Canoni d’affitto, i quartieri dove sono aumentati di più in Italia da marzo

Le zone dove sono cresciuti maggiormente i valori nelle principali città .

A maggio, secondo i dati di idealista, si è registrato un aumento del 2,6% rispetto ad aprile con il prezzo medio di un canone d’affitto che si assesta intorno ai 10,30 euro al metro quadro. Per entrare più nel dettaglio, però, idealista/news ha preparato una mappa dei quartieri che hanno visto crescere maggiormente i canoni di locazione nelle principali città italiane nel periodo più duro della crisi, da marzo a maggio.

Il podio è occupato da tre tra le principali città italiane: Bologna, Roma e Milano in quest’ordine. Nel dettaglio, il quartiere che ha visto aumentare di più i valori dei canoni di locazione da marzo a maggio è il bolognese Marconi, che è passato da una quotazione di 13,20 euro per mq a una di 16,25, con un balzo del 23,11%.

A Roma, invece, appena fuori dal centro di segnala la prestazione del quartiere Appio Claudio, che offre ampi spazi verdi e che potrebbe aver cavalcato l’effetto quarantena. Qui i canoni sono passati da una media di 12,27 euro/mq a 14,17 per metro quadrato, per un aumento complessivo del 15,51% nel periodo che va da marzo a maggio 2020.

Milano (che invece risultava prima con la zona Varesina-Testori nella mappa dei quartieri con l’aumento più significativo nel prezzo delle case) con la zona di Brenta (che è anche la più cara in top ten) occupa la terza piazza nella classifica dei quartieri i cui canoni d’affitto sono cresciuti di più durante il lockdown. Qui il prezzo è passato dai 19 euro/mq di marzo ai 21,66 euro/mq di maggio (+14,04%).

Da segnalare, però, anche i dati che riguardano Sant’Alessandro a Bergamo, con i valori che crescono del 13,33% (da 10,58 euro/mq a 12 euro/mq). Si guadagna una menzione anche un’altra provincia, Sant’Anna a Lucca fa registrare un aumento del canone medio di locazione del 12,67% (da 7,50 a 8,45 euro/mq). La prima città del Sud è Napoli, la zona di Montesanto-Quartieri Spagnoli cresce del 10,15%, da 11,60 a 12,77 euro/mq.

Subito dietro si piazza Masaccio-Oberdan a Firenze, dove i valori passano da 13,07 euro/mq a 14,33 euro/mq (+9,62%). A Palermo, Monte di Pietà-Seralcadi, con una crescita dell’8,50% vede aumentare gli affitti da 8,12 a 8,81 euro/mq. A Torino, invece, la zona che aumenta di più è quella del centro storico (+8,31%), mentre a Genova il balzo più significativo è quello della zona di Quinto-Nervi (+6,43%).

Da segnalare, poi, anche Dorsoduro a Venezia (+5,49%), Case Bruciate-Fontivegge-XX Settembre a Perugia (+4,42%) e Murat a Bari (+3,28%). 

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

 

Cos'è il "prezzo valore"?

Cos'è il “prezzo-valore”?

