Agevolazioni prima casa, più tempo a disposizione per vendere l'immobile precedente

Per non perdere le agevolazioni prima casa, qualora se ne possieda già una e se ne acquisti un’altra, la precedente va venduta entro un anno. Ma con la pandemia tutto è slittato. Come funziona quindi se la scadenza è caduta durante il lockdown? I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.

Il decreto Liquidità ha previsto la sospensione delle scadenze legate alle agevolazioni prima casa per il periodo compreso tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020. Lo dice la risposta 310 del 4/9/2020 dell'Agenzia delle entrate all’interpello di un contribuente che, già titolare di un altro immobile, aveva però acquistato un’altra casa nell’aprile 2019, ipotizzando di usufruire delle agevolazioni, che scattano anche per il nuovo acquisto purchè il vecchio sia rivenduto entro i 12 mesi.

Tale rivendita tuttavia non è potuta avvenire in tempo a causa del lockdown che ha fermato le attività di compravendita immobiliare, con il rischi, per il contribuente, di non poter più accedere alle imposte agevolate. L’AdE ha quindi chiarito che l’articolo 24 del Decreto Liquidità ha allungato i termini per il calcolo del periodo a disposizione per l’alienazione dell’immobile fino al 31 dicembre 2020.

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Decreto liquidità, le misure per la prima casa spiegate dall'Agenzia delle Entrate

I cgiarimenti sui termini per evitare la decadenza delle agevolazioni prima casa

Con la circolare n. 9/E, l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sul decreto liquidità (dl n. 23 dell'8 aprile 2020). Tra i temi trattati anche le misure relative alla prima casa.

Rispondendo ai quesiti proposti da associazioni di categoria, operatori e stampa specializzata, la circolare n. 9/E dell'Agenzia delle Entrate ha fatto chiarezza sulle principali misure fiscali introdotte dal decreto legge n. 23 dell'8 aprile 2020.

Esaminati anche i termini per evitare la decadenza delle agevolazioni prima casa. Andiamo a vedere nel dettaglio quanto spiegato.

E' innanzitutto ricordato che l'articolo 24 "stabilisce la sospensione dei termini previsti dalla normativa in materia di agevolazioni prima casa, entro i quali effettuare taluni adempimenti al fine di evitare la decadenza dall'agevolazione per coloro che ne hanno usufruito".

La circolare n.9/E dell'Agenzia delle Entrate ha chiarito:

"La norma, con lo scopo di impedire la decadenza dal beneficio prima casa, attese le difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone, dovute all'emergenza epidemiologica da COVID-19, dispone la sospensione, nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, dei termini per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del beneficio prima casa e ai fini del riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa. I predetti termini sospesi inizieranno o riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021.

In particolare, i termini oggetto di sospensione sono i seguenti:

• il periodo di 18 mesi dall'acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l'abitazione;
• il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l'immobile acquistato con i benefici prima casa nei cinque anni successivi alla stipula dell'atto di acquisto, deve procedere all'acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;
• il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell'abitazione ancora in suo possesso, purché quest'ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici prima casa.

E' inoltre sospeso il termine di un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici prima casa, stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, di un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato".

Tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020 dunque sono sospesi i termini per effettuare gli adempimenti previsti per il mantenimento delle agevolzioni  prima casa e per il riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa. Come specificato, i termini sospesi inizieranno o riprenderanno dal 1° gennaio 2021.

Ma quali sono i termini sospesi? Il termine di 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza; il termine di un anno per acquistare una casa da adibire ad abitazione principale nel caso si sia proceduto al trasferimento dell'abitazione acquistata con i benefici prima casa nei cinque anni successivi alla stipula dell'atto di acquisto; il termine di un anno per vendere la casa nel caso se ne sia acquistata un'altra usufruendo delle agevolazioni; il termine di un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, di un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

Articolo visto su Idelista

Agenzia immobiliare Farini 

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Comprare casa: per investimento o per abitare?

Comprare e vendere casa: perché lo si fa, e chi lo fa? Ecco la fotografia di Tecnocasa

Secondo quanto rilevato dall’ufficio studi di Tecnocasa, in Italia l’investimento immobiliare è in crescita. Se nel 2015 gli acquisti per investimento si fermavano al 16,4%, oggi si parla di un 17,9%. Sempre a livello nazionale, il 76,6% delle transazioni ha riguardato l’abitazione principale, mentre nel 5,5% dei casi si tratta di case vacanza.

