Affitto o mutuo, eterno dilemma
Mercato immobiliare al rallenty
Ecco quando conviene comprare

COMPRO o resto in affitto? È una domanda che si pongono molti inquilini che non hanno ancora la casa di proprietà e continuano a pagare salatissimi canoni di locazione. Prima che i prezzi degli immobili tornino salire, dopo la discesa registrata dal 2007 in poi, si può prendere in considerazione l’ipotesi dell’acquisto. In molti centri urbani, infatti, la rata di affitto richiesta supera ampiamente quella del mutuo necessario a comprare un appartamento della stessa superficie. Nelle grandi città, per esempio, prendere in locazione un bilocale o un trilocale da 50 o 70 metri quadri, spesso costa almeno 800 o 1.000 euro al mese. Destinando la stessa cifra alla cifra a un mutuo che dura 25 o 30 anni, si riesce invece a comprare un appartamento che costa almeno 250mila euro. A questo prezzo, oggi sul mercato non si trovano certo delle regge ma sicuramente degli appartamenti po’ più belli rispetto a tanti bilocali fatiscenti, messi in affitto a prezzi stellari.

PER RENDERSENE CONTO basta dare un’occhiata ai siti web dedicati alle inserzioni immobiliari più popolari tra gli internauti italiani. A Milano, per esempio, il portale Immobiliare.it rileva un canone medio di locazione delle case di quasi 17 euro al metro quadro. Ciò significa che, per avere un semplice bilocale da 50 metri quadrati, si paga una rata di affitto di 850 euro, che sale a oltre 1.300 per un trilocale da 80 metri quadrati. Considerando che nel capoluogo lombardo il prezzo medio al metro quadro delle case in vendita è 3.300 euro, oggi si può acquistare un bilocale da 50 metri quadri con 165mila euro e un trilocale da 80 metri quadri a meno di 270mila euro.

DUNQUE, chi ha un po’ di soldi da parte da anticipare (tra 40 e 65mila euro circa, considerando anche le spese notarili di agenzia) , può procedere all’acquisto di questi immobili con un mutuo che è senz’altro più conveniente rispetto all’affitto. Per avere un finanziamento da 132mila euro con scadenza a 25 anni e destinato all’acquisto di un immobile che costa almeno 165mila euro, per esempio, si paga oggi un rata di rimborso a tasso fisso di 550 euro circa, che scende a meno di 500 euro per chi sceglie il più rischioso tasso variabile. Per rimborsare un mutuo con scadenza a 25 anni da 216mila euro e destinato a comprare una casa che ne vale almeno 270mila, oggi bisogna invece pagare una rata mensile di circa meno di 900 euro se viene scelto il tasso fisso, e di 800 euro circa con il tasso variabile. Dunque, chi a Milano decide di acquistare anziché andare in affitto deve sborsare un bel po’ di soldi all’inizio, ma poi risparmia almeno 300-500 euro sulla rata da pagare ogni mese. E nel frattempo, ovviamente, riesce a diventare proprietario di un immobile invece di versare soldi a fondo perduto in un canone di locazione. Il confronto tra mutuo e affitto non cambia molto in altre città diverse da Milano.

A FIRENZE, per esempio, sempre secondo i dati di Immobiliare.it, un bilocale in locazione da 50 metri quadrati costa mediamente 750 euro al mese, mentre oggi è possibile comprarlo con un finanziamento a 25 anni che richiede una rata a tasso fisso di 600 euro. A Bologna, invece, un piccolo appartamento della stessa superficie ha un canone di affitto medio di 600 euro mentre comprarlo con un mutuo all’80% costa meno di 500 euro al mese. Il quadro rimane lo stesso anche al Centro-Sud dove i canoni di locazione sono più bassi che al Nord, ma anche i prezzi di acquisto sono assai più contenuti . Ovviamente, l’acquisto della casa a volte è un po’ problematico e richiede anche costi di ristrutturazione o di arredo e altre spese non previste. Finché i tassi d’interesse resteranno così bassi, però, una cosa è certa: nel confronto tra affitto e mutuo, in linea di massima vince quest’ultimo.

Fonte : "Andrea Telara " 

Agenzia Immobiliare Farini 

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Vizi occulti di un immobile vecchio, qual è la responsabilità del venditore?

