Prezzi delle case in aumento dell'1,7% ad agosto. Scopri i valori nella tua città

Prosegue anche ad agosto il trend positivo dei prezzi delle abitazioni usate, il cui incremento mese su mese è dello 0,2%, a 1.750 euro al metro quadro. L’ultimo indice dei prezzi idealista, il portale immobiliare leader per sviluppo tecnologico in Italia, indica un aumento dell'1,7% su base annua che conferma la rapida ascesa della domanda nel settore dalla fine del lockdown.

Regioni
Sono 14 le aree regionali in crescita ad agosto, con la Valle d’Aosta (3,1%) a guidare il trend positivo davanti a Molise (1%), Emilia-Romagna e Lazio (entrambe con un incremento dello 0,7%). All’opposto, le Marche (-0,8%) segnano il calo maggiore davanti a Basilicata (-0,7%) e Friuli Venezia Giulia (-0,6%).

In termini di prezzo la regione che vanta i valori più alti è la Liguria (2.471 euro/m2), seguita da Trentino-Alto Adige (2.466 euro/m2) e Valle d'Aosta (2.458 euro/m2). Le richieste più economiche dei proprietari si riscontrano in Calabria (909 euro/m2), seguita da Molise (916 euro/m2) e in Sicilia, con 1.066 euro al metro quadro.

Province
I mercati provinciali si dividono tra due opposte tendenze, con ai poli estremi Reggio Emilia (3,5%), Aosta (3,1%) e Modena (3%) da un lato, Crotone (-1,7%), Messina (-2,3%) e Belluno (-2,5%), nella parte inferiore della tavola delle variazioni percentuali di questo mese.

Relativamente ai prezzi, Bolzano (3.591 euro/m2) si conferma la provincia più cara d’Italia davanti a Savona (3.091 euro/m2) e Firenze (2.873 euro/m2). Nella parte opposta del ranking, la più economica resta Biella (627 euro euro/m2), davanti a Caltanissetta (715 euro/m2)e Isernia (741 euro/m2).

Capoluoghi
L’andamento generale dei prezzi ad agosto vede una prevalenza di segni positivi che riguardano 56 dei 108 capoluoghi analizzati. Le performance migliori si registrano ad Agrigento (3,6%), Lecco e Reggio Emilia (3,5%), e Modena (2,9%). Dall’altro lato, le variazioni negative di maggiore entità spettano a Catania (-2%), Biella (-2,5%) e Chieti (-2,6%).

Tra le principali piazze immobiliari italiane si segnalano gli incrementi di Torino (0,9%), Bologna (0,8%), e Roma (0,2%). Male Milano (-0,5%) e soprattutto Napoli in calo dell’1,3% questo mese.

Con riferimento ai prezzi di vendita, Venezia (4.481 euro/m²), esclusa Mestre per ragioni di rilevanza statistica, si conferma la città con i metri quadri più cari, davanti a Milano (4.083 euro/m²) e Firenze (3.926 euro/m²). Nella parte bassa del ranking sono Ragusa (816 euro/m²), Caltanissetta (783 euro/m²) e Biella (702 euro/m²) i capoluoghi più economici.

Agenzia Farini

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Modena

Case, il lockdown non ha scalfito il mattone: prezzi su dell’1,4% nel II trimestre

Case, il lockdown non ha scalfito il mattone: prezzi su dell’1,4% nel II trim. Scopri i valori nella tua città

L'ultimo rapporto sui prezzi delle case di idealista, il portale immobiliare leader per sviluppo tecnologico in Italia, fotografa un incremento dei valori pari all’1,4% durante i mesi primaverili, quelli segnati dal Coronavirus. Il prezzo medio richiesto per l’usato ora è di 1.722 euro al metro quadro a livello nazionale. Considerando la variazione annuale, il calo si attesta allo 0,8%.

Per Vincenzo De Tommaso, Responsabile Ufficio Studi di idealista: “l’andamendo dei prezzi è in parte attribuibile a un livello molto più basso di proprietà immesse sul mercato nel corso degli ultimi tre mesi. Col Paese in piena chiusura abbiamo visto parte dell’offerta ritirarsi dal mercato e parte del prodotto in vendita andare verso l’affitto. Dal 4 maggio i potenziali acquirenti si sono riaffacciati sul mercato con un approccio attendista orientato alla negoziazione. Tutto fa pensare a un periodo di transizione, con compravendite a rilento, verso una nuova fase che probabilmente vedrà un aumento dello stock disponibile e un calo dei prezzi nella seconda parte dell'anno, con il previsto peggioramento della situazione economica nazionale".

Regioni A dispetto della pandemia i prezzi sono aumentati in 17 delle 20 regioni italiane. Il Veneto (2,6%), guida gli incrementi davanti a Lombardia (2,5%) e il Trentino-Alto Adige (2,4%). Crescita sopra la media del periodo anche in Basilicata (2%), mentre l’Abruzzo (1,4%) segna rivalutazioni in linea con la media del Paese; incrementi più deboli per altre 15 regioni, dall’1,2% della Campania allo 0,2% di Lazio, Liguria e Piemonte. All’opposto le regioni in calo sono Puglia (-0,3%), Sardegna (-0,4%), Molise (-1,9%) e Valle d’Aosta (-2,5%).

Liguria (2.482 euro/m²), Trentino-Alto Adige (2.445 euro/m²) e Valle d'Aosta (2.437 euro/m²) si confermano le regioni più care. Dal lato opposto quelle più economiche sono invece Sicilia (1.066 euro/m²), Molise (916 euro/m²) e Calabria (908 euro/m²).

Province
Rispetto all’ultimo trimestre crescono sensibilmente anche le province in terreno positivo che sono ora il 70% del totale contro il 44% del trimestre scorso; 49 mercati segnano variazioni contenute tra il -1% e l’1%; fluttuazioni in risalita soprattutto agli estremi dove la provincia di Milano (5,2%) segna la performance migliore, seguita da Brescia (4,8%) ed Enna (4,6%). All’opposto i maggiori ribassi spettano a Sondrio (-5%), Isernia (-5,9%) e Belluno (-8,8%).

