Superficie utile o commerciale, pertinenze, giardino, balconi o terrazzi: cosa
determina la struttura di una casa e come influisce nel suo valore di mercato?
Come si determina la struttura di una casa:
Partiamo dalle cose (apparentemente) più banali, cioè dalla collocazione e dalla conformazione
della casa. Può essere ubicata all’interno di un edificio (un condominio, insomma) oppure può
essere isolata come abitazione unifamiliare (un villino, una villa). Questo è già un primo elemento
per sapere come calcolare il valore di una casa. C’è, poi, da valutare la sua struttura: i vani
principali con illuminazione naturale diretta, i vani accessori diretti e le pertinenze. I primi sono la
cucina, la sala, le camere. I secondi sono il bagno (per quanto non se ne possa fare a meno non
viene considerato un vano principale), eventuale ripostiglio, ingresso, corridoio e simili. Infine, le
pertinenze, che possono essere di due tipi:
- pertinenze esclusive di ornamento (terrazze, balconi, cortile, giardino, ecc.);
- pertinenze a servizio dei vani principali (cantina, solaio, locale magazzino, ecc.).
Per calcolare il valore della casa, queste pertinenze vanno distinte in pertinenze direttamente
comunicanti con i vani principali e non comunicanti. Ad esempio, se il locale magazzino è staccato
dall’immobile oppure è raggiungibile da una scala interna.
Altro elemento fondamentale per sapere come calcolare il valore di una casa è quello della
superficie commerciale, chiamata anche superficie utile quando si tratta l’acquisto o la vendita di
una casa. Si determina misurando la superficie dell’unità immobiliare al lordo delle murature
interne ed esterne perimetrali. Quello che di solito viene chiamata superficie calpestabili (sulla
quale anche i mobili «calpestano», ovviamente). Le murature esterne vanno calcolate fino alla
mezzeria se ci sono delle parti ad uso comune o se c’è un’altra unità immobiliare confinante.
Ecco come si determina la superficie di una casa per calcolare il
valore commerciale:
- quella dei vani principali e degli accessori diretti (vedi sopra) con un’altezza utile non superiore a 1,50 metri non rientra nel computo della superficie, salvo particolari esigenze architettoniche che si valutano caso per caso;
- le rientranze, le sporgenze ed i profili non sono computabili, a meno che la loro superficie non sia fruibile (un vano in sala tra due pilastri dove inserire una poltroncina, ad esempio);
- nelle le case con due o più piani, i collegamenti verticali interni (le scale) vanno calcolati in misura pari alla loro proiezione orizzontale.
Non vanno invece calcolate nella quota di proporzione delle singoli abitazioni le scale esterne, i
pianerottoli, le superfici ad uso comune, i locali tecnici (dove, ad esempio, è collocata la caldaia
centralizzata del condominio), giardini ad uso comune, ecc.
Calcolare il valore di una casa in un edificio ad uso residenziale:
Il Ministero del lavoro, attraverso l’Osservatorio sul patrimonio immobiliare, detta queste linee
guida da tenere in considerazione per calcolare il valore di una casa:
applicare il metodo comparativo dopo aver consultato le opportune indagini di mercato,
compresa quella pubblicata periodicamente dal Ministero delle finanze;
calcolare al 100% i muri esterni ed interni ed al 50% i muri di separazione con parti comuni
e con le abitazioni contigue (il muro verso la scala esterna, il muro del vicino);
tenere conto dei coefficienti di ragguaglio delle superfici di cantine, soffitti, balconi, terrazzi,
cortili o androni ad uso esclusivo, posto macchina o box;
non valutare mai le parti comuni;
calcolare i coefficienti di vetustà (quanto è vecchia la casa, insomma), di adeguamento
tecnologico (hai l’Adsl o il Wi-fi? Hai un termostato per la caldaia o il riscaldamento a
pedali? Hai un sistema di allarme o un pitbull?), il livello di piano (porta su la spesa al sesto
piano senza ascensore quando avrai 60 anni…), la vista panoramica ed il comfort (sei sopra
un pub o in aperta campagna?);
tenere conto delle rifiniture e della manutenzione della casa.
