Pace fiscale e tributi comunali sulla casa: come funzionerà il condono

Lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010 previsto dal decreto fiscale 2019 riguarda anche i tributi locali, quindi Imu, Tasi e Tari. Ma come funziona esattamente? E ci saranno conseguenze per i bilanci dei comuni? Secondo quanto sottolineato a idealista/news dal viceministro all'Economia, no “dal momento che per il fondo crediti dei comuni si considerano gli ultimi 5 anni, escludendo quindi i crediti fiscali espressi nelle cartelle del periodo 2000-2010”.

Pace fiscale Imu, Tasi, Tari fino a 1.000 euro

Il decreto fiscale 2019 ha introdotto la cosiddetta “pace fiscale”, all’interno della quale si trova lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010. Una sanatoria in cui rientrano le cartelle di pagamento di Imu, Tasi e Tari.
Secondo quanto previsto, “i debiti di importo residuo fino a mille euro, comprensivo di capitale, interessi per ritardata iscrizione a ruolo e sanzioni, risultanti dai singoli carichi affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010” verranno annullati automaticamente. Questo significa che non si dovrà presentare alcuna domanda, la cancellazione del debito avverrà in modo automatico entro il 31 dicembre 2018.
Per sapere se si rientra nella sanatoria sarà necessario verificare quindi che i debiti fino a 1.000 euro siano stati affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010 e che l’importo - comprensivo di capitale, interessi e sanzioni - dei singoli ruoli sia inferiore a 1.000 euro.
Le somme versate anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto restano definitivamente acquisite.
Le somme versate alla data di entrata in vigore del decreto fiscale sono imputate alle rate da corrispondersi per altri debiti eventualmente inclusi nella definizione agevolata anteriormente al versamento, oppure a debiti scaduti o in scadenza. In assenza di debiti scaduti o in scadenza sono rimborsate.

Sanatoria tributi locali, possibili conseguenze sui bilanci dei Comuni?

La misura ha messo in allarme i Comuni italiani, che si sono detti preoccupati per l’impatto che lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010 potrebbe avere sui bilanci. A tranquillizzare su tale punto è stato il viceministro dell’Economia.
Nel dettaglio, interpellato da idealista/news, il viceministro dell’Economia, Laura Castelli, ha spiegato: “Non ci sarà alcuna conseguenza del genere, dal momento che per il fondo crediti dei comuni si considerano gli ultimi 5 anni, escludendo quindi i crediti fiscali espressi nelle cartelle del periodo 2000-2010. E poi perché in quel lasso di tempo, senza incassi effettivi, i comuni erano obbligati a svalutare”.

Testo decreto fiscale 2019, lo stralcio dei debiti fino a 1.000 euro

Il testo del decreto legge 23 ottobre 2018, n. 119, recante “Disposizioni urgenti in materia fiscale e finanziaria” è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale, Serie Generale n.247, del 23 ottobre 2018. All’articolo 4 si parla proprio dello “Stralcio dei debiti fino a mille euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010”.
Ecco quanto previsto:
1. I debiti di importo residuo, alla data di entrata in vigore del presente decreto, fino a mille euro, comprensivo di capitale, interessi per ritardata iscrizione a ruolo e sanzioni, risultanti dai singoli carichi affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010, ancorché riferiti alle cartelle per le quali è già intervenuta la richiesta di cui all’articolo 3, sono automaticamente annullati. L'annullamento è effettuato alla data del 31 dicembre 2018 per consentire il regolare svolgimento dei necessari adempimenti tecnici e contabili. Ai fini del conseguente discarico, senza oneri amministrativi a carico dell’ente creditore, e dell’eliminazione dalle relative scritture patrimoniali, l’agente della riscossione trasmette agli enti interessati l’elenco delle quote annullate su supporto magnetico, ovvero in via telematica, in conformità alle specifiche tecniche di cui all’allegato 1 del decreto direttoriale del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 15 giugno 2015, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 142 del 22 giugno 2015. Si applicano le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 529, della legge 24 dicembre 2012, n. 228.
2. Con riferimento ai debiti di cui al comma 1:
a) le somme versate anteriormente alla data di entrata in vigore del presente decreto restano definitivamente acquisite;
b) le somme versate dalla data di entrata in vigore del presente decreto sono imputate alle rate da corrispondersi per altri debiti eventualmente inclusi nella definizione agevolata anteriormente al versamento, ovvero, in mancanza, a debiti scaduti o in scadenza e, in assenza anche di questi ultimi, sono rimborsate, ai sensi dell’articolo 22, commi 1-bis, 1-ter e 1-quater, del decreto legislativo 13 aprile 1999, n. 112. A tal fine, l’agente della riscossione presenta all’ente creditore richiesta di restituzione delle somme eventualmente riscosse dalla data di entrata in vigore del presente decreto e fino al 31 dicembre 2018, riversate ai sensi dello stesso articolo 22 del decreto legislativo n. 112 del 1999. In caso di mancata erogazione nel termine di novanta giorni dalla richiesta, l’agente della riscossione è autorizzato a compensare il relativo importo con le somme da riversare.
3. Per il rimborso delle spese per le procedure esecutive poste in essere in relazione alle quote annullate ai sensi del comma 1, concernenti i carichi erariali e, limitatamente alle spese maturate negli anni 2000-2013, quelli dei comuni, l’agente della riscossione presenta, entro il 31 dicembre 2019, sulla base dei crediti risultanti dal proprio bilancio al 31 dicembre 2018, e fatte salve le anticipazioni eventualmente ottenute, apposita richiesta al Ministero dell’Economia e delle Finanze. Il rimborso è effettuato, a decorrere dal 30 giugno 2020, in venti rate annuali, con onere a carico del bilancio dello Stato. Per i restanti carichi tale richiesta è presentata al singolo ente creditore, che provvede direttamente al rimborso, fatte salve anche in questo caso le anticipazioni eventualmente ottenute, con oneri a proprio carico e con le modalità e nei termini previsti dal secondo periodo.
4. Le disposizioni del presente articolo non si applicano ai debiti relativi ai carichi di cui all’articolo 3, comma 16, lettere a), b) e c), nonché alle risorse proprie tradizionali previste dall’articolo 2, paragrafo 1, lettera a), delle decisioni 2007/436/CE, Euratom del Consiglio, del 7 giugno 2007, e 2014/335/UE, Euratom del Consiglio, del 26 maggio 2014, e all’imposta sul valore aggiunto riscossa all’importazione.

