Mancata proroga cedolare secca, sanzioni abolite nel dl crescita

La mancata proroga delle cedolare secca non comporta più le sanzioni previste dall'articolo 3 del Dlgs 23/2011. Il decreto crescita ha infatti cancellato le multe previste per la tardiva o omessa comunicazione della proroga del contratto di affitto con il regime agevolato.
L'omessa comunicazione della proroga della cedolare secca comportava una sanzione pari a 100 euro, che scendevano a 50 euro in caso di regolarizzazione entro trenta giorni dall'evento. L'abolizione delle sanzioni comporta, secondo i calcoli effettuai, un mancato gettito di 0,9 milioni di euro per il 2019 e 1,8 milini di euro annui a decorrere dal 2020.

Sanzioni omessa registrazione contratto di locazione

Rimangono invece le sanzioni per la omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione (sia per quanto riguarda i contratti con cedolare secca, sia per i contratti tradizionali). La sanzione amministrativa va infatti dal 60 al 120% delle imposte dovute, con un minimo di 200 euro.

Fonte : " Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini

059454227

Vendita di un immobile con riserva di proprietà: cos’è e come funziona

 

La vendita di un immobile con riserva di proprietà rappresenta un metodo alternativo tramite il quale procedere alla compravendita della casa. Per capire come funziona questa particolare formula e quali sono le sue implicazioni, idealista/news ha rivolto qualche domanda a Giampaolo Marcoz, consigliere nazionale del Notariato. Vediamo quanto spiegato.

Vendita immobile con riserva proprietà

Di che cosa si tratta?
“La vendita con riserva di proprietà, o patto di riservato dominio, è una formula di compravendita disciplinata dal codice civile in base alla quale l’acquirente entra nella materiale disponibilità del bene acquistato al momento della firma del rogito, ma la proprietà permane del venditore fino al versamento integrale del prezzo, cioè fino al pagamento dell’ultima rata”.
Come funziona?
“La vendita con riserva di proprietà viene utilizzata nelle ipotesi nelle quali l’acquirente ha la necessità di godere fin da subito del bene acquistato, ma non ha la possibilità di pagare integralmente l’intero prezzo.
Il venditore è disposto a perdere la disponibilità del bene, ma vuole essere esonerato dai rischi e soprattutto garantito che l’acquirente mantenga l’impegno assunto e provveda al pagamento delle rate di prezzo concordate, senza ritardi.
In caso di inadempimento nel pagamento delle rate di prezzo da parte dell’acquirente, il venditore potrà ottenere la risoluzione del contratto e chiedere la liberazione e la restituzione materiale dell’immobile, facendo ricorso all’autorità giudiziaria. Egli dovrà comunque restituire le rate riscosse, ma avrà la facoltà di trattenerne una parte a titolo di equo compenso, oltre al risarcimento dei danni eventualmente subiti”.
Quali sono i vantaggi?
“L’acquirente ottiene fin da subito la disponibilità della casa, può quindi cominciare a goderne per sé e per la sua famiglia; si vede concedere un pagamento dilazionato, senza dover chiedere un mutuo bancario.
Il venditore si libera dei rischi derivanti dalla casa fin dalla consegna e quindi si scarica delle connesse responsabilità; egli aumenta le sue possibilità di vendere il proprio immobile perché non impone il pagamento dell’intero prezzo e mantiene però la proprietà dell’immobile e la conseguente garanzia in caso di inadempimento dall’acquirente”.