A partire dal primo gennaio 2006 è possibile regolare fiscalmente alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell'atto. Le finalità della norma, dalla quale i consumatori e tutti i cittadini hanno solo benefici, sono ispirate ad una logica di trasparenza nella contrattazione immobiliare e di equità nel relativo prelievo fiscale: è ora possibile indicare il prezzo reale pattuito e, al contempo, pagare le imposte relative all'atto solo sul valore dell'immobile determinato con i meccanismi di rivalutazione della rendita catastale, così detta "valutazione automatica". Il Notariato è stato, per oltre dieci anni, uno dei principali promotori di questo meccanismo, chiamato prezzo-valore, ritenuto idoneo a salvaguardare la totale legittimità degli atti di cui il notaio garantisce la pubblica fede e a recuperare il senso di una leale collaborazione tra lo Stato e i cittadini. Le Associazioni dei Consumatori, che per missione istituzionale perseguono questo senso di collaborazione civile, sostengono fortemente la trasparenza dei contratti di vendita immobiliare al fine di eliminare le zone grigie in cui i consumatori e tutti i cittadini possono più facilmente subire abusi. La norma sul prezzo-valore consente, in definitiva, la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale e, al contempo, l’emersione dei valori reali delle compravendite. Viene così meno ogni convenienza di dichiarazioni dirette all'evasione fiscale (“simulazione del prezzo”), e si elimina il conseguente rischio di riflessi negativi sulla stessa efficacia civile dei trasferimenti immobiliari. Deve riconoscersi la portata sociale del nuovo sistema: lo Stato tende una mano ai cittadini, consapevole che nella prima fase di applicazione delle norme potrà subire una riduzione di introiti tributari nel settore; i cittadini devono costituzionalmente comportarsi come tali, in quanto dalla emersione dei corrispettivi reali emerge una più trasparente visione del mercato e delle singole capacità contributive. L’azione del Notariato e delle Associazioni dei Consumatori sarà finalizzata all'illustrazione di questo nuovo sistema, degli inconvenienti connessi alla prassi precedente, dei vantaggi, non solo economici, della nuova norma e, ove se ne ravvisi la necessità, dovrà essere anche di contrasto ai “cattivi consiglieri” che, con motivazioni poco chiare, cercano di far fallire la manovra.

L’ambito applicativo del sistema prezzo-valore in base alle attuali norme

A chi si applica il sistema prezzo-valore?

Deve trattarsi di cessioni soggette ad imposta di Registro (escluse quindi, le cessioni soggette ad IVA) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Sono quindi soggette al prezzo-valore anche le cessioni effettuate da società, imprese o enti, purché nei confronti di "persone fisiche" e purché soggette a imposta di Registro (non IVA). In altre parole, oltre a tutte le vendite in cui entrambe le parti sono “privati”, sono soggette a prezzo-valore anche le vendite fatte a persone fisiche, da cedenti non-soggetti IVA (associazioni, fondazioni e simili), e anche quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione IVA; ad esempio, le vendite fatte da imprese costruttrici o di ristrutturazione poste in essere oltre i quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e le vendite fatte da imprese che non hanno costruito o ristrutturato l'immobile.

Deve trattarsi di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (box, cantine, ecc). Come confermato dalla stessa Amministrazione Finanziaria (Telefisco 2006) il regime di favore si estende alle pertinenze senza limitazione di numero e anche se acquistate separatamente dal bene principale, purché risulti nell'atto di acquisto la destinazione pertinenziale. Il sistema vale anche per gli acquisti di abitazioni e relative pertinenze che non possono godere delle agevolazioni “prima casa”. Quindi anche chi acquista una seconda o terza casa, dovrà pagare le imposte secondo le aliquote ordinarie, ma potrà chiedere che la tassazione venga comunque effettuata sulla base del valore catastale: il che costituisce comunque un bel risparmio.

Quando si applica il prezzo-valore?

Si ritiene concordemente che la nozione di "cessione" comprenda, oltre agli atti traslativi del diritto di proprietà, anche quelli traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (ad esempio la nuda proprietà e l’usufrutto).

È necessaria una richiesta.

La norma si applica a fronte di una precisa richiesta che la parte acquirente deve rendere al notaio: sebbene la norma sembri lasciare libertà sulla forma e le modalità di manifestazione di tale richiesta, è senz'altro opportuno che la richiesta risulti nel corpo dell'atto di acquisto.

I vantaggi della norma e le conseguenze per chi non la applica

Riduzione degli onorari

Per evitare che gli onorari notarili, che come ogni prestazione professionale sono calcolati sul prezzo reale, costituiscano un possibile disincentivo all’applicazione della nuova normativa, il legislatore ha prescritto che gli stessi siano ridotti; tale riduzione è fissata nel 30 per cento. Il Consiglio Nazionale del Notariato, per assicurare la piena applicazione della novità normativa e raccogliendo le istanze delle Associazioni dei Consumatori, ha ritenuto che la riduzione venga applicata non soltanto alla specifica voce “onorari”, che costituisce solo un elemento di composizione della parcella notarile, ma al complessivo compenso notarile.

