Affitto in nero: cosa devi sapere

Affitto in nero: cosa devi sapere

Come si denuncia un affitto in nero e quali sono le sanzioni che l’inquilino e il padrone di casa rischiano?

Cosa significa “affitto in nero” e quali rischi corrono l’inquilino e il padrone di casa? Si tratta di un reato o sono previste solo sanzioni di tipo fiscale?

Sull’affitto in nero ci sono molte cose che devi sapere e che richiedono una spiegazione semplice e pratica. Perciò abbiamo dedicato questa guida a rispondere alle principali domande che, di norma, vengono poste sull’argomento. Ma procediamo con ordine.

Indice

• 1 Quando c’è affitto in nero?
• 2 Chi deve registrare l’affitto?
• 3 L’affitto in nero è un reato?
• 4 Cosa si rischia in caso di affitto in nero?
• 5 Che succede se il padrone di casa non vuole registrare il contratto?
• 6 Si può registrare tardi il contratto di affitto?
• 7 Che succede se il proprietario chiede un canone più alto di quello del contratto?

Quando c’è affitto in nero?

Per affitto in nero si intende un contratto di locazione che non è stato registrato all’Agenzia delle Entrate. Dunque, è affitto in nero anche il contratto scritto (la cosiddetta scrittura privata) e non solo l’accordo verbale.

La legge stabilisce che il contratto di locazione debba essere necessariamente registrato per poter essere valido. Diversamente, è come se non esistesse.

Chi deve registrare l’affitto?

La legge dice che il contratto di affitto debba essere registrato dal padrone di casa entro 30 giorni dalla stipula del contratto. Di ciò deve poi darne notizia all’inquilino e, se si tratta di appartamento in condominio, anche all’amministratore nei successivi 60 giorni.

Come vedremo a breve, però, le conseguenze dell’affitto in nero possono riverberarsi anche sull’inquilino, sicché quest’ultimo, per impedire di avere problemi legali, può procedere alla registrazione in mancanza di adempimento da parte del locatore.

L’affitto in nero è un reato?

L’affitto in nero costituisce un’evasione fiscale e, quindi, un illecito tributario (ossia un illecito amministrativo) e non penale.

In particolare, se il contratto non viene registrato si evadono due imposte:

l’imposta di registro che è quella che bisogna versare al momento della registrazione del contratto;

l’Irpef sui canoni di locazione.

Dell’omesso versamento dell’imposta di registro rispondono sia il padrone di casa che l’inquilino. Si dice, a riguardo, che c’è una «responsabilità solidale». Il che significa che l’Agenzia delle Entrate può chiedere il pagamento dell’imposta sia all’uno che all’altro. L’omesso versamento determina l’emissione di una cartella esattoriale ed eventualmente il pignoramento dei beni. 

Quindi, alla domanda «Cosa rischia l’inquilino in caso di affitto in nero?» bisogna rispondere con il recupero dell’imposta di registro, oltre ovviamente alle sanzioni.

Invece, dell’omesso versamento dell’Irpef sui canoni di locazione risponde solo il padrone di casa che non ha voluto registrare il contratto. 

Ricordiamo a riguardo che l’evasione fiscale diventa reato (quello di «dichiarazione infedele») solo se l’imposta evasa è superiore a 100mila euro (prima era di 50mila euro), e i redditi non dichiarati superano il 10% del totale o comunque i 3 milioni di euro (prima era 2 milioni). Dunque, per i piccoli contratti di affitto in nero è molto difficile che scatti il penale: tutto rimane nell’orbita dell’illecito amministrativo.

Cosa si rischia in caso di affitto in nero?

Abbiamo appena visto che l’affitto in nero è un’evasione fiscale in parte attribuibile ad entrambe le parti (con riferimento all’imposta di registro) e in parte attribuibile solo al locatore.

La legge dice che l’affitto in nero è nullo. Con la conseguenza che non esplica alcun effetto e le parti non sono tenute a rispettare le sue clausole. Questo significa, ad esempio, che:

• l’inquilino non deve pagare il canone di locazione concordato nel contratto e se non lo versa non può subire un decreto ingiuntivo o lo sfratto;
• l’inquilino e il locatore non devono rispettare né il termine minimo di durata del contratto né il preavviso. Sicché, l’inquilino potrebbe andare via in qualsiasi momento, senza dare i sei mesi di preavviso e, altrettanto, il padrone di casa potrebbe intimargli di sloggiare in qualsiasi momento;
• l’inquilino non è tenuto a pagare le spese di condominio;
• l’inquilino non è obbligato a provvedere alla manutenzione dell’appartamento qualora a suo carico.