Motivo acquisto casa per tipologia in percentuale, I sem 2019

Tecnocasa

Chi compra la prima casa sceglie il trilocale

Chi compra l’abitazione per viverci sceglie principalmente trilocali (37,6%), seguiti dai quattro locali (20,5%), dalle soluzioni indipendenti (18,7%) e dai bilocali (16,4%). Rispetto ad un anno fa si registra un aumento della percentuale di acquisti di soluzioni indipendenti e semindipendenti, si passa infatti dal 17,9% al 18,7%.

Chi acquista per investimento, sceglie per lo più il bilocale (35,6%), seguito dal trilocale (27,5%). Nel 55,4% dei casi a comprare l’abitazione sono persone con un’età compresa tra 18 e 44 anni, si registra poi un 22,1% di acquirenti tra 45 e 54 anni e percentuali in diminuzione al crescere delle fasce di età.

Coppie e coppie con figli che compongono il 71,3% del campione, mentre è più bassa la quota di acquirenti single che si attesta sul 28,7%. Rispetto al primo semestre del 2018 queste percentuali sono rimaste sostanzialmente invariate.

Chi vende casa e perchè

Analizzando le compravendite lato venditore, nel primo semestre del 2019 la maggior parte dei proprietari ha venduto per reperire liquidità (45,7%), seguiti da coloro che lo hanno fatto per migliorare la qualità abitativa (41,3%) ed infine da chi si è trasferito in un altro quartiere oppure in un’altra città (13,0%). Rispetto al primo semestre del 2018 aumenta la percentuale di coloro che vendono per migliorare la qualità abitativa: si passa infatti dal 32,9% all’attuale 41,3%.

Da "Idealista"

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Come detrarre gli interessi passivi del mutuo prima casa dal 730 2018

Chi ha contratto un mutuo ipotecario per l'acquisto della prima casa ha diritto a una detrazione Irpef del 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori.

Per i mutui stipulati dal 1993 la detrazione spetta solo in relazione alla stipula di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e delle sue pertinenze.
La detrazione spetta solo per il periodo in cui l’immobile è utilizzato come abitazione principale. Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale; tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento, può fruire nuovamente della detrazione.

Detrazione interessi mutuo prima casa trasferimento residenza

Il contribuente che ha acquistato dall’impresa o tramite una cooperativa edilizia un immobile perde il diritto alla detrazione degli interessi se non riesce a trasferirvi la propria residenza entro 12 mesi, anche se la causa è imputabile al comune a seguito, ad esempio, dei ritardi nella concessione dell’abitabilità (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 1.2.5).
Nel caso in cui l’unità immobiliare sia stata oggetto di ordinanze sindacali di sgombero, in quanto inagibile totalmente o parzialmente a causa di un evento sismico, la variazione della dimora dipendente da cause di forza maggiore non pregiudica la fruizione della detrazione per gli interessi passivi.
Non si perde comunque il diritto alla detrazione nei seguenti casi:

• trasferimento della dimora abituale per motivi di lavoro: la detrazione spetta anche se l’unità immobiliare non è stata o non è più adibita ad abitazione principale a causa di un trasferimento per motivi di lavoro.
• La detrazione non si perde neanche se l’immobile viene locato 
• ricovero in istituti di ricovero o sanitari: non si tiene conto delle variazioni dell’abitazione principale dipendenti da ricoveri permanenti in case
  

Limite massimo detrazione interessi mutuo prima casa

La detrazione spetta su un importo massimo di euro 4.000. Per i contratti di mutuo stipulati a partire dal 1° gennaio 1993, in caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di euro 4.000 è riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti. Tale importo deve essere ripartito in parti uguali tra i mutuatari, ad eccezione del mutuo cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, per il quale il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi.

Modello 730 detrazione interessi mutuo

Il contribuente per poter fruire della detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi mutuo deve compilare sul 730: Rigo E7 e codici 8, 9, 10 e 11 e righi da E8 a E12 nei quali va indicato l'importo degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote rivalutate pagate nel corso del 2016 per i mutui, indipendentemente dalla scadenza della rata del mutuo.
In particolare bisogna seguire le seguenti indicazioni

• mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale (rigo E7);
• mutui ipotecari stipulati prima del 1993 su immobili diversi da quelli utilizzati come abitazione principale (righi da E8 a E10 codice 8);
• mutui (anche non ipotecari) contratti nel 1997 per effettuare interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione su tutti gli edifici compresa l’abitazione principale (righi da E8 a E10 codice 9);
• mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale (righi da E8 a E10 codice 10);
• prestiti e mutui agrari di ogni specie (righi da E8 a E10 codice 11)
  

Fonte: “idealista”

