In arrivo una nuova legge sugli affitti brevi: cosa cambierà secondo gli esperti

 

Il disegno di legge Turismo: le misure previste

Nell’ottica di combattere l’abusivismo e favorire la equa distribuzione degli appartamenti ad uso residenziale e turistico, il Ministero per i beni e le attività culturali ha disposto questo disegno di legge , che tuttavia ha generato reazioni non sempre benevole da parte degli operatori del settore.
In particolare a dare fastidio è l’assimilazione dell’intero settore ad un’attività dominata dal sommerso, mentre i property manager professionali presenti sul mercato – ancorchè ancora pochi, ma sempre più numerosi – dimostrano il contrario, investendo anche ingenti capitali per migliorare i servizi offerti.
In breve, questi i punti principali del provvedimento:

• Tra le misure più discusse, quella di imporre lo status di “azienda” (con obbligo quindi di partita Iva) a coloro che affittano più di tre appartamenti di proprietà. Secondo dati de Il Sole 24 Ore, per la sola piattaforma Airbnb si tratterebbe comunque di una minoranza. Coloro che affittano da due a oltre 100 appartamenti superano di poco i 40 mila, mentre sono oltre 130 mila coloro che affittano un appartamento solo. Con meno di tre immobili affittati ci sarebbe la possibilità di applicare una cedolare secca al 21%.
• Tra le misure, inoltre, l’obbligo di pubblicare il codice identificativo per i soggetti che concedono immobili ad uso abitativo in locazione breve.
• Quanto al capitolo tasse, è previsto un credito di imposta per la riqualificazione, l’accessibilità e la digitalizzazione delle strutture ricettive. Esenzione da varie imposte per chi apre attività in aree a rischio spopolamento.
• Imposta di soggiorno applicata dai Comuni in percentuale non superiore al 10% del prezzo della camera e fino a 5 euro a notte per persona. Il versamento dell’imposta è a cura del gestore pena una sanzione pari anche al triplo del dovuto.

