Inquilino che non paga? Ti paghiamo noi!

>  Sai che 1 inquilino su 2 non paga regolarmente l'affitto ? < 

Aumenta il numero dei contratti di affitto in Italia ( + 89 % negli ultimi 10 anni ) ma aumenta anche il numero di mancati pagamenti (fino ad 1 su 2) . 

Spesso si tratta di contratti in corso e di inquilini che hanno sempre pagato regolarmente l'affitto. 

A volte, per fattori non legati alla volontà , anche l'inquilino più affidabile può avere difficoltà a pagare.  

Un inquilino che non paga l'affitto costa al proprietario, tra canoni non incassati e costo delle procedure legali, mediamente tra i 6 e i 12 mila euro. 

 I dati sull'affitto non pagato in Italia

*Fonte dati: Ufficio Studi Solo Affitti su dati AdnKrones e Ministero degli Interni. 

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Furto in appartamento, qual è la responsabilità del condominio?

I nostri collaboratori di condominioweb ci spiegano perché, in determinate circostanze, il condominio può essere considerato responsabile dei furti avvenuti negli appartamenti o in un negozio al piano terra.
Se il condominio ha deliberato l'installazione di un sistema di videosorveglianza e questo dovesse essere guasto o non adeguato a prevenire i furti, il condominio può essere ritenuto responsabile per il furto in appartamento o nel negozio al piano terra.
Gli atti conservativi. L'art.1130, n.4) c.c., per come riformulato dalla legge di riforma del condominio - l. n.220/2012 - con il riferimento al potere/dovere dell'amministratore di compiere gli «atti conservativi relativi alle parti comuni» ha ampliato la legittimazione del predetto che può agire per la «mera conservazione delle parti comuni» non solo ove occorra preservare «diritti» del condominio sui beni della comunione.Pertanto nel momento in cui tale potere è inserito nel novero codicistico delle «attribuzioni» (art.1130 c.c.), l'amministratore è legittimato a porre in essere «atti conservativi» anche se è privo della preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale.
Per meglio dire, l'amministratore di condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, con il conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi o agli stessi condomini (art. 1130 c.c.).

