Debiti condominiali, i rischi per l’acquirente

 Debiti condominiali, i rischi per l’acquirente

Cosa rischia l’acquirente di un immobile se chi vende ha dei debiti condominiali? Andiamo a scoprirlo.

Innanzitutto, acquistando casa da un condomino moroso si diventa corresponsabili di tutti gli oneri condominiali non versati nell’anno in corso e in quello precedente. Chi vende resta obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del rogito notarile.

Per stabilire da quando sorge l’obbligazione da parte del condomino verso il condominio nel versamento dei contributi condominiali, secondo la Cassazione e una recente sentenza del tribunale di Roma bisogna fare distinzione tra i contributi dovuti per la manutenzione ordinaria e quelli per la manutenzione straordinaria.
Per quanto riguarda le spese ordinarie, si tratta di quelle spese che vengono sostenute dall’amministratore senza bisogno di una previa autorizzazione dell’assemblea. In questo caso l’obbligazione sorge alla fine di ogni mese, quando l’amministratore ha diritto alla riscossione delle relative quote.

In tali ipotesi, l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per le somme da quest’ultimo dovute per all’anno in corso sia a quello precedente al rogito. E in caso di morosità l’amministratore deve agire nei confronti dell’acquirente, essendo l’unico vero condomino. L’acquirente ha poi il diritto di chiamare in causa il venditore e rivalersi nei suoi confronti.
In relazione alle somme più datate rispetto all’anno in corso e all’anno precedente, il debito è di chi era condomino in quel periodo e non dell’attuale proprietario. In questo caso, dunque, l’amministratore deve agire contro il venditore. Se l’amministratore notifica il decreto ingiuntivo contro l’attuale condomino per recuperare vecchie somme richieste al condominio, questi può rivalersi contro il venditore.

Per tutte le quote condominiali scadute dopo il rogito, unico obbligato è l’acquirente.
Per quanto riguarda le spese straordinarie, l’obbligo viene individuato nel momento dell’approvazione della delibera dell’assemblea che ha approvato l’esborso. L’obbligo verso il condominio è di chi che era proprietario al momento in cui l’assemblea ha dato il via libera ai lavori, autorizzando l’amministratore a firmare il contratto di appalto o a procedere con l’assegnazione del mandato alla ditta edile.
Per evitare di incorrere in cattive sorprese, prima di firmare il preliminare, l’acquirente può esigere dal venditore l’esibizione di un certificato, rilasciatogli dall’amministratore, in cui si dà ampia quietanza sul pagamento di tutti gli oneri di condominio passati. E per star certo che non vi siano spese straordinarie deliberate o in corso di deliberazione, l’acquirente potrà farsi rilasciare copia delle delibere assembleari degli ultimi due anni o far certificare dall’amministratore l’assenza di lavori di manutenzione in via di approvazione.

Da "Idealista "

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Che cos’è e come funziona la proposta d’acquisto

Che cos’è e come funziona la proposta d’acquisto

Quando si è in cerca di una casa da acquistare e si è individuato l’immobile ideale, inizia un iter che - se non emergono inconvenienti - sfocia poi con l’acquisto della tanto desiderata abitazione. Tutto parte, in genere, con la proposta d’acquisto. Giampaolo Marcoz, consigliere nazionale del Notariato, ha spiegato a idealista/news di cosa si tratta e come funziona.

Che cos’è una proposta d’acquisto?

“La proposta d’acquisto è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo: solitamente si tratta di un modulo prestampato fornito dall’ agenzia immobiliare, ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di ‘caparra’. Una volta firmata, la proposta d’acquisto contiene impegni già vincolanti per l’acquirente che di solito si impegna a non revocarla per un determinato periodo di tempo. Non vincola il venditore che nel frattempo resta libero di valutare anche altre offerte.
Bisogna distinguere la proposta di acquisto dal contratto preliminare di vendita o ‘compromesso’, con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa”.

Quale deve essere la durata?

“E’ consigliabile stabilire un termine ridotto per l’efficacia della proposta, ad esempio una o due settimane, entro il quale il venditore potrà accettarla concludendo l’affare”.

La proposta d’acquisto prevede una caparra, quest’ultima a quanto deve ammontare?

“La proposta d’acquisto è accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di ‘caparra’. In genere si tratta di qualche migliaio di euro stabilito in proporzione rispetto al valore dell’immobile.
Tale somma resta ‘bloccata’ (e quindi viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente) per tutta la durata di validità della proposta di acquisto. Importante: l’assegno relativo alla caparra deve essere intestato direttamente al venditore”.