Il ranking delle province più care è guidato da Bolzano (3.626 euro/m²), Savona (3.045 euro/m²) e Firenze (2.836 euro/m²). Nella parte bassa del ranking troviamo Caltanissetta (724 euro/m²), Isernia (722 euro/m²) e Biella, fanalino di coda con 649 euro al metro quadro.

Città
A livello di capoluogo l’indice generale dei prezzi segna un’importante tendenza positiva con recuperi nella maggior parte dei mercati cittadini, 67% del totale di 110 capoluoghi monitorati.

Milano (7,1%) traina il mercato mentre alle sue spalle si segnalano i rimbalzi più significativi sono quelli di Monza (5,2%) e Siracusa (5,1%). Le variazioni negative più marcate del periodo si sono prodotte a Foggia (-4,1%), Agrigento (-5%) e Isernia (-6,6%).

Tra i grandi mercati, Napoli (3,9%), Torino (2,7%) e Roma (0,8%) hanno registrato un andamento positivo nel secondo trimestre. Al contrario si segnalano le negative le performance di Bologna (-0,1 %), Genova (-0,4%) Firenze (-0,6%) Bari (-1,1%) e Palermo (-2,2%).

Venezia rimane la regina dei prezzi di vendita della penisola con 4.485 euro al metro quadro, davanti a Firenze (3.958 euro/m²), mentre Milano sale a 3.903 euro al metro quadro. Nella parte bassa del ranking Biella (721 euro/m²) è la piazza con i prezzi delle case più bassi d’Italia davanti a Caltanissetta (781 euro/m²) e Ragusa (826 euro/m²).

 Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Le opportunità del mercato immobiliare, cosa cambierà dopo l'emergenza sanitaria

L'emergenza sanitaria che abbiamo attraversato in questi ultimi mesi ha lasciato il segno. Tra incertezze e timori, c'è però la necessità di guardare al futuro. Si dice che i momenti di crisi rappresentino un'opportunità. Sarà così anche per l'immobiliare?

Secondo Roberto Carlino, presidente di Immobildream, "il mercato immobiliare saprà essere come sempre la locomotiva della ripresa e saprà cogliere le giuste opportunità che si trovano nei momenti di crisi". In un intervento per idealista/news, il presidente di Immobildream ha tratteggiato quello che potrà essere il quadro riferito al settore immobiliare nei prossimi mesi e ha posto l'attenzione sugli aspetti positivi che potranno scaturire da questa emergenza.

Ripresa mercato immobiliare, quando?

Parlando innanzitutto di come cambierà il mercato immobiliare post coronavirus, Carlino ha spiegato che "contrariamente a quanti si aspettavano una flessione del mercato conseguente l'emergenza epidemiologica, nei primi giorni dopo il lockdown si sono avuti percettibili cenni di ripresa del settore immobiliare, come confermato, a livello nazionale, dai dati dell'Istat di fine maggio, come attestato dall'aumento dei prezzi degli immobili che sono saliti dello 0,3% e come certificato dai 'Dati statistici notarili' resi noti dal Consilio nazionale del Notariato". Il presidente di Immobildream ha dunque affermato che "una ripresa significativa potrebbe arrivare già nel 2021 e consolidarsi nel 2022: la stagnazione dei prezzi, che sono ormai fermi da tempo, lasciano presagire una crescita rilevante dei prezzi e delle compravendite immobiliari, a beneficio di tutto il comparto".

Nuove esigenze abitative

Sembra ormai evidente che una delle conseguenze derivanti dall'emergenza sanitaria vissuta in questi mesi porterà a un cambiamento delle esigenze abitative dei cittadini. A tal proposito, Carlino ha affermato: "La pandemia che si è diffusa nel mondo e le conseguenti misure di contenimento, che hanno tra l'altro imposto forti limitazioni alle libertà fondamentali degli individui, a partire dalla libera circolazione delle persone, suggeriscono una serie di riflessioni sul concetto di casa e di abitare. Le persone, costrette nelle proprie abitazioni, in questi mesi di lockdown, hanno potuto apprezzare l'importanza della propria abitazione, luogo nel quale dover trascorrere l'intera giornata, convivendo tutto il giorno con i propri congiunti".

Il presidente di Immobildream ha quindi spiegato: "Da questo punto di vista chi ha potuto godere di appartamenti dotati di spazi esterni ha certamente vissuto meglio il periodo. Mi aspetto quindi che le persone, che hanno fatto tesoro di questa esperienza, prediligeranno nell'immediato futuro l'acquisto di appartamenti dotati di spazi esterni, di ambienti più spaziosi e forniti dei più avanzati impianti tecnologici, orientando le proprie scelte verso il mercato delle nuove costruzioni in luoghi non così densamente popolati come il centro delle città, laddove la storicità degli edifici vive di un'architettura che non risponde, almeno per la generalità delle persone, alle predette mutate esigenze".

Andamento mercato immobiliare residenziale

Analizzando poi quali comparti potranno trainare il settore e quali invece faranno più fatica, Carlino ha affermato: "Il settore immobiliare sarà trainato dal mercato residenziale, che da subito ha dato i primi segnali di ripresa. In particolare, crescerà il mercato delle unità residenziali di nuove costruzioni, maggiormente orientate alle mutate esigenze degli acquirenti e rispettose delle più moderne direttive in materia di sostenibilità ambientale ed energetica delle case".

Andamento mercato immobiliare non residenziale

Nella sua analisi, il presidente di Immobildream ha poi spiegato: "Seguirà una graduale crescita del mercato degli immobili commerciali (come negozi ed uffici direzionali), mentre il mercato delle strutture adibite alla logistica potrebbe segnare una battuta di arresto".

Opportunità post Covid

Focalizzandosi infine proprio sugli aspetti positivi che potranno scaturire da questa emergenza, il presidente di Immobildream ha fatto un interessante excursus. Ha innanzitutto sottolineato che "l'Italia ha subito più di altri Paesi le conseguenze della pandemia, anche se ha dimostrato di saperla contenere e, nel medio periodo, di saperla gestire". Carlino ha quindi evidenziato che gli italiani "sono un popolo pieno di risorse e di energie che sa cogliere nei momenti difficili le opportunità di crescita e sviluppo", affermando: "Come disse un importante filosofo, Giambattista Vico, 'Sembravano traversie ed eran in fatti opportunità': gli italiani hanno dimostrato storicamente di sapersi rimboccare le maniche e risollevarsi".

