In arrivo una nuova legge sugli affitti brevi: cosa cambierà secondo gli esperti

 

Il disegno di legge Turismo: le misure previste

Nell’ottica di combattere l’abusivismo e favorire la equa distribuzione degli appartamenti ad uso residenziale e turistico, il Ministero per i beni e le attività culturali ha disposto questo disegno di legge , che tuttavia ha generato reazioni non sempre benevole da parte degli operatori del settore.
In particolare a dare fastidio è l’assimilazione dell’intero settore ad un’attività dominata dal sommerso, mentre i property manager professionali presenti sul mercato – ancorchè ancora pochi, ma sempre più numerosi – dimostrano il contrario, investendo anche ingenti capitali per migliorare i servizi offerti.
In breve, questi i punti principali del provvedimento:

• Tra le misure più discusse, quella di imporre lo status di “azienda” (con obbligo quindi di partita Iva) a coloro che affittano più di tre appartamenti di proprietà. Secondo dati de Il Sole 24 Ore, per la sola piattaforma Airbnb si tratterebbe comunque di una minoranza. Coloro che affittano da due a oltre 100 appartamenti superano di poco i 40 mila, mentre sono oltre 130 mila coloro che affittano un appartamento solo. Con meno di tre immobili affittati ci sarebbe la possibilità di applicare una cedolare secca al 21%.
• Tra le misure, inoltre, l’obbligo di pubblicare il codice identificativo per i soggetti che concedono immobili ad uso abitativo in locazione breve.
• Quanto al capitolo tasse, è previsto un credito di imposta per la riqualificazione, l’accessibilità e la digitalizzazione delle strutture ricettive. Esenzione da varie imposte per chi apre attività in aree a rischio spopolamento.
• Imposta di soggiorno applicata dai Comuni in percentuale non superiore al 10% del prezzo della camera e fino a 5 euro a notte per persona. Il versamento dell’imposta è a cura del gestore pena una sanzione pari anche al triplo del dovuto.

