Il decalogo del Notariato sulle nuove tutele per gli acquirenti di immobili in costruzione 

 

1 – Cosa prevede oggi la legge per tutelare gli acquirenti degli immobili da costruire? Con il dlgs 122/2005 il legislatore si è preoccupato di tutelare le persone fisiche, che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l'acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto.

La tutela per chi compra prevede:

• l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà; •

l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi. 

 

2 - Perché il legislatore è intervenuto sulla norma (dlgs 122/2005)? Il legislatore si è reso conto che la norma, per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019, poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione. Lo spirito della norma non è solo migliorare le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato “garantibile”. 

 

3 – Come cambia la tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire? La nuova legge (dlgs n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale). Il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fidejussione. Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile. 

 

4 - Da quando si applica la nuova legge? Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019. 

 

5 – La fidejussione ha una scadenza? La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma. Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.

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6 – Quali altri vantaggi dà l’intervento del notaio nel preliminare? Il notaio assicura che fin dal momento del preliminare siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni). 

 

7 - Cosa deve contenere il preliminare? Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere:

• la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;

• l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;

• il termine pattuito per l'esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento; • gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;

• il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto. 

 

8 – La legge tutela l’acquirente anche al momento della compravendita. Come? La legge prevede che al momento della stipula del contratto di compravendita il costruttore debba consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera.

Il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale.

In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore. 

 

9 - Cosa succede se non si rispetta la norma? Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto. 

 

10 - Cosa fare, quindi, se si intende acquistare dal costruttore un immobile non ancora ultimato? Ciò che prima della riforma era un’opportunità raccomandata, ora è un obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione

Fonte : “ Corsi di Estimo”

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CODICE DELLA CRISI

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale (n. 38 del 14 febbraio 2019) il D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 recante il “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155“, al fine di rafforzare il sistema di garanzie per gli acquirenti di immobili da costruire.

Il provvedimento, recante modifiche ad alcuni articoli del D.Lgs. 122/2005, prevede maggiori garanzie in favore degli acquirenti di immobili “su carta”, ossia da costruire, in caso di fallimento dell’impresa.

La finalità dell’intervento normativo risiede nella necessità di stipulare il contratto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, in modo da garantire controlli maggiori sugli adempimenti di competenza del costruttore mediante l’obbligo:

 

• di stipulazione della fideiussione
• di rilascio della polizza assicurativa indennitaria (per il cui inadempimento è prevista la nullità del contratto di acquisto dell’immobile)

In tal modo l’acquirente verrà tutelato da eventuali comportamenti scorretti o dimenticanze e verranno, inoltre, agevolati i controlli notarili. Il provvedimento prevede, inoltre, la nullità del contratto nel caso in cui il costruttore non abbia ottemperato all’obbligo assicurativo.

Le nuove regole si applicheranno ai contratti relativi a immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019, data di entrata in vigore degli articoli del provvedimento (artt. 385, 386, 387 e 388) a cui fanno riferimento le modifiche introdotte.

Le novità sulla tutela degli acquirenti

Queste, in sintesi, le novità sulla tutela degli acquirenti presenti negli  articoli 385, 386, 387 e 388 del D.Lgs. 14/2019, riportate in una nota dell’Ance (Associazione Nazionale Costruttori Edili):

• la fideiussione a garanzia degli acconti potrà essere rilasciata solo da banche e assicurazioni. Ai soggetti abilitati sono stati eliminati gli intermediari finanziari
• la fideiussione (bancaria o assicurativa) potrà essere escussa anche in caso di inadempimento dell’obbligo da parte del costruttore di rilasciare la polizza postuma decennale; in particolare ciò si verifica se il notaio dichiari di non aver ricevuto per la data del rogito la polizza assicurativa che dovrà essere conforme al modello standard approvato con successivo e apposito decreto ministeriale
• il contratto preliminare di compravendita (o atto equipollente) avente ad oggetto un immobile da costruire dovrà essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Ciò comporterà di conseguenza anche la necessità di procedere, oltre che alla consueta registrazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, anche alla trascrizione presso la conservatoria immobiliare
• nel contratto preliminare oltre all’indicazione degli estremi della fideiussione(obbligo già adesso previsto) dovrà essere attestata la sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito decreto ministeriale. In via transitoria nelle more dell’adozione del decreto ministeriale il contenuto della fideiussione è determinato dalle parti
• nell’atto di trasferimento della proprietà dovranno essere indicati gli estremi della polizza assicurativa postuma decennale e si dovrà dare atto della sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito decreto ministeriale. In via transitoria il contenuto della polizza assicurativa è determinato dalle parti
• il mancato rilascio, allatto del trasferimento della proprietà, della polizza postuma decennale sarà causa di nullità del contratto di compravendita. La nullità può essere fatta però valere solo dall’acquirente (analogamente a quanto ora già previsto in caso di mancato rilascio della fideiussione)
• con decreto del Ministro della Giustizia da adottarsi entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto, di concerto con il ministro dell’Economia e Finanze sarà definito un modello standard di fideiussione
• con decreto del Ministro dello sviluppo economico da adottarsi entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto, di concerto con il ministro della Giustizia e con il Ministero dell’Economia e Finanze saranno definiti il contenuto e le caratteristiche minime della polizza assicurativa e il relativo modello standard della stessa
• le modifiche apportate si applicheranno ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato (nel caso di scia)successivamente alla data di entrata in vigore del D.Lgs. (ossia dal 16 marzo 2019).

Fonte : “Articolo di Giornale

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Chiudere una compravendita prima della fine dell'anno: gli aspetti

Gli aspetti da mettere a fuoco per chiudere la compravendita di una casa prima della fine dell’anno.

Quello attuale è uno dei momenti migliori per il mercato residenziale. Nelle ultime settimane di ogni anno, infatti, si concentrano di solito gran parte delle compravendite delle case. L’autunno e l’inizio dell’inverno sono il periodo ideale per i venditori e i potenziali acquirenti. Alla fine del 2016, dunque, si possono chiudere transazioni con il miglior accordo possibile. La spagnola Alfa Inmobiliaria ha così riassunto sei punti chiave da mettere a fuoco.

Prezzo, presentazione e visibilità: le chiavi del venditore

Per i venditori, le tre parole magiche sono: prezzo, presentazione e visibilità.
1. Scegliere il giusto prezzo. La prima cosa da fare è scegliere il giusto prezzo per la casa che si desidera vendere. “L’esperienza ci dice che quando un’abitazione è messa in vendita a un prezzo eccessivo, nella maggior parte dei casi l’immobile viene venduto a una cifra inferiore al suo valore”, a spiegarlo Jesús Duque, vice presidente di Alfa Inmobiliaria. A suo parere, la cosa più importante è che la negoziazione sia trasparente, che si svolga alla presenza dell’acquirente e del venditore e che entrambi siano d’accordo sul prezzo.
2. Curare la presentazione della casa. La prima impressione è quella che conta, quindi il consiglio fondamentale è quello di prestare attenzione a come presentare la casa. “Riparare i danni, illuminare, pulire e cercare di rendere neutro l’ambiente eliminando tutti i mobili e gli elementi non essenziali. E’ questo il modo più efficace per aiutare il compratore ad identificarsi con la nuova casa”.
3. Dare visibilità all’immobile. A meno che non si tratti di una casa molto particolare, è essenziale che l’offerta raggiunga il maggior numero di potenziali acquirenti in minor tempo. Lo si può fare rivolgendosi ai professionisti del settore, come gli agenti immobiliari e i portali online specializzati del settore.
“Fare errori in uno qualsiasi di questi punti significa dover abbassare il prezzo”, ha affermato Duque.

Finanziamento, capacità di spesa e  investimenti: le chiavi dell’acquirente

Per il futuro proprietario di un’abitazione, le principali raccomandazioni si concentrano su tre fattori: la capacità di spesa, vedere l’investimento a lungo termine e sapere qual è l’ammontare del finanziamento sul quale si può contare.
1. Sapere quanto si può ottenere dalla banca. Per l’acquirente la prima cosa da fare è andare in banca per sapere di quanto denaro può disporre. “Oggi, si valuta la spesa da affrontare e poi si inizia la ricerca della casa. Questo approccio elimina la possibilità di dover firmare un prestito a condizioni meno favorevoli o persino perdere l’importo ottenuto”, ha detto Duque.
2. Cercare case al 10% sopra la capacità di spesa. Una volta che si conosce l’ammontare del finanziamento che si può ottenere, l’acquirente deve definire il limite di spesa per comprare la casa. A volte funziona il seguente trucco: cercare le proprietà che sono al 10% sopra la cifra prevista. La ragione, ha spiegato Alfa Inmobiliaria, è che nel mercato ci sono molti proprietari di casa che hanno fretta di vendere, con case che sono diventate un problema, o altri proprietari che sono disposti a vendere a un prezzo inferiore pur di chiudere l’operazione.
3. Pensare all’investimento e dimenticare le presunte “occasioni”. Chi è interessato all’acquisto di una casa, infine, deve vedere questa operazione come un investimento a lungo termine. “La linea di demarcazione tra una proprietà a un prezzo vantaggioso e una casa invendibile è difficile da vedere”, ha sottolineato l’agenzia immobiliare.

da "Idealista"

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