Agevolazioni prima casa, da quando decorre il termine per il riacquisto entro un anno

L'Agenzia delle Entrate è intervenuta in tema di agevolazioni prima casa e riacquisto entro un anno, chiarendo in particolare da quando decorre il termine previsto dalla norma fiscale per non perdere il beneficio. Vediamo quanto chiarito nello specifico.

Con la risposta n. 409, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che il decorso dell'anno per il riacquisto di altra abitazione da adibire a prima casa deve coincidere con l'atto di compravendita ricevuto dal notaio.

Il caso in esame riguarda una vendita infraquinquennale con riserva di proprietà di un'abitazione acquistata con l'agevolazione prima casa. Nello specifico, alcuni immobili sono stati venduti con riserva di proprietà e il pagamento del prezzo è stato dilazionato in dodici rate con acquisto da parte del compratore del diritto di proprietà sugli stessi immobili successivamente al pagamento dell'ultima rata. 

Gli immobili sono stati acquistati beneficiando delle agevolazioni prima casa, le quali decadono nel caso in cui l'immobile venga venduto prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto. In caso di vendita infraquinquennale, per non perdere le agevolazioni, deve essere riacquistato un altro immobile da destinare ad abitazione principale entro un anno dalla vendita.

In tale situazione, in base a quanto chiarito, il decorso di un anno per il riacquisto di un'altra abitazione da adibire a prima casa non può essere conteggiare dal momento in cui è avvenuto l'effettivo trasferimento della proprietà, successivamente al pagamento dell'ultima rata del prezzo, ma dal momento dell'atto di compravendita ricevuto dal notaio.

L'Agenzia delle Entrate ha poi sottolineato che "con la decadenza dalle agevolazioni fruite per l'acquisto degli immobili il contribuente, che abbia stipulato un contratto di mutuo avvalendosi delle agevolazioni prima casa, incorra anche nella decadenza dalle agevolazioni fiscali relative alle imposte sostitutive sul mutuo". 

DA Agenzia Farini

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Modena

Preliminare senza certificato di agibilità: sì al risarcimento

Preliminare senza certificato di agibilità: sì al risarcimento

Cassazione: la mancata consegna del certificato di agibilità non influisce sulla validità del contratto preliminare di compravendita, ma può legittimare la richiesta di risarcimento danni da parte del compratore

Con l’ordinanza n. 10665/2020 la Suprema Corte di Cassazione è intervenuta in merito ad una questione circa la presunta nullità del contratto preliminare di compravendita in caso di mancato rilascio del certificato di agibilità o l’insussistenza delle condizioni affinché possa essere rilasciato.

Accade spesso che il proprietario di un immobile ed il potenziale compratore sottoscrivano un contratto preliminare di compravendita per il trasferimento di un immobile in attesa del rogito notarile.

Ma cosa accade se all’atto definitivo, il futuro compratore si accorge di non aver avuto il certificato di agibilità dell’immobile? E’ possibile avanzare domanda di nullità dei contratti preliminari, sul presupposto tra l’altro della non agibilità degli immobili promessi in vendita?

A queste domande risponde, tra gli altri motivi del ricorso, l’ordinanza in esame.

Il caso

Con due distinti contratti preliminari, una società in liquidazione prometteva di vendere alla società X due diverse porzioni di un proprio fabbricato.

Non essendo le parti pervenute alla stipula dei contratti di alienazione, la società venditrice conveniva la società X in Tribunale.

Dopo un lungo iter processuale, la società X proponeva ricorso in Cassazione: a suo avviso l’inagibilità del bene promesso in vendita giustificherebbe la risoluzione contrattuale per inadempimento del venditore, con conseguente responsabilità risarcitoria di quest’ultimo.

Ordinanza Cassazione

La Corte di Cassazione respinge il ricorso, ribadendo il principio già espresso dalla giurisprudenza di legittimità:

il mancato rilascio della licenza di abitabilità (o di agibilità, secondo la terminologia utilizzata negli articoli 24, 25 e 26 del Testo unico in materia edilizia approvato con il D.P.R. 380/2001) integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità’ o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza. 

Alla luce di tale principio, gli ermellini chiariscono che per i contratti di compravendita e, a maggior ragione per i contratti preliminari di compravendita, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità non incide sulla validità del contratto, ma sul piano dell’adempimento del venditore.

In pratica, ai sensi dell’art. 1460 c.c., tale inadempimento del venditore (vendita di una “cosa per un’altra”) comporta che il compratore possa far richiesta di risarcimento per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che non rinunci espressamente al requisito dell’abitabilità o esoneri il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.

Da Agenzia Farini

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Modena

Mutui al tempo del Covid: ecco come la mediazione creditizia diventa 2.0

Antonio Ferrara, ad di Monety, fa le sue previsioni per il mercato dei mutui post-Covid

Nonostante il Covid, le occasioni di compravendita immobiliare si moltiplicano. Anche la mediazione creditizia sui mutui si evolve in un modello 2.0 per sostenere la ripresa delle transazioni. Ne ha parlato a idealista/news Antonio Ferrara, Ad di Monety (gruppo Gabetti).

E’ ancora il momento di chiedere un mutuo? 

