Accertamento Agenzia Entrate per vendita 

immobile 

 

Quali sono i controlli che l’Agenzia delle Entrate può effettuare sulle compravendite immobiliari? E come è possibile difendersi?

Hai venduto un immobile oppure hai intenzione di farlo? Sai che questa operazione potrebbe finire sotto la lente d’ingrandimento dell’Agenzia delle Entrate? L’Ufficio potrebbe, per esempio, indagare sul prezzo indicato nell’atto di vendita se ritenuto non congruo al valore di mercato dell’immobile. Se l’operazione sarà ritenuta antieconomica, infatti, rischierai che ti venga notificato un avviso di accertamento con il quale l’Amministrazione Finanziaria presumerà un giusto prezzo dell’immobile che hai venduto chiedendoti, così, il pagamento dell’imposta di registro proporzionale calcolata sulla differenza tra il prezzo determinato in sede di accertamento e quello indicato nell’atto di vendita. L’Agenzia delle Entrate, poi, ci aggiungerà sanzioni ed interessi.

Oppure, se hai venduto un immobile che hai comprato o ricevuto in donazione nei cinque anni precedenti, e che non hai adibito ad abitazione principale, l’Agenzia delle Entrate potrebbe accertare l’esistenza di eventuali guadagni che non hai provveduto a tassare. In tal caso, con l’avviso di accertamento che ti potrebbe essere notificato, ti sarà richiesto il pagamento dell’Irpef sulla differenza tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto oltre, ovviamente, alle sanzioni ed agli interessi.

Ma procediamo con ordine ed esaminiamo nel dettaglio le varie tipologie di accertamento che Agenzia Entrate può effettuare sulla vendita di un immobile, i termini entro cui l’Agenzia delle Entrate può effettuare tali controlli e quando è possibile difendersi da tali accertamenti, e come farlo.

Indice

• 1 Accertamento di rettifica del prezzo
  • 1.1 L’avviso di accertamento
  • 1.2 Come difendersi da un accertamento di valore
  • 1.3 Criterio del prezzo/valore
• 2 Accertamento della plusvalenza da cessione di immobile
  • 2.1 La tassazione della plusvalenza
  • 2.2 Termini per l’accertamento sulla plusvalenza immobiliare

Accertamento di rettifica del prezzo

Sai che l’Agenzia delle Entrate può rettificare il prezzo dell’immobile che hai indicato nell’atto di vendita? Alla base di tale tipologia di accertamento c’è, solitamente, uno scostamento del prezzo indicato nell’atto di vendita dai cosiddetti valori OMI. Essi costituiscono delle quotazioni immobiliari fornite dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare e sono un utile strumento per gli operatori del settore immobiliare, per i privati ma anche per le pubbliche amministrazioni.

Si tratta, comunque, di un elemento che ha carattere indiziario e che, perciò, da solo, non può essere sufficiente per mettere in discussione quanto è stato dichiarato dal venditore e dall’acquirente in un atto pubblico.

L’Agenzia delle Entrate, perciò, avrà bisogno di altri elementi che possano supportare un controllo relativo al prezzo della vendita di un immobile. Potrebbe, ad esempio, utilizzare delle risultanze di una indagine bancaria da cui emergano eventuali incassi o pagamenti non dichiarati. Oppure potrebbe utilizzare una scrittura o un foglio con annotazioni, fatte dalle parti, che indichino un diverso prezzo rispetto a quello dichiarato.

Un altro strumento che potrà utilizzare l’Agenzia delle Entrate per verificare se il prezzo che hai indicato nell’atto di vendita è congruo sarà la comparazione con i prezzi di altri immobili che si trovano, per esempio, nello stesso quartiere dell’immobile oggetto della vendita e che hanno magari, apparentemente, le stesse caratteristiche dell’appartamento che hai venduto. Accade anche che, per esempio, l’Agenzia delle Entrate utilizzi come termine di paragone i prezzi indicati dalle agenzie immobiliari.

L’avviso di accertamento

Cosa succederà, quindi, se l’Agenzia delle Entrate riterrà il valore dell’immobile che hai venduto superiore a quello che hai dichiarato? Quasi certamente ti notificherà, per posta oppure tramite ufficiale giudiziario, un avviso di accertamento. Con questo atto, che sarà notificato anche all’acquirente in quanto solidalmente responsabile, l’ufficio oltre a richiederti il pagamento delle imposte sulla differenza di valore accertata, provvederà ad applicarti delle sanzioni. La legge, in proposito, prevede una sanzione che va dal 100% al 200% della maggiore imposta accertata [1].

Come difendersi da un accertamento di valore

Se hai ricevuto un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate ha rettificato il valore di un immobile che hai venduto ed esso si fonda esclusivamente su elementi di carattere indiziario come, per esempio, lo scostamento dai valori OMI oppure la comparazione con appartamenti similari, potrai comunque presentare, entro 60 (sessanta) giorni dalla notifica, ricorso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale competente. Dovrai dimostrare, però, che il prezzo che tu e l’acquirente avete indicato nell’atto di vendita corrisponde all’effettivo valore dell’immobile. Lo potrai fare, per esempio, con l’ausilio di una perizia redatta da un tuo tecnico di fiducia. Potrai dimostrare che l’immobile al momento della vendita era in pessime condizioni documentando, per esempio, che esso era privo di impianto elettrico a norma, oppure privo di un impianto idrico o fognario.

Potrai dimostrare, con l’ausilio del perito, che l’immobile, al momento della cessione, per esempio, doveva essere in gran parte ristrutturato e che, magari, i lavori di ristrutturazione sono stati effettuati subito dopo la vendita.

