Appartamenti e case vacanze, l'andamento degli affitti brevi nell'estate 2020

Secondo il più recente report sugli affitti brevi di CleanBnb, il turismo italiano che, indotto escluso, pesa per oltre il 13% del Pil, ha visto nel primo trimestre 2020 un calo del 34,2% nelle presenze dei turisti internazionali, mentre una città come Milano ha visto una riduzione dell’offerta ricettiva del 60%. La contrazione dei visitatori, secondo l’Osservatorio Nazionale del Turismo, sarà del 44% annuo (pari a 55 milioni di visitatori in meno sul 2019). I livelli dello scorso anno si recupereranno, forse, solo nel 2023.

Domanda e offerta turistica nell’estate 2020

Nell’estate del Covid il turismo è stato molto spesso di prossimità, con una ripresa per le destinazioni di mare e montagna e, parzialmente,  per le le città d’arte. “In questo contesto, - si legge nel report, - appartamenti e case vacanza sono le soluzioni più richieste perché rispondono meglio alle esigenze di sicurezza e distanziamento sociale e offrono spazi più grandi con maggiore possibilità di isolamento e, dunque, le prospettive per questo comparto sono comunque positive guardando all’estate ma anche ai prossimi mesi”.

Fra le tendenze della domanda e dell’offerta ricettiva del 2020, CleanBnb individua quindi la preferenza per case isolate, destinazioni poco affollate, location raggiungibili con mezzi propri e attenzione a pulizia e sanificazione degli ambienti. I privati riscoprono l’investimento in case vacanza mentre le strutture si attrezzano per la sicurezza e l’igiene degli spazi.

La domanda turistica di locazioni, quindi, non è morta, e lo conferma il report di Gabetti sugli affitti estivi, secondo cui nella stagione in corso si nota anzi un certo dinamismo sia nelle località di mare, sia in quelle di lago e di montagna.

Domanda turistica 2020 nelle località di mare

L’andamento della domanda di locazione nelle località di mare, secondo l’Ufficio Studi Gabetti, sta registrando una forte impennata caratterizzata per lo più da un turismo domestico, ma non solo. La macro area del centro nord vede un boom di richieste di locazione di turisti provenienti per lo più dell’area urbana milanese, che hanno scelto i litorali romagnolo, ligure e toscano come luoghi dove trascorrere le proprie vacanze. Non mancano comunque i turisti stranieri provenienti da Olanda, Germania e Francia.

La tipologia più richiesta, per soluzioni standard, è il trilocale con 2 camere e cucina, dotato di spazio esterno (terrazzo e giardino) e con vista mare dove possibile. Generalmente si opta per la locazione settimanale, con canoni per un trilocale intorno ai 1.000 euro in Toscana ed Emilia Romagna e 1.200 -1.500 per la Liguria. In Liguria, Portofino e Santa Margherita Ligure i canoni settimanali possono superare i 10.000 euro per le soluzioni in villa con piscina. Per le soluzioni in appartamento, in Liguria ad agosto le cifre sono nell’ordine dei 1.000-1.300 euro settimanali a Zoagli e intorno ai 1.500 euro a Camogli per un appartamento con almeno 6 posti letto.

Sul litorale toscano, a livello di canoni siamo intorno 1.000 euro a settimana per Porto Santo Stefano e Porto Ercole, le località più richieste dell’Argentario. Sul litorale romagnolo, le più gettonate rimangono Riccione, Cesenatico e Milano Marittima.

La domanda turistica per le località costiere del sud Italia è caratterizzata per lo più da turisti provenienti da Roma, Milano e Napoli, ma si registra una presenza di inglesi, olandesi e americani soprattutto nella costiera amalfitana e cilentana. Anche in Sicilia il mercato delle locazioni cresce. La novità di quest’anno è la richiesta di affitto da parte di turisti del nord Italia per il mese intero. La tipologia più richiesta per le vacanze brevi è l’appartamento con 2 camere da letto e cucina, mentre per periodi più lunghi la soluzione più ricercata è la villetta indipendente con canone di affitto di circa 1.500 euro a settimana e fino a 4.000 euro per il mese. Canoni più bassi si trovano sulla costa ionica siciliana: i prezzi oscillano intorno ai 1.800-2.000 per agosto, a eccezione di Taormina dove per un appartamento in stabile signorile si arriva anche a 5.000 euro al mese.

In Puglia un buon andamento si è registrato per le locazioni con formula settimanale, dove a Gallipoli e nelle zone limitrofe come San Nicola e Tuglie, i canoni ad agosto variano da 750 a 1.200 euro, in lieve flessione rispetto al 2019. Per un trullo con piscina in campagna si spende ad agosto fino a 3.500 euro al mese, mentre per una villetta a schiera fronte mare siamo intorno a 800-900 euro a settimana. Le cifre aumentano nel caso di soluzioni di particolare pregio. Anche in Puglia lo spazio esterno si conferma una dotazione fondamentale, tanto che una casa vacanza priva di qualsiasi accesso esterno non è facilmente affittabile.