La polemica sugli affitti brevi a Milano

Nei giorni passati, l’assessore milanese all’Urbanistica Pierfrancesco Maran aveva lanciato una proposta per un fondo di tutela dei proprietari in caso di morosità dell’inquilino per un ritorno alla fiducia negli affitti lunghi, necessari al mantenimento del tessuto sociale della città, e per il miglioramento delle regole sugli affitti brevi, che appunto sono oggetto del disegno di legge di cui sopra.
Le parole dell’assessore hanno suscitato le reazioni di diversi property manager professionali, che in un certo senso si sono sentiti ingiustamente additati.
“L’assessore Maran ha fatto emergere le molteplici criticità degli affitti tradizionali – ha detto Cristiano Berti, Ad di The Best Rent, - spesso conseguenza delle scarse tutele riconosciute ai proprietari di immobili che intendono affittare il proprio appartamento. La soluzione, a nostro avviso, va ricercata in una corretta e chiara regolamentazione, sia del settore degli affitti brevi sia del mercato degli affitti tradizionali. Questo affinché si evitino situazioni di incertezza legate all’aumento di privati o property manager fai da te che, molto spesso, non rispettano a pieno gli adempimenti richiesti dalla legge, e omettono obblighi e oneri tributari a danno delle amministrazioni, comunali in primis”.
“Non ci sentiamo attaccati come property manager strutturati, - commenta invece Marco Celani, Ad di Italianway, intervistato da idealista/news, - ma il settore è trattato come se fosse popolato solo da operatori sommersi. Bisognerebbe avere maggiore considerazione per gli imprenditori che hanno fatto investimenti ingenti (Italianway ad esempio ha investito 3,5 milioni di euro per migliorare i propri servizi) e che hanno comunque ricevuto anche riconoscimenti per il lavoro svolto: non tutti possono essere trattati alla stregua di affittacamere abusivi “.
A cosa è dovuta quindi questa polemica?
“La polemica è dovuta ad una non piena conoscenza del dato. Esiste la convinzione che gli appartamenti in affitto breve determinino un calo di disponibilità di appartamenti per affitti normali o studenti, ma non è così. Nessuno studio conferma che questa sia la dinamica, né che ci sia una relazione con l’aumento del turismo. Italianway gestisce oltre 1000 appartamenti, e un’ampia casistica ci dice che già in partenza i proprietari non desiderano mettere i propri appartamenti in affitto prolungato.
Per quali ragioni?
“Primo, perché con un 4+4 se un inquilino è moroso ci vogliono in media 37 mesi per mandarlo via, e nel frattempo si pagano tasse su importi non incassati, una situazione che avviene nel 5% dei contratti, e per i proprietari non c’è nessuna tutela. Altro motivo è il fatto che sono appartamenti di cui non si conosce ancora la sorte. A volte li si vuole vendere, a volte sono solo in stand by per qualche tempo prima di tornare in uso, e quindi si preferisce un contratto breve per monetizzare l’attesa e coprire in parte le spese che comunque ci sono. Infine parliamo dei rendimenti: non è così vero che l’affitto breve renda di più di quello lungo e che quindi sia da preferire per questa ragione”.
In che senso l’affitto breve non è più redditizio di quello prolungato?
“Da un lato è sicuramente vero che l’affitto breve fa bene al sistema Paese (visto che consente di mantenere in uso gli appartamenti ridando loro valore, anche sobbarcandosi spese di efficientamento energetico o rinnovamento), ma è anche vero che dal rendimento, che al lordo è certo più alto di quello dei contratti prolungati, vanno detratte molte spese che nel caso dell’affitto lungo sono a carico del locatario (bollette, piccola manutenzione ecc), oltre che le commissioni alle online travel agency, le spese per le società di pulizie o che si occupano dell’accoglienza e dei servizi. Quindi alla fine il guadagno viene ad essere più o meno  lo stesso. Non c’è un motivo di “avidità” che spinge verso un tipo di contratto o un altro”.
Il mercato dell’affitto breve e di quello prolungato quindi non sono in conflitto
“Assolutamente no. Ci sono due distinti mercati che in realtà si parlano tra loro, perché domanda e offerta definiscono gli equilibri. Se da un lato c’è eccesso di offerta di breve termine, è anche vero che se non si ha il rendimento sperato è un attimo spostare l’offerta verso un segmento che soddisfa di più. Quindi limitare in realtà può atrofizzare questa elasticità e danneggiare nello stesso momento i property manager che stanno invece agendo in maniera professionale”.
Come bisognerebbe intervenire allora?
“La leva fiscale andrebbe usata nel senso degli incentivi: se si vuole favorire l’offerta a studenti e lavoratori si faccia una cedolare secca agevolata, il che renderebbe conveniente l’emersione dal nero. La mossa di assimilare agli imprenditori chi sia proprietario di tre appartamenti non serve e poi non è efficiente perché non distingue la funzione di proprietario da quella di gestore; il proprietario semplicemente è una persona che alloca il suo patrimonio nel mattone invece che, ad esempio, investire in titoli. Il professionista invece è il gestore, ed è su questo che andrebbe effettuata la vigilanza”.

Fonte : " Idealista" 

Agenzia immobiliare 

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Eredità e mutuo: cosa succede se il debito non è saldato?

 

Il caso che si può verificare è quello di un mutuo cointestato tra marito e moglie. Uno dei due coniugi viene a mancare: cosa succede al compagno e agli eventuali figli?
In caso di decesso dell’intestatario di un mutuo, come sempre accade, il debito si trasferisce agli eredi. Quindi, in presenza di marito e di figli, saranno questi a dover subentrare al pagamento del debito. Ora, può succedere che sia il coniuge superstite a volersi accollare di fatto tutto il pagamento (anche se formalmente sono cointestatari anche i figli), trattandosi magari di un finanziamento per la casa coniugale. Ma se dovesse capitare una disgrazia anche all’ultimo genitore rimasto, il pagamento dovrebbe ricadere per forza di cose sui figli, pena la perdita della casa una volta accumulato il canonico numero di rate non pagate. Partirebbe inoltre una segnalazione come cattivi pagatori a carico dei figli, che potrebbero così avere difficoltà a stipulare un altro mutuo per proprio conto.

Polizza caso morte e invalidità per il mutuo

Che fare, allora? Una soluzione potrebbe essere quella della stipula, da parte dei genitori cointestatari del mutuo, di una polizza che tuteli dal caso morte o invalidità permanente, al momento della stipula del mutuo. In questo modo, a fronte del premio pagato, la compagnia assicurativa può garantire, al verificarsi dell’evento, il capitale necessario ad estinguere il debito con la banca. In questo modo il debito non graverà sui familiari eredi.

Eredità con beneficio d'inventario: come funziona?