Cosa succede se la proposta d’acquisto non viene accettata dal venditore?

“Se la proposta d’acquisto non viene accettata, la caparra verrà restituita al proponente che sarà libero di modificare la sua proposta, magari migliorando le condizioni”.

Al contrario, cosa succede se la proposta d’acquisto viene accettata?

“Nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto l’accordo contrattuale e le parti sono vincolate al rispetto di quanto contenuto nella proposta accettata.
L’immediata nascita di un obbligo contrattuale impone di prestare grande attenzione alle clausole contenute nella proposta di acquisto che solo con il consenso di entrambi i contraenti potrà essere modificata o integrata.
Sarà necessario quindi fare molta attenzione alle modalità e ai tempi di pagamento del prezzo, alla eventuale esigenza di richiedere un finanziamento, alla verifica della consistenza dell’immobile con riferimento alla regolarità urbanistica e degli impianti, ed infine ai tempi di consegna dell’immobile stesso.
Alla luce di tutto ciò è consigliabile farsi assistere dal notaio fin dall’ inizio, a partire dalla redazione di una proposta di acquisto che tenga conto delle proprie esigenze per non trovarsi vincolati a condizioni che non si è in grado di adempiere”.

Cosa accade, invece, se l’acquirente ci ripensa?


“Se il venditore ha già accettato, è essenziale capire se l’acquirente si sia riservato la possibilità di tornare indietro sui suoi passi avendo qualificato le somme versate a titolo di ‘caparra penitenziale’. Solo in questo caso potrà sciogliersi dal vincolo contrattuale perdendo solo la somma versata. In caso contrario, ovvero in caso di versamenti a titolo di ‘caparra confirmatoria’, per essere libero dall’impegno assunto dovrà ottenere il consenso del venditore, perdendo la somma versata a titolo di caparra ed esponendosi al rischio di eventuali ulteriori richieste di risarcimento danno da parte del venditore”

Da "Idealista"

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Differenza tra compromesso e rogito, ecco qual è il contratto prevalente

Quando si acquista una casa si firma prima il compromesso (contratto preliminare) e poi il rogito (contratto definitivo). Ma cosa succede se c’è difformità tra i due documenti? Quale contratto è prevalente? Lo ha spiegato la Cassazione con la sentenza n. 6223/2018.

Prevalenza contratto definitivo sul preliminare

La Cassazione ha stabilito che quando vi è diversità tra il contenuto del contratto preliminare e il contenuto del contratto definitivo vale quanto scritto nel contratto definitivo. Di conseguenza, quanto diversamente pattuito in quello preliminare non ha alcun valore. Tra compromesso e rogito prevale quest’ultimo, salvo la presenza di qualche clausola contrattuale che disponga sulla prevalenza di un testo sull’altro.

Secondo i giudici supremi, nonostante il contratto definitivo sia stipulato in adempimento di un contratto preliminare, esso non è una pura riproduzione meccanica del primo dal quale prende le mosse, ma è un autonomo accordo all’interno del quale venditore e compratore restano liberi di allineare le loro volontà in modo diverso da quanto programmato nel contratto preliminare.

Il contratto definitivo deve rispettare i requisiti comuni a tutti i contratti (legittimazione, possibilità e liceità dell’oggetto, causa e forma) dal momento che non è una semplice ripetizione del preliminare, ma un nuovo contratto che le parti stipulano adempiendo all’impegno assunto col preliminare.

Di norma il contenuto del contratto definitivo è conforme a quanto previsto nel preliminare, ma le parti possono prevedere una disciplina difforme o revocare i precedenti accordi, senza per forza stipulare un nuovo contratto preliminare.

Fonte: “idealista”

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Vizi occulti di un immobile vecchio, qual è la responsabilità del venditore?