Quanto costa una casa in montagna nell’estate 2020

Da sempre meta preferita per trascorrere le vacanze sciistiche invernali, quest’anno la montagna è particolarmente richiesta anche durante la stagione estiva: rappresenta infatti una rassicurante alternativa, rispetto al mare, per affrontare al meglio l’emergenza sanitaria.

Le località più ricercate per il versante Piemontese sono Bardonecchia, Oulx e Sauze D’Oulx dove per un trilocale, la tipologia più richiesta, si spendono 2.600 euro al mese. In crescita rispetto al 2019 sono soprattutto le locazioni delle case vacanza da parte di turisti provenienti principalmente dalle aree urbane di Milano e Torino, ma anche dal versante svizzero italiano.

Sul versante Valdostano, la località più ambita è Courmayeur, dove va per la maggiore il trilocale in centro, con giardino e terrazzo. Il canone settimanale ad agosto per questo tipo di soluzione è di 1000 euro, mentre per un mese siamo intorno ai 3.000 euro.

Bene anche le locazioni in Val di Fiemme (Trentino Alto-Adige). Cavalese, una delle località più ricercate, registra un’elevata richiesta di affitto, soprattutto da parte di emiliani, per appartamenti con 2 camere da letto, cucina e soggiorno, dotati di spazio esterno (anche condominiale), sempre più ambito rispetto al passato. La formula più diffusa per questo tipo di soluzione è quella mensile, con canoni intorno ai 1.500 euro a luglio e 2.500 ad agosto. La Val di Fiemme - e in generale tutto il Trentino - offre, oltre all’unicità delle Dolomiti e dei suoi paesaggi, uno standard elevato di servizi e infrastrutture per fruire al meglio della montagna, servizi molto apprezzati dai turisti europei.

Positivo l’andamento delle locazioni anche nelle valli Lombarde. La Valsassina vede un’importante richiesta da parte dei milanesi, che quest’anno preferiscono non allontanarsi troppo dal proprio comune di residenza, ma allo stesso tempo non vogliono rinunciare alle vacanze estive. Il costo per un mese è di circa 1.500 - 2.000 euro ad agosto. La Valsassina consente di trovare soluzioni abitative con tutte le caratteristiche più richieste dalla fine del lockdown, ovvero appartamenti o soluzioni indipendenti con 2 camere da letto e cucina, di circa 80 metri quadrati, dotati di spazi esterni, come terrazze, balconi ampi o giardini, che non sempre si trovano al mare o al lago. Le località più ricercate in questo versante sono nei comuni di Barzio e Moggio.

Vacanze 2020 in riva al lago

L’emergenza sanitaria Covid -19 sta imprimendo una forte dinamicità nel mercato delle seconde case al lago, portando il mercato degli affitti a una crescita della domanda.

Sul Lago di Como, moltissime sono le richieste per la zona che da Como va in direzione Bellagio, ma anche nella zona che da Como va verso Menaggio.

I turisti sono soprattutto milanesi, mancano infatti quest’anno i turisti francesi, tedeschi e olandesi. Tendenzialmente, la tipologia di immobile richiesta è il trilocale capace di ospitare una famiglia di 3-4 persone, in prima fila lungo lago, dotato di spazio esterno e box auto o possibilità di parcheggio.

Sul fronte dei canoni, secondo l’esperienza delle agenzie Gabetti, il trilocale si attesta sui 800 euro a settimana e intorno ai 2.500 euro al mese per entrambi i versanti. In questo contesto è presente un’offerta di ville di lusso che possono avere parametri nettamente superiori e che, per la locazione estiva, secondo i dati Gabetti Short Rent, viaggiano intorno ai 5-6.000 euro a settimana per la seconda fila e arrivano a 15-20.000 euro per le proprietà top, fronte lago, con piscina e almeno 10 posti letto.

L’andamento delle locazioni è in crescita anche sul ramo di Lecco del lago. Il versante più richiesto è quello che da Lecco si estende verso Colico, dove la tipologia abitativa più ricercata, soprattutto da turisti che provengono da Milano e dall’hinterland, è il trilocale da 80 metri e bilocale da 45/50 metri quadrati con spazi esterni, terrazzo, balcone ampio o giardino. Per la settimana il canone richiesto per un trilocale è di 600 euro a luglio e 700 ad agosto, mentre per la formula mensile 1.500 euro a luglio e 2.000 ad agosto.

