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Vogliamo credere, come dicono i grandi pensatori, che la crisi nasconda sempre un’opportunità, che quello che oggi vi sembra una porta chiusa, diventi da domani un portone aperto dall’altra parte.

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Agenzia Farini

viale Gramsci 387 Modena

Tel: 328 2094475

Fiaip: appello "salva-banche"

Dl “salva-banche”, Fiaip: Appello a tutti i parlamentari per vietare alle banche l’esercizio dell’attività di intermediazione immobiliare con i soldi dei contribuenti

Righi (Fiaip): “No a sussidi statali a favore degli istituti di credito per promuovere attività che si pongono in concorrenza con le imprese”

La Fiaip, Federazione Italiana Agenti immobiliari Professionali fa appello a tutte le forze politiche di maggioranza ed opposizione affinché si possa introdurre nel disegno di legge di conversione del decreto legge 273/2016 il divieto per le banche di esercitare attraverso l’acquisizione di partecipazioni societarie, l’attività di intermediazione immobiliare.

Fiaip evidenzia come con il decreto legge n° 237/2016 “Disposizioni urgenti per la tutela del risparmio nel settore creditizio”, varato dal Governo a ridosso di Natale e ribattezzato “salva-banche” per le sue finalità, vi sia il rischio che gli aiuti di Stato possano essere destinati dalle banche beneficiarie per promuovere od incrementare attività che si pongono in concorrenza con operatori ed imprese, a scapito della concorrenza ed in contrasto con la funzione sociale propria delle banche.

Invece di prevedere aiuti che possano garantire il sostegno pubblico e tutelare gli obbligazionisti della banca in difficoltà il Governo, con modalità assai contraddittorie, rischia di estendere a molti istituti di credito sussidi statali,  con la possibilità di dare l'opportunità ad alcune realtà del credito di fare concorrenza sleale e danneggiare le imprese e chi lavora nel settore immobiliare.

La proposta della Fiaip é mutuata dall’Omnibus Appropriations Act, firmato nel 2009 dall’ex Presidente Usa Barack Obama che proibisce in modo permanente alle banche di entrare nel settore dell’intermediazione immobiliare per evitare concentrazioni anticoncorrenziali a scapito dei consumatori e per evitare rischi di conflitto di interesse nelle decisioni sui prestiti bancari.

"Se le banche godono di aiuti di Stato, devono continuare a fare le banche e non possono mettersi a fare le agenzie immobiliari, sottolinea Paolo Righi, Presidente Nazionale Fiaip. Oggi è necessario rafforzare la totale separazione tra il settore del credito e quello immobiliare, anche a fronte del circuito dell’ “erogazione del credito – patto marciano – agenzie immobiliari” e dell’aumento del potere di pressione sui consumatori in ragione dei nuovi vantaggi economici che hanno gli stessi istituti di credito”.

Fonte: Ufficio Stampa Fiaip

Agenzia Farini

Tel: 059/454227 

Come tutelarsi nei contratti d'affitto

COME TUTELARSI NEI CONTRATTI D'AFFITTO

Oggi vediamo quali sono i rischi che si possono incontrare nello stipulare un contratto d'affitto e come si devono tutelare il proprietario e l'inquilino.

Ma andiamo con ordine, vediamo prima cos'è nello specifico un contratto d'affitto.

Il contratto d'affitto è un patto tra due parti dove il locatore (proprietario) si obbliga a far godere un bene (mobile o immobile) all'altra parte, locatario o conduttore (inquilino) per un periodo di tempo determinato.

Il locatario invece, si impegna a versare un corrispettivo in denaro e a restituire nei tempi prestabiliti la cosa ricevuta in uso, avendo cura di restituirla nel medesimo stato in cui gli fu consegnata.

QUALI SONO I RISCHI PER IL PROPRIETARIO?

Il rischio principale che corre il proprietario che decide di affittare un immobile è quello di ritrovarsi in casa inquilini morosi o che danneggino pesantemente l'abitazione.

Spesso capita che la cauzione versata al momento della stipula del contratto (solitamente 2 mesi) non basta per coprire le spese da sostenere tra le tasse, oneri condominiali ed eventuali riparazioni.