Attribuzioni, doveri e responsabilità dell’amministratore di condominio

Responsabilità generale da custodia.Si ritiene possibile configurare una responsabilità in proprio dell'amministratore ex art. 2051 c.c.; l'amministratore, infatti, è tenuto, tramite i poteri e doveri di controllo che gli sono imputati dal codice civile e da precise disposizioni di leggi speciali, a impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danni ai condomini o a terzi.
Sicché, egli si viene a trovare nella posizione di custode rispetto a tali beni e può, pertanto, rispondere di detti danni (Cass. civ., sez. III, 16.10.2008, n. 25251.
La Corte di Cassazione ha ritenuto che il condominio e l'amministratore devono rispondere in solido dei danni occorsi al condomino "in conseguenza dell'inciampo in una insidia all'interno del cortile condominiale).
Da eventuali inadempienze dell'amministratore nei confronti del gruppo dei condomini (ad esempio, omessa riparazione di un bene condominiale) discende dunque una responsabilità dello stesso nei confronti dei condomini e dei terzi che, a causa dell'inadempimento, abbiano subito un danno.
In definitiva, il carattere oggettivo della responsabilità in esame, che prescinde dal dolo o colpa, suggerisce di parlare più correttamente di rischio da custodia (piuttosto che di colpa nella custodia) e di presunzione di responsabilità (piuttosto che di colpa presunta), atteso che, a fronte del danno, il custode negligente ne risponde nella stessa misura del custode perito e prudente (Cass. civ., sez. III, 20.8.2003, n. 12211).
Furto in appartamento: videosorveglianza, portone ingresso e ponteggi. È stato osservato che il condominio può essere ritenuto responsabile del furto in appartamento nel caso in cui l'impianto di videosorveglianza è malfunzionante o non adeguato a proteggere l'edificio da intrusi. Invero, il condominio risponde delle carenze del sistema di videosorveglianza se esse hanno facilitato il furto all'interno dell'edificio.
Oppure, quando il guasto alla serratura del portone d'ingresso del palazzo ha agevolato l'introduzione di intrusi all'interno dell'edificio. I principi in esami sono stati enunciati da Tribunale di Latina del 20.09.2018.
In questo caso, l'amministratore, in quanto responsabile e supervisore di ogni parte dell'edificio condominiale,pur in assenza di segnalazioni da parte dei condomini, è tenuto a far riparare la serratura (in caso contrario, sarà corresponsabile del furto per il fatto di aver agevolato l'intrusione dei ladri nell'edificio).
Ed ancora, nell'ipotesi di furto commesso in danno ad un appartamento condominiale, è chiamata a rispondere ai sensi dell'art. 2043 c.c. l'imprenditore proprietario dei ponteggi per omessa diligenza nell'adozione delle cautele idonee ad impedirne l'uso improprio, unitamente al condominio che risulta responsabile ex art. 2051 per omessa custodia e vigilanza (Cass., Sez. 6 Ordinanza 22 ottobre 2018, n. 26697).
Per meglio dire, nell'ipotesi di furto in appartamento condominiale, commesso con accesso dalle impalcature installate in occasione della ristrutturazione dell'edificio, è configurabile tanto la responsabilità dell'appaltatore ex art. 2043 c.c., per omessa ordinaria diligenza nell'adozione delle cautele atte ad impedire l'uso anomalo dei ponteggi, quanto quella del condominio, sia ex art. 2043 c.c., per culpa in vigilando o in eligendo, allorché risulti che questo abbia omesso di sorvegliare sull'operato dell'impresa appaltatrice, o ne abbia scelta una manifestamente inadeguata per l'esecuzione dell'opera, sia ai sensi dell'art. 2051 c.c., per omessa custodia, cui è obbligato quale soggetto che ha disposto la manutenzione della struttura (Trib. Torre Annunziata, sez. I, 11 giugno 2018, n. 1392).
Furto in portineria. Integra il delitto di cui all'articolo 624-bis del Cp (furto in abitazione), la condotta di colui che commetta il furto nella portineria di un condominio, in quanto la portineria di uno stabile condominiale rientra nell'ambito della tutela dei beni predisposta dal sopra citato articolo 624-bis, in ragione della sua destinazione a privata dimora ed essendo, in ogni caso, incontrovertibile la sua natura pertinenziale sia in riferimento all'unità immobiliare occupata dallo stesso portiere nello stesso stabile condominiale sia, pro quota, in riferimento a tutti gli altri appartamenti dell'anzidetto complesso. (Corte d'Appello Palermo, 13 giugno 2012, n. 2648.
Nel caso di specie, sussiste tale reato perché il furto è avvenuto in un androne condominiale)

Fonte : “ Idealista”

Agenzia Immobiliare Farini

059454227

Cedolare secca sugli affitti

Cedolare secca sugli affitti, quando si paga l’acconto.

Il 30 novembre scade il termine ultimo per il versamento della cedolare secca sugli affitti a titolo di acconto per il 2018. Il versamento in acconto della cedolare non è obbligatorio nel primo anno di applicazione della cedolare.

L’acconto per il 2018 è calcolato nella misura del 95% dell’importo indicato alla colonna “differenza” della dichiarazione per l’anno precedente ed è dovuto solo se il debito che risulta dalla dichiarazione alla colonna “differenza” supera 51,65 euro.

Può essere versato in due rate, a giugno e a novembre (quando l’importo complessivo sia pari o superiore a 257,52 euro), oppure in un’unica soluzione a novembre (quando l’importo complessivo sia inferiore a 257,52 euro).

Entro il 30 novembre va versata:

• in caso di due rate, la seconda rata, nella misura del 60% del 95% della differenza dovuta per l’anno precedente;
• in caso di unica soluzione, la rata nella misura del 95%.

Il versamento del secondo acconto non può essere rateizzato.

Il versamento deve essere effettuato con Modello F24, codice tributo 1841 (acconto seconda rata o unica soluzione).

Requisiti per cedolare secca sugli affitti

Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Cedolare secca sugli affitti, l’aliquota

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta pari al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

• nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988);
• nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Quando si applica la cedolare secca sugli affitti

E’ possibile optare per la cedolare secca sia all’atto della sottoscrizione del contratto sia alla scadenza del pagamento dell’imposta di registro in una qualsiasi delle annualità successive alla prima. L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

Cedolare secca sugli affitti, sublocazione e affitti brevi

Per quanto riguarda le sublocazioni del locatario, si è in presenza di redditi diversi, quindi di fattispecie estranee ai redditi fondiari. Per quanto riguarda le sublocazioni del comodatario, nel regime ordinario detti redditi sono imputati al reddito fondiario del proprietario e non del comodatario.