Chiedere un mutuo in questo periodo conviene sia per i tassi molto bassi, sia per una maggiore possibilità di negoziare i prezzi di vendita con i proprietari. Chi può, quindi, è bene che osservi il mercato alla ricerca di occasioni, che ci sono e rendono il periodo interessante. Inoltre anche le banche in questo periodo offrono prodotti appositamente pensati per questo periodo, consentendo, ad esempio, di acquistare oggi la casa e iniziare a pagare le rate tra un anno, bloccando tassi e prezzi attuali. Quindi il mio parere è che chi è nelle condizioni, ne approfitti: nei momenti di crisi si creano le opportunità per chi abbia disponibilità.

La sospensione del mutuo, d’altro canto, è una opzione utile per chi sia in difficoltà?

Ovvio che chi chiede la sospensione del mutuo non ne fa una questione di convenienza quanto di scelta obbligata, legata ad un problema che c’è alle spalle. Va anche detto che l’ottimo sarebbe evitare la sospensione, poiché questa implica l’allungamento del periodo di ammortamento e le relative rate. Quindi l’ideale sarebbe approcciarsi già a monte con prudenza alla stipula del mutuo, avvalendosi innanzitutto di una buona consulenza, e stipulando adeguate polizze contro gli imprevisti contro la perdita di lavoro o altro. In questo modo si potrebbe evitare di ricorrere a soluzioni quali la sospensione.

Quali previsioni si possono fare per il mercato dei mutui dei prossimi mesi?

A questa domanda qualche settimana fa avrei risposto con più preoccupazione. Osservando i dati del nostro gruppo, però, ora vedo una sensibile ripresa delle compravendite e delle visite alle case da acquistare. Nelle ultime settimane la raccolta mutui è cresciuta in maniera importante anche grazie ai tassi sempre convenienti quindi siamo convinti che il mercato si possa riprendere significativamente nelle prossime settimane. Mi aspetto quindi una contrazione del 10-15%, dovuta ovviamente ai mesi di lockdown che non si possono recuperare. Ma mi aspetto anche una moderata ripresa successivamente. Il mercato crea nuove occasioni, e noi stessi abbiamo operato una acquisizione in tempo di Covid, per cui non posso che essere positivo sul futuro.

Che ruolo ha la consulenza sui mutui in tempo di Covid?

Di solito il cliente è portato a selezionare il miglior tasso di mutuo e basta, ma non è sufficiente: ci vuole un prodotto che realizzi davvero il proprio sogno. Quindi il nostro ruolo in generale non è solo quello di trovare la banca più conveniente per il nostro cliente, ma anche quella che meglio sa rispondere alla sua esigenze. In questo periodo più che mai è necessaria una consulenza preliminare, dato che molti aspiranti mutuatari sono in da cassa integrazione, o comunque hanno subito riduzioni del reddito. Il che, senza essere una discriminante per l’erogazione del credito, è tuttavia una circostanza attenzionata più di prima dalle banche, che devono valutare le singole situazioni prima di concedere un finanziamento. Quindi chi si trovi in questa condizione  è bene che si avvalga di una consulenza approfondita prima di impegnarsi nella ricerca di una casa.

Come la pandemia ha modificato le esigenze di consulenza e cosa ha fatto Monety per cavalcare l’onda?

Abbiamo preso il buono di questa situazione. Il nostro lavoro è fatto di relazione con i clienti, quindi in questi mesi abbiamo incrementato la nostra consulenza anche grazie a piattaforme informatiche che ci hanno consentito di mantenere il contatto e di continuare a dare risposte alle diverse esigenze. Non avevamo grandi aspettative, ma ci siamo invece trovati davanti ad un mercato maturo, con strumenti informatici ben utilizzati e una clientela favorevole ad accedere alle soluzioni a distanza. La consulenza a distanza si è infatti rivelata molto utile per accorciare i tempi dei nostri clienti, facilitata anche dalla normativa che agevola la gestione delle pratiche da remoto. Il che è stato determinante in un momento in cui in banca, dove già da tempo si è vista la riduzione degli sportelli, per un cliente sarebbe stato ancora più complicato accedere ad un finanziamento. Essere attrezzati per la gestione a distanza ci rende quindi più competitivi, anche dopo l’emergenza.

In tempo di Covid, Monety ha acquisito MutuiSi. Come ciò modifica il modello di mediazione creditizia?

L’acquisizione per noi è stata strategica; eravamo carenti in Lombardia, ora con MutuiSi, che conserverà il marchio, e i suoi 45 collaboratori incrementeremo la nostra rete di un terzo a partire dal 1 luglio, coprendo la regione che resta il motore dell’Italia e che è la regione in cui il gruppo Gabetti ha più agenzie. Era importante, di conseguenza, dare un supporto adeguato a questa rete. Con questa acquisizione abbiamo creato un modello integrato. Di solito il mondo della mediazione vede in alternativa le reti fisiche o le piattaforme di comparazione mutui. Monety, acquisendo MutuiSi, ha creato un unicum tra le due cose, aggiungendo ai 160 professionisti sul territorio una piattaforma di gestione on line che ci permetterà di intercettare le richieste sul web. Un sistema integrato che al momento non ha l’uguale sul mercato per struttura, numero di collaboratori e numero di lead generati, che vanno intorno ai 10 mila lead al mese di MutuiSi uniti ai 20 milioni di utenti annui dei portali del gruppo Gabetti. L’obbiettivo è di arrivare entro il 2022 ad una rete di 250 collaboratori attraverso investimenti anche e soprattutto sull’on line e creare una mediazione 2.0.

