CASA RICONSEGNATA CON DANNI? IL PROPRIETARIO È TUTELATO

A fine locazione, il periodo di indisponibilità per riparazioni dell'immobile è equiparato alla sua ritardata restituzione

Il proprietario può richiedere all’affittuario anche il canone che sarebbe stato dovuto per il periodo necessario all’esecuzione dei lavori. In caso di violazione dell’articolo 1590 del Codice civile, che obbliga il conduttore a riconsegnare l’immobile locato nello stato in cui l’ha ricevuto, il proprietario può richiedere non solo il costo delle opere necessarie a ripristinare l’immobile, ma anche il canone che sarebbe stato dovuto per il periodo necessario all’esecuzione dei lavori, senza necessità di dimostrare richieste di locazione da parte di terzi rimaste insoddisfatte. Tuttavia, per ottenere il risarcimento derivante dalla temporanea.

Affitti per gli studenti, come sta cambiando il mercato

L’emergenza coronavirus e le misure adottate proprio per contrastare la diffusione del Covid-19 hanno inevitabilmente avuto un impatto anche sul mercato immobiliare degli affitti per gli studenti. Per capire cosa è mutato e in che modo sta cambiando il comparto, idealista/news ha rivolto qualche domanda a Nello di Coste, addetto Ufficio Stampa del Gruppo Toscano. Secondo un’indagine dello stesso Gruppo, infatti, rispetto allo scorso anno è aumentato il numero dei proprietari che si rivolgono a un professionista per affittare il proprio immobile a uno studente universitario.

In particolare, l’indagine svolta dal Gruppo Toscano, confrontando il periodo 1 giugno/13 settembre 2020 con lo stesso periodo dello scorso anno, ha mostrato che il numero di incarichi di affitto presso le agenzie del Gruppo è cresciuto del 66,5%. Le zone universitarie esaminate sono state quelle di Roma e Milano.

Con un mercato degli affitti universitari rallentato, per ottenere dei risultati, si decide più che in passato di rivolgersi a un professionista. L’indagine ha inoltre evidenziato che la poca richiesta e la vasta offerta stanno portando i clienti ad essere più esigenti. Questo significa, dunque, prediligere case ben ammobiliate e ben tenute.

Esaminando i diversi mercati è emerso che a Roma gli incarichi di affitto sono cresciuti del 65%. Nello specifico, sono state esaminate cinque agenzie del Gruppo Toscano vicine all’Università “La Sapienza” (San Lorenzo/Castro Pretorio, Piazza Bologna, Provincie, Tiburtina e Tiburtino 2) ed è stato ascoltato Salvatore Paradiso, da 16 anni in Toscano e Real Estate Broker di tre di queste agenzie, il quale ha affermato: “La nostra situazione è esempio di ciò che sta accadendo in tutta Italia. E’ evidente che i proprietari degli immobili, che finora non avevano difficoltà a trovare affittuari, oggi stanno incontrando delle difficoltà. Negli anni passati gli studenti dovevano muoversi con largo anticipo per trovare una stanza o un appartamento in affitto nelle zone di piazza Bologna, San Lorenzo e Tiburtina. Tra giugno e agosto gli appartamenti duravano sul mercato appena 15 giorni, oggi invece si rischia di aspettare per mesi”.

A Milano è stato registrato un aumento degli incarichi pari al 68%. Le agenzie del Gruppo Toscano esaminate sono state quelle di Solari, Bocconi e Città Studi. Giada Calzolari, Real Estate Broker dell’agenzia Bocconi, ha affermato: “Siamo di fronte a un grande aumento dell’offerta e una riduzione drastica della richiesta. Inoltre, chi cerca casa è molto più esigente. Alcuni proprietari hanno abbassato subito il canone d’affitto per essere sicuri di affittare. Se da un lato l’offerta di immobili è cresciuta a causa della conversione di case vacanza in affitti di lungo periodo, dall’altro le università hanno garantito la propria formazione online, permettendo a tantissimi studenti di rimanere con le proprie famiglie. Dobbiamo sicuramente aspettare la fine dell’anno perché le cose si sblocchino”.