Quali responsabilità possono essere addebitate al venditore di un vecchio immobile in relazione a vizi strutturali del medesimo?
L'acquirente che solamente dopo essere entrato in possesso del bene si accorge di vizi che comportano la necessità di effettuare lavori corposi, può domandare la riduzione del prezzo?
La non immediata percettibilità del vizio è tale da farlo considerare occulto?
Sono questi, nella sostanza, gli interrogativi ai quali la Corte di Cassazione ha dato risposta con la sentenza n. 3348 pubblicata mediante deposito in cancelleria il 12 febbraio 2018
Vizio redibitorio
L'art. 1490 del codice civile contiene disposizioni in merito alla garanzia per vizi della cosa venduta.
La norma specifica che il venditore deve garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata ovvero ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Il successivo art. 1491 enuclea i casi in cui la garanzia è da ritenersi esclusa, ovvero:

• se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa;
• nel caso di vizi facilmente riconoscibili, salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
  

Un passo indietro, doveroso, per completezza: il secondo comma dell'art. 1490 del codice civile precisa che il patto con quale la garanzia è esclusa o limitata non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.
Si tratta della garanzia che dottrina e giurisprudenza hanno qualificato come garanzia contro i vizi redibitori.
La Corte di Cassazione ha affermato che «il vizio redibitorio riguarda le imperfezioni e i difetti inerenti al processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa medesima» (così Cass. 13 gennaio 1997 n. 244).
L'art. 1495 c.c. - dedicato a termini e condizioni dell'azione di garanzia- specifica che chi acquista decade dal diritto alla garanzia, qualora non abbia denunziato i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo:

• diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge;
• riconoscimento del vizio da parte del venditore;
• occultamento del medesimo.
  

L'azione di garanzia, chiosa il terzo comma della norma, si prescrive in un anno dalla consegna.
Conoscibilità del vizio
Si diceva che la garanzia è esclusa quando il vizio è facilmente conoscibile.
Quando un vizio può considerarsi tale?
Nella fattispecie oggetto del contenzioso risolto dalla sentenza n. 3348, il compratore aveva intentato causa contro i venditori di un immobile, poiché egli aveva scoperto la necessità di intervenire sul solaio (con opere di rifacimento) solamente dopo l'immissione in possesso.
Insomma per lui e per la Corte d'appello che gli aveva dato ragione, il vizio lamentato e tempestivamente denunciato era occulto e come tale faceva sì che avesse diritto ad una diminuzione del prezzo pattuito.
Parti venditrici non ci stavano e proponevano ricorso per Cassazione: in pratica per queste a determinare la natura occulta del vizio non può bastare il fatto che lo stesso non sia immediatamente percepibile. Conta anche il contesto.
Come dire: in una casa vecchia e non ben tenuta, ci si può attendere che ci sia qualcosa che non vada anche se la tale cosa non sia immediatamente visibile: qualcosa che può anche essere lo stato di conservazione del solaio.
Gli ermellini gli davano ragione. Si legge in sentenza che «appare ragionevole ritenere che l'acquisto di un bene di vetusta costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante e che, anzi, ne porti i segni, resi evidenti dal modo d'essere del bene stesso, trattandosi di una costruzione (opera quanto mai sensibile all'usura del tempo per più note ragioni: la sua diuturna esposizione alle intemperie e ai movimenti tellurici, la sua struttura costituita da materiali compositi e degradabili, la presenza d'impianti tecnologici altamente logorabili, la sua destinazione alla sopportazione di carichi continuati, le tecniche in uso al tempo della sua messa in opera), possa far ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche importanti, che lo affettino.» (Cass. 12 febbraio 2018 n. 3348).
Insomma se compro una casa vecchia non posso lamentarmi dei normali problemi connessi alla remota costruzione dell'immobile.
Contenuto del contratto e conseguenze per vizi scoperti successivamente
C'è un "però" rispetto a questa impostazione di carattere generale; questo "però" è rappresentato dalle dichiarazioni della parte venditrice.
Lo s'è detto in precedenza, infatti, che la garanzia è dovuta anche per i vizi riconoscibili (cioè quelli non palesi ma riscontrabili utilizzando l'ordinaria diligenza) qualora il venditore abbia dichiarato che la cosa sia esente da vizi.
In tal caso, pertanto, questa dichiarazione ha uno stringente valore di affidamento che consente al compratore di non doversi periziare nell'andare a fondo nella valutazione dello stato delle cose.
La sentenza n. 3348, infine, lascia intendere che la semplice garanzia di immediata abitabilità non è in questo caso di per sé idonea a far considerare superati gli accertamenti fattuali in merito alla conoscibilità del vizio.
Come dire: un conto è che il venditore abbia dichiarato che l'immobile è libero e abitabile da subito, altro che abbia specificato che lo stesso è esente da vizi.