Un’altra soluzione, se non si è provveduto ad assicurare il mutuo, può essere accettare l’eredità con beneficio di inventario. Cosa significa? Le norme sulla successione stabiliscono che quando si accetta una eredità ci si accollino tanto gli attivi quanto i passivi del defunto. Può quindi capitare che i debiti superino l’ammontare del valore dell’eredità stessa: in questo caso per saldare il debito l’erede dovrebbe mettere mano al proprio patrimonio personale. Ciò può facilmente accadere in caso ci sia un mutuo in sospeso di cui saldare le rate.
Se quindi l’erede non intende rifiutare l’eredità in toto (potrebbe farlo, ma in questo modo dovrebbe rinunciare anche agli attivi), può quindi richiedere il beneficio d’inventario, regolato dall’articolo 490 del Codice Civile. Esso stabilisce che l’erede accetti tanto gli attivi quanto i passivi, ma, questi ultimi, solo nella misura in cui siano inferiori o uguali al valore degli attivi ereditati. In questo modo per saldare i debiti si userà solo il patrimonio ereditato dal defunto, e non quello personale dell’erede, che in questo modo non dovrà intaccare i propri beni personali. Male che vada, vedrà sfumare l’eredità ma nulla più.

Eredità con beneficio di inventario: come procedere

Ci sono alcuni casi in cui l’eredità con beneficio d’inventario è obbligatoria, in caso l’erede sia un soggetto debole da tutelare dai debiti del defunto: si tratta di minori, minori emancipati, interdetti, inabilitati, persone giuridiche, fondazioni, associazioni ed enti non riconosciuti. Non sono invece obbligate al beneficio d'inventario le società commerciali. L’atto va comunque compiuto esplicitamente dal rappresentante legale di questi soggetti, come in tutti gli altri casi in cui l’accettazione è solo facoltativa.
Per poter fare l’accettazione con beneficio d’inventario occorre procedere come da articolo 490 del Codice Civile, ovvero presentare una dichiarazione al notaio o cancelliere del Tribunale compente della zona in cui si è aperta la successione.
La dichiarazione va inscritta nel registro delle successioni dello stesso Tribunale.
Entro un mese la dichiarazione sarà trascritta dal Cancelliere presso l'Ufficio dei Beni Immobili competente; dopodiché l’erede potrà procedere al pagamento dei debiti. Mutuo compreso.

Da "Idealista" 
Agenzia Farini 
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Confedilizia contro la "visione Ocse": più tasse sugli immobili abbassano il Pil procapite

"Nel breve termine un aumento della tassazione sulla proprietà si correla negativamente con il Pil procapite". Così Confedilizia ha risposto - nel corso di un'audizione sul Def in Parlamento - alla cosiddetta "visione Ocse" che ha più volte proposto uno spostamento delle imposte dal reddito alla proprietà.

"Sulla base di risultati econometrici piuttosto deboli, tale visione - spiega Confedilizia - suggerisce come lo spostamento del prelievo fiscale dalla tassazione diretta a quella indiretta, e dalla tassazione del reddito a quella della proprietà, abbia effetti positivi sulla crescita economica nel lungo termine". Ma tale effetto positivo non risulterebbe più significativo dal punto di vista statistico.

Il parere di Ance sugli incentivi fiscali

In audizione davanti alle Commissioni speciali di Camera e Senato anche l'Ance che ha sottolineato l'importanza di mantenere gli attuali incentivi sulla riqualificazione edilizia. "Un ripensamento degli incentivi alla riqualificazione edilizia" - ha detto l'Associazione nazionale dei costruttori edili - anche se collegato ad una revisione del sistema fiscale, sarebbe in questo momento devastante, non solo per il settore delle costruzioni, ma per la qualità e la sicurezza della casa, principale patrimonio delle famiglie italiane", che dal 2008 ad oggi si è mediamente svalutato del 30%, "impoverendo le famiglie italiane".
L'associazione propone anzi di equiparare la fiscalità sull'acquisto degli immobili nuovi - ad alta efficienza energetica - con quelli usati, come fatto con successo negli anni 2016 e 2017; estendere alle zone a rischio sismico 2 e 3 le detrazioni Irpef per l'acquisto di case antisismiche, derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione; rimodulare i benefici fiscali ecobonus e sismabonus,in funzione della tipologia e dimensione degli immobili; garantire un regime di tassazione agevolata all'impresa per le permute di interi stabili condominiali da demolire e ricostruire"

Fonte: “idealista”

Agenzia Immobiliare Farini

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