E’ stata infine presa in considerazione la situazione di Bologna, che ha mostrato un trend differente. Nel capoluogo dell’Emilia Romagna si sta infatti assistendo a un ritorno alla normalità dopo qualche anno di mercato degli affitti dominato dalle case vacanze. A tal proposito, Francesco Pizzolla, Sales Manager dell’agenzia Toscano Centro Bologna, ha spiegato: “Trovare una casa a Bologna era diventato difficilissimo ed estremamente costoso. Oggi l’offerta è sicuramente aumentata e la richiesta resta più o meno stabile. Ogni giorno c’è un bel via vai di studenti e famiglie alla ricerca di una stanza in affitto. I numeri non sono quelli degli anni passati, ma il mercato degli affitti non è fermo”.

Ma vediamo quanto illustrato a idealista/news da Nello di Coste, addetto Ufficio Stampa del Gruppo Toscano, proprio in riferimento ai cambiamenti che stanno interessando il mercato immobiliare degli affitti per gli studenti.

Il lockdown e il largo utilizzo delle lezioni a distanza hanno modificato in pochi mesi il mercato immobiliare degli affitti per gli studenti. In base alle vostre rilevazioni, cosa sta accadendo?

“Chi può sta preferendo rimanere a casa presso le proprie famiglie. Questo si ripercuote sul mercato immobiliare degli affitti universitari.

Noi di Toscano abbiamo preso in esame le aree universitarie delle principali città italiane e abbiamo notato che la richiesta è crollata rispetto agli anni scorsi e sul mercato molti immobili sono rimasti vuoti. Questi si sommano alle case vacanze, anch'esse vuote, producendo una situazione con un'offerta vastissima e una richiesta molto bassa.

La difficoltà di affittare stanze e appartamenti sta spingendo sempre più proprietari ad affidare il proprio immobile a un professionista, e questo ci ha fatto rilevare un +65% degli incarichi d'affitto a Roma e +68% a Milano”.

Cosa significa questo?

“Per noi è l'ennesima conferma che per questo tipo di attività è necessario rivolgersi a un professionista. In una situazione di difficoltà come questa, tanti proprietari comprendono di avere bisogno di una mano e così facendo riconoscono la nostra esperienza, il nostro potenziale e la nostra professionalità”.

In questa situazione, sono cambiate le esigenze di chi cerca casa?

“Le esigenze di chi cerca casa in affitto per studiare in una grande città sono sempre le stesse: vicinanza all'ateneo, prezzo di mercato e un'abitazione moderna e confortevole. Potremmo aggiungere gli spazi esterni, che sono sempre apprezzati sia per la vendita che per l'affitto.

Il cliente che sta cercando casa o una stanza è semplicemente più esigente e più attento ai dettagli, perché si ritrova davanti una vasta scelta di immobili che gli permetto di prendere tempo e scegliere secondo i propri gusti e le proprie possibilità. Questo conferma il fatto che gli immobili che si presentano meglio saranno i primi ad essere affittati.

Chi ha cambiato esigenze abitative è più chi compra casa. Già a marzo avevamo previsto un cambiamento delle esigenze abitative e questo cambiamento è arrivato. In alcuni studi precedenti e intervistando i nostri agenti in tutta Italia, abbiamo notato quanto importante sia diventato lo spazio esterno, nelle vendite e negli affitti.

Se tra gennaio e marzo il 20% dei nostri clienti acquistava un bilocale, il 32% un trilocale, mentre il 33% preferiva immobili con 4 o 5 vani; a maggio, subito dopo il periodo di quarantena, abbiamo assistito a un vistoso cambiamento: il 40% dei clienti ha scelto immobili con 4 o 5 vani”.

A fronte di ciò, quali sono i consigli per i proprietari degli immobili messi in affitto?