Quali responsabilità possono essere addebitate al venditore di un vecchio immobile in relazione a vizi strutturali del medesimo?
L'acquirente che solamente dopo essere entrato in possesso del bene si accorge di vizi che comportano la necessità di effettuare lavori corposi, può domandare la riduzione del prezzo?
La non immediata percettibilità del vizio è tale da farlo considerare occulto?
Sono questi, nella sostanza, gli interrogativi ai quali la Corte di Cassazione ha dato risposta con la sentenza n. 3348 pubblicata mediante deposito in cancelleria il 12 febbraio 2018
Vizio redibitorio
L'art. 1490 del codice civile contiene disposizioni in merito alla garanzia per vizi della cosa venduta.
La norma specifica che il venditore deve garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata ovvero ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Il successivo art. 1491 enuclea i casi in cui la garanzia è da ritenersi esclusa, ovvero:

• se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa;
• nel caso di vizi facilmente riconoscibili, salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
  

Un passo indietro, doveroso, per completezza: il secondo comma dell'art. 1490 del codice civile precisa che il patto con quale la garanzia è esclusa o limitata non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.
Si tratta della garanzia che dottrina e giurisprudenza hanno qualificato come garanzia contro i vizi redibitori.
La Corte di Cassazione ha affermato che «il vizio redibitorio riguarda le imperfezioni e i difetti inerenti al processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa medesima» (così Cass. 13 gennaio 1997 n. 244).
L'art. 1495 c.c. - dedicato a termini e condizioni dell'azione di garanzia- specifica che chi acquista decade dal diritto alla garanzia, qualora non abbia denunziato i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo:

• diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge;
• riconoscimento del vizio da parte del venditore;
• occultamento del medesimo.
  

L'azione di garanzia, chiosa il terzo comma della norma, si prescrive in un anno dalla consegna.
Conoscibilità del vizio
Si diceva che la garanzia è esclusa quando il vizio è facilmente conoscibile.
Quando un vizio può considerarsi tale?
Nella fattispecie oggetto del contenzioso risolto dalla sentenza n. 3348, il compratore aveva intentato causa contro i venditori di un immobile, poiché egli aveva scoperto la necessità di intervenire sul solaio (con opere di rifacimento) solamente dopo l'immissione in possesso.
Insomma per lui e per la Corte d'appello che gli aveva dato ragione, il vizio lamentato e tempestivamente denunciato era occulto e come tale faceva sì che avesse diritto ad una diminuzione del prezzo pattuito.
Parti venditrici non ci stavano e proponevano ricorso per Cassazione: in pratica per queste a determinare la natura occulta del vizio non può bastare il fatto che lo stesso non sia immediatamente percepibile. Conta anche il contesto.
Come dire: in una casa vecchia e non ben tenuta, ci si può attendere che ci sia qualcosa che non vada anche se la tale cosa non sia immediatamente visibile: qualcosa che può anche essere lo stato di conservazione del solaio.
Gli ermellini gli davano ragione. Si legge in sentenza che «appare ragionevole ritenere che l'acquisto di un bene di vetusta costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante e che, anzi, ne porti i segni, resi evidenti dal modo d'essere del bene stesso, trattandosi di una costruzione (opera quanto mai sensibile all'usura del tempo per più note ragioni: la sua diuturna esposizione alle intemperie e ai movimenti tellurici, la sua struttura costituita da materiali compositi e degradabili, la presenza d'impianti tecnologici altamente logorabili, la sua destinazione alla sopportazione di carichi continuati, le tecniche in uso al tempo della sua messa in opera), possa far ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche importanti, che lo affettino.» (Cass. 12 febbraio 2018 n. 3348).
Insomma se compro una casa vecchia non posso lamentarmi dei normali problemi connessi alla remota costruzione dell'immobile.
Contenuto del contratto e conseguenze per vizi scoperti successivamente
C'è un "però" rispetto a questa impostazione di carattere generale; questo "però" è rappresentato dalle dichiarazioni della parte venditrice.
Lo s'è detto in precedenza, infatti, che la garanzia è dovuta anche per i vizi riconoscibili (cioè quelli non palesi ma riscontrabili utilizzando l'ordinaria diligenza) qualora il venditore abbia dichiarato che la cosa sia esente da vizi.
In tal caso, pertanto, questa dichiarazione ha uno stringente valore di affidamento che consente al compratore di non doversi periziare nell'andare a fondo nella valutazione dello stato delle cose.
La sentenza n. 3348, infine, lascia intendere che la semplice garanzia di immediata abitabilità non è in questo caso di per sé idonea a far considerare superati gli accertamenti fattuali in merito alla conoscibilità del vizio.
Come dire: un conto è che il venditore abbia dichiarato che l'immobile è libero e abitabile da subito, altro che abbia specificato che lo stesso è esente da vizi.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini

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Fondo nazionale per l’efficienza energetica, il decreto in Gazzetta Ufficiale

Il decreto del 22 dicembre 2017 recante “Modalità di funzionamento del Fondo nazionale per l’efficienza energetica” è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 54 del 6 marzo 2018. Lo strumento punta a favorire il finanziamento di interventi necessari per il raggiungimento degli obiettivi nazionali di efficienza energetica.
Il decreto è stato firmato dal ministro dello Sviluppo economico, Carlo Calenda, e dal ministro dell’Ambiente, Gian Luca Galletti, con il concerto del ministro dell’Economia, Pier Carlo Padoan. Ha poi ottenuto il via libera della Conferenza Unificata il 26 ottobre 2017.
Nel documento si legge: “Il presente decreto individua le priorità, i criteri, le condizioni e le modalità di funzionamento, di gestione e di intervento del Fondo nazionale per l’efficienza energetica, di seguito ‘Fondo’, istituito presso il Ministero dello sviluppo economico dall’art. 15, comma 1, del decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102, nonché l’articolazione per sezioni del Fondo e le relative prime dotazioni”.

Le finalità del Fondo nazionale per l’efficienza energetica

E ancora: “Il Fondo è finalizzato a favorire, sulla base di obiettivi e priorità stabiliti dal presente decreto e dai successivi aggiornamenti, il finanziamento di interventi necessari per il raggiungimento degli obiettivi nazionali di efficienza energetica”.
Il provvedimento disciplina poi la dotazione e la gestione finanziaria del Fondo, l’articolazione, indica i soggetti beneficiari, le tipologie di intervento agevolabili, la forma delle agevolazioni, l’intensità delle agevolazioni.
A gestire il Fondo sarà Invitalia, “sulla base di apposita convenzione con il Ministero dello sviluppo economico e con il Ministero dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare, stipulata entro sessanta giorni dall’entrata in vigore del presente decreto. La gestione realizzata da Invitalia ha natura di gestione fuori bilancio, assoggettata al controllo della Corte dei Conti, ai sensi dell’art. 9 della legge 25 novembre 1971, n. 1041. Alla rendicontazione provvede il soggetto gestore della misura”.
Il Fondo offrirà garanzie e finanziamenti a tasso agevolato promuovendo il coinvolgimento di istituti finanziari e investitori privati, sulla base di un’adeguata condivisione dei rischi.
Per l’avvio della fase operativa, potrà contare su 150 milioni di euro già resi disponibili dal Ministero dello Sviluppo economico, che destinerà anche un ulteriore introito annuale di circa 35 milioni di euro nel triennio 2018-2020.

Fonte : "Idealista"

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Ecobonus, quando inviare la documentazione all’Enea

