Affitto, ora puoi sfrattare l'inquilino moroso senza passare dalla parte del torto: ecco come fare

Nel 2026 lo sfratto per morosità ordinaria richiede quasi sempre il tribunale. Generalmente, non è possibile cacciare l'inquilino in modo autonomo: le uniche vere eccezioni sono rappresentate dall'occupazione abusiva, con intervento urgente delle forze dell'ordine, e dal contratto stipulato come atto pubblico notarile, che vale già come titolo esecutivo.

La morosità del conduttore rappresenta una delle criticità più frequenti nei rapporti di locazione. Quando l’inquilino omette o ritarda il pagamento del canone, il locatore si trova spesso esposto a un duplice pregiudizio: da un lato, la mancata percezione dei canoni; dall’altro, la perdita della disponibilità economica dell’immobile, che continua a essere occupato. In tali situazioni è fondamentale agire con tempestività, evitando iniziative improvvisate o condotte non consentite dalla legge. Una gestione rapida e razionale della vicenda consente infatti di contenere il danno, valutando se procedere giudizialmente oppure se tentare una soluzione transattiva finalizzata al rilascio spontaneo dell’immobile. Ma quando l’inquilino può considerarsi moroso? In materia di locazione abitativa, il mancato pagamento del canone - decorsi venti giorni dalla scadenza prevista nel contratto - può integrare un inadempimento rilevante ai fini della risoluzione del rapporto. Ciò significa che, prima del decorso di tale termine, il ritardo nel pagamento non consente normalmente al locatore di attivare immediatamente la procedura di sfratto per morosità. Decorso tale periodo, il locatore può inviare al conduttore una formale diffida di pagamento, mediante raccomandata con avviso di ricevimento oppure, ove possibile, tramite posta elettronica certificata. Nella diffida è opportuno indicare con precisione: - i canoni scaduti e non pagati; - gli eventuali oneri accessori dovuti; - il termine entro il quale il conduttore dovrà provvedere al pagamento; - l’avvertimento che, in mancanza, si procederà giudizialmente. La diffida non costituisce sempre un passaggio obbligatorio, ma può risultare utile sia per sollecitare il pagamento, sia per documentare la condotta del locatore prima dell’avvio della causa. Si ricorda poi che, in tempi recenti, il legislatore è intervenuto per accelerare gli sgomberi in situazioni come il caso dell’occupazione abusiva. In particolare, con la L. 80/2025 è stato inserito nell’intelaiatura del codice penale l'art. 634 bis, relativo al reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui. Oltre alla previsione di una sanzione detentiva fino a 7 anni, si prevede che, eccezionalmente, la polizia giudiziaria possa disporre il rilascio immediato dell'abitazione, con il rientro del legittimo proprietario. Non si fa riferimento al solo caso dell'unica abitazione del denunciante, ma anche alle seconde case e agli altri immobili. Speciali ragioni d'urgenza (flagranza di reato e pericolo imminente) legittimano l'intervento immediato delle forze dell'ordine, pur su autorizzazione del pubblico ministero. Lo sgombero avviene tra le 24 ore e i dieci giorni dalla segnalazione dell'interessato. Si noti che tale norma è pensata per reprimere le occupazioni senza titolo, ossia quelle in cui l'illegalità è palese e non è stato anteriormente sottoscritto un contratto di locazione. Tuttavia, l'occupante che collabori tempestivamente nel rilascio volontario può essere escluso dalla punibilità. Si rammenta, inoltre, la specifica ipotesi dell’inquilino moroso che abbia stipulato il contratto di locazione come atto pubblico notarile. In sostanza, se un tale contratto è redatto direttamente presso questo professionista, esso costituisce titolo esecutivo ai sensi dell'art. 474 del c.p.c. In tali circostanze, il proprietario dell'immobile: - non deve ottenere una sentenza o un'ordinanza di convalida; - può procedere direttamente con l'esecuzione forzata In estrema sintesi, il rilascio dell'immobile potrà aversi con la notifica dell'atto di precetto, recante l'invito a liberare l'immobile entro almeno 10 giorni. Se l'inquilino non lascerà spontaneamente l'immobile, ci sarà l'intervento dell'ufficiale giudiziario per lo sgombero forzato. Un ulteriore profilo rilevante riguarda la tassazione dei canoni non incassati. In linea generale, il locatore è tenuto a dichiarare i canoni risultanti dal contratto, anche se non effettivamente percepiti, fino al momento in cui la morosità non sia formalmente fatta valere secondo le modalità previste dalla legge. Per tale ragione è importante attivarsi tempestivamente, poiché l’avvio del procedimento di sfratto o delle iniziative giudiziali idonee può assumere rilievo anche ai fini fiscali, consentendo di evitare, nei casi previsti, l’imposizione su redditi di fatto non riscossi. Resta comunque opportuno verificare la specifica disciplina applicabile al caso concreto, anche in relazione alla tipologia di contratto e al regime fiscale prescelto. E cosa succede se il contratto non è registrato? Il contratto di locazione non registrato è affetto da nullità. Tale circostanza può impedire al locatore di utilizzare la più rapida procedura di sfratto per morosità. In questa ipotesi, il locatore può valutare la registrazione tardiva del contratto, che comporta però il pagamento delle imposte, delle sanzioni e degli interessi dovuti. Tale soluzione può consentire, ricorrendone i presupposti, di regolarizzare la posizione e di agire con gli strumenti ordinari previsti per le locazioni. In alternativa, il locatore dovrà intraprendere un giudizio ordinario volto all’accertamento dell’occupazione senza titolo e al rilascio dell’immobile. Avv. Lilla Laperuta, Brocardi.it

