Come effettuare nel 2020 la detrazione della provvigione pagata all'agenzia immobiliare

Quest'anno i contribuenti avranno più tempo per presentare la dichiarazione dei redditi 2020 relativa all'anno di imposta 2019. La scadenza è infatti fissata per il 30 settembre. Tra le spese che è possibile detrarre dal modello 730 ci sono le provvigioni pagate all'agenzia immobiliare.

I compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, su un importo massimo di 1000 euro. Si può usufruire della detrazione se l'acquisto dell'immobile è effettivamente concluso. In caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire della detrazione è necessario aver regolarmente registrato il compromesso.

La detrazione spetta a condizione che l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale. In particolare:

• per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente;
• l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale entro i termini previsti dalla lett. b) dell’art. 15 del TUIR, concernente la detrazione spettante per gli interessi passivi pagati per i mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale e, quindi, ordinariamente entro un anno dall’acquisto, salvi i diversi termini per le eccezioni ivi previste

Considerato l’esplicito riferimento della legge all’acquisto dell’abitazione principale, la detrazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile; il venditore, pertanto, non può beneficiare della detrazione in esame anche se ha corrisposto la relativa provvigione all’intermediario immobiliare. La detrazione non spetta se le spese sono sostenute nell’interesse dei familiari fiscalmente a carico. 

Se l'unità immobiliare è acquistata da più persone, la detrazione, nel limite di 1000 euro, va ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà. Il beneficio, pertanto, può essere attribuito al proprietario dell'immobile, in percentuale, qualora la fattura risulti intestata almeno a uno dei proprietari. Nell'ipotesi di

• Fattura intestata a un solo proprietario, ma immobile in comproprietà, al fine di consentire la detrazione pro-quota anche al comproprietario che non è indicato nella fattura, sarà necessario integrare il documento annotandovi i dati di quest'ultimo
• Immobile intestato a un solo proprietario, ma fattura cointestata al proprietario e a un'altra persona, al fine di consentire la detrazione dell'intero importo all'unico proprietario sarà necessario integrare la fattura, annotando che l'onere per l'intermediazione è stato sostenuto interamente da quest'ultimo
• Fattura intestata esclusivametne a una persona che non sia prorietaria dell'immobile, le spese per l'intermediazione non potranno essere detratte neanche dal proprietario.

Requisiti agenti immobiliari

Per poter usufruire delle detrazioni gli immobiliari devono essere iscritti come agenti immobiliari in base alla legge n. 39 del 1989 che ne disciplina anche le modalità e funzioni.

Documenti da conservare

Documentazione da controllare e conservare. Con la Circolare 13.05.2011 n. 20, risposta 5.8 è stato precisato che:

• la detrazione non spetta se la fattura rilasciata dall’intermediario immobiliare è intestata ad un soggetto non proprietario;
• nel caso in cui la fattura è intestata ad un solo proprietario ma l’immobile è in comproprietà, è necessario integrarla con i dati anagrafici del comproprietario mancante;
• se la fattura è intestata al proprietario dell’immobile e ad un altro soggetto non proprietario, è necessario che in fattura venga specificato (o integrato) che l’onere è stato sostenuto solo dal proprietario.

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Il decalogo del Notariato sulle nuove tutele per gli acquirenti di immobili in costruzione 

 

1 – Cosa prevede oggi la legge per tutelare gli acquirenti degli immobili da costruire? Con il dlgs 122/2005 il legislatore si è preoccupato di tutelare le persone fisiche, che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l'acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto.

La tutela per chi compra prevede:

• l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà; •

l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi. 

 

2 - Perché il legislatore è intervenuto sulla norma (dlgs 122/2005)? Il legislatore si è reso conto che la norma, per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019, poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione. Lo spirito della norma non è solo migliorare le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato “garantibile”. 

 

3 – Come cambia la tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire? La nuova legge (dlgs n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale). Il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fidejussione. Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile. 

 

4 - Da quando si applica la nuova legge? Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019. 

 

5 – La fidejussione ha una scadenza? La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma. Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.

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Via Pisacane, 6 - 46100 Mantova (Italy) | Pi 01584810202 | CCIAA MN 199124 | T. +39.0376.263305 | F. +39.0376.263304

6 – Quali altri vantaggi dà l’intervento del notaio nel preliminare? Il notaio assicura che fin dal momento del preliminare siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni). 

 

7 - Cosa deve contenere il preliminare? Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere:

• la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;

• l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;

• il termine pattuito per l'esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento; • gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;

• il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto. 

 

8 – La legge tutela l’acquirente anche al momento della compravendita. Come? La legge prevede che al momento della stipula del contratto di compravendita il costruttore debba consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera.

Il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale.

In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore. 

 

9 - Cosa succede se non si rispetta la norma? Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto. 

 

10 - Cosa fare, quindi, se si intende acquistare dal costruttore un immobile non ancora ultimato? Ciò che prima della riforma era un’opportunità raccomandata, ora è un obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione

Fonte : “ Corsi di Estimo”

Agenzia Immobiliare Farini

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Quali sono le sanzioni disciplinari per gli agenti immobiliari?