Fonte : "Idealista"

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I documenti necessari quando si decide di vendere o acquistare casa

Per vendere o acquistare casa tra privati o attraverso una agenzia è importante sapere quali sono i documenti necessari di cui il notaio avrà bisogno per predisporre un atto.
Quando si decide di vendere casa sono tante le cose a cui pensare, a cominciare dai documenti ed è bene organizzarsi fin da subito per controllare di possederli tutti e di non farsi trovare impreparati al momento finale della vendita/acquisto. Vediamo, dunque, qual è la documentazione che bisogna possedere prima di stipulare il rogito notarile.

Partiamo dai documenti più semplici che sia l'ACQUIRENTE che il VENDITORE devono consegnare al Notaio:
1) Dati anagrafici (fotocopia della carta di identità e codice fiscali validi)
2) Certificato che attesti lo stato civile o il regime patrimoniale, se si è
- persona libera di stato (nubile,celibe o vedova), se si è vedovi bisogna avere con se il certificato di stato libero /di vedovanza ( in carta libera)
 - se coniugata: estratto di matriomonio - se separati: estratto di matrimonio e verbale di omologa separazione; - se divorziati : certificato di stato libero ( se il divorzio è recente occorre la sentenza di divorzio).
3) Permesso di soggiorno o carta identità solo per persone extracomunitari residenti in italia.

Documenti richiesti nello specifico al venditore:
Il venditore deve munirsi di una serie di documenti che vanno consegnati al notaio affinché questi possa predisporre l’atto di compravendita” che sono:
- Copia dell’atto di provenienza dell’immobile.
- Documentazione catastale e ipotecaria.
- A seconda dei casi, copia della licenza o della concessione edilizia o del permesso di costruire iniziale se la costruzione è successiva al primo settembre 1967.
- Nel caso in cui l’immobile nel corso degli anni sia stato sottoposto a modifiche catastali, urbanistiche o edilizie è necessario raccogliere tutta la documentazione relativa: precedenti schede catastali, eventuali copie delle concessioni edilizie o dei permessi di costruire, copie delle domande di concessione o di permesso in sanatoria e copie delle denunce di inizio attività (Dia).
- Certificato di agibilità/abitabilità (relativo alle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità di un immobile).
- Attestato di prestazione energetica (Ape).
- Copia del regolamento condominiale
- Se vi sono terreni di superficie maggiore di cinque mila metri quadri, certificato di destinazione urbanistica.
- Quando l’immobile si trova in condominio, copia del regolamento condominiale.
- Se l’immobile è locato, copia del contratto di locazione.

Per vendita di terreni: 
- Certificato di destinazione urbanistica rilasciata dal Comune
- Perizia giurata in stima (una fotocopia) se è stata pagata l'imposta del 4 % (solo per i terreni)
- Rinuncia alla prelazione dei confinanti coltivatori diretti ( per i terreni agricoli)


Vediamo ora invece i documenti necessari per chi sta per acquistare l'immobile: 

- Copia dell'eventuale contratto preliminare di Compravendita (compromesso), se non già stipulato presso lo stesso studio notarile.

- Per le agevolazioni " prima casa": si devono possedere le seguenti condizioni: Residenza nel Comune dove si acquista l'immobile o trasferimento entro 18 mesi dall'acquisto, non essere in possesso di altre case nello stesso Comune o possesso di altra casa acquistata come " prima casa"

- Fotocopie assegni o/e bonifici bancari con cui è stato effettuato il pagamento degli acconti e del saldo del prezzo;
- Se è stato richiesto un mutuo indicare la banca,la filiale e la persona di riferimento da contattare che segue la pratica.

Da Agenzia Farini

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Plusvalenze e redditi per gli immobili acquisiti

 Acquistare un immobile in plusvalenza

Sto per acquistare un immobile in plusvalenza; lo Stato in caso di mancato pagamento della tassa da parte del venditore potrebbe rifarsi su di me in qualità di futuro proprietario dell'immobile?