 Da Agenzia Farini

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Modena

 

Mutui prima casa, 10 cose da sapere prima di chiedere la sospensione delle rate

Per la moratoria sui mutui prima casa nei primi cinque giorni sono arrivate già 70 domande a Consap, la controllata del ministero dell’Economia che gestisce il fondo per la sospensione delle rate, per un controvalore impegnato di quasi 54mila euro (dati dal 30 marzo al 2 aprile incluso). Non moltissime, ma le banche che raccolgono le istanze in queste ore hanno chiesto molte precisazioni e, chi non avesse già utilizzato il fondo, ha dovuto accreditarsi sulla piattaforma informatica di Consap richiedendo le credenziali via email. Consap, che gestisce il fondo dal 2004 insieme ad altre 30 attività per conto del Mef, sta monitorando la situazione e si aspetta un’ampia adesione. Per questo motivo al fondo è stata data una dotazione straordinaria, attualmente pari a 425mila euro circa. La piattaforma informatica, così come il modulo della domanda, sono stati adeguati in tempi record per far fronte all’ampliamento della platea disposto dal Dl 9/2020 e dal decreto “cura-Italia” a causa dell’emergenza da Covid-19. Inoltre, gli uffici di Consap e l’Abi stanno fornendo quotidianamente chiarimenti agli interessati per gestire le casistiche più disparate. Eccone alcuni.

1. Le tempistiche di attivazione della moratoria e i mancati pagamenti. Per la sospensione farà fede l’invio della domanda. Per effettivamente non vedersi addebitata la rata sul conto corrente, infatti, bisognerà procedere per step non rapidissimi: dopo l’invio della domanda vengono dati fino a 10 giorni al massimo per completare l’invio della documentazione; massimo 15 solari per l’istruttoria di Consap; infine le banche hanno 5 giorni lavorativi per informare il mutuatario dell’esito dell’istruttoria ma ci mettono in media 30 o 45 giorni (se il mutuo è cartolarizzato) per attivare in concreto la sospensione dell’addebito. In ogni caso, una volta che la pratica verrà accettata, la moratoria decorrerà dalla data dell’invio della richiesta, anche se i tempi per l’attivazione potrebbero essere più lunghi.

2. Inclusi i mancati pagamenti fino a 90 giorni prima. Nella moratoria sono accettati i mancati pagamenti fino a 90 giorni prima la data di invio della domanda. Ipotizzando, quindi, che la domanda venga fatta in questi giorni, potranno essere inclusi gli eventuali omessi pagamenti delle rate di gennaio, febbraio e marzo 2020. Le rate scadute e non pagate saranno incluse nel periodo di sospensione e, dal momento della sospensione, su tali rate non maturano interessi di mora. Sono esclusi, invece, i mutuatari che al momento della presentazione della domanda rilevano ritardi nei pagamenti superiori a novanta giorni consecutivi.

3. Inclusi anche i mutui per cui è già stata chiesta la sospensione. Consap fa sapere che, fino al 17 dicembre 2020, tutte le precedenti richieste di sospensione di cui il mutuo abbia fruito “ex lege” non avranno alcuna rilevanza ai fini del raggiungimento del periodo massimo di 18 mesi di moratoria, a condizione che il mutuo stesso risulti in regolare ammortamento da almeno 3 mesi.

4. La difficoltà di raccogliere la documentazione necessaria. Oltre ai casi già previsti (perdita di lavoro, morte o grave handicap), si può fare domanda anche per: sospensione o riduzione di orario almeno del 20% per più di 30 giorni (anche attesa di ammortizzatori); Calo del fatturato >33% per autonomi e liberi professionisti che autocertifichino la flessione dal 20 febbraio in poi, rispetto a un uguale periodo di fine 2019. Se da un lato per semplificare la procedura, fino al 17 dicembre 2020, per tutte le ipotesi di accesso al Fondo non è richiesta la presentazione dell’Isee, è però vero che in questo periodo può essere difficile reperire la documentazione necessaria dal proprio datore di lavoro. Consap ricorda che va comunque fornita entro 10 giorni dalla domanda, per cui è necessario muoversi per tempo. Per certificare la sospensione dell’attività lavorativa o la riduzione di orario serve in alternativa:

• Copia del provvedimento amministrativo di autorizzazione dei trattamenti di sostegno del reddito
• Copia della richiesta del datore di lavoro di ammissione al trattamento di sostegno al reddito
• Copia della dichiarazione del datore di lavoro, resa ai sensi del Dpr 445 del 2000, che attesti la sospensione dal lavoro o la riduzione di orario per cause non riconducibili a responsabilità del lavoratore, con l'indicazione del numero di giorni lavorativi consecutivi di sospensione e della percentuale di riduzione dell’orario di lavoro

4. La banca deve aver aderito al Fondo nazionale Gasparrini. Non tutte le banche sono già pronte per accedere alla moratoria, specie quelle che gestiscono le pratiche in filiale e non a livello centralizzato. Per l’adesione al Fondo, è necessario che la banca venga autorizzata alla piattaforma informatica e la richiesta va effettuata inviando una e-mail a fondosospensionemutui.info@consap.it nella quale devono essere comunicate le seguenti informazioni: codici ABI e CAB della banca e un indirizzo e-mail, che verrà memorizzato all’interno dell’applicativo del Fondo, al quale verranno comunicate sia le credenziali di accesso sia le comunicazioni successive relative all’iter delle pratiche inserite. Le domande vanno caricate su fondosospensionemutui.consap.it immettendo le credenziali ottenute. Al primo accesso l’applicativo imporrà il cambio della password.