Sarà poi la Commissione Tributaria ad avere l’ultima parola ed a decidere con sentenza se, con le prove prodotte in giudizio, sei riuscito a dimostrare che il prezzo indicato nell’avviso di accertamento, e determinato presuntivamente, non corrisponde al valore venale in comune commercio, come previsto dalla Legge.

Criterio del prezzo/valore

Esiste però un modo per evitare i controlli dell’Agenzia delle Entrate sul prezzo dell’immobile che hai venduto e che hai dichiarato nell’atto di vendita. Potrai evitare di ricevere un avviso di accertamento in rettifica del prezzo utilizzando, al momento della vendita, il criterio del prezzo-valore [2]. Tale metodo consente di tassare la vendita degli immobili a prescindere dal corrispettivo dichiarato. In tal caso dovrai comunque indicare nell’atto il prezzo della vendita ma la tassazione si baserà sul valore catastale dell’immobile e si calcolerà moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per 120.

Facciamo un esempio.

Ipotizziamo di vendere un appartamento al prezzo di 120.000 euro e che tale appartamento abbia una rendita catastale di 700 euro. Applicando il metodo del prezzo-valore e moltiplicando quindi 700 x 1,05 x 120 avremo una base imponibile di 88.200 ed un’imposta di registro da versare di 7.938,00 euro (il 9% di 88.200). Non applicando, invece, il criterio del prezzo – valore l’imposta di registro da pagare sarà pari ad € 10.800 (il 9% di 120.000).

Questo metodo del prezzo-valore, decisamente più conveniente, può essere utilizzato solo per le compravendite tra privati e solo se l’acquirente lo avrà espressamente richiesto al notaio al momento della stipula dell’atto di vendita. Il suo utilizzo, previsto dalla legge, consentirà all’acquirente ed al venditore di non essere sottoposto ad accertamenti in rettifica del prezzo dell’immobile venduto/acquistato da parte dell’Agenzia delle Entrate in materia di imposta di registro, ipotecaria e catastale e darà diritto, in sede di stipula, ad una riduzione del 30% delle spese notarili.

Accertamento della plusvalenza da cessione di immobile

Se hai deciso di vendere un immobile che hai acquistato negli ultimi cinque anni e che non hai utilizzato come prima abitazione la legge prevede che sia tassato il guadagno derivante dalla vendita [3].

Il guadagno che la legge ritiene, in tal caso, frutto di un’operazione prettamente speculativa, è la differenza tra il prezzo incassato con la vendita di un immobile ed il prezzo pagato per il suo acquisto. Tale principio si applicherà anche se l’immobile che hai deciso di vendere ti è stato donato. In tal caso, però, i cinque anni inizieranno a decorrere da quando l’immobile è stato acquistato da colui che ha fatto la donazione.

La tassazione della plusvalenza

Se sussistono le condizioni elencate nel paragrafo precedente, ed hai guadagnato dopo aver venduto un immobile (plusvalenza) potrai scegliere di pagare un’imposta sostitutiva con aliquota secca al 20%. Potrai usufruire di tale regime fiscale vantaggioso richiedendolo espressamente al notaio al momento della stipula dell’atto. Scegliendo questa opzione, potrai pagare l’imposta direttamente al notaio che, svolgendo le funzioni di sostituto d’imposta, verserà, per tuo conto, all’Erario. Con il pagamento dell’imposta sostitutiva con aliquota secca del 20%, decisamente più conveniente, la vendita dell’immobile non potrà essere oggetto di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Nel caso in cui, invece, non si scegliesse, al momento della stipula dell’atto, di pagare l’imposta sostitutiva con aliquota secca al 20%, la plusvalenza sarà inserita nella dichiarazione dei redditi e tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni Irpef e quindi a partire dallo scaglione più basso del 23%.

Termini per l’accertamento sulla plusvalenza immobiliare

Se non hai scelto di pagare l’imposta sostitutiva e non hai inserito la plusvalenza nella tua dichiarazione dei redditi, l’Agenzia delle Entrate potrà richiederti il pagamento dell’imposta non pagata applicandoti, però, le sanzioni previste dalla legge.

L’avviso di accertamento potrà esserti notificato dall’Agenzia delle Entrate entro, e non oltre, il 31 dicembre del quinto anno successivo alla presentazione della dichiarazione in caso di corretta presentazione della stessa. Il termine sarà, invece, del 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui avrebbe dovuto essere presentata la dichiarazione nel caso di omessa dichiarazione.

Riepilogando, nel caso in cui dopo aver ceduto un immobile, acquistato nei precedenti cinque anni, non provvedessi a sottoporre a tassazione il guadagno (o con l’imposta sostitutiva al 20% oppure in dichiarazione secondo le aliquote Irpef) tale operazione, considerata speculativa, potrà essere oggetto di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate nei termini suindicati.

note

[1] Art. 71 D.P.R. n. 131 del 1986.

[2] L. n. 266 del 2005.

[3] Art. 67 T.U.I.R.

Fonte : “ La Legge per tutti “

Agenzia Immobiliare Farini

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Accertamento Agenzia Entrate per vendita 

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Quali sono i controlli che l’Agenzia delle Entrate può effettuare sulle compravendite immobiliari? E come è possibile difendersi?

Hai venduto un immobile oppure hai intenzione di farlo? Sai che questa operazione potrebbe finire sotto la lente d’ingrandimento dell’Agenzia delle Entrate? L’Ufficio potrebbe, per esempio, indagare sul prezzo indicato nell’atto di vendita se ritenuto non congruo al valore di mercato dell’immobile. Se l’operazione sarà ritenuta antieconomica, infatti, rischierai che ti venga notificato un avviso di accertamento con il quale l’Amministrazione Finanziaria presumerà un giusto prezzo dell’immobile che hai venduto chiedendoti, così, il pagamento dell’imposta di registro proporzionale calcolata sulla differenza tra il prezzo determinato in sede di accertamento e quello indicato nell’atto di vendita. L’Agenzia delle Entrate, poi, ci aggiungerà sanzioni ed interessi.

