APE: FINO A 18.000 € DI MULTA - OBBLIGO DI SOPRALLUOGO E ALLEGAZIONE

APE: FINO A 18.000 € DI MULTA - OBBLIGO DI SOPRALLUOGO E ALLEGAZIONE

È quanto prevede l’art. 9 del DECRETO LEGISLATIVO n. 48 pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 10 giugno 2020, in attuazione della direttiva (UE) 2018/844 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 30 maggio 2018, che modifica la direttiva 2010/31/UE sulla prestazione energetica nell’edilizia e la direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica.

In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000, sono altresì previste sanzioni da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà.

Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall’obbligo di presentare alla regione o provincia autonoma competente la dichiarazione o la copia dell’attestato di presta-zione energetica entro quarantacinque giorni.

Il Controllo e l’attività sanzionatoria sono demandati all’Agenzia delle entrate in intesa con il MISE.

Il comma d del medesimo articolo prevede la sottoscrizione del verbale del sopralluogo obbligatorio da parte del proprietario o suo delegato.

Il decreto contiene diverse nuove regole in materia di prestazioni energetiche degli edifici prevedendo nuove definizioni, la predisposizione di un portale nazionale da parte di ENEA, la definizione di strategie a lungo termine, oltre all’obbligo dei punti di ricarica per auto elettriche e la promozione di tecnologie intelligenti di interconnessione tra edifici.

Sono altresì incentivate le competenze e la formazione nei settori edile e dell’efficienza energetica.

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Cauzione affitto

Cauzione affitto casa, quando può essere trattenuta dal proprietario

Nel momento in cui si prende in affitto una casa si versa una cauzione, richiesta dal proprietario al fine di ricevere una garanzia per le obbligazioni assunte in un contratto di locazione. Ma in quali casi il deposito cauzionale può essere trattenuto e non restituito? Andiamo a scoprirlo.

La legge stabilisce che le parti del contratto possono accordarsi per una somma a titolo di deposito cauzionale, pari all’ importo massimo di tre mensilità del canone di locazione. Scopo della cauzione è fungere da garanzia dell’adempimento da parte del conduttore degli impegni che questi si è assunto con il contratto: dal regolare pagamento dei canoni, alla restituzione dell’immobile locato allo spirare del termine finale, sino al ripristino dei danni eventualmente da lui arrecati all’ alloggio oggetto del contratto. Il proprietario dell’immobile non può trattenere la cauzione per la legittima usura dell’appartamento.

Con la sentenza n. 3882/2015, la Suprema Corte di Cassazione ha chiarito che la cauzione prevista da un contratto di locazione non può essere trattenuta dal proprietario neanche se dovessero essere presenti dei danni all’immobile riconsegnato. Deve, eventualmente, essere il giudice a stabilire se l’appartamento locato presenta danni meritevoli di risarcimento. La decisione non spetta al proprietario.

Il deposito cauzionale è previsto allo scopo di tutelare il proprietario di un appartamento contro ogni possibile inadempimento da parte dell’inquilino. Se l’inquilino non ha compensato il deposito cauzionale con le ultime mensilità dovute e se il locatore dovesse riscontrare danni all’immobile, quest’ultimo trattiene il deposito cauzionale in attesa che sia il giudice a risolvere la questione.

Da "Idealista"

Agenzia Farini

059 - 454227 Modena 

Come cedere l'usufrutto di un immobile

 

Con la nuda proprietà è possibile acquistare la proprietà, ma non l'uso di un immobile, cui si avrà diritto allo scadere del termine stabilito, quasi sempre alla fine della vita dell'usufruttuario. La legge, tuttavia, consente anche la cessione dell'usufrutto, cioè il trasferimento di questo diritto reale di godimento ad altra persona.

Quando può essere ceduto l'usufrutto? Quali sono le conseguenze della cessione dell'usufrutto? Quali termini ha tale cessione? In che modo si deve formalizzare questa cessione?

Con il termine cessione si fa riferimento non solamente alla compravendita, ma più in generale al trasferimento del diritto da una persona ad un'altra.

Unico limite per il caso di usufrutto: il testamento. Il diritto di usufrutto, infatti, non può essere oggetto di successione; come dice la parola stessa, tuttavia, in questo caso il riferimento è alla successione e non alla cessione.

Torniamo al focus: della cessione dell'usufrutto si occupa l'art. 980 del codice civile, il quale specifica che la cessione è consentita ove non esclusa dal titolo costitutivo del diritto di usufrutto.