5. Procedure semplificate per non uscire di casa (con la filiale chiusa). Per evitare spostamenti in questo periodo di emergenza è consentito inviare alla banca il modulo online e lo stesso operatore bancario, che potrebbe trovarsi a lavorare da remoto, per non stampare e scansionare il modulo può trasmetterlo così a Consap, lasciando in bianco il riquadro 2, avendo peraltro cura di inserire i relativi dati nel campo note dell’applicativo. Va comunque allegata la certificazione del datore del lavoro o l'autodichiarazione sul fatturato.

6. Domanda a rischio se la durata della moratoria non viene esplicitata. Bisogna avere le idee chiare sulla durata richiesta della moratoria, possibile fino a un massimo di 18 mesi per chi è stato sospeso dall’attività lavorativa. Sono previsti, nell’ordine:

• Sei mesi di stop per sospensioni o riduzioni tra 30 e 150 giorni
• Dodici mesi di stop tra 151 e 302 giorni
• Diciotto mesi di stop quando si superano i 303 giorni

L’incertezza è comprensibile dal momento in cui non si può sapere quanto durerà la situazione in corso, ma Consap avverte: se in caso di incertezza sulla richiesta della durata della vengono flaggati i quadratini del periodo di sospensione (6, 12 o 18 mesi), ciò comporta il rigetto della domanda. E visto che le sospensioni possono essere anche ripetute finché il fondo ha capienza, è probabilmente meglio flaggare l’opzione minore e semmai prorogare o rinnovare la richiesta.

7. Inclusi i mutui per ristrutturazione e liquidità. Sono idonee anche e le domande che, sempre nel complessivo importo di 250 mila euro mutuato, riguardino mutui contratti oltre che per l’acquisto della prima casa anche per altre fattispecie (ristrutturazione, liquidità).

8. Da valutare il costo dell'operazione. Si ricorda che a carico del mutuatario resta, per il periodo di sospensione, il pagamento del 50% degli interessi (incluso lo spread). Anche se i tassi di mercato oggi sono molto competitivi, resta comunque da valutare la convenienza dell’operazione, anche mettendola a confronto con una eventuale rinegoziazione del mutuo o una surroga. Consap, in ogni caso, ha chiesto alle banche di rimandare l’incasso di questa quota (il 50% degli interessi) in un momento successivo, una volta conclusa la sospensione.

9. Esclusi i neo proprietari. Per poter accedere alla moratoria dei mutui prima casa, il mutuo deve essere attivo da almeno un anno, per una casa (adibita ad abitazione principale) del valore di almeno 250mila euro e non di lusso (categoria catastale A/1, a/8, A/9). Ne consegue che chi ha acquistato l’immobile dopo marzo 2019 oggi non può accedere alla misura.

10. Esclusi i mutui per cui è intervenuto il Fondo di garanzia. Per impossibilità di cumulare diverse agevolazioni, è escluso chi per la stipula ha attivato il Fondo nazionale di garanzia mutui prima casa.

Fonte : " Il sole 24h "

Agenzia immobiliare Farini 

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Detrazioni mutuo 2019: ci saranno ancora?

 

Dopo un periodo di dubbio sui possibili tagli alle detrazioni fiscali per l'anno appena cominciato, sono state confermate le detrazioni sui mutui anche per il 2019. Vediamo cosa prevede la manovra di bilancio in merito.

La manovra 2019, pubblicata in Gazzetta Ufficiale lo scorso 31 dicembre  (legge n. 145/2018), ha confermato la possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi del mutuo prima casa ovvero quello stipulato per l‘acquisto dell’abitazione principale in cui è posta la propria residenza e/o quella dei propri familiari più prossimi. Il tetto massimo di spesa detraibile è di 4 mila euro, per un massimo, quindi, di 760 euro annui scalabili dall’Irpef. La misura, rinnovata anche per il 2019, figura nell’articolo 15 del Testo Unico delle imposte sui redditi.

I requisiti per detrarre gli interessi passivi del mutuo nel 2019

Quali sono i requisiti per la detrazione? Per poter detrarre gli interessi passivi occorre che il mutuatario sia titolare sia dell’immobile acquistato (o almeno di una sua quota) che del mutuo stipulato per acquistarlo. L’immobile, come detto, deve essere “prima casa”, quindi abitazione principale per sé o per i propri familiari (in particolare coniugi, figli, parenti entro il terzo grado o affini entro il secondo grado). La detrazione quindi vale anche per chi acquisti con mutuo la casa per un proprio familiare.

