Case all’asta, bloccate le vendite in corso

Vietato il rilascio anticipato della casa: se è occupata dal debitore e dalla sua famiglia non potrà essere venduto all’asta. Ora il divieto si estende a tutti i procedimenti in corso.

Un emendamento approvato oggi al decreto Milleproroghe estende il blocco delle vendite di case all’asta giudiziaria a tutti i procedimenti pendenti e non solo a quelli avviati a partire da febbraio 2019, come prevedeva la precedente riforma [1].

Una decisione – secondo Confedilizia, che ha diramato un comunicato urgente diffuso dall’agenzia stampa Adnkronos -” gravida di conseguenze negative” e paradossalmente dannose per gli stessi debitori esecutati, cioè coloro che la norma vorrebbe favorire.

La Confedilizia ritiene infatti che “estendere alle espropriazioni in corso il principio – introdotto circa un anno fa – secondo cui il debitore non perde il possesso dell’immobile pignorato sino al decreto di trasferimento, costituisce un grave rischio per il mercato delle aste giudiziarie”.

“E’ un dato di comune esperienza – prosegue l’associazione dei proprietari di casa – che un immobile occupato non sia particolarmente appetibile (richiedendo la sua liberazione diverso tempo) e venga, quindi, liquidato con maggior difficoltà. Il risultato è che con questa ulteriore modifica aumenteranno i tentativi di vendita e si ridurranno i prezzi di aggiudicazione, con minore soddisfazione non solo dei creditori, ma anche degli stessi debitori esecutati, cioè proprio dei soggetti che l’intervento di riforma si propone di favorire”.

”Il decreto semplificazioni – ricorda Confedilizia – ha introdotto nel 2019 una norma di forte impatto sulle procedure esecutive. Il provvedimento, infatti, ha riscritto l’art. 560 del codice di procedura civile, stabilendo che il debitore e i familiari con lui conviventi non perdano il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento. Più in dettaglio, la norma prevede che, nelle espropriazioni immobiliari aventi inizio dal febbraio 2019, il giudice non possa ”mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia” di tale decreto allorché l’immobile di interesse sia ”abitato dal debitore e dai suoi familiari”.

Questo, salvo che ”sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti”, oppure ”l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare” o, ancora, il debitore violi ”gli altri obblighi che la legge pone a suo carico”.

In base a queste norme “è la liberazione anticipata dell’immobile che rappresenta una mera eventualità, condizionata al verificarsi di una delle ipotesi sopra indicate. La regola è l’occupazione del bene da parte del debitore e dei suoi familiari fino al decreto di trasferimento”, conclude Confedilizia.

note

[1] Art. 560, ultimo comma, Cod. proc. civ. introdotto dal D.L. 14 dicembre 2018, n. 135, convertito con modificazioni, in Legge. 11 febbraio 2019, n. 12,

Fonte : “La Legge per tutti “

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Eredità e mutuo: cosa succede se il debito non è saldato?

 

Il caso che si può verificare è quello di un mutuo cointestato tra marito e moglie. Uno dei due coniugi viene a mancare: cosa succede al compagno e agli eventuali figli?
In caso di decesso dell’intestatario di un mutuo, come sempre accade, il debito si trasferisce agli eredi. Quindi, in presenza di marito e di figli, saranno questi a dover subentrare al pagamento del debito. Ora, può succedere che sia il coniuge superstite a volersi accollare di fatto tutto il pagamento (anche se formalmente sono cointestatari anche i figli), trattandosi magari di un finanziamento per la casa coniugale. Ma se dovesse capitare una disgrazia anche all’ultimo genitore rimasto, il pagamento dovrebbe ricadere per forza di cose sui figli, pena la perdita della casa una volta accumulato il canonico numero di rate non pagate. Partirebbe inoltre una segnalazione come cattivi pagatori a carico dei figli, che potrebbero così avere difficoltà a stipulare un altro mutuo per proprio conto.

Polizza caso morte e invalidità per il mutuo

Che fare, allora? Una soluzione potrebbe essere quella della stipula, da parte dei genitori cointestatari del mutuo, di una polizza che tuteli dal caso morte o invalidità permanente, al momento della stipula del mutuo. In questo modo, a fronte del premio pagato, la compagnia assicurativa può garantire, al verificarsi dell’evento, il capitale necessario ad estinguere il debito con la banca. In questo modo il debito non graverà sui familiari eredi.