Particolarmente elevate le richieste che si registrano per il lago Maggiore nel versante di Luino e Laveno. Tra i punti di forza, il fatto che questa sponda del Lago è molto orientata allo sport. Si possono infatti praticare svariate discipline come il ciclismo ma anche la vela e il canottaggio. Non mancano campi da tennis e da golf. Inoltre, la vicinanza alle Prealpi e alle Alpi permette escursioni e trekking.

Le zone più ricercate sono le prime file fronte lago, dotate di spazio esterno (giardini e piscina) e box auto. In questo caso i canoni sono di 600-800 euro a settimana per un appartamento di 4-6 posti letto per Laveno e Luino.

Anche la sponda piemontese del Lago Maggiore sta avendo un buon riscontro. Nella zona di Arona, dove di recente sono state realizzate opere di riqualificazione degli spazi pubblici che hanno reso la città ancora più attrattiva agli occhi dei turisti, sono molteplici le attività che si possono fare soprattutto outdoor come vela, mountain bike, equitazione e golf. Sul fronte delle formule di affitto, la locazione settimanale si attesta intorno ai 600-700 euro per le zone limitrofe lungo lago, mentre la formula mensile richiede un budget di 1.500-2.000 euro.

Nella scelta si confermano elementi determinanti la vista panoramica e la posizione, dotati di spazi esterni vivibili.

 Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Come cambierà il mercato delle locazioni dopo l'emergenza coronavirus

Come cambierà il mercato degli affitti dopo l'emergenza covid e quali sono i trend che sono emersi negli ultimi mesi? Ne ha parlato Andrea Napoli, ceo e fondatore di Locare, la start up innovativa che si dedica al rent care, la cura della locazione, offrendo servizi integrati in questo ambito e che ha partecipato anche all'iniziativa di solidarietà digitale promossa dal Governo.

 

1) Come cambierà il mercato delle locazioni dopo l'emergenza covid?

Le locazioni sono da sempre anticicliche perchè crescono quando il mercato è in sofferenza. La quarantena forzata ha fatto emergere nuove esigenze abitative che troveranno il loro sfogo nella ricerca di nuove abitazioni. In quest’ottica il mercato della locazione è destinato sicuramente a crescere. Molti infatti, stante l’incertezza economica attuale, preferiranno aspettare di impegnarsi nell’acquisto di una nuova abitazione optando, per qualche tempo, di andare in locazione. Dal punto di vista della puntualità dei pagamenti il mercato è sicuramente cambiato, infatti, un quarto delle famiglie, ha avuto ritardi nel pagamento del canone: gli affittuari, infatti, sono tradizionalmente la componente più esposta dal punto di vista reddituale e continueranno a subire le conseguenze più gravi di questa situazione straordinaria.

2) Quali sono i nuovi trend che potrebbero emergere nel mondo degli affitti brevi e in quelli a lungo termine?

Gli affitti brevi sono stati i primi a risentire della pandemia. Il blocco dei voli aerei e degli spostamenti tra Regioni hanno determinato un blocco totale delle attività ricettive. Molti appartamenti e molte strutture stanno riconvertendo la propria attività da short a long term. Il nuovo trend sarà la sanificazione e l’accoglienza professionalizzata. Sparirà il fai da te lasciando lo spazio ai gestori professionali. Le nuove norme stop and go previste da AirBnB porteranno a soggiorni di durata più lunga, a discapito della singola notte. Nel lungo termine crescerà l’offerta, ci sarà una stabilizzazione dei prezzi e il trend sarà la ricerca di una casa più ampia, possibilmente con poggiolo, terrazzo abitabile e giardino. 

3) Locare ha partecipato all'iniziativa di solidarietà digitale con il servizio "Registraffitto". In cosa consiste e qual è stata l'accoglienza?

Solidarietà Digitale è l’iniziativa lanciata dal Ministero per l’Innovazione tecnologica e la Digitalizzazione, con supporto tecnico dell’Agenzia per l’Italia Digitale, per ridurre l’impatto sociale ed economico del Coronavirus grazie a soluzioni e servizi innovativi. Come Locare abbiamo partecipato a questa iniziativa offrendo, fino al 30 giugno 2020, una registrazione telematica gratuita del contratto di locazione. Per aderire basta registrarsi sulla pagina di Locare e procedere con la registrazione del contratto di affitto attraverso Registraffitto.

5) Le misure messe a punto dal governo (come ad esempio il credito d'imposta per gli affitti commerciali) sono sufficienti a far fronte alle esigenze che vengono in questo momento dal settore delle locazioni?

 

Purtroppo le misure messe a disposizione da parte del governo sono tutt’altro che sufficienti per far fronte allo tsunami che sta colpendo le locazioni. Il solo credito d’imposta non genera liquidità immediata e per poterne usufruire la condizione essenziale è aver pagato l’affitto ed aver subito una perdita di fatturato nei mesi di marzo, aprile e maggio di almeno il 50%. Appare quindi evidente come, per il sostegno del settore, siano necessarie misure che vadano oltre il credito d’imposta o la sospensione degli sfratti recentemente prorogata fino al 30 settembre 2020.