Tassazione vendita immobile con riserva di proprietà

Quali sono gli svantaggi?
“La vendita con riserva di proprietà presenta alcune criticità. La prima è quella della sua tassazione; l’acquirente infatti, pur non divenendo proprietario del bene, è tenuto al pagamento delle imposte sul trasferimento fin dalla conclusione del contratto. Tale circostanza limita l’utilizzo in tutte quelle ipotesi nelle quali l’acquirente è ancora incerto se addivenire o meno all’acquisto.
Un importante svantaggio per il venditore è invece costituito dalla perdita della materiale disponibilità del bene e del suo conseguente utilizzo ad opera dell’acquirente; questa situazione lo espone ad un rischio importante di deterioramento del bene che potrebbe incidere in modo significativo sulla scelta del venditore.
Il venditore infine dovrà comunque ricorrere all’Autorità giudiziaria qualora voglia ottenere la liberazione del bene contro la volontà dell’acquirente che non rispetti i pagamenti concordati, con conseguente impiego di risorse finanziarie importanti e tempistiche non indifferenti”.
Si tratta di una formula diffusa?
“E’ una formula non molto diffusa nel mercato immobiliare, che invece trova una maggiore applicazione nelle cessioni di aziende. Essa rappresenta comunque uno strumento di grande interesse, quale formula di acquisto alternativa alla compravendita con contestuale mutuo bancario.
La necessità del ricorso all’Autorità giudiziaria in caso di inadempimento rende meno appetibile questo istituto giuridico che al contrario potrebbe contemperare in modo efficace gli interessi di entrambe le parti”.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

059454227

Immobiliare, ecco i requisiti degli agenti professionisti

È necessaria la conoscenza su aspetti igienico-sanitari, ambientali ed energetici e la capacità di stimare il valore di mercato

23/05/2018 – Quali conoscenze tecniche, normative e giuridiche deve avere un agente immobiliare e come può certificare le sue competenze?

A spiegarlo la Prassi di riferimento UNI 40:2018 sugli agenti immobiliari, messa a punto dalla Federazione Italiana Agenti Immobiliari professionali (Fiaip), e presentate lo scorso 21 maggio nel corso di un convegno sul ruolo degli agenti immobiliari.

Il documento indica un metodo comune di lavoro che, in linea con gli standard europei, valorizzi al massimo la rete degli agenti immobiliari operativi in Italia.

Agenti immobiliari: i requisiti e le conoscenze 

La prassi di riferimento sintetizza i requisiti relativi alla professione dell’agente immobiliare individuandone attività, compiti, conoscenze, abilità e competenze oltre a definire le linee guida per l’aggiornamento professionale. Secondo quanto indicato, esercitando una professione regolamentata, l’agente immobiliare deve possedere conoscenze generiche su elementi di diritto, leggi, norme nazionali ed europee inerenti il settore immobiliare.

E’ necessario che conosca genericamente anche: aspetti igienico-sanitari, ambientali energetici e di sicurezza, principi normativi in materia di edilizia e norme costruttive, tipi di assicurazione inerenti il bene immobile, procedure di finanziamento di una transazione immobiliare, elementi di costruzione e manutenzione degli immobili, contesto politico-economico nelle transazioni internazionali relativo al settore immobiliare.

Rientrano, invece, tra le conoscenze di base le sovvenzioni, stanziamenti e incentivi fiscali relativi agli immobili, nozioni di urbanistica e sviluppo immobiliare, elementi di tutela del consumatore, termini e definizioni economico-finanziari relativi alle transazioni immobiliare, rendimento degli investimenti immobiliari, elementi di marketing immobiliare, norme edilizie attinenti i servizi degli agenti immobiliari e le norme tecniche.

Infine, tra le conoscenze approfondite la prassi evidenzia quelle relative alla funzione sociale dell’agente immobiliare, quelle sul mercato immobiliare in cui l’agente opera, la normativa antiriciclaggio e legislazione relativa alla tutela della privacy, principi fiscali della legislazione, contrattualistica, costi d’uso e di gestione di un bene immobile, tecniche di presentazione orale e scritta, estimo e valutazione.

La prassi fa luce anche sulle competenze dell’agente immobiliare che riguardano in primis la capacità di trasferire in modo adeguato le informazioni al cliente nel rispetto del codice deontologico e della legislazione vigente, la capacità di stimare il valore di mercato degli immobili, capacità inerenti le transazioni immobiliari come ad esempio quella di redigere contratti in materia immobiliare, la registrazione delle informazioni relative all’immobile nei pubblici registri.

