Occupazione senza titolo: il proprietario ha diritto al risarcimento se allega il mancato guadagno da locazione non specificamente contestato

Il danno da perdita del godimento dell’immobile costituisce danno emergente connaturato al bene e può essere liquidato equitativamente sulla base del valore locativo di mercato o dell’equo canone (Cass. civ., Sez. III, ord. 29/07/2026, n. 24196).

Il caso: la controversia trae origine dalla vendita, mediante scrittura privata, di un appartamento da parte di una donna alla nipote, con la pattuizione che la consegna dell’immobile sarebbe avvenuta entro i due anni successivi. Tuttavia, prima della scadenza di tale termine, la venditrice decedeva e l’immobile continuava ad essere occupato dall’erede e da altri familiari. A questo punto l’acquirente agiva in giudizio, chiedendo il rilascio dell’immobile e il risarcimento dei danni derivanti dall’occupazione senza titolo, quantificati nei frutti civili che avrebbe potuto conseguire concedendo il bene in locazione. I convenuti contestavano la domanda, deducendo principalmente l’acquisto della proprietà per successione e per usucapione; uno di essi, inoltre, eccepiva la prescrizione quinquennale del diritto al risarcimento. Il Tribunale, dopo aver disposto il rilascio dell’immobile, rigettava la domanda risarcitoria, ritenendo che l’attrice non avesse dimostrato di aver subito un concreto pregiudizio economico, non essendo stata fornita prova della possibilità di concedere il bene in locazione, di venderlo o di utilizzarlo direttamente. La Corte d’Appello riformava integralmente tale statuizione, riconoscendo invece il diritto al risarcimento del danno da occupazione sine titulo e liquidandolo sulla base dell’equo canone, determinato dal consulente tecnico d’ufficio per tutto il periodo intercorrente tra il decesso della venditrice e la riconsegna dell’immobile. Gli occupanti ricorrevano, quindi, per cassazione, censurando, tra l’altro, l’assenza di allegazione del danno, il ricorso ai valori dell’equo canone quale criterio di liquidazione e l’omessa pronuncia sull’eccezione di prescrizione. La decisione: la Terza Sezione civile della Cassazione, con l’ordinanza in esame, conferma l’impostazione seguita dalla Corte territoriale quanto alla configurabilità del danno da occupazione senza titolo. Richiamando il principio espresso dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 33645 del 2022, la S.C. ribadisce che il pregiudizio derivante dalla perdita del godimento dell’immobile integra un danno emergente, connaturato alla stessa disponibilità del bene. Di conseguenza, il proprietario non è tenuto a dimostrare l’esistenza di specifiche occasioni di locazione o di vendita sfumate, essendo sufficiente allegare di aver subito una perdita patrimoniale corrispondente ai canoni locativi che avrebbe potuto percepire. Nel caso concreto tale allegazione era stata puntualmente formulata sin dall’atto introduttivo del giudizio, nel quale l’attrice aveva parametrato il danno all’equo canone, indicando addirittura un valore inferiore rispetto ai normali canoni di mercato. La Corte evidenzia, inoltre, che i convenuti non avevano mai contestato in modo specifico tale quantificazione, avendo concentrato esclusivamente la propria difesa sulle eccezioni di usucapione e di prescrizione (una contestazione generica o formulata soltanto nelle memorie conclusive non è idonea a mettere in discussione il criterio di liquidazione adottato). Parimenti infondate risultano le censure relative all’utilizzo dell’equo canone quale parametro risarcitorio. Con riguardo, poi, all’eccezione di prescrizione, la S.C rileva che uno dei convenuti aveva tempestivamente eccepito, già nel giudizio di primo grado, la prescrizione quinquennale del diritto al risarcimento. Sebbene tale eccezione non fosse stata formalmente riproposta nelle conclusioni, essa non poteva ritenersi abbandonata, poiché dall’esame complessivo della condotta processuale emergeva chiaramente la volontà della parte di insistere sulla relativa difesa. La Corte d’Appello, omettendo qualsiasi pronuncia su tale questione, è pertanto incorsa nel vizio di omessa pronuncia, con conseguente cassazione della sentenza limitatamente a tale profilo e rinvio alla Corte territoriale in diversa composizione. La S.C. precisa, inoltre, che l’eccezione di prescrizione non produce automaticamente effetti in favore degli altri condebitori solidali che non l’abbiano tempestivamente proposta, sicché il rinvio riguarda esclusivamente la posizione del convenuto che l’aveva sollevata sin dal primo grado. I principi di diritto: la recentissima pronuncia della S.C. consolida l’orientamento inaugurato dalle SS.UU. in materia di occupazione abusiva di immobili, confermando che il danno da perdita del godimento costituisce un pregiudizio normalmente insito nella privazione della disponibilità del bene e che non richiede la prova di specifiche occasioni economiche perdute. È sufficiente che il proprietario alleghi di aver subito una perdita patrimoniale corrispondente ai canoni locativi ricavati dall’immobile, mentre il valore locativo di mercato, ovvero l’equo canone, rappresenta il criterio ordinario e privilegiato per la liquidazione equitativa del danno, salvo che tale allegazione venga specificamente contestata dalla controparte. La decisione ribadisce, altresì, il principio processuale secondo cui l’eccezione di prescrizione ritualmente proposta non si considera rinunciata per il solo fatto di non essere formalmente reiterata nelle conclusioni, qualora dall’intera condotta processuale emerga la persistente volontà della parte di coltivarla. Al contempo, viene precisato che tale eccezione conserva natura personale e non può estendersi automaticamente ai condebitori che non l’abbiano tempestivamente fatta propria. Dr. Filippo Li Causi, Brocardi.it