Nuova tassa sugli affitti brevi. Tutto pronto?

Debutto ufficiale della tassa sulle locazioni turistiche.

Con la sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (n. 95 del 24/04/2017) è entrato in vigore, pur con qualche incertezza applicativa, il Decreto Legge n. 50 del 24 aprile 2017, che contiene “Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo” e che è nota con la definizione di “manovrina”. Permangono, nonostante alcune scadenze immediate, molti dubbi su come applicare la norma e sui procedimenti. Soprattutto sale l’attesa per una circolare dell’Agenzia delle entrate che possa illuminarci sulle procedure concrete.

Prima di provare a semplificare la manovra e punto per punto analizzarne gli aspetti salienti dell’art. 4 del Decreto, che ci interessa da vicino perché introduce degli oneri per chi si occupa di affitti brevi, manifestiamo una certa perplessità circa la data a partire dalla quale sono scattati gli obblighi previsti (1° giugno 2017), che è ricaduta in un momento in cui:
1) risultava ancora in corso una conversione in legge del Decreto, la quale potrebbe apportare alcune modifiche alla norma
2) soprattutto, non è ancora stato emanato il provvedimento con cui l’Agenzia delle Entrate dovrà fornire i necessari chiarimenti applicativi.

Con queste premesse e non potendo più attendere, quindi, commenteremo la norma nel suo contenuto dubbio per dubbio, auspicandoci di poter presto fornire maggiori indicazioni applicative, una volta disponibili.

Definizione
1. Quali sono i contratti coinvolti?

Per la prima volta abbiamo una definizione esatta degli affitti brevi, definiti come quei contratti di affitto di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni; stipulate tra persone fisiche, dunque al di fuori di attività d’impresa. Sono comprese altresì gli affitti brevi con annessi servizi (biancheria e pulizia), ma non è ben chiaro cosa si voglia significare con questo riferimento: la locazione con servizi annessi in alcune Regioni non è consentita (d’altra parte la locazione di per sé non comporta alcun servizio), pertanto si potrebbe presumere che si intenda estendere l’applicazione della norma alle cosiddette “Case e Appartamenti per Vacanze” (ove gestite in forma non imprenditoriale) ed i Bed & Breakfast.
Un discreto pasticcio, dato che in questo modo la norma sulle “locazioni brevi” andrebbe ad invadere il campo delle strutture ricettive extra-alberghiere, che normalmente sono gestite con la classica formula del check-in e check-out, senza la stesura di alcun contratto di affitto.

2. Quando?

A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di affitti brevi stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca, con l'aliquota del 21 per cento in caso di opzione. Nessuna novità, sembrerebbe, se per locazione breve si intendesse la locazione pura. Certo sarebbe invece una novità l’applicazione della cedolare ai casi di ricettività extra-alberghiera (per esempio bed & breakfast), ai casi quindi che, oltre alla locazione, prevedono la fornitura di servizi.

3. Su quali contratti?

Oltre ai contratti di affitto, la cedolare secca può essere applicata anche sui redditi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile a favore di terzi. Questa è certamente una novità, dal momento che i contratti di sublocazione e quelli conclusi dal comodatario erano finora esclusi dall’applicazione della cedolare. Tale allargamento riguarda, beninteso, le sole “locazioni brevi” come sopra definite.

4. Chi paga?

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 conclusi per il loro tramite. L'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di cui al comma 1 e 3 è punita con la sanzione di cui all'articolo 11, comma 1 del Decreto Legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati. Stando al testo della norma, sembrerebbero esclusi dalla sua applicazione i casi di agenzie che concedono direttamente in godimento immobili con la formula del “vuoto per pieno”, non trattandosi di intermediazione ma di mandato senza rappresentanza. D’altra parte a confermarlo sarebbe la stessa natura imprenditoriale dell’attività delle agenzie, che come abbiamo visto comporta l’esclusione dal campo di applicazione della norma, rivolta ai privati. Sarà compito dell’Agenzia delle Entrate specificare meglio ed eventualmente confermarlo. In ogni caso, la stessa Agenzia delle Entrate dovrà specificare (al momento non lo ha fatto) in che modo andranno comunicati i dati relativi ai contratti di locazione breve intermediati. Da oggi, in sostanza, esiste un obbligo ma non è noto il modo di rispettarlo.

5. Come?

Questo è il punto più importante della norma: gli intermediari trattengono dalla cifra da versare al proprietario una sorta di ritenuta d’acconto, che si calcola al 21%, come l’imposta di cedolare secca se poi il proprietario opterà per tale regime, o come acconto Irpef nel caso si rimanga nella tassazione tradizionale.
La norma recita: Per assicurare il contrasto all'evasione fiscale, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, operano, in qualità di sostituti d'imposta, una ritenuta del 21 per cento sull'ammontare dei canoni e corrispettivi all'atto dell'accredito e provvedono al relativo versamento con le modalità di cui all'articolo 17 del Decreto Legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e alla relativa certificazione ai sensi dell'articolo 4 del Decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322.
Nel caso in cui non sia esercitata l'opzione per l'applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.
Qualora incassino anche il canone per conto del proprietario, i soggetti di cui al comma precedente dovranno operare ritenuta al momento dell’accredito al locatore. A seconda dell’opzione del locatore, questa ritenuta varrà come imposta cedolare o come acconto IRPEF. Per le modalità di effettuazione della ritenuta, oltre che per l’invio della certificazione unica al cliente, è certamente opportuno un approfondimento dell’agenzia delle entrate in materia; al momento, segnaliamo, non è ancora stato fornito un codice tributo specifico (anche per questo sarà illuminante il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate).

6. Perchè?

Ultimo paragrafetto dedicato al perché di tale norma, introdotta con l’obiettivo (come già lo era per la cedolare secca) di far emergere il sommerso e le tante evasioni legate a questo mercato. Poiché l’obbligo di registrare i contratti insiste solo sui contratti di durata superiore a 30 giorni, tutti questi contratti, brevi per definizione, rischiano di non essere controllati dall’agenzia delle entrate. Ora l’obbligo di prelievo del 21% sui canoni percepiti, così come di dichiarazione ricade sui contratti conclusi da intermediari, mentre rimangono ancora esclusi contratti gestiti direttamente tra privati.

Mentre ci teniamo pronti a darvi aggiornamenti quando la Legge di Conversione sarà pubblicata in Gazzetta Ufficiale, intanto abbiamo un inizio.
Un inizio, ancora molto incerto.. , tutto da scoprire vivendo, come la calda estate che ci aspetta.