Servono agevolazioni di tipo economico come la reintroduzione della cedolare secca sui contratti ad uso commerciale, sgravi fiscali per i proprietari che non percepiscono i canoni di locazione a causa delle difficoltà dell’esercente, agevolazioni per il cambio di destinazione urbanistica dei negozi sfitti in abitazioni, in moda da rimettere i locali sul mercato, anche per le locazioni, creando un circolo virtuoso per la filiera e con oneri incassabili dalla Pubblica amministrazione e l’adozione di misure specifiche ad hoc come avvenuto in altri paesi europei.

 

6) Crede che la domanda abitativa sia in qualche modo cambiata negli ultimi mesi?

Assolutamente sì. Il rimanere per così tanto tempo chiusi in casa, ha portato riconsiderare gli immobili in cui si abita e a riflettere sull’importanza di possedere un’abitazione più confortevole, con spazi più ampi magari da dedicare anche allo smart working, la nuova modalità lavorativa sdoganata durante il lockdown. Non sarà solo questione di superficie ma anche di rimodulazione degli spazi abitativi che dovranno essere modulari, separati da porte scorrevoli, pronti a trasformare un ambiente da sala da pranzo familiare a luogo di istruzione a distanza, intervenendo sugli arredi, che dovranno a loro volta essere flessibili e mobili. Senza dimenticare piccole oasi verdi con piante grasse o da interno che possono stimolare la creatività e favorire la concentrazione.

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Redditi di locazione non percepiti, non tassabili anche senza convalida di sfratto

Con la sentenza n. 594/2019, la seconda sezione della Commissione tributaria regionale del Lazio ha stabilito che i redditi di locazione non percepiti non sono tassabili anche senza convalida di sfratto.
Ma vediamo la vicenda. Le Entrate di Roma uno hanno richiesto con un accertamento maggiori imposte in dipendenza di redditi di locazione non percepiti dal locatore. Dopo aver constatato che il giudice civile aveva rilevato il mancato pagamento dei canoni scaduti, la Commissione tributaria provinciale di Roma ha accolto il ricorso e annullato la pretesa erariale.
L’ufficio finanziario ha proposto appello replicando che la procedura, sia pure attestante la morosità del conduttore, non si era definita con un procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto. In udienza, infatti, la conduttrice morosa aveva riconsegnato le chiavi davanti al giudice determinando una sentenza di risoluzione contrattuale.
L’ufficio ha sostenuto che le disposizioni dell’articolo 26 del Tuir n. 917/1986 prevedono la non tassabilità dei soli canoni di locazione di immobili a uso abitativo non riscossi, per i quali si sia conclusa la convalida di sfratto. Nel caso specifico, non vi era stata convalida di sfratto, quindi i redditi dovevano essere indicati nella dichiarazione annuale.
La decisione dei giudici provinciali è stata confermata dalla Commissione regionale del Lazio che ha annullato la pretesa erariale. Secondo quanto stabilito dai giudici regionali capitolini, le disposizioni dell’articolo 26 del Tuir n. 917/1986 devono essere interpretate secondo la ratio della norma che intende escludere dal reddito i canoni di locazione non effettivamente percepiti dal locatore e non secondo l’interpretazione letterale. Il collegio ha precisato che questo deve essere sia quando la procedura si concluda con un provvedimento di convalida di sfratto, sia nel caso in cui, con la riconsegna dell’immobile, la stessa procedura si sia conclusa con una risoluzione contrattuale in seguito alla riconsegna delle chiavi in udienza. La Commissione, respingendo l’appello dell’Agenzia erariale, ha condannato l’ufficio al rimborso delle spese di lite quantificate in euro 1.500,00.

Fonte : “ Idealista”

Agenzia Immobiliare Farini

059454227

Cedolare secca sugli affitti

Cedolare secca sugli affitti, quando si paga l’acconto.

Il 30 novembre scade il termine ultimo per il versamento della cedolare secca sugli affitti a titolo di acconto per il 2018. Il versamento in acconto della cedolare non è obbligatorio nel primo anno di applicazione della cedolare.

L’acconto per il 2018 è calcolato nella misura del 95% dell’importo indicato alla colonna “differenza” della dichiarazione per l’anno precedente ed è dovuto solo se il debito che risulta dalla dichiarazione alla colonna “differenza” supera 51,65 euro.

Può essere versato in due rate, a giugno e a novembre (quando l’importo complessivo sia pari o superiore a 257,52 euro), oppure in un’unica soluzione a novembre (quando l’importo complessivo sia inferiore a 257,52 euro).

