La cedolare secca per il canone concordato nel 2020

La legge di bilancio ha esteso l'aliquota agevolata al 10%

 

 La legge di Bilancio 2020 ha prorogato anche per il prossimo anno la cedolare secca al 10% per il canone concordato. Vediamo come funziona
La cedolare secca è il regime di tassazione sostitutivo che prevede la possibilità per i proprietari di applicare un'aliquota fissa sul reddito da locazione. La cedolare secca, che sostituisce la normale tassazione Irpef con aliquote dal 23% al 43%, prevede due diversi aliquote: quella generica al 21% e quella al 10%, in base al tipo di contratto stipulato.

Riduzione aliquota cedolare secca canone concordato

Per i contratti di locazione a canone concordato è prevista la riduzione dell'aliquota della cedolare secca al 10%. Il canone concordato (il cosiddetto 3+2) si stipula per particolari categorie di contratti, ovvero, i contratti di affitto a studenti fuori sede; i contratti transitori, ovvero stipulati per un periodo non inferiore a un mese e per un massimo di 18 mesi.
Inoltre l'aliquota al 10% della cedolare secca per il canone concordato si applica in quei Comuni che presentano determinate caratteristiche:

• alta densità abitativa
• colpiti da calamità naturali
• dove vi è carenza di soluzioni abitativa e in presenza di accordi territoriali. Si tratta dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenza, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia.

Aliquota cedolare secca canone concordato per il 2020

Analogamente a quanto avvenuto per il 2018 e il 2019, l'aliquota della cedolare secca per il canone concordato per il 2020 sarà uguale al 10%. L'opzione della cedolare secca al 10% per il canone concordato, come anche l'opzione del 21%, è ammessa solo per i contratti di locazione di immobili di categoria catastale a1/A11, ad esclusione della A10.  La legge di bilancio 2020 non ha proprogato l'aliquota della cedolare secca al 21% per gli immobili commerciali, quindi per negozi e uffici.

Articolo visto su " Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini

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Detrazioni fiscali per le locazioni a studenti universitari

 

Le locazioni di immobili a studenti rientrano in una categoria “tipizzata” e sono espressamente disciplinate dal DM 16/01/2017, che sostituisce il precedente DM del 30/12/2002.

La locazione di immobili a studenti universitari rappresenta una “opportunità” sia per i proprietari di immobili ad uso residenziale, sia per gli studenti, che hanno un approccio tipicamente “pratico” al mercato delle locazioni: consultano la rete e valutano le offerte più convenienti.

I contratti di locazione per studenti possono essere stipulati nei Comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione e comunque di istituti di istruzione superiore, nonché nei Comuni limitrofi e, qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea (quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti), in un Comune diverso da quello di residenza.

La legge non fa distinzione tra lo studente in corso e quello fuori corso. Si precisa, inoltre, che tali contratti possono essere sottoscritti da uno o da più studenti o dalle aziende per il diritto allo studio e devono rispettare i criteri di forma riportati nel fac-simile allegato al decreto ministeriale.

Anche questa tipologia di contratto deve rispettare alcuni elementi essenziali, riguardanti, in particolare, l’importo dei canoni, la durata, il rinnovo automatico, la facoltà di recesso del conduttore, il divieto di sublocazione e l’importo del deposito cauzionale.

La misura dei canoni di locazione è definita in appositi accordi locali, sulla base dei valori relativi a specifiche aree omogenee o a eventuali zone particolari. Detti accordi possono, peraltro, individuare variazioni in aumento o in diminuzione dei valori dei canoni, in relazione alla durata contrattuale. 

La durata dei contratti di locazione per studenti può variare da un minimo di sei mesi ad un massimo di tre anni; la durata è rinnovabile alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore, da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima del termine. Non è prevista analoga facoltà per la parte locatrice e pertanto la durata della locazione sembrerebbe dipendere in via esclusiva dalla volontà dello studente. Resta salva tuttavia la facoltà del locatore di provare che le esigenze di studio del conduttore non sussistano più.

In caso di pluralità di conduttori, nel caso cioè che il contratto sia intestato a più studenti, è consentito il recesso parziale. Pertanto, qualora uno o più studenti decidano di esercitare il diritto di recesso, la locazione prosegue nei confronti degli studenti-conduttori rimanenti. È da escludere che essi possano unilateralmente decidere di sostituire il conduttore receduto con altro studente senza il consenso del locatore. Inoltre, in presenza di un contratto unico intestato a più studenti, deve ritenersi che il recesso di uno di essi costringe gli altri locatari a sopportare un canone pro quota proporzionalmente superiore a quello originariamente pattuito: il che può integrare gli estremi del grave motivo legittimante il recesso dal contratto da parte di tutti.

È vietata la sublocazione, che si verifica qualora l’immobile venga occupato da persona che non sia ospite del conduttore e né a lui legato da vincoli di parentela. Inoltre, è previsto che l’importo del deposito cauzionale non superi le tre mensilità del canone.

Il mancato rispetto dei requisiti previsti dalla legge, implica la nullità della clausola che stabilisce la durata, ma non di quella con la quale viene liberamente quantificato il canone, sempre che questo sia stato validamente pattuito dalle parti nell’esercizio della loro autonomia negoziale.