Il presidente di Immobildream ha quindi spiegato: "Ricordiamoci di quello che l'Italia fu in grado di realizzare nel primo dopoguerra, quando, con il sudore della fronte e con le sole braccia, gli italiani hanno rimesso in moto l'economia. In quegli anni è nata tra l'altro la Comunità Europea del Carbone e dell'Acciaio (23/07/1952), di cui l'Italia è stata protagonista e colonna portante con il presidente del Consiglio dei ministri On. Alcide De Gasperi; seguì poi il boom economico degli Anni '60 con gli italiani che, con impegno e sacrificio, portarono il Pil a livelli impensabili e mai visti per il nostro Paese".

Carlino ha sottolineato che "è nei momenti difficili che gli italiani danno il meglio di loro stessi ed affrontano le avversità per conseguire risultati insperati: per aspera ad astra!". E ha aggiunto: "Sono toccanti i ricordi del periodo di lockdown quando gli Italiani, chiusi e costretti nelle proprie case, non mancavano però alle 18:00 di ogni giorno di intonare l'inno nazionale e di battere le mani affacciati alle finestre, in segno di solidarietà e di comunità, in queste città deserte abbiamo riscoperto il valore dello stare insieme seppur distanti".

Il presidente di Immobildream ha poi così concluso: "Certo e fiducioso che gli italiani sapranno dimostrare quel senso di appartenenza e di comunità che ci potrà portare ai livelli di benessere e di crescita economica che tutti noi ci meritiamo. Guardando indietro e vedendo quello che i nostri padri hanno fatto negli Anni '50 e '60, anche noi in questa fase di crisi sanitaria, dando la giusta spinta e remando nella stessa direzione, saremo in grado di riportare la nostra economia ai livelli che il nostro Paese merita, del resto come dice Albert Einstein: 'La crisi è la più grande benedizione per le persone e le nazioni, perché la crisi porta progressi. La creatività nasce dall'angoscia come il giorno nasce dalla notte oscura. E' nella crisi che sorge l'inventiva, la scoperta e le grandi strategie. Chi supera la crisi, supera se stesso senza essere superato'. Il mercato immobiliare saprà essere come sempre la locomotiva della ripresa e saprà cogliere le giuste opportunità che si trovano nei momenti di crisi".

Da Agenzia Farini

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Modena

Prezzi delle case, i quartieri dove sono aumentati di più da marzo in Italia

                           

A maggio, si è registrato un lieve aumento dello 0,3% registratosi rispetto ad aprile con il prezzo del mattone in Italia che si assesta a 1.702 euro al metro quadro. 

Anche durante il periodo del lockdown gli italiani non hanno mai smesso di cercare casa e i dati indicano una vivacità spiccata, e non è una novità, a Milano. Nel capoluogo lombardo ci sono i quartieri che hanno visto crescere maggiormente i prezzi al mq delle case da marzo a maggio. Su tutti, la zona di Varesina-Testori, in cui i valori sono aumentati del 28,72%, ma passando da 1730,01 a 2226,82 euro al mq.

E proprio pochi giorni prima del lockdown deciso per contenere la pandemia, idealista/news aveva pubblicato una mappa sui quartieri che erano cresciuti di più al livello di prezzi delle case in un anno, anche in quella speciale classifica le prime posizioni erano monopolizzate da Milano. Ma nel capoluogo lombardo, così come nel resto d’Italia, erano le zone prime o centrali a farla da padrone. Mentre scorrendo il ranking delle zone che sono cresciute di più durante il lockdown noteremo alcune differenze.

Anche nella Capitale, ad esempio, il balzo più grande tra marzo e maggio 2020 si registra in periferia, a Tor Cervara, un quartiere che però è in grado di garantire più spazi liberi e metrature più grandi a costi contenuti. Nel periodo preso in esame i valori sono passati da 2348,31 a 2555,56 euro al mq, con un 8,83% che rappresenta anche la miglior performance di Roma (segue un altro quartiere periferico dello stesso quadrante, Ponte di Nona).

Discorso simile anche per quanto riguarda Torino, dove a crescere maggiormente è una zona dal prezzo al mq abbastanza basso: Madonna di Campagna passa da 882,49 a 955,50 euro al mq, con un balzo dell’8,27%. A Genova, il quartiere con l’aumento più significativo (5,10%) è Oregina-Lagaccio, che passa da 1066,97 a 1121,43 euro al mq.

Situazione decisamente diversa a Bologna, dove la centralissima ed esclusiva zona di Galvani passa da 4150,31 a 4252,87 euro, con un aumento da marzo a maggio del 2,47% che è anche il picco massimo toccato in città nello stesso periodo. Anche a Firenze a crescere maggiormente (+4,62%) è la zona di Bellariva-Rovezzano, con un prezzo al mq che passa da 3505,43 a 3667,38.

Nella città di Bergamo, messa a durissima prova dall’emergenza coronavirus, i prezzi delle case a Loreto sono passati da 1888,59 a 2021,49 euro al mq (+7,04%), mentre Borgo Milano a Verona cresce del 4,18% (passando da 1730,26 a 1802,64 euro al mq).

Tornando invece alle percentuali di crescita più alte, si mettono in evidenza le zone di Cardeto ad Ancona, che si attesta a 1810,01 euro al mq crescendo dell’11,39% e San Giuliano a Mare a Rimini, in cui i prezzi sono aumentati del 9,07% attestandosi a 2872,43. Morane-Sant'Agnese Nuova a Modena, fa un balzo del 6,74% e sfiora i 2000 euro al mq.

Tra le regioni del Sud, invece, si distingue il quartiere Marconi a Bari, in cui i prezzi delle case passano da 1414,82 a 1516,95 euro al mq con un aumento del 7,22%. A Palermo, invece, i valori della zona Pallavicino-San Filippo Neri passano da 1349,25 a 1439,71 euro al mq. Infine Napoli, Mercato-Pendino cresce del 3,07% e si assesta introno ai 2000 euro al mq.

