Casi clinici di Locazione

Quale disciplina per la locazione di box auto?
I contratti di locazione concernenti immobili urbani ad uso diverso da abitazione, ma non rientranti tra quelli previsti all'art. 27 della legge 392/78, non sono soggetti ad alcun regime vincolistico contrattuale. Ne consegue che ogni aspetto della loro disciplina è lasciato all'autonomia delle parti: durata e determinazione del canone sono pertanto del tutto liberi. Solo in assenza di specifiche disposizioni pattizie, il rapporto viene disciplinato dalla legge, e precisamente dalle norme del Codice civile in tema di locazione. Esse assumono pertanto valore meramente integrativo e, dunque, sempre derogabile. Tali principi si applicano alla locazione dei box auto qualora non siano da ritenersi pertinenza di altro immobile locato ad uso abitativo o diverso dall'abitativo, ma comunque soggetto a vincoli contrattuali di legge. Nel caso, invece, siano pertinenza di altro immobile locato, sono regolati dal contratto che regola la locazione del bene principale di cui i box medesimi costituiscono accessorio.

Che effetti produce il fallimento sul contratto di locazione?
L'art. 80 della Legge fallimentare in punto è preciso ed esaustivo: il fallimento del locatore non scioglie di per sé il contratto di locazione; il curatore subentra pertanto nel contratto. Qualora la durata del contratto sia complessivamente superiore a quattro anni dalla dichiarazione di fallimento, il curatore ha, entro un anno dalla dichiarazione di fallimento, la facoltà di recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il recesso ha effetto decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento. In caso di fallimento del conduttore, invece, il curatore può in qualunque tempo recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un equo indennizzo per l'anticipato recesso; equo indennizzo che, in ipotesi di dissenso fra le parti, è determinato sempre dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il credito per l'indennizzo è poi soddisfatto in prededuzione ai sensi dell'articolo 111, n. 1 con il privilegio previsto dall'articolo 2764 del Codice civile.
Vizi del bene locato: quando si può risolvere il contratto o chiedere la riduzione del canone? Il conduttore esclusivamente in presenza di vizi che diminuiscono in modo apprezzabile ed oggettivo l'idoneità del bene locato all'uso convenuto può adire il Tribunale e chiedere alternativamente la risoluzione del contratto o la riduzione del canone. In tali fattispecie, secondo la giurisprudenza, il proprietario non può opporsi all'azionata pretesa di risoluzione o riduzione del corrispettivo offrendo di eliminare i vizi medesimi.

Che fine fa il contratto di locazione quando l'immobile viene espropriato?
L'art. 2923 c.c. sancisce l'opponibilità della locazione di un immobile a chi se ne sia reso aggiudicatario in sede di espropriazione forzata, così contemperando il generale principio "emptio non tollit locatum" - l'acquisto non elimina la locazione - statuito per la vendita volontaria (ex artt. 1599 e 1600 Codice civile), con le esigenze proprie del processo esecutivo, che mira alla tutela delle ragioni ed al soddisfacimento degli interessi dei creditori nei confronti del proprietario locatore esecutato. L'aggiudicatario del bene in seguito alla perfezionata espropriazione è pertanto tenuto a rispettare il contratto di locazione precedentemente stipulato dal proprietario (esecutato o suo dante causa), seppure entro i limiti dettati dall'art. 2923 c.c., ovvero: la data certa anteriore; la trascrizione anteriore delle locazioni ultranovennali; la detenzione anteriore dell'immobile in mancanza di data certa; l'inopponibilità delle locazioni effettuate a c.d. "canone vile".

Il locatore può disdettare anticipatamente il contratto per ristrutturare l'appartamento?
Il locatore non può sciogliere la locazione mentre il contratto è in corso nemmeno qualora abbia la volontà di ristrutturare l'appartamento locato. È sempre necessario attendere la scadenza del primo periodo di validità del contratto, dopo il quale il locatore potrà dare disdetta al conduttore, giustificando tale disdetta con i lavori di ristrutturazione da eseguirsi, così impedendo il rinnovo in automatico del contratto per altri quattro anni. Comunicata formalmente la disdetta al conduttore, il proprietario dovrà effettivamente eseguire i lavori di ristrutturazione. Qualora, infatti, tali lavori non vengano effettuati, il proprietario sarà costretto non solo a ripristinare il contratto di locazione interrotto, ma anche a risarcire i danni tutti patiti dal conduttore in conseguenza della disdetta medesima.


Fonte: Flavio Saltarelli