Oppure, se hai venduto un immobile che hai comprato o ricevuto in donazione nei cinque anni precedenti, e che non hai adibito ad abitazione principale, l’Agenzia delle Entrate potrebbe accertare l’esistenza di eventuali guadagni che non hai provveduto a tassare. In tal caso, con l’avviso di accertamento che ti potrebbe essere notificato, ti sarà richiesto il pagamento dell’Irpef sulla differenza tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto oltre, ovviamente, alle sanzioni ed agli interessi.

Ma procediamo con ordine ed esaminiamo nel dettaglio le varie tipologie di accertamento che Agenzia Entrate può effettuare sulla vendita di un immobile, i termini entro cui l’Agenzia delle Entrate può effettuare tali controlli e quando è possibile difendersi da tali accertamenti, e come farlo.

Indice

• 1 Accertamento di rettifica del prezzo
  • 1.1 L’avviso di accertamento
  • 1.2 Come difendersi da un accertamento di valore
  • 1.3 Criterio del prezzo/valore
• 2 Accertamento della plusvalenza da cessione di immobile
  • 2.1 La tassazione della plusvalenza
  • 2.2 Termini per l’accertamento sulla plusvalenza immobiliare

Accertamento di rettifica del prezzo

Sai che l’Agenzia delle Entrate può rettificare il prezzo dell’immobile che hai indicato nell’atto di vendita? Alla base di tale tipologia di accertamento c’è, solitamente, uno scostamento del prezzo indicato nell’atto di vendita dai cosiddetti valori OMI. Essi costituiscono delle quotazioni immobiliari fornite dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare e sono un utile strumento per gli operatori del settore immobiliare, per i privati ma anche per le pubbliche amministrazioni.

Si tratta, comunque, di un elemento che ha carattere indiziario e che, perciò, da solo, non può essere sufficiente per mettere in discussione quanto è stato dichiarato dal venditore e dall’acquirente in un atto pubblico.

L’Agenzia delle Entrate, perciò, avrà bisogno di altri elementi che possano supportare un controllo relativo al prezzo della vendita di un immobile. Potrebbe, ad esempio, utilizzare delle risultanze di una indagine bancaria da cui emergano eventuali incassi o pagamenti non dichiarati. Oppure potrebbe utilizzare una scrittura o un foglio con annotazioni, fatte dalle parti, che indichino un diverso prezzo rispetto a quello dichiarato.

Un altro strumento che potrà utilizzare l’Agenzia delle Entrate per verificare se il prezzo che hai indicato nell’atto di vendita è congruo sarà la comparazione con i prezzi di altri immobili che si trovano, per esempio, nello stesso quartiere dell’immobile oggetto della vendita e che hanno magari, apparentemente, le stesse caratteristiche dell’appartamento che hai venduto. Accade anche che, per esempio, l’Agenzia delle Entrate utilizzi come termine di paragone i prezzi indicati dalle agenzie immobiliari.

L’avviso di accertamento

Cosa succederà, quindi, se l’Agenzia delle Entrate riterrà il valore dell’immobile che hai venduto superiore a quello che hai dichiarato? Quasi certamente ti notificherà, per posta oppure tramite ufficiale giudiziario, un avviso di accertamento. Con questo atto, che sarà notificato anche all’acquirente in quanto solidalmente responsabile, l’ufficio oltre a richiederti il pagamento delle imposte sulla differenza di valore accertata, provvederà ad applicarti delle sanzioni. La legge, in proposito, prevede una sanzione che va dal 100% al 200% della maggiore imposta accertata [1].

Come difendersi da un accertamento di valore

Se hai ricevuto un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate ha rettificato il valore di un immobile che hai venduto ed esso si fonda esclusivamente su elementi di carattere indiziario come, per esempio, lo scostamento dai valori OMI oppure la comparazione con appartamenti similari, potrai comunque presentare, entro 60 (sessanta) giorni dalla notifica, ricorso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale competente. Dovrai dimostrare, però, che il prezzo che tu e l’acquirente avete indicato nell’atto di vendita corrisponde all’effettivo valore dell’immobile. Lo potrai fare, per esempio, con l’ausilio di una perizia redatta da un tuo tecnico di fiducia. Potrai dimostrare che l’immobile al momento della vendita era in pessime condizioni documentando, per esempio, che esso era privo di impianto elettrico a norma, oppure privo di un impianto idrico o fognario.

Potrai dimostrare, con l’ausilio del perito, che l’immobile, al momento della cessione, per esempio, doveva essere in gran parte ristrutturato e che, magari, i lavori di ristrutturazione sono stati effettuati subito dopo la vendita.

Sarà poi la Commissione Tributaria ad avere l’ultima parola ed a decidere con sentenza se, con le prove prodotte in giudizio, sei riuscito a dimostrare che il prezzo indicato nell’avviso di accertamento, e determinato presuntivamente, non corrisponde al valore venale in comune commercio, come previsto dalla Legge.

Criterio del prezzo/valore

Esiste però un modo per evitare i controlli dell’Agenzia delle Entrate sul prezzo dell’immobile che hai venduto e che hai dichiarato nell’atto di vendita. Potrai evitare di ricevere un avviso di accertamento in rettifica del prezzo utilizzando, al momento della vendita, il criterio del prezzo-valore [2]. Tale metodo consente di tassare la vendita degli immobili a prescindere dal corrispettivo dichiarato. In tal caso dovrai comunque indicare nell’atto il prezzo della vendita ma la tassazione si baserà sul valore catastale dell’immobile e si calcolerà moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per 120.

Facciamo un esempio.