La legge prevede l'applicazione di sanzioni disciplinari a carico dell'agente immobiliare? Se sì, quali sono tali sanzioni e chi le applica? A fare il punto sono i nostri collaboratori di condominioweb

Ricordiamo qui di seguito le principali norme disciplinanti la professione di mediatore, nell'ambito della quale è riconducibile l'attività dell'agente immobiliare:

legge n. 39/1989 e successive modificazioni ed integrazioni, riguardante per l'accesso all'attività di agente immobiliare;

decreto ministeriale 21 dicembre 1990, n. 452, contenente regolamento di attuazione della suddetta legge;

d.lgs n. 59/2010, che ha introdotto modifiche alle modalità di accesso alla professione di agente di affari in mediazione.

Tipologia di sanzioni disciplinare
Per quanto riguarda le sanzioni disciplinari, la norma cui fare specifico riferimento è il decreto ministeriale n. 452 del 1990. A mente dell'art. 18 di tale regolamento, le sanzioni disciplinari applicabili all'agente immobiliare sono di tre tipi:
la sospensione;
la cancellazione;
l'inibizione perpetua dall'attività (inizialmente detta radiazione, in ragione dell'esistenza dei ruoli).
Le prime due domande hanno quindi risposta positiva: la legge prevede delle sanzioni disciplinari e queste sono dettagliatamente previste dal d.m. n. 452/1990.
È utile comprendere quando e come trovino applicazione le sanzioni disciplinari verso l'agente immobiliare. Di tali aspetti si occupa l'art. 19 del decreto ministeriale n. 452.
Quanto alla cancellazione, essa è applicabile:
se l'agente immobiliare versa in una delle situazioni d'incompatibilità previste dall'art. 5 della legge n. 39/1989 (es. esercita altra attività professionale differente dalla mediazione);
quando viene a mancare uno dei requisiti o delle condizioni previsti dall'art. 2, comma 3, della legge n. 39/1989 (es. intervenuta condanna penale);
quando è l'agente stesso a domandare la cancellazione dal registro delle imprese (es. cessazione attività).
La sospensione, invece, è una sanzione disciplina che trova applicazione:
nei casi meno gravi di turbamento del normale andamento del mercato;
nei casi di irregolarità accertate nell'esercizio dell'attività di mediazione.
Per queste due ipotesi, specificamente previste dal terzo comma dell'art. 19, terzo comma, d.m. n. 452/1990, la sospensione può essere inflitta per un periodo non superiore a sei mesi.
 Qualora l'agente immobiliare dovesse assumere la qualità d'imputato per uno dei reati alla cui condanna consegue la sanzione della cancellazione, la sospensione può essere disposta fino al termine del procedimento (art. 19, quarto comma, d.m. n. 452/1990).
V'è infine l'inibizione perpetua, che può essere disposta:
contro quegli agenti che abbiano turbato gravemente il normale andamento del mercato;
quando gli agenti, nel periodo di sospensione loro inflitta, compiano atti inerenti al loro ufficio;
contro quegli agente cui sia stata irrogata per tre volte la misura della sospensione.
Chi e come applica le sanzioni disciplinari agli agenti immobiliari?
Organo competente alla irrogazioni delle sanzioni disciplinari contro l'agente immobiliare è la giunta camerale della Camera di Commercio presso la quale il professionista è iscritto.
Ciò che prevede il d.m. n. 452/1990 è un vero e proprio procedimento disciplinare.
In sostanza si ha:
una citazione a comparire con l'indicazione della contestazione di un termine per la comparizione non inferiore a quindici giorni;
una sorta di udienza/audizione di discussione della contestazione;
la decisione motivata che deve essere comunicata all'interessato entro i quindici giorni successivi dalla data stessa mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento;
la possibilità di ricorso al Ministero delle attività produttive. Il ricorso, specifica il d.m. n. 452, sospende l'efficacia della decisione della giunta camerale.
Alle ultime due domande che si sono poste in principio è dunque possibile rispondere: le sanzioni sono applicate dalla giunta camerale ed i relativi provvedimenti sono contestabili.

Fonte “ Idealista”

Agenzia Immobiliare Farini

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Vendita o affitto?

È possibile pubblicare su internet un annuncio di vendita o affitto di una casa se è già stato dato mandato all'agenzia immobiliare?

Oggi si vende e si affitta più tramite internet che con agenzia immobiliare: i dati parlano di un forte

aumento delle offerte veicolate tramite siti web dedicati all’incontro tra domanda e offerta. Alcuni di

questi portali, peraltro, consentono la pubblicazione gratuita dell’annuncio, offrendo poi servizi

aggiuntivi nelle versioni premium e base. Ma chi ha già affidato l’incarico all’agenzia di trovare

un acquirente o un affittuario può contemporaneamente pubblicare un annuncio su internet, in una

piattaforma dedicata o anche tramite i propri canali?

