Contratti di locazione: tutti i segreti e le novità della cedolare secca

LA CEDOLARE secca è un regime di tassazione sugli affitti, alternativo all'IRPEF e alle addizionali, che assorbe al suo interno l'imposta di registro e l'imposta di bollo dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La facoltà di poter usufruire di questo regime sostitutivo è limitato alle persone fisiche (proprietari o titolari di un diritto reale di godimento), relativamente a contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, locati per finalità abitative, e relative pertinenze L'opzione è applicabile anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione. Il locatore deve comunicare, preventivamente al conduttore — tramite lettera raccomandata oppure con l'inserimento nel contratto di apposita clausola — l'intenzione di accedere al regime agevolato e la conseguente rinuncia ad esercitare, a qualsiasi titolo, aggiornamenti ti del canone anche a titolo di variazioni dell'indice ISTAT.

L'ESERCIZIO dell'opzione ha validità per l'intero periodo di durata del contratto o della proroga, ovvero, in caso di opzione esercitata a decorrere dalle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata degli stessi. Al contribuente è data la facoltà di revocare l'opzione in ciascuna annualità contrattuale entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro. La tassazione del reddito da locazione, in caso di opzione per il regime della cedolare secca, varia in funzione del tipo di contratto di locazione che è stato stipulato. Si applicherà al 100% del canone annuo: a) l'aliquota del 21%, in presenza di un contratto di locazione c.d. a Canone Libero regolato dalla Legge n. 431/1998 b) l'aliquota attualmente del 10%, inizialmente prevista al 19%, se si è in presenza di un contratto a Canone Concordato, stipulato ai sensi dell'ari 2, comma 3, Legge 431/1998

ALLA LUCE delle novità sopra citate, si può affermare che la cedo-lare secca potrebbe risultare spesso più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria. Tuttavia, rimangono alcuni casi in cui l'opzione per la tassazione sostitutiva potrebbe non risultare vantaggiosa, pertanto, si ritiene opportuno dover valutare in concreto, effettuando una comparazione delle due differenti tassazioni, prima di operare la relativa scelta.

Novità 2017

Con l'entrata in vigore della L. 225/2016 è stata introdotta una novità molto importante riguardante la presentazione della comunicazione relativa alla proroga del con-tratto di locazione. In particolare, a partire dal 3 dicembre 2016, in caso di mancata comunicazione della proroga di un contratto di locazione con cedolare è possibile non perdere i benefici dell'imposizione agevolata.

LA SUDDETTA omissione non comporterà più la revoca del regi-me della cedolare qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento concludente e coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. Unitamente a quanto sopra detto occorrerà versare una sanzione di curo 100.00 se il ritardo è superiore a 30 giorni, euro 50.00 se il ritardo è contenuto nei 30 giorni. Questa nuova disposizione normativa in materia di sanatoria per l'omissione della comunicazione della proroga al fine di conservare il regime d'imposta sostitutivo rende inopportuno l'utilizzo della «remissione in bonis»