Esempio: Tizio vende la nuda proprietà a Caio riservandosi il diritto di usufrutto. Successivamente, ove non escluso dal titolo, potrà cedere anche l'usufrutto.

Il primo comma dell'art. 980 c.c. testé citato precisa altresì la durata di tale cessione. Essa può avere effetto alternativamente:

a) per un certo tempo;

b) per tutta la sua durata.

Ricordiamo che l'usufrutto:

a) nel caso di costituzione a favore di persone fisiche, non può eccedere la durata della vita dell'usufruttuario;

b) nel caso di costituzione a favore di persone giuridiche che non può eccedere trent'anni.

Si badi: se Tizio cede l'usufrutto per tutta la sua durata e tale durata coincide con la sua esistenza in vita, il nuovo usufruttuario avrà diritto di godere del bene fino a questo termine. Come dire: la cessione dell'usufrutto costituito vita natural durante, mantiene come riferimento sempre la durata della vita del primo usufruttuario.

Che cosa accade nei rapporti tra le parti nel caso di cessione dell'usufrutto?

Il secondo comma dell'art. 980 del codice civile specifica che la cessione dev'essere notificata al proprietario e fintanto che ciò non avvenga l'usufruttuario (originario) è obbligato in solido con il cessionario (nuovo usufruttuario) verso il proprietario.

Esempio: le spese di manutenzione ordinaria spettano all'usufruttuario (art. 1004 c.c.), ivi comprese quelle condominiali.

Se l'usufruttuario non paga, il nudo proprietario avrà diritto di rivalersi su di esso e nel caso di cessione non notificata dell'usufrutto, anche sul precedente usufruttuario. Quest'ultimo, comunque, ha diritto di rivalsa su quello attuale, ove si tratti di spese ad esso riferibili.

La norma fa riferimento alla notifica; con questo termine deve intendersi la comunicazione a mezzo di ufficiale giudiziario, oppure una semplice comunicazione purché con certezza della ricezione?

Nel codice civile si fa sovente riferimento al termine notifica (es. art. 1132 c.c.) e la giurisprudenza non è mai univoca sull'argomento. In termini meramente pratici, quindi, prudenza impone la notifica a mezzo dell'ufficiale giudiziario.

Una specificazione rispetto alla persona alla quale viene ad essere ceduto l'usufrutto è fondamentale: essa non può mai coincidere con il nudo proprietario, per il semplice motivo che in quel caso di parlerebbe di estinzione (art. 1014 c.c.) per rinuncia. T

ale cessione non è configurabile nemmeno a titolo temporaneo (Cass 8 gennaio 1981, n. 172).

La rinuncia all'usufrutto può essere atto gratuito, com'anche corrispettivo del pagamento di un prezzo.

Del pari la cessione del diritto di usufrutto può essere a titolo gratuito oppure dietro corrispettivo in denaro.

Formalità connesse ai registri immobiliari

Ai fini della regolarità e della opponibilità della cessione del diritto di usufrutto (opponibilità nei rapporti con i terzi e salvo quanto specificato con riferimento alla notifica al nudo proprietario) è necessario osservare particolari formalità?

La risposta è positiva con riferimento ad entrambi gli aspetti.

Innanzitutto per ciò che concerne la forma dell'atto di cessione del diritto di usufrutto, è l'art. 1350 del codice civile ad imporre il ricorso alla scrittura privata o all'atto pubblico affermando che necessitano di tale forma, a pena di nullità “i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto”.

Rispetto del requisito formale ai fini della validità del contratto, tuttavia, non vuol dire opponibilità a terzi del medesimo.

Ed infatti, l'art. 2643 c.c. specifica che si devono rendere pubblici con il mezzo della trascrizione “i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto”. L'art. 2657 del codice civile ricorda che costituiscono titolo per la trascrizione:

a) le sentenze;

b) gli atti pubblici;

c) la scrittura privata con sottoscrizione autenticata;

d) la scrittura privata con sottoscrizione accertata giudizialmente.

È questa la ragione principale, ma non l'unica, che fa sì che tali contratti come pressoché tutti quelli di compravendita siano redatti da un notaio (atto pubblico).

È utile ricordare che ai sensi del secondo comma dell'art. 2644 c.c.: “Eseguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore”.