Immobiliare: la certificazione delle competenze degli agenti 

La norma determina quali sono gli elementi per la certificazione delle competenze per garantire la comprovata professionalità dell’agente immobiliare. Un modo per farlo è attraverso la formazione continua.

Ogni agente immobiliare deve mantenere l’adeguato livello di conoscenza richiesto mediante uno specifico e qualificato apprendimento continuo partecipando a corsi, seminari di studi, master, dottorati, incontri, conferenze che portino al conseguimento di un adeguato numero di crediti annuali consigliati in un numero non inferiore a 20 crediti formativi annuali.

I corsi formativi devono avere come oggetto le aree inerenti l’attività professionale dell’agente immobiliare, con particolare riferimento alle norme professionali e deontologiche, estimo, tecniche per materiali per l’edilizia, diritto civile e tributario, marketing e comunicazione, tecnica bancaria, urbanistica, ambiente e pianificazione nel governo del territorio, principi di economia e mercato immobiliare, home staging e fotografia, valutazione degli immobili, transazioni immobiliari, aspetti ambientali ed energetici degli immobili, amministrazione aziendale.

Fonte : “Alessandra Marra”

Agenzia Immobiliare Farini

059454227

Qual è la responsabilità professionale dell'agente immobiliare?

Quando si può imputare all'agente immobiliare una responsabilità per il proprio operato in relazione alla conclusione di un affare? A spiegarlo sono i nostri collaboratori di condominioweb.

Ricordiamo che quella di agente immobiliare è una particolare tipologia di agenti di affari in mediazione che - oltre che nel codice civile - trovano una propria disciplina nella legge n. 39 del 1989 e nelle successive norme integrative e modificatorie della medesima.

Si badi: la responsabilità dell'agente immobiliare non è solamente quella connessa alle conseguenze derivanti dalla conclusione di un affare, ma anche quella riconducibile alla mancata conclusione di un accordo in ragione della propria condotta.

Di entrambe queste ipotesi, nella sostanza, si occupa il primo comma dell'art. 1759 del codice civile, a mente del quale il mediatore (e quindi nello specifico anche l'agente immobiliare) è tenuto a comunicare alle parti «le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso».

Com'è evidente la norma può trovare applicazione tanto nelle ipotesi in cui l'affare si è concluso tanto nella circostanza opposta, ovvero quanto l'affare non è andato in porto.

Ciò che l'agente deve comunicare sono tutte le circostanze in grado d'incidere sulla valutazione e sicurezza dell'affare.

Che vuol dire valutazione e sicurezza dell'affare?

Se si sta vendendo un terreno che sarà oggetto di parziale futura espropriazione in ragione della realizzazione in zona di un'opera pubblica, è evidente che tale circostanza debba essere comunicata.

Se in un'abitazione la veranda presente non è stata oggetto di condono, è evidente che il potenziale acquirente debba essere messo a conoscenza del fatto; idem per ciò che concerne la esistenza - o meno - del certificato di agibilità.

Condizione essenziale per il rimprovero - inteso nel senso giuridico del termine - dell'agente immobiliare è che le circostanze non comunicate siano a lui note.

La notorietà delle circostanze è quindi dirimente ai fini della possibile valutazione della responsabilità dell'agente immobiliare.

Quando un elemento inerente all'affare può dirsi noto all'agente immobiliare? Evidentemente quando si può dare prova che lo stesso ne avesse conoscenza.

La diligenza dell'agente immobiliare

Fino a che punto ci si può spingere nel rimproverargli che ne avrebbe comunque potuto avere conoscenza?

Detta diversamente: quale è la misura della diligenza da richiedere all'agente immobiliare e quindi che si andrà a valutare nel caso di controversia?

Come sempre in questi casi, è utile volgere lo sguardo all'opera della giurisprudenza.

Al riguardo è stato affermato che, può essere affermata la responsabilità del mediatore in ragione dell'omessa «informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi» (Cass. 16 luglio 2010 n. 16623).