Entro il 30 novembre va versata:

• in caso di due rate, la seconda rata, nella misura del 60% del 95% della differenza dovuta per l’anno precedente;
• in caso di unica soluzione, la rata nella misura del 95%.

Il versamento del secondo acconto non può essere rateizzato.

Il versamento deve essere effettuato con Modello F24, codice tributo 1841 (acconto seconda rata o unica soluzione).

Requisiti per cedolare secca sugli affitti

Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Cedolare secca sugli affitti, l’aliquota

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta pari al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

• nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988);
• nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Quando si applica la cedolare secca sugli affitti

E’ possibile optare per la cedolare secca sia all’atto della sottoscrizione del contratto sia alla scadenza del pagamento dell’imposta di registro in una qualsiasi delle annualità successive alla prima. L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

Cedolare secca sugli affitti, sublocazione e affitti brevi

Per quanto riguarda le sublocazioni del locatario, si è in presenza di redditi diversi, quindi di fattispecie estranee ai redditi fondiari. Per quanto riguarda le sublocazioni del comodatario, nel regime ordinario detti redditi sono imputati al reddito fondiario del proprietario e non del comodatario.

In merito alle locazioni brevi, i canoni devono essere dichiarati dal comodatario e l’opzione per la cedolare secca è ugualmente espressa da questi. Previa scelta da manifestarsi nella dichiarazione annuale, tali affitti sono tassati con la cedolare del 21%.

Secondo quanto stabilito dal decreto legge n. 50 del 2017, sono obbligati a tramettere i dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare e coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare.

I soggetti interessati, che pagano o riscuotono i canoni/corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve, devono effettuare una ritenuta del 21% sull’ammontare complessivo dei canoni/corrispettivi ed effettuare i versamenti delle ritenute con il modello F24. I codici tributo da utilizzare sono contenuti nella risoluzione n. 88 del 5 luglio 2017. Nel caso in cui il beneficiario non eserciti in sede di dichiarazione dei redditi l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

Da "Idealista"

Agenzia Farini

059 454227

Nuova tassa sugli affitti brevi. Tutto pronto?

Debutto ufficiale della tassa sulle locazioni turistiche.

Con la sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (n. 95 del 24/04/2017) è entrato in vigore, pur con qualche incertezza applicativa, il Decreto Legge n. 50 del 24 aprile 2017, che contiene “Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo” e che è nota con la definizione di “manovrina”. Permangono, nonostante alcune scadenze immediate, molti dubbi su come applicare la norma e sui procedimenti. Soprattutto sale l’attesa per una circolare dell’Agenzia delle entrate che possa illuminarci sulle procedure concrete.

Prima di provare a semplificare la manovra e punto per punto analizzarne gli aspetti salienti dell’art. 4 del Decreto, che ci interessa da vicino perché introduce degli oneri per chi si occupa di affitti brevi, manifestiamo una certa perplessità circa la data a partire dalla quale sono scattati gli obblighi previsti (1° giugno 2017), che è ricaduta in un momento in cui:
1) risultava ancora in corso una conversione in legge del Decreto, la quale potrebbe apportare alcune modifiche alla norma
2) soprattutto, non è ancora stato emanato il provvedimento con cui l’Agenzia delle Entrate dovrà fornire i necessari chiarimenti applicativi.

Con queste premesse e non potendo più attendere, quindi, commenteremo la norma nel suo contenuto dubbio per dubbio, auspicandoci di poter presto fornire maggiori indicazioni applicative, una volta disponibili.

Definizione
1. Quali sono i contratti coinvolti?

Per la prima volta abbiamo una definizione esatta degli affitti brevi, definiti come quei contratti di affitto di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni; stipulate tra persone fisiche, dunque al di fuori di attività d’impresa. Sono comprese altresì gli affitti brevi con annessi servizi (biancheria e pulizia), ma non è ben chiaro cosa si voglia significare con questo riferimento: la locazione con servizi annessi in alcune Regioni non è consentita (d’altra parte la locazione di per sé non comporta alcun servizio), pertanto si potrebbe presumere che si intenda estendere l’applicazione della norma alle cosiddette “Case e Appartamenti per Vacanze” (ove gestite in forma non imprenditoriale) ed i Bed & Breakfast.
Un discreto pasticcio, dato che in questo modo la norma sulle “locazioni brevi” andrebbe ad invadere il campo delle strutture ricettive extra-alberghiere, che normalmente sono gestite con la classica formula del check-in e check-out, senza la stesura di alcun contratto di affitto.

2. Quando?

A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di affitti brevi stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca, con l'aliquota del 21 per cento in caso di opzione. Nessuna novità, sembrerebbe, se per locazione breve si intendesse la locazione pura. Certo sarebbe invece una novità l’applicazione della cedolare ai casi di ricettività extra-alberghiera (per esempio bed & breakfast), ai casi quindi che, oltre alla locazione, prevedono la fornitura di servizi.