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Fondo garanzia prima casa, come funziona

Nel momento in cui ci si trova ad acquistare la prima casa e i costi dei mutui appaiono troppo elevati si può prendere in considerazione una specifica agevolazione. Si tratta del Fondo di garanzia per i mutui prima casa, istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze. Vediamo come funziona.
Il Fondo rilascia garanzie, a prima richiesta, nella misura massima del 50% della quota capitale su mutui ipotecari o su portafogli di mutui connessi all’acquisto e a interventi di ristrutturazione e accrescimento di efficienza energetica di immobili adibiti ad abitazione principale.
Sono ammissibili alla garanzia del Fondo i mutui ipotecari erogati da banche o intermediari finanziari:

• di ammontare non superiore a 250.000 euro;
• destinati all’acquisto di immobili adibiti ad abitazione principale, anche con accollo da frazionamento, non rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9 o con caratteristiche di lusso, e a interventi di acquisto e ristrutturazione ed accrescimento dell’efficienza energetica.
  

I soggetti finanziatori si impegnano a non richiedere ai mutuatari garanzie aggiuntive non assicurative, nel rispetto dei limiti consentiti dalla legislazione vigente, oltre all’ipoteca sull’immobile. Per l’accesso alla garanzia del Fondo non sono previsti limiti di reddito dei mutuatari.
All’atto di ammissione della garanzia, in presenza di più domande pervenute nella stessa giornata, il gestore del Fondo attribuisce priorità ai mutui erogati a:

• giovani coppie – nuclei familiari costituiti da almeno due anni, coniugati o conviventi more uxorio, con uno dei componenti con età inferiore ai trentacinque anni;
• nucleo monogenitoriale con figli minori – persona singola non coniugata, separata, divorziata o vedova con almeno un figlio convivente minore;
• giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico di cui all’articolo 1 della legge 28 giugno 2012, n. 92;
• conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari.
  

Per i mutui ai quali sia stata assegnata priorità, il limite massimo del tasso effettivo globale (Teg) applicabile ai mutui è stato posto pari al tasso effettivo globale medio sui mutui, rilevato dalla pubblicazione trimestrale del Ministero dell’Economia e delle Finanze ai sensi della legge 7 marzo 1996, n. 108.
Le banche e gli intermediari finanziari che aderiscono all’iniziativa possono adottare, a tutela dei mutuatari che presentino difficoltà nel pagamento delle rate del mutuo, la sospensione dei pagamenti delle rate e/o le altre misure facoltative indicate nel modulo di adesione, allegato al presente atto.
L’elenco delle banche aderenti è disponibile presso il sito internet del gestore del fondo Consap Spa. Le banche e gli intermediari finanziari sono tenuti ad assicurare la piena operatività della propria adesione all’iniziativa del Fondo entro 30 giorni lavorativi dalla trasmissione del modulo, a condizione che il Manuale d’uso sia stato emanato da almeno 30 giorni lavorativi.

 Fonte : "Idealista" 

Agenzia Immobiliare Farini 

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Fondo garanzia prima casa

Il fondo prima casa sta riscuotendo un buon successo. Ecco cos’è e come funziona la garanzia per l’acquisto prima casa.

Si chiama «Fondo di garanzia prima casa» ed è una misura destinata a chi sta acquistando attraverso un mutuo la sua abitazione principale.

Supportato da 167 banche e con una dotazione di 650milioni di euro il fondo è stato oggetto dallo scorso gennaio 2015 al dicembre 2016 già 14mila richieste. Ecco come funziona.

Come funziona il Fondo garanzia prima casa?

Il fondo garanzia prima casa è un fondo che permette a chi acquista la propria abitazione principale attraverso la sottoscrizione di un mutuo, di avere dei fondi senza necessità di presentare ulteriori garanzie reali (oltre naturalmente quella ipotecaria sulla casa acquistata).

La quota di garanzia interviene a copertura del 50% della quota capitale dei mutui ipotecari (fino a 250mila euro).

Il fondo funziona non solo per l’acquisto ma anche quando il mutuo viene erogato per interventi di ristrutturazione e per l’efficientamento energetico. L’unico vincolo è che l’immobile di riferimento sia adibito ad abitazione principale e che non sia di lusso.

Chi può richiedere il fondo di garanzia prima casa?

Il fondo di garanzia prima casa può essere richiesto da chiunque, non sono difatti presenti limiti di reddito e di età. È tuttavia necessario che i richiedenti alla data di presentazione della domanda non risultino proprietari di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli ricevuti per successione o che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Quali banche aderiscono al fondo?