Sotto il profilo fiscale, sussistono agevolazioni, previste dalla legge, che si rivolgono sia al locatore, sia al conduttore studente. Più nello specifico, la Legge di Bilancio 2020 ha confermato le agevolazioni già in vigore, ovvero:

• in caso di locazione a canone concordato, per il locatore il reddito imponibile determinato ai sensi dell’art. 37 del TUIR è ulteriormente ridotto del 30%;

• in caso di opzione per la “cedolare secca”, la tassazione del reddito da locazione avviene con un’aliquota del 10%, sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Tale opzione comporta inoltre l’esenzione dall’obbligo di versamento delle imposte di bollo e di registro.

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche dal proprietario nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro. Condizione essenziale per beneficiare dell’agevolazione è che gli immobili siano sublocati a studenti universitari e dati a disposizione dei Comuni, con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

Con riferimento al conduttore, è prevista una detrazione IRPEF relativa alle spese sostenute dagli studenti universitari fuori sede per canoni di locazione. Una volta rispettati i requisiti richiesti dalla legge, spetta una detrazione (anche se le spese sono state sostenute per i familiari fiscalmente a carico) pari al 19% del canone pagato, con un massimale di € 2.633 all’anno. Si evidenzia che, come previsto dalla Legge di Bilancio 2020, a partire dal 1 gennaio 2020, per poter beneficiare delle detrazioni fiscali del 19% per canoni di locazione per studenti, sarà necessario che i pagamenti vengano eseguiti con modalità tracciabili, ovvero assegni, bonifici bancari, carte bancomat o carte di credito.

 Fonte : " Idealista"

Agenzia immobiliare Farini 

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Imposta ipotecaria e catastale, cosa cambia nel 2020

La legge di bilancio 2020 prevede un aumento delle imposte per acquisto da privato

Cambiamenti in vista per l'imposta ipotecaria e catastale nel 2020. Secondo quando previsto dal disegno di legge di bilancio approvato dal Consiglio dei Ministri, infatti, aumento le imposte per gli acquisti da privato, mentre diminuiscono per quelli da società.

Aumento imposte ipotecarie e catastali

Nelle contenute nel Dpb (Documento programmatico di bilancio) consegnato dall'Italia alla Commissione europea, è previsto, infatti, un aumento delle imposte ipotecari e catastali per gli acquisti soggetti a imposta di registro (ovvero la compravendita di prima casa o altri immobili) che avvengono da privato. Nel 2020 le imposte ipotecarie e catastali per acquisto da privato saranno uguali non più a 50 euro, ma a 150.
Nella stessa manovra è prevista però una riduzione del 25% delle stesse imposte per gli acquisti soggetti a Iva. Stiamo parlando degli acquisti che avvengono direttamente da impresa costruttrice, che passeranno da 200 a 150 euro. Dunque non si spenderanno più 400 euro, ma 300.
Ma quali sono oggi le imposte sull'acquisto della casa? Dipende da diversi fattori. In primis se si tratta dell'acquisto della prima casa (che gode quindi di agevolazioni) o di un altro immobile. O se si acquista da una persona fisica o da una impresa costrutturice.

Imposte acquisto prima casa 2019

• Se il venditore è un privato a una impresa costrutturice (se i lavori sono finiti da più di cinque anni)
  

Imposta di registro – 2%
Imposta ipotecaria 50 euro
Imposta catastale 50 euro

• Se il venditore è una società costruttrice che terminò i lavori di costruzione o ristrutturazione da meno di cinque anni.
  

IVA - 4%
Imposta di registro – 200 euro
Imposta ipotecaria – 200 euro
Imposta catastale – 200 euro

Imposte acquisto seconda casa 2019

Se il venditore è un privato o una società costruttrice che vende a partire da cinque anni dalla fine dei lavori di costruzione o di ristrutturazione.
Imposta di registro – 9%
Imposta ipotecaria - 50 euro
Imposta catastale – 50 euro
Se il venditore è un'impresa costrutturice che ha terminato i lavori da meno di cinque anni
Iva – 10%, (22% nel caso si tratti di una casa di lusso)
Imposta di registro – 200 euro
Imposta ipotecaria 200 euro
Imposta catastale – 200 euro

Fonte : "Idealista"

Agenzia immobiliare Farini

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Legge di Bilancio 2019, le misure per gli immobili

 

A un passo dalla fine del 2018 la legge di Bilancio 2019 è stata approvata in via definitiva e quindi pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale. Molte le disposizioni in essa contenute e diverse le misure fiscali per gli immobili. Ecco gli interventi per il settore immobiliare.

Fiscalità delle imprese immobiliari – Per le società esercenti in via effettiva e prevalente attività immobiliare, i limiti e le regole di deducibilità previsti dal Tuir in materia di interessi passivi non si applicano agli interessi relativi ai finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione.

Deducibilità Imu immobili strumentali – Viene elevata dal 20% al 40% la percentuale di deducibilità dalle imposte sui redditi dell’Imu dovuta sugli immobili strumentali.