La polemica sugli affitti brevi a Milano

Nei giorni passati, l’assessore milanese all’Urbanistica Pierfrancesco Maran aveva lanciato una proposta per un fondo di tutela dei proprietari in caso di morosità dell’inquilino per un ritorno alla fiducia negli affitti lunghi, necessari al mantenimento del tessuto sociale della città, e per il miglioramento delle regole sugli affitti brevi, che appunto sono oggetto del disegno di legge di cui sopra.
Le parole dell’assessore hanno suscitato le reazioni di diversi property manager professionali, che in un certo senso si sono sentiti ingiustamente additati.
“L’assessore Maran ha fatto emergere le molteplici criticità degli affitti tradizionali – ha detto Cristiano Berti, Ad di The Best Rent, - spesso conseguenza delle scarse tutele riconosciute ai proprietari di immobili che intendono affittare il proprio appartamento. La soluzione, a nostro avviso, va ricercata in una corretta e chiara regolamentazione, sia del settore degli affitti brevi sia del mercato degli affitti tradizionali. Questo affinché si evitino situazioni di incertezza legate all’aumento di privati o property manager fai da te che, molto spesso, non rispettano a pieno gli adempimenti richiesti dalla legge, e omettono obblighi e oneri tributari a danno delle amministrazioni, comunali in primis”.
“Non ci sentiamo attaccati come property manager strutturati, - commenta invece Marco Celani, Ad di Italianway, intervistato da idealista/news, - ma il settore è trattato come se fosse popolato solo da operatori sommersi. Bisognerebbe avere maggiore considerazione per gli imprenditori che hanno fatto investimenti ingenti (Italianway ad esempio ha investito 3,5 milioni di euro per migliorare i propri servizi) e che hanno comunque ricevuto anche riconoscimenti per il lavoro svolto: non tutti possono essere trattati alla stregua di affittacamere abusivi “.
A cosa è dovuta quindi questa polemica?
“La polemica è dovuta ad una non piena conoscenza del dato. Esiste la convinzione che gli appartamenti in affitto breve determinino un calo di disponibilità di appartamenti per affitti normali o studenti, ma non è così. Nessuno studio conferma che questa sia la dinamica, né che ci sia una relazione con l’aumento del turismo. Italianway gestisce oltre 1000 appartamenti, e un’ampia casistica ci dice che già in partenza i proprietari non desiderano mettere i propri appartamenti in affitto prolungato.
Per quali ragioni?
“Primo, perché con un 4+4 se un inquilino è moroso ci vogliono in media 37 mesi per mandarlo via, e nel frattempo si pagano tasse su importi non incassati, una situazione che avviene nel 5% dei contratti, e per i proprietari non c’è nessuna tutela. Altro motivo è il fatto che sono appartamenti di cui non si conosce ancora la sorte. A volte li si vuole vendere, a volte sono solo in stand by per qualche tempo prima di tornare in uso, e quindi si preferisce un contratto breve per monetizzare l’attesa e coprire in parte le spese che comunque ci sono. Infine parliamo dei rendimenti: non è così vero che l’affitto breve renda di più di quello lungo e che quindi sia da preferire per questa ragione”.
In che senso l’affitto breve non è più redditizio di quello prolungato?
“Da un lato è sicuramente vero che l’affitto breve fa bene al sistema Paese (visto che consente di mantenere in uso gli appartamenti ridando loro valore, anche sobbarcandosi spese di efficientamento energetico o rinnovamento), ma è anche vero che dal rendimento, che al lordo è certo più alto di quello dei contratti prolungati, vanno detratte molte spese che nel caso dell’affitto lungo sono a carico del locatario (bollette, piccola manutenzione ecc), oltre che le commissioni alle online travel agency, le spese per le società di pulizie o che si occupano dell’accoglienza e dei servizi. Quindi alla fine il guadagno viene ad essere più o meno  lo stesso. Non c’è un motivo di “avidità” che spinge verso un tipo di contratto o un altro”.
Il mercato dell’affitto breve e di quello prolungato quindi non sono in conflitto
“Assolutamente no. Ci sono due distinti mercati che in realtà si parlano tra loro, perché domanda e offerta definiscono gli equilibri. Se da un lato c’è eccesso di offerta di breve termine, è anche vero che se non si ha il rendimento sperato è un attimo spostare l’offerta verso un segmento che soddisfa di più. Quindi limitare in realtà può atrofizzare questa elasticità e danneggiare nello stesso momento i property manager che stanno invece agendo in maniera professionale”.
Come bisognerebbe intervenire allora?
“La leva fiscale andrebbe usata nel senso degli incentivi: se si vuole favorire l’offerta a studenti e lavoratori si faccia una cedolare secca agevolata, il che renderebbe conveniente l’emersione dal nero. La mossa di assimilare agli imprenditori chi sia proprietario di tre appartamenti non serve e poi non è efficiente perché non distingue la funzione di proprietario da quella di gestore; il proprietario semplicemente è una persona che alloca il suo patrimonio nel mattone invece che, ad esempio, investire in titoli. Il professionista invece è il gestore, ed è su questo che andrebbe effettuata la vigilanza”.

Fonte : " Idealista" 

Agenzia immobiliare 

059454227 

CODICE DELLA CRISI

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale (n. 38 del 14 febbraio 2019) il D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 recante il “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155“, al fine di rafforzare il sistema di garanzie per gli acquirenti di immobili da costruire.

Il provvedimento, recante modifiche ad alcuni articoli del D.Lgs. 122/2005, prevede maggiori garanzie in favore degli acquirenti di immobili “su carta”, ossia da costruire, in caso di fallimento dell’impresa.

La finalità dell’intervento normativo risiede nella necessità di stipulare il contratto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, in modo da garantire controlli maggiori sugli adempimenti di competenza del costruttore mediante l’obbligo:

 

• di stipulazione della fideiussione
• di rilascio della polizza assicurativa indennitaria (per il cui inadempimento è prevista la nullità del contratto di acquisto dell’immobile)

In tal modo l’acquirente verrà tutelato da eventuali comportamenti scorretti o dimenticanze e verranno, inoltre, agevolati i controlli notarili. Il provvedimento prevede, inoltre, la nullità del contratto nel caso in cui il costruttore non abbia ottemperato all’obbligo assicurativo.

Le nuove regole si applicheranno ai contratti relativi a immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019, data di entrata in vigore degli articoli del provvedimento (artt. 385, 386, 387 e 388) a cui fanno riferimento le modifiche introdotte.