Così come per la così detta doppia compravendita immobiliare rispetto alla quale prevale chi per primo ha trascritto l'atto (al di là della sua stipulazione) ciò vale anche guardando alla cessione di usufrutto.

Il diritto di usufrutto può essere ipotecato, ma alla sua estinzione si estingue anche l'ipoteca, all'opposto di ciò che accade per l'ipoteca sulla nuda proprietà che, al venire meno dell'usufrutto, si estende sull'intero immobile.

Fonte " idealista " 

Agenzia Immobiliare farini 

059454227 

Tra proprietario e inquilino non metterci l’amministratore!

A chi chiedere il pagamento delle spese condominiali?

Oneri accessori o spese condominiali: un balzello (spesso molto pesante) che ci si dimentica di considerare quando prendiamo in affitto un immobile o magari anche quando ne compriamo uno. Ad un bel condominio, ben tenuto, corrispondono spese di manutenzione elevate.. pensiamo che i “poveri” condomini dei due famosi grattacieli a Milano del “Bosco Verticale”, pagano generalmente, in un trilocale, 1.500 euro al mese. Ma spesso sono poi proprio i condomini più datati e che necessitano di maggiori lavori a riservare brutte sorprese: alte spese di gestione che il proprietario rimbalza sull’inquilino, l’inquilino rimanda all’amministratore, che si rifà ancora sul proprietario, chiudendo il cerchio. Corretto?

Per capirci qualcosa di più nella relazione proprietario - amministratore – inquilino, proviamo a fare chiarezza su alcuni punti cardini.

1. Le spese condominiali, se l’immobile è concesso in affitto, sono tutte a carico dell’inquilino?

La classica definizione che si usa in questo caso è quella per cui le spese i ordinaria amministrazione sono a carico dell’inquilino (per esempio: consumo corrente elettrica delle parti in comune, manutenzione ascensore, autoclave, citofoni, manutenzione ordinaria ed eventuale pulizia dei pozzetti e condotti, ecc.); mentre a carico del proprietario rimangono le spese straordinarie (per esempio: sostituzione parti o tutto autoclave, installazione nuovo ascensore o citofoni, ecc..) oltre al compenso dell’amministratore e la spesa per l’assicurazione del fabbricato.

2. Come e chi distingue le spese ordinarie e quelle straordinarie?

Non esiste una tabella completa da consultare per queste casistiche; sicuramente possiamo tenere in considerazione alcuni riferimenti normativi come gli articoli 1005 e 1576 del codice Civile; l’articolo 9 della Legge 392/78 e l’aggiornata tabella di ripartizione delle spese contenuta nel decreto dei Ministeri delle Infrastrutture e dell’Economia e Finanze in Gazzetta Ufficiale, n.62 del 15 marzo 2017. Per questioni più specifiche e particolari, però, si dovrà fare riferimento direttamente alle varie sentenze in materia.

3. Si può delegare alla legge e prevedere una ripartizione diversa delle spese tra inquilino e proprietario?

Nella stipula di un contratto libero di 4 anni + 4 è possibile derogare alla classica ripartizione e prevedere a carico dell’inquilino anche le spese straordinarie. Ma se non vi è un apposito articolo che norma tale aspetto, allora vale quanto prevede la legge: spese ordinarie a carico dell’inquilino e straordinarie a carico del proprietario. Inoltre, per i contratti a canone concordato del secondo canale (3 + 2, transitorio e per studenti fuori sede) non è possibile derogare alla classica suddivisione; così come non è possibile farlo per i contratti commerciali che sottostanno in toto alla legge 392/78.

4. L’amministratore deve suddividere le spese di competenza dell’inquilino e quelle per il proprietario?

Non c’è in questo caso un articolo di legge e un’apposita normativa che impone questo vincolo all’amministratore. Quindi un amministratore non è a conoscenza del contenuto del contratto di affitto tra le parti, per cui potrebbe non conoscere affatto gli accordi presi tra proprietario ed inquilino. Certo è altrettanto vero che nella pratica molti amministratori se ne occupano e di fatto suddividono spese di competenza dell’inquilino da quelle a carico del proprietario, arrivando anche a prevedere un pagamento diretto degli inquilini per la quota a loro spettante. Ma la pratica non costituisce un diritto o una legge. Se l’amministratore del vostro condominio dovesse rifiutare di presentare una rendicontazione separata per l’immobile concesso in affitto, insomma, non commetterebbe un illecito, semplicemente conosce il suo lavoro e non vuole entrare nelle questioni interne ad un rapporto di affitto.