Abbiamo appena accennato al fatto che il padrone di casa non può sfrattare l’inquilino in nero. Questo perché la legge richiede, per la procedura di sfratto, un contratto regolarmente registrato. Ma ciò non significa che l’inquilino possa occupare abusivamente l’immobile, senza pagare, per quanto tempo vuole. Infatti, il locatore, senza dover rispettare il termine di scadenza del contratto, può promuovere contro di lui la cosiddetta «azione di occupazione senza titolo» che, se anche non avrà i tempi brevi dello sfratto (richiedendo una normale causa), comunque sarà diretta a mandarlo via. All’esito dell’azione, può chiedergli un risarcimento per l’occupazione dell’immobile, seppur in misura inferiore al canone convenuto in contratto.

Che succede se il padrone di casa non vuole registrare il contratto?

Abbiamo detto che l’affitto in nero è un contratto nullo. Ma ciò vale solo quando l’omessa registrazione è frutto di un accordo tra inquilino e proprietario. In tal caso, infatti, i due si mettono d’accordo per trarne un utile: l’uno risparmia sul canone e l’altro non paga le tasse. Per tali ipotesi, dunque, la legge prevede delle conseguenze negative sia per il locatore che per il conduttore, conseguenze che abbiamo visto poco fa.

Ma ben potrebbe succedere che l’omessa registrazione sia determinata dalla sola condotta illecita del locatore. Si pensi al locatore che chiede un canone all’inquilino e poi, nonostante le iniziali rassicurazioni, non provvede a registrare il contratto. In questi casi, il contratto è nullo solo per l’affittuario, il quale non è tenuto a rispettarlo, mentre vincola il locatore. Dunque, l’inquilino ha diritto a restare nell’immobile fino alla scadenza del contratto, può però astenersi dal pagare il canone concordato (dovendo comunque versare un ristoro per l’occupazione) così come dall’adempiere alle spese condominiali o provvedere alle opere di manutenzione concordate. Dall’altro lato, il locatore non può sfrattarlo né può fargli decreti ingiuntivi per l’omesso adempimento del canone.

Si può registrare tardi il contratto di affitto?

Abbiamo detto che il contratto di affitto va registrato entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione. Questo però non toglie che, pagando le relative sanzioni per la “mora”, non possa essere registrato anche in un momento successivo. 

Con la registrazione tardiva si sana la nullità e il contratto acquista valore sin dall’inizio (la registrazione tardiva ha infatti valore retroattivo).

Così, il locatore, qualora dovesse accorgersi che l’inquilino in nero non paga, potrebbe andare a registrare il contratto per fargli decreto ingiuntivo e sfrattarlo.

Che succede se il proprietario chiede un canone più alto di quello del contratto?

Potrebbe infine succedere che l’affitto sia solo “parzialmente” in nero. Ciò avviene quando nel contratto viene fissato un canone inferiore rispetto a quello concordato a voce e che l’inquilino si obbliga a pagare. In questi casi, secondo la Cassazione, la nullità del contratto è limitata solo al surplus di canone non registrato. 

In tali ipotesi, l’inquilino che non dovesse versare al locatore la parte di canone “in più” rispetto a quella riportata nel contratto non può né essere sfrattato né subire un decreto ingiuntivo. Quindi, può pagare meno di ciò che ha promesso.

Anzi, se dovesse aver pagato qualche mensilità in più rispetto a quanto riportato nel contratto registrato, l’inquilino potrebbe chiederne la restituzione al locatore fino a sei mesi dopo la riconsegna delle chiavi dell’immobile.

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Debiti condominiali, i rischi per l’acquirente

 Debiti condominiali, i rischi per l’acquirente

Cosa rischia l’acquirente di un immobile se chi vende ha dei debiti condominiali? Andiamo a scoprirlo.

Innanzitutto, acquistando casa da un condomino moroso si diventa corresponsabili di tutti gli oneri condominiali non versati nell’anno in corso e in quello precedente. Chi vende resta obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del rogito notarile.

Per stabilire da quando sorge l’obbligazione da parte del condomino verso il condominio nel versamento dei contributi condominiali, secondo la Cassazione e una recente sentenza del tribunale di Roma bisogna fare distinzione tra i contributi dovuti per la manutenzione ordinaria e quelli per la manutenzione straordinaria.
Per quanto riguarda le spese ordinarie, si tratta di quelle spese che vengono sostenute dall’amministratore senza bisogno di una previa autorizzazione dell’assemblea. In questo caso l’obbligazione sorge alla fine di ogni mese, quando l’amministratore ha diritto alla riscossione delle relative quote.