In merito alle locazioni brevi, i canoni devono essere dichiarati dal comodatario e l’opzione per la cedolare secca è ugualmente espressa da questi. Previa scelta da manifestarsi nella dichiarazione annuale, tali affitti sono tassati con la cedolare del 21%.

Secondo quanto stabilito dal decreto legge n. 50 del 2017, sono obbligati a tramettere i dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare e coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare.

I soggetti interessati, che pagano o riscuotono i canoni/corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve, devono effettuare una ritenuta del 21% sull’ammontare complessivo dei canoni/corrispettivi ed effettuare i versamenti delle ritenute con il modello F24. I codici tributo da utilizzare sono contenuti nella risoluzione n. 88 del 5 luglio 2017. Nel caso in cui il beneficiario non eserciti in sede di dichiarazione dei redditi l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

Da "Idealista"

Agenzia Farini

059 454227

Iva agevolata al 10% per la ristrutturazione edilizia: i chiarimenti del Mef

La legge di Bilancio 2018 contiene una norma che cerca di chiarire l'ambito di applicazione dell'aliquota Iva del 10% nei lavori di recupero edilizio. Il Dipartimento di Economia ha, a sua volta, cercato di chiarire tale norma di interpretazione autentica.
La norma fa riferimento all'articolo 7, comma 1, lett.b, della Legge 488/1999 che prevede l'applicazione dell'aliquota IVa del 10% ai lavori di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia realizzati su fabbricati a destinazione abitativa.
Con il successivo DM 29 dicembre 1999 sono stati individuati i beni che costituiscono una parte significativa del valore delle forniture nell'ambito delle prestazioni ai quali si applica l'Iva al 10% fino a concorrenza del valore complessivo della prestazione relativa all'intervento di recupero, al netto del valore dei predetti beni.
Secondo la norma di interpretazione autentica, l'individuazione dei beni si effettua in base all'autonomia funzionale delle parti rispetto al manufatto principale, e che il valore dei beni è quello risultante dall'accordo contrattuale stipulato dalle parti contraenti, che deve tenere conto sia delle materie prime che della manodopera impiegata.
Inoltre la fattura emessa dal prestatore che realizza l'intervento di recupero agevolato deve indicare: il servizio che costituisce l'oggetto della prestazione; i beni di valore significativo, che sono forniti nell'ambito dell'intervento stesso.

Fonte : " Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini

059454227, 3398395052

Nuovo Modello RLI: nuove regole per la registrazione

L’agenzia delle entrate ha adottato un nuovo modello per la registrazione telematica dei contratti di affitto.

Con Provvedimento prot. 112605 del 15 giugno 2017 l’Agenzia delle Entrate ha approvato un nuovo modello RLI, con relative istruzioni.

Tale modello andrà utilizzato a partire dal prossimo 19 settembre e pertanto è opportuno fare una carrellata delle principali differenze rispetto al precedente, fermo restando che l’Agenzia delle Entrate ha già prodotto le nuove istruzioni per il modello, riportanti le indicazioni complete.

N.B.: Una specifica importante: le indicazioni sono quasi esclusivamente riferite al modello cartaceo e non all’utilizzo di RLI web.

QUADRO A – DATI GENERALI
SEZIONE I – REGISTRAZIONE

 

- Spostato campo “tipologia di contratto”, ora in alto, ma che va compilato nello stesso modo (indicando una delle tipologie già note). A parte lo spostamento, dunque, nessuna novità.

• CODICE DESCRIZIONE IMPOSTA DI REGISTRO
  L1 Locazione di immobile ad uso abitativo 2%
  L2 Locazione agevolata di immobile ad uso abitativo 2% del 70%
  del canone
  L3 Locazione di immobile a uso abitativo (contratto assoggettato ad IVA) € 67
  L4 Locazione finanziaria di immobile a uso abitativo € 200
  S1 Locazione di immobile a uso diverso dall'abitativo 2%
  S2 Locazione di immobile strumentale con locatore soggetto ad IVA 1%
  S3 Locazione finanziaria di immobile a uso diverso dall'abitativo € 200
  T1 Affitto di fondo rustico 0,50%
  T2 Affitto di fondo rustico agevolato € 67
  T3 Affitto di terreni ed aree non edificabili, cave e torbiere 2%
  T4 Affitto di terreni edificabili o non edificabili destinati a parcheggio (contratto assoggettato ad IVA) € 67