Morosità incolpevole e coronavirus: cosa c'è da sapere

Cos'è la morosità incolpevole? E come hanno trovato applicazione le norme che la disciplinano durante l'emergenza coronavirus? A spiegarcelo sono i nostri collaboratori di condominioweb

Articolo scritto dall'avv Valentina Papanice di condominioweb

Il concetto di morosità incolpevole fa capolino la prima volta nel nostro ordinamento nel D.L. n. 102/2013. Qui, l'art. 6 co.5, per quanto ancora interessa, prevede l'istituzione di un Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli; fondo utilizzabile dai Comuni ad alta tensione abitativa che avessero avviato, entro la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto legge, procedure per l'erogazione di contributi in favore di inquilini morosi incolpevoli.

Il D.L. rinviava poi ad un decreto ministeriale il riparto delle risorse tra le varie regioni nonché le provincie autonome di Trento e Bolzano; lo stesso decreto doveva poi stabilire i criteri e le priorità che i comuni dovevano seguire "nei provvedimenti comunali che definiscono le condizioni di morosità incolpevole che consentono l'accesso ai contributi"; lo stesso D.L. stabiliva che le risorse dovevano essere assegnate con priorità alle regioni che avessero emanato norme per la riduzione del disagio abitativo, che prevedessero percorsi di accompagnamento sociale per i soggetti sottoposti a sfratto.

A tal fine, le prefetture avrebbero dovuto adottare "misure di graduazione programmata dell'intervento della forza pubblica nell'esecuzione dei provvedimenti di sfratto"

Sono stati quindi emanati vari decreti ministeriali (alcuni diretti semplicemente a regolare il riparto del fondo tra le Regioni, altri dal contenuto più "complesso").

Attualmente, il concetto di morosità incolpevole è definito dal D.M. 30 marzo 2016, per il quale:

"1. Per morosità incolpevole si intende la situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo a ragione della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare.

2. La perdita o la consistente riduzione della capacità reddituale di cui al comma 1 possono essere dovute, a titolo esemplificativo e non esaustivo, ad una delle seguenti cause: perdita del lavoro per licenziamento; accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell'orario di lavoro; cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale; mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici; cessazioni di attività libero-professionali o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente; malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato o la consistente riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessità dell'impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali".