In tali ipotesi, l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per le somme da quest’ultimo dovute per all’anno in corso sia a quello precedente al rogito. E in caso di morosità l’amministratore deve agire nei confronti dell’acquirente, essendo l’unico vero condomino. L’acquirente ha poi il diritto di chiamare in causa il venditore e rivalersi nei suoi confronti.
In relazione alle somme più datate rispetto all’anno in corso e all’anno precedente, il debito è di chi era condomino in quel periodo e non dell’attuale proprietario. In questo caso, dunque, l’amministratore deve agire contro il venditore. Se l’amministratore notifica il decreto ingiuntivo contro l’attuale condomino per recuperare vecchie somme richieste al condominio, questi può rivalersi contro il venditore.

Per tutte le quote condominiali scadute dopo il rogito, unico obbligato è l’acquirente.
Per quanto riguarda le spese straordinarie, l’obbligo viene individuato nel momento dell’approvazione della delibera dell’assemblea che ha approvato l’esborso. L’obbligo verso il condominio è di chi che era proprietario al momento in cui l’assemblea ha dato il via libera ai lavori, autorizzando l’amministratore a firmare il contratto di appalto o a procedere con l’assegnazione del mandato alla ditta edile.
Per evitare di incorrere in cattive sorprese, prima di firmare il preliminare, l’acquirente può esigere dal venditore l’esibizione di un certificato, rilasciatogli dall’amministratore, in cui si dà ampia quietanza sul pagamento di tutti gli oneri di condominio passati. E per star certo che non vi siano spese straordinarie deliberate o in corso di deliberazione, l’acquirente potrà farsi rilasciare copia delle delibere assembleari degli ultimi due anni o far certificare dall’amministratore l’assenza di lavori di manutenzione in via di approvazione.

Da "Idealista "

Agenzia Farini

059 454227  

Cartella esattoriale non pagata: i rischi in caso di ipoteca su un immobile

Che rischi si corrono in caso di cartella esattoriale non pagata?

L’iscrizione dell’ipoteca (anche sulla prima casa) con successivo pignoramento e conseguente vendita all’asta dell’immobile. E non salva il fatto che l’immobile sia cointestato oppure assegnato all’altro coniuge in sede di separazione coniugale.

Affinché l’ipoteca possa considerarsi legittima deve essere preceduta da un avviso regolarmente notificato al contribuente. Si tratta della “comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria”. Prima che l’ipoteca possa essere iscritta, dalla data della notifica della comunicazione devono decorrere almeno 30 giorni. Una volta iscritta l’ipoteca, al contribuente non viene notificato alcun ulteriore avviso.

La “comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria” è un atto dovuto che consente il contraddittorio preventivo e l’esercizio del diritto di difesa. La mancata notifica comporta l’illegittimità dell’iscrizione ipotecaria, contestabile dinanzi al giudice competente.

Ipoteca casa per cartelle esattoriali

L’ipoteca iscritta dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione è espressamente prevista dalla legge in presenza di determinati requisiti e condizioni. L’ipoteca viene iscritta per un importo pari al doppio dell’importo complessivo della somma dovuta dal debitore.

In caso di mancato pagamento delle cartelle esattoriali, l’ipoteca può essere iscritta su qualsiasi immobile del debitore, anche sulla sua prima e unica casa, ma il debito deve essere sempre non inferiore a 20.000 euro.

La Cassazione ha stabilito che per calcolare tale limite, occorre guardare a tutti i crediti iscritti a ruolo a carico del contribuente e non soltanto a quelli di natura tributaria. Per evitare un’iscrizione ipotecaria sulla propria casa è opportuno fare in modo che il debito complessivo nei confronti dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione rimanga sempre sotto la soglia di 20.000 euro.

Pignoramento immobiliare

Con l’iscrizione dell’ipoteca l’Agenzia delle Entrate-Riscossione può procedere al pignoramento immobiliare e alla vendita forzata della casa del debitore. L’iscrizione ipotecaria per cartelle non pagate è un passaggio obbligato, in assenza del quale il pignoramento non è possibile e, se avviato, sarebbe illegittimo. Decorsi 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca, se il debitore non paga, il concessionario può procedere all’espropriazione. Il pignoramento immobiliare è possibile però solo se il debito è superiore a 120.000 euro.

Ipoteca sulla prima casa

L’ipoteca può essere iscritta dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione anche sulla prima casa del debitore. Ma, se questa è anche l’unico immobile dello stesso debitore, non è di lusso (categorie catastali A/8 e A/9), è destinato ad uso abitativo e in esso il contribuente ha fissato la propria residenza, all’ipoteca non può seguire il pignoramento, neppure se il debito supera l’importo di 120.000 euro.