La plusvalenza immobiliare realizzata dal venditore attraverso la vendita dell'immobile è qualificata come reddito; la tassazione della plusvalenza immobiliare colpisce, infatti, l'incremento di patrimonio del venditore collegato alla cessione onerosa dell'immobile e l' imposta sulla plusvalenza immobiliare è, pertanto, imposta sul reddito, quindi imposta diretta. Occorre, quindi, verificare, in primo luogo, se la legge munisca il credito dello Stato per la riscossione di tale imposta di una tutela "preferenziale" prevedendo che il credito stesso sia assistito da privilegio sull'immobile che ha costituito oggetto di compravendita con la conseguenza che il terzo acquirente resti esposto alla perdita dell' immobile acquistato sul quale lo Stato potrebbe soddisfarsi in caso di mancato pagamento dell'imposta da parte del venditore. I privilegi immobiliari trovano fonte esclusivamente nella legge: nel codice civile e in alcune norme speciali e, generalmente, sono costituiti senza necessita di alcuna pubblicità legale L'acquirente di un bene assoggettato a privilegio, per disposizione di legge, si trova, quindi, in uno stato di soggezione molto più gravoso rispetto all'acquirente di un bene ipotecato di cui sussiste la conoscibilità attraverso la pubblicità dei Registri Immobiliari ed è, quindi, particolarmente importante che il Notaio assolva puntualmente all' obbligo di informazione e chiarimento in materia di privilegi immobiliari nel prestare consulenza alle parti. Ora il codice civile dispone il privilegio immobiliare a tutela di una serie di crediti tra cui i crediti dello Stato per le imposte sui redditi immobiliari maturati dalle persone fisiche che percepiscono proventi come privati, al di fuori dell'esercizio dell'attività d'impresa sopra gli immobili del contribuente situati nel territorio del Comune dove si riscuote il tributo. Il privilegio grava, quindi, immobili di proprietà del contribuente.

A garanzia dei crediti per la riscossione di imposte indirette (imposta di registro, imposte ipotecarie e catastali, imposta sulle successioni e donazioni), alcune norme speciali stabiliscono il privilegio immobiliare sugli immobili che hanno costituito oggetto di cessione da parte del venditore. Nessuna disposizione di legge stabilisce il privilegio immobiliare sull'immobile che ha costituito oggetto di cessione a garanzia del credito dello stato per la riscossione dell'imposta sulla plusvalenza immobiliare realizzata dal venditore mediante la cessione a titolo oneroso del bene. Nessuna norma dispone la responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dell'imposta sulla plusvalenza immobiliare che fa carico esclusivamente al venditore il quale dovrà includere la plusvalenza stessa nella dichiarazione dei redditi; nel caso di omessa o infedele dichiarazione della plusvalenza. Il venditore, a seguito dell' accertamento dei redditi da parte del Fisco, accertamento diretto esclusivamente al venditore che è l'unico destinatario della notifica dell'avviso di accertamento  subirà le conseguenze sanzionatone previste dalla legge.

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I 5 falsi miti spesso presenti nella vendita di una casa

Ci sono interpretazioni errate del mercato immobiliare lungi dal promuovere la vendita di una casa e che a volte, al contrario, complicano l’operazione e ritardano la decisione di acquisto. Secondo la rete di franchising immobiliare RE/MAX, tra i cinque falsi miti è possibile trovare quello relativo alla stagione dell’anno migliore per vendere casa e quello che consiglia di stabilire un prezzo elevato per poi negoziare.

1. La stagione dell’anno ideale per mettere in vendita una casa è la primavera o l’estate. Secondo RE/MAX questo è falso in quanto vi sono molti acquirenti che cercano casa tutto l’anno e per vari motivi. E’ il caso, ad esempio, dei giovani professionisti, dei pensionati o degli investitori.

2. Stabilire un prezzo di vendita al di sopra del prezzo della zona al fine di avviare una negoziazione. La società immobiliare ha rilevato che una valutazione troppo alta può spaventare gli acquirenti alla ricerca di una casa case al valore di mercato. Stabilire, dunque, un prezzo di vendita al di sopra del prezzo della zona al fine di avviare una negoziazione può ritardare la vendita della proprietà.

3. Una casa contraddistinta dal cartello “vendesi” per molto tempo e da varie riduzioni del prezzo si brucia sul mercato e può dare agli acquirenti l’impressione sbagliata, ossia che la proprietà non si sta vendendo perché ha dei difetti.

4. Tanto importante è l’esterno della casa quanto il suo interno. Molti venditori guardano solo all’interno delle loro case quando decidono di metterle in vendita. Ma bisogna ricordarsi che anche l’esterno è importante, perché è lì che il potenziale acquirente si fa la prima impressione.

5. Il venditore deve concentrarsi su un possibile acquirente. Molte volte l’acquirente non si sofferma su aspetti importanti quali i costi aggiuntivi. E’ bene, quindi, selezionare con attenzione i possibili interessati in base all’interesse reale e alle possibilità economiche.

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