Fonte : “Idealista”

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Modifica della durata del contratto di locazione, come si ottiene una riduzione?

I nostri collaboratori di condominioweb ci spiegano quali sono gli adempimenti necessari nel caso in cui locatore e conduttore vogliano concordare una riduzione della durata del contratto.
Locatore e conduttore possono concordare la riduzione della durata del contratto di locazione tra loro in essere? Se sì, quali sono gli adempimenti necessari alla corretta esecuzione di tale operazione?
Di quanto può essere diminuita la durata del contratto?
Qui di seguito vedremo quali sono le risposte ai quesiti e di conseguenza come si devono comportare le parti.
Durata del contratto di locazione
Salvo casi particolari, disciplinati dal codice civile, in generale dall'art. 1322 c.c. ed in particolare dalle norme sulla locazione, la durata dei contratti di locazione è ad oggi espressamente prevista da specifiche disposizioni di legge:
la legge n. 431 del 1998 e successive disposizioni attuative per quanto concerne la durata delle locazioni destinate a soddisfare esigenze abitative;
la legge n. 392 del 1978 riguardante la durata dei contratti di locazione per usi differente da quelli abitativi (es. locazione commerciale, per usi professionali, ecc.).
Qui di seguito le durata dei contratti previste dalle normative testé citate.
Locazioni abitative:

• quattro anni rinnovabili, salvo particolari esigenze del locatore, per altri quattro, con canone libero;
• tre anni rinnovabili, salvo particolari del locatore, per un altro biennio, con canone concordato (ossia che deve rientrare nell'ambito di un range previsto da specifici accordi locali);
• locazioni ad uso transitorio, per particolari e documentate esigenze di locatore o conduttore, della durata minima di sei mesi e massima di diciotto, anche queste con canone concordato;
• locazioni per studenti universitari, con durata minima sei mesi e massima trentasei, con canone concordato.
  

Per le locazioni ad uso differente da quello abitativo;

• sei anni rinnovabili, salvo particolari esigenze del locatore, per altri sei, con canone libero;
• almeno nove anni per le locazioni alberghiere, con canone libero;
• durata inferiore da stabilirsi caso per caso nelle ipotesi di attività di carattere transitorio (es. locazioni stagionali), con canone libero.
  

