Cosa succede ai canoni d’affitto? Le ipotesi in campo

Come possono cambiare i contratti durante il periodo di emergenza sanitaria

Il governo è già intervenuto con la sospensione dei mutui, ma l’emergenza legata al coronavirus verosimilmente potrebbe avere ripercussioni anche sui contratti d’affitto. I conduttori d’immobili potrebbero chiedere la riduzione dei canoni, scopriamo le soluzioni giuridiche ipotizzabili.

Un approfondimento del Sole 24 Ore ha fatto il punto sul ventaglio di possibili scenari nel rispetto delle normative giuridiche. Nel dettaglio, vediamo cosa potrebbe succedere considerando il caso in cui i locatari di immobili ad uso diverso chiedano la riduzione del canone per via delle contingenze dovute allo stato di emergenza. Ecco le possibili soluzioni giuridiche:

L'art. 1464 cc prevede “l’impossibilità parziale sopravvenuta” che rende possibile la riduzione della prestazione (canone). Bisognerebbe, tuttavia, considerare la vicenda del Coronavirus come "prestazione di una parte (locatore) divenuta solo parzialmente impossibile". In ogni caso, però, va tenuto presente che la situazione di “impossibilità sopravvenuta parziale”, attualmente non ha le caratteristiche della definitività.

Ai sensi dell'art. 1467 cc potrebbe anche essere considerata “l’eccessiva onerosità sopravvenuta”. Ma si potrebbe determinare solo la pretesa di risoluzione del contratto da parte del conduttore (evitando il preavviso di 6 mesi per gravi motivi), ammesso che il locatore non proponga di modificare equamente le condizioni del contratto. Tuttavia, anche in questo caso pesa la non definitività della situazione di crisi “che determina l'eccessiva onerosità ed il fatto che vi è il rischio di risoluzione del contratto e, pertanto, di cessazione dell'impresa”, come sottolinea il Sole 24 Ore.

L’impossibilità parziale di rendere la prestazione dovuta (canone) solo in parte è regolata ai sensi dell'art. 1258 cc. In questo caso il locatario si libera dall'obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile. “Anche qui, tuttavia, deve considerarsi che l'impossibilità parziale, allo stato, non è definitiva. Superata l'emergenza, infatti, l'immobile sarà nuovamente e totalmente utilizzabile”, precisa l’analisi del Sole 24 Ore.

Mentre a seguito del provvedimento di chiusura delle attività commerciali di cui al Dpcm dell'11 marzo 2020, viene ammessa la disposizione relativa alla cosiddetta impossibilità temporanea di adempiere alla propria obbligazione di cui all'art. 1256 cc. La mancanza degli incassi, quindi, determina l'impossibilità di adempiere al canone stabilito da contratto per il periodo per dell'emergenza. Da chiarire se, dal momento in cui cessi l'impossibilità sia cessata, il conduttore sarà tenuto al pagamento dei canoni precedenti non corrisposti.

L'art. 91 del DL 18/2020 , introduce una disposizione che considera le conseguenze di un inadempimento qualora le stesse derivino dal “rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto” precisando che tale situazione “è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 (responsabilità del debitore) e 1223 (risarcimento del danno) c.c.” e ciò in relazione a “eventuali decadenze o penali connesse a ritardi o omessi adempimenti”.

Al netto dell’analisi svolta dal Sole 24 Ore, non risulta automatico il diritto del locatorio a usufruire di una riduzione del canone. Per ottenere la riduzione non resta che chiedere al locatore di rivedere le somme dovute per vie ordinarie con trattativa amichevole e transattiva o convocare il padrone delle mura in mediazione in caso di rifiuto. In ultima istanza, non rimane che la via giudiziale sostenendo una delle ipotesi sopra elencate.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini

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Coronavirus, la ricetta dell'Abi contro la crisi economica

 

L’Associazione bancaria italiana (Abi) è impegnata e sollecita misure urgenti per contrastare il rallentamento dell’economia e favorire le imprese nei rapporti con le banche, oltre alla sospensione dei mutui nei territori in emergenza. A renderlo noto un comunicato.
Secondo quanto fatto sapere, l’Abi è impegnata con le altre Associazioni di imprese nell’aggiornamento dell’“Accordo per il credito” per ampliare le moratorie possibili con le vigenti norme europee.
In base a quanto evidenziato, “ancor maggiori moratorie per garantire la liquidità delle imprese saranno possibili se l’Italia otterrà dalle Autorità europee la sospensione almeno delle più rigide normative vigenti”.
Con l’obiettivo di per favorire la liquidità per le imprese, l’Abi chiede al Governo e al Parlamento “innanzitutto di aumentare le risorse e le possibilità di interventi del Fondo di Garanzia per le Pmi, di velocizzare al massimo i pagamenti della Pubblica Amministrazione, di rilanciare gli investimenti con rapidità come per la ricostruzione del ponte Morandi”.
E ancora, “l’Abi chiede alle Istituzioni italiane di sollecitare l’Unione Europea per utilizzare al massimo il Fondo Solidarietà europeo e il Fondo europeo per gli investimenti strategici, di escludere gli investimenti in strutture sanitarie dal Patto di Stabilità, di sospendere le più rigide regole sui crediti deteriorati per favorire le moratorie e la liquidità per le imprese”.