Per sapere quali sono le banche che aderiscono al fondo di garanzia, (il 70% di quelle presenti sul territorio italiano) sono elencate in una lista consultabile sul sito Consap, la concessionaria dei servizi assicurativi pubblici, che del fondo è gestore.

Nel sito Consap è possibile anche scaricare il modulo di domanda.

Agevolazioni prima casa

Agevolazioni prima casa, le Entrate spiegano come

non perderle

Ok ai benefici se il contribuente vende entro 5 anni l’immobile ed entro un anno ne costruisce un altro su un suo terreno



Il contribuente che vende entro cinque anni l’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, ed entro un anno dalla cessione costruisce un altro immobile ad uso abitativo su un terreno di cui è già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato, non perde l’agevolazione.
Questo il chiarimento in materia di benefici “prima casa” contenuto nella risoluzione 13/E con cui l’Agenzia delle Entrate recepisce alcuni principi emersi alla luce di recenti pronunce della Corte di Cassazione, ampliando l’ambito delle ipotesi in cui non si decade dall’agevolazione.


Agevolazione prima casa: quando permane

L’Agenzia ricorda che, come previsto dal Testo unico dell’imposta di registro, il trasferimento dell’immobile acquistato usufruendo dell’agevolazione prima casa, prima che siano decorsi cinque anni dall’acquisto, comporta la decadenza dal regime di favore e, quindi, il pagamento delle imposte nella misura ordinaria, più una sanzione del 30%.
Tuttavia se il contribuente, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto di un altro immobile ad uso abitativo classificabile in una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, da adibire a propria abitazione principale, l'agevolazione permane.
Come precisato in precedenti documenti delle Entrate, la decadenza dal beneficio è impedita anche se il contribuente provvede all’acquisto di un terreno sul quale venga realizzato, entro un anno dalla vendita, un immobile destinato ad abitazione principale.

Ciò vale anche se il fabbricato non sia stato ultimato, essendo sufficiente che si sia in presenza di un rustico comprensivo delle mura perimetrali e della copertura.

Benefici prima casa: basta la costruzione di un nuovo edificio
La nuova risoluzione precisa che la decadenza dall’agevolazione è impedita anche se la costruzione del nuovo fabbricato da adibire ad abitazione principale venga effettuata su un terreno di cui il contribuente sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato.
In diverse pronunce, infatti, i giudici di legittimità hanno ritenuto che, in caso di vendita infra quinquennale, per evitare la decadenza dai benefici è sufficiente che, entro un anno, il contribuente costruisca un nuovo immobile da adibire a propria abitazione principale, anche se il terreno su cui avviene l’edificazione fosse già di sua proprietà.
Infatti, secondo la Cassazione, ai fini del mantenimento dell’agevolazione, non assume alcuna rilevanza il momento in cui è stato acquistato il terreno su cui sorge il nuovo fabbricato.

fonte “Edilportale.com”

Agenzia Farini

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Le agevolazioni prima casa sugli atti di trasferimento immobiliare

Le agevolazioni prima casa sugli atti di trasferimento immobiliare

Questa pagina informativa riporta in maniera sintetica ma esaustiva tutto quello che c’è da sapere sulle agevolazioni applicabili ai fini delle imposte indirette (Imposta di registro, Imposta ipotecaria, Imposta catastale) agli atti di trasferimento di immobili da adibire a “prima casa”(o “abitazione principale”). Tipologia di immobili; ubicazione degli immobili; requisiti soggettivi dell’acquirente; pertinenze; aliquote di imposta applicabili al trasferimento e calcolo della base imponibile; cause di decadenza dall’agevolazione; termini per l’accertamento da parte delle entrate. Il riferimento normativo è rappresentato dalla nota II-bis all’art. 1 della
Tariffa, parte I, del Testo unico dell’Imposta di registro di cui al D.P.R. 26/04/1986, n. 131, valido anche per gli atti di trasferimento immobiliare soggetti ad IVA. L’articolo che segue ne illustra i vari dettagli applicativi, con gli essenziali riferimenti alla giurisprudenza nonché alla prassi dell’Agenzie delle Entrate.