- Modificate istruzioni per compilazione campo “eventi eccezionali”, che in passato andava semplicemente barrato in caso di particolari regimi fiscali legati a situazioni calamitose (ad es. nel caso di 3+2 stipulato in Comune dichiarato in emergenza nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014), mentre ora andrà indicato il codice 1 in casi come quello appena indicato, oppure il codice 2 nei casi (non abbiamo al momento esempi disponibili) in cui si rendesse necessario, per particolari situazioni, modificare manualmente l’ammontare delle imposte indicato dal sistema in automatico.

- Modificate istruzioni in caso di compilazione del campo “casi particolari”, in particolare se vengono indicati i casi 1 (canone diverso per una o più annualità) o 3 (canone diverso per una o più annualità – pagamento intera durata): come ribadiremo più avanti, in tale caso andrà anche compilato il nuovo quadro E (LOCAZIONE CON CANONI DIFFERENTI PER UNA O PIÙ ANNUALITÀ) indicando il canone di ciascuna annualità.

N.B.: Fornita nuova indicazione, nelle istruzioni al modello, circa la compilazione del campo “durata”. Nulla cambia in caso di registrazione: andrà indicata data inizio e fine del contratto. La novità riguarda l’adempimento successivo “proroga”: se normalmente per gli adempimenti successivi infatti questo campo non va compilato, in caso di PROROGA, contrariamente al passato, occorrerà indicare la durata del precedente periodo contrattuale, fermo restando che nella sezione II si dovrà indicare come in passato la data di fine del periodo di proroga. Ad esempio, se sto prorogando un 4+4 con durata del periodo precedente dal 8/9/2013 al 7/9/2017, dovrò riportare questa durata anche quando procederò alla proroga, e nella sezione II indicare come data di fine del periodo di proroga il giorno 7/9/2021.

 - Introdotto il campo “contratto a tempo indeterminato”, da selezionare qualora si intenda registrare un contratto del genere (es. contratti ATER – ex IACP).

 - Introdotto il campo “clausola penale volontaria”: se nel contratto è presente una penale va barrato il campo ed effettuato il versamento di 200,00€ con modello F23 (codice tributo 109T); in caso di registrazione telematica sarà il sistema a calcolare e il pagamento sarà contestuale. In precedenza questo campo mancava e registrando online non c’era modo di pagare l’imposta (occorreva fare un F23 a parte).

 - Rinominato il campo “tipo di garanzia” in “tipo di garanzia e/o PAC”, con introduzione di 2 ulteriori tipi di garanzia, che però riguardano la PAC (Politica Agricola Comune).

N.B.: Introdotto il campo “garanzia soggetta ad IVA”, da barrare se la garanzia rientra nel campo di applicazione dell’IVA. Per intenderci, in caso di fideiussione o polizza Affittosicuro (qualora indicate in contratto) andrà barrato il campo. Il sistema in questo modo sarà in grado di calcolare, qualora l’imposta per il garante sia dovuta, l’importo di 200,00€ fissi (dovuto in questo caso) e non invece lo 0,5% dell’importo garantito con un minimo di 200,00€ (dovuto negli altri casi).

 - Rinominato il campo “importo garanzia prestata da terzi” in “importo garanzia prestata da terzi e/o PAC”, ma per i tipi di garanzia 1 (fideiussione prestata da terzi) e 2 (garanzie di terzi diverse da fideiussione) nulla cambia rispetto al passato.

SEZIONE II – ADEMPIMENTO SUCCESSIVO

N.B.: Modificate istruzioni per compilazione campo “adempimenti successivi” con inserimento di 2 nuovi codici: 6 (subentro) e 7 (risoluzione con pagamento contestuale del corrispettivo). Importante la novità del codice 6: viene introdotto un adempimento ulteriore a quelli già esistenti, da utilizzare in quei casi in cui il contratto non viene ceduto volontariamente, bensì in seguito ad un evento esterno che produce un avvicendamento tra le parti del contratto (es. morte, compravendita, trasformazione di società etc., come vedremo di seguito quando tratteremo del campo “tipologia di subentro”). C’è da ritenere che tale novità abbia lo scopo di distinguere la cessione volontaria da questi casi di “successione” nel contratto, dato che per questi ultimi non è previsto il pagamento di alcuna imposta (come specificato a più riprese in passato dall’AdE). Così come in caso di cessione, anche in caso di subentro andrà compilato il quadro B (soggetti), indicando come cedente il soggetto subentrato (es. defunto) e come cessionario il soggetto subentrante (es. erede).