Fondo morosità incolpevole, i criteri per l'accesso

Sempre a norma dello stesso decreto, i criteri per l'accesso ai contributi, che il comune è tenuto a verificare, sono:

a) un reddito I.S.E. non superiore ad euro 35.000,00 o un reddito derivante da regolare attività lavorativa con un valore I.S.E.E. non superiore ad euro 26.000,00;

b) che il richiedente sia destinatario di un atto di intimazione di sfratto per morosità, con citazione per la convalida;

c) che sia titolare di un contratto di locazione ad uso abitativo regolarmente registrato (sono esclusi gli immobili appartenenti alle categorie catastali Al, A8 e A9) e risieda nell'alloggio oggetto della procedura di rilascio da almeno un anno;

d) che abbia cittadinanza italiana, di un Paese dell'UE, o, se non appartenenti all'UE, possieda un regolare titolo di soggiorno.

Il comune deve anche verificare che il richiedente, ovvero ciascun componente del nucleo familiare, non sia titolare di diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione nella provincia di residenza riguardo ad altro immobile che sia fruibile ed adeguato alle esigenze del nucleo familiare.

Per il riconoscimento del contributo esistono poi alcuni criteri preferenziali e cioè: la presenza all'interno del nucleo familiare di almeno un componente che sia ultrasettantenne, minore, con invalidità accertata per almeno il 74%, in carico ai servizi sociali o alle competenti aziende sanitarie locali per l'attuazione di un progetto assistenziale individuale.

Attualmente il contributo massimo concedibile è di 12.000 euro.

Sempre a norma del D.M. 30 marzo 2016, i contributi sono destinati:

a) fino a massimo 8.000,00 euro per sanare la morosità incolpevole accertata dal comune, se il periodo residuo del contratto non sia inferiore a due anni (con contestuale rinuncia all'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile);

b) fino a massimo di 6.000,00 euro per ristorare il proprietario dei canoni corrispondenti alle mensilità di differimento se il proprietario consente che sia differita l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile per il tempo necessario a trovare un'adeguata soluzione abitativa all'inquilino moroso incolpevole;

c) fornire il versamento di un deposito cauzionale per stipulare un nuovo contratto di locazione;

d) assicurare il versamento di un numero di mensilità riguardanti un nuovo contratto da sottoscrivere a canone concordato fino ad un contributo massimo complessivamente concedibile di euro 12.000,00.

I contributi di cui alle lettere c) e d) possono essere forniti dal comune in un'unica soluzione alla sottoscrizione del nuovo contratto.

La morosità incolpevole in tempo di covid

Verrà sicuramente in mente a molti che l'istituto della morosità incolpevole potrebbe essere utilizzato per aiutare le persone in difficoltà economiche a causa della pandemia Coronavirus.

In realtà le norme di emergenza non hanno introdotto nuove norme in materia; l'istituto esiste come esisteva prima; non è cioè stato utilizzato in maniera diciamo più intensa e le molte condizioni richieste per il riconoscimento del contributo - nonché probabilmente l'entità del fondo e i criteri di riparto dello stesso -, difficilmente si prestano a fare fronte ai problemi economici creati dall'emergenza da Covid-19.

La norme di emergenza hanno previsto altri rimedi, quali il blocco delle esecuzioni dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo (al momento) fino al 1° settembre 2020; era anche previsto il blocco dei termini per il compimento di atti processuali e delle fissazioni di udienze; attualmente (fase compresa tra il 12 maggio e il 31 luglio 2020) la difficile gestione della ripresa è rimessa ai singoli uffici giudiziari.

Lasciamo all'espressione "difficile" il compito di rappresentare gli innumerevoli disagi che al momento patiscono i fruitori degli uffici giudiziari.

Attualmente quindi gli sfratti non possono essere eseguiti. Come noto, molti sono, poi, gli strumenti, previsti dalla normativa d'emergenza, che dovrebbero poi alleggerire il peso economico gravante su chi è in difficoltà.

Con riferimento specifico all'inadempimento nella locazione, la norma d'emergenza che viene in rilievo è quella contenuta nel decreto D.L. n. 6/2020, secondo cui il rispetto delle misure di contenimento anti Covid è "sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile?, della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti" (art.3 co.6-bis).

Esistono poi gli ordinari strumenti previsti in caso di inadempimento. Certamente, nell'attesa di iniziative che possono provenire da enti e associazioni, o in alternativa a rischiose e costose azioni giudiziarie, le parti possono provare a migliorare la situazione concreta in cui versano.

