Detrazioni fiscali per le locazioni a studenti universitari

 

Le locazioni di immobili a studenti rientrano in una categoria “tipizzata” e sono espressamente disciplinate dal DM 16/01/2017, che sostituisce il precedente DM del 30/12/2002.

La locazione di immobili a studenti universitari rappresenta una “opportunità” sia per i proprietari di immobili ad uso residenziale, sia per gli studenti, che hanno un approccio tipicamente “pratico” al mercato delle locazioni: consultano la rete e valutano le offerte più convenienti.

I contratti di locazione per studenti possono essere stipulati nei Comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione e comunque di istituti di istruzione superiore, nonché nei Comuni limitrofi e, qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea (quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti), in un Comune diverso da quello di residenza.

La legge non fa distinzione tra lo studente in corso e quello fuori corso. Si precisa, inoltre, che tali contratti possono essere sottoscritti da uno o da più studenti o dalle aziende per il diritto allo studio e devono rispettare i criteri di forma riportati nel fac-simile allegato al decreto ministeriale.

Anche questa tipologia di contratto deve rispettare alcuni elementi essenziali, riguardanti, in particolare, l’importo dei canoni, la durata, il rinnovo automatico, la facoltà di recesso del conduttore, il divieto di sublocazione e l’importo del deposito cauzionale.

La misura dei canoni di locazione è definita in appositi accordi locali, sulla base dei valori relativi a specifiche aree omogenee o a eventuali zone particolari. Detti accordi possono, peraltro, individuare variazioni in aumento o in diminuzione dei valori dei canoni, in relazione alla durata contrattuale. 

La durata dei contratti di locazione per studenti può variare da un minimo di sei mesi ad un massimo di tre anni; la durata è rinnovabile alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore, da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima del termine. Non è prevista analoga facoltà per la parte locatrice e pertanto la durata della locazione sembrerebbe dipendere in via esclusiva dalla volontà dello studente. Resta salva tuttavia la facoltà del locatore di provare che le esigenze di studio del conduttore non sussistano più.

In caso di pluralità di conduttori, nel caso cioè che il contratto sia intestato a più studenti, è consentito il recesso parziale. Pertanto, qualora uno o più studenti decidano di esercitare il diritto di recesso, la locazione prosegue nei confronti degli studenti-conduttori rimanenti. È da escludere che essi possano unilateralmente decidere di sostituire il conduttore receduto con altro studente senza il consenso del locatore. Inoltre, in presenza di un contratto unico intestato a più studenti, deve ritenersi che il recesso di uno di essi costringe gli altri locatari a sopportare un canone pro quota proporzionalmente superiore a quello originariamente pattuito: il che può integrare gli estremi del grave motivo legittimante il recesso dal contratto da parte di tutti.

È vietata la sublocazione, che si verifica qualora l’immobile venga occupato da persona che non sia ospite del conduttore e né a lui legato da vincoli di parentela. Inoltre, è previsto che l’importo del deposito cauzionale non superi le tre mensilità del canone.

Il mancato rispetto dei requisiti previsti dalla legge, implica la nullità della clausola che stabilisce la durata, ma non di quella con la quale viene liberamente quantificato il canone, sempre che questo sia stato validamente pattuito dalle parti nell’esercizio della loro autonomia negoziale.

Sotto il profilo fiscale, sussistono agevolazioni, previste dalla legge, che si rivolgono sia al locatore, sia al conduttore studente. Più nello specifico, la Legge di Bilancio 2020 ha confermato le agevolazioni già in vigore, ovvero:

• in caso di locazione a canone concordato, per il locatore il reddito imponibile determinato ai sensi dell’art. 37 del TUIR è ulteriormente ridotto del 30%;

• in caso di opzione per la “cedolare secca”, la tassazione del reddito da locazione avviene con un’aliquota del 10%, sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Tale opzione comporta inoltre l’esenzione dall’obbligo di versamento delle imposte di bollo e di registro.

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche dal proprietario nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro. Condizione essenziale per beneficiare dell’agevolazione è che gli immobili siano sublocati a studenti universitari e dati a disposizione dei Comuni, con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

Con riferimento al conduttore, è prevista una detrazione IRPEF relativa alle spese sostenute dagli studenti universitari fuori sede per canoni di locazione. Una volta rispettati i requisiti richiesti dalla legge, spetta una detrazione (anche se le spese sono state sostenute per i familiari fiscalmente a carico) pari al 19% del canone pagato, con un massimale di € 2.633 all’anno. Si evidenzia che, come previsto dalla Legge di Bilancio 2020, a partire dal 1 gennaio 2020, per poter beneficiare delle detrazioni fiscali del 19% per canoni di locazione per studenti, sarà necessario che i pagamenti vengano eseguiti con modalità tracciabili, ovvero assegni, bonifici bancari, carte bancomat o carte di credito.

 Fonte : " Idealista"

Agenzia immobiliare Farini 

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Case all’asta, bloccate le vendite in corso

Vietato il rilascio anticipato della casa: se è occupata dal debitore e dalla sua famiglia non potrà essere venduto all’asta. Ora il divieto si estende a tutti i procedimenti in corso.

Un emendamento approvato oggi al decreto Milleproroghe estende il blocco delle vendite di case all’asta giudiziaria a tutti i procedimenti pendenti e non solo a quelli avviati a partire da febbraio 2019, come prevedeva la precedente riforma [1].

Una decisione – secondo Confedilizia, che ha diramato un comunicato urgente diffuso dall’agenzia stampa Adnkronos -” gravida di conseguenze negative” e paradossalmente dannose per gli stessi debitori esecutati, cioè coloro che la norma vorrebbe favorire.

