Cessione terreno edificabile, come funziona la tassazione della plusvalenza

 

Con l’ordinanza n. 1242, la Cassazione è intervenuta in tema di tassazione della plusvalenza da cessione di terreno edificabile. Ecco quanto stabilito.
In particolare, come evidenziato da Fisco Oggi, la Corte di cassazione ha affermato che la plusvalenza da cessione di terreno edificabile deve essere tassata con riferimento al contratto definitivo. Questo perché non si può attribuire al pagamento già effettuato da parte dell’acquirente un effetto anticipatorio del preliminare rispetto al definitivo. Solo il contratto definitivo può infatti operare giuridicamente la cessione del bene, su cui calcolare la plusvalenza.
Nello specifico, la Cassazione ha affermato che la cessione “si perfeziona con l’atto notarile trascritto e sul presupposto della cessione sorge l’obbligazione tributaria di corrispondere la plusvalenza da cessione maturata, secondo un criterio di cassa, per cui le somme vanno tassate nel momento in cui sono corrisposte”.
Come specificato da Fisco Oggi che ha esaminato la vicenda, i giudici di legittimità hanno dovuto individuare “quale sia il fatto generatore della plusvalenza generata a seguito di cessione di terreni edificabili ex articolo 67 Tuir e cioè se, i fini della tassazione, doveva farsi riferimento al preliminare ovvero al contratto definitivo”. La Cassazione ha sottolineato che “ai fini della tassazione della plusvalenza, l’obbligazione tributaria sorge con la cessione, cioè con il trasferimento della proprietà del bene immobile e che tale effetto traslativo può ritenersi prodotto solo con l’atto notarile trascritto”.

Fonte : " Idealista" 

Agenzia Immobiliare Farini 

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Detrazioni fiscali per le locazioni a studenti universitari

 

Le locazioni di immobili a studenti rientrano in una categoria “tipizzata” e sono espressamente disciplinate dal DM 16/01/2017, che sostituisce il precedente DM del 30/12/2002.

La locazione di immobili a studenti universitari rappresenta una “opportunità” sia per i proprietari di immobili ad uso residenziale, sia per gli studenti, che hanno un approccio tipicamente “pratico” al mercato delle locazioni: consultano la rete e valutano le offerte più convenienti.

I contratti di locazione per studenti possono essere stipulati nei Comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione e comunque di istituti di istruzione superiore, nonché nei Comuni limitrofi e, qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea (quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti), in un Comune diverso da quello di residenza.

La legge non fa distinzione tra lo studente in corso e quello fuori corso. Si precisa, inoltre, che tali contratti possono essere sottoscritti da uno o da più studenti o dalle aziende per il diritto allo studio e devono rispettare i criteri di forma riportati nel fac-simile allegato al decreto ministeriale.

Anche questa tipologia di contratto deve rispettare alcuni elementi essenziali, riguardanti, in particolare, l’importo dei canoni, la durata, il rinnovo automatico, la facoltà di recesso del conduttore, il divieto di sublocazione e l’importo del deposito cauzionale.

La misura dei canoni di locazione è definita in appositi accordi locali, sulla base dei valori relativi a specifiche aree omogenee o a eventuali zone particolari. Detti accordi possono, peraltro, individuare variazioni in aumento o in diminuzione dei valori dei canoni, in relazione alla durata contrattuale. 

La durata dei contratti di locazione per studenti può variare da un minimo di sei mesi ad un massimo di tre anni; la durata è rinnovabile alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore, da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima del termine. Non è prevista analoga facoltà per la parte locatrice e pertanto la durata della locazione sembrerebbe dipendere in via esclusiva dalla volontà dello studente. Resta salva tuttavia la facoltà del locatore di provare che le esigenze di studio del conduttore non sussistano più.

In caso di pluralità di conduttori, nel caso cioè che il contratto sia intestato a più studenti, è consentito il recesso parziale. Pertanto, qualora uno o più studenti decidano di esercitare il diritto di recesso, la locazione prosegue nei confronti degli studenti-conduttori rimanenti. È da escludere che essi possano unilateralmente decidere di sostituire il conduttore receduto con altro studente senza il consenso del locatore. Inoltre, in presenza di un contratto unico intestato a più studenti, deve ritenersi che il recesso di uno di essi costringe gli altri locatari a sopportare un canone pro quota proporzionalmente superiore a quello originariamente pattuito: il che può integrare gli estremi del grave motivo legittimante il recesso dal contratto da parte di tutti.