Ipoteca casa cointestata

La casa in comproprietà con il coniuge (o altro soggetto) non debitore non salva dall’ipoteca e dal pignoramento per cartelle esattoriali non pagate, anche nel caso in cui l’abitazione sia stata assegnata dal giudice dopo la separazione. La più recente giurisprudenza ha stabilito che l’ipoteca è legittima anche se iscritta dopo l’assegnazione della casa all’ex coniuge non debitore. I creditori possono inoltre pignorare la casa assegnata dal giudice, con la sentenza di separazione, ad uno degli ex coniugi se quest’ultimo è anche proprietario dell’immobile.

Se il coniuge assegnatario della casa coniugale, ottenuta con provvedimento del giudice all’esito della causa di separazione, è anche proprietario dell’immobile, i suoi creditori potranno pignorare tale bene. Non conta il fatto che l’assegnazione sia anteriore.

                                                                          Fonte: “idealista”

Agenzia Immobiliare Farini

Tel. Ufficio Modena: 059454227 Fax: 059317476

Tel. Ufficio Lesignana: 3398395052

Come tutelarsi nei contratti d'affitto

COME TUTELARSI NEI CONTRATTI D'AFFITTO

Oggi vediamo quali sono i rischi che si possono incontrare nello stipulare un contratto d'affitto e come si devono tutelare il proprietario e l'inquilino.

Ma andiamo con ordine, vediamo prima cos'è nello specifico un contratto d'affitto.

Il contratto d'affitto è un patto tra due parti dove il locatore (proprietario) si obbliga a far godere un bene (mobile o immobile) all'altra parte, locatario o conduttore (inquilino) per un periodo di tempo determinato.

Il locatario invece, si impegna a versare un corrispettivo in denaro e a restituire nei tempi prestabiliti la cosa ricevuta in uso, avendo cura di restituirla nel medesimo stato in cui gli fu consegnata.

QUALI SONO I RISCHI PER IL PROPRIETARIO?

Il rischio principale che corre il proprietario che decide di affittare un immobile è quello di ritrovarsi in casa inquilini morosi o che danneggino pesantemente l'abitazione.

Spesso capita che la cauzione versata al momento della stipula del contratto (solitamente 2 mesi) non basta per coprire le spese da sostenere tra le tasse, oneri condominiali ed eventuali riparazioni.

COSA DEVE FARE IL PROPRIETARIO PER TUTELARSI?

Vediamo qualche accorgimento per tutelarsi sia prima che dopo la stipula del contratto.

• rivolgersi ad un'agenzia immobiliare per la ricerca di un inquilino e durante il rapporto di locazione. Il locatore paga una provvigione che è di circa il 10% del canone annuo.

• scegliere consapevolmente la tipologia del contratto da sottoporre. I diversi tipi di contratto possono essere: contratto a canone libero, contratto a canone concordato che usufruisce di un regime di tassazione agevolata.

• conoscere l'inquilino; si può organizzare qualche incontro conoscitivo dove si può proporre un questionario in modo da capire, in base alle risposte, qualcosa in più sulla persona con cui si avrà a che fare.
  
  
• dotarsi di garanzie prima della stipula del contratto.
  Potrebbe essere utile contattare il proprietario precedente/attuale del vostro futuro inquilino per capire che tipo di esperienza e di rapporto hanno avuto. Soprattutto per capire se è una persona puntuale nei pagamenti e in che condizioni mantiene la casa.
  
  
• richiedere due mensilità di cauzione. Il proprietario tiene in consegna la somma di denaro con il diritto di trattenerla nel caso di mancato pagamento o danni all'abitazione e il dovere di restituirla nel momento in cui rientra in possesso dell'immobile nelle stesse condizioni in cui l'ha consegnato.
  
  
• richiedere la fideiussione in quanto copertura del pagamento del canone al posto della cauzione. Garantisce il pagamento al locatore nel caso in cui l'inquilino non paghi i canoni o danneggi l'alloggio.
  
  
• procedere con il procedimento di sfratto.
  Se l'inquilino non paga il canone nei termini concordati il contratto può essere risolto.

COSA DEVE FARE L'INQUILINO PER TUTELARSI?

Anche l'inquilino deve prendere delle precauzioni prima di procedere al contratto.

• prima di procedere con la firma del contratto è bene conoscere con precisione tutte le caratteristiche dell'immobile (riscaldamento, eventuali infiltrazioni o umidità, spese condominiali, prese e impianto elettrico,....)
  E' importante infatti ricordarsi che una volta firmato il contratto è scontata la presa visione e l'accettazione da parte dell'inquilino dello stato di fatto dell'immobile.