Le novità sulla tutela degli acquirenti

Queste, in sintesi, le novità sulla tutela degli acquirenti presenti negli  articoli 385, 386, 387 e 388 del D.Lgs. 14/2019, riportate in una nota dell’Ance (Associazione Nazionale Costruttori Edili):

• la fideiussione a garanzia degli acconti potrà essere rilasciata solo da banche e assicurazioni. Ai soggetti abilitati sono stati eliminati gli intermediari finanziari
• la fideiussione (bancaria o assicurativa) potrà essere escussa anche in caso di inadempimento dell’obbligo da parte del costruttore di rilasciare la polizza postuma decennale; in particolare ciò si verifica se il notaio dichiari di non aver ricevuto per la data del rogito la polizza assicurativa che dovrà essere conforme al modello standard approvato con successivo e apposito decreto ministeriale
• il contratto preliminare di compravendita (o atto equipollente) avente ad oggetto un immobile da costruire dovrà essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Ciò comporterà di conseguenza anche la necessità di procedere, oltre che alla consueta registrazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, anche alla trascrizione presso la conservatoria immobiliare
• nel contratto preliminare oltre all’indicazione degli estremi della fideiussione(obbligo già adesso previsto) dovrà essere attestata la sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito decreto ministeriale. In via transitoria nelle more dell’adozione del decreto ministeriale il contenuto della fideiussione è determinato dalle parti
• nell’atto di trasferimento della proprietà dovranno essere indicati gli estremi della polizza assicurativa postuma decennale e si dovrà dare atto della sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito decreto ministeriale. In via transitoria il contenuto della polizza assicurativa è determinato dalle parti
• il mancato rilascio, allatto del trasferimento della proprietà, della polizza postuma decennale sarà causa di nullità del contratto di compravendita. La nullità può essere fatta però valere solo dall’acquirente (analogamente a quanto ora già previsto in caso di mancato rilascio della fideiussione)
• con decreto del Ministro della Giustizia da adottarsi entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto, di concerto con il ministro dell’Economia e Finanze sarà definito un modello standard di fideiussione
• con decreto del Ministro dello sviluppo economico da adottarsi entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto, di concerto con il ministro della Giustizia e con il Ministero dell’Economia e Finanze saranno definiti il contenuto e le caratteristiche minime della polizza assicurativa e il relativo modello standard della stessa
• le modifiche apportate si applicheranno ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato (nel caso di scia)successivamente alla data di entrata in vigore del D.Lgs. (ossia dal 16 marzo 2019).

Fonte : “Articolo di Giornale

Agenzia immobiliare Farini

059454227

Vendita di un immobile con riserva di proprietà: cos’è e come funziona

 

La vendita di un immobile con riserva di proprietà rappresenta un metodo alternativo tramite il quale procedere alla compravendita della casa. Per capire come funziona questa particolare formula e quali sono le sue implicazioni, idealista/news ha rivolto qualche domanda a Giampaolo Marcoz, consigliere nazionale del Notariato. Vediamo quanto spiegato.

Vendita immobile con riserva proprietà

Di che cosa si tratta?
“La vendita con riserva di proprietà, o patto di riservato dominio, è una formula di compravendita disciplinata dal codice civile in base alla quale l’acquirente entra nella materiale disponibilità del bene acquistato al momento della firma del rogito, ma la proprietà permane del venditore fino al versamento integrale del prezzo, cioè fino al pagamento dell’ultima rata”.
Come funziona?
“La vendita con riserva di proprietà viene utilizzata nelle ipotesi nelle quali l’acquirente ha la necessità di godere fin da subito del bene acquistato, ma non ha la possibilità di pagare integralmente l’intero prezzo.
Il venditore è disposto a perdere la disponibilità del bene, ma vuole essere esonerato dai rischi e soprattutto garantito che l’acquirente mantenga l’impegno assunto e provveda al pagamento delle rate di prezzo concordate, senza ritardi.
In caso di inadempimento nel pagamento delle rate di prezzo da parte dell’acquirente, il venditore potrà ottenere la risoluzione del contratto e chiedere la liberazione e la restituzione materiale dell’immobile, facendo ricorso all’autorità giudiziaria. Egli dovrà comunque restituire le rate riscosse, ma avrà la facoltà di trattenerne una parte a titolo di equo compenso, oltre al risarcimento dei danni eventualmente subiti”.
Quali sono i vantaggi?
“L’acquirente ottiene fin da subito la disponibilità della casa, può quindi cominciare a goderne per sé e per la sua famiglia; si vede concedere un pagamento dilazionato, senza dover chiedere un mutuo bancario.
Il venditore si libera dei rischi derivanti dalla casa fin dalla consegna e quindi si scarica delle connesse responsabilità; egli aumenta le sue possibilità di vendere il proprio immobile perché non impone il pagamento dell’intero prezzo e mantiene però la proprietà dell’immobile e la conseguente garanzia in caso di inadempimento dall’acquirente”.