N.B.: Introdotto il campo “tipologia di proroga”, da compilare solo nel caso si stia procedendo con l’adempimento successivo 2 (proroga). In tale caso dunque andrà anche compilato questo campo indicando uno dei 3 codici previsti (immaginiamo siano utili al sistema per elaborare diversamente i propri calcoli, che come vedremo saranno automatici anche per gli adempimenti successivi d’ora in avanti):
• 1 (proroga di un contratto in regime ordinario)
• 2 (proroga di un contratto in regime di cedolare secca)
• 3 (proroga di un contratto misto, con almeno un locatore in cedolare e almeno un altro locatore in regime ordinario)
Attenzione: la tipologia tiene conto del regime fiscale presente fino a quel momento (ad esempio se in fase di proroga di un contratto in regime Irpef intendo comunicare il passaggio in cedolare dovrò indicare il codice 1 e poi effettuare l’opzione per la cedolare).

N.B.: Introdotto il campo “tipologia di subentro”, da compilare solo in caso si stia procedendo con l’adempimento successivo 6 (subentro, vedi sopra). In tale caso dunque andrà anche compilato questo campo indicando uno dei 6 codici previsti per specificare la causa del subentro:
• 1 (decesso di una o più parti del contratto)
• 2 (trasferimento di uno o più diritti reali su beni immobili oggetto del contratto di locazione)
• 3 (trasformazione della società o dell’ente parte del contratto)
• 4 (fusione della società o dell’ente parte del contratto con altro soggetto)
• 5 (scissione della società o dell’ente parte del contratto in altro soggetto)
• 6 (tutti gli altri casi)

N.B.: Modificate istruzioni per compilazione campo “cedolare secca”, che va compilato (così come in precedenza) nei casi in cui si vuole comunicare un’opzione (o revoca) della cedolare secca. Mentre in precedenza il campo andava semplicemente barrato, ora andrà indicato uno dei seguenti 3 codici:
• 1 (se tutti i locatori intendono optare per la cedolare secca)
• 2 (se almeno un locatore non opta per la cedolare secca)
• 3 (se nessun locatore opta per cedolare secca)
Fatto questo, ovviamente andrà compilato (come in precedenza) il quadro D indicando le specifiche opzioni di ciascun locatore.

QUADRO B – SOGGETTI
SEZIONE I – DATI DEL LOCATORE

N.B.: Introdotto il campo “soggetto non presente in atto”, da barrare se quel soggetto di cui si stanno inserendo i dati, pur essendo intestatario dell’immobile (proprietario o usufruttuario), non è presente nel contratto in qualità di locatore. Si tratta di una novità rilevante, perché capita con una certa frequenza di stipulare contratti in cui a locare sia uno solo dei comproprietari: mentre col “vecchio” modello RLI in registrazione si indicava il solo locatore effettivo e gli altri comproprietari non comparivano, d’ora in poi si indicheranno sia i locatori presenti in contratto (inserendo i dati, senza indicazioni aggiuntive) che quelli non presenti in contratto (inserendo i dati e barrando per ciascuno di essi la casella “soggetto non presente in atto”). Questo consente di superare alcuni problemi in fase di compilazione di quadro D (opzione cedolare), potendo d’ora in poi indicare correttamente la quota di possesso di tutti e potendo far optare per cedolare secca tutti i locatori che hanno diritto, presenti o non in contratto, direttamente nel modello RLI. Sarà bene ricordare ai proprietari, in casi del genere, che l’Agenzia delle Entrate si aspetta che le imposte sul canone previsto in contratto siano pagate da tutti gli intestatari dell’immobile (art. 26 TUIR), non solo quelli presenti in contratto. Tale modifica va in tale direzione, nonostante la Cassazione recentemente abbia stabilito un principio differente (il solo comproprietario che percepisce il reddito può dichiararlo, per maggiori dettagli leggi qui), che tuttavia l’Agenzia delle Entrate non sembra riconoscere (e che semmai potrà essere fatto valere dal singolo contribuente in sede di Commissione tributaria).