Prorogate le detrazioni 2019 per le ristrutturazioni

Prorogate anche per il 2019 le detrazioni per i finanziamenti finalizzati alla ristrutturazione o agli interventi in genere sulla casa, finanziabili a loro volta con mutui. In particolare sono ancora validi il bonus ristrutturazione (il 50% dei detrazione fino ad un massimo di 96 mila euro), il bonus per gli interventi di efficientamento energetico (il 65% di detrazione), il bonus mobili (il 50% fino a 10 mila euro), il bonus green (36% fino a 5 mila euro). Tali bonus vengono applicati in caso gli interventi interessino la “prima casa”. Tutte queste detrazioni sono cumulabili con la detrazione degli interessi passivi sui mutui.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Farini

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I 20 errori più comuni quando si compra casa

Acquistare casa è una delle decisioni più importanti e probabilmente il principale investimento nella vita della maggior parte degli italiani e, ciononostante, si commettono con molta frequenza gli stessi errori. Comprare casa significa fare un grande sforzo economico e a volte, ci si impegna per buona parte della vita.
Dopo anni di crisi, il mercato immobiliare sta riprendendo fiato. Gli ultimi dati parlano infatti di una ripresa delle compravendite e anche le banche hanno ricominciato ad erogare. Questo unito a tassi ai minimi storici, possono rendere questo proprio il momento giusto per avventurarsi nell'acquisto di una casa.
Scopri con idealista cosa controllare per evitare errori micidiali:
1. In genere non si fanno bene i conti. In Italia, secondo vari studi internazionali, non abbiamo cultura finanziaria. L'acquisto di una casa è l'investimento più grande per molti italiani, eppure non abbiamo preparazione finanziaria adeguata per affrontarla.
2. Molti dimenticano che al prezzo dell'immobile bisogna aggiungere circa un 10% per le spese. Oltre all'iva (se la casa è nuova) o l'imposta di registro (se la casa è di seconda mano) ci sono le imposte catastali. Senza dimenticare l'eventuale caparra, che, sebbene si recuperi (non scendiamo qui nei problemi che si creano quando non si recupera), è pur sempre un esborso non di poco conto.

3. Non si fanno i conti sul mutuo, che comporta anche spese e imposte. L'imposta ipotecaria vale in genere il 2% dell'importo del mutuo, senza dimenticare che molte banche vogliono un'assicurazione sul mutuo, che serve per cautelarsi contro i rischi come la perdita del posto di lavoro o il decesso del contraente. È utile, ma costa, e non poco.
4. Imposte e spese extra. L'acquirente dimentica che essere proprietari di una casa significa pagare delle spese condominiali tutti i mesi ed altri extra che possono far lievitare notevolmente il prezzo. Le case hanno bisogno di manutenzione, per non parlare delle spese comuni (facciata, antenna, ascensore, ecc.). Nel caso poi di una casa indipendente le spese sono ancora più elevate.
5. Soldi per mobili e imprevisti. Quando si fa (o si dovrebbe fare...) un bilancio preventivo, non si aggiungono le spese per i mobili e non si calcola un fondo extra per gli imprevisti che non hanno direttamente a che vedere con la casa, ma che possono mandare in crisi un bilancio familiare (come la rottura della macchina due mesi dopo aver comprato casa).
6. Non richiedere un rapporto sulla tassazione dell'immobile. Il 99% delle persone che compra casa non si informa in anticipo sulle tasse da pagare.
7. Non fare i conti con l'Euribor nei casi di un'ipoteca a tasso variabile. Se l'Euribor è ai minimi, bisogna farsi i conti anche per quando sarà ai massimi.
8. Chiedere un mutuo con lunghe scadenze. Oltre i 25 anni non conviene comprare: calcolando tutti gli interessi la casa diventa troppo cara.
9. Fare debiti al di sopra del 30% delle proprie entrate. La Banca d'Italia consiglia che la quota del mutuo, sommata al resto dei debiti (la rata della macchina, carta di credito, prestiti personali) non sfori il 35-40% del reddito dei titolari del mutuo.
10. Chiedere garanzie a genitori, amici o parenti. Chi decide di comprare una casa dovrebbe assumersi le proprie responsabilità. Se la situazione si complica trascinerai altre persone nei tuoi problemi. Se in questo momento non puoi permetterti la casa, non comprartela.
11. Spesso chi compra perde il senso di cosa significa caro o economico. Bisogna cercare informazioni statistiche e confrontare i prezzi di mercato. Si possono reperire informazioni in molti modi, dall'agenzia del territorio ai rapporti della banca d'Italia, ma anche attraverso i portali immobiliari.
12. Molti comprano casa pensando che i prezzi aumentino sempre. Le ultime esperienze ci hanno insegnato che le case non aumentano sempre di valore, ma sembra che non tutti lo vogliano capire.
13. Non dare ascolto alle agenzie. In questo momento si può risparmiare attraverso un'agenzia. Negoziare si può e gli agenti lo sanno bene. Per questo possono avere più margine nel far scendere il prezzo e convincere il venditore a sconti sostanziosi.
14. Non negoziare il prezzo fino in fondo. Molti potenziali acquirenti scartano alcuni immobili perché pensano di non poter trattare sul prezzo. Prepararsi a contrattare e avere sempre a disposizione una controfferta, ma sempre dopo essersi fatti i conti. Un'altro errore è quello di accettare un prezzo a metà trattatvia per paura di perdere la casa. Se il vostro budget sono 180mila euro, per esempio, non vi muovete da lì. Se non bastano, non è la casa per voi.
15. Lasciarsi trasportare a livello emotivo. A volte comprare casa è una decisione più emotiva che razionale e l'acquisto risulta poi sbagliato. Se vi sentite stanchi o demotivati dopo mesi di ricerca, sarà più facile decidere male.
Prendetevi un tempo di riflessione.
16. Pensare che i prezzi non scenderanno e quindi precipitarsi. Non ci sono ancora dati evidenti che parlino di una ripresa dei prezzi generalizzata, ma solo alcuni dati parziali che confermano che certe zone hanno tenuto. Se il centro di Milano o Roma sono aumentati, non è detto che succeda lo stesso in periferia.
17. Speculare sulla casa. La casa dev'essere un bene d'uso. Se la compriamo per viverci è un problema relativo, dato che, per lo meno, risolve il problema dell'abitazione. Ma se la compriamo per speculare e poi le cose vanno male avremo distrutto le nostre finanze per molti anni.
18. Non considerare se vale la pena vivere in affitto. In Italia la cultura della proprietà è molto radicata. Vivere in affitto è invece un'opzione che molti neppure considerano. Fatevi i conti e pensate alle possibilità che dà l'affitto, come una maggiore facilità nel cambiar lavoro e cambiare città. Se la differenza economica tra la proprietà e l'affitto è importante, con i risparmi ci si può fare un fondo pensione.
19. Comprare una casa non è come comprare una macchina. È una decisione che può avere delle ricadute sui prossimi trenta anni, un lasso di tempo in cui può succedere di tutto: nascite, morti, divorzi, opportunità di lavoro in altri stati o in altre città.
20. Non consultare il notaio prima della firma di atti importanti come proposte di acquisto e preliminari di vendita. Per esempio, non tutti sanno che i beni provenienti da donazione sono soggetti all'azione di revoca da parte di eventuali eredi defraudati dei loro diritti. Per questo motivo molte banche non concedono un mutuo per l'acquisto di un immobile proveniente da donazione. In questo come in altri casi il parere di un esperto può prevenire da eventuali brutte sorprese.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini

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Trascrizione contratto preliminare di compravendita, quali sono i vantaggi

Firmando il contratto preliminare l’acquirente si impegna ad acquistare e il proprietario a vendere. Solo con la firma del rogito notarile chi compra entra in possesso dell’immobile, è in questo momento che avviene il trasferimento della proprietà della casa.
Il primo passo di una compravendita, dunque, è il compromesso, che viene redatto su una scrittura privata. Ma cosa succede se si decide di trascrivere il contratto preliminare nei pubblici registri immobiliari?
La trascrizione del contratto di compravendita – che non è un obbligo, ma una facoltà posta a tutela dell’acquirente – consente all’acquirente di contrapporre il proprio atto di acquisto a eventuali terzi, che possono essere i creditori del venditore oppure altri soggetti a cui il venditore ha ceduto lo stesso immobile. La trascrizione serve anche per cautelare l’immobile acquistato da pignoramenti o ipoteche che eventuali creditori del venditore potrebbero trascrivere prima del rogito e che, se così fosse, sarebbero opponibili all’acquirente. Trascrivendo il preliminare ci si mette al riparo dalla possibilità di perdere il bene appena acquistato a seguito di tutti gli eventi successivi alla trascrizione stessa.
Che differenza c’è tra il preliminare trascritto e quello non trascritto? Il preliminare trascritto vince i pignoramenti anteriori e successivi alla trascrizione della vendita e successivi alla trascrizione del preliminare. Il preliminare non trascritto vince solo i pignoramenti successivi alla trascrizione della vendita.
Per procedere alla trascrizione del preliminare occorre che il compromesso sia stato stipulato con atto notarile o con scrittura privata autenticata. Sarà il notaio stesso a provvedere alla trascrizione del preliminare. In sede di registrazione è necessario pagare l’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro indipendentemente dal prezzo della compravendita.
Se al preliminare viene data attuazione con la stipula del contratto definitivo, gli effetti del contratto definitivo retroagiscono al momento della trascrizione del preliminare. Questo significa che è come se il contratto definitivo fosse stato stipulato alla data in cui è stato firmato il compromesso.
Affinché però si verifichi la retroattività del contratto definitivo alla stipula del preliminare, è necessario che anche il contratto definitivo venga trascritto entro un anno dalla data che le parti hanno fissato nel preliminare per la conclusione del definitivo, in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

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3 ragioni per cui l’affitto è in crescita anche se le compravendite sono ripartite

Gli italiani ricominciano a comprare casa, gli affitti sono destinati a sgonfiarsi. Sbagliato: ecco cosa succede sul mercato immobiliare

 

Compravendita e affitto: analisi del legame tra questi due mercati, al di là di facili semplificazioni

Breve storia triste: in pochi anni le case vendute ogni anno nel nostro paese hanno letteralmente subito un dimezzamento, passando dalle 869.308 transazioni del 2006 alle 403.124 del 2013.
Non è senz’altro un dato nuovo, tutti sono consapevoli delle grandi difficoltà che il mercato immobiliare italiano ha attraversato negli anni recenti. E tutti sono consapevoli del fatto che l’ancora di protezione per le migliaia di famiglie che si sono viste negare un mutuo dalle banche, principale motivo della crisi delle compravendite residenziali, è stato l’affitto.