È vietata la sublocazione, che si verifica qualora l’immobile venga occupato da persona che non sia ospite del conduttore e né a lui legato da vincoli di parentela. Inoltre, è previsto che l’importo del deposito cauzionale non superi le tre mensilità del canone.

Il mancato rispetto dei requisiti previsti dalla legge, implica la nullità della clausola che stabilisce la durata, ma non di quella con la quale viene liberamente quantificato il canone, sempre che questo sia stato validamente pattuito dalle parti nell’esercizio della loro autonomia negoziale.

Sotto il profilo fiscale, sussistono agevolazioni, previste dalla legge, che si rivolgono sia al locatore, sia al conduttore studente. Più nello specifico, la Legge di Bilancio 2020 ha confermato le agevolazioni già in vigore, ovvero:

• in caso di locazione a canone concordato, per il locatore il reddito imponibile determinato ai sensi dell’art. 37 del TUIR è ulteriormente ridotto del 30%;

• in caso di opzione per la “cedolare secca”, la tassazione del reddito da locazione avviene con un’aliquota del 10%, sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Tale opzione comporta inoltre l’esenzione dall’obbligo di versamento delle imposte di bollo e di registro.

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche dal proprietario nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro. Condizione essenziale per beneficiare dell’agevolazione è che gli immobili siano sublocati a studenti universitari e dati a disposizione dei Comuni, con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

Con riferimento al conduttore, è prevista una detrazione IRPEF relativa alle spese sostenute dagli studenti universitari fuori sede per canoni di locazione. Una volta rispettati i requisiti richiesti dalla legge, spetta una detrazione (anche se le spese sono state sostenute per i familiari fiscalmente a carico) pari al 19% del canone pagato, con un massimale di € 2.633 all’anno. Si evidenzia che, come previsto dalla Legge di Bilancio 2020, a partire dal 1 gennaio 2020, per poter beneficiare delle detrazioni fiscali del 19% per canoni di locazione per studenti, sarà necessario che i pagamenti vengano eseguiti con modalità tracciabili, ovvero assegni, bonifici bancari, carte bancomat o carte di credito.

 Fonte : " Idealista"

Agenzia immobiliare Farini 

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IL NOTAIO RISPONDE

Donazioni e finanziamenti.

Le regole sui conti correnti. 

PUO' CAPITARE che per aiutare figli o famigliari nell'acquisto di beni mobili ( ad esempio aziende) o immobili, i parenti ritengano opportuno effettuare direttamente dei bonifici bancari dal proprio conto corrente al conto corrente del figlio o del familiare che deve procedere all'acquisto.

Tale prassi è stata molto diffusa anche per evitare eventuali accertamenti da parte del fisco in merito alla capacità contributiva del soggetto che effettua l'investimento in relazione al  reddito prodotto o denunciato.

Tuttavia è opportuno predefinire se il versamento avviene a titolo di finanziamento ovvero a titolo di donazione.

Nel primo caso, infatti,l'operazione di bonifico è opportuna a condizione che nella causale del versamento venga esplicitato che trattasi di finanziamento per l'acquisto di immobili o ( ad esempio) di azienda.

Il termine "finanziamento" presuppone infatti l'obbligo di rimborso da parte del soggetto ricevente e quindi esclude la qualificazione come donazione.

E' altre sì opportuno che la modalità di rimborso sia disciplinata da una scrittura privata a latere tra il soggetto finanziatore ed il soggetto finanziato.

Nel secondo caso ( cioè quando il versamento avvenga a titolo di donazione e quindi senza obbligo di rimborso) è altamente sconsigliabile operare mediante bonifico bancario a favore del beneficiario.

La recente giurisprudenza della Corte di Cassazione ha infatti più volte ribadito la nullità dell' accredito per vizio di forma.

Ciò in quanto per validità delle donazioni " non di modico valore" è necessario sempre l'atto pubblico notarile, con la presenza dei testimoni.

Inoltre la nullità dell'operazione di donazione diretta di denaro, realizzata mediante il bonifico può avere delle conseguenze negative e pericolose nei successivi rapporti successori fra parenti.

Secondo la giurisprudenza.infatti, il denaro si considera come mai uscito dal patrimonio del donante, con obbligo quindi del soggetto beneficiario di restituirlo a tutti i coeredi,al fine di determinare il compendio e quindi l'ammontare dei beni oggetto di successione e le loro relative attribuzioni.

Comitato Regionale dei Consigli Notarili Dell' Emilia Romagna

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Viale Gramsci, 387, Mo

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