La risposta dipende dal singolo contratto firmato con l’agenzia. Se è presente la clausola di

esclusiva, il proprietario dell’immobile non potrebbe andare in cerca di acquirenti o inquilini e,

quand’anche dovesse trovarli, sarebbe poi tenuto a risarcire l’agente secondo le condizioni

contrattuali.

Accanto a questa possibilità, però, esistono casi in cui il mandato sottoscritto all’agente sia senza

esclusiva e, in tale ipotesi, la società immobiliare ha diritto alla provvigione solo se l’acquirente o l’affittuario è stato trovato da

quest’ultima. Resta ferma, quindi, la libertà per il proprietario
dell’immobile di intervenire personalmente nella ricerca di eventuali interessati all’affare. Il che gli
consente di pubblicare annunci via internet di vendita o affitto della casa nonostante il
contestuale mandato conferito in capo all’agente.

Gran parte dei contratti con le agenzie immobiliari contiene la clausola di esclusiva, ma nulla
toglie che le parti possano concordare la cancellazione della stessa. Sarà sufficiente interlineare la
relativa disposizione contenuta nel prestampato, accompagnando tale segno grafico con la firma di
entrambe le parti a margine della correzione.

È peraltro possibile riscrivere il contratto da capo, eliminando la clausola di esclusiva.
L’agenzia immobiliare che abbia procurato un cliente, al proprietario dell’appartamento, ha diritto
alla provvigione anche se poi il contratto di vendita o di affitto dovesse concludersi
successivamente alla scadenza del mandato. Ciò che conta, infatti, è che l’agente sia riuscito a
procurare il contatto tra le parti durante la vigenza del proprio incarico, a prescindere poi dalle
modalità concrete con cui, poi, queste ultime abbiano deciso di portare a termine le trattativa.

Fonte: La Legge per Tutti
Autore: Redazione
Data: 12/10/2016

Come effettuare la detrazione della provvigione

Come effettuare la detrazione della provvigione pagata all'agenzia immobiliare.

Tra le detrazioni fiscali della dichiarazione dei redditi relativa all'anno d'imposta 2016 vi sono anche le provvigioni pagate alle agenzie immobiliari. Vediamo come e in quale percentuale è possibile detrarre le spese sostenute per l'intermediazione immobiliare dal modello 730.
I compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, su un importo massimo di 1000 euro. Si può usufruire della detrazione se l'acquisto dell'immobile è effettivamente concluso. In caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire della detrazione è necessario aver regolarmente registrato il compromesso
La detrazione spetta a condizione che l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale. In particolare:

• per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
• l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale entro i termini previsti dalla lett. b) dell’art. 15 del TUIR, concernente la detrazione spettante per gli interessi passivi pagati per i mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale e, quindi, ordinariamente entro un anno dall’acquisto, salvi i diversi termini per le eccezioni ivi previste

Considerato l’esplicito riferimento della legge all’acquisto dell’abitazione principale, la detrazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile; il venditore, pertanto, non può beneficiare della detrazione in esame anche se ha corrisposto la relativa provvigione all’intermediario immobiliare. La detrazione non spetta se le spese sono sostenute nell’interesse dei familiari fiscalmente a carico.
Se l'unità immobiliare è acquistata da più persone, la detrazione, nel limite di 1000 euro, va ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà. Il beneficio, pertanto, può essere attribuito al proprietario dell'immobile, in percentuale, qualora la fattura risulti intestata almeno a uno dei proprietari. Nell'ipotesi di

• Fattura intestata a un solo proprietario, ma immobile in comproprietà, al fine di consentire la detrazione pro-quota anche al comproprietario che non è indicato nella fattura, sarà necessario integrare il documento annotandovi i dati di quest'ultimo
• Immobile intestato a un solo proprietario, ma fattura cointestata al proprietario e a un'altra persona, al fine di consentire la detrazione dell'intero importo all'unico proprietario sarà necessario integrare la fattura, annotando che l'onere per l'intermediazione è stato sostenuto interamente da quest'ultimo
• Fattura intestata esclusivametne a una persona che non sia prorietaria dell'immobile, le spese per l'intermediazione non potranno essere detratte neanche dal propriatario

Requisiti agenti immobiliari
Per poter usufruire delle detrazioni gli immobiliari devono essere iscritti come agenti immobiliari in base alla legge n 39 del 1989 che ne disciplina anche le modalità e funzioni
Documenti da conservare
Documentazione da controllare e conservare. Con la Circolare 13.05.2011 n. 20, risposta 5.8 è stato precisato che:

• la detrazione non spetta se la fattura rilasciata dall’intermediario immobiliare è intestata ad un soggetto non proprietario;
• nel caso in cui la fattura è intestata ad un solo proprietario ma l’immobile è in comproprietà, è necessario integrarla con i dati anagrafici del comproprietario mancante;
• se la fattura è intestata al proprietario dell’immobile e ad un altro soggetto non proprietario, è necessario che in fattura venga specificato (o integrato) che l’onere è stato sostenuto solo dal proprietario.

Da "Idealista"

Agenzia Farini

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