Valutata l'effettiva situazione complessiva, un approccio pragmatico e comunque guidato dal principio di buona fede (di cui all'art. 1375 c.c.) potrebbe far concludere che è meglio un accordo che lasciare che la situazione peggiori o rivolgersi al giudice.

Le parti potranno pensare, in ragione dell'emergenza e della difficoltà economica da questa provocata, di "rivedere" il proprio rapporto contrattuale e di raggiungere un accordo sia in merito ai canoni scaduti che a quelli in scadenza.

D'altro canto, nel caso si attivi il procedimento di sfratto, ad un certo punto, nel caso di opposizione si deve attivare un tentativo di mediazione civile; siamo infatti in uno di quei casi in cui il passaggio dalla mediazione è obbligato (ex D. Lgs. n. 28/2010). Allora perché non provarci prima?

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Sfratto per morosità

SFRATTO PER MOROSITA'

Lo sfratto per morosità è la procedura formale che il locatore (proprietario che mette in affitto l'immobile per uso abitazione o commerciale) può attivare quando l'affittuario non paga i canoni mensili concordati nel contratto di locazione.

Le tipologie di sfratto per morosità possono essere le seguenti:

• procedura, intimazione, convalida e sfratto per morosità sia per uso abitativo che commerciale quando l'inquilino non paga i canoni mensili concordati nel contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate
• sfratto per finita locazione quando terminato il periodo di affitto concordato in precedenza il proprietario decide di richiedere all'inquilino la restituzione del bene
• sfratto per necessità quando il proprietario decide di cambiare l'uso dell'immobile oppure se vuole utilizzarlo per una sua attività imprenditoriale
• sfratto per risoluzione contratto di locazione per adempimento quando il Giudice decide di convalidare lo sfratto a fronte di un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell'inquilino come ad esempio il sub-affitto che è vietato dalla legge o un cambio d'uso non consentito.

Lo sfratto ha inizio quando il proprietario dell'immobile si rivolge a un avvocato per avviare la pratica di intimazione convalida sfratto per morosità.
Egli chiede al giudice del tribunale un provvedimento con cui ottenere lo sfratto e ordina anche in via provvisoria all'affittuario di lasciare immediatamente o entro una specifica data l'immobile da lui affittato e occupato.

Con tale proceduta il locatore ottiene:

1. la risoluzione del contratto di locazione
   
2. il rilascio immediato dell'immobile affittato
   
3. la condanna dell'inquilino al pagamento immediato dei canoni mensili ancora insoluti tramite decreto ingiuntivo esecutivo.

Per procedere con la convalida di sfratto per morosità occorrono delle condizioni precise:

• stipula del contratto di locazione
  
• registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate
  
• accordo tra le parti riguardo all'importo dei canoni mensili e alla data prevista per il pagamento entro il quale l'inquilino deve effettuare il versamento
  
• mancato o ritardato pagamento del canone mensile da parte dell'inquilino

Documenti necessari:

• copia del contratto di locazione regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate;
  
• copia delle ricevute di pagamento affitto precedenti;
  
• copia degli eventuali solleciti inviati all'affittuario moroso.

I tempi per richiedere ed ottenere uno sfratto sono circa 3 mesi.


Quando l'avvocato compone l'atto di citazione di convalida che contiene l'intimazione di sfratto, tale atto va notificato tramite raccomandata consegnata dall'ufficiale giudiziario con il quale il locatario e locatore vengono convocati in udienza.



In seguito l'inquilino chiede al giudice il termine di garanzia in modo da avere la possibilità di procedere con il mancato pagamento del canone di locazione e saldare la sua morosità.


Una volta convalidato lo sfratto viene emesso un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.


L'affittuario sfrattato ha il diritto di opporsi presentandosi all'udienza con prove scritte che attestino le cause materiali che hanno portato al mancato pagamento dei canoni di locazione.
Il locatore che attiva la precedura è tenuto a versare il contributo unificato che si calcola in base al valore della lite o dell'importo totale dei canoni di locazione insoluto.



Metodi di pagamento:

• bollettino/conto corrente postale tramite tutti gli uffici postali;
  
• modello F23 presso banche e internet banking;
  
• modello comunicazione di versamento contributo unificato disponibile in formato elettronico.   

Da Agenzia Farini

059  454227