Tale circostanza, si legge nella sentenza appena citata legittima il promissario acquirente a non versare la provvigione che sarebbe spettata al mediatore.

Naturalmente il principio va applicato guardando caso per caso: difficile poter ipotizzare una esclusiva responsabilità del mediatore laddove la difformità urbanistica sia tale da potere essere conosciuta anche da un compratore non esperto.

In ogni caso ciò non esime il mediatore, come si suole dire per scrupolo (in termini giuridici, per la dovuta diligenza professionale), dal reperimento di tutte le informazioni utili nell'ottica dell'affare.

È stato poi anche affermata la responsabilità del mediatore che non ha comunicato alle parti l'esistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli per l'affare (Cass. 14 luglio 2009 n. 16382), sebbene tale conclusione sia tutt'altro che unanime (Cass. 7 luglio 2009 n. 15926)

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

059454227

I prezzi delle case in Italia sono inferiori rispetto al potere d'acquisto degli stipendi

I prezzi delle case in Italia sono inferiori del 2% rispetto al potere d'acquisto degli stipendi

In Italia i valori delle case dovrebbero aumentare del 2% per aggiustarsi al reale potere d'acquisto degli italiani. A dirlo è il prestigioso settimanale The Economist, che nel suo rapporto sul mercato immobiliare relativo al 2016 evidenzia come gli immobili nel nostro Paese sono svalutati del 2% in rapporto agli stipendi netti e del 7% in relazione al rapporto tra prezzo dell'affitto e prezzo dell'acquisto.

Per misurare l'equilibrio dei prezzi The Economist utilizza due fattori:

- Prince to income -Mette in relazione il prezzo di acquisto di una casa con gli stipendi medi degli italiani. Analizza quella che viene definita come accessibilità, misurata in base al reddito disponibile al netto delle tasse. In questo caso i prezzi delle case dovrebbero aumentare del 2%.

- Price to rent - Si mette in relazione il prezzo medio dell'affitto con il prezzo medio dell'acquisto. In teoria, se i due fattori sono in equilibrio il rapporto è zero. Nel caso dell'Italia, the economist indica che il rapporto è superiore del 7%. Si tratta di un valore che gli economisti usano come riferimento, ma presuppone un mercato che funziona in modo diverso da quello italiano, in cui la relazione tra proprietari e affittuari è decisamente sproporzionata verso i primi.

Il nostro Paese non è l'unico con proprietà svalutate. In Germania la svalutazione è del 4%, mentre in Giappone addirittura del 31%. All'estremo opposto abbiamo delle case sopravalutate soprattutto in Nuova Zelanda, Australia, Canada e Spagna.

In Italia continua la flessione dei prezzi delle case che sono diminuiti dell'1,1% nel 2016 e del 25,7 rispetto al quarto trimestre del 2007 che si considera il punto più alto della crescita dei prezzi delle case.

Fonte: Idealista

da Agenzia Farini

tel: 059/454227

Secondo la Cassazione l'agenzia ha diritto alla provvigione

Preliminare del preliminare di vendita: secondo la Cassazione l'agenzia ha diritto alla provvigione

Una recente sentenza della cassazione è tornata sulla controversa questione del "preliminare del preliminare" della vendita immobiliare. Secondo il Tribunale, l'agenzia immobiliare ha diritto al pagamento della provvigione anche in seguito alla firma del "preliminare del preliminare", ovvero di una generica lettera di accettazione della proposta di acquisto. E questo anche nel caso in cui la transazione non vada a buon fine.

Preliminare del preliminare, la sentenza della Cassazione

La sentenza n 923/2017 del 17/01/2017 riguarda la disputa tra un privato e un'agenzia immobiliare. Il primo aveva firmato una proposta di acquisto di un immobile con cui si impegnava a firmare in un secondo momento il compromesso vero e proprio (il contratto preliminare) e il successivo rogito. La vendita, per ragioni non imputabili all'agenzia, non era andata a buon fine e l'acquirente si era rifiutato di pagare la provvigione all'agenzia che si era rivolta al tribunale.

