oppure ad esse
connesse, suggeriamo la lettura dei nostri articoli “Imposte di registro, ipotecarie e catastali per i trasferimenti immobiliari:
nuovo assetto dal 2014 ed esemplificazioni pratiche”, (Fast Find AR800), e “Il meccanismo del prezzo valore nelle
compravendite e negli altri trasferimenti immobiliari”, (Fast Find AR918).
Da ultimo, per una disamina molto completa di tutte le questioni relative alla tassazione dei redditi diversi (plusvalenze)
immobiliari in capo a persone fisiche, enti non commerciali e società semplici, rischi e soluzioni inclusi, rinviamo al nostro
Ebook “La tassazione delle plusvalenze immobiliari e la rivalutazione dei terreni con le novità 2015” pubblicato da
Legislazione Tecnica nei “Quaderni di fiscalità immobiliare”.

Agevolazioni acquisto prima casa, dal 1° gennaio è più facile cambiare abitazione

La legge di Stabilità 2016 ha introdotto importanti novità anche per quanto riguarda l’acquisto della prima casa. Dal 1° gennaio non è più ostativo il possesso di un’altra abitazione acquistata con i benefici fiscali, purché sia alienata entro un anno.

Il presupposto della non contemporaneità potrà essere realizzato in un secondo momento

Ad introdurre la novità l’art. 1, comma 55, della legge n. 208/2015, attraverso un’integrazione della disciplina dell’agevolazione contenuta nella nota II-bis. In poche parole, cambiare casa è ora più semplice, poiché il presupposto della non titolarità contemporanea di più alloggi acquistati con l’agevolazione potrà essere realizzato in un secondo momento.

Il regime fiscale agevolato per l’acquisto prima casa differenziato in base all’applicabilità o meno dell’Iva

Se la cessione è imponibile ad Iva, l’agevolazione consiste nell’applicazione dell’aliquota ridotta del 4%. Sono inoltre dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna, l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.
Se invece la cessione non è imponibile ad Iva, l’agevolazione consiste nell’applicazione dell’imposta proporzionale di registro ridotta del 2% con il minimo di 1.000 euro, nonché delle imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.

Agevolazioni acquisto prima casa, i requisiti

Non cambiano i requisiti dell’agevolazione acquisto prima casa:
- a) l’abitazione deve essere situata nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza, oppure nel territorio del comune in cui egli svolge la propria attività o, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende; nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, deve trattarsi della prima casa sul territorio italiano; la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune in cui è situata l’abitazione acquistata deve essere resa, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto;
- b) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
- c) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare su tutto il territorio nazionale, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa” che si sono susseguite dal 1982 in poi.

Agevolazioni acquisto prima casa, le novità

Con la legge di Stabilità 2016 è stata integrata la nota II-bis con l’inserimento del comma 4-bis. Quest’ultimo stabilisce che l’agevolazione si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato precedentemente con l’agevolazione, a condizione che quest’ultimo sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. Nel caso in cui tale consizione non si realizzi, si renderanno applicabili le imposte ordinarie, gli interessi e la sanzione del 30% sulla differenza d’imposta.

da Idealista

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Legge di stabilità 2016

da Più facile comprare l'abitazione principale, Angelo Busani, Sole 24 ore.

Acquistare la prima casa? Con la nuova legge di stabilità per il 2016 sembra che le procedure si semplifichino notevolmente: la nuova norma, infatti, prevede un consistente incentivo all'acquisto dei beni immboli dovuto all'affievolimento fiscale. Ora come ora per acquistare una nuova prima casa è necessario, dapprima, vendere la 'vecchia' casa, operazione non sempre facile, soprattuto nel periodo attuale, in cui risulta diffcile realizzare la combinazione vendita/acquisto, poiché le condizioni di mercato spesso non consentono di vendere con rapidità e al prezzo desiderato.

L'agevolazione prima casa, invece, permette di acquistare anche a coloro che non abbiano ancora venduto la prima casa precedente, a patto che tale vendita avvenga entro un anno dall'acquisto. Inoltre la medesima legge prevede che il 50% dell'Iva pagata per l'acquisto di abitazioni di classe energetica A o B, cedute da impresa costruttrice entro il 31 dicembre 2016, potrà essere portato in detrazione dall'Irpef dell'acquirente in dieci quote annuali. Ciò significa che l'Irpef si dimezza.

Ancora, la legge di stabilità mira ad incentivare l'acquisto di abitazioni mediante il contratto di leasing: in sede di rogito, qualora si tratti di un acquisto (effettuato dalla banca o dalla società di leasing per conto del cliente futuro utilizzatore) per il quale si renda dovuta l'imposta di registro, l'aliquota ipotizzata è quella dell'1,5%, qualora il futuro utilizzatore sia un soggetto che, se fosse il diretto acquirente della proprietà della casa in questione, avrebbe i requisiti per poter beneficiare dell'agevolazione prima casa. Un'ulteriore conseguenza comporta che all'utilizzatore dovrebbe spettare una detrazione Irpef del 19%, da calcolare per un importo non superiore a 8mila euro annui-per i canoni periodici- e 20 mila euro-per il prezzo del riscatto da pagare al termine del contratto di leasing per ottenere la proprietà dell'abitazione- alle seguenti condizioni: la detrazione sarà riservata agli acquirenti dell'abitazione principale (a tale destinazione adibita entro un anno dalla consegna) che siano persone fisiche di età inferiore ai 35 anni con reddito complessivo non superiore a 55 mila euro all'atto della stipula del contratto di leasing. Per chi ha 35 anni o più i benefici restano ma sono dimezzati.

I cambiamneti riguardano anche profili civilistici: in primis l'acquisto dell'abitazione da parte della banca o della società di leasing sarà protretto dalla revocatoria fallimentare; in secondo luogo, nel caso in cui durante la locazione il contratto si risolva per effetto di inadempimento del conduttore, la banca e la società di leasing si potranno avvalere della procedura di sfratto per ottenere il rilascio dell'immbile; infine, dopo che la banca o la società di leasing abbiamo rivenduto l'immobile-ad avvenuta risoluzione del contratto di lesing- , all'ex utilizzatore sarà restituito il prezzo ricavato dalla vendita.

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