Naturale alternativa all’acquisto, la locazione ha svolto quel ruolo sociale che le compete, fornendo una valida soluzione abitativa alle famiglie che cercavano un tetto per sé.
Un vero boom, quello delle locazioni, giunte a livelli davvero significativi: 1,5 milioni di contratti, tenendo conto dei soli contratti “ufficiali”, registrati dall’Agenzia delle Entrate. E, purtroppo, ben sappiamo che questo milione e mezzo di contratti rappresenta solo una quota degli affitti davvero stipulati ogni anno in Italia, dato l’ancora abbondante sommerso.

Chiunque è stato portato ad associare i due fenomeni, facendo 2+2=4. Sono calate le compravendite e, di conseguenza, sono cresciuti gli affitti. Di converso, il senso comune è portato a dirci: quando le compravendite cresceranno, gli affitti caleranno. Come dire: 4-2=2.
Una facile semplificazione, che trova però, almeno in parte, una smentita nei fatti.

I fatti ci dicono che , a fronte della ormai consolidata ripresa delle compravendite immobiliari (timida nel 2014 e 2015, ben più marcata lo scorso anno: +18,9%, arrivando a complessive 533.741 transazioni), gli affitti non hanno subito il ridimensionamento che ci si attendeva.
Anzi: dal 2014 hanno fatto un balzo in avanti notevole: superati 1,65 milioni di contratti, sono giunti nel 2016 alla soglia del milione e settecentomila contratti (1.690.520 contratti di locazione registrati all’Agenzia delle Entrate).
Se le compravendite sono cresciute di 130.000 unità dal 2013 ad oggi, perché gli affitti sono cresciuti di 200.000 contratti nello stesso arco temporale?

3 ragioni strutturali che spingono l’affitto al di là dell’andamento congiunturale delle compravendite

 

Flessibilità del lavoro e rigidità dell’acquisto con mutuo: alla ricerca di un nuovo equilibrio

Comprare casa con un mutuo, si sa, è un matrimonio con la banca. E il divorzio è assai più difficile e oneroso che rispetto al proprio partner.
Per questo gli italiani, che nel nuovo millennio hanno iniziato a fare i conti con:
• un mercato del lavoro più flessibile: il popolo delle Partite Iva non è mai stato tanto numeroso, e anche chi dispone di un contratti di lavoro subordinato risente di una maggiore flessibilità, di scadenze frequenti fino ai trenta-quarant’anni
• un contesto economico soggetto a continui mutamenti e globalizzato, nel quale anche chi dispone di un contratto a tempo indeterminato “vecchio stile” può trovarsi da un giorno all’altro con l’azienda che chiude, delocalizza, etc.
Di fronte a tanta flessibilità (e incertezza, non nascondiamocelo!) nelle entrate familiari , il mutuo è un impegno che non tutti sono ormai disposti ad accettare.
Se negli anni Ottanta la casa di proprietà era un mantra, oggi lo è rimasto per pochi. Ma anche per chi desidera comprare casa, l’esigenza di legarsi ad un mutuo per vent’anni, unita alle incertezze reddituali di medio-lungo termine tipiche per la stragrande maggioranza dei Millennials, funge da freno a molti giovani potenziali acquirenti.

 

Maggiore mobilità all’interno del territorio nazionale e flussi migratori verso l’Italia

Nasco nella mia città, studio quanto più vicino possibile a casa, cerco lavoro nella mia città, compro casa e metto su famiglia nella mia città. Questo il percorso di vita dell’italiano medio, non più di venti, trent’anni fa.
Oggi le cose sono cambiate, notevolmente. È raro che chi nasce in una città risieda sempre e stabilmente in quel posto. Fin dagli anni dell’università l’abitudine alla mobilità è ormai connaturata negli italiani. E, successivamente, la ricerca di un lavoro porta molti a spostarsi: trasferimenti di pochi chilometri a volte, spostamenti di città o di regione in altri casi. Come, d’altronde, sono sempre più frequenti gli italiani che fanno esperienze (transitorie a volte, permanenti in altri casi) di vita all’estero.
In questo mutato contesto, mettere radici può essere visto come un vincolo, più che come un’opportunità.
Perché investire in un immobile che potrebbe costringermi a restare qui qualora, nel giro di pochi mesi o anni, avessi voglia o esigenza di spostarmi? O che mi potrebbe richiedere un rapido disinvestimento, con buone probabilità di doverci perdere soldi, vista la necessità di disfarmi dell’abitazione comprata?
L’affitto è senz’altro uno strumento più adatto alle mutevoli esigenze dei giovani italiani, permettendo loro di soddisfare l’esigenza abitativa attendendo orizzonti stabili prima di fissare le proprie radici.
Allo stesso modo, è – da sempre – la soluzione preferita per chi si trasferisce nel nostro paese più o meno stabilmente. Chi viene in Italia generalmente si avvale di una casa in affitto, almeno inizialmente; e, sebbene la preferenza di chi emigra nel nostro paese per la locazione non sia certo una novità, la presenza di cittadini stranieri in Italia è senz’altro destinata a crescere.
Anche i flussi migratori verso il nostro paese contribuiscono (e sempre più contribuiranno) ad alimentare l’esigenza di affitto in Italia.