COSA DEVE FARE IL PROPRIETARIO PER TUTELARSI?

Vediamo qualche accorgimento per tutelarsi sia prima che dopo la stipula del contratto.

• rivolgersi ad un'agenzia immobiliare per la ricerca di un inquilino e durante il rapporto di locazione. Il locatore paga una provvigione che è di circa il 10% del canone annuo.

• scegliere consapevolmente la tipologia del contratto da sottoporre. I diversi tipi di contratto possono essere: contratto a canone libero, contratto a canone concordato che usufruisce di un regime di tassazione agevolata.

• conoscere l'inquilino; si può organizzare qualche incontro conoscitivo dove si può proporre un questionario in modo da capire, in base alle risposte, qualcosa in più sulla persona con cui si avrà a che fare.
  
  
• dotarsi di garanzie prima della stipula del contratto.
  Potrebbe essere utile contattare il proprietario precedente/attuale del vostro futuro inquilino per capire che tipo di esperienza e di rapporto hanno avuto. Soprattutto per capire se è una persona puntuale nei pagamenti e in che condizioni mantiene la casa.
  
  
• richiedere due mensilità di cauzione. Il proprietario tiene in consegna la somma di denaro con il diritto di trattenerla nel caso di mancato pagamento o danni all'abitazione e il dovere di restituirla nel momento in cui rientra in possesso dell'immobile nelle stesse condizioni in cui l'ha consegnato.
  
  
• richiedere la fideiussione in quanto copertura del pagamento del canone al posto della cauzione. Garantisce il pagamento al locatore nel caso in cui l'inquilino non paghi i canoni o danneggi l'alloggio.
  
  
• procedere con il procedimento di sfratto.
  Se l'inquilino non paga il canone nei termini concordati il contratto può essere risolto.

COSA DEVE FARE L'INQUILINO PER TUTELARSI?

Anche l'inquilino deve prendere delle precauzioni prima di procedere al contratto.

• prima di procedere con la firma del contratto è bene conoscere con precisione tutte le caratteristiche dell'immobile (riscaldamento, eventuali infiltrazioni o umidità, spese condominiali, prese e impianto elettrico,....)
  E' importante infatti ricordarsi che una volta firmato il contratto è scontata la presa visione e l'accettazione da parte dell'inquilino dello stato di fatto dell'immobile.

• controllare che tipo di contratto d'affitto viene stipulato.
  Nel contratto proposto dal proprietario è di fondamentale importanza controllare la forma scritta: le clausole o i patti non aventi forma scritta sono legalmente nulli.
  Prima di firmare il contratto è di fondamentale importanza leggerlo in tutte le sue parti.
  
  
• prestare molta attenzione alla clausola che indica un eventuale aggiornamento del canone.
  Il contratto a canone libero prevede l'aggiornamento ISTAT annuale per una percentuale stabilita, invece nel contratto con cedolare secca non è previsto.
  Evitare le clausole di aggiornamenti a discrezione del proprietario (potrebbe aumentare in modo spropositato il canone mensile).
  
  
• nel caso il proprietario vuole vendere l'immobile l'inquilino è obbligato ad accettare il cambio di proprietario ma ha il diritto di rimanere nell'alloggio fino allo scadere del contratto.
  
  

“da Agenzia Farini
059/454227”

Tutelarsi in un contratto d'affitto

Come tutelarsi in un contratto d'affitto: una guida per proprietario e inquilino

questi i due punti cardine del contratto di affitto. Proprietario e inquilino i protagonisti. Ma vediamo, quali sono i possibili rischi che una locazione comporta e in che modo entrambe le parti possono tutelarsi.

Doveri proprietario e inquilino

Proprietario – Il locatore ha il principale obbligo di consegnare all’affittuario una casa abitabile e in buono stato, provvedendo alle riparazioni e alle ristrutturazioni necessarie e alle opere di manutenzione straordinaria (per esempio, il rifacimento del tetto, la sostituzione dei vecchi infissi o della caldaia).
Inquilino – Il conduttore deve impegnarsi a pagare il corrispettivo periodico secondo le modalità e i tempi pattuiti, facendosi, inoltre, carico della manutenzione ordinaria e restituendo, alla scadenza del contratto, l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto, salvo deperimento d’uso.