• controllare che tipo di contratto d'affitto viene stipulato.
  Nel contratto proposto dal proprietario è di fondamentale importanza controllare la forma scritta: le clausole o i patti non aventi forma scritta sono legalmente nulli.
  Prima di firmare il contratto è di fondamentale importanza leggerlo in tutte le sue parti.
  
  
• prestare molta attenzione alla clausola che indica un eventuale aggiornamento del canone.
  Il contratto a canone libero prevede l'aggiornamento ISTAT annuale per una percentuale stabilita, invece nel contratto con cedolare secca non è previsto.
  Evitare le clausole di aggiornamenti a discrezione del proprietario (potrebbe aumentare in modo spropositato il canone mensile).
  
  
• nel caso il proprietario vuole vendere l'immobile l'inquilino è obbligato ad accettare il cambio di proprietario ma ha il diritto di rimanere nell'alloggio fino allo scadere del contratto.
  
  

“da Agenzia Farini
059/454227”

Acquisto casa dal costruttore: quali sono i rischi e come tutelarsi

Acquistare una casa in costruzione può avere degli indubbi vantaggi - soprattutto un risparmio sul prezzo fino al 20% - ma anche dei rischi da non sottovalutare. In primis il pericolo che l'impresa fallisca e il compratore perda le somme versate in anticipo. Proprio per questa ragione è importante sapere quali sono le garanzie a disposizione del compratore e come fare per tutelarsi.
Se si ha intenzione di comprare una casa in costruzione è importante sapere che, in caso di fallimento dell'impresa edile prima della stipula dell'atto di trasferimento, solo i creditori dotati di garanzie reali sull'immobile (come ad esempio la banca che ha finanziato la costruzione concedendo un mutuo) possono far valere le proprie ragioni. Gli altri, compratori compresi, difficilmente potranno riavere indietro le somme già versate come caparra o acconto, a meno di non pagare due volte le somme già corrisposte.

Garanzie legislative per l'acquirente

L'acquirente ha però a disposizione una serie di tutele che le sono state fornite dal legislatore (dl 122 del 20 giugno 2005).

1. obbligo garanzia fideiussoria - il costruttore è obbligato a prevdere la garanzia fideiussoria sulle somme versate in acconto dall'acquirente fino al trasferimento della proprietà. Senza la garanzia, il contratto si considera nullo. Grazie ad essa, il costruttre deve restiture all'acquirente tutte le somme riscosse.
   La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale: l'acquirente può rivolgersi subito alla banca o alla compagnia di assicurazione senza dover prima tentare di recuperare il credito presso il costruttore.
2. Polizza decennale - il costruttore deve consegnare una polizza assicurativa di dieci anni come garanzia del risarcimento dei danni materiali derivanti da eventuale rovina dell'immobili o da gravi difetti di costruzione. La polizza ha effetto dal momento dell'ultimazione dei lavori.
3. Contratto preliminare d'acquisto - deve contenere i dati di acquirente e venditore (dati anagrafici, partita IVA, ecc.), l’identificazione catastale dell’immobile, la descrizione  completa delle caratteristiche tecniche, eventuali convenzioni urbanistiche, vincoli o ipoteche, i tempi massimi di costruzione e consegna, il prezzo complessivo, le modalità di pagamento, eventuali Imprese appaltatrici, gli estremi della richiesta e del permesso di costruire e i dettagli della fideiussione.
4. Diritto di prelazione-  in caso di vendita all'asta la legge garantisce all'acquirente il diritto di prelazione se la casa è adibita ad abitazione principale.
5. Modalità di pagamento - si segue l'andamento dei lavori: il 6% del costo totale alle fondamenta, il 12% al completamento delle strutture portanti e il 13% alle pavimentazioni. Il saldo totale avverrà al momento del rogito

I Consigli dell'Associazione dei Consumatori europei

L'Associzione europea dei consumatori ha formulato una serie di consigli per chi acquista casa direttamente dal costruttore

• Verificare l'affidabilità dell'impresa costruttrice
• Visitare altre case costruite dalla stessa società
• Accertarsi che il costruttore sia coperto da fideiussione bancaria e dall'assicurazione come prevede la legge.
• Controllare che il suolo sia effettivamente edificabile e sia di proprietà del costruttore
• Richiedere documenti e titoli abilitativi
• Leggere con attenzione il capitolato dove devono essere indicati tipo e qualità dei materiali ed elenco delle dittà installatrici
• Considerare le misure reali dell'immobile