Come effettuare la detrazione della provvigione pagata all'agenzia immobiliare

Lunedì 16 aprile inizia ufficialmente la campagna per la dichiarazione dei redditi 2018 relativa all'anno di imposta 2017. Tra le spese che sarà possibile detrarre dal modello 730 vi sono anche le provvigioni pagate all'agenzia immobiliare.
I compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, su un importo massimo di 1000 euro. Si può usufruire della detrazione se l'acquisto dell'immobile è effettivamente concluso. In caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire della detrazione è necessario aver regolarmente registrato il compromesso
La detrazione spetta a condizione che l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale. In particolare:

• per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
• l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale entro i termini previsti dalla lett. b) dell’art. 15 del TUIR, concernente la detrazione spettante per gli interessi passivi pagati per i mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale e, quindi, ordinariamente entro un anno dall’acquisto, salvi i diversi termini per le eccezioni ivi previste
  

Considerato l’esplicito riferimento della legge all’acquisto dell’abitazione principale, la detrazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile; il venditore, pertanto, non può beneficiare della detrazione in esame anche se ha corrisposto la relativa provvigione all’intermediario immobiliare. La detrazione non spetta se le spese sono sostenute nell’interesse dei familiari fiscalmente a carico. 
Se l'unità immobiliare è acquistata da più persone, la detrazione, nel limite di 1000 euro, va ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà. Il beneficio, pertanto, può essere attribuito al proprietario dell'immobile, in percentuale, qualora la fattura risulti intestata almeno a uno dei proprietari. Nell'ipotesi di

• Fattura intestata a un solo proprietario, ma immobile in comproprietà, al fine di consentire la detrazione pro-quota anche al comproprietario che non è indicato nella fattura, sarà necessario integrare il documento annotandovi i dati di quest'ultimo
• Immobile intestato a un solo proprietario, ma fattura cointestata al proprietario e a un'altra persona, al fine di consentire la detrazione dell'intero importo all'unico proprietario sarà necessario integrare la fattura, annotando che l'onere per l'intermediazione è stato sostenuto interamente da quest'ultimo
• Fattura intestata esclusivametne a una persona che non sia prorietaria dell'immobile, le spese per l'intermediazione non potranno essere detratte neanche dal propriatario
  

Requisiti agenti immobiliari
Per poter usufruire delle detrazioni gli immobiliari devono essere iscritti come agenti immobiliari in base alla legge n 39 del 1989 che ne disciplina anche le modalità e funzioni
Documenti da conservare
Documentazione da controllare e conservare. Con la Circolare 13.05.2011 n. 20, risposta 5.8 è stato precisato che:

• la detrazione non spetta se la fattura rilasciata dall’intermediario immobiliare è intestata ad un soggetto non proprietario;
• nel caso in cui la fattura è intestata ad un solo proprietario ma l’immobile è in comproprietà, è necessario integrarla con i dati anagrafici del comproprietario mancante;
• se la fattura è intestata al proprietario dell’immobile e ad un altro soggetto non proprietario, è necessario che in fattura venga specificato (o integrato) che l’onere è stato sostenuto solo dal proprietario.  
  

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

059454227, 3398395052

Rapporti tra inquilino e proprietario, la ripartizione dei diritti e dei doveri

Quando si parla di affitto bisogna tener presente una precisa distinzione tra i diritti e i doveri dell’inquilino e quelli del proprietario di casa. Nel contratto stesso sono di norma elencate le condizioni sull’uso dell’immobile, sul pagamento dei canoni e del condominio, sulla partecipazione all’assemblea, sul rimborso delle spese di ordinaria e straordinaria amministrazione. Ma vediamo nel dettaglio alcuni aspetti legati alla locazione a uso abitativo.

Ritardo massimo entro cui pagare

Se il contratto di affitto non indica dopo quanti arretrati il locatore può avviare il procedimento, la legge stabilisce che la morosità anche di una sola mensilità può comportare lo sfratto. Il procedimento può essere avviato non prima di 20 giorni dalla scadenza del pagamento. Il ritardo massimo per pagare l’affitto, dunque, è di 20 giorni.
Ma la legge consente all’inquilino di pagare anche dopo la notifica della citazione per sfratto di morosità, fino all’udienza stessa davanti al giudice. L’inquilino può anche chiedere al giudice un rinvio con un termine non inferiore a 90 giorni per trovare il denaro ed estinguere il debito, chiudendo la procedura di sfratto. In tal caso dovrà anche pagare le spese. Nel caso in cui l’inquilino sia in mora con il pagamento del condominio, lo sfratto può avvenire solo se l’ammontare dell’inadempimento è superiore a due mensilità di canone.