“Abbiamo raccolto le esperienze dei nostri agenti che sono il nostro contatto diretto con i clienti. Chi vuole affittare il proprio appartamento ha due opzioni molto chiare: abbassare il prezzo del canone mensile oppure valorizzare l'immobile e renderlo competitivo sul mercato.

Sappiamo bene che gli affitti universitari rappresentano una spesa importante per gli studenti e le famiglie, e normalmente si è disposti a spendere una cifra più elevata pur di trovare una sistemazione, vista l'alta richiesta di stanze e appartamenti nei quartieri universitari. Oggi che questa richiesta non c'è non resta che abbassare il canone mensile.

Oppure si può scegliere di investire e ammodernare l'immobile rendendolo appetibile, confortevole e più bello per il cliente che lo visiterà. Non è una novità che le abitazioni riservate agli studenti spesso non siano nuove di zecca, perciò il nostro consiglio è proprio quello di rendere l'immobile più appetibile.

        

Da Idealista

Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

 

Agevolazioni prima casa, più tempo a disposizione per vendere l'immobile precedente

Per non perdere le agevolazioni prima casa, qualora se ne possieda già una e se ne acquisti un’altra, la precedente va venduta entro un anno. Ma con la pandemia tutto è slittato. Come funziona quindi se la scadenza è caduta durante il lockdown? I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.

Il decreto Liquidità ha previsto la sospensione delle scadenze legate alle agevolazioni prima casa per il periodo compreso tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020. Lo dice la risposta 310 del 4/9/2020 dell'Agenzia delle entrate all’interpello di un contribuente che, già titolare di un altro immobile, aveva però acquistato un’altra casa nell’aprile 2019, ipotizzando di usufruire delle agevolazioni, che scattano anche per il nuovo acquisto purchè il vecchio sia rivenduto entro i 12 mesi.

Tale rivendita tuttavia non è potuta avvenire in tempo a causa del lockdown che ha fermato le attività di compravendita immobiliare, con il rischi, per il contribuente, di non poter più accedere alle imposte agevolate. L’AdE ha quindi chiarito che l’articolo 24 del Decreto Liquidità ha allungato i termini per il calcolo del periodo a disposizione per l’alienazione dell’immobile fino al 31 dicembre 2020.

Da Agenzia Farini

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Modena

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Cartella esattoriale non pagata: i rischi in caso di ipoteca su un immobile

Che rischi si corrono in caso di cartella esattoriale non pagata?

L’iscrizione dell’ipoteca (anche sulla prima casa) con successivo pignoramento e conseguente vendita all’asta dell’immobile. E non salva il fatto che l’immobile sia cointestato oppure assegnato all’altro coniuge in sede di separazione coniugale.

Affinché l’ipoteca possa considerarsi legittima deve essere preceduta da un avviso regolarmente notificato al contribuente. Si tratta della “comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria”. Prima che l’ipoteca possa essere iscritta, dalla data della notifica della comunicazione devono decorrere almeno 30 giorni. Una volta iscritta l’ipoteca, al contribuente non viene notificato alcun ulteriore avviso.

La “comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria” è un atto dovuto che consente il contraddittorio preventivo e l’esercizio del diritto di difesa. La mancata notifica comporta l’illegittimità dell’iscrizione ipotecaria, contestabile dinanzi al giudice competente.

Ipoteca casa per cartelle esattoriali

L’ipoteca iscritta dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione è espressamente prevista dalla legge in presenza di determinati requisiti e condizioni. L’ipoteca viene iscritta per un importo pari al doppio dell’importo complessivo della somma dovuta dal debitore.

In caso di mancato pagamento delle cartelle esattoriali, l’ipoteca può essere iscritta su qualsiasi immobile del debitore, anche sulla sua prima e unica casa, ma il debito deve essere sempre non inferiore a 20.000 euro.

La Cassazione ha stabilito che per calcolare tale limite, occorre guardare a tutti i crediti iscritti a ruolo a carico del contribuente e non soltanto a quelli di natura tributaria. Per evitare un’iscrizione ipotecaria sulla propria casa è opportuno fare in modo che il debito complessivo nei confronti dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione rimanga sempre sotto la soglia di 20.000 euro.