Queste le tipologie specificamente previste dalla legge
Le norme del codice civile in materia di durata della locazione - per i casi fin qui esposti da ritenersi superate - specificano che la locazione non può avere durata superiore a trenta anni.
Poiché l'art. 1322 c.c. consente alle parti di determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge anche fuori dai ai tipi aventi una disciplina particolare e sempre che siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela, ad avviso di chi scrive non vi sono ragioni per escludere durate dei contratti differenti da quelle fin qui descritte, anche con i medesimi scopi, purché non abbiano finalità elusiva delle norme succitate.
Modifica della durata della locazione
I contratti di locazione per uso abitativo devono tassativamente essere redatti in forma scritta. L'unico contratto del genere che pare sfuggire a questa regola è il contratto di locazione per durata inferiore a trenta giorni nell'arco di un anno.
Portiamo degli esempi per comprendere a che cosa ci stiamo riferendo e di conseguenza a quali norme le parti debbano fare riferimento.
S'ipotizzi che le parti abbiano stipulato un contratto quadriennale con rinnovo, ma che sorte differenti esigenze, non risolvibili con l'esercizio del diritto di recesso, si decidano a modificarne la durata in venti mesi, ovvero in un accordo triennale.
Lo stesso dicasi per un'attività commerciale con contratto di durata seennale, divenuta per esigenze del conduttore, da attività stabile a stagionale.
Come comportarsi in questi casi?
Per rispondere al quesito bisogna guardare al d.p.r. n. 131 del 1986 e più nelle specifico all'art. 17, primo comma, a mente del quale «l'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante versamento del relativo importo presso uno dei soggetti incaricati della riscossione, ai sensi dell'articolo 4 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 237».
Come inquadrare la modificazione della durata della locazione ai fini della eventuale necessità di registrazione dell'accordo?
Al riguardo è utile legge una risoluzione dell'Agenzia delle Entrate del 2010, la quale - riprendendo quanto già affermato dalla Cassazione - in materia di riduzione del canone di locazione, affermò che «…le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione…la novazione oggettiva del rapporto obbligatorio postula, infatti, il mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, ex art. 1230 c.c. (cfr. sentenza della Corte di Cassazione, sez. III, del 9 aprile 2003, n. 5576)» (Ris. N. 60/E del 2010).
La modificazione della durata, ad avviso dello scrivente, va considerata alla stregua di una novazione oggettiva del rapporto, in quanto sostituisce un contratto di una particolare durata, con uno differente, magari per durata soggetto a regole diverse.
Ricordiamo, infine, che la registrazione delle modifiche dei contratti di locazione (eccezion fatta per la riduzione del canone) comporta una imposta di registro in misura fissa pari ad € 67,00 e una imposta di bollo di € 14,62 ogni foglio registrato. Si tratta di somme che è sempre bene verificare prima di procedere alla registrazione, poiché sovente soggette a variazioni.

Fonte : “ Idealista”

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Sfratto per morosità

SFRATTO PER MOROSITA'

Lo sfratto per morosità è la procedura formale che il locatore (proprietario che mette in affitto l'immobile per uso abitazione o commerciale) può attivare quando l'affittuario non paga i canoni mensili concordati nel contratto di locazione.

Le tipologie di sfratto per morosità possono essere le seguenti:

• procedura, intimazione, convalida e sfratto per morosità sia per uso abitativo che commerciale quando l'inquilino non paga i canoni mensili concordati nel contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate
• sfratto per finita locazione quando terminato il periodo di affitto concordato in precedenza il proprietario decide di richiedere all'inquilino la restituzione del bene
• sfratto per necessità quando il proprietario decide di cambiare l'uso dell'immobile oppure se vuole utilizzarlo per una sua attività imprenditoriale
• sfratto per risoluzione contratto di locazione per adempimento quando il Giudice decide di convalidare lo sfratto a fronte di un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell'inquilino come ad esempio il sub-affitto che è vietato dalla legge o un cambio d'uso non consentito.

Lo sfratto ha inizio quando il proprietario dell'immobile si rivolge a un avvocato per avviare la pratica di intimazione convalida sfratto per morosità.
Egli chiede al giudice del tribunale un provvedimento con cui ottenere lo sfratto e ordina anche in via provvisoria all'affittuario di lasciare immediatamente o entro una specifica data l'immobile da lui affittato e occupato.

Con tale proceduta il locatore ottiene:

1. la risoluzione del contratto di locazione
   
2. il rilascio immediato dell'immobile affittato
   
3. la condanna dell'inquilino al pagamento immediato dei canoni mensili ancora insoluti tramite decreto ingiuntivo esecutivo.

Per procedere con la convalida di sfratto per morosità occorrono delle condizioni precise:

• stipula del contratto di locazione
  
• registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate
  
• accordo tra le parti riguardo all'importo dei canoni mensili e alla data prevista per il pagamento entro il quale l'inquilino deve effettuare il versamento
  
• mancato o ritardato pagamento del canone mensile da parte dell'inquilino

Documenti necessari:

• copia del contratto di locazione regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate;
  
• copia delle ricevute di pagamento affitto precedenti;
  
• copia degli eventuali solleciti inviati all'affittuario moroso.

I tempi per richiedere ed ottenere uno sfratto sono circa 3 mesi.


