boom della cedolare secca: chi sono i 2,4 milioni di proprietari che l’hanno scelta

Sembra ieri: correva l’anno 2011 e la cedolare secca sugli affitti raccoglieva le prime 480mila opzioni. Un dato balzato a 2,4 milioni con le ultime dichiarazioni dei redditi, dopo otto anni di aumenti. I numeri dicono che il tasso di crescita sta ormai rallentando (+8% rispetto all’11% di due anni prima), ma la saturazione è fisiologica. Anzi, le adesioni sono già andate oltre le previsioni, se è vero che al debutto della tassa piatta c’erano 2 milioni di locatori privati nel segmento abitativo. Emersione del nero? Allargamento del mercato? Per una ragione o per l’altra – o forse per entrambe – la cedolare continua a essere apprezzata e usata dai contribuenti. E offre un ottimo argomento a quanti la invocano anche per le locazioni commerciali: non solo quelle nuove (come accaduto nel 2019), ma anche quelle già in corso. A partire dagli 810mila negozi locati da privati, e senza dimenticare anche i 171mila uffici e studi professionali.

L’identikit (reddituale) dei locatori. Quasi metà di coloro che nel 2019 hanno scelto la cedolare (il 48,4%) dichiara un reddito fino a 29mila euro, come si vede dai dati pubblicati giovedì 23 aprile dalle Finanze. A questi contribuenti, però, fa capo soltanto il 30,9% dei canoni. Al contrario, i contribuenti con oltre 55mila euro di reddito annuo rappresentano il 17,4% dei beneficiari, ma dichiarano il 35,6% dei canoni. L’utilizzo della tassa piatta, insomma, cresce insieme al reddito, anche perché chi guadagna di più ha avuto più occasioni di accumulare risparmio e investire in immobili. In Val d’Aosta applica la cedolare il 9% dei contribuenti, in Liguria l’8,5%, in Emilia Romagna il 7,6%: sono le tre regioni con la maggior frequenza di beneficiari, probabilmente per l’incidenza relativa del turismo. In Basilicata il minor utilizzo: solo il 2,7 per cento. Il canone medio è quasi identico tra canoni liberi e canoni concordati: 513 euro al mese contro 510. Attenzione, però: si tratta di un dato “per locatore” e non “per casa locata”. La differenza così sottile tra le due tipologie contrattuali, comunque, si spiega con il fatto che i canoni concordati sono più diffusi nelle grandi città, dove il livello degli affitti è comunque più alto che nei centri minori (dove si fa quasi solo il “4+4”).

Gli affitti brevi e la crisi: serve il previsionale. I canoni più alti – 633 euro al mese – sono comunque quelli dichiarati dai sublocatori e dai comodatari che fanno affitti brevi tramite portali online come Airbnb, Booking o altri intermediari. Si tratta però di un dato poco indicativo, perché il grosso dei contratti brevi (quelli fino a 30 giorni) è stipulato direttamente dai proprietari di casa e confluisce nella flat tax del 21% che si applica ai puri “redditi da fabbricato”. Anche la crescita delle opzioni per affitti brevi (+85% tra il 2018 e il 2019) non è determinante, perché sublocatori e comodatari possono optare dal 1° giugno 2017. C’è però un dato che si può prevedere già oggi: lo stop delle locazioni brevi, turistiche, innescato dal lockdown – con cali del fatturato tra il 90 e il 100% da marzo – manderà in difficoltà i locatori chiamati a versare il saldo delle imposte 2019 e gli acconti 2020 parametrati su ricavi che quest’anno saranno irripetibili. L’effetto in dichiarazione dei redditi si vedrà solo nel 2021, ma già dalle prossime scadenze fiscali bisognerà ricalcolare gli acconti con il metodo previsionale.

Il canone concordato corre più del libero. Fin dall’esordio della cedolare il trend di crescita è stato continuo, pur se calante: si è passati dal +58% del 2012 al +8% del 2019. Ma guardando meglio si notano altri dettagli: la flat tax al 10%, quella riservata agli affitti a canone concordato, corre più di quella al 21%, appannaggio degli affitti liberi. Negli ultimi anni la tassa ultrapiatta è stata favorita dalla crisi generale del mercato immobiliare: con il calo degli affitti, e la diffusione degli accordi locali a cui spetta il compito di definire il range del canone “calmierato”, il mix tra contratto concordato e imposta sostituiva al 10% ha guadagnato sempre più convenienza. Non è un caso che dal 2011 il balzo nelle scelte della tassa ultrapiatta sia stato di oltre il 1.100%: da 65mila a quasi 800mila locatori. Un balzo che, a dire il vero, risente anche del valore stesso di questa tassa, che è stata ribassata al 10% a partire dal 2014. E che infatti dal 2013 al 2014 ha visto quasi raddoppiare (+90%) i contribuenti che l’hanno scelta. Eppure, l’appeal del canone calmierato non è ancora scontato. Proprio perché molto dipende dalla “qualità” degli accordi territoriali, ci sono Comuni e zone in cui i proprietari preferiscono il classico contratto libero 4+4 (come a Milano, per esempio, dove secondo il Rapporto Omi 2019 la “partita” sui nuovi contratti si chiude 14 a uno, cioè 34mila a 2.400). Ma i vantaggi del canone concordato risaltano ancor più nei periodi di crisi, come quello che stiamo vivendo: nelle prossime analisi potremo forse leggere ulteriori progressi.

Lo Stato ci guadagna o ci rimette? L’anno scorso lo Stato ha incassato sotto forma di cedolare 2,9 miliardi (fonte: Bollettino delle entrate tributarie). I detrattori della tassa piatta hanno sempre sottolineato che l’Erario avrebbe potuto ricevere molto di più se avesse usato la tassazione ordinaria. E, in effetti, applicando ai canoni dichiarati nel 2019 le aliquote Irpef marginali, si può stimare un introito teorico di 5 miliardi (senza considerare le addizionali locali, l’imposta di registro e il bollo). L’Erario rinuncerebbe, insomma, a oltre 2 miliardi, di cui 1,5 riferibili ai locatori con redditi oltre i 75mila euro l’anno. A queste argomentazioni i sostenitori della flat tax sugli affitti replicano che, senza cedolare, gli incassi per le casse pubbliche sarebbero più bassi di quelli attuali, non più alti, perché tornerebbero a crescere il sommerso e lo sfitto. Anche se si tratta sempre di stime, che la cedolare abbia contribuito a contrastare gli affitti in nero, a ben vedere, lo dice anche il Rapporto ufficiale sull’economia non osservata. Su tutti questi discorsi, però, ora prevale l’emergenza coronavirus. E pare difficile ipotizzare un incremento del prelievo, proprio mentre molti locatori avranno problemi di liquidità, per il prevedibile aumento della morosità – puntuale nei periodi di crisi – e la generale debolezza del Pil.

Articolo visto su "Il Sole 24H " 

Agenzia Immobiliare Farini 

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Comprare casa: per investimento o per abitare?

Comprare e vendere casa: perché lo si fa, e chi lo fa? Ecco la fotografia di Tecnocasa

Secondo quanto rilevato dall’ufficio studi di Tecnocasa, in Italia l’investimento immobiliare è in crescita. Se nel 2015 gli acquisti per investimento si fermavano al 16,4%, oggi si parla di un 17,9%. Sempre a livello nazionale, il 76,6% delle transazioni ha riguardato l’abitazione principale, mentre nel 5,5% dei casi si tratta di case vacanza.

Motivo acquisto casa per tipologia in percentuale, I sem 2019

Tecnocasa

Chi compra la prima casa sceglie il trilocale

Chi compra l’abitazione per viverci sceglie principalmente trilocali (37,6%), seguiti dai quattro locali (20,5%), dalle soluzioni indipendenti (18,7%) e dai bilocali (16,4%). Rispetto ad un anno fa si registra un aumento della percentuale di acquisti di soluzioni indipendenti e semindipendenti, si passa infatti dal 17,9% al 18,7%.

Chi acquista per investimento, sceglie per lo più il bilocale (35,6%), seguito dal trilocale (27,5%). Nel 55,4% dei casi a comprare l’abitazione sono persone con un’età compresa tra 18 e 44 anni, si registra poi un 22,1% di acquirenti tra 45 e 54 anni e percentuali in diminuzione al crescere delle fasce di età.

Coppie e coppie con figli che compongono il 71,3% del campione, mentre è più bassa la quota di acquirenti single che si attesta sul 28,7%. Rispetto al primo semestre del 2018 queste percentuali sono rimaste sostanzialmente invariate.

Chi vende casa e perchè

Analizzando le compravendite lato venditore, nel primo semestre del 2019 la maggior parte dei proprietari ha venduto per reperire liquidità (45,7%), seguiti da coloro che lo hanno fatto per migliorare la qualità abitativa (41,3%) ed infine da chi si è trasferito in un altro quartiere oppure in un’altra città (13,0%). Rispetto al primo semestre del 2018 aumenta la percentuale di coloro che vendono per migliorare la qualità abitativa: si passa infatti dal 32,9% all’attuale 41,3%.

Da "Idealista"

Agenzia Farini 

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Casa: in cima alle priorità degli italiani, ma la metà è insoddisfatto

Per il 90% degli italiani la casa è in cima alla lista delle priorità, ma la metà si dice non pienamente o solo parzialmente soddisfatto della propria abitazione. E’ quanto emerso dai risultati di CasaDoxa, l’Osservatorio Nazionale sugli italiani e la casa.
Secondo l’indagine, il legame tra gli italiani e la casa ha radici ben salde ed è sempre più solido: per il 90%, infatti, la casa è in cima alla lista delle priorità. E l’abitazione riveste una molteplicità di significati che vanno ben oltre l’idea di bene fisico dal valore economico. Si parla di “valore esistenziale” della propria casa, percepita come un luogo affettivo e di espressione di chi la abita. Ma quasi la metà degli italiani si dice non pienamente o solo parzialmente soddisfatto della propria casa, riconosciuta come un “contenitore” nel quale vivere che li rappresenta soltanto in parte.
Paola Caniglia, Home & Retail Director di Doxa, ha affermato: “Riprendendo la similitudine di alcuni intervistati, la casa ideale viene oggi percepita come ‘un abito su misura’ che si deve adattare a chi la vive e non viceversa. Le famiglie italiane non vogliono più vivere in ‘abiti’ pensati per altre epoche, occasioni o esigenze. Dal nostro Osservatorio emerge, infatti, un profondo mismatch tra domanda e offerta nel mercato immobiliare, ovvero una generalizzata richiesta di case più moderne ed efficienti a fronte di una proposta immobiliare che comprende per lo più case datate e standardizzate”.