Il prezzo della vendita.

Il meccanismo del prezzo-valore si applica a condizione che nell'atto sia indicato l’intero prezzo pattuito: "Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo di quest’ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata.”

Gli effetti per le parti

Diritti di prelazione

I terzi che per legge o per contratto hanno un diritto di prelazione sul bene immobile oggetto di vendita, possono esercitare la prelazione stessa, o riscattare il bene già venduto, al prezzo dichiarato nell'atto di vendita, senza che il compratore possa pretendere la restituzione del prezzo realmente pagato.

Revocatoria fallimentare

Se il venditore fallisce entro un anno dalla vendita, il curatore fallimentare può revocare la vendita, può cioè riappropriarsi del bene venduto, se il compratore conosceva lo stato di insolvenza del venditore. La conoscenza dell'insolvenza del venditore si presume se il valore di quanto venduto sorpassa di oltre un quarto quello del corrispettivo ricevuto. Per gli immobili da adibirsi ad abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado è esclusa la revocatoria fallimentare solo se la vendita è effettuata "a giusto prezzo". In tutti i casi di revocatoria, l’acquirente può insinuarsi nel fallimento, cioè richiedere la restituzione del prezzo, ma solo nei limiti di quanto dichiarato in atto e non per quanto realmente pagato

Rescissione della vendita

Se vi è sproporzione tra il valore dell'immobile compravenduto e il prezzo pattuito, e il venditore prova che la sproporzione è dipesa dal suo stato di bisogno di cui il compratore ha approfittato, il venditore può chiedere, entro un anno dalla stipula, la rescissione del contratto per lesione

Altri vizi della vendita e limiti di restituzione del prezzo

Nei casi in cui, per eventuali vizi da cui sia affetto il contratto di compravendita, lo stesso si sciolga , il compratore potrà ottenere la restituzione del solo prezzo dichiarato nel contratto, a meno che non provi (e ciò può risultare impossibile nel caso di pagamento in contanti) di aver pattuito e pagato una somma superiore

Responsabilità professionali

È configurabile una responsabilità di chi suggerisca o consigli al contribuente di simulare il prezzo, o lo induca in errore affermando la sufficienza del valore catastale.

Case, calo dei prezzi a Modena

Case, calo dei prezzi a Modena

Nell’anno 2016 la domanda di abitazioni in Emilia Romagna è cresciuta del 5,2%, mentre i prezzi si sono stabilizzati, con un valore medio di vendita al metro quadro pari a circa 1.900 euro. Questo emerge dai dati dell'Osservatorio di Casa.it sul mercato residenziale, a ottobre 2016, rispetto all'inizio dell'anno. Nel dettaglio, da gennaio a ottobre la domanda «cresce in tutte le città della regione». Le più dinamiche risultano Bologna (+6,9%) e Parma (+5,5%). Seguono Ferrara e Reggio Emilia (+4,8%), Cesena e Rimini (+4,5%), Ravenna (+4,3%), Piacenza (+3,9%), Forlì (+3,2%) e Modena (+2,9%). Sul fronte dei prezzi, segno positivo per Bologna (+2,1%), Ferrara e Cesena (+1,2%), e Reggio Emilia (+1%), mentre si registra un calo a Piacenza (-1,5%), Ravenna (-1,1%), e Modena (-0,8%). Stabili, invece, Parma, Forlì e Rimini.

Per quanto riguarda il prezzo medio, a livello regionale è di circa 1.900 euro al metro quadro, e il budget a disposizione delle famiglie è di circa 152.000 euro.