Pignoramento immobiliare

Con l’iscrizione dell’ipoteca l’Agenzia delle Entrate-Riscossione può procedere al pignoramento immobiliare e alla vendita forzata della casa del debitore. L’iscrizione ipotecaria per cartelle non pagate è un passaggio obbligato, in assenza del quale il pignoramento non è possibile e, se avviato, sarebbe illegittimo. Decorsi 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca, se il debitore non paga, il concessionario può procedere all’espropriazione. Il pignoramento immobiliare è possibile però solo se il debito è superiore a 120.000 euro.

Ipoteca sulla prima casa

L’ipoteca può essere iscritta dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione anche sulla prima casa del debitore. Ma, se questa è anche l’unico immobile dello stesso debitore, non è di lusso (categorie catastali A/8 e A/9), è destinato ad uso abitativo e in esso il contribuente ha fissato la propria residenza, all’ipoteca non può seguire il pignoramento, neppure se il debito supera l’importo di 120.000 euro.

Ipoteca casa cointestata

La casa in comproprietà con il coniuge (o altro soggetto) non debitore non salva dall’ipoteca e dal pignoramento per cartelle esattoriali non pagate, anche nel caso in cui l’abitazione sia stata assegnata dal giudice dopo la separazione. La più recente giurisprudenza ha stabilito che l’ipoteca è legittima anche se iscritta dopo l’assegnazione della casa all’ex coniuge non debitore. I creditori possono inoltre pignorare la casa assegnata dal giudice, con la sentenza di separazione, ad uno degli ex coniugi se quest’ultimo è anche proprietario dell’immobile.

Se il coniuge assegnatario della casa coniugale, ottenuta con provvedimento del giudice all’esito della causa di separazione, è anche proprietario dell’immobile, i suoi creditori potranno pignorare tale bene. Non conta il fatto che l’assegnazione sia anteriore.

                                                                          Fonte: “idealista”

Agenzia Immobiliare Farini

Tel. Ufficio Modena: 059454227 Fax: 059317476

Tel. Ufficio Lesignana: 3398395052

Casi clinici di Locazione

Quale disciplina per la locazione di box auto?
I contratti di locazione concernenti immobili urbani ad uso diverso da abitazione, ma non rientranti tra quelli previsti all'art. 27 della legge 392/78, non sono soggetti ad alcun regime vincolistico contrattuale. Ne consegue che ogni aspetto della loro disciplina è lasciato all'autonomia delle parti: durata e determinazione del canone sono pertanto del tutto liberi. Solo in assenza di specifiche disposizioni pattizie, il rapporto viene disciplinato dalla legge, e precisamente dalle norme del Codice civile in tema di locazione. Esse assumono pertanto valore meramente integrativo e, dunque, sempre derogabile. Tali principi si applicano alla locazione dei box auto qualora non siano da ritenersi pertinenza di altro immobile locato ad uso abitativo o diverso dall'abitativo, ma comunque soggetto a vincoli contrattuali di legge. Nel caso, invece, siano pertinenza di altro immobile locato, sono regolati dal contratto che regola la locazione del bene principale di cui i box medesimi costituiscono accessorio.