SEZIONE II – DATI DEL CONDUTTORE

N.B.: Inserito campo “tipologia conduttore”, da compilare insieme a quelli già presenti in passato, per indicare se il conduttore ha una natura particolare o è in una particolare condizione. Indicare:
• codice 1 se il conduttore è una cooperativa o ente senza scopro di lucro che a sua volta sublocherà l’immobile a studenti universitari (caso decisamente infrequente per quanto ci riguarda)
• codice 2 se il conduttore è una persona fisica identificata con codice fiscale provvisorio o un ente senza scopo di lucro
• codice 3 in tutti gli altri casi

QUADRO C – DATI DEGLI IMMOBILI

N.B.: Modificate istruzioni per compilazione campo “immobile/pertinenza”, con introduzione del codice 4, da indicare nel caso si tratti di pertinenza locata singolarmente ma con riferimento ad un’unità abitativa principale locata in precedenza (allo stesso inquilino) per la quale si sia optato per cedolare secca. In tal caso, ricordiamo, anche per la pertinenza sarà possibile optare per cedolare.

QUADRO E – LOCAZIONE CON CANONI DIFFERENTI PER UNA O PIÙ ANNUALITÀ

N.B.: Si tratta di un quadro introdotto ex novo, che andrà compilato solo qualora sia stato indicato il “caso particolare” 1 o 3 (cioè qualora il canone sia diverso per una o più annualità). Nel quadro andrà indicato il canone degli anni successivi al primo (che viene indicato nei dati generali), a coprire tutta la prima durata contrattuale (es. in caso di 6+6 andranno compilati i campi relativi al canone dal 2° al 6° anno).

Fin qui le differenze nel modello cartaceo.

Un ultimo aspetto importante da segnalare riguarda le caratteristiche del modello telematico (in sostanza di RLI web), fermo restando quanto specificato in premessa.
Come sappiamo, finora il sistema ha indicato in automatico le somme dovute a titolo di imposta di registro e bollo solo per la registrazione dei contratti, senza peraltro indicare le sanzioni e gli interessi dovuti in caso di ritardo.
Stando alle istruzioni al modello, ed in attesa di verificare direttamente questo aspetto, dal 19 settembre in poi con il nuovo RLI il sistema calcolerà le imposte anche in caso di adempimento successivo e proporrà anche un calcolo di sanzioni e interessi in caso di ritardo, che l’utente potrà accettare o modificare prima dell’invio. Si tratta di una novità rilevante, da accogliere con favore (in attesa di valutare il funzionamento, ovviamente).

Affitto non dichiarato: effetti

L’affittuario non può essere sfrattato se non paga il canone oppure può chiedere la restituzione dei soldi pagati durante l’uso della casa. L’inquilino è però corresponsabile verso il fisco.

Non dichiarare il contratto di affitto, ossia non effettuare la registrazione all’Agenzia delle Entrate, ha conseguenze negative sia per il padrone di casa che per l’inquilino: rischi che coinvolgono tanto l’aspetto fiscale quanto quello civilistico. In particolare, il fisco può chiedere il pagamento dell’imposta di registro, con sanzioni e interessi, sia al padrone di casa che all’affittuario; dall’altro lato il contratto di affitto in nero si considera inesistente e tutte le prestazioni eseguite – come il pagamento del canone di locazione – vanno restituite. Ma procediamo con ordine e approfondiamo tutte le possibili conseguenze e gli effetti di un affitto non dichiarato.


Gli effetti dell’affitto non dichiarato per il padrone di casa
Schematicamente, qui di seguito elencheremo i principali effetti di un affitto in nero per il padrone di casa (o, più precisamente detto, locatore), salvo poi approfondirli nel corso dell’articolo:

• il contratto è nullo e, quindi, il padrone di casa è tenuto a restituire tutti i canoni di affitto percepiti durante l’esecuzione del contratto;
• se l’inquilino non paga i canoni di affitto indicati nel contratto non registrato o concordati a voce non può essere sfrattato con la procedura d’urgenza, ma è necessario un giudizio ordinario, più lungo e costoso;
• se l’inquilino non paga i canoni di affitto indicati nel contratto non registrato o concordati a voce, il padrone di casa non può richiedere, nei suoi confronti, un decreto ingiuntivo;
• se l’inquilino subisce dei danni fisici conseguenti agli impianti o alla manutenzione dell’appartamento (si pensi a fughe di gas o scoppio caldaia), il padrone di casa ne risponde penalmente, anche se il contratto è nullo;
• da un punto di vista fiscale, entro massimo un anno dalla firma del contratto è possibile pagare l’imposta di registro con il ravvedimento operoso, che riduce le sanzioni. Il contratto, però, sotto un profilo civilistico, resta nullo;
• in caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell'imposta dovuta.