Tassazione vendita immobile con riserva di proprietà

Quali sono gli svantaggi?
“La vendita con riserva di proprietà presenta alcune criticità. La prima è quella della sua tassazione; l’acquirente infatti, pur non divenendo proprietario del bene, è tenuto al pagamento delle imposte sul trasferimento fin dalla conclusione del contratto. Tale circostanza limita l’utilizzo in tutte quelle ipotesi nelle quali l’acquirente è ancora incerto se addivenire o meno all’acquisto.
Un importante svantaggio per il venditore è invece costituito dalla perdita della materiale disponibilità del bene e del suo conseguente utilizzo ad opera dell’acquirente; questa situazione lo espone ad un rischio importante di deterioramento del bene che potrebbe incidere in modo significativo sulla scelta del venditore.
Il venditore infine dovrà comunque ricorrere all’Autorità giudiziaria qualora voglia ottenere la liberazione del bene contro la volontà dell’acquirente che non rispetti i pagamenti concordati, con conseguente impiego di risorse finanziarie importanti e tempistiche non indifferenti”.
Si tratta di una formula diffusa?
“E’ una formula non molto diffusa nel mercato immobiliare, che invece trova una maggiore applicazione nelle cessioni di aziende. Essa rappresenta comunque uno strumento di grande interesse, quale formula di acquisto alternativa alla compravendita con contestuale mutuo bancario.
La necessità del ricorso all’Autorità giudiziaria in caso di inadempimento rende meno appetibile questo istituto giuridico che al contrario potrebbe contemperare in modo efficace gli interessi di entrambe le parti”.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

059454227

Confedilizia contro la "visione Ocse": più tasse sugli immobili abbassano il Pil procapite

"Nel breve termine un aumento della tassazione sulla proprietà si correla negativamente con il Pil procapite". Così Confedilizia ha risposto - nel corso di un'audizione sul Def in Parlamento - alla cosiddetta "visione Ocse" che ha più volte proposto uno spostamento delle imposte dal reddito alla proprietà.

"Sulla base di risultati econometrici piuttosto deboli, tale visione - spiega Confedilizia - suggerisce come lo spostamento del prelievo fiscale dalla tassazione diretta a quella indiretta, e dalla tassazione del reddito a quella della proprietà, abbia effetti positivi sulla crescita economica nel lungo termine". Ma tale effetto positivo non risulterebbe più significativo dal punto di vista statistico.

Il parere di Ance sugli incentivi fiscali

In audizione davanti alle Commissioni speciali di Camera e Senato anche l'Ance che ha sottolineato l'importanza di mantenere gli attuali incentivi sulla riqualificazione edilizia. "Un ripensamento degli incentivi alla riqualificazione edilizia" - ha detto l'Associazione nazionale dei costruttori edili - anche se collegato ad una revisione del sistema fiscale, sarebbe in questo momento devastante, non solo per il settore delle costruzioni, ma per la qualità e la sicurezza della casa, principale patrimonio delle famiglie italiane", che dal 2008 ad oggi si è mediamente svalutato del 30%, "impoverendo le famiglie italiane".
L'associazione propone anzi di equiparare la fiscalità sull'acquisto degli immobili nuovi - ad alta efficienza energetica - con quelli usati, come fatto con successo negli anni 2016 e 2017; estendere alle zone a rischio sismico 2 e 3 le detrazioni Irpef per l'acquisto di case antisismiche, derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione; rimodulare i benefici fiscali ecobonus e sismabonus,in funzione della tipologia e dimensione degli immobili; garantire un regime di tassazione agevolata all'impresa per le permute di interi stabili condominiali da demolire e ricostruire"

Fonte: “idealista”

Agenzia Immobiliare Farini

Tel. Ufficio Modena: 059454227

Fax: 059317476

Tel. Ufficio Lesignana: 3398395052