3. Su quali contratti?

Oltre ai contratti di affitto, la cedolare secca può essere applicata anche sui redditi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile a favore di terzi. Questa è certamente una novità, dal momento che i contratti di sublocazione e quelli conclusi dal comodatario erano finora esclusi dall’applicazione della cedolare. Tale allargamento riguarda, beninteso, le sole “locazioni brevi” come sopra definite.

4. Chi paga?

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 conclusi per il loro tramite. L'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di cui al comma 1 e 3 è punita con la sanzione di cui all'articolo 11, comma 1 del Decreto Legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati. Stando al testo della norma, sembrerebbero esclusi dalla sua applicazione i casi di agenzie che concedono direttamente in godimento immobili con la formula del “vuoto per pieno”, non trattandosi di intermediazione ma di mandato senza rappresentanza. D’altra parte a confermarlo sarebbe la stessa natura imprenditoriale dell’attività delle agenzie, che come abbiamo visto comporta l’esclusione dal campo di applicazione della norma, rivolta ai privati. Sarà compito dell’Agenzia delle Entrate specificare meglio ed eventualmente confermarlo. In ogni caso, la stessa Agenzia delle Entrate dovrà specificare (al momento non lo ha fatto) in che modo andranno comunicati i dati relativi ai contratti di locazione breve intermediati. Da oggi, in sostanza, esiste un obbligo ma non è noto il modo di rispettarlo.

5. Come?

Questo è il punto più importante della norma: gli intermediari trattengono dalla cifra da versare al proprietario una sorta di ritenuta d’acconto, che si calcola al 21%, come l’imposta di cedolare secca se poi il proprietario opterà per tale regime, o come acconto Irpef nel caso si rimanga nella tassazione tradizionale.
La norma recita: Per assicurare il contrasto all'evasione fiscale, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, operano, in qualità di sostituti d'imposta, una ritenuta del 21 per cento sull'ammontare dei canoni e corrispettivi all'atto dell'accredito e provvedono al relativo versamento con le modalità di cui all'articolo 17 del Decreto Legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e alla relativa certificazione ai sensi dell'articolo 4 del Decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322.
Nel caso in cui non sia esercitata l'opzione per l'applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.
Qualora incassino anche il canone per conto del proprietario, i soggetti di cui al comma precedente dovranno operare ritenuta al momento dell’accredito al locatore. A seconda dell’opzione del locatore, questa ritenuta varrà come imposta cedolare o come acconto IRPEF. Per le modalità di effettuazione della ritenuta, oltre che per l’invio della certificazione unica al cliente, è certamente opportuno un approfondimento dell’agenzia delle entrate in materia; al momento, segnaliamo, non è ancora stato fornito un codice tributo specifico (anche per questo sarà illuminante il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate).

6. Perchè?

Ultimo paragrafetto dedicato al perché di tale norma, introdotta con l’obiettivo (come già lo era per la cedolare secca) di far emergere il sommerso e le tante evasioni legate a questo mercato. Poiché l’obbligo di registrare i contratti insiste solo sui contratti di durata superiore a 30 giorni, tutti questi contratti, brevi per definizione, rischiano di non essere controllati dall’agenzia delle entrate. Ora l’obbligo di prelievo del 21% sui canoni percepiti, così come di dichiarazione ricade sui contratti conclusi da intermediari, mentre rimangono ancora esclusi contratti gestiti direttamente tra privati.

Mentre ci teniamo pronti a darvi aggiornamenti quando la Legge di Conversione sarà pubblicata in Gazzetta Ufficiale, intanto abbiamo un inizio.
Un inizio, ancora molto incerto.. , tutto da scoprire vivendo, come la calda estate che ci aspetta.

Locazione turistica: regime fiscale e aspetti pratici

Il regime della locazione turistica di un appartamento per periodi brevi consente al
proprietario di gestirlo al meglio variando l'offerta in base al periodo.

Nell'attuale mercato immobiliare si sta sviluppando un fenomeno che nasce dal connubio tra le
nuove tecnologie di internet e l'esigenza abitativa per soggiorni temporanei e turistici in varie città italiane.
Il regime fiscale e i potenziali guadagni degli «affitti brevi», come vengono chiamate in gergo
popolare le locazioni turistiche, sono molto più interessanti, per i proprietari, rispetto alle usuali
locazioni abitative. L'intermediazione, anche pubblicitaria, di un portale o sito web con l'offerta di
un appartamento da parte di un proprietario locatore, rende molto più facile l'affare di qualsiasi
contrattazione.
La locazione turistica permette infatti al proprietario di concedere in locazione un appartamento o
anche solo una stanza dello stesso a soggetti ospiti, di diversa nazionalità, che vi dimoreranno per
periodi brevi pagando un compenso che sarà per lo più non contrattato ma stabilito dall'offerente
locatore.