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito quando scade il termine per inviare all’Enea la documentazione utile ad ottenere l’Ecobonus.
All’interno della rubrica “La Posta” di Fisco Oggi è stato posto il seguente quesito:
Ho eseguito dei lavori di riqualificazione energetica nel mio appartamento. Il termine di 90 giorni per inviare la documentazione all’Enea decorre dalla chiusura del cantiere o dalla data di effettuazione del pagamento?
L’Agenzia delle Entrate ha così risposto:
Per usufruire della detrazione Irpef relativa agli interventi di riqualificazione energetica, entro 90 giorni dalla fine dei lavori è necessario trasmettere all’Enea la copia dell’attestato di certificazione o di qualificazione energetica (prodotto da un tecnico abilitato) e la scheda informativa relativa agli interventi realizzati.
I 90 giorni di tempo per l’invio della documentazione decorrono dal giorno del collaudo dei lavori, a nulla rilevando il momento (o i momenti) di effettuazione dei pagamenti (risoluzione n. 244/E dell’11 settembre 2007, paragrafo 3).
Nell’ipotesi in cui, in virtù del tipo di intervento, non sia richiesto il collaudo, il contribuente può provare la data di fine lavori anche con altra documentazione emessa dal soggetto che ha eseguito i lavori (o dal tecnico che compila la scheda informativa). Invece, non è ritenuta valida, a tal fine, una dichiarazione del contribuente resa in sede di autocertificazione (circolare n. 21/E del 23 aprile 2010, paragrafo 3.1).
Si ricorda, infine, che la trasmissione della documentazione deve avvenire in via telematica, attraverso l’applicazione web dell’Enea raggiungibile dal sito 
 www.acs.enea.it.

Fonte : "Idealista"

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Legge di Bilancio 2018

Legge di Bilancio 2018, detrazioni casa

Con la terza e definitiva approvazione in Senato, la legge di Bilancio 2018 ha preso finalmente una forma definitiva. Così come tutte le detrazioni per la casa, dal bonus ristrutturazione al nuovissimo bonus verde.

Bonus ristrutturazioni 2018 - è stato prorogato fino al 31 dicembre 2018 il bonus fiscale del 50% per gli interventi di ristrutturazione delle abitazioni e delle parti comuni degli edifici condominiali.

Bonus mobili 2018 - Collegato ai lavori di ristrutturazione, viene prorogato il bonus per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici. Per usufruire del bonus i lavori devono iniziare dopo il 1º gennaio.

Bonus verde finanziaria 2018 - Viene introdotto per il 2018 un bonus del 36% per gli interventi di sistemazione a verde delle aree scoperte private degli edifici esistenti,  unità immobiliari, pertinenze e recinzioni, fino a un massimo di spesa di 5mila euro per unità immobiliare.

Detrazioni ecobonus 2018 - viene prorogata la detrazione per gli interventi di efficientamento energetico degli edifici, ma cambiano le percentuali di sconto. Scende al 50% il bonus per l'acquisto e installazione di infissi, schermature solari e sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie biomassa e caldaie a condensazione di classe A. Rimane al 65% la detrazione per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione  di efficineza pari alla classe A e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti. Viene introdotta anche la detrazione del 65% per l'acquisto e installazione di micro-generatori in sostituzione di impianti esistenti.

Sismabonus 2018 - Viene prorogato il bonus  per la messa in sicurezza antisismica delle parti comuni degli edifici condominiali, degli edifici residenziali e produttivi, che, quest'anno, viene esteso anche alle case popolari. Si parte da una riduzione del 50% che puo' arrivare fino all'85% per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali che non solo riducono il rischio sismico, ma anche riqualificano energeticamente.

Fondo nazionale per l'efficienza energetica - Viene inserita una sezione per il rilascio di garanzie su operazioni di finanziamento di interventi di riqualificazione energetica, con una dotazione di 50milioni di euro.

Detrazione polizze calamità - Diventano detraibili le assicurazioni contro il rischio di eventi calamitosi stipulati sulle singole abitazioni.

fondo demolizione opere abusive - Viene istituito un fondo di 10 milioni (5 per il 2018 e 5 per il 2019) per la demolizione degli edifici abusivi. Viene inoltre istituita una banca dati centralizzata presso il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti sull'abusivismo edilizio.

Riqualificazione dimore storiche - Vengono riattivati i contributi per gli interventi conservativi sulle dimore storiche private (10 milioni di euro per il 2019 e 20 milioni di euro a decorrere dal 2020)

cedolare secca canone concordato 2018 - prorogata anche per il prossimo biennio la cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato.

Detrazione canoni di locazione studenti fuori sede - detrazione  potrà essere richiesta anche nel caso in cui l'immobile sia situato nella stessa provincia di residenza. Nel caso in cui lo studente viva in una zona montana e disagiata, la detrazione potrà essere richiesta anche nel caso in cui la distanza tra luogo di residenza e di studi sia pari ad almeno 50 km.

Fonte : “Idealista”

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