Che effetti produce il fallimento sul contratto di locazione?
L'art. 80 della Legge fallimentare in punto è preciso ed esaustivo: il fallimento del locatore non scioglie di per sé il contratto di locazione; il curatore subentra pertanto nel contratto. Qualora la durata del contratto sia complessivamente superiore a quattro anni dalla dichiarazione di fallimento, il curatore ha, entro un anno dalla dichiarazione di fallimento, la facoltà di recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il recesso ha effetto decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento. In caso di fallimento del conduttore, invece, il curatore può in qualunque tempo recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un equo indennizzo per l'anticipato recesso; equo indennizzo che, in ipotesi di dissenso fra le parti, è determinato sempre dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il credito per l'indennizzo è poi soddisfatto in prededuzione ai sensi dell'articolo 111, n. 1 con il privilegio previsto dall'articolo 2764 del Codice civile.
Vizi del bene locato: quando si può risolvere il contratto o chiedere la riduzione del canone? Il conduttore esclusivamente in presenza di vizi che diminuiscono in modo apprezzabile ed oggettivo l'idoneità del bene locato all'uso convenuto può adire il Tribunale e chiedere alternativamente la risoluzione del contratto o la riduzione del canone. In tali fattispecie, secondo la giurisprudenza, il proprietario non può opporsi all'azionata pretesa di risoluzione o riduzione del corrispettivo offrendo di eliminare i vizi medesimi.

Che fine fa il contratto di locazione quando l'immobile viene espropriato?
L'art. 2923 c.c. sancisce l'opponibilità della locazione di un immobile a chi se ne sia reso aggiudicatario in sede di espropriazione forzata, così contemperando il generale principio "emptio non tollit locatum" - l'acquisto non elimina la locazione - statuito per la vendita volontaria (ex artt. 1599 e 1600 Codice civile), con le esigenze proprie del processo esecutivo, che mira alla tutela delle ragioni ed al soddisfacimento degli interessi dei creditori nei confronti del proprietario locatore esecutato. L'aggiudicatario del bene in seguito alla perfezionata espropriazione è pertanto tenuto a rispettare il contratto di locazione precedentemente stipulato dal proprietario (esecutato o suo dante causa), seppure entro i limiti dettati dall'art. 2923 c.c., ovvero: la data certa anteriore; la trascrizione anteriore delle locazioni ultranovennali; la detenzione anteriore dell'immobile in mancanza di data certa; l'inopponibilità delle locazioni effettuate a c.d. "canone vile".

Il locatore può disdettare anticipatamente il contratto per ristrutturare l'appartamento?
Il locatore non può sciogliere la locazione mentre il contratto è in corso nemmeno qualora abbia la volontà di ristrutturare l'appartamento locato. È sempre necessario attendere la scadenza del primo periodo di validità del contratto, dopo il quale il locatore potrà dare disdetta al conduttore, giustificando tale disdetta con i lavori di ristrutturazione da eseguirsi, così impedendo il rinnovo in automatico del contratto per altri quattro anni. Comunicata formalmente la disdetta al conduttore, il proprietario dovrà effettivamente eseguire i lavori di ristrutturazione. Qualora, infatti, tali lavori non vengano effettuati, il proprietario sarà costretto non solo a ripristinare il contratto di locazione interrotto, ma anche a risarcire i danni tutti patiti dal conduttore in conseguenza della disdetta medesima.


Fonte: Flavio Saltarelli

Casa: quando l’immobile è di lusso?

Ai fini dell’ottenimento del bonus prima casa non si considera più il criterio dei 240 metri quadri, ma solo la categoria catastale.

Solo le case rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 si considerano di lusso e, pertanto, non possono usufruire del bonus prima casa. Viene così superato il criterio dei 240 metri quadri
previsto in passato. Lo ha stabilito la Commissione Tributaria Regionale di Roma [1]. Secondo i giudici laziali, i nuovi criteri, che dal 2014 hanno sostituito quelli individuati dal decreto del ministro dei Lavori pubblici del 1969 [2] e si applicano anche per il passato. Pertanto, l’unico elemento da considerare per stabilire se un immobile è di lusso o meno è la classificazione catastale e non la superficie.

Quali sono le categorie catastali?