L’Osservatorio Nazionale sugli italiani e la casa ha ascoltato 7.000 famiglie dislocate su tutto il territorio nazionale e si è focalizzato sui nuclei familiari che si sono dichiarati poco o parzialmente soddisfatti dell’abitazione in cui vivono, pari al 48% del totale degli intervistati, per approfondire trend e motivazioni alla base di questo sentiment.
In base a quanto emerso, il 64% dei locatari è insoddisfatto dell’abitazione e, seppur in misura minore, lo è anche il 44% dei proprietari di casa. Chi soffre di più il vivere in case “distanti” dai propri ideali abitativi sono i millennials (52%degli intervistati) e le famiglie con reddito netto mensile inferiore ai 2.000 euro (53%). Ancor di più chi vive in appartamenti (53%), rispetto a chi abita in villette o case indipendenti (43%).
Ma quali sono le motivazioni di tale insoddisfazione? Le ragioni sono da ricondurre ad alcuni elementi specifici. In particolar modo, le caratteristiche strutturali degli edifici (aspetto esteriore, dimensione dell’appartamento, distribuzione degli spazi interni e qualità dei materiali e delle finiture interne). Le percentuali di insoddisfatti sono pari al 50% tra le famiglie che abitano case costruite prima del 1990, e calano significativamente al 18% tra quelle che vivono in edifici nuovi, costruiti dopo il 2015.

Tra le ragioni dell’insoddisfazione c’è anche il nuovo modo di intendere la qualità della vita e del proprio abitare, caratterizzato dalla volontà di vedere riflessi i propri principi circa la sostenibilità anche nelle proprie scelte abitative. Dall’Osservatorio emerge, infatti, come gli italiani vorrebbero vivere in case più efficienti a livello energetico, con conseguente beneficio sia a livello ambientale sia economico, con minori spese di gestione ordinarie e straordinarie. Dall’Osservatorio emerge anche il desiderio di abitare in case intelligenti, ovvero che siano predisposte alla tecnologia per programmare con semplicità alcune attività.

Quando si parla di casa, dunque, gli italiani provano un senso di soddisfazione parziale, che genera un forte desiderio di cambiamento: circa il 25% degli insoddisfatti vorrebbe cambiare casa entro due anni. Si tratta di una volontà che non nasce da una mobilità sociale o geografica, ma dalle caratteristiche deficitarie dell’abitazione in cui si vive attualmente. Il 52% di chi vorrebbe traslocare dichiara che resterebbe con piacere nello stesso quartiere o comunque in zone limitrofe.
Però cambiare è tutt’altro che facile: molti sono gli “scoraggiati”. Circa il 30% di chi vuole trasferirsi abbandona la ricerca dopo i primi mesi di tentativi, per tornare sui propri passi e procrastinare la realizzazione del loro desiderio di cambiamento. Decidono, infatti, di adattarsi e provare a intervenire con piccole o grandi migliorie.
L’indagine ha poi evidenziato che con il nuovo modo di vivere la casa, evolve anche il concetto di spazi confortevoli che, secondo gli intervistati, devono avere sei prerogative: luminosità degli ambienti, comfort termico/acustico, sicurezza, efficienza energetica, tecnologia semplificante, adattabilità.

• La cucina, grande protagonista: dove calore ed energia sono elementi essenziali. E’ lo spazio dove accogliere la famiglia, e al tempo stesso uno spazio funzionale da attrezzare con elettrodomestici efficienti e di ultima generazione.
• La zona living: lo spazio polifunzionale per eccellenza che riunisce famiglia e ospiti, dove comodità e trasformabilità sono gli aspetti più rilevanti.
• I bagni: devono essere evocativi e rilassanti e devono coniugare funzionalità e servizio.
• Gli spazi esterni: godibili e versatili. Terrazzi, balconi e giardini sono elementi chiave di comfort che diventano simbolicamente quasi una oasi di pace e, nel caso del giardino, driver di scelta nello spostamento dalla città all’hinterland per le famiglie con bambini.
• Le stanze di appoggio: spazi essenziali da personalizzare e nei quali concentrarsi sul proprio lavoro e dedicarsi alle passioni.
• Le stanze di servizio: spazi versatili come lavanderie, ripostigli e piccole dispense che diventano spazi importanti per tenere in ordine. Parole chiave: discrezione e funzionalità.  

Da "Idealista" 

Agenzia Farini

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