Da Agenzia Farini

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Prezzi delle case e coronavirus: le previsioni di S&P fino al 2022

Il rapporto di S&P vede l'Italia tra i Paesi più colpiti

L’impatto del coronavirus sui mercati real estate europei sarà quello di un calo dei prezzi delle case. Tuttavia, secondo S&P Global, entro il 2022 tutto dovrebbe tornare ai livelli precedenti la pandemia grazie alle politiche economiche.

Secondo il report “Government Job Support Will Stem European Housing Market Price Falls”, l’Europa affronterà quest’anno la più profonda recessione da lungo tempo. Ma allo stesso modo, la ripresa attesa per il 2021, seppure più graduale, sarà più rapida di quella che normalmente segue una fase recessiva in un ciclo economico. E anche molto più forte dell’ultima ripresa, seguita alla crisi finanziaria del 2008.

S&P

I prezzi immobiliari in Europa 

Cosa significa questo per il mercato immobiliare europeo? Secondo S&P, il calo delle transazioni durante il lockdown mostrerà i suoi effetti solo tra qualche mese.  Nel frattempo le attività di compravendita saranno deboli anche a causa del calo dell’occupazione, e quindi di reddito disponibile, dovuto alla pandemia, che provocherà il rinvio di molte decisioni di acquisto.

Tuttavia, gli analisti non si aspettano un tracollo dei prezzi immobiliari in Europa: a impedirlo saranno le misure di sostegno al reddito messe in campo dai governi, che faranno in modo che le attività possano limitare il numero di licenziamenti.

S&P

Calo prezzi immobiliari 2020, i Paesi più colpiti

Tuttavia tutto ciò non avverrà in maniera uniforme in tutti gli Stati: l’Italia sarà ad esempio uno dei Paesi maggiormente colpiti. Meno colpiti saranno invece i Paesi la cui offerta immobiliare era già scarsa, sostenendo strutturalmente i prezzi e mantenendo i rendimenti interessanti per chi intenda investire, in particolare per i mercati svizzero, tedesco, irlandese e del Regno Unito. Ulteriori fattori che sosterranno i prezzi saranno il calo dell’attività edilizia e i maggiori costi da sostenere a causa del distanziamento sociale e del maggiore costo dei materiali.

Quanto ai prestiti per l’acquisto di casa, se pure si può verificare qualche restrizione in più da parte degli istituti di credito, ciò avviene in maniera molto moderata grazie al sostegno della Bce e della politica monetaria che manterrà ancora per diverso tempo i tassi di interesse favorevoli a chi desideri stipulare un mutuo.

Agenzia Farini

Viale Gramsci 387

Modena

 Quanti anni di stipendio servono per comprare casa?

Dieci anni fa un italiano doveva lavorare oltre nove anni per comprare una casa, oggi ne bastano “solo” poco più di sei. È quanto emerge dall’analisi Tecnocasa, confermando il calo nei prezzi degli immobili degli ultimi anni.

Se l’acquisto di una abitazione è e resta tra le preoccupazioni principali di una famiglia italiana, va detto che i mezzi economici da mettere a disposizione sono senza dubbio ingenti, e ammontano a diversi anni di stipendio. Il numero di annualità di stipendio necessarie ad acquistare il proprio tetto è un’indicatore di diversi trend: dall’andamento dei prezzi delle case alla situazione della fiducia delle famiglie nell’economia italiana, nonché nell’accesso al credito. Aiutandosi son un mutuo, infatti, la somma da anticipare per acquistare casa è inferiore, anche se nel lungo periodo, causa interessi, occorre mettere in conto un maggiore esborso.

Dai dati Tecnocasa si evince che a livello nazionale nel 2018 siano necessarie 6,2 annualità di stipendio per comprare casa, sostanzialmente tante quante l’anno precedente. Il confronto nel tempo ci dice che dieci anni prima servivano invece tre anni di stipendio in più, quattro anni nel 2006 e 2007. Il che significa che in media, da allora, serve circa il 40% in meno in termini di annualità lavorative per assicurarsi lo stesso tipo di abitazione: una misura della svalutazione dei prezzi immobiliari ma anche dell’accresciuta possibilità di spesa degli italiani.
“I risultati di questa analisi sono significativi per capire il trend del mercato immobiliare nel tempo sottolinea Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi Tecnocasa. - Infatti la diminuzione delle annualità necessarie per comprare casa è dovuta, in particolare, alla riduzione dei prezzi delle abitazioni che mediamente, dal 2008 al 2018, si sono contratti del 38,6% . Quindi l’immobile è diventato più accessibile. Questo ha inciso in maniera più importante rispetto all’aumento delle retribuzioni che, nello stesso periodo, è stato del 13,5% e  ha fatto si che per acquistare casa siano necessari meno stipendi. E’ un buon segnale che conferma la ripresa del mercato”.
Relativamente alla distribuzione geografica, la Capitale è la città dove occorrono più annualità di stipendio per acquistare casa (9,6) seguita da Milano con 9,2 annualità e Firenze con 8,5 annualità. La città dove servono meno annualità di stipendio è Palermo (3,7) . Dal 2008 Roma e Milano hanno visto un calo di 3,8 annualità, seguite da Bari (-3,7 annualità) e Napoli (-3,6) che hanno avuto le variazioni più rilevanti.

Da "Idealista "

Agenzia Farini

059 454227 

 

Si vendono sempre più case

Ma i prezzi restano al palo

Abi-Entrate: compravendite a quota 90 miliardi

Arrivano nuovi segnali di risvegli del mercato immobiliare anche se siamo ancora ben lontani, sia in termini di compravendite sia di prezzi, dai livelli pre-crisi. Comunque, proprio la costante discesa delle quotazioni degli immobili insieme ai tassi dei mutui ai minimi storici e la maggiore generosità delle banche nel concederli, sta spingendo gli acquisti delle case. Nel 2017, infatti, le compravendite sono aumentate del 4,9%, il quarto anno di espansione consecutiva, secondo l'Osservatorio del mercato immobiliare residenziale dell'Agenzia delle Entrate in collaborazione con l'Abi. Questo incremento, che segue il +18,6% del 2016, ha portato le transazioni complessive a quota 542,480 per un valore di 89,6 miliardi, 3,5 in più rispetto al 2016. La casa tipo ha una superficie di poco più di 105 metri quadri e un valore di 142 mila auro. Per giorni di stipendio, 18 giorni in mneo di quanto richiesto un anno prima, e oltre, otto mesi in meno rispetto al 2010.