• A/1 Abitazioni di tipo signorile
• A/2 Abitazioni di tipo civile
• A/3 Abitazioni di tipo economico
•  A/4 Abitazioni di tipo popolare
• A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
• A/6 Abitazioni di tipo rurale
• A/7 Abitazioni in villini
• A/8 Abitazioni in ville
• A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
• A/10 Uffici e studi privati
• A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi 

Quali sono gli immobili non di lusso?
Non si considerano di lusso – e pertanto beneficiano delle agevolazioni fiscali - gli immobili accatastati nelle seguenti categorie:

• A2: Abitazione civile
• A3: Abitazione di tipo economico
• A4: Abitazione di tipo popolare
• A5: Abitazione di tipo ultrapopolare
• A6: Abitazione di tipo rurale

Quindi, ad esempio, una casa classificata A2 di 300 metri quadri non si considera più di lusso, benché superi il tetto (precedentemente fissato) dei 240 metri quadri.


Quali sono gli immobili di lusso?
Si considerano di lusso - e quindi non possono ottenere il bonus prima casa – gli immobili accatastati nelle seguenti categorie:

• A1: Abitazione di tipo signorile
• A7: Villini
• A8: Ville
• A9: Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.

Il nuovo criterio prevale sul passato
Secondo la sentenza in commento, i nuovi criteri per i benefici fiscali sulla prima casa in vigore dal 2014 valgono anche per il passato e pertanto hanno efficacia retroattiva. La classificazione catastale prevale sulle vecchie regole del 1969.
La modifica è scattata nel 2011 [3] quando un decreto legislativo ha «modificato i criteri di individuazione delle classi degli immobili ai fini dell’imposta di trascrizione riportando tutto alla categoria catastale». Ciò è stato confermato dalla stessa agenzia delle Entrate, la quale ha affermato [4] che «a decorrere dal 1° gennaio 2014, … l’applicabilità delle agevolazioni prima casa risulta vincolata, ai fini dell’imposta di registro, alla categoria catastale in cui è classificato o classificabile l’immobile e non più alle 13 caratteristiche individuate dal decreto del ministro dei Lavori pubblici del 2 agosto 1969, così come previsto dall’articolo 1, quinto periodo, della Tariffa, parte prima, allegata al Tur, nella formulazione applicabile fino al 31 dicembre 2013».

Il bonus prima casa
Il bonus prima casa consiste in una riduzione dell’IVA al 4% per gli acquisti da impresa e dell’Imposta di registro al 2% per gli acquisti da privato.

Si considerano di lusso: – abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a ville, parco privato ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come di lusso; – abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq, escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali; – abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 cm. v.p.p. per ogni 100 mq di superficie asservita ai fabbricati; – abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq; – case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta; – singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine); – abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.

Note:
[1] Ctr Roma, sent. n. 4449/1/15.
[2] Decreto del ministro dei Lavori pubblici del 2 agosto 1969, così come previsto dall’articolo 1, quinto periodo, della Tariffa, parte prima, allegata al Tur, nella formulazione applicabile fino al 31 dicembre 2013.
[3] Art. 10 d.lgs. n. 23/2011.
[4] Ag. Entrate, circolare 2/E del 2014, al paragrafo 1.3.

Fonte: La Legge per Tutti
Autore : Redazione
Data: 17/01/2017

Se compro casa mi spetta sempre il posto auto?

Nel corso degli anni sono intervenute diverse leggi sul tema del posto macchina: la
Cassazione chiarisce espressamente quale di esse va applicata.

Quando siamo alla ricerca di un nuovo appartamento, è facile che ci sorga un dubbio non
trascurabile: se compro casa mi spetta sempre il posto auto? Su questo tema la legge è
cambiata nel 2005, affermando che il posto auto può essere venduto anche separatamente
dall'immobile cui si riferisce. Oggi quindi chi compra casa non ha sempre diritto al posto macchina.
Attenzione però, perché per le case costruite prima del 2005 ciò non avviene. Vediamo nel
dettaglio il perché.