Ipotizziamo di vendere un appartamento al prezzo di 120.000 euro e che tale appartamento abbia una rendita catastale di 700 euro. Applicando il metodo del prezzo-valore e moltiplicando quindi 700 x 1,05 x 120 avremo una base imponibile di 88.200 ed un’imposta di registro da versare di 7.938,00 euro (il 9% di 88.200). Non applicando, invece, il criterio del prezzo – valore l’imposta di registro da pagare sarà pari ad € 10.800 (il 9% di 120.000).

Questo metodo del prezzo-valore, decisamente più conveniente, può essere utilizzato solo per le compravendite tra privati e solo se l’acquirente lo avrà espressamente richiesto al notaio al momento della stipula dell’atto di vendita. Il suo utilizzo, previsto dalla legge, consentirà all’acquirente ed al venditore di non essere sottoposto ad accertamenti in rettifica del prezzo dell’immobile venduto/acquistato da parte dell’Agenzia delle Entrate in materia di imposta di registro, ipotecaria e catastale e darà diritto, in sede di stipula, ad una riduzione del 30% delle spese notarili.

Accertamento della plusvalenza da cessione di immobile

Se hai deciso di vendere un immobile che hai acquistato negli ultimi cinque anni e che non hai utilizzato come prima abitazione la legge prevede che sia tassato il guadagno derivante dalla vendita [3].

Il guadagno che la legge ritiene, in tal caso, frutto di un’operazione prettamente speculativa, è la differenza tra il prezzo incassato con la vendita di un immobile ed il prezzo pagato per il suo acquisto. Tale principio si applicherà anche se l’immobile che hai deciso di vendere ti è stato donato. In tal caso, però, i cinque anni inizieranno a decorrere da quando l’immobile è stato acquistato da colui che ha fatto la donazione.

La tassazione della plusvalenza

Se sussistono le condizioni elencate nel paragrafo precedente, ed hai guadagnato dopo aver venduto un immobile (plusvalenza) potrai scegliere di pagare un’imposta sostitutiva con aliquota secca al 20%. Potrai usufruire di tale regime fiscale vantaggioso richiedendolo espressamente al notaio al momento della stipula dell’atto. Scegliendo questa opzione, potrai pagare l’imposta direttamente al notaio che, svolgendo le funzioni di sostituto d’imposta, verserà, per tuo conto, all’Erario. Con il pagamento dell’imposta sostitutiva con aliquota secca del 20%, decisamente più conveniente, la vendita dell’immobile non potrà essere oggetto di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Nel caso in cui, invece, non si scegliesse, al momento della stipula dell’atto, di pagare l’imposta sostitutiva con aliquota secca al 20%, la plusvalenza sarà inserita nella dichiarazione dei redditi e tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni Irpef e quindi a partire dallo scaglione più basso del 23%.

Termini per l’accertamento sulla plusvalenza immobiliare

Se non hai scelto di pagare l’imposta sostitutiva e non hai inserito la plusvalenza nella tua dichiarazione dei redditi, l’Agenzia delle Entrate potrà richiederti il pagamento dell’imposta non pagata applicandoti, però, le sanzioni previste dalla legge.

L’avviso di accertamento potrà esserti notificato dall’Agenzia delle Entrate entro, e non oltre, il 31 dicembre del quinto anno successivo alla presentazione della dichiarazione in caso di corretta presentazione della stessa. Il termine sarà, invece, del 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui avrebbe dovuto essere presentata la dichiarazione nel caso di omessa dichiarazione.

Riepilogando, nel caso in cui dopo aver ceduto un immobile, acquistato nei precedenti cinque anni, non provvedessi a sottoporre a tassazione il guadagno (o con l’imposta sostitutiva al 20% oppure in dichiarazione secondo le aliquote Irpef) tale operazione, considerata speculativa, potrà essere oggetto di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate nei termini suindicati.

note

[1] Art. 71 D.P.R. n. 131 del 1986.

[2] L. n. 266 del 2005.

[3] Art. 67 T.U.I.R.

Fonte : “ La Legge per tutti “

Agenzia Immobiliare Farini

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+0,8% la variazione annuale dell'indice ISTAT del mese di febbraio 2019

Indice Nazionale ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (senza tabacchi)

Mese febbraio 2019

Il numero indice per il mese di febbraio (base 2015=100) è pari a: 102,3

Principali variazioni rispetto al mese di febbraio 2019

variazione mensile per il periodo gennaio 2019 - febbraio 2019: +0,1%
variazione annuale per il periodo febbraio 2018 - febbraio 2019: +0,8%
variazione biennale per il periodo febbraio 2017 - febbraio 2019: +1,3%

Fonte " Istat"

Agenzia Immobiliare Farini 

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Pace fiscale e tributi comunali sulla casa: come funzionerà il condono

Lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010 previsto dal decreto fiscale 2019 riguarda anche i tributi locali, quindi Imu, Tasi e Tari. Ma come funziona esattamente? E ci saranno conseguenze per i bilanci dei comuni? Secondo quanto sottolineato a idealista/news dal viceministro all'Economia, no “dal momento che per il fondo crediti dei comuni si considerano gli ultimi 5 anni, escludendo quindi i crediti fiscali espressi nelle cartelle del periodo 2000-2010”.