5. L’amministratore può rifarsi nei confronti di un inquilino che non paga?

La risposta è semplice e diretta: no. Come ribadito da alcune sentenze, in caso di mancato pagamento degli oneri accessori, l’amministratore può e deve rifarsi sul proprietario, che ovviamente potrà a sua volta rifarsi (per la parte di spese ordinarie) sull’inquilino; sia potendo avviare una causa di sfratto per morosità quando e se la cifra raggiunge il valore di due mensilità di canone, sia tutelandosi con prodotti assicurativi, come affittosicuro Tutela 1 che risarcisce il proprietario anche in caso di mancato pagamento degli oneri accessori.

Questi 5 brevi punti su una questione ben più ampia e complessa. Per avere approfondimenti e chiarire ogni dubbi vi suggeriamo la lettura dell’articolo scritto dall’Avv. Michele Orefice per Condominioweb.

Agevolazioni prima casa

Agevolazioni prima casa, le Entrate spiegano come

non perderle

Ok ai benefici se il contribuente vende entro 5 anni l’immobile ed entro un anno ne costruisce un altro su un suo terreno



Il contribuente che vende entro cinque anni l’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, ed entro un anno dalla cessione costruisce un altro immobile ad uso abitativo su un terreno di cui è già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato, non perde l’agevolazione.
Questo il chiarimento in materia di benefici “prima casa” contenuto nella risoluzione 13/E con cui l’Agenzia delle Entrate recepisce alcuni principi emersi alla luce di recenti pronunce della Corte di Cassazione, ampliando l’ambito delle ipotesi in cui non si decade dall’agevolazione.


Agevolazione prima casa: quando permane

L’Agenzia ricorda che, come previsto dal Testo unico dell’imposta di registro, il trasferimento dell’immobile acquistato usufruendo dell’agevolazione prima casa, prima che siano decorsi cinque anni dall’acquisto, comporta la decadenza dal regime di favore e, quindi, il pagamento delle imposte nella misura ordinaria, più una sanzione del 30%.
Tuttavia se il contribuente, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto di un altro immobile ad uso abitativo classificabile in una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, da adibire a propria abitazione principale, l'agevolazione permane.
Come precisato in precedenti documenti delle Entrate, la decadenza dal beneficio è impedita anche se il contribuente provvede all’acquisto di un terreno sul quale venga realizzato, entro un anno dalla vendita, un immobile destinato ad abitazione principale.

Ciò vale anche se il fabbricato non sia stato ultimato, essendo sufficiente che si sia in presenza di un rustico comprensivo delle mura perimetrali e della copertura.

Benefici prima casa: basta la costruzione di un nuovo edificio
La nuova risoluzione precisa che la decadenza dall’agevolazione è impedita anche se la costruzione del nuovo fabbricato da adibire ad abitazione principale venga effettuata su un terreno di cui il contribuente sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato.
In diverse pronunce, infatti, i giudici di legittimità hanno ritenuto che, in caso di vendita infra quinquennale, per evitare la decadenza dai benefici è sufficiente che, entro un anno, il contribuente costruisca un nuovo immobile da adibire a propria abitazione principale, anche se il terreno su cui avviene l’edificazione fosse già di sua proprietà.
Infatti, secondo la Cassazione, ai fini del mantenimento dell’agevolazione, non assume alcuna rilevanza il momento in cui è stato acquistato il terreno su cui sorge il nuovo fabbricato.

fonte “Edilportale.com”

Agenzia Farini

tel: 059/454227

Come tutelarsi nei contratti d'affitto

COME TUTELARSI NEI CONTRATTI D'AFFITTO

Oggi vediamo quali sono i rischi che si possono incontrare nello stipulare un contratto d'affitto e come si devono tutelare il proprietario e l'inquilino.

Ma andiamo con ordine, vediamo prima cos'è nello specifico un contratto d'affitto.

Il contratto d'affitto è un patto tra due parti dove il locatore (proprietario) si obbliga a far godere un bene (mobile o immobile) all'altra parte, locatario o conduttore (inquilino) per un periodo di tempo determinato.

Il locatario invece, si impegna a versare un corrispettivo in denaro e a restituire nei tempi prestabiliti la cosa ricevuta in uso, avendo cura di restituirla nel medesimo stato in cui gli fu consegnata.