Calcolare il valore di una casa senza pertinenze accessorie e di ornamento:
Questo è il caso di un immobile senza balconi, terrazze, solaio o cantina. Il tipico appartamento di
condominio con ingresso, cucina, bagno, sala e un paio di camere. E basta. Giusto per capirci. In
questa realtà, come calcolare il valore della casa?
Il computo della superficie commerciale viene dato da questi fattori:
- il 100% delle superfici calpestabili;
- il 100% delle pareti divisorie interne con uno spessore massimo di 50 centimetri;
- il 100% delle pareti perimetrali esterne non comuni e di spessore non superiore a 50 centimetri;
- il 50% delle pareti perimetrali in comune.
In altre parole, la superficie coperta corrisponde alla superficie commerciale. Null’altro da
aggiungere perché non ce n’è.
Calcolare il valore di una casa con pertinenze accessorie e di ornamento:
Qui, ovviamente, entrano in gioco balconi, giardini, terrazzi e quant’altro è fuori il perimetro della
superficie utile interna della casa, ma che la rendono più appetibile agli occhi di un potenziale
compratore. Vediamo come calcolare il valore dell’immobile in questo caso.
Per queste pertinenze non viene calcolato, di solito, il valore al metro quadro ma la loro superficie
effettiva attraverso dei coefficienti correttivi. Così, il balcone o il terrazzo verrà misurato fino al
contorno esterno ed il giardino o l’area esterna ad uso esclusivo saranno valutati fino al confine di
proprietà. Tanto è tuo, tanto te lo considero.
Se la parte interna è A e la parte esterna (pertinenze) è B, A+B fa C. Dove per C si intende la
superficie complessiva dell’appartamento, sulla quale si calcola il valore della casa.
Come calcolare il valore in una singola casa
Fin qui il calcolo del valore di una casa ubicata in un edificio o in un complesso residenziale ma,
comunque, con delle parti comuni. Come calcolare il valore di una casa che, invece, è di tipo
unifamiliare?
Prima, però, bisogna distinguere tra i vari tipi di immobile unifamiliare, ovvero tra quelli che
vengono definite «intero edificio» a livello commerciale: il villino e la villa. Chi vuole gasarsi un po’
mescola i termini ma, quando si tratta di vendere o di acquistare, la differenza c’è eccome.
Da definizione ufficiale, il
villino è «la costruzione isolata con affaccio su tutti i lati, composta da
uno o più piani e circondata da area sistemata a giardino».
La
villa, invece, è «la costruzione isolata con affaccio su tutti i lati, composta da uno o più piani di
notevole consistenza e architettura di pregio, circondata da area sistemata a parco (giardino con
piante ad alto fusto, viali con aree di sosta arredate, fontane monumentali, ecc.).»
Vediamo allora come calcolare il valore di una casa di questa categoria.
La superficie complessiva commerciale o utile si ottiene sommando quella dei vani principali e
degli accessori diretti più quella omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo.
Alt, un momento: che cosa vuol dire una superficie omogeneizzata delle pertinenze? Significa
l’insieme delle superfici scoperte, di ornamento, dei locali a servizio e l’unità immobiliare vera e
propria. Come si calcola?
Per quanto riguarda la superficie scoperta a
giardino o simili:
- al 10% della superficie fino al quintuplo di quella coperta dell’unità immobiliare;
- al 2% per le superfici che eccedono questo limite sui vani principali e su quelli a servizio diretto (bagno, ripostiglio, ecc.).
Sui
balconi o
terrazzi:
- se sono comunicanti con i vani principali e accessori, vengono calcolati nella misura del 30% fino a 25 metri quadri e del 10% per più di 25 metri quadri;
- se non sono comunicanti, le percentuali di stima si dimezzano (15% e 5%).
Tutte queste percentuali, stime e misurazioni possono cambiare il valore di una casa.
Naturalmente a tutto ciò si aggiunge la posizione: vista lago non è come vista stabilimento
industriale. Ma qui subent
ra la parte soggettiva. Su quella oggettiva ora siete informati.
Note:
[1] DPR 138/98.
Fonte: La Legge per Tutti
Autore : Carlos Arija Garcia
Data: 13/10/2016