Pace fiscale Imu, Tasi, Tari fino a 1.000 euro

Il decreto fiscale 2019 ha introdotto la cosiddetta “pace fiscale”, all’interno della quale si trova lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010. Una sanatoria in cui rientrano le cartelle di pagamento di Imu, Tasi e Tari.
Secondo quanto previsto, “i debiti di importo residuo fino a mille euro, comprensivo di capitale, interessi per ritardata iscrizione a ruolo e sanzioni, risultanti dai singoli carichi affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010” verranno annullati automaticamente. Questo significa che non si dovrà presentare alcuna domanda, la cancellazione del debito avverrà in modo automatico entro il 31 dicembre 2018.
Per sapere se si rientra nella sanatoria sarà necessario verificare quindi che i debiti fino a 1.000 euro siano stati affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010 e che l’importo - comprensivo di capitale, interessi e sanzioni - dei singoli ruoli sia inferiore a 1.000 euro.
Le somme versate anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto restano definitivamente acquisite.
Le somme versate alla data di entrata in vigore del decreto fiscale sono imputate alle rate da corrispondersi per altri debiti eventualmente inclusi nella definizione agevolata anteriormente al versamento, oppure a debiti scaduti o in scadenza. In assenza di debiti scaduti o in scadenza sono rimborsate.

Sanatoria tributi locali, possibili conseguenze sui bilanci dei Comuni?

La misura ha messo in allarme i Comuni italiani, che si sono detti preoccupati per l’impatto che lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010 potrebbe avere sui bilanci. A tranquillizzare su tale punto è stato il viceministro dell’Economia.
Nel dettaglio, interpellato da idealista/news, il viceministro dell’Economia, Laura Castelli, ha spiegato: “Non ci sarà alcuna conseguenza del genere, dal momento che per il fondo crediti dei comuni si considerano gli ultimi 5 anni, escludendo quindi i crediti fiscali espressi nelle cartelle del periodo 2000-2010. E poi perché in quel lasso di tempo, senza incassi effettivi, i comuni erano obbligati a svalutare”.

Testo decreto fiscale 2019, lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro

Il testo del decreto legge 23 ottobre 2018, n. 119, recante “Disposizioni urgenti in materia fiscale e finanziaria” è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale, Serie Generale n.247, del 23 ottobre 2018. All’articolo 4 si parla proprio dello “Stralcio dei debiti fino a mille euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010”.
Ecco quanto previsto:
1. I debiti di importo residuo, alla data di entrata in vigore del presente decreto, fino a mille euro, comprensivo di capitale, interessi per ritardata iscrizione a ruolo e sanzioni, risultanti dai singoli carichi affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010, ancorché riferiti alle cartelle per le quali è già intervenuta la richiesta di cui all’articolo 3, sono automaticamente annullati. L'annullamento è effettuato alla data del 31 dicembre 2018 per consentire il regolare svolgimento dei necessari adempimenti tecnici e contabili. Ai fini del conseguente discarico, senza oneri amministrativi a carico dell’ente creditore, e dell’eliminazione dalle relative scritture patrimoniali, l’agente della riscossione trasmette agli enti interessati l’elenco delle quote annullate su supporto magnetico, ovvero in via telematica, in conformità alle specifiche tecniche di cui all’allegato 1 del decreto direttoriale del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 15 giugno 2015, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 142 del 22 giugno 2015. Si applicano le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 529, della legge 24 dicembre 2012, n. 228.
2. Con riferimento ai debiti di cui al comma 1:
a) le somme versate anteriormente alla data di entrata in vigore del presente decreto restano definitivamente acquisite;
b) le somme versate dalla data di entrata in vigore del presente decreto sono imputate alle rate da corrispondersi per altri debiti eventualmente inclusi nella definizione agevolata anteriormente al versamento, ovvero, in mancanza, a debiti scaduti o in scadenza e, in assenza anche di questi ultimi, sono rimborsate, ai sensi dell’articolo 22, commi 1-bis, 1-ter e 1-quater, del decreto legislativo 13 aprile 1999, n. 112. A tal fine, l’agente della riscossione presenta all’ente creditore richiesta di restituzione delle somme eventualmente riscosse dalla data di entrata in vigore del presente decreto e fino al 31 dicembre 2018, riversate ai sensi dello stesso articolo 22 del decreto legislativo n. 112 del 1999. In caso di mancata erogazione nel termine di novanta giorni dalla richiesta, l’agente della riscossione è autorizzato a compensare il relativo importo con le somme da riversare.
3. Per il rimborso delle spese per le procedure esecutive poste in essere in relazione alle quote annullate ai sensi del comma 1, concernenti i carichi erariali e, limitatamente alle spese maturate negli anni 2000-2013, quelli dei comuni, l’agente della riscossione presenta, entro il 31 dicembre 2019, sulla base dei crediti risultanti dal proprio bilancio al 31 dicembre 2018, e fatte salve le anticipazioni eventualmente ottenute, apposita richiesta al Ministero dell’Economia e delle Finanze. Il rimborso è effettuato, a decorrere dal 30 giugno 2020, in venti rate annuali, con onere a carico del bilancio dello Stato. Per i restanti carichi tale richiesta è presentata al singolo ente creditore, che provvede direttamente al rimborso, fatte salve anche in questo caso le anticipazioni eventualmente ottenute, con oneri a proprio carico e con le modalità e nei termini previsti dal secondo periodo.
4. Le disposizioni del presente articolo non si applicano ai debiti relativi ai carichi di cui all’articolo 3, comma 16, lettere a), b) e c), nonché alle risorse proprie tradizionali previste dall’articolo 2, paragrafo 1, lettera a), delle decisioni 2007/436/CE, Euratom del Consiglio, del 7 giugno 2007, e 2014/335/UE, Euratom del Consiglio, del 26 maggio 2014, e all’imposta sul valore aggiunto riscossa all’importazione.

