Differenza tra compromesso e rogito, ecco qual è il contratto prevalente

Quando si acquista una casa si firma prima il compromesso (contratto preliminare) e poi il rogito (contratto definitivo). Ma cosa succede se c’è difformità tra i due documenti? Quale contratto è prevalente? Lo ha spiegato la Cassazione con la sentenza n. 6223/2018.

Prevalenza contratto definitivo sul preliminare

La Cassazione ha stabilito che quando vi è diversità tra il contenuto del contratto preliminare e il contenuto del contratto definitivo vale quanto scritto nel contratto definitivo. Di conseguenza, quanto diversamente pattuito in quello preliminare non ha alcun valore. Tra compromesso e rogito prevale quest’ultimo, salvo la presenza di qualche clausola contrattuale che disponga sulla prevalenza di un testo sull’altro.

Secondo i giudici supremi, nonostante il contratto definitivo sia stipulato in adempimento di un contratto preliminare, esso non è una pura riproduzione meccanica del primo dal quale prende le mosse, ma è un autonomo accordo all’interno del quale venditore e compratore restano liberi di allineare le loro volontà in modo diverso da quanto programmato nel contratto preliminare.

Il contratto definitivo deve rispettare i requisiti comuni a tutti i contratti (legittimazione, possibilità e liceità dell’oggetto, causa e forma) dal momento che non è una semplice ripetizione del preliminare, ma un nuovo contratto che le parti stipulano adempiendo all’impegno assunto col preliminare.

Di norma il contenuto del contratto definitivo è conforme a quanto previsto nel preliminare, ma le parti possono prevedere una disciplina difforme o revocare i precedenti accordi, senza per forza stipulare un nuovo contratto preliminare.

Fonte: “idealista”

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Acquisto casa già ipotecata, i diritti dell'acquirente.

Quando si compra una casa e si scopre che su di essa grava un’ipoteca, cosa è necessario fare? La risposta varia a seconda del momento in cui il problema viene alla luce. Vediamo, dunque, quali sono i diritti dell’acquirente di un’abitazione con ipoteca.
Nel caso in cui il venditore non abbia detto nulla e ci si accorga dell’ipoteca sulla casa prima della firma del compromesso, è possibile far valere le proprie ragioni e chiedere il risarcimento del danno solo se le trattative sono arrivate a buon punto e siano state scartate proposte alternative. Secondo l’articolo 1337 del codice civile, le parti contraenti devono comportarsi secondo buona fede nella formazione del contratto. La controparte deve essere informata di tutte le possibili cause che potrebbero invalidare il contratto, chi viola tale dovere deve risarcire il danno, che deve essere provato.
Qualora ci si accorga dell’ipoteca sulla casa dopo la firma del compromesso, ma prima di essersi recati dal notaio per firmare il rogito, è possibile chiedere all’agenzia immobiliare, nel caso in cui ci sia stata la sua intermediazione, il risarcimento del danno. E’, infatti, compito dell’agente controllare che l’immobile sia privo di pesi e oneri come l’ipoteca.
Ci si può, poi, sciogliere dall’obbligo di firmare il rogito e, quindi, recedere dal compromesso, chiedendo ovviamente la restituzione di tutti i pagamenti già anticipati. L’articolo 1482 del codice civile stabilisce però che se il venditore ha informato l’acquirente della presenza dell’ipoteca sulla casa, indicandola in contratto, quest’ultimo non può fare nulla ed è tenuto a recarsi dal notaio per il contratto definitivo.
In alternativa allo scioglimento del preliminare, l’acquirente può esigere la riduzione del prezzo di vendita, eventualmente sospendendo il pagamento del prezzo residuo.
Se si scopre l’ipoteca dopo il rogito, è possibile chiedere anche il risarcimento al notaio, che è tenuto ad effettuare sull’immobile oggetto di compravendita tutte le verifiche necessarie per assicurare al compratore l’acquisto di un bene libero da pesi e vincoli. Solo nel caso in cui l’acquirente abbia espressamente esonerato il notaio da tale ricerca egli non è responsabile delle relative formalità.
C’è poi la responsabilità del venditore, in quanto il venditore di un bene ipotecato deve dichiarare l’esistenza del vincolo all’acquirente al momento del rogito. Il venditore può anche assumere l’impegno nel preliminare di cancellare l’ipoteca esistente entro un certo tempo.
Ma cosa può fare l’acquirente di un immobile indicato come libero da pesi ed oneri, che al momento della stipula del definitivo o successivamente scopre l’esistenza di un’ipoteca?
Può chiedere la risoluzione del contratto, nonché la restituzione del prezzo eventualmente pagato e il risarcimento del danno; oppure può mantenere la proprietà del bene e chiedere la restituzione di parte o dell’intero prezzo pagato; oppure, ancora, può sospendere il pagamento del prezzo residuo.
Nel caso in cui, infine, il creditore metta all’asta il bene nonostante questo sia passato di proprietà, quindi avvii l’esecuzione forzata, l’acquirente può pagare i creditori per l’intero ammontare dei crediti iscritti; oppure può rilasciare la casa ipotecata ai creditori perché provvedano a soddisfarsi vendendola; oppure, ancora, può liberare la casa dall’ipoteca.
Rimane in capo all’acquirente il diritto di chiedere il risarcimento dei danni al venditore dimostrando di non essere stato informato dell’esistenza dell’ipoteca sul bene.