La Confedilizia ritiene infatti che “estendere alle espropriazioni in corso il principio – introdotto circa un anno fa – secondo cui il debitore non perde il possesso dell’immobile pignorato sino al decreto di trasferimento, costituisce un grave rischio per il mercato delle aste giudiziarie”.

“E’ un dato di comune esperienza – prosegue l’associazione dei proprietari di casa – che un immobile occupato non sia particolarmente appetibile (richiedendo la sua liberazione diverso tempo) e venga, quindi, liquidato con maggior difficoltà. Il risultato è che con questa ulteriore modifica aumenteranno i tentativi di vendita e si ridurranno i prezzi di aggiudicazione, con minore soddisfazione non solo dei creditori, ma anche degli stessi debitori esecutati, cioè proprio dei soggetti che l’intervento di riforma si propone di favorire”.

”Il decreto semplificazioni – ricorda Confedilizia – ha introdotto nel 2019 una norma di forte impatto sulle procedure esecutive. Il provvedimento, infatti, ha riscritto l’art. 560 del codice di procedura civile, stabilendo che il debitore e i familiari con lui conviventi non perdano il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento. Più in dettaglio, la norma prevede che, nelle espropriazioni immobiliari aventi inizio dal febbraio 2019, il giudice non possa ”mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia” di tale decreto allorché l’immobile di interesse sia ”abitato dal debitore e dai suoi familiari”.

Questo, salvo che ”sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti”, oppure ”l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare” o, ancora, il debitore violi ”gli altri obblighi che la legge pone a suo carico”.

In base a queste norme “è la liberazione anticipata dell’immobile che rappresenta una mera eventualità, condizionata al verificarsi di una delle ipotesi sopra indicate. La regola è l’occupazione del bene da parte del debitore e dei suoi familiari fino al decreto di trasferimento”, conclude Confedilizia.

note

[1] Art. 560, ultimo comma, Cod. proc. civ. introdotto dal D.L. 14 dicembre 2018, n. 135, convertito con modificazioni, in Legge. 11 febbraio 2019, n. 12,

Fonte : “La Legge per tutti “

Agenzia Immobiliare Farini

059454227

Cambiamento climatico e valore dell'investimento immobiliare, cosa succede?

 

 

Alluvioni, piogge, siccità, coste che si erodono: gli effetti del cambiamento climatico possono costituire altrettanti rischi per il valore degli immobili. Quale sarà l’impatto di tutto questo sulle riqualificazioni degli edifici?
La questione è duplice: da un lato abbiamo il peso degli agenti atmosferici sulle case a rischio, che sorgono nelle aree più vulnerabili. Dall’altro abbiamo il valore delle riqualificazioni “green”, per tentare di arginare il fenomeno del climate change e i suoi riflessi sull’ambiente e sugli edifici che sorgono in determinate zone, che in questo modo assumono un valore diverso. Ma anche delle assicurazioni di cui occorre dotare gli edifici per ricompensare gli eventuali danni provocati.

L’impatto del cambiamento climatico sull’economia, secondo la stima della Relazione sullo Stato della Green economy, presentata a novembre a Ecomondo da Massimo Tavoni, docente di Economia dei Cambiamenti climatici al Politecnico di Milano,  dal 2050 potrebbe essere quantificato in una perdita di Pil sette volte superiore a quella prevista in altri studi simili. Conseguentemente il divario tra Nord e Sud aumenterebbe del 16% nel 2050 e del 61% nel 2080, anche a seguito delle diverse politiche adottate nelle diverse zone per arginare i problemi ambientali. A rischio, inoltre, non ci sono solo gli edifici d’uso, residenziale o no che si voglia, ma anche il patrimonio storico e monumentale.

Un riflesso di questo sono gli aumenti dei premi assicurativi legati ai rischi ambientali degli edifici: in alcuni casi, si calcola, possono raggiungere costi proibitivi e scoraggiare gli investimenti, accompagnandosi a quello che già si nota, ovvero ad un crollo dei valori immobiliari nelle zone particolarmente a rischio, che diventano in questo modo ancora più preda della obsolescenza divenendo la ricostruzione sempre più onerosa. A tutto detrimento dei patrimoni dei proprietari.
Calcolare correttamente l’impatto del climate change è impossibile, quindi ci provano alcuni algoritmi, che calcolano l’esposizione al rischio climatico di migliaia di spazi residenziali commerciali, come  Four Twenty Seven che pone Venezia e Milano, rispettivamente, al 5° e 6° posto sul rischio alluvioni (col 22% degli spazi retail esposti ) e al 10° posto Torino (con l’11%).
O come Geophy, che calcola i valori immobiliari a seguito dell’impatto ambientale, secondo cui i valori al metro quadro di una casa a Venezia (tra 5400 e 11mila euro) non potranno certo proseguire a lungo.

In Italia per ora l’unica mossa compiuta verso l’arginamento dei problemi ambientali è affidata ai bonus ristrutturazione, green e sisma, che secondo fonti dell’Agenzia delle Entrate hanno convogliato circa 30 miliardi di euro. Ma di lavoro per ristrutturare il vetusto patrimonio immobiliare italiano ce n’è ancora molto: secondo Mario Breglia, Scenari Immobiliari, l’incidenza della ristrutturazione nel comparto terziario si ferma al 3% per un 1,3% di riqualificato mentre le unità commerciali sono ristrutturate solo per meno del 2% del totale e riqualificate per meno dell’1%.

Da " Idealista" 

Agenzia Farini

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