Fonte : “Idealista”

Agenzia Immobiliare farini

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Le agevolazioni prima casa sugli atti di trasferimento immobiliare

Le agevolazioni prima casa sugli atti di trasferimento immobiliare

Questa pagina informativa riporta in maniera sintetica ma esaustiva tutto quello che c’è da sapere sulle agevolazioni applicabili ai fini delle imposte indirette (Imposta di registro, Imposta ipotecaria, Imposta catastale) agli atti di trasferimento di immobili da adibire a “prima casa”(o “abitazione principale”). Tipologia di immobili; ubicazione degli immobili; requisiti soggettivi dell’acquirente; pertinenze; aliquote di imposta applicabili al trasferimento e calcolo della base imponibile; cause di decadenza dall’agevolazione; termini per l’accertamento da parte delle entrate. Il riferimento normativo è rappresentato dalla nota II-bis all’art. 1 della
Tariffa, parte I, del Testo unico dell’Imposta di registro di cui al D.P.R. 26/04/1986, n. 131, valido anche per gli atti di trasferimento immobiliare soggetti ad IVA. L’articolo che segue ne illustra i vari dettagli applicativi, con gli essenziali riferimenti alla giurisprudenza nonché alla prassi dell’Agenzie delle Entrate.

TIPOLOGIA DI IMMOBILI CHE POSSONO ESSERE CONSIDERATI “PRIMA CASA” 
- Le agevolazioni “prima casa” sono applicabili in riferimento agli immobili ad uso abitativo [1], purché non appartenenti ad una delle categorie catastali A/1 (“abitazioni di tipo signorile”), A/8 (“abitazioni in villa”) o A/9 (“castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici”).
La disposizione è stata introdotta ai fini dell’Imposta di registro ad opera dell’art. 10 del D. Leg.vo 14/03/2011, n. 23 (con decorrenza 01/01/2014), ed ai fini dell’IVA ad opera dell’art. 33      del D.Leg.vo21/11/2014, n. 175 (con decorrenza dal 13/12/2014). Tali disposizioni hanno innovato rispetto al quadro normativo precedente, in base al quale erano invece agevolabili i trasferimenti di immobili che non presentassero caratteristiche “di lusso”, da valutarsi in base ai criteri di cui al D.M. 02/08/1969 recante “Caratteristiche delle abitazioni di lusso” [2].
È appena il caso di ricordare che, ovviamente, l’agevolazione “prima casa” non trova applicazione in relazione ai trasferimenti di immobili non abitativi, quali quelli rientranti nella categoria catastale A/10 - uffici e studi privati.

UBICAZIONE DEGLI IMMOBILI
 - Per poter usufruire delle agevolazioni occorre che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza anagrafica, o in caso contrario la stabilisca entro il
termine di 18 mesi dal rogito, come da dichiarazione che deve essere espressamente inserita nell’atto.
A tal proposito la giurisprudenza ha più volte chiarito che a nulla rileva il trasferimento della residenza in via di
fatto, senza cioè il supporto formale delle risultanze anagrafiche comunali. Si noti che la condizione è soddisfatta trasferendo la residenza nel comune di ubicazione dell’immobile e non necessariamente all’interno
dell’unità immobiliare agevolata, che può essere mantenuta vuota o essere locata senza che ciò comporti la
perdita dei benefici. Cause di forza maggiore possono giustificare il mancato rispetto del termine per il trasferimento della residenza. Si rinvia per una casistica enucleata dalla giurisprudenza all’articolo “La giurisprudenza della Corte di Cassazione sulle agevolazioni prima casa”.
In alternativa al criterio sopraddetto - qualora il comune ove si trova l’immobile sia diverso da quello di residenza - l’immobile da acquistare può risultare ubicato nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. L’impegno di trasferire la residenza, da assumere nell’atto- e la sanzione di decadenza per il relativo inadempimento - riguardano solo l’acquirente che invochi il criterio territoriale, e non anche il caso in cui si faccia valere il criterio della sede di lavoro (Cass. 29/11/2013, n. 26740).

REQUISITI SOGGETTIVI DELL’ACQUIRENTE 
- A tale proposito è prescritto che l’acquirente debba dichiarare nell’atto di acquisto:
di non essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio dello
stesso comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
di non essere titolare (neanche pro quota) di altro immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” su
tutto il territorio nazionale. Riguardo al primo punto, la giurisprudenza ritiene che ricorra il requisito per l’applicazione del beneficio anche nell’ipotesi di disponibilità di un alloggio il quale, tuttavia, non sia concretamente idoneo - per dimensioni e caratteristiche complessive - a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della famiglia. L’apprezzamento di tali caratteristiche sarà eventualmente rimesso alla discrezionale valutazione del Giudice (Cass. 08/01/2010, n. 100).
Riguardo al secondo punto, l’art. 1, comma 55, della L. 28/12/2015, n. 208 (Legge di stabilità 2016) ha previsto la possibilità di derogare al requisito, consentendo pertanto di usufruire delle agevolazioni anche a chi al momento del rogito sia già titolare su tutto il territorio nazionale di altra abitazione acquistata con le agevolazioni, oppure sia titolare nello stesso comune di altra abitazione anche non acquistata con le agevolazioni, purché detta altra abitazione venga alienata entro 1 anno dalla data del rogito per l’acquisto del nuovo immobile (cfr. anche la Risoluz. Ag. Entrate 11/05/2015, n. 49/E e la Circ. Ag. Entrate 13/06/2016, n. 27/E, punto 3.3).