Il calo dei prezzi, scesi ancora dello 0,4% lo scorso anno, fa sì che possono pensare all'acquisto anche le famiglie guidate da under 40, che spesso hanno redditi bassi.

L'Abi stime che il 52% delle famiglie giovani senza un'abitazione di proprietà possono ora accedere a un acquisto finanziario con il mutuo. Si tratta del livello massimo toccato dall'inizio dell'analisi, nel 2004, e pari a più del doppio rispetto a quello del 2012. L'allargamento dei possibili destinatari ha contrinuito all'aumento dei mutui erogati, che hanno raggiunto un valore di 32,7 miliardi nel 2017 (+9.1%) e hanno concorso all'acquisto di quasi metà delle abitazioni.

I tassi di interesse si sono attestati in media al 2,38% per una durata di quasi 23 anni, ma con differenze territoriali a svantaggio del Sud, dove raggiungono il 2,59%. Sul mercato un punto più bassi se fissi e addirittura sotto l'1% se variabili.

L'aumento delle compravendite ha riguardato un po' tutta Italia. Le città in maggiore espansione sono state Milano (+8,1%), Palermo (+7,9%), Firenze (+7,8%) e Napoli (+7,4%). A Roma la crescita è stata del 3%, mentre Bologna si è rilevata l'unica città in calo (-3,3%). Bene anche le pertinenze (+12,4%). box e posti auto (+3,8%) mentre le abitazioni locate sono in lieve diminuzione (-0,8%).

Per il 2018 il rapporto prevede il perdurare di una crescita moderata delle compravedite e prezzi stabili ma il direttore dell'Osservatorio, Gianni Guerrieri, mette in guardia dal fatto che <<l'incerteza che aleggia su questo Paese può portare a frenare gli investimenti immobiliari>>.

Molto più negativo il giudizio di Confedilizia. Per il presidente, Giorgio Spaziani Testa i dati diffusi da Agenzia delle entrate, Abi e Istat <<dimostrano che il mercato delle abitazioni in Italia è ancora in estrema difficoltà>>.

Le compravendite non hanno ancora raggiunto i livelli del 2011 e quanto ai prezzi <<la situazione è ancora più grave>>. L'Istat, infatti, secondo Spaziani Testa conferma che l'Italia è l'unico paese europeo in cui i prezzi delle case calano ininterrottamente dal 2012. Anno dal quale <<è stata quasi triplicata la tassazione patrimoniale sugli immobili, con tutte le ulteriori conseguenze negative dell'economia>>.

Fonte: "il Resto del Carlino"

Agenzia Immobiliare Farini

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Mercato immobiliare, le previsioni per il 2018

Nel corso del 2017 è continuata la ripresa del mercato immobiliare già inziata negli ultimi due anni, con un aumento delle compravendite a tassi di crescita più ridotti rispetto all'exploit del 2016. Una ripresa accompagnata dalle buone condizioni del mercato del credito, ancora sostenuto dalle politiche monetarie espansionistiche. In controtendenza i prezzi delle abitazioni, in terreno negativo, ma con una tendenza alla stabilizzazione.

L’andamento dei prezzi delle case di seconda mano è stato negativo anche nel corso del 2017, con un calo del 4% rispetto allo scorso anno e una tendenza alla stabilizzazione dei valori certificata da quotazioni pressoché invariate nell’ultimo trimestre. Tuttavia, i prezzi hanno già iniziato a risalire in alcuni dei mercati più dinamici – come Bologna e Firenze – e in alcune zone delle grandi città – come Milano, Roma e Napoli.

 

Sul trend negativo incide in maniera determinante lo stock di immobili con caratteristiche di prezzo, qualità, localizzazione non richieste dal mercato; mentre la vivacità della domanda privata, sostenuta dal mercato dei mutui, si estende a macchia di leopardo concentrandosi nelle aree di maggior pregio e dove la qualità della vita è migliore.

 

Con l’incremento dei rendimenti del mattone, nel 2018 si punterà all’investimento in immobili da mettere a reddito, con particolare attenzione al prezzo (occhio all’affare) e allo sviluppo immobiliare delle aree urbane. La capacità del mattone italiano di attrarre i capitali da parte di investitori istituzionali o non, dipenderà anche dall'attuazione di riforme volte alla semplificazione normativa e burocrativa, alla riduzione della tassazione, e a una rivisitazione della legislazione sull'affitto.

 

In linea con la ripresa economica, i canoni di locazione sono tornati a salire, perché le condizioni d’incertezza del mercato del lavoro hanno aumentato i casi di affitto per l’abitazione principale. Il 2018 vedrà l’economia della post-proprietà in forte crescita, con meno proprietari e più utilizzatori del “bene-casa”.

 

Di fronte al profondo mutamento della domanda abitativa come conseguenza ai cambiamenti sociali, demografici ed economici in atto, il mercato immobiliare ha davanti a sé la sfida del rinnovamento dell’offerta, all’insegna della qualità dei prodotti e soprattutto dei servizi, che costituiscono un plus per i clienti. Seguendo questa tendenza, il nuovo anno vedrà un’ulteriore diffusione di fenomeni come l’affitto stanze e le locazioni brevi.

Da " Idealista"

Agenzia Farini 

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INDICE ISTAT

Newsletter economico-statistica e promozionale del 14/07/2017

Indice Nazionale ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati

Il numero indice per il mese di giugno (base 2015=100) è pari a: 101,0

Principali variazioni rispetto al mese di giugno 2017

variazione mensile per il periodo maggio 2017 - giugno 2017: -0,1%
variazione annuale per il periodo giugno 2016 - giugno 2017: +1,1%
variazione biennale per il periodo giugno 2015 - giugno 2017: +0,8%

Prossimo comunicato relativo all'indice di luglio 2017: 11 agosto 2017

Il patrimonio immobiliare

Alcune brevi considerazioni pratiche sul trattamento fiscale degli immobili patrimonio delle imprese

Per analizzare, anche se brevemente, da un punto di vista fiscale la situazione degli immobili che sono posseduti dalle imprese è opportuno procedere, in primo luogo ad una distinzione di fondo, da cui poi, seguendo una metodologia espositiva progressiva, verranno dedotte alcune ulteriori distinzioni. Così come recita, ad esempio, la Circolare n. 22/E dell’Agenzia delle Entrate - Direzione Centrale Normativa – del 28 giugno 2013, la distinzione fondamentale (e non solo nell’ambito delle unità immobiliari proprietà dei soggetti esercitanti attività di impresa) è tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali: tale distinzione si basa, di regola, su un criterio oggettivo legato alla classificazione catastale degli stessi, a prescindere, quindi, dal loro effettivo utilizzo. In particolare, sono considerati fabbricati abitativi quelli classificati o classificabili nel gruppo catastale "A" (esclusa la categoria "A/10"). Sono fabbricati strumentali (vale a dire, quelli che "per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni") le unità immobiliari classificate o classificabili nei gruppi catastali "B", "C", "D", "E" e nella categoria "A10" qualora la destinazione ad ufficio o studio privato risulti dal provvedimento amministrativo autorizzatorio. Fatta questa fondamentale distinzione che fonda sull’utilizzo pratico che da parte impresa può essere fatto dell’immobile di sua proprietà, possono essere operate tre ulteriori distinzioni che danno origine a tre categorie ben distinte di immobili:

• Gli immobili che essendo strumentali per natura (ovvero, come visto più sopra, appartengono alle categorie catastali "B", "C", "D", "E" ed "A/10") o per destinazione vengono utilizzati in via esclusiva e diretta dall’imprenditore nell’esercizio dell’impresa commerciale, indipendentemente dalla natura o dalle risultanze catastali
• Gli immobili merce ovvero quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa che li possiede (e/o li ha realizzati) e che da un punto di vista catastale possono appartenere indifferentemente alle categorie "A", "B", "C", "D", "E" o "A10"
• Gli immobili patrimonio, ovvero quegli immobili che non sono né strumentali né merce, ma che costituiscono un investimento per l’impresa e che, a loro volta, a un punto di vista catastale possono appartenere indifferentemente alle categorie "A", "B", "C", "D", "E" o "A10"

Un’ulteriore distinzione è quella che viene operata dall’articolo 90 del TUIR che, nel prevedere che gli immobili patrimonio, proprio perché estranei a quello che è il normale svolgimento dell’attività di impresa, non concorrono alla formazione del suo reddito sulla base dei costi e dei ricavi effettivi, li classifica, per la quantificazione dei proventi che da essi derivano, in relazione al luogo geografico in cui sono situati, ovvero opera una distinzione tra gli immobili che sono situati nel territorio dello Stato, e che pertanto seguono la disciplina dei redditi fondiari di cui all’articolo 37 del TUIR, e gli immobili che sono situati all’estero e quindi seguono le disposizioni di cui all’articolo 70 del TUIR. Per motivi di spazio restringeremo la nostra analisi alla trattazione di quei fabbricati che, non solo sono immobili patrimonio ma che sono anche situati all’interno del territorio dello Stato rinviando ad ulteriori contributi la trattazione dei profili fiscali relativi agli immobili merce ed a quelli strumentali (siano essi per natura o per destinazione). Al fine di esporre correttamente il trattamento fiscale degli immobili patrimonio delle imprese è però, a questo punto, necessario operare un’ulteriore distinzione, ovvero determinare correttamente quale sia il reddito da assoggettare a tassazione derivante dalla locazione degli immobili e quale sia il reddito da assoggettare a tassazione derivante da immobili non locati. Per i fabbricati patrimonio che non sono locati, il reddito è un reddito sostanzialmente "virtuale" e viene determinato sulla base della rendita catastale rivalutata del 5%. I proventi che invece derivano da immobili patrimonio concessi in locazione concorrono a formare il reddito d’impresa in misura pari al maggiore tra i seguenti importi:

• La rendita catastale rivalutata del 5%
• L’ammontare del canone di locazione che è stato pattuito tra le parti nel contratto, ridotto, fino ad un massimo del 15% del canone medesimo, dell’importo relativo alle spese documentate di manutenzione ordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera a), del D.P.R. n. 380/2001 (interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti)

È opportuno segnalare che la deduzione dal canone di locazione è riconosciuta esclusivamente per le spese di manutenzione ordinaria, mentre non è consentito portare in riduzione del canone di locazione gli interventi di manutenzione straordinaria (articolo 3, comma 1, lettera b) del D.P.R. n. 380/2001), di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia (rispettivamente articolo 3, comma 1, lettere c) e d) del D.P.R. n. 380/2001). Inoltre tali spese possono essere portate in riduzione del canone di locazione fino alla concorrenza massima del 15% del canone medesimo solo nel caso in cui possano essere opportunamente "documentate" attraverso l’esibizione di contratti, attestazioni di pagamento, fatture o ricevute fiscali. La principale conseguenza della determinazione del reddito degli immobili patrimonio secondo quelle che sono le regole dei redditi fondiari, di cui all’articolo 37 del TUIR, nel caso in cui non siano locati, consiste nell’impossibilità di dedurre dal reddito d’impresa i costi sostenuti relativamente agli stessi immobili, nella considerazione che tali costi sono già stati calcolati ai fini della determinazione delle tariffe d’estimo assunte per la quantificazione della rendita catastale. Tale disposizione ha un carattere speciale e derogatorio rispetto al principio generale di inerenza dei componenti negativi di reddito. Tale indeducibilità non trova applicazione in riferimento agli interessi passivi maturati su finanziamenti contratti per l’acquisto (o per la costruzione) di immobili patrimonio. Alle componenti negative di reddito che così si vengono a determinare non si applica dunque l’indeducibilità assoluta di cui all’articolo 90 del TUIR, ma trova applicazione il regime "ordinario" di trattamento degli interessi passivi di cui all’articolo 96 del TUIR, ovvero viene loro riconosciuta la possibilità di essere portati in deduzione dal reddito di impresa.

Per quanto riguarda gli immobili per i quali viene riconosciuto un interesse storico o artistico, ai sensi di quanto viene disposto dall’articolo 90, comma 1, del TUIR, il legislatore stabilisce che i proventi di questi immobili patrimonio, nel caso in cui non siano stati precedentemente locati, concorrono alla formazione del reddito d’impresa sulla base della rendita catastale rivalutata del 5% e poi ridotta del 50%. Nel caso in cui, invece, siano oggetto di un contratto di locazione nei confronti di soggetti terzi, gli stessi immobili concorrono a formare il reddito dell’impresa in misura pari al 65% del canone contrattuale, a patto che questo sia superiore al reddito minimo ordinario (pari alla rendita catastale rivalutata del 5% e poi ridotta nella misura del 50%). A livello di dichiarazione dei redditi sono previsti nell’ambito del quadro "RF" alcuni specifici righi che consentono l’operatività di tale modalità di tassazione: in particolare è possibile reperire, tra le "variazioni in aumento", il rigo denominato come "RF10" dove si richiede di indicare il reddito determinato sulla base del valore catastale e il rigo denominato "RF11" dove devono essere indicati i costi che sono relativi agli immobili patrimonio e che devono essere "neutralizzati" in considerazione del fatto che non sono deducibili mentre, tra le variazioni in diminuzione del reddito di impresa, nell’ambito del rigo RF39, devono essere indicati quelli che risultano essere i proventi degli immobili patrimonio da sottoporre a neutralizzazione. Nel momento in cui l’impresa provvede a concedere in locazione un immobile non strumentale (catastalmente parlando) ma bensì abitativo, ovvero appartenente alle categorie catastali da A/1 ad A/11 (esclusa la A/10 che, come sopra già accennato, non è relativa ad immobili abitativi ma ad unità immobiliari ad uso ufficio) è tenuta a determinare il reddito relativo, che è da dichiarare prescindendo da quelli che sono i componenti positivi (ovvero i canoni di locazione) e negativi (si tratta dei costi correlati alla gestione dell’immobile), da imputare a conto economico: nel modello Unico è necessario che, di conseguenza, venga ad essere operata una variazione in diminuzione per i primi ed una in aumento per i secondi. Può essere opportuno presentare il seguente esempio a titolo esemplificativo:

La società PINCO PALLINO S.r.l. ha dato in locazione una unità immobiliare ad uso abitativo, di categoria catastale A/2 e titolare di una rendita catastale (rivalutata del 5%) pari ad una somma di euro 2.000. il contratto di locazione prevede un canone annuo pari ad euro 15.000. In relazione all’immobile che è stato locato la società PINCO PALLINO S.r.l.. ha dovuto sostenere dei costi che sono risultati essere pari a complessivi euro 5.000, di cui:

• Euro 1.000 per spese condominiali
• Euro 1.500 per spese di manutenzione straordinaria (di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b) del D.P.R. n. 633/1972)
• Euro 2.500 per spese di manutenzione ordinaria (di cui all’articolo 3, comma 1, lettera a) del D.P.R. nb. 633/1972)

Al fine di determinare il reddito che deve essere assoggettato alla tassazione e per chiarire le modalità con cui si deve procedere alla compilazione del modello UNICO SC ecco presentati i vari passaggi ce devono essere effettuati:

• Viene considerato il canone di locazione annuo che è pari ad euro 15.000
• Il canone può essere diminuito della somma relativa alle spese di cui agli interventi di manutenzione ordinaria (si veda in proposito l’articolo 3, comma 1, lettera a) del D.P.R. n. 680/2001). Tali spese sono pari ad euro 2.500 e vanno conteggiate nel limite del 15% del proprio ammontare, ossia pari ad euro 2.250: non sono invece da considerare le spese condominiali e quelle di manutenzione straordinaria
• Il canone netto, che risulta essere pari ad euro 12.750, è superiore rispetto alla rendita catastale rivalutata del 5%
• Il reddito da dichiarare è quindi pari ad euro 12.750 e deve essere riportato nel rigo RF10
• Nel rigo RF11 deve essere operata una variazione in aumento per i costi imputati a conto economico
• Nel rigo RF39 deve essere operata una variazione in diminuzione in riferimento ai canoni di locazione rilevati a conto economico

 

Redazione AGEFIS

Cos'è il "prezzo - valore"

Cos’è il “prezzo-valore”

A partire dal primo gennaio 2006 è possibile regolare fiscalmente alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto. Le finalità della norma, dalla quale i consumatori e tutti i cittadini hanno solo benefici, sono ispirate ad una logica di trasparenza nella contrattazione immobiliare e di equità nel relativo prelievo fiscale: è ora possibile indicare il prezzo reale pattuito e, al contempo, pagare le imposte relative all'atto solo sul valore dell'immobile determinato con i meccanismi di rivalutazione della rendita catastale, così detta "valutazione automatica". Il Notariato è stato, per oltre dieci anni, uno dei principali promotori di questo meccanismo, chiamato prezzo-valore, ritenuto idoneo a salvaguardare la totale legittimità degli atti di cui il notaio garantisce la pubblica fede e a recuperare il senso di una leale collaborazione tra lo Stato e i cittadini. Le Associazioni dei Consumatori, che per missione istituzionale perseguono questo senso di collaborazione civile, sostengono fortemente la trasparenza dei contratti di vendita immobiliare al fine di eliminare le zone grigie in cui i consumatori e tutti i cittadini possono più facilmente subire abusi. La norma sul prezzo-valore consente, in definitiva, la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale e, al contempo, l’emersione dei valori reali delle compravendite. Viene così meno ogni convenienza di dichiarazioni dirette all’evasione fiscale (“simulazione del prezzo”), e si elimina il conseguente rischio di riflessi negativi sulla stessa efficacia civile dei trasferimenti immobiliari. Deve riconoscersi la portata sociale del nuovo sistema: lo Stato tende una mano ai cittadini, consapevole che nella prima fase di applicazione delle norme potrà subire una riduzione di introiti tributari nel settore; i cittadini devono costituzionalmente comportarsi come tali, in quanto dalla emersione dei corrispettivi reali emerge una più trasparente visione del mercato e delle singole capacità contributive. L’azione del Notariato e delle Associazioni dei Consumatori sarà finalizzata all'illustrazione di questo nuovo sistema, degli inconvenienti connessi alla prassi precedente, dei vantaggi, non solo economici, della nuova norma e, ove se ne ravvisi la necessità, dovrà essere anche di contrasto ai “cattivi consiglieri” che, con motivazioni poco chiare, cercano di far fallire la manovra.