QUALI SONO I RISCHI PER IL PROPRIETARIO?

Il rischio principale che corre il proprietario che decide di affittare un immobile è quello di ritrovarsi in casa inquilini morosi o che danneggino pesantemente l'abitazione.

Spesso capita che la cauzione versata al momento della stipula del contratto (solitamente 2 mesi) non basta per coprire le spese da sostenere tra le tasse, oneri condominiali ed eventuali riparazioni.

COSA DEVE FARE IL PROPRIETARIO PER TUTELARSI?

Vediamo qualche accorgimento per tutelarsi sia prima che dopo la stipula del contratto.

• rivolgersi ad un'agenzia immobiliare per la ricerca di un inquilino e durante il rapporto di locazione. Il locatore paga una provvigione che è di circa il 10% del canone annuo.

• scegliere consapevolmente la tipologia del contratto da sottoporre. I diversi tipi di contratto possono essere: contratto a canone libero, contratto a canone concordato che usufruisce di un regime di tassazione agevolata.

• conoscere l'inquilino; si può organizzare qualche incontro conoscitivo dove si può proporre un questionario in modo da capire, in base alle risposte, qualcosa in più sulla persona con cui si avrà a che fare.
  
  
• dotarsi di garanzie prima della stipula del contratto.
  Potrebbe essere utile contattare il proprietario precedente/attuale del vostro futuro inquilino per capire che tipo di esperienza e di rapporto hanno avuto. Soprattutto per capire se è una persona puntuale nei pagamenti e in che condizioni mantiene la casa.
  
  
• richiedere due mensilità di cauzione. Il proprietario tiene in consegna la somma di denaro con il diritto di trattenerla nel caso di mancato pagamento o danni all'abitazione e il dovere di restituirla nel momento in cui rientra in possesso dell'immobile nelle stesse condizioni in cui l'ha consegnato.
  
  
• richiedere la fideiussione in quanto copertura del pagamento del canone al posto della cauzione. Garantisce il pagamento al locatore nel caso in cui l'inquilino non paghi i canoni o danneggi l'alloggio.
  
  
• procedere con il procedimento di sfratto.
  Se l'inquilino non paga il canone nei termini concordati il contratto può essere risolto.

COSA DEVE FARE L'INQUILINO PER TUTELARSI?

Anche l'inquilino deve prendere delle precauzioni prima di procedere al contratto.

• prima di procedere con la firma del contratto è bene conoscere con precisione tutte le caratteristiche dell'immobile (riscaldamento, eventuali infiltrazioni o umidità, spese condominiali, prese e impianto elettrico,....)
  E' importante infatti ricordarsi che una volta firmato il contratto è scontata la presa visione e l'accettazione da parte dell'inquilino dello stato di fatto dell'immobile.

• controllare che tipo di contratto d'affitto viene stipulato.
  Nel contratto proposto dal proprietario è di fondamentale importanza controllare la forma scritta: le clausole o i patti non aventi forma scritta sono legalmente nulli.
  Prima di firmare il contratto è di fondamentale importanza leggerlo in tutte le sue parti.
  
  
• prestare molta attenzione alla clausola che indica un eventuale aggiornamento del canone.
  Il contratto a canone libero prevede l'aggiornamento ISTAT annuale per una percentuale stabilita, invece nel contratto con cedolare secca non è previsto.
  Evitare le clausole di aggiornamenti a discrezione del proprietario (potrebbe aumentare in modo spropositato il canone mensile).
  
  
• nel caso il proprietario vuole vendere l'immobile l'inquilino è obbligato ad accettare il cambio di proprietario ma ha il diritto di rimanere nell'alloggio fino allo scadere del contratto.
  
  

“da Agenzia Farini
059/454227”

Tutelarsi in un contratto d'affitto

Come tutelarsi in un contratto d'affitto: una guida per proprietario e inquilino

questi i due punti cardine del contratto di affitto. Proprietario e inquilino i protagonisti. Ma vediamo, quali sono i possibili rischi che una locazione comporta e in che modo entrambe le parti possono tutelarsi.