Nella pluralità di offerte che il viaggiatore turista troverà su un portale come Booking.com,
Vrbo.com, HomeAway, FriendlyRental, etc. basterà infatti aderire all'offerta accettando il prezzo,
come si fa con la prenotazione di una struttura alberghiera o hotel.
Il vantaggio è su entrambi i fronti, sia dell'ospite che del proprietario locatore: il primo trova un
alloggio comodo a prezzi inferiori di quelli offerti dagli hotel, mentre il secondo può sfruttare
meglio l'immobile mettendolo a reddito per periodi brevi, senza spogliarsi totalmente del
possesso e senza alcun contratto da registrare se la locazione dura a 30 giorni, potendo usufruire
dell'agevolazione fiscale della cedolare secca.
Un altro vantaggio per il proprietario locatore dell'immobile è dato dalla possibilità di variare il
canone di locazione secondo i periodi di alta e bassa stagione o in corrispondenza di eventi di
richiamo turistico.
Il riferimento normativo è un articolo del Codice del Turismo che definisce locazioni turistiche «gli
alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche in qualsiasi luogo ubicati» i quali vengono
«regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione» [1].
E il fatto che questo tipo di locazione sia sottratto alle norme imperative della nota legge 431/1998
sulle locazioni abitative [2] è già un vantaggio perché rende più agile e libero l'accordo tra
proprietario e inquilino. Si tratta di un accordo che si conclude, come prima detto, semplicemente
con l'accettazione dell'offerta pubblicata su un portale internet da un proprietario. Ma questo alla
condizione che si tratti di periodi non superiori a 30 giorni, occorrendo altrimenti la redazione di un
contratto scritto soggetto a imposta di registro e di bollo.
Occorre ricordare che, per quanto riguarda il canone di locazione, se il prezzo è superiore a 2.999
euro, la modalità di pagamento deve essere tracciabile (assegno, bonifico, carta di credito, etc.) e
questo vale per tutte le tipologie di locazione.

Chiariamo subito che la locazione turistica è diversa dal b&b (bed and breakfast) perché si tratta di mettere a disposizione dell'ospite solo una struttura abitativa senza alcun servizio aggiuntivo. Si deve informare il conduttore, di solito tramite il portale che gestisce l'offerta, che l'appartamento è sprovvisto di servizio di cambio biancheria (al quale l'ospite provvederà da solo trovando i ricambi predisposti dal locatore in un cassetto che gli verrà indicato), e ciò vale anche per gli asciugamani e gli altri accessori per il bagno.
Si può comunque prevedere un compenso per la pulizia (che ha senso per locazioni di almeno una
settimana) e nessuna norma vieta al proprietario di fare convenzioni con il bar vicino o dello stabile
in cui è l'appartamento.
La mancanza nell'offerta di servizi tipicamente alberghieri consente al proprietario di esercitare
l'attività locatizia anche in forma non imprenditoriale. Altrimenti servirebbe aprire una partita Iva,
iscriversi alla Camera di commercio e presentare al Comune una Scia, segnalazione certificata di
inizio attività.
Per quanto riguarda gli adempimenti fiscali dei soggetti che offrono locazioni transitorie in forma
privata (vale a dire non imprenditoriale), osserviamo anzitutto che l'intermediazione di siti come
Booking.com, ad esempio, evita al locatore il disagio di riscuotere il pagamento direttamente
dall'ospite, il quale ha già pagato il prezzo dell'alloggio in anticipo o in percentuale (secondo la
scelta che il proprietario indica sul portale) al momento della prenotazione.
La mancanza di una contrattazione diretta con l'ospite evita al proprietario
anche l'incombenza di rilasciare ricevute e connessi adempimenti fiscali (tra i quali la marca da
bollo di 2 euro qualora il canone superi le 77,47 euro giornaliere). Giova ricordare che il prezzo,
indicato nell'offerta, pagato dall'ospite, non sarà eguale al corrispettivo che si riceve, poiché il
portale Internet trattiene a titolo di commissione una percentuale che va dal 15 al 18 % a carico
del locatore.