Bologna (2.900 euro al metro quadro) e Rimini (2.800) sono le città più care, mentre Ferrara (1.650) e Reggio Emilia (1.750) sono le più economiche. Nelle altre città a Parma il costo è di 2.100 euro al metro, a Modena di 2.000, a Cesena di 1.980, a Ravenna di 1.950, a Forlì di 1.900 e a Piacenza di 1.850. Numeri che il responsabile del centro studi di Casa.it, Alessandro Ghisolfi, commenta dicendo che «la crescita della domanda conferma che il mercato si sta risvegliando, e che le famiglie restano intenzionate a comprare casa, nonostante le incertezze sull'evoluzione del quadro macro economico del Paese».

Il budget di acquisto, conclude Ghisolfi, «si è sicuramente ridimensionato, ma il ritorno delle banche a finanziare gli acquisti sta creando uno scenario più positivo».

da “Gazzetta di Modena”

Agenzia Farini

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Le quotazioni OMI non costituiscono fonte tipica di prova

LE QUOTAZIONI IMMOBILIARI OMI NON COSTITUISCONO

FONTE TIPICA DI PROVA

OMI: Osservatorio del Mercato Immobiliare è un istituto incaricato e misurare e predisporre dati economico-finanziari riferiti a beni immobiliari, in condizioni ordinarie e ubicate nella medesima zona omogenea, oggetto di compravendite o di affitto.

Non sono inclusi quindi gli immobili di particolare degrado o di pregio e che presentano caratteristiche non ordinarie per la zona di appartenenza.

Le quotazioni OMI funzionano attraverso la gestione di una banca dati delle quotazioni degli immobili.

La banca dati contiene le quotazioni dei valori di mercato minimi e massimi dei valori immobiliari e delle locazioni presenti su tutto il territorio. Elabora anche studi e analisi sui dati stessi.

Detto questo possiamo però evincere dalla sentenza della cassazione n.21569/2016 che le quotazioni immobiliari OMI, pubblicate di norma a cadenza semestrale nel sito dell'Agenzia delle Entrate, non possono essere utilizzate dal giudice come prova tipica nei processi; ovvero sono solamente degli indicatori parziali, non idonei a fornire dei risultati apprezzabili per la decisione.

Solo la perizia effettuata da un tecnico professionista, infatti, può delineare e descrivere in maniera completa e con pieno potere l'immobile e motivarne il valore da lui attribuito.

Come specifica il decreto del Presidente della Repubblica descritto sopra, affinchè l'accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate del valore effettivo di un determinato immobile sia preciso e corretto e quindi possa costituire fonte tipica di prova si devono tenere in considerazione vari parametri non deducibili dai soli valori omi pubblicati sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

Per informazioni più precise si può consultare l' art. 51, comma 2 del d.P.R n.131 del 26 aprile 1986.

L'Agenzia Farini è in grado di effettuare questo tipo di valutazione.

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“da Agenzia Farini

tel. 059/454227”

Il business vola oltre i confini: nasce una piattaforma globale

IL BUSINESS VOLA OLTRE I CONFINI: NASCE UNA PIATTAFORMA GLOBALE

Siete interessati a comprare o prendere in affitto una casa all'estero?

Vi proponiamo un interessante articolo tratto da La Repubblica.

Per gli italiani interessati ad acquistare o prendere in affitto una casa all'estero, ma anche per gli stranieri che guardano con crescente interesse alla Penisola, Casa.it ha lanciato una piattaforma internazionale di annunci immobiliari, opera del lavoro di progettazione realizzato dalla controllante Rea Group con i partner associati in tutti i continenti. Così gli utenti che navigano sull'url www.casa.it/international possono consultare un database composto da 4,3 milioni di annunci, attingendo da un bacino di offerte provenienti da 56 Paesi diversi fra Europa, Stati Uniti e Sud Est Asiatico. Tutti gli annunci sono tradotti in italiano e nel portale si potrà avere accesso anche a informazioni circa i mercati esteri, come indicazioni sulle tasse. Un mercato importante, quello internazionale, come dimostra la crescita dell'interesse degli italiani verso i Paesi esteri: il trend delle compravendite all'estero registra infatti una crescita media annua del 3,8% dal 2013 in avanti, con oltre 40mila transazioni condotte in porto nel 2015.