PERTINENZE 
- Qualora sussistano tutti i requisiti sopra elencati, le agevolazioni sono applicabili anche all’acquisto
di pertinenze dell’immobile principale. A tal proposito la norma stabilisce che sono ricomprese tra le pertinenze le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (es. cantina), C/6 (es. box auto) e C/7 (es. lastrico solare), che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.  Tuttavia la giurisprudenza ha riconosciuto che la norma ha valore non esaustivo delle pertinenze agevolabili (pertanto non limitate alle menzionate categorie catastali C/2, C/6 e C/7) e che non è necessario che la pertinenza sia accatastata unitariamente con l’immobile principale (Cass. 13/03/2013, n. 6259), ferma restando ovviamente la necessità del vincolo di pertinenzialità (cioè come detto che la pertinenza sia destinata oggettivamente ed esclusivamente a servizio della casa di abitazione).
Risulta di stretta applicazione invece la regola che consente l’acquisto con le agevolazioni di una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale. Si segnala infine che la pertinenza (o le pertinenze) possono essere acquistate anche con atto separato rispetto allacquisto dell’abitazione. In questi casi, l’atto di trasferimento delle pertinenze sconterà la medesima tassazione dell’atto principale; in tal senso infatti la prassi dell’Agenzia delle entrate (Circ. Ag. Entrate 01/03/2007, n. 12/E) ritiene che la sussistenza del rapporto di pertinenzialità consente di estendere alla pertinenza l’applicazione della medesima disciplina fiscale dettata per il fabbricato principale, sia nell'ipotesi in cui questo e la pertinenza siano oggetto del medesimo atto di cessione sia nell'ipotesi in cui i due beni siano ceduti con atti separati. Si rinvia per approfondimenti all'articolo "Il trattamento fiscale degli atti di trasferimento di immobili pertinenziali".

ALIQUOTE DI IMPOSTA APPLICABILI AL TRASFERIMENTO 
- Si riporta di seguito una sintesi delle imposte applicabili alle compravendite di immobili in regime di “prima casa”, rinviando per ogni approfondimento all’articolo
“Compravendite e locazioni immobiliari: prontuario operativo delle imposte indirette (IVA, registro,
ipotecaria e catastale)”.

Se il trasferimento è soggetto all’Imposta di registro si applica l’aliquota del 2% [3]. In questi casi l’Imposta
ipotecaria e l’Imposta catastale si applicano entrambe nella misura fissa di 50 Euro (art. 1 della Tariffa, parte
I, allegata al D.P.R. 131/1986). Se il trasferimento è effettuato nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario, e ha per oggetto immobili acquisiti in locazione finanziaria da utilizzatori, l'aliquota dell'Imposta di registro scende all'1,5%.

Se il trasferimento è soggetto all’IVA, si applica l’aliquota del 4%. In questi casi l’Imposta ipotecaria e
l’Imposta catastale si applicano entrambe nella misura fissa di 200 Euro (punto 21 della Tabella A, parte II,
allegata al D.P.R. 633/1972). Inoltre ai sensi dell’art. 16, comma 2-bis, del D.L. 14/02/2016, n. 18 (conv. L. 49/2016), i trasferimenti immobiliari nell’ambito di vendite giudiziarie emessi a favore di soggetti che non svolgono attività d’impresa sono assoggettati unicamente all’Imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 Euro, ove ricorrano i requisiti richiesti dalla legge per usufruire dell’agevolazione fiscale “prima casa”. Si rammenta infine che agli atti di trasferimento in questione soggetti ad Imposta di registro è possibile applicare il meccanismo del “prezzo valore”, che consente - su richiesta dell’acquirente - di applicare le aliquote d’imposta sul valore catastale dell’immobile [4] invece che sul prezzo di acquisto dichiarato in atto. Si rimanda per ogni approfondimento all’articolo “Il meccanismo del «prezzo valore» nelle compravendite e negli altri

CAUSE DI DECADENZA DALL’AGEVOLAZIONE
Il contribuente decade dalle agevolazioni nei seguenti casi:

-dichiarazioni mendaci rese nell’atto riguardo alla sussistenza dei requisiti relativi all’ubicazione dell’immobile
(trasferimento della residenza) e relativi all’acquirente (non possesso di abitazione nello stesso comune o di
abitazione acquistata con le agevolazioni sull’intero territorio nazionale);

-vendita dell’immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima del decorso di 5 anni dall’acquisto, a meno che il contribuente - entro un anno dall’alienazione infraquinquennale dell’immobile acquistato con le
agevolazioni - proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Anche in questo caso il riacquisto dell’immobile - onde non incorrere nella decadenza - deve essere suffragato dal formale trasferimento della residenza anagrafica, mentre risultano non rilevanti le situazioni meramente fattuali (Cass.03/02/2014, n. 2266).

Le conseguenze della decadenza dell’agevolazione consistono nell’applicazione delle imposte sull’atto in misura ordinaria (recupero della differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di
agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata), oltre ad una sanzione
amministrativa pari al 30% della differenza in questione ed agli interessi di mora.
In ogni caso, qualora si renda conto di essere impossibilitato al rispetto delle condizioni dichiarate nell'atto,
l’acquirente può revocare dette dichiarazioni, presentando apposita istanza all’Ufficio dove è stato registrato
l’atto; in tal caso sono dovute le imposte di trasferimento in misura ordinaria (al netto di quanto versato in sede di registrazione) e i relativi interessi, senza applicazione di sanzioni (cfr. Risoluz.Ag. Entrate 31/10/2011, n. 105/E).

TERMINI PER L’ACCERTAMENTO DA PARTE DELLE ENTRATE - Quanto ai termini a disposizione dell’amministrazione delle entrate per l’accertamento della decadenza dei requisiti, con conseguente recupero della maggiore imposta e delle sanzioni, questi sono di 3 anni (entro tale termine al contribuente deve essere notificato l’avviso di accertamento), decorrenti dal momento in cui l’avviso di accertamento può essere emesso (Cass.S.U. 21/11/2000, n. 1196).

