Il decalogo del Notariato sulle nuove tutele per gli acquirenti di immobili in costruzione 

 

1 – Cosa prevede oggi la legge per tutelare gli acquirenti degli immobili da costruire? Con il dlgs 122/2005 il legislatore si è preoccupato di tutelare le persone fisiche, che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l'acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto.

La tutela per chi compra prevede:

• l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà; •

l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi. 

 

2 - Perché il legislatore è intervenuto sulla norma (dlgs 122/2005)? Il legislatore si è reso conto che la norma, per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019, poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione. Lo spirito della norma non è solo migliorare le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato “garantibile”. 

 

3 – Come cambia la tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire? La nuova legge (dlgs n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale). Il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fidejussione. Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile. 

 

4 - Da quando si applica la nuova legge? Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019. 

 

5 – La fidejussione ha una scadenza? La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma. Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.

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6 – Quali altri vantaggi dà l’intervento del notaio nel preliminare? Il notaio assicura che fin dal momento del preliminare siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni). 

 

7 - Cosa deve contenere il preliminare? Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere:

• la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;

• l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;

• il termine pattuito per l'esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento; • gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;

• il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto. 

 

8 – La legge tutela l’acquirente anche al momento della compravendita. Come? La legge prevede che al momento della stipula del contratto di compravendita il costruttore debba consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera.

Il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale.

In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore. 

 

9 - Cosa succede se non si rispetta la norma? Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto. 

 

10 - Cosa fare, quindi, se si intende acquistare dal costruttore un immobile non ancora ultimato? Ciò che prima della riforma era un’opportunità raccomandata, ora è un obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione

Fonte : “ Corsi di Estimo”

Agenzia Immobiliare Farini

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Comprare casa in albergo: sì ai Condhotel

In Emilia Romagna chi ha stanze inutilizzate potrà venderle per reinvestire

A metà tra un albergo e un condominio. In Emilia Romagna arrivano i Condhotel: le strutture alberghiere che abbinano camere d'albergo a appartamenti da affirrare e vendere. Gli hotel, quindi, come avviene già in altri paesi europei, potranno deicidere di trasformare alcune stanze in piccoli appartamenti da mettere sul mercato. Una novità che potrebbe permettere agli hotel di fare concorrenza a operatori, come Airbnb, che guadagnano affittando gli appartamenti. L'idea di unificare camere e appartamenti nella stessa struttura arriva dall'estero. In Spagna e Stati Uniti i cosiddetti Condhotel sono già difusi da alcuni anni. In Italia,invece, l'approvazione effettiva di questa nuova tipologia di strutture si è avuta con il decreto attuativo <<Sblocca Italia>> di marzo 2018 con cui si è tentato di regolamentare quelle esperienze, come Allegroitalia o Italianway, che erano già attive sul suolo italiano. Da Milano fino alla Costa Smeralda o all'Isola d'Elba; in totale Allegroitalia mette a disposizione oltre 137 strutture da poter affittare come case vacanze o da poter comprare. Italianway, invece, ha un'offerta più ristretta che si concentra prevalentemente nel milanese e nelle zone di Sanremo.

Al di là di queste due imprese, però, di fatto, come ha ribadito l'assessore regionale al turismo dell'Emilia Romagna, Andrea Corsini, <<l'Emilia Romagna è la prima regione in Italia a recepire la direttiva nazionale>>.

Entro l'estate, infatti, la regione approverà il regolamento nazionale permettendo ai Comuni e agli operatori, di dare il via ai lavori.

Lavori che, nell'ottica del decrato attuativo italiano, avranno come obbiettivo creare nuove risorse attraverso cui gli hotel possano migliorare i propri servizi. <<Gli alberghi – spiesa l'assessore Corsini – potranno acquisire una classificazione superiore rispetto a quella attribuita in precedenza>>. Il regolamento nazionale, infatti, vincola gli albergatori ad investire le somme ricavate dalle vendire o dagli affitti nella riqualificazione degli hotel. <<Questa può essere un'opportunità importante – sottolinea il presidente della regione Emilia Romagna, Stefano Bonaccini – per intervenire anche su strutture datate, che potranno tornare ad essere competitive sul mercato nazionale e internazionale. L'intento, quindi, è donare alle strutture alberghiere una nuova leva finanziaria attraverso cui migliorare le proprie attività.

Un'attività che può soddisfare diversi tipi di esigenze. Gli appartamenti dei Condohotel, infatti, da un lato possono essere comprati o affittati come case vacanze e, dall'altro, possono essere utilizzati come fonte di guadagno.

Difatti. Nonostante sia vietato il subaffitto da parte di colui che ha comprato l'immobile, il proprietario può decidere di ridare in gestione il locale all'albergatore, che si occuperà di affittarlo dandogli una parte del ricavato. In questo momento il proprietario potrà ottenere un guadagno e, contemporaneamente , lasciare che sia l'hotel a occuparsi dell'affitto- <<I Condhotel Allegroitalia – si legge sul sito web dell'impresa alberghiera – assicurano un rendimento del 5 percento all'anno per 5 anno a chi acquista un apaprtamento-suire in Costa Smeralda o all'Isola d'Elba>>. Il guadagno è assicurato.

Il Condhotel è una tipologia ricettiva già operativa in altri paesi del mondo, che permette agli albergatori di vendere parte delle stanze della struttura ottenendo risorse da reinvestire. Entro due anni sarà una realtà anche in Emilia Romagna.

Cosa dice il decreto ministeriale:

1. All'interno della struttura alberghiera dovranno esserci almeno 7 camere oltre quelle che verranno cedute ed adibite ad uso residenziale.
2. C'è un requisito tassativo per gli albergatori che vogliono vendere o affittare le stanze-appartamenti dei loro hotel: dovranno avere cucine ad uso autonomo.
3. Tutte le camere e gli appartamenti della struttura condivideranno un unico servizio di portineria che poi è il punto di riferimento dell'hotel.
4. In caso di accordo con il proprietario dell'appartamento, l'albergatore potrà affittare il locale corrispondendogli fino al 60% dei proventi.
5. Chi comprerà l'unità abitativa all'interno della struttura avrà garantito il suo utilizzo fino a 10 anni dell'anno di avvio dell'esercizio alberghiero.
6. Il servizio portineria e tutte le altre prestazioni previste all'interno della struttura dovranno essere garantite anche ai proprietari degli appartamenti privati.
7. Il proprietario dell'hotel dovrà reinvestire tutti i proventi della vendita in opere di riqualificazione che gli facciano guadagnare minimo 3 stelle.
8. Se il condhotel è costituito da più immobili, questi dovrano essere ubicati a una distanza massima di 200 metri dalla hall.

Fonte: "il Resto del Carlino"

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