TIPOLOGIA DI IMMOBILI CHE POSSONO ESSERE CONSIDERATI “PRIMA CASA” 
- Le agevolazioni “prima casa” sono applicabili in riferimento agli immobili ad uso abitativo [1], purché non appartenenti ad una delle categorie catastali A/1 (“abitazioni di tipo signorile”), A/8 (“abitazioni in villa”) o A/9 (“castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici”).
La disposizione è stata introdotta ai fini dell’Imposta di registro ad opera dell’art. 10 del D. Leg.vo 14/03/2011, n. 23 (con decorrenza 01/01/2014), ed ai fini dell’IVA ad opera dell’art. 33      del D.Leg.vo21/11/2014, n. 175 (con decorrenza dal 13/12/2014). Tali disposizioni hanno innovato rispetto al quadro normativo precedente, in base al quale erano invece agevolabili i trasferimenti di immobili che non presentassero caratteristiche “di lusso”, da valutarsi in base ai criteri di cui al D.M. 02/08/1969 recante “Caratteristiche delle abitazioni di lusso” [2].
È appena il caso di ricordare che, ovviamente, l’agevolazione “prima casa” non trova applicazione in relazione ai trasferimenti di immobili non abitativi, quali quelli rientranti nella categoria catastale A/10 - uffici e studi privati.

UBICAZIONE DEGLI IMMOBILI
 - Per poter usufruire delle agevolazioni occorre che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza anagrafica, o in caso contrario la stabilisca entro il
termine di 18 mesi dal rogito, come da dichiarazione che deve essere espressamente inserita nell’atto.
A tal proposito la giurisprudenza ha più volte chiarito che a nulla rileva il trasferimento della residenza in via di
fatto, senza cioè il supporto formale delle risultanze anagrafiche comunali. Si noti che la condizione è soddisfatta trasferendo la residenza nel comune di ubicazione dell’immobile e non necessariamente all’interno
dell’unità immobiliare agevolata, che può essere mantenuta vuota o essere locata senza che ciò comporti la
perdita dei benefici. Cause di forza maggiore possono giustificare il mancato rispetto del termine per il trasferimento della residenza. Si rinvia per una casistica enucleata dalla giurisprudenza all’articolo “La giurisprudenza della Corte di Cassazione sulle agevolazioni prima casa”.
In alternativa al criterio sopraddetto - qualora il comune ove si trova l’immobile sia diverso da quello di residenza - l’immobile da acquistare può risultare ubicato nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. L’impegno di trasferire la residenza, da assumere nell’atto- e la sanzione di decadenza per il relativo inadempimento - riguardano solo l’acquirente che invochi il criterio territoriale, e non anche il caso in cui si faccia valere il criterio della sede di lavoro (Cass. 29/11/2013, n. 26740).

REQUISITI SOGGETTIVI DELL’ACQUIRENTE 
- A tale proposito è prescritto che l’acquirente debba dichiarare nell’atto di acquisto:
di non essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio dello
stesso comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
di non essere titolare (neanche pro quota) di altro immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” su
tutto il territorio nazionale. Riguardo al primo punto, la giurisprudenza ritiene che ricorra il requisito per l’applicazione del beneficio anche nell’ipotesi di disponibilità di un alloggio il quale, tuttavia, non sia concretamente idoneo - per dimensioni e caratteristiche complessive - a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della famiglia. L’apprezzamento di tali caratteristiche sarà eventualmente rimesso alla discrezionale valutazione del Giudice (Cass. 08/01/2010, n. 100).
Riguardo al secondo punto, l’art. 1, comma 55, della L. 28/12/2015, n. 208 (Legge di stabilità 2016) ha previsto la possibilità di derogare al requisito, consentendo pertanto di usufruire delle agevolazioni anche a chi al momento del rogito sia già titolare su tutto il territorio nazionale di altra abitazione acquistata con le agevolazioni, oppure sia titolare nello stesso comune di altra abitazione anche non acquistata con le agevolazioni, purché detta altra abitazione venga alienata entro 1 anno dalla data del rogito per l’acquisto del nuovo immobile (cfr. anche la Risoluz. Ag. Entrate 11/05/2015, n. 49/E e la Circ. Ag. Entrate 13/06/2016, n. 27/E, punto 3.3).