Un concetto di famiglia più sfumato comporta esigenze abitative più adattabili al contesto familiare

Nel corso degli ultimi vent’anni “sposarsi e fare figli” è diventato un percorso di vita meno lineare di quanto non lo fosse per i nostri genitori o nonni.
Trovare l’anima gemella al primo colpo non è affatto semplice (anzi, una rarità!). Andare a vivere da soli prima di mettere su casa insieme al proprio partner è un passaggio molto frequente. Passare da una convivenza prima di sposarsi è la norma (e, a dire il vero, “prima di sposarsi” è una forzatura: oggi questo passaggio non è affatto scontato).
Allo stesso modo, il matrimonio – che ci piaccia o no – non è più quell’istituto indissolubile che molti di noi hanno da sempre creduto. Separazioni e divorzi non sono il lieto fine sognato all’inizio di qualsivoglia relazione, ma sono momenti che toccano molti di noi.
Tanto l’inizio della relazione e l’esigenza di sperimentarsi come coppia, con una convivenza, quanto la separazione e la necessità di trovare spazi nuovamente indipendenti dal proprio ex-partner richiedono un appoggio, più o meno temporaneo. Ove non si disponga di un immobile di proprietà per questo, l’affitto è la soluzione naturale.
Dato che la società si sta dirigendo verso rapporti sempre più “liquidi”, la locazione è destinata ad accompagnare questo trend crescente.

Si può modificare un compromesso già registrato?

Si puo’ modificare un compromesso già registrato?

La modificazione del contratto preliminare di vendita può essere modificato in vari modi, con l’aggiunta di clausole o scritture integrative, all’atto stesso solo se le parti hanno raggiunto un accordo riguardo alle modifiche.

Quando c’è l’accordo fra le due parti, qualunque elemento del contratto può essere cambiato.

Nel caso in cui il contratto sia stato anche trascritto, per l’apporto di successive modifiche è necessaria la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autentica.

Vi sono delle differenze fra i due tipi di contratti.

Contratto preliminare di compravendita immobiliare

E’ un contratto con il quale una parte si obbliga a cedere la proprietà di un’immobile all’altra parte, secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto. In seguito le due parti stipuleranno un nuovo contratto detto di compravendita definitivo. Questo tipo di contratto lo troviamo sempre in forma scritta.

 

Registrazione del contratto preliminare

La registrazione del contratto è obbligatoria in quattro diversi punti:

• Se il preliminare è redatto per atto pubblico o scrittura privata autentica;
• Se il preliminare è concluso per scrittura privata non autentica con un promittente venditore privato;
• Se il preliminare è concluso per scrittura privata non autentica con un promittente venditore soggetto Iva ed è stata versata una caparra;
• Se il preliminare è concluso a seguito dell’attività di un mediatore immobiliare.

Per registrare il contratto è necessario, entro 20 giorni:

• Applicare le marche da bollo da 16 euro per ciascuna copia;
• Fare un versamento con modella F23 pari a 200 euro, con codice 104T, se è presente un acconto o una caparra, l’imposta è pari al 3% di quanto corrisposto;
• Compilare e firmare il modello 69 con i riferimenti del contratto preliminare registrato;
• Presentare il tutto nell’ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate.

Trascrizione del contratto preliminare

La trascrizione non è obbligatoria nei registri immobiliari, ma ha lo scopo di tutelare il promissario acquirente da eventuali pignoramenti, sequestri etc., perciò la trascrizione offre una tutela per tutte e due le parti.

Modifica del preliminare trascritto

A differenza del contratto registrato, nel contratto trascritto sorgono dei problemi in merito alle modifiche.

Se, ad esempio il preliminare ha ad oggetto:

• La vendita di una cantina o appartamento, ma nel caso si vendesse solo l’appartamento, l’effetto della trascrizione vale solo sul bene venduto;
• La vendita di un solo appartamento, ma nel definitivo si vende l’appartamento e la cantina, l’effetto della trascrizione si manifesta solo sull’appartamento;
• La vendita della piena proprietà di un immobile, ma nel definitivo viene venduta la nuda proprietà, l’effetto della trascrizione è valido solo sull’intero bene;
• La vendita della nuda proprietà, ma nel definitivo viene venduta la piena proprietà, l’effetto della trascrizione è valido solo sulla nuda proprietà.

Per quanto riguarda le modifiche soggettive:

• Se il preliminare è per persona da nominare, la riserva di nomina deve essere espressamente menzionata nella nota di trascrizione;
• Se è stato ceduto il contratto, con sostituzione del promissario acquirente, si deve trascrivere la cessione del contratto.

Annullamento del contratto preliminare

Il preliminare può essere annullato nei casi previsti dal codice civile:

• Incapacità di una delle parti
• Vizi della volontà: errore, violenza, dolo.

da Agenzia Farini

tel: 059/454227