Ne consegue che - secondo la Circ. Ag. Entrate 12/08/2005, n. 38/E - la data dalla quale decorre il termine per l’esercizio dell’azione accertatrice varia a seconda che la mendacità della dichiarazione resa nell’atto si riferisca a situazioni in corso al momento della registrazione (mendacio originario, es. contribuente che dichiari di essere già residente nel comune dove acquista l’immobile oppure dichiari di non essere titolare di altra abitazione nello stesso comune) oppure sia conseguente a fatti o comportamenti successivi (mendacio sopravvenuto, es. vendita infraquinquennale oppure mancato trasferimento della residenza entro il termine prescritto). In altre parole il termine triennale per l’accertamento della decadenza decorre dal momento in cui si verifica la circostanza che giustifichi la decadenza stessa.


[1] La distinzione tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali si basa esclusivamente sulla classificazione
catastale, e non invece sul concreto utilizzo che viene fatto dell’immobile (cfr. tra le tante, Circolare Ag. Entrate 04/08/2006, n. 27/E) pertanto nella categoria degli immobili abitativi rientrano i fabbricati classificati o classificabili nella categoria A, con esclusione dei fabbricati di tipo A10.

[2] Tali requisiti hanno trovato applicazione per gli atti stipulati fino al 31/12/2013 ai fini dell’Imposta di registro e per gli atti stipulati fino al 12/12/2014 ai fini dell’IVA. Nel periodo compreso tra il 01/01/2014 ed il 12/12/2014 pertanto è stata in vigore una disciplina differenziata per gli immobili che potevano avere accesso alle agevolazioni “prima casa” ai fini delle due imposte.

[3] Se dovesse risultare un’Imposta di registro inferiore a 1.000 Euro, essa sarà comunque dovuta in tale importo minimo.

[4] Si ricorda che per gli immobili ad uso di abitazione il valore catastale da tassare si individua moltiplicando la rendita catastale per 126 (oppure moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per 120).

                                                                                                                                           Agenzia Farini

059454227

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto di immobili invenduti o ristrutturati e per la costruzione

                                                                                                                                                                             FAST FIND: AR1159
Le agevolazioni fiscali per l’acquisto di immobili invenduti o ristrutturati e per la costruzione.

A cura di:
Dino De Paolis

Bollettino di Legislazione Tecnica n. 12/2015
Questo articolo illustra tramite pratiche tabelle riepilogative tutte le caratteristiche delle agevolazioni per l’acquisto di
immobili invenduti o ristrutturati o per l’autocostruzione - con vincolo di successiva locazione per almeno 8 anni
continuativi - previste dall’art. 21 del D.L. “sblocca Italia” 133/2014 (L. 164/2014) e dal D.M. 08/09/2015 che ha
introdotto le disposizioni attuative e di dettaglio.
Sulla Gazzetta Ufficiale n. 282 del 03/12/2015 è stato pubblicato il D. Min. Infrastrutture e Trasporti 08/09/2015 che reca
le modalità di attuazione dell’art. 21 del D.L. 11/09/2014, n. 133 (cosiddetto decreto “sblocca Italia”, convertito in legge
dalla L. 164/2014), concernente misure di incentivo per l’acquisto delle abitazioni in locazione.
L’INCENTIVO PREVISTO DALL’ART. 21 DEL D.L. 133/2014
L’art. 21 incentiva per il quadriennio 2014-2017 l’acquisto - da parte di persone fisiche non esercenti attività di impresa o
professionali - di unità immobiliari a destinazione abitativa, di nuova costruzione invendute oppure sottoposte a interventi di
ristrutturazione edilizia o di restauro/risanamento conservativo (art. 3, comma 1, lettere c) e d), del D.P.R. 380/2001), o la
loro costruzione su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell’avvio dei lavori. L’incentivo opera a condizione
che le unità immobiliari vengano successivamente destinate alla locazione per almeno 8 anni continuativi.
L’incentivo consiste in una deduzione ([1]) dal reddito in misura pari al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile risultante
dall’atto di compravendita, o al 20% del costo di costruzione sostenuto, nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000
Euro, da ripartire in 8 quote annuali di pari importo. In aggiunta gli stessi soggetti possono altre sì dedurre gli interessi
passivi dell’eventuale mutuo, sempre nella misura massima del 20%; per questa seconda deduzione non opera alcun limite
di importo né di durata della deduzione stessa.
Per ulteriori dettagli in merito si rinvia al nostro precedente articolo “Le novità per il settore immobiliare dopo la
conversione del D.L. Sblocca Italia 133/2014” (Fast Find AR1020), dove il lettore troverà diversi esempi di calcolo del
risparmio fiscale conseguibile, anche in paragone con quello relativo alle agevolazioni per gli interventi di recupero edilizio
([2]), considerando che il bonus di cui al D.L. 133/2014 non è cumulabile con questi o altri incentivi. Di seguito invece uno
schema della disciplina che emerge dal combinato disposto dell’art. 21 del D.L. 133/2014 e del D.M. 08/09/2015.
Per leggere il contributo completo scarica la versione in PDF (riservato agli Abbonati).
([1]) Trattandosi di una “deduzione”, essa agisce in riduzione della base imponibile del contribuente, di conseguenza il
vantaggio fiscale ricavabile dipende dal livello di reddito e quindi dall’aliquota d’imposta del soggetto che ne usufruisce.
([2]) Ci si riferisce in particolare a quanto disposto dall’art. 16-bis, comma 3, del D.P.R. 917/1986, ai sensi del quale spetta
una detrazione del 36% (al momento di scrivere questo articolo maggiorata nella misura del 50%), suddivisa in dieci quote
annue di uguale importo, per “interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle
lettere c) e d) del comma 1 dell’art. 3 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di
costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro sei mesi dalla data di termine
dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile. La detrazione spetta al successivo acquirente o
assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un’aliquota del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti,
che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di
compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l’importo massimo di 48.000 euro” (al momento di scrivere questo
articolo l’importo massimo è maggiorato a 96.000 Euro).