PERTINENZE 
- Qualora sussistano tutti i requisiti sopra elencati, le agevolazioni sono applicabili anche all’acquisto
di pertinenze dell’immobile principale. A tal proposito la norma stabilisce che sono ricomprese tra le pertinenze le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (es. cantina), C/6 (es. box auto) e C/7 (es. lastrico solare), che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.  Tuttavia la giurisprudenza ha riconosciuto che la norma ha valore non esaustivo delle pertinenze agevolabili (pertanto non limitate alle menzionate categorie catastali C/2, C/6 e C/7) e che non è necessario che la pertinenza sia accatastata unitariamente con l’immobile principale (Cass. 13/03/2013, n. 6259), ferma restando ovviamente la necessità del vincolo di pertinenzialità (cioè come detto che la pertinenza sia destinata oggettivamente ed esclusivamente a servizio della casa di abitazione).
Risulta di stretta applicazione invece la regola che consente l’acquisto con le agevolazioni di una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale. Si segnala infine che la pertinenza (o le pertinenze) possono essere acquistate anche con atto separato rispetto allacquisto dell’abitazione. In questi casi, l’atto di trasferimento delle pertinenze sconterà la medesima tassazione dell’atto principale; in tal senso infatti la prassi dell’Agenzia delle entrate (Circ. Ag. Entrate 01/03/2007, n. 12/E) ritiene che la sussistenza del rapporto di pertinenzialità consente di estendere alla pertinenza l’applicazione della medesima disciplina fiscale dettata per il fabbricato principale, sia nell'ipotesi in cui questo e la pertinenza siano oggetto del medesimo atto di cessione sia nell'ipotesi in cui i due beni siano ceduti con atti separati. Si rinvia per approfondimenti all'articolo "Il trattamento fiscale degli atti di trasferimento di immobili pertinenziali".

ALIQUOTE DI IMPOSTA APPLICABILI AL TRASFERIMENTO 
- Si riporta di seguito una sintesi delle imposte applicabili alle compravendite di immobili in regime di “prima casa”, rinviando per ogni approfondimento all’articolo
“Compravendite e locazioni immobiliari: prontuario operativo delle imposte indirette (IVA, registro,
ipotecaria e catastale)”.

Se il trasferimento è soggetto all’Imposta di registro si applica l’aliquota del 2% [3]. In questi casi l’Imposta
ipotecaria e l’Imposta catastale si applicano entrambe nella misura fissa di 50 Euro (art. 1 della Tariffa, parte
I, allegata al D.P.R. 131/1986). Se il trasferimento è effettuato nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario, e ha per oggetto immobili acquisiti in locazione finanziaria da utilizzatori, l'aliquota dell'Imposta di registro scende all'1,5%.

Se il trasferimento è soggetto all’IVA, si applica l’aliquota del 4%. In questi casi l’Imposta ipotecaria e
l’Imposta catastale si applicano entrambe nella misura fissa di 200 Euro (punto 21 della Tabella A, parte II,
allegata al D.P.R. 633/1972). Inoltre ai sensi dell’art. 16, comma 2-bis, del D.L. 14/02/2016, n. 18 (conv. L. 49/2016), i trasferimenti immobiliari nell’ambito di vendite giudiziarie emessi a favore di soggetti che non svolgono attività d’impresa sono assoggettati unicamente all’Imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 Euro, ove ricorrano i requisiti richiesti dalla legge per usufruire dell’agevolazione fiscale “prima casa”. Si rammenta infine che agli atti di trasferimento in questione soggetti ad Imposta di registro è possibile applicare il meccanismo del “prezzo valore”, che consente - su richiesta dell’acquirente - di applicare le aliquote d’imposta sul valore catastale dell’immobile [4] invece che sul prezzo di acquisto dichiarato in atto. Si rimanda per ogni approfondimento all’articolo “Il meccanismo del «prezzo valore» nelle compravendite e negli altri

CAUSE DI DECADENZA DALL’AGEVOLAZIONE
Il contribuente decade dalle agevolazioni nei seguenti casi:

-dichiarazioni mendaci rese nell’atto riguardo alla sussistenza dei requisiti relativi all’ubicazione dell’immobile
(trasferimento della residenza) e relativi all’acquirente (non possesso di abitazione nello stesso comune o di
abitazione acquistata con le agevolazioni sull’intero territorio nazionale);

-vendita dell’immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima del decorso di 5 anni dall’acquisto, a meno che il contribuente - entro un anno dall’alienazione infraquinquennale dell’immobile acquistato con le
agevolazioni - proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Anche in questo caso il riacquisto dell’immobile - onde non incorrere nella decadenza - deve essere suffragato dal formale trasferimento della residenza anagrafica, mentre risultano non rilevanti le situazioni meramente fattuali (Cass.03/02/2014, n. 2266).

Le conseguenze della decadenza dell’agevolazione consistono nell’applicazione delle imposte sull’atto in misura ordinaria (recupero della differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di
agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata), oltre ad una sanzione
amministrativa pari al 30% della differenza in questione ed agli interessi di mora.
In ogni caso, qualora si renda conto di essere impossibilitato al rispetto delle condizioni dichiarate nell'atto,
l’acquirente può revocare dette dichiarazioni, presentando apposita istanza all’Ufficio dove è stato registrato
l’atto; in tal caso sono dovute le imposte di trasferimento in misura ordinaria (al netto di quanto versato in sede di registrazione) e i relativi interessi, senza applicazione di sanzioni (cfr. Risoluz.Ag. Entrate 31/10/2011, n. 105/E).