Da "Idealista" 

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I documenti necessari quando si decide di vendere o acquistare casa

Per vendere o acquistare casa tra privati o attraverso una agenzia è importante sapere quali sono i documenti necessari di cui il notaio avrà bisogno per predisporre un atto.
Quando si decide di vendere casa sono tante le cose a cui pensare, a cominciare dai documenti ed è bene organizzarsi fin da subito per controllare di possederli tutti e di non farsi trovare impreparati al momento finale della vendita/acquisto. Vediamo, dunque, qual è la documentazione che bisogna possedere prima di stipulare il rogito notarile.

Partiamo dai documenti più semplici che sia l'ACQUIRENTE che il VENDITORE devono consegnare al Notaio:
1) Dati anagrafici (fotocopia della carta di identità e codice fiscali validi)
2) Certificato che attesti lo stato civile o il regime patrimoniale, se si è
- persona libera di stato (nubile,celibe o vedova), se si è vedovi bisogna avere con se il certificato di stato libero /di vedovanza ( in carta libera)
 - se coniugata: estratto di matriomonio - se separati: estratto di matrimonio e verbale di omologa separazione; - se divorziati : certificato di stato libero ( se il divorzio è recente occorre la sentenza di divorzio).
3) Permesso di soggiorno o carta identità solo per persone extracomunitari residenti in italia.

Documenti richiesti nello specifico al venditore:
Il venditore deve munirsi di una serie di documenti che vanno consegnati al notaio affinché questi possa predisporre l’atto di compravendita” che sono:
- Copia dell’atto di provenienza dell’immobile.
- Documentazione catastale e ipotecaria.
- A seconda dei casi, copia della licenza o della concessione edilizia o del permesso di costruire iniziale se la costruzione è successiva al primo settembre 1967.
- Nel caso in cui l’immobile nel corso degli anni sia stato sottoposto a modifiche catastali, urbanistiche o edilizie è necessario raccogliere tutta la documentazione relativa: precedenti schede catastali, eventuali copie delle concessioni edilizie o dei permessi di costruire, copie delle domande di concessione o di permesso in sanatoria e copie delle denunce di inizio attività (Dia).
- Certificato di agibilità/abitabilità (relativo alle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità di un immobile).
- Attestato di prestazione energetica (Ape).
- Copia del regolamento condominiale
- Se vi sono terreni di superficie maggiore di cinque mila metri quadri, certificato di destinazione urbanistica.
- Quando l’immobile si trova in condominio, copia del regolamento condominiale.
- Se l’immobile è locato, copia del contratto di locazione.

Per vendita di terreni: 
- Certificato di destinazione urbanistica rilasciata dal Comune
- Perizia giurata in stima (una fotocopia) se è stata pagata l'imposta del 4 % (solo per i terreni)
- Rinuncia alla prelazione dei confinanti coltivatori diretti ( per i terreni agricoli)


Vediamo ora invece i documenti necessari per chi sta per acquistare l'immobile: 

- Copia dell'eventuale contratto preliminare di Compravendita (compromesso), se non già stipulato presso lo stesso studio notarile.

- Per le agevolazioni " prima casa": si devono possedere le seguenti condizioni: Residenza nel Comune dove si acquista l'immobile o trasferimento entro 18 mesi dall'acquisto, non essere in possesso di altre case nello stesso Comune o possesso di altra casa acquistata come " prima casa"

- Fotocopie assegni o/e bonifici bancari con cui è stato effettuato il pagamento degli acconti e del saldo del prezzo;
- Se è stato richiesto un mutuo indicare la banca,la filiale e la persona di riferimento da contattare che segue la pratica.

Da Agenzia Farini

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