Cedolare secca sugli immobili commerciali – Per i contratti di locazione, stipulati nel 2019, relativi a locali commerciali, rientranti nella categoria catastale C/1 (fino a 600 mq di superficie, escluse le pertinenze) è possibile optare per l’applicazione della cedolare secca (aliquota 21%).

Estromissione immobili strumentali – La disciplina dell’estromissione agevolata dei beni immobili strumentali viene estesa alle esclusioni dal patrimonio dell’impresa dei beni posseduti al 31 ottobre 2018, effettuate dal 1° gennaio al 31 maggio 2019. I versamenti rateali dell’imposta sostitutiva dell’8% devono essere eseguiti, rispettivamente, entro il 30 novembre 2019 e il 16 giugno 2020.

Detrazioni recupero edilizio, risparmio energetico e acquisto mobili ed elettrodomestici – Anche per il 2019, vengono confermate le detrazioni fiscali relative alle spese sostenute per gli interventi di efficienza energetica (a seconda dei casi, 50%, 65%, 70%, 75%, 80%, 85%), di recupero edilizio (50%) e per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici (50%).

Bonus verde – Il bonus verde (detrazione Irpef del 36%, nel limite massimo di 5mila euro, per gli interventi di sistemazione a verde) si applica anche nel 2019.

Esenzione Imu comuni terremotati Emilia-Romagna – Nei comuni dell’Emilia-Romagna colpiti dal sisma del 20 e 29 maggio 2012, l’esenzione Imu è prorogata fino alla definitiva ricostruzione e agibilità dei fabbricati interessati e comunque non oltre il 31 dicembre 2019.

Imu-Tasi per immobili concessi in comodato – La riduzione del 50% della base imponibile dell’Imu e della Tasi prevista per gli immobili concessi in comodato d’uso a parenti in linea retta entro il primo grado che li utilizzano come abitazione principale viene estesa, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.

Acconto cedolare secca – A partire dal 2021 la misura dell’acconto dovuto per la cedolare secca (attualmente pari al 95%) viene innalzata al 100%.

Proroga maggiorazione Tasi – Per il 2019, i Comuni possono continuare a mantenere con espressa deliberazione del Consiglio comunale la stessa maggiorazione Tasi già confermata per gli anni 2016, 2017 e 2018.

 Fonte : "Idealista"

Agenzia immobiliare Farini

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Cedolare secca sugli affitti

Cedolare secca sugli affitti, quando si paga l’acconto.

Il 30 novembre scade il termine ultimo per il versamento della cedolare secca sugli affitti a titolo di acconto per il 2018. Il versamento in acconto della cedolare non è obbligatorio nel primo anno di applicazione della cedolare.

L’acconto per il 2018 è calcolato nella misura del 95% dell’importo indicato alla colonna “differenza” della dichiarazione per l’anno precedente ed è dovuto solo se il debito che risulta dalla dichiarazione alla colonna “differenza” supera 51,65 euro.

Può essere versato in due rate, a giugno e a novembre (quando l’importo complessivo sia pari o superiore a 257,52 euro), oppure in un’unica soluzione a novembre (quando l’importo complessivo sia inferiore a 257,52 euro).

Entro il 30 novembre va versata:

• in caso di due rate, la seconda rata, nella misura del 60% del 95% della differenza dovuta per l’anno precedente;
• in caso di unica soluzione, la rata nella misura del 95%.

Il versamento del secondo acconto non può essere rateizzato.

Il versamento deve essere effettuato con Modello F24, codice tributo 1841 (acconto seconda rata o unica soluzione).

Requisiti per cedolare secca sugli affitti

Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Cedolare secca sugli affitti, l’aliquota

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta pari al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

• nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988);
• nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Quando si applica la cedolare secca sugli affitti

E’ possibile optare per la cedolare secca sia all’atto della sottoscrizione del contratto sia alla scadenza del pagamento dell’imposta di registro in una qualsiasi delle annualità successive alla prima. L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

Cedolare secca sugli affitti, sublocazione e affitti brevi

Per quanto riguarda le sublocazioni del locatario, si è in presenza di redditi diversi, quindi di fattispecie estranee ai redditi fondiari. Per quanto riguarda le sublocazioni del comodatario, nel regime ordinario detti redditi sono imputati al reddito fondiario del proprietario e non del comodatario.

In merito alle locazioni brevi, i canoni devono essere dichiarati dal comodatario e l’opzione per la cedolare secca è ugualmente espressa da questi. Previa scelta da manifestarsi nella dichiarazione annuale, tali affitti sono tassati con la cedolare del 21%.

Secondo quanto stabilito dal decreto legge n. 50 del 2017, sono obbligati a tramettere i dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare e coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare.

I soggetti interessati, che pagano o riscuotono i canoni/corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve, devono effettuare una ritenuta del 21% sull’ammontare complessivo dei canoni/corrispettivi ed effettuare i versamenti delle ritenute con il modello F24. I codici tributo da utilizzare sono contenuti nella risoluzione n. 88 del 5 luglio 2017. Nel caso in cui il beneficiario non eserciti in sede di dichiarazione dei redditi l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

Da "Idealista"

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