Eredità con beneficio d'inventario: come funziona?

Un’altra soluzione, se non si è provveduto ad assicurare il mutuo, può essere accettare l’eredità con beneficio di inventario. Cosa significa? Le norme sulla successione stabiliscono che quando si accetta una eredità ci si accollino tanto gli attivi quanto i passivi del defunto. Può quindi capitare che i debiti superino l’ammontare del valore dell’eredità stessa: in questo caso per saldare il debito l’erede dovrebbe mettere mano al proprio patrimonio personale. Ciò può facilmente accadere in caso ci sia un mutuo in sospeso di cui saldare le rate.
Se quindi l’erede non intende rifiutare l’eredità in toto (potrebbe farlo, ma in questo modo dovrebbe rinunciare anche agli attivi), può quindi richiedere il beneficio d’inventario, regolato dall’articolo 490 del Codice Civile. Esso stabilisce che l’erede accetti tanto gli attivi quanto i passivi, ma, questi ultimi, solo nella misura in cui siano inferiori o uguali al valore degli attivi ereditati. In questo modo per saldare i debiti si userà solo il patrimonio ereditato dal defunto, e non quello personale dell’erede, che in questo modo non dovrà intaccare i propri beni personali. Male che vada, vedrà sfumare l’eredità ma nulla più.

Eredità con beneficio di inventario: come procedere

Ci sono alcuni casi in cui l’eredità con beneficio d’inventario è obbligatoria, in caso l’erede sia un soggetto debole da tutelare dai debiti del defunto: si tratta di minori, minori emancipati, interdetti, inabilitati, persone giuridiche, fondazioni, associazioni ed enti non riconosciuti. Non sono invece obbligate al beneficio d'inventario le società commerciali. L’atto va comunque compiuto esplicitamente dal rappresentante legale di questi soggetti, come in tutti gli altri casi in cui l’accettazione è solo facoltativa.
Per poter fare l’accettazione con beneficio d’inventario occorre procedere come da articolo 490 del Codice Civile, ovvero presentare una dichiarazione al notaio o cancelliere del Tribunale compente della zona in cui si è aperta la successione.
La dichiarazione va inscritta nel registro delle successioni dello stesso Tribunale.
Entro un mese la dichiarazione sarà trascritta dal Cancelliere presso l'Ufficio dei Beni Immobili competente; dopodiché l’erede potrà procedere al pagamento dei debiti. Mutuo compreso.

Da "Idealista" 
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Differenza tra compromesso e rogito, ecco qual è il contratto prevalente

Quando si acquista una casa si firma prima il compromesso (contratto preliminare) e poi il rogito (contratto definitivo). Ma cosa succede se c’è difformità tra i due documenti? Quale contratto è prevalente? Lo ha spiegato la Cassazione con la sentenza n. 6223/2018.

Prevalenza contratto definitivo sul preliminare

La Cassazione ha stabilito che quando vi è diversità tra il contenuto del contratto preliminare e il contenuto del contratto definitivo vale quanto scritto nel contratto definitivo. Di conseguenza, quanto diversamente pattuito in quello preliminare non ha alcun valore. Tra compromesso e rogito prevale quest’ultimo, salvo la presenza di qualche clausola contrattuale che disponga sulla prevalenza di un testo sull’altro.

Secondo i giudici supremi, nonostante il contratto definitivo sia stipulato in adempimento di un contratto preliminare, esso non è una pura riproduzione meccanica del primo dal quale prende le mosse, ma è un autonomo accordo all’interno del quale venditore e compratore restano liberi di allineare le loro volontà in modo diverso da quanto programmato nel contratto preliminare.

Il contratto definitivo deve rispettare i requisiti comuni a tutti i contratti (legittimazione, possibilità e liceità dell’oggetto, causa e forma) dal momento che non è una semplice ripetizione del preliminare, ma un nuovo contratto che le parti stipulano adempiendo all’impegno assunto col preliminare.

Di norma il contenuto del contratto definitivo è conforme a quanto previsto nel preliminare, ma le parti possono prevedere una disciplina difforme o revocare i precedenti accordi, senza per forza stipulare un nuovo contratto preliminare.

Fonte: “idealista”

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