Questo nonostante il peso crescerne del fisco sul settore immobiliare. Varie le ragioni: «C'è chi cerca casa all'estero come forma di investimento, in un'ottica di diversificazione dei propri risparmi e chi per un interesse specifico verso un'area o una determinata città», spiega Luca Rossetto, general manager di Casa.it. «E c'è anche chi lo fa per pianificare il proprio futuro in una qualche altra parte del mondo. Attraverso il Global Property Network rispondiamo a queste esigenze, offrendo la possibilità di consultare annunci in tutto il mondo e, per chi è intenzionato a vendere, offrendogli un'audience che supera i 200 milioni di utenti».

Arthur Charlaftis, chief operating officer international di Rea Group, spiega che si é lavorato soprattutto sul fronte dell'omogeneizzazione delle modalità di offerta. «Con un solo click le persone adesso potranno cercare un'abitazione sulla spiaggia in Giamaica, un magazzino a Brooklyn, una villa in Tailandia o addirittura un castello nella campagna francese». Il gruppo, quotato alla Borsa australiana con una capitalizzazione di circa 5 miliardi di euro, ha archiviato l'anno fiscale 2016 (chiuso il 30 giugno scorso) con una crescita dei ricavi del 20% rispetto all'anno precedente, pari a 413,1 milioni di euro Aumentano anche l'Ebitda (+22%), che si attesta a 227,8 milioni di euro e l'utile netto (+16%), passato da 121,6 milioni agli attuali 140,7 milioni di euro. Quanto all'Italia, Casa.it conta 6,9 milioni di utenti unici al mese, con le pagine viste che nell'ultimo anno sono cresciute nell'ordine del 34%. L'ultima novità del portale nazionale è la possibilità di proporre gli annunci immobiliari con foto a 360 gradi, in modo da offrire agli utenti una visione dinamica dell'abitazione.

Da “La Repubblica”

Agenzia Farini

tel. 059/454227

Chiudere una compravendita prima della fine dell'anno: gli aspetti

Gli aspetti da mettere a fuoco per chiudere la compravendita di una casa prima della fine dell’anno.

Quello attuale è uno dei momenti migliori per il mercato residenziale. Nelle ultime settimane di ogni anno, infatti, si concentrano di solito gran parte delle compravendite delle case. L’autunno e l’inizio dell’inverno sono il periodo ideale per i venditori e i potenziali acquirenti. Alla fine del 2016, dunque, si possono chiudere transazioni con il miglior accordo possibile. La spagnola Alfa Inmobiliaria ha così riassunto sei punti chiave da mettere a fuoco.

Prezzo, presentazione e visibilità: le chiavi del venditore

Per i venditori, le tre parole magiche sono: prezzo, presentazione e visibilità.
1. Scegliere il giusto prezzo. La prima cosa da fare è scegliere il giusto prezzo per la casa che si desidera vendere. “L’esperienza ci dice che quando un’abitazione è messa in vendita a un prezzo eccessivo, nella maggior parte dei casi l’immobile viene venduto a una cifra inferiore al suo valore”, a spiegarlo Jesús Duque, vice presidente di Alfa Inmobiliaria. A suo parere, la cosa più importante è che la negoziazione sia trasparente, che si svolga alla presenza dell’acquirente e del venditore e che entrambi siano d’accordo sul prezzo.
2. Curare la presentazione della casa. La prima impressione è quella che conta, quindi il consiglio fondamentale è quello di prestare attenzione a come presentare la casa. “Riparare i danni, illuminare, pulire e cercare di rendere neutro l’ambiente eliminando tutti i mobili e gli elementi non essenziali. E’ questo il modo più efficace per aiutare il compratore ad identificarsi con la nuova casa”.
3. Dare visibilità all’immobile. A meno che non si tratti di una casa molto particolare, è essenziale che l’offerta raggiunga il maggior numero di potenziali acquirenti in minor tempo. Lo si può fare rivolgendosi ai professionisti del settore, come gli agenti immobiliari e i portali online specializzati del settore.
“Fare errori in uno qualsiasi di questi punti significa dover abbassare il prezzo”, ha affermato Duque.