Fonte : " Idealista" 

Agenzia Immobiliare Farini 

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Affitto o mutuo, eterno dilemma
Mercato immobiliare al rallenty
Ecco quando conviene comprare

COMPRO o resto in affitto? È una domanda che si pongono molti inquilini che non hanno ancora la casa di proprietà e continuano a pagare salatissimi canoni di locazione. Prima che i prezzi degli immobili tornino salire, dopo la discesa registrata dal 2007 in poi, si può prendere in considerazione l’ipotesi dell’acquisto. In molti centri urbani, infatti, la rata di affitto richiesta supera ampiamente quella del mutuo necessario a comprare un appartamento della stessa superficie. Nelle grandi città, per esempio, prendere in locazione un bilocale o un trilocale da 50 o 70 metri quadri, spesso costa almeno 800 o 1.000 euro al mese. Destinando la stessa cifra alla cifra a un mutuo che dura 25 o 30 anni, si riesce invece a comprare un appartamento che costa almeno 250mila euro. A questo prezzo, oggi sul mercato non si trovano certo delle regge ma sicuramente degli appartamenti po’ più belli rispetto a tanti bilocali fatiscenti, messi in affitto a prezzi stellari.

PER RENDERSENE CONTO basta dare un’occhiata ai siti web dedicati alle inserzioni immobiliari più popolari tra gli internauti italiani. A Milano, per esempio, il portale Immobiliare.it rileva un canone medio di locazione delle case di quasi 17 euro al metro quadro. Ciò significa che, per avere un semplice bilocale da 50 metri quadrati, si paga una rata di affitto di 850 euro, che sale a oltre 1.300 per un trilocale da 80 metri quadrati. Considerando che nel capoluogo lombardo il prezzo medio al metro quadro delle case in vendita è 3.300 euro, oggi si può acquistare un bilocale da 50 metri quadri con 165mila euro e un trilocale da 80 metri quadri a meno di 270mila euro.

DUNQUE, chi ha un po’ di soldi da parte da anticipare (tra 40 e 65mila euro circa, considerando anche le spese notarili di agenzia) , può procedere all’acquisto di questi immobili con un mutuo che è senz’altro più conveniente rispetto all’affitto. Per avere un finanziamento da 132mila euro con scadenza a 25 anni e destinato all’acquisto di un immobile che costa almeno 165mila euro, per esempio, si paga oggi un rata di rimborso a tasso fisso di 550 euro circa, che scende a meno di 500 euro per chi sceglie il più rischioso tasso variabile. Per rimborsare un mutuo con scadenza a 25 anni da 216mila euro e destinato a comprare una casa che ne vale almeno 270mila, oggi bisogna invece pagare una rata mensile di circa meno di 900 euro se viene scelto il tasso fisso, e di 800 euro circa con il tasso variabile. Dunque, chi a Milano decide di acquistare anziché andare in affitto deve sborsare un bel po’ di soldi all’inizio, ma poi risparmia almeno 300-500 euro sulla rata da pagare ogni mese. E nel frattempo, ovviamente, riesce a diventare proprietario di un immobile invece di versare soldi a fondo perduto in un canone di locazione. Il confronto tra mutuo e affitto non cambia molto in altre città diverse da Milano.

A FIRENZE, per esempio, sempre secondo i dati di Immobiliare.it, un bilocale in locazione da 50 metri quadrati costa mediamente 750 euro al mese, mentre oggi è possibile comprarlo con un finanziamento a 25 anni che richiede una rata a tasso fisso di 600 euro. A Bologna, invece, un piccolo appartamento della stessa superficie ha un canone di affitto medio di 600 euro mentre comprarlo con un mutuo all’80% costa meno di 500 euro al mese. Il quadro rimane lo stesso anche al Centro-Sud dove i canoni di locazione sono più bassi che al Nord, ma anche i prezzi di acquisto sono assai più contenuti . Ovviamente, l’acquisto della casa a volte è un po’ problematico e richiede anche costi di ristrutturazione o di arredo e altre spese non previste. Finché i tassi d’interesse resteranno così bassi, però, una cosa è certa: nel confronto tra affitto e mutuo, in linea di massima vince quest’ultimo.

Fonte : "Andrea Telara " 

Agenzia Immobