Cos'è il “prezzo-valore”?
A
partire dal primo gennaio 2006 è possibile regolare fiscalmente
alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale,
indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell'atto.
Le finalità della norma, dalla quale i consumatori e tutti i
cittadini hanno solo benefici, sono ispirate ad una logica di
trasparenza nella contrattazione immobiliare e di equità
nel relativo prelievo fiscale: è ora possibile indicare il prezzo
reale pattuito e, al contempo, pagare le imposte relative all'atto
solo sul valore dell'immobile determinato con i meccanismi di
rivalutazione della rendita catastale, così detta "valutazione
automatica". Il Notariato è stato, per oltre dieci anni, uno
dei principali promotori di questo meccanismo, chiamato
prezzo-valore, ritenuto idoneo a salvaguardare la totale legittimità
degli atti di cui il notaio garantisce la pubblica fede e a
recuperare il senso di una leale collaborazione tra lo Stato e i
cittadini. Le Associazioni dei Consumatori, che per missione
istituzionale perseguono questo senso di collaborazione civile,
sostengono fortemente la trasparenza dei contratti di vendita
immobiliare al fine di eliminare le zone grigie in cui i consumatori
e tutti i cittadini possono più facilmente subire abusi. La norma
sul prezzo-valore consente, in definitiva, la tassazione del
trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale e,
al contempo, l’emersione dei valori reali delle compravendite.
Viene così meno ogni convenienza di dichiarazioni dirette all'evasione fiscale (“simulazione del prezzo”), e si elimina
il conseguente rischio di riflessi negativi sulla stessa efficacia
civile dei trasferimenti immobiliari. Deve riconoscersi la portata
sociale del nuovo sistema: lo Stato tende una mano ai cittadini,
consapevole che nella prima fase di applicazione delle norme potrà
subire una riduzione di introiti tributari nel settore; i cittadini
devono costituzionalmente comportarsi come tali, in quanto dalla
emersione dei corrispettivi reali emerge una più trasparente visione
del mercato e delle singole capacità contributive. L’azione del
Notariato e delle Associazioni dei Consumatori sarà finalizzata
all'illustrazione di questo nuovo sistema, degli inconvenienti
connessi alla prassi precedente, dei vantaggi, non solo economici,
della nuova norma e, ove se ne ravvisi la necessità, dovrà essere
anche di contrasto ai “cattivi consiglieri” che, con motivazioni
poco chiare, cercano di far fallire la manovra.
L’ambito
applicativo del sistema prezzo-valore in base alle attuali norme
A
chi si applica il sistema prezzo-valore?
Deve
trattarsi di cessioni soggette ad imposta di Registro (escluse
quindi, le cessioni soggette ad IVA) nei confronti di persone fisiche
che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche
o professionali. Sono quindi soggette al prezzo-valore anche le
cessioni effettuate da società, imprese o enti, purché nei
confronti di "persone fisiche" e purché soggette a
imposta di Registro (non IVA). In altre parole, oltre a tutte le
vendite in cui entrambe le parti sono “privati”, sono
soggette a prezzo-valore anche le vendite fatte a persone fisiche,
da cedenti non-soggetti IVA (associazioni, fondazioni e simili),
e anche quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese
in regime di esenzione IVA; ad esempio, le vendite fatte da imprese
costruttrici o di ristrutturazione poste in essere oltre i quattro
anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e
le vendite fatte da imprese che non hanno costruito o ristrutturato
l'immobile.
Deve
trattarsi di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (box,
cantine, ecc). Come confermato dalla stessa Amministrazione
Finanziaria (Telefisco 2006) il regime di favore si estende alle
pertinenze senza limitazione di numero e anche se acquistate
separatamente dal bene principale, purché risulti nell'atto di
acquisto la destinazione pertinenziale. Il sistema vale anche per gli
acquisti di abitazioni e relative pertinenze che non possono godere
delle agevolazioni “prima casa”. Quindi anche chi acquista una
seconda o terza casa, dovrà pagare le imposte secondo le aliquote
ordinarie, ma potrà chiedere che la tassazione venga comunque
effettuata sulla base del valore catastale: il che costituisce
comunque un bel risparmio.
Quando
si applica il prezzo-valore?
Si
ritiene concordemente che la nozione di "cessione"
comprenda, oltre agli atti traslativi del diritto di proprietà,
anche quelli traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di
godimento (ad esempio la nuda proprietà e l’usufrutto).
È
necessaria una richiesta.
La
norma si applica a fronte di una precisa richiesta che la parte
acquirente deve rendere al notaio: sebbene la norma sembri lasciare
libertà sulla forma e le modalità di manifestazione di tale
richiesta, è senz'altro opportuno che la richiesta risulti nel
corpo dell'atto di acquisto.
I
vantaggi della norma e le conseguenze per chi non la applica
Riduzione
degli onorari
Per
evitare che gli onorari notarili, che come ogni prestazione
professionale sono calcolati sul prezzo reale, costituiscano un
possibile disincentivo all’applicazione della nuova normativa, il
legislatore ha prescritto che gli stessi siano ridotti; tale
riduzione è fissata nel 30 per cento. Il Consiglio
Nazionale del Notariato,
per assicurare la piena applicazione della novità normativa e
raccogliendo le istanze delle Associazioni dei Consumatori, ha
ritenuto che la riduzione venga applicata non soltanto alla specifica
voce “onorari”, che costituisce solo un elemento di composizione
della parcella notarile, ma al complessivo compenso notarile.
Il
prezzo della vendita.
Il
meccanismo del prezzo-valore si applica a condizione che nell'atto
sia indicato l’intero prezzo pattuito: "Se viene occultato,
anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute
sull'intero importo di quest’ultimo e si applica la sanzione
amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra
l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo
dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente
irrogata.”
Gli
effetti per le parti
Diritti
di prelazione
I
terzi che per legge o per contratto hanno un diritto di prelazione
sul bene immobile oggetto di vendita, possono esercitare la
prelazione stessa, o riscattare il bene già venduto, al prezzo
dichiarato nell'atto di vendita, senza che il compratore possa
pretendere la restituzione del prezzo realmente pagato.
Revocatoria
fallimentare
Se
il venditore fallisce entro un anno dalla vendita, il curatore
fallimentare può revocare la vendita, può cioè riappropriarsi del
bene venduto, se il compratore conosceva lo stato di insolvenza del
venditore. La conoscenza dell'insolvenza del venditore si presume se
il valore di quanto venduto sorpassa di oltre un quarto quello del
corrispettivo ricevuto. Per gli immobili da adibirsi ad abitazione
principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo
grado è esclusa la revocatoria fallimentare solo se la vendita è
effettuata "a giusto prezzo". In tutti i casi di
revocatoria, l’acquirente può insinuarsi nel fallimento, cioè
richiedere la restituzione del prezzo, ma solo nei limiti di quanto
dichiarato in atto e non per quanto realmente pagato
Rescissione
della vendita
Se
vi è sproporzione tra il valore dell'immobile compravenduto e il
prezzo pattuito, e il venditore prova che la sproporzione è dipesa
dal suo stato di bisogno di cui il compratore ha approfittato, il
venditore può chiedere, entro un anno dalla stipula, la rescissione
del contratto per lesione
Altri
vizi della vendita e limiti di restituzione del prezzo
Nei
casi in cui, per eventuali vizi da cui sia affetto il contratto di
compravendita, lo stesso si sciolga , il compratore potrà ottenere
la restituzione del solo prezzo dichiarato nel contratto, a meno che
non provi (e ciò può risultare impossibile nel caso di pagamento in
contanti) di aver pattuito e pagato una somma superiore
Responsabilità
professionali
È
configurabile una responsabilità di chi suggerisca o consigli al
contribuente di simulare il prezzo, o lo induca in errore affermando
la sufficienza del valore catastale.