Chi deve pagare le spese di condominio

Le spese di condominio sono dovute dal padrone di casa, ma questi può inserire nel contratto una clausola con cui le scarica sull’inquilino. L’obbligo dell’inquilino è quindi nei confronti del locatore e non dell’amministratore di condominio, il quale – in caso di mancato pagamento – potrà fare il decreto ingiuntivo solo al padrone di casa; quest’ultimo a sua volta potrà rivalersi poi contro il conduttore intimandogli lo sfratto se la morosità è pari ad almeno due mensilità di canone.
Il locatore non può scaricare sull’inquilino tutte le spese condominiali. Per legge “sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta”.
Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Spese di condominio a carico del proprietario di casa

Sono a carico del proprietario le spese per la costruzione di nuovi impianti (ad esempio costruzione della fognatura, l’installazione di un’antenna parabolica, l’installazione di un videocitofono, ecc); l’installazione dell’antenna condominiale. La spesa relativa all’assicurazione dell’edificio può essere divisa tra locatore e conduttore, ma in caso di mancata previsione ricade solo sul primo.

Le spese di manutenzione e riparazione dell’appartamento

Secondo quanto stabilito dal codice civile, le spese di riparazione straordinaria relative all’appartamento ricadono sul proprietario, mentre la piccola manutenzione è di competenza dell’inquilino. Si tratta delle spese che non dipendono dalla vetustà o dal caso fortuito, ma dal deterioramento per il quotidiano utilizzo delle cose che devono essere sottoposte a ordinaria manutenzione. Le spese di sostituzione di un impianto condominiale sono a carico del proprietario, ma i contributi relativi al suo esercizio spettano al conduttore.

Termine di pagamento delle spese di condominio

Il pagamento delle spese di condominio deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Su richiesta dell’inquilino, il locatore deve fornire l’indicazione specifica delle spese (costo dell’acqua, dell’energia elettrica per le parti comuni, retribuzione ed oneri previdenziali del portiere, riscaldamento) nonché i criteri di ripartizione delle spese stesse cioè la specifica indicazione della quota dovuta per ogni unità immobiliare. In mancanza di tali indicazioni l’inquilino non può essere considerato moroso.

Chi vota alle riunioni di condominio

L’affittuario ha diritto di votare al posto del proprietario nel corso delle assemblee di condominio per quanto riguarda solo le delibere con oggetto l’approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria e di intervenire senza diritto di voto sulle delibere relative alla modificazione di servizi comuni. La legge riconosce così implicitamente il diritto dell’inquilino di impugnare le deliberazioni viziate, purché abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria o comunque le materie soggette al suo voto.

Chi deve ricevere l’avviso di convocazione in assemblea

La comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea dei condomini deve essere comunicata al proprietario e non anche al conduttore dell’appartamento. Il proprietario deve poi informare l’affittuario dell’avviso di convocazione ricevuto dall’amministratore. Se non lo fa, le conseguenze della mancata convocazione del conduttore non ricadono sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione, per cui la delibera è valida. L’inquilino potrà allora rivolgersi al padrone di casa per chiedergli il risarcimento dell’eventuale danno.

Copie dei bilanci di condominio

E’ diritto dell’inquilino richiedere al locatore e di ricevere copie dei bilanci e preventivi approvati. L’inquilino non può rivolgersi all’amministratore per chiedere l’esibizione di tali carte; l’amministratore è tenuto a fornirle solo al padrone dell’appartamento.

Fonte "Idealista"