Finanziamento, capacità di spesa e  investimenti: le chiavi dell’acquirente

Per il futuro proprietario di un’abitazione, le principali raccomandazioni si concentrano su tre fattori: la capacità di spesa, vedere l’investimento a lungo termine e sapere qual è l’ammontare del finanziamento sul quale si può contare.
1. Sapere quanto si può ottenere dalla banca. Per l’acquirente la prima cosa da fare è andare in banca per sapere di quanto denaro può disporre. “Oggi, si valuta la spesa da affrontare e poi si inizia la ricerca della casa. Questo approccio elimina la possibilità di dover firmare un prestito a condizioni meno favorevoli o persino perdere l’importo ottenuto”, ha detto Duque.
2. Cercare case al 10% sopra la capacità di spesa. Una volta che si conosce l’ammontare del finanziamento che si può ottenere, l’acquirente deve definire il limite di spesa per comprare la casa. A volte funziona il seguente trucco: cercare le proprietà che sono al 10% sopra la cifra prevista. La ragione, ha spiegato Alfa Inmobiliaria, è che nel mercato ci sono molti proprietari di casa che hanno fretta di vendere, con case che sono diventate un problema, o altri proprietari che sono disposti a vendere a un prezzo inferiore pur di chiudere l’operazione.
3. Pensare all’investimento e dimenticare le presunte “occasioni”. Chi è interessato all’acquisto di una casa, infine, deve vedere questa operazione come un investimento a lungo termine. “La linea di demarcazione tra una proprietà a un prezzo vantaggioso e una casa invendibile è difficile da vedere”, ha sottolineato l’agenzia immobiliare.

da "Idealista"

Agenzia Farini

059 454227

I 5 falsi miti spesso presenti nella vendita di una casa

Ci sono interpretazioni errate del mercato immobiliare lungi dal promuovere la vendita di una casa e che a volte, al contrario, complicano l’operazione e ritardano la decisione di acquisto. Secondo la rete di franchising immobiliare RE/MAX, tra i cinque falsi miti è possibile trovare quello relativo alla stagione dell’anno migliore per vendere casa e quello che consiglia di stabilire un prezzo elevato per poi negoziare.

1. La stagione dell’anno ideale per mettere in vendita una casa è la primavera o l’estate. Secondo RE/MAX questo è falso in quanto vi sono molti acquirenti che cercano casa tutto l’anno e per vari motivi. E’ il caso, ad esempio, dei giovani professionisti, dei pensionati o degli investitori.

2. Stabilire un prezzo di vendita al di sopra del prezzo della zona al fine di avviare una negoziazione. La società immobiliare ha rilevato che una valutazione troppo alta può spaventare gli acquirenti alla ricerca di una casa case al valore di mercato. Stabilire, dunque, un prezzo di vendita al di sopra del prezzo della zona al fine di avviare una negoziazione può ritardare la vendita della proprietà.

3. Una casa contraddistinta dal cartello “vendesi” per molto tempo e da varie riduzioni del prezzo si brucia sul mercato e può dare agli acquirenti l’impressione sbagliata, ossia che la proprietà non si sta vendendo perché ha dei difetti.

4. Tanto importante è l’esterno della casa quanto il suo interno. Molti venditori guardano solo all’interno delle loro case quando decidono di metterle in vendita. Ma bisogna ricordarsi che anche l’esterno è importante, perché è lì che il potenziale acquirente si fa la prima impressione.

5. Il venditore deve concentrarsi su un possibile acquirente. Molte volte l’acquirente non si sofferma su aspetti importanti quali i costi aggiuntivi. E’ bene, quindi, selezionare con attenzione i possibili interessati in base all’interesse reale e alle possibilità economiche.

da "Idealista"

Agenzia Farini

059454227