Secondo la Cassazione, il diritto alla provvigione del mediatore scatta già nel momento in cui le due parti, venditore e acquirente, vengono messe in relazione e formalizzano la loro disponibilità a concludere un affare, anche se questo viene fatto con una bozza di accordo firmato davanti all'agente e utilizzando, ad esempio, uno dei moduli redatto dalla stessa.

Il diritto alla provvigione scatta per l'agenzia nel momento della "conclusione di un affare" tra venditore e acquirente, ossia il compimento di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per inadempimento dei patti stipulati o per il risarcimento del danno.

Validità preliminare del preliminare

La Cassazione passa a risolvere il problema se il preliminare del preliminare possa considerarsi vincolante dal punto di vista giuridico. La risposta è affermativa secondo il principio del nostro ordinamento che stabilisce che il contenuto dei contratti è rimesso alla libertà delle parti contraenti. Per questa ragione se esse formalizzano un impegno ad acquistare o un impegno a vendere tramite un preliminare di preliminare questo crea un vincolo giuridico tra loro e da questo momento scatta il diritto alla provvigione.

Da “Idealista”

Agenzia Farini

tel: 059/454227

Fiaip: appello "salva-banche"

Dl “salva-banche”, Fiaip: Appello a tutti i parlamentari per vietare alle banche l’esercizio dell’attività di intermediazione immobiliare con i soldi dei contribuenti

Righi (Fiaip): “No a sussidi statali a favore degli istituti di credito per promuovere attività che si pongono in concorrenza con le imprese”

La Fiaip, Federazione Italiana Agenti immobiliari Professionali fa appello a tutte le forze politiche di maggioranza ed opposizione affinché si possa introdurre nel disegno di legge di conversione del decreto legge 273/2016 il divieto per le banche di esercitare attraverso l’acquisizione di partecipazioni societarie, l’attività di intermediazione immobiliare.

Fiaip evidenzia come con il decreto legge n° 237/2016 “Disposizioni urgenti per la tutela del risparmio nel settore creditizio”, varato dal Governo a ridosso di Natale e ribattezzato “salva-banche” per le sue finalità, vi sia il rischio che gli aiuti di Stato possano essere destinati dalle banche beneficiarie per promuovere od incrementare attività che si pongono in concorrenza con operatori ed imprese, a scapito della concorrenza ed in contrasto con la funzione sociale propria delle banche.

Invece di prevedere aiuti che possano garantire il sostegno pubblico e tutelare gli obbligazionisti della banca in difficoltà il Governo, con modalità assai contraddittorie, rischia di estendere a molti istituti di credito sussidi statali,  con la possibilità di dare l'opportunità ad alcune realtà del credito di fare concorrenza sleale e danneggiare le imprese e chi lavora nel settore immobiliare.

La proposta della Fiaip é mutuata dall’Omnibus Appropriations Act, firmato nel 2009 dall’ex Presidente Usa Barack Obama che proibisce in modo permanente alle banche di entrare nel settore dell’intermediazione immobiliare per evitare concentrazioni anticoncorrenziali a scapito dei consumatori e per evitare rischi di conflitto di interesse nelle decisioni sui prestiti bancari.

"Se le banche godono di aiuti di Stato, devono continuare a fare le banche e non possono mettersi a fare le agenzie immobiliari, sottolinea Paolo Righi, Presidente Nazionale Fiaip. Oggi è necessario rafforzare la totale separazione tra il settore del credito e quello immobiliare, anche a fronte del circuito dell’ “erogazione del credito – patto marciano – agenzie immobiliari” e dell’aumento del potere di pressione sui consumatori in ragione dei nuovi vantaggi economici che hanno gli stessi istituti di credito”.

Fonte: Ufficio Stampa Fiaip

Agenzia Farini

Tel: 059/454227