Agenzia Immobiliare farini

3398395052, 059454227

Iva agevolata al 10% per la ristrutturazione edilizia: i chiarimenti del Mef

La legge di Bilancio 2018 contiene una norma che cerca di chiarire l'ambito di applicazione dell'aliquota Iva del 10% nei lavori di recupero edilizio. Il Dipartimento di Economia ha, a sua volta, cercato di chiarire tale norma di interpretazione autentica.
La norma fa riferimento all'articolo 7, comma 1, lett.b, della Legge 488/1999 che prevede l'applicazione dell'aliquota IVa del 10% ai lavori di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia realizzati su fabbricati a destinazione abitativa.
Con il successivo DM 29 dicembre 1999 sono stati individuati i beni che costituiscono una parte significativa del valore delle forniture nell'ambito delle prestazioni ai quali si applica l'Iva al 10% fino a concorrenza del valore complessivo della prestazione relativa all'intervento di recupero, al netto del valore dei predetti beni.
Secondo la norma di interpretazione autentica, l'individuazione dei beni si effettua in base all'autonomia funzionale delle parti rispetto al manufatto principale, e che il valore dei beni è quello risultante dall'accordo contrattuale stipulato dalle parti contraenti, che deve tenere conto sia delle materie prime che della manodopera impiegata.
Inoltre la fattura emessa dal prestatore che realizza l'intervento di recupero agevolato deve indicare: il servizio che costituisce l'oggetto della prestazione; i beni di valore significativo, che sono forniti nell'ambito dell'intervento stesso.

Fonte : " Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini

059454227, 3398395052

Sfratto per morosità

SFRATTO PER MOROSITA'

Lo sfratto per morosità è la procedura formale che il locatore (proprietario che mette in affitto l'immobile per uso abitazione o commerciale) può attivare quando l'affittuario non paga i canoni mensili concordati nel contratto di locazione.

Le tipologie di sfratto per morosità possono essere le seguenti:

• procedura, intimazione, convalida e sfratto per morosità sia per uso abitativo che commerciale quando l'inquilino non paga i canoni mensili concordati nel contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate
• sfratto per finita locazione quando terminato il periodo di affitto concordato in precedenza il proprietario decide di richiedere all'inquilino la restituzione del bene
• sfratto per necessità quando il proprietario decide di cambiare l'uso dell'immobile oppure se vuole utilizzarlo per una sua attività imprenditoriale
• sfratto per risoluzione contratto di locazione per adempimento quando il Giudice decide di convalidare lo sfratto a fronte di un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell'inquilino come ad esempio il sub-affitto che è vietato dalla legge o un cambio d'uso non consentito.

Lo sfratto ha inizio quando il proprietario dell'immobile si rivolge a un avvocato per avviare la pratica di intimazione convalida sfratto per morosità.
Egli chiede al giudice del tribunale un provvedimento con cui ottenere lo sfratto e ordina anche in via provvisoria all'affittuario di lasciare immediatamente o entro una specifica data l'immobile da lui affittato e occupato.

Con tale proceduta il locatore ottiene:

1. la risoluzione del contratto di locazione
   
2. il rilascio immediato dell'immobile affittato
   
3. la condanna dell'inquilino al pagamento immediato dei canoni mensili ancora insoluti tramite decreto ingiuntivo esecutivo.

Per procedere con la convalida di sfratto per morosità occorrono delle condizioni precise:

• stipula del contratto di locazione
  
• registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate
  
• accordo tra le parti riguardo all'importo dei canoni mensili e alla data prevista per il pagamento entro il quale l'inquilino deve effettuare il versamento
  
• mancato o ritardato pagamento del canone mensile da parte dell'inquilino

Documenti necessari:

• copia del contratto di locazione regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate;
  
• copia delle ricevute di pagamento affitto precedenti;
  
• copia degli eventuali solleciti inviati all'affittuario moroso.

I tempi per richiedere ed ottenere uno sfratto sono circa 3 mesi.


Quando l'avvocato compone l'atto di citazione di convalida che contiene l'intimazione di sfratto, tale atto va notificato tramite raccomandata consegnata dall'ufficiale giudiziario con il quale il locatario e locatore vengono convocati in udienza.



In seguito l'inquilino chiede al giudice il termine di garanzia in modo da avere la possibilità di procedere con il mancato pagamento del canone di locazione e saldare la sua morosità.


Una volta convalidato lo sfratto viene emesso un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.


L'affittuario sfrattato ha il diritto di opporsi presentandosi all'udienza con prove scritte che attestino le cause materiali che hanno portato al mancato pagamento dei canoni di locazione.
Il locatore che attiva la precedura è tenuto a versare il contributo unificato che si calcola in base al valore della lite o dell'importo totale dei canoni di locazione insoluto.



Metodi di pagamento:

• bollettino/conto corrente postale tramite tutti gli uffici postali;
  
• modello F23 presso banche e internet banking;
  
• modello comunicazione di versamento contributo unificato disponibile in formato elettronico.   

Da Agenzia Farini

059  454227