Gli effetti dell’affitto non dichiarato per l’affittuario
Schematicamente, elenchiamo qui di seguito i principali effetti di un affitto in nero per l’affittuario (ossia l’inquilino o, più propriamente, il conduttore), salvo poi approfondirli nel corso dell’articolo:

• l’affittuario è responsabile in solido, verso il fisco, insieme al padrone di casa, per l’imposta di registro non pagata;
• in caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell'imposta dovuta; nel caso in cui l’affitto sia stato registrato, ma il padrone di casa esiga, a titolo di canone, degli importi superiori rispetto a quelli indicati nel contratto, l’inquilino che non paghi tali maggiorazioni non può essere sfrattato né può subire la notifica di un decreto ingiuntivo. Se, invece, le paga, entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile può agire contro il padrone di casa per farsi restituire tali somme;
• l’affittuario non può scaricare dalle tasse le spese sostenute per l’immobile, non avendo prova del contratto di affitto;
• l’affittuario che paga i canoni di locazione dell’affitto non registrato può sempre chiederli indietro, anche alla scadenza del contratto, atteso che si tratta di contratto nullo.

Chi deve registrare il contratto di affitto?
Il contratto di affitto deve essere registrato dal padrone di casa entro 30 giorni dalla data della firma. Il mancato rispetto di tale termine lo espone a due rischi:

• sotto l’aspetto tributario, il fisco può esigere da lui (ma anche dall’inquilino) il pagamento dell’imposta di registro con tutte le maggiorazioni conseguenti al ritardo o all’evasione. Tale problema, però, può essere risolto con una registrazione tardiva: se essa interviene, infatti, entro un anno si può usufruire del ravvedimento operoso che comporta una riduzione delle sanzioni. In particolare, sempre a patto che l’agenzia delle entrate non abbia già avviato accessi, ispezioni o verifiche, il padrone di casa che registra il contratto non oltre 90 giorni ottiene una sanzione ridotta del 12% dell’imposta di registro dovuta. Invece, dal 91° giorno oltre la scadenza ma entro l’anno, la sanzione ridotta ammonta al 15%. Se si supera l’anno la sanzione è pari al 120% dell’imposta di registro dovuta;
• sotto l’aspetto civilistico, invece, il contratto si considera nullo. A differenza delle conseguenze fiscali, la nullità del contratto non può essere sanata neanche con una registrazione tardiva. Al padrone di casa non resta che provvedere a registrare un nuovo contratto, con la consapevolezza che, per il periodo pregresso, il rapporto con l’inquilino resta come se non fosse mai esistito. Ciò implica che, se questi non paga, non gli si può notificare un decreto ingiuntivo né sfrattarlo (sempre limitatamente al periodo per il quale il contratto non è stato registrato).

Come abbiamo detto, il padrone di casa ha 30 giorni di tempo per registrare il contratto dalla sua firma. Nei successivi 60 giorni egli deve inoltre:

• darne comunicazione all’inquilino, esibendogli la relativa documentazione;
• se l’immobile è in un condominio, darne comunicazione all’amministratore per consentirgli di aggiornare l’anagrafe dei conti correnti.

Chi deve pagare la registrazione dell’affitto?
Le spese di registrazione dell’affitto sono al 50% a carico dell’inquilino e al 50% a carico del padrone di casa. Le parti possono accordarsi per attribuire tutte le spese a carico del padrone di casa, ma non il contrario.

Che succede se il contratto di affitto è scritto ma non registrato?
Il contratto di affitto, per considerarsi valido, non deve essere semplicemente redatto per iscritto, ma va anche registrato. Un contratto di affitto scritto ma non registrato si considera ugualmente nullo e “in nero”.