TERMINI PER L’ACCERTAMENTO DA PARTE DELLE ENTRATE - Quanto ai termini a disposizione dell’amministrazione delle entrate per l’accertamento della decadenza dei requisiti, con conseguente recupero della maggiore imposta e delle sanzioni, questi sono di 3 anni (entro tale termine al contribuente deve essere notificato l’avviso di accertamento), decorrenti dal momento in cui l’avviso di accertamento può essere emesso (Cass.S.U. 21/11/2000, n. 1196).

Ne consegue che - secondo la Circ. Ag. Entrate 12/08/2005, n. 38/E - la data dalla quale decorre il termine per l’esercizio dell’azione accertatrice varia a seconda che la mendacità della dichiarazione resa nell’atto si riferisca a situazioni in corso al momento della registrazione (mendacio originario, es. contribuente che dichiari di essere già residente nel comune dove acquista l’immobile oppure dichiari di non essere titolare di altra abitazione nello stesso comune) oppure sia conseguente a fatti o comportamenti successivi (mendacio sopravvenuto, es. vendita infraquinquennale oppure mancato trasferimento della residenza entro il termine prescritto). In altre parole il termine triennale per l’accertamento della decadenza decorre dal momento in cui si verifica la circostanza che giustifichi la decadenza stessa.


[1] La distinzione tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali si basa esclusivamente sulla classificazione
catastale, e non invece sul concreto utilizzo che viene fatto dell’immobile (cfr. tra le tante, Circolare Ag. Entrate 04/08/2006, n. 27/E) pertanto nella categoria degli immobili abitativi rientrano i fabbricati classificati o classificabili nella categoria A, con esclusione dei fabbricati di tipo A10.

[2] Tali requisiti hanno trovato applicazione per gli atti stipulati fino al 31/12/2013 ai fini dell’Imposta di registro e per gli atti stipulati fino al 12/12/2014 ai fini dell’IVA. Nel periodo compreso tra il 01/01/2014 ed il 12/12/2014 pertanto è stata in vigore una disciplina differenziata per gli immobili che potevano avere accesso alle agevolazioni “prima casa” ai fini delle due imposte.

[3] Se dovesse risultare un’Imposta di registro inferiore a 1.000 Euro, essa sarà comunque dovuta in tale importo minimo.

[4] Si ricorda che per gli immobili ad uso di abitazione il valore catastale da tassare si individua moltiplicando la rendita catastale per 126 (oppure moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per 120).

                                                                                                                                           Agenzia Farini

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Differenza tra prima casa e abitazione principale

Differenza tra prima casa e abitazione principale 24 settembre 2015 da BibLus-net

Qual è la differenza tra prima casa e abitazione principale? In questo articolo mettiamo in luce le reali differenze tra due concetti spesso confusi

Molto spesso i concetti di prima casa e abitazione principale vengono confusi o utilizzati come sinonimi. In realtà così non è: sono due concetti profondamente differenti che fanno riferimento ad ambiti diversi.

Cerchiamo di fare chiarezza, fornendo le definizioni ed evidenziando i vantaggi fiscali previsti dalla legge.

Prima casa

Il concetto di prima casa viene utilizzato generalmente nel momento in cui una persona fisica entra in possesso (mediante compravendita, donazione, etc.) del suo “primo” immobile destinato ad abitazione. In tal caso sono previsti vantaggi fiscali che si applicano, appunto, alla “prima dimora”.

Pertanto, la prima casa è la prima abitazione di proprietà di una persona. Tutti gli immobili acquistati successivamente, come ad esempio la casa al mare, la casa in montagna o le altre residenze sono spesso definite impropriamente “seconde case“. In realtà sono immobili acquistati successivamente, sui quali non è possibile ottenere i benefici prima casa.

Da sottolineare che il concetto di prima casa viene richiamato solo al momento dell’acquisto dell’immobile, in quanto consente all’acquirente di accedere a una serie di benefici e agevolazioni (le cosiddette agevolazioni prima casa).