Quando l'avvocato compone l'atto di citazione di convalida che contiene l'intimazione di sfratto, tale atto va notificato tramite raccomandata consegnata dall'ufficiale giudiziario con il quale il locatario e locatore vengono convocati in udienza.



In seguito l'inquilino chiede al giudice il termine di garanzia in modo da avere la possibilità di procedere con il mancato pagamento del canone di locazione e saldare la sua morosità.


Una volta convalidato lo sfratto viene emesso un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.


L'affittuario sfrattato ha il diritto di opporsi presentandosi all'udienza con prove scritte che attestino le cause materiali che hanno portato al mancato pagamento dei canoni di locazione.
Il locatore che attiva la precedura è tenuto a versare il contributo unificato che si calcola in base al valore della lite o dell'importo totale dei canoni di locazione insoluto.



Metodi di pagamento:

• bollettino/conto corrente postale tramite tutti gli uffici postali;
  
• modello F23 presso banche e internet banking;
  
• modello comunicazione di versamento contributo unificato disponibile in formato elettronico.   

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I documenti necessari quando si decide di vendere o acquistare casa

Per vendere o acquistare casa tra privati o attraverso una agenzia è importante sapere quali sono i documenti necessari di cui il notaio avrà bisogno per predisporre un atto.
Quando si decide di vendere casa sono tante le cose a cui pensare, a cominciare dai documenti ed è bene organizzarsi fin da subito per controllare di possederli tutti e di non farsi trovare impreparati al momento finale della vendita/acquisto. Vediamo, dunque, qual è la documentazione che bisogna possedere prima di stipulare il rogito notarile.

Partiamo dai documenti più semplici che sia l'ACQUIRENTE che il VENDITORE devono consegnare al Notaio:
1) Dati anagrafici (fotocopia della carta di identità e codice fiscali validi)
2) Certificato che attesti lo stato civile o il regime patrimoniale, se si è
- persona libera di stato (nubile,celibe o vedova), se si è vedovi bisogna avere con se il certificato di stato libero /di vedovanza ( in carta libera)
 - se coniugata: estratto di matriomonio - se separati: estratto di matrimonio e verbale di omologa separazione; - se divorziati : certificato di stato libero ( se il divorzio è recente occorre la sentenza di divorzio).
3) Permesso di soggiorno o carta identità solo per persone extracomunitari residenti in italia.

Documenti richiesti nello specifico al venditore:
Il venditore deve munirsi di una serie di documenti che vanno consegnati al notaio affinché questi possa predisporre l’atto di compravendita” che sono:
- Copia dell’atto di provenienza dell’immobile.
- Documentazione catastale e ipotecaria.
- A seconda dei casi, copia della licenza o della concessione edilizia o del permesso di costruire iniziale se la costruzione è successiva al primo settembre 1967.
- Nel caso in cui l’immobile nel corso degli anni sia stato sottoposto a modifiche catastali, urbanistiche o edilizie è necessario raccogliere tutta la documentazione relativa: precedenti schede catastali, eventuali copie delle concessioni edilizie o dei permessi di costruire, copie delle domande di concessione o di permesso in sanatoria e copie delle denunce di inizio attività (Dia).
- Certificato di agibilità/abitabilità (relativo alle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità di un immobile).
- Attestato di prestazione energetica (Ape).
- Copia del regolamento condominiale
- Se vi sono terreni di superficie maggiore di cinque mila metri quadri, certificato di destinazione urbanistica.
- Quando l’immobile si trova in condominio, copia del regolamento condominiale.
- Se l’immobile è locato, copia del contratto di locazione.

Per vendita di terreni: 
- Certificato di destinazione urbanistica rilasciata dal Comune
- Perizia giurata in stima (una fotocopia) se è stata pagata l'imposta del 4 % (solo per i terreni)
- Rinuncia alla prelazione dei confinanti coltivatori diretti ( per i terreni agricoli)


Vediamo ora invece i documenti necessari per chi sta per acquistare l'immobile: 

- Copia dell'eventuale contratto preliminare di Compravendita (compromesso), se non già stipulato presso lo stesso studio notarile.

- Per le agevolazioni " prima casa": si devono possedere le seguenti condizioni: Residenza nel Comune dove si acquista l'immobile o trasferimento entro 18 mesi dall'acquisto, non essere in possesso di altre case nello stesso Comune o possesso di altra casa acquistata come " prima casa"

- Fotocopie assegni o/e bonifici bancari con cui è stato effettuato il pagamento degli acconti e del saldo del prezzo;
- Se è stato richiesto un mutuo indicare la banca,la filiale e la persona di riferimento da contattare che segue la pratica.

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