Ovviamente l'ospite scaricherà dal portale Internet la ricevuta fiscale dell'importo pagato mentre il
locatore conserverà, più semplicemente, l'estratto bancario con le ricevute di accredito che di solito
gli viene mandato, dalla piattaforma web, per l'indicazione dei guadagni in sede di dichiarazione
dei redditi.
Proprio con riferimento alla dichiarazione dei redditi occorre tener presente che i canoni di
locazione percepiti sono soggetti a tassazione Irpef e vanno indicati - sul modello 730 oppure sul
Modello unico persone fisiche nel caso che si percepisca già un reddito da lavoro autonomo per
il quale è richiesta la partita Iva - nel quadro rb per i redditi fondiari.
Tutti i ricavi percepiti durante l'anno dalla locazione turistica vanno quindi sommati e inseriti quindi
nella casella Rb al quale fa riferimento l'immobile locato. Le spese sostenute (come il costo di
abbonamento, se richiesto, dalla piattaforma Internet di intermediazione oppure la commissione al
portale per l'intermediazione o i costi della pulizia se previsti nell' offerta) non verranno portati in
deduzione se non nella misura del 5% del reddito complessivo e a titolo forfettario (quindi non
elencate e calcolate come nelle locazioni ordinarie).
In alternativa, il regime della cedolare secca è applicabile anche alle locazioni turistiche: in questo
caso viene tassato l'intero guadagno lordo al 100% e nessuna spesa correlata alla locazione
(intermediazione, pulizie, Wi-Fi, etc.) viene portata in deduzione. Questa modalità di tassazione
semplificata giova in genere solo a chi non ha molti oneri da detrarre.
Riassumendo, al momento della dichiarazione dei redditi il locatore indicherà i ricavi derivanti dalla
locazione turistica nel quadro rb del modello unico, al lordo della provvigione del portale web,
beneficiando della detrazione del 5% se sceglie la normale tassazione Irpef.
La casella rb si compone di due distinte righe, una per i giorni in cui l'appartamento è stato locato e
l'altro per i giorni in cui l'immobile è rimasto sfitto. È consigliabile di farsi assistere, nella
compilazione del modello, da un commercialista, essendoci alcuni dati tecnici da indicare tra i
quali la rendita catastale dell'immobile.

Un altro adempimento, questa volta non fiscale, da ricordare è dato dalla comunicazione dei dati
delle persone alloggiate. La Direzione centrale affari generali della Polizia di Stato ha stabilito,
con una circolare interpretativa dello scorso anno, che l'obbligo di comunicazione dei dati delle
persone alloggiate all'autorità di pubblica sicurezza si estende ai locatori privati occasionali [3].
All'interno del sito della Polizia si trova l'area Carta dei servizi per ogni questura territorialmente
competente con i moduli da scaricare e compilare. In questo modo si inseriranno i dati del locatore
e dell'immobile ottenendo le credenziali di accesso al portale. Si scaricherà quindi il certificato
digitale di sicurezza sul proprio computer per poter comunicare di volta in volta i nominativi degli
ospiti.
Sappiamo ora che l'esercizio di un attività saltuaria e di tipo non commerciale, non richiede la
comunicazione Scia. Tuttavia alcune leggi regionali prevedono che il locatore debba
specificamente segnalare di esercitare tale attività in modo non imprenditoriale. Si tratta in
sostanza di una segnalazione certificata d'inizio di attività non imprenditoriale, da inoltrare
secondo le istruzioni che appaiono sul portale web del Comune o altrimenti, in modalità non
telematica, presentando l'apposito modulo compilato allo sportello delle attività produttive. Le
regioni per le quali è prevista tale comunicazione sono: Abruzzo, Emilia Romagna, Lazio, Liguria,
Lombardia, Sardegna, Veneto.
Con riferimento in particolare alla Regione Lombardia questa comunicazione [4] è un passaggio
obbligato per ottenere il rilascio delle credenziali al sistema di pagamento dell'imposta di
soggiorno. Alcuni Comuni, infatti, come quello di Milano, prevedono un'imposta comunale di
soggiorno che contribuisce al finanziamento degli interventi intesi a preservare il patrimonio storico-culturale della città e migliorare i servizi offerti ai turisti.

Nell'ultimo aggiornamento di quest'anno del Regolamento dell'imposta comunale di soggiorno nella
città di Milano [5] viene stabilito che a partire dal 21 aprile 2016 la dichiarazione dei gestori di
strutture ricettive, tra i quali anche i locatori privati non esercenti attività imprenditoriale, hanno
l'obbligo di inoltrare al Comune la rendicontazione esclusivamente in modalità telematica tramite
tale applicativo.

Note:
[1] Art. 53 del Codice del Turismo (D. Lgs. 23. 5.2011 n. 79)
[2] Legge. 9.12.1998 n. 431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso
abitativo
[3] Circolare n. 0004023 del 26 giugno 2015. L’art. 109 TULPS Testo unico delle leggi di pubblica
sicurezza prevede la comunicazione all’autorità locale di p.s. delle generalità delle persone
alloggiate, ora anche con mezzi informatici e telematici.
[4] Prevista dall’art. 38 della legge regionale 1 ottobre 2015 n. 27.
[5] Art. 9. aggiornato con deliberazione del Consiglio comunale n. 13 del 7 marzo 2016.
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Fonte: La Legge per Tutti
Autore : Giovanni Bonomo
Data: 14/11/2016