Requisiti prima casa

I requisiti affinché un immobile sia considerato prima casa sono i seguenti:

1. l’acquirente deve essere una persona fisica
2. l’immobile deve essere residenziale e non deve essere di categoria catastale
   • A1, abitazioni di tipo signorile
   • A8, abitazioni in ville
   • A9,  castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici
3. l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza
4. l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
5. l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Da notare che il punto 5. prevede che l’acquirente non debba essere titolare di diritti (vari) su altri immobili acquisiti con beneficio prima casa su tutto il territorio nazionale, mentre il punto 4. consente di avere diritti (vari) su altri immobili, ma non nello stesso Comune.

Ad esempio, sarà possibile usufruire del beneficio prima casa su un immobile, anche se si possiede già un altro immobile ubicato in un Comune differente, a patto che su tale immobile non si sia già usufruito del beneficio.

Agevolazioni prima casa

La legge consente una serie di agevolazioni in caso di acquisto della prima casa. Ad esempio, le imposte relative alla compravendita sono scontate nel seguente modo:

1. nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva), l’imposta di registro è pari al 2% in luogo del 9%
2. nel caso di acquisto da impresa (compravendita soggetta a Iva), l’Iva è al 4% in luogo del 10%

Sempre nel caso di acquisto da privato, per determinare il valore catastale su cui calcolare le imposte, la rendita catastale va moltiplicata per un coefficiente pari a 110 in luogo di 120.

Anche per le imposte sui mutui sono previste ulteriori agevolazioni in caso di acquisto prima casa, (ad esempio, imposta agevolata pari allo 0,25% dell’importo erogato).

Le agevolazioni prima casa si applicano anche per l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione qualora le stesse siano destinate in modo durevole a servizio e ornamento dell’abitazione per il cui acquisto si è già beneficiato della tassazione ridotta (tali agevolazioni si applicano anche quando la pertinenza è acquistata con un atto separato).

Agevolazioni per pertinenze

Anche in caso di pertinenze, il beneficio prima casa spetta per le pertinenze classificate o classificabili nelle categorie:

• C/2, magazzini e locali di deposito (cantine e soffitte disgiunte dall’abitazione e con rendita autonoma)
• C/6, box o posti auto
• C/7, tettoie

ed è fruibile limitatamente ad una pertinenza per categoria catastale.

Successioni

Anche in caso di successione, sono previste agevolazioni: le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa, pari a 200 euro per ciascuna imposta (in luogo del 2% del valore dell’immobile per l’imposta ipotecaria e 1% per l’imposta catastale), indipendentemente dal valore dell’immobile caduto in successione, quando il beneficiario ha i requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa.

Considerazioni sul concetto di prima casa

Tornando al concetto di prima casa,  la legge specifica che per ottenere i benefici è necessario possedere la residenza o lavorare nel Comune in cui è ubicata la casa da acquistare e non nell’immobile stesso. Non è, quindi, strettamente necessario che sia la propria dimora (a differenza dall’abitazione principale); occorre invece risiedere o lavorare nello stesso Comune in cui si trova l’immobile.

Il concetto di prima casa non si applica a nessun altro contesto se non appunto al momento dell’acquisto.

Abitazione principale

Il concetto di abitazione principale è legato al luogo in cui un soggetto ha la propria residenza, o meglio la propria dimora abituale (concetto introdotto per la determinazione delle imposta municipale unica, l’IMU).

Il DL 101/2011 (Decreto Monti) fornisce la seguente definizione: “Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente […]“.

Quindi affinché un immobile possa essere considerato abitazione principale, sono necessarie 3 condizioni:

• il possesso/proprietà (o altro titolo reale quale ad esempio l’usufrutto o il diritto di abitazione);
• la residenza anagrafica;
• la dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.

Agevolazioni abitazione principale

Anche per l’abitazione principale si può usufruire di diverse agevolazioni, come ad esempio:

• l’esenzione dal pagamento IMU (in passato si poteva avere analoga esenzione dal pagamento dell’ICI)
• la possibilità di detrazione al 19% degli interessi passivi in caso di mutui stipulati per l’acquisto di una casa
• la rendita catastale non è imponibile in sede di calcolo IRPEF
• altre agevolazioni previste da alcune amministrazioni comunali, come quelle per la stipula dei nuovi contratti relativi alle utenze domestiche (acqua, luce, gas)
• altre agevolazioni per imposte locali (TASI, TARI, etc.) e tariffe locali

Differenza prima casa e abitazione principale

I benefici per abitazione principale non possono essere richiesti per immobili aventi i requisiti di prima casa ma nei quali non si ha la propria residenza, mentre possono essere goduti per immobili per l’acquisto dei quali non si è goduto dell’agevolazione prima casa, ma in cui si dimora abitualmente.

In definitiva, la prima casa potrebbe non essere la propria abitazione principale e non dar diritto alle relative agevolazioni.