Che succede se il padrone di casa chiede un affitto superiore a quello nel contratto?
Il padrone di casa non può esigere, dall’inquilino, un canone di affitto superiore a quello indicato nel contratto di affitto regolarmente registrato. Se lo fa si espone ai seguenti rischi:

• l’inquilino, anche se in un primo momento ha acconsentito a pagare il surplus, dopo potrebbe rifiutarsi di farlo e non potrebbe comunque essere sfrattato, né gli si può notificare un decreto ingiuntivo;
• l’inquilino, se paga il surplus, ha sei mesi di tempo per agire, nei confronti del padrone di casa, per farsi restituire tali somme.

Che succede se il padrone di casa non registra l’affitto?
Secondo una recente sentenza della Cassazione, poiché l’affitto non dichiarato al fisco è sempre nullo, le prestazioni eseguite in esecuzione di esso vanno restituite: così il padrone di casa è tenuto a ridare all’inquilino, a richiesta di quest’ultimo, tutti i canoni di affitto pagati durante il corso del rapporto contrattuale. Al limite potrebbe agire poi nei suoi confronti con una azione di illecito arricchimento, ma di certo per ottenere un importo inferiore rispetto a quello preteso a titolo di affitto.

Cosa si rischia col fisco in caso di omessa registrazione dell’affitto?
In caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell'imposta dovuta. Tuttavia, se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione dal 60% al 120% dell'ammontare delle imposte dovute, con un minimo di € 200.
In caso di omessa registrazione nel termine di 30 giorni da parte del locatore, il conduttore può chiedere al giudice di determinare le condizioni economiche del contratto.
Per i soggetti che hanno versato, nel periodo 2011-2015 il mini canone determinato in base alla rendita catastale in forza della predetta norma dichiarata incostituzionale, il canone è determinato sul triplo della rendita.
Alle predette sanzioni sono tenuti sia l'affittuario che il padrone di casa.
Al fine di evitare che vengano registrati contratti di locazione per un importo inferiore a quello realmente pattuito, è previsto che gli uffici non possono procedere ad accertamenti nei confronti di quei contribuenti che, ai fini della determinazione dell'imposta di registro relativa ai contratti di locazione, dichiarano un canone almeno pari al 10 per cento del valore catastale dell'immobile.
Il valore catastale dell'immobile si determina applicando alla rendita catastale i moltiplicatori rivalutati al 20 per cento (per i fabbricati locati il moltiplicatore è in ogni caso 120).
Per le annualità successive alla prima restano comunque fermi i poteri di liquidazione dell'imposta da parte dell'ufficio.
La modalità di determinazione del valore su base catastale prevista per l'imposta di registro rileva anche per l'accertamento dell'Irpef dovuta sui redditi di fabbricati.
In particolare, ai fini Irpef gli uffici non possono rettificare il reddito derivante da immobili locati quando si dichiara l'importo maggiore tra:

• il canone di locazione risultante dal contratto, ridotto del 15%;
• il 10% del valore catastale dell'immobile.

Il valore dell'immobile dovrà essere determinato applicando alla rendita catastale i moltiplicatori previsti ai fini dell'imposta di registro, rivalutati del 20%.
Anche dette disposizioni non si applicano per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone "concordato".

Che succede se l’affittuario non paga il canone di affitto? 
Se l’affittuario non paga il canone dell’affitto non dichiarato al fisco il padrone di casa non può mandarlo via con la procedura di sfratto, caratterizzata da tempi più celeri e modalità più sciolte. Per tale procedimento è infatti necessario esibire un valido contratto di affitto registrato.
Il padrone di casa potrà solo fare una causa per «occupazione senza titolo»: si tratta di un giudizio ordinario, che potrebbe durare dai 3 ai 5 anni (a seconda del carico di lavoro del tribunale e delle prove da produrre). All’esito, poi, bisognerà mandare via l’inquilino con l’ufficiale giudiziario, il che potrebbe richiedere ulteriori tempi.

Cosa rischia l’affittuario se il padrone di casa non dichiara l’affitto?
Secondo una precisazione dell’Agenzia delle Entrate, il fisco può esigere il pagamento dell’imposta tanto dall’inquilino quanto dal padrone di casa. E questo a prescindere dal fatto che spetti solo a quest’ultimo la registrazione. Nulla toglie, infatti, che l’inquilino vi provveda al posto suo, salvo poi chiedergli il pagamento della sua parte (la metà).
Dunque entrambi i soggetti sono tenuti al versamento dell’imposta e sono responsabili anche delle sanzioni e degli interessi.

Fonte: La Legge per Tutti
Autore: Redazione
Data: 16/01/2017