Doveri proprietario e inquilino

Proprietario – Il locatore ha il principale obbligo di consegnare all’affittuario una casa abitabile e in buono stato, provvedendo alle riparazioni e alle ristrutturazioni necessarie e alle opere di manutenzione straordinaria (per esempio, il rifacimento del tetto, la sostituzione dei vecchi infissi o della caldaia).
Inquilino – Il conduttore deve impegnarsi a pagare il corrispettivo periodico secondo le modalità e i tempi pattuiti, facendosi, inoltre, carico della manutenzione ordinaria e restituendo, alla scadenza del contratto, l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto, salvo deperimento d’uso.

Come può tutelarsi il proprietario

- Affidarsi ai servizi di un’agenzia immobiliare durante il processo di ricerca di un inquilino e durante il rapporto di locazione. Come evidenziato da La legge per tutti, la provvigione pagata di norma dal locatore si aggira intorno al 10% del canone annuale.
- Scegliere consapevolmente tra le varie tipologie di contratto. La scelta generalmente è tra il contratto a canone libero (4+4 ) o quello a canone concordato (3+2), che usufruisce di un regime di tassazione agevolata. Ci sono poi le locazioni per finalità turistiche, di carattere temporaneo, che godono di molta libertà sia per quanto riguarda la misura che la durata del canone.
- Conoscere l’inquilino, magari organizzando qualche incontro apposito e proponendogli con cortesia la compilazione di un breve questionario, così da avere un’idea più chiara della persona. Le domande devono riguardare la situazione familiare, la professione, gli interessi del possibile conduttore.
- Decidere con attenzione le garanzie di cui dotarsi prima della stipula del contratto, magari contattando il precedente/attuale proprietario di casa del futuro inquilino per domandargli che tipo di esperienza e che rapporto hanno avuto, se si tratta di una persona puntuale nei pagamenti e in che condizioni mantiene la casa.
- Richiedere due mensilità di cauzione. Il proprietario tiene in consegna la somma di denaro con il diritto di trattenerla nel caso di mancati pagamenti e danni all’alloggio e con il dovere di restituirla quando rientra in possesso dell’immobile nello stato medesimo in cui l’ha consegnato, salvo il deperimento d’uso.
- Richiedere una fideiussione a copertura del pagamento del canone al posto della cauzione. In questo caso, un istituto bancario garantisce il pagamento al locatore nel caso in cui l’inquilino non paghi i canoni o danni all’alloggio. La banca può decidere se concedere o no la fideiussione, a seconda della solvibilità e delle garanzie che può fornire l’inquilino. Per tutelarsi contro eventuali mancati pagamenti, danni agli immobili o pretese da parte dei terzi, si possono stipulare anche delle polizze assicurative o formule di “affitto garantito”.
- Se l’affittuario non paga il canone nel termine concordato, il contratto può essere risolto. In questo caso, è bene che il proprietario si rivolga a un avvocato concordando le modalità e le tempistiche per l’eventuale procedimento di sfratto, che è di per sé una procedura molto lunga e impegnativa.

Come può tutelarsi l’inquilino

- Prima di firmare il contratto di affitto è bene conoscere con precisione tutte le caratteristiche dell’immobile, comprese quelle non immediatamente visibili. Bisogna, dunque, informarsi su riscaldamento, eventuali infiltrazioni o umidità, presenza del vicinato, spese condominiali, corretto posizionamento di prese elettriche, corretto funzionamento di arredamento e accessori e via dicendo. Una volta firmato il contratto, è scontata la presa visione e l’accettazione da parte dell’inquilino dello stato di fatto dell’immobile.
- Fare attenzione a come viene redatto il contratto d’affitto. Clausole o patti non aventi forma scritta sono legalmente nulli.
- Fare molta attenzione alla clausola che indica l’eventuale aggiornamento del canone: il contratto a canone libero prevede l’aggiornamento Istat annuale per una percentuale stabilita, mentre nel contratto con cedolare secca esso non è previsto. Da evitare le clausole di aggiornamenti a discrezione del proprietario.
- Nel caos in cui il proprietario voglia vendere l’immobile affittato, l’inquilino è obbligato ad accettare il cambio di proprietario, ma allo stesso tempo ha il diritto di rimanere nell’alloggio fino allo scadere del termine contrattuale. Molti proprietari mandano via i propri inquilini prima del tempo per poter vendere l’immobile libero, senza sapere che non è legalmente possibile. L’inquilino ha la possibilità di risoluzione anticipata, mentre il proprietario deve attendere la prima scadenza (4 anni nel classico 4+4), a patto che ovviamente si rispettino le clausole contrattuali.

Da "Idealista"

Agenzia FArini

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