PLUSVALENZE NELLA VENDITA DI APPARTAMENTI

Risponde il consiglio Notarile di Modena. 

 

Vendo un appartamento acquistato, come seconda casa, da meno di 5 anni a un prezzo superiore a quello di acquisto, e mi è stato detto che tale differenza è soggetta a plusvalenza. 

Nella legge di bilancio per il 2020 è previsto, all'articolo1 comma 695, un incremento dell'imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito, applicabile in deroga alla disciplina dell'articolo 67 comma 1 lettera b del DPR 22/12/1986 n. 917. Nel caso di cessione a titolo oneroso di beni immobiliari acquistati o costruiti , la plusvalenza,ovvero la differenza tra il prezzo di acquisto o di costruzione aumentano di ogni altro costo inerente e il prezzo di rivendita, costituisce reddito imponibile, e quindi deve essere denunziata nella dichiarazione dei redditi. In alternativa alla detta tassazione, l'art.1 comma 496 legge 23 dicemmbre 2005 n. 266 , poi modificato ,consente di assoggettare tale plusvalenza, peraltro solo nel caso di fabbricati e terreni non edificabili acquistati o costruiti da meno di 5 anni , a un'importo sostitutiva sul reddito. 

Più in particolare rigaurdo alla misura dell'aliquota in quanto la Legge di stabilità 2020 ha modificato, con effetto dall'1 Gennaio 2020,la percentuale d'imposta sostitutiva, portandola dal 20 % al 26% e quindi la stessa è applicabile ai trasferimenti posti in essere a partire dal 1° Gennaio2020. Detta imposta sostitutiva si applica solo nel caso di cessione di fabbricati o terreni non edificabili.

Nel caso di terreni edificabili , a prescindere dal titolo di acquisto dell'epoca di acquisto, il contribuente non può avvalersi dell'impresa sostitutiva del 26 %, ma dovrà denunciare la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi.

Per valersi della norma occorre che il cedente sia un soggetto IRPEF , che non agisce nell'esercizio di impresa o professione, per il quale la plusvalenza realizzata costituisca un " reddito diverso" ; la plusvalenza si realizza infine in forza di cessione a titolo oneroso, e risultante da atto notarile. Non si applica agli atti di donazione e agli atti di divisione senza conguaglio.

Potrà applicarsi agli atti di divisione con conguaglio.

Agenzia Farini 

059 454227

Plusvalenze e redditi per gli immobili acquisiti

 Acquistare un immobile in plusvalenza

Sto per acquistare un immobile in plusvalenza; lo Stato in caso di mancato pagamento della tassa da parte del venditore potrebbe rifarsi su di me in qualità di futuro proprietario dell'immobile?

La plusvalenza immobiliare realizzata dal venditore attraverso la vendita dell'immobile è qualificata come reddito; la tassazione della plusvalenza immobiliare colpisce, infatti, l'incremento di patrimonio del venditore collegato alla cessione onerosa dell'immobile e l' imposta sulla plusvalenza immobiliare è, pertanto, imposta sul reddito, quindi imposta diretta. Occorre, quindi, verificare, in primo luogo, se la legge munisca il credito dello Stato per la riscossione di tale imposta di una tutela "preferenziale" prevedendo che il credito stesso sia assistito da privilegio sull'immobile che ha costituito oggetto di compravendita con la conseguenza che il terzo acquirente resti esposto alla perdita dell' immobile acquistato sul quale lo Stato potrebbe soddisfarsi in caso di mancato pagamento dell'imposta da parte del venditore. I privilegi immobiliari trovano fonte esclusivamente nella legge: nel codice civile e in alcune norme speciali e, generalmente, sono costituiti senza necessita di alcuna pubblicità legale L'acquirente di un bene assoggettato a privilegio, per disposizione di legge, si trova, quindi, in uno stato di soggezione molto più gravoso rispetto all'acquirente di un bene ipotecato di cui sussiste la conoscibilità attraverso la pubblicità dei Registri Immobiliari ed è, quindi, particolarmente importante che il Notaio assolva puntualmente all' obbligo di informazione e chiarimento in materia di privilegi immobiliari nel prestare consulenza alle parti. Ora il codice civile dispone il privilegio immobiliare a tutela di una serie di crediti tra cui i crediti dello Stato per le imposte sui redditi immobiliari maturati dalle persone fisiche che percepiscono proventi come privati, al di fuori dell'esercizio dell'attività d'impresa sopra gli immobili del contribuente situati nel territorio del Comune dove si riscuote il tributo. Il privilegio grava, quindi, immobili di proprietà del contribuente.

A garanzia dei crediti per la riscossione di imposte indirette (imposta di registro, imposte ipotecarie e catastali, imposta sulle successioni e donazioni), alcune norme speciali stabiliscono il privilegio immobiliare sugli immobili che hanno costituito oggetto di cessione da parte del venditore. Nessuna disposizione di legge stabilisce il privilegio immobiliare sull'immobile che ha costituito oggetto di cessione a garanzia del credito dello stato per la riscossione dell'imposta sulla plusvalenza immobiliare realizzata dal venditore mediante la cessione a titolo oneroso del bene. Nessuna norma dispone la responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dell'imposta sulla plusvalenza immobiliare che fa carico esclusivamente al venditore il quale dovrà includere la plusvalenza stessa nella dichiarazione dei redditi; nel caso di omessa o infedele dichiarazione della plusvalenza. Il venditore, a seguito dell' accertamento dei redditi da parte del Fisco, accertamento diretto esclusivamente al venditore che è l'unico destinatario della notifica dell'avviso di accertamento  subirà le conseguenze sanzionatone previste dalla legge.

Agenzia Farini

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