L’ambito applicativo del sistema prezzo-valore in base alle attuali norme

A chi si applica il sistema prezzo-valore?

Deve trattarsi di cessioni soggette ad imposta di Registro (escluse quindi, le cessioni soggette ad IVA) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Sono quindi soggette al prezzo-valore anche le cessioni effettuate da società, imprese o enti, purché nei confronti di "persone fisiche" e purché soggette a imposta di Registro (non IVA). In altre parole, oltre a tutte le vendite in cui entrambe le parti sono “privati”, sono soggette a prezzo-valore anche le vendite fatte a persone fisiche, da cedenti non-soggetti IVA (associazioni, fondazioni e simili), e anche quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione IVA; ad esempio, le vendite fatte da imprese costruttrici o di ristrutturazione poste in essere oltre i quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e le vendite fatte da imprese che non hanno costruito o ristrutturato l'immobile.

Deve trattarsi di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (box, cantine, ecc). Come confermato dalla stessa Amministrazione Finanziaria (Telefisco 2006) il regime di favore si estende alle pertinenze senza limitazione di numero e anche se acquistate separatamente dal bene principale, purché risulti nell'atto di acquisto la destinazione pertinenziale. Il sistema vale anche per gli acquisti di abitazioni e relative pertinenze che non possono godere delle agevolazioni “prima casa”. Quindi anche chi acquista una seconda o terza casa, dovrà pagare le imposte secondo le aliquote ordinarie, ma potrà chiedere che la tassazione venga comunque effettuata sulla base del valore catastale: il che costituisce comunque un bel risparmio.

Quando si applica il prezzo-valore?

Si ritiene concordemente che la nozione di "cessione" comprenda, oltre agli atti traslativi del diritto di proprietà, anche quelli traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (ad esempio la nuda proprietà e l’usufrutto).

È necessaria una richiesta.

La norma si applica a fronte di una precisa richiesta che la parte acquirente deve rendere al notaio: sebbene la norma sembri lasciare libertà sulla forma e le modalità di manifestazione di tale richiesta, è senz’altro opportuno che la richiesta risulti nel corpo dell'atto di acquisto.

I vantaggi della norma e le conseguenze per chi non la applica

Riduzione degli onorari

Per evitare che gli onorari notarili, che come ogni prestazione professionale sono calcolati sul prezzo reale, costituiscano un possibile disincentivo all’applicazione della nuova normativa, il legislatore ha prescritto che gli stessi siano ridotti; tale riduzione è fissata nel 30 per cento. Il Consiglio Nazionale del Notariato, per assicurare la piena applicazione della novità normativa e raccogliendo le istanze delle Associazioni dei Consumatori, ha ritenuto che la riduzione venga applicata non soltanto alla specifica voce “onorari”, che costituisce solo un elemento di composizione della parcella notarile, ma al complessivo compenso notarile. Altre indicazioni sulla parcella notarile si possono trovare sul sito del Consiglio Nazionale del Notariato all'indirizzo www.notariato.it

Il prezzo della vendita.

Il meccanismo del prezzo-valore si applica a condizione che nell'atto sia indicato l’intero prezzo pattuito: "Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo di quest’ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata.”

Gli effetti per le parti

Diritti di prelazione

I terzi che per legge o per contratto hanno un diritto di prelazione sul bene immobile oggetto di vendita, possono esercitare la prelazione stessa, o riscattare il bene già venduto, al prezzo dichiarato nell’atto di vendita, senza che il compratore possa pretendere la restituzione del prezzo realmente pagato.

Revocatoria fallimentare

Se il venditore fallisce entro un anno dalla vendita, il curatore fallimentare può revocare la vendita, può cioè riappropriarsi del bene venduto, se il compratore conosceva lo stato di insolvenza del venditore. La conoscenza dell'insolvenza del venditore si presume se il valore di quanto venduto sorpassa di oltre un quarto quello del corrispettivo ricevuto. Per gli immobili da adibirsi ad abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado è esclusa la revocatoria fallimentare solo se la vendita è effettuata "a giusto prezzo". In tutti i casi di revocatoria, l’acquirente può insinuarsi nel fallimento, cioè richiedere la restituzione del prezzo, ma solo nei limiti di quanto dichiarato in atto e non per quanto realmente pagato

Rescissione della vendita

Se vi è sproporzione tra il valore dell'immobile compravenduto e il prezzo pattuito, e il venditore prova che la sproporzione è dipesa dal suo stato di bisogno di cui il compratore ha approfittato, il venditore può chiedere, entro un anno dalla stipula, la rescissione del contratto per lesione

Altri vizi della vendita e limiti di restituzione del prezzo

Nei casi in cui, per eventuali vizi da cui sia affetto il contratto di compravendita, lo stesso si sciolga , il compratore potrà ottenere la restituzione del solo prezzo dichiarato nel contratto, a meno che non provi (e ciò può risultare impossibile nel caso di pagamento in contanti) di aver pattuito e pagato una somma superiore

Responsabilità professionali

È configurabile una responsabilità di chi suggerisca o consigli al contribuente di simulare il prezzo, o lo induca in errore affermando la sufficienza del valore catastale.

da Agenzia Farini

tel: 059/454227