Come può tutelarsi il proprietario

- Affidarsi ai servizi di un’agenzia immobiliare durante il processo di ricerca di un inquilino e durante il rapporto di locazione. Come evidenziato da La legge per tutti, la provvigione pagata di norma dal locatore si aggira intorno al 10% del canone annuale.
- Scegliere consapevolmente tra le varie tipologie di contratto. La scelta generalmente è tra il contratto a canone libero (4+4 ) o quello a canone concordato (3+2), che usufruisce di un regime di tassazione agevolata. Ci sono poi le locazioni per finalità turistiche, di carattere temporaneo, che godono di molta libertà sia per quanto riguarda la misura che la durata del canone.
- Conoscere l’inquilino, magari organizzando qualche incontro apposito e proponendogli con cortesia la compilazione di un breve questionario, così da avere un’idea più chiara della persona. Le domande devono riguardare la situazione familiare, la professione, gli interessi del possibile conduttore.
- Decidere con attenzione le garanzie di cui dotarsi prima della stipula del contratto, magari contattando il precedente/attuale proprietario di casa del futuro inquilino per domandargli che tipo di esperienza e che rapporto hanno avuto, se si tratta di una persona puntuale nei pagamenti e in che condizioni mantiene la casa.
- Richiedere due mensilità di cauzione. Il proprietario tiene in consegna la somma di denaro con il diritto di trattenerla nel caso di mancati pagamenti e danni all’alloggio e con il dovere di restituirla quando rientra in possesso dell’immobile nello stato medesimo in cui l’ha consegnato, salvo il deperimento d’uso.
- Richiedere una fideiussione a copertura del pagamento del canone al posto della cauzione. In questo caso, un istituto bancario garantisce il pagamento al locatore nel caso in cui l’inquilino non paghi i canoni o danni all’alloggio. La banca può decidere se concedere o no la fideiussione, a seconda della solvibilità e delle garanzie che può fornire l’inquilino. Per tutelarsi contro eventuali mancati pagamenti, danni agli immobili o pretese da parte dei terzi, si possono stipulare anche delle polizze assicurative o formule di “affitto garantito”.
- Se l’affittuario non paga il canone nel termine concordato, il contratto può essere risolto. In questo caso, è bene che il proprietario si rivolga a un avvocato concordando le modalità e le tempistiche per l’eventuale procedimento di sfratto, che è di per sé una procedura molto lunga e impegnativa.

Come può tutelarsi l’inquilino

- Prima di firmare il contratto di affitto è bene conoscere con precisione tutte le caratteristiche dell’immobile, comprese quelle non immediatamente visibili. Bisogna, dunque, informarsi su riscaldamento, eventuali infiltrazioni o umidità, presenza del vicinato, spese condominiali, corretto posizionamento di prese elettriche, corretto funzionamento di arredamento e accessori e via dicendo. Una volta firmato il contratto, è scontata la presa visione e l’accettazione da parte dell’inquilino dello stato di fatto dell’immobile.
- Fare attenzione a come viene redatto il contratto d’affitto. Clausole o patti non aventi forma scritta sono legalmente nulli.
- Fare molta attenzione alla clausola che indica l’eventuale aggiornamento del canone: il contratto a canone libero prevede l’aggiornamento Istat annuale per una percentuale stabilita, mentre nel contratto con cedolare secca esso non è previsto. Da evitare le clausole di aggiornamenti a discrezione del proprietario.
- Nel caos in cui il proprietario voglia vendere l’immobile affittato, l’inquilino è obbligato ad accettare il cambio di proprietario, ma allo stesso tempo ha il diritto di rimanere nell’alloggio fino allo scadere del termine contrattuale. Molti proprietari mandano via i propri inquilini prima del tempo per poter vendere l’immobile libero, senza sapere che non è legalmente possibile. L’inquilino ha la possibilità di risoluzione anticipata, mentre il proprietario deve attendere la prima scadenza (4 anni nel classico 4+4), a patto che ovviamente si rispettino le clausole contrattuali.

Da "Idealista"

Agenzia FArini

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