Cosa dice la legge riguardo al posto auto
La cosiddetta legge urbanistica del 1942 afferma che «nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree
di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per i parcheggi in
misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione» [1]. In pratica
quindi, chi costruisce un nuovo edificio veniva obbligato a riservare specifici spazi ai posti auto.
Successivamente, nel 1989, la legge Tognoli sancisce espressamente che «i parcheggi realizzati ai
sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli» [2]. In pratica quindi,
gli spazi destinati al posto auto sono legati indissolubilmente alle abitazioni cui si riferiscono
(cosiddetto «vincolo pertinenziale»: la stessa relazione esistente tra appartamento e box). Inoltre, è
vietato ai costruttori vendere lo spazio destinato a parcheggio ad un soggetto diverso rispetto a chi
compra casa. L'acquirente dell'appartamento, dunque, ha diritto ad ottenere anche il relativo posto
auto. Se ciò non avviene, il contratto è nullo nella parte in cui non prevede quanto stabilito dalla
normativa descritta. Per un approfondimento, si veda l'articolo La vendita dell'immobile senza
parcheggio è nulla.
Quanto appena affermato rimane valido anche oggi, a patto però che l'immobile sia stato costruito
prima del 16 dicembre 2005. In questa data, infatti, è entrata in vigore una nuova legge, la quale
afferma che «gli spazi per parcheggi realizzati in forza del comma 1 non sono gravati da vincoli
pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono
trasferibili autonomamente da esse» [3].
In pratica, dalla fine del 2005 è stato rotto il rapporto indissolubile che legava il posto auto
all'appartamento. È quindi consentito ai costruttori vendere gli spazi per i parcheggi separatamente
dall'abitazione: di conseguenza, dal 16 dicembre 2005, se compro casa non mi spetta sempre il
posto auto.

L'importanza della data di costruzione dell'immobile
Nel nostro ordinamento giuridico, la legge dispone solo per l'avvenire e non ha effetto retroattivo
[4]. Significa che se entra in vigore una nuova disposizione, essa varrà solo per il futuro e non per
il passato (a meno che ciò non sia espressamente stabilito il contrario dalla legge stessa).
Applicando il principio all'argomento che stiamo trattando e considerando che la nuova legge (che
ha ribaltato le regole precedenti) è entrata in vigore il 16 dicembre 2005, avremo che:
per gli immobili costruiti prima del 16 dicembre 2005 e per i contratti di vendita già stipulati
prima di questa data, vale la vecchia disciplina: il posto auto costituisce pertinenza
dell'appartamento e non può essere venduto separatamente rispetto a quest'ultimo;
viceversa, per le costruzioni terminate dopo il 16 dicembre 2005 e per i contratti conclusi
successivamente a tale data, il posto auto può essere venduto separatamente rispetto all'abitazione.
La Cassazione ha più volte ribadito questo principio [5]. Chiunque voglia vendere il proprio
appartamento (sia che si tratti del costruttore sia che si tratti di un comune proprietario), da fine
2005 potrà vendere casa e posto auto separatamente, a due acquirenti diversi. Oggi, quindi, se
compro casa non mi spetta sempre il posto auto.

Note:
[1] Art. 41 sexies, comma 1, L. n. 1150/1942, introdotto dall’art. 18 L. n. 765/1967.
[2] Art. 9, comma 5, L. n. 122/1989.
[3] Art. 41 sexies, comma 2, L. n. 1150/1942, introdotto dall’art. 12, comma 9, L. n. 246/2005.
[4] Art. 11 disp. preliminari al codice civile.
[5] Cass. sent. n. 21003/2008 del 01.08.2008; Cass. sent. n. 378/2010 del 13.01.2010; Cass. sent.
n. 17600/2015 del 04.09.2015.

Fonte: La Legge per Tutti
Autore : Emanuele Carbonara
Data: 20/12/2016

Come tutelarsi nei contratti d'affitto

COME TUTELARSI NEI CONTRATTI D'AFFITTO

Oggi vediamo quali sono i rischi che si possono incontrare nello stipulare un contratto d'affitto e come si devono tutelare il proprietario e l'inquilino.

Ma andiamo con ordine, vediamo prima cos'è nello specifico un contratto d'affitto.

Il contratto d'affitto è un patto tra due parti dove il locatore (proprietario) si obbliga a far godere un bene (mobile o immobile) all'altra parte, locatario o conduttore (inquilino) per un periodo di tempo determinato.

Il locatario invece, si impegna a versare un corrispettivo in denaro e a restituire nei tempi prestabiliti la cosa ricevuta in uso, avendo cura di restituirla nel medesimo stato in cui gli fu consegnata.

QUALI SONO I RISCHI PER IL PROPRIETARIO?

Il rischio principale che corre il proprietario che decide di affittare un immobile è quello di ritrovarsi in casa inquilini morosi o che danneggino pesantemente l'abitazione.

Spesso capita che la cauzione versata al momento della stipula del contratto (solitamente 2 mesi) non basta per coprire le spese da sostenere tra le tasse, oneri condominiali ed eventuali riparazioni.

COSA DEVE FARE IL PROPRIETARIO PER TUTELARSI?

Vediamo qualche accorgimento per tutelarsi sia prima che dopo la stipula del contratto.

• rivolgersi ad un'agenzia immobiliare per la ricerca di un inquilino e durante il rapporto di locazione. Il locatore paga una provvigione che è di circa il 10% del canone annuo.

• scegliere consapevolmente la tipologia del contratto da sottoporre. I diversi tipi di contratto possono essere: contratto a canone libero, contratto a canone concordato che usufruisce di un regime di tassazione agevolata.

• conoscere l'inquilino; si può organizzare qualche incontro conoscitivo dove si può proporre un questionario in modo da capire, in base alle risposte, qualcosa in più sulla persona con cui si avrà a che fare.
  
  
• dotarsi di garanzie prima della stipula del contratto.
  Potrebbe essere utile contattare il proprietario precedente/attuale del vostro futuro inquilino per capire che tipo di esperienza e di rapporto hanno avuto. Soprattutto per capire se è una persona puntuale nei pagamenti e in che condizioni mantiene la casa.
  
  
• richiedere due mensilità di cauzione. Il proprietario tiene in consegna la somma di denaro con il diritto di trattenerla nel caso di mancato pagamento o danni all'abitazione e il dovere di restituirla nel momento in cui rientra in possesso dell'immobile nelle stesse condizioni in cui l'ha consegnato.
  
  
• richiedere la fideiussione in quanto copertura del pagamento del canone al posto della cauzione. Garantisce il pagamento al locatore nel caso in cui l'inquilino non paghi i canoni o danneggi l'alloggio.
  
  
• procedere con il procedimento di sfratto.
  Se l'inquilino non paga il canone nei termini concordati il contratto può essere risolto.

COSA DEVE FARE L'INQUILINO PER TUTELARSI?

Anche l'inquilino deve prendere delle precauzioni prima di procedere al contratto.

• prima di procedere con la firma del contratto è bene conoscere con precisione tutte le caratteristiche dell'immobile (riscaldamento, eventuali infiltrazioni o umidità, spese condominiali, prese e impianto elettrico,....)
  E' importante infatti ricordarsi che una volta firmato il contratto è scontata la presa visione e l'accettazione da parte dell'inquilino dello stato di fatto dell'immobile.

• controllare che tipo di contratto d'affitto viene stipulato.
  Nel contratto proposto dal proprietario è di fondamentale importanza controllare la forma scritta: le clausole o i patti non aventi forma scritta sono legalmente nulli.
  Prima di firmare il contratto è di fondamentale importanza leggerlo in tutte le sue parti.
  
  
• prestare molta attenzione alla clausola che indica un eventuale aggiornamento del canone.
  Il contratto a canone libero prevede l'aggiornamento ISTAT annuale per una percentuale stabilita, invece nel contratto con cedolare secca non è previsto.
  Evitare le clausole di aggiornamenti a discrezione del proprietario (potrebbe aumentare in modo spropositato il canone mensile).
  
  
• nel caso il proprietario vuole vendere l'immobile l'inquilino è obbligato ad accettare il cambio di proprietario ma ha il diritto di rimanere nell'alloggio fino allo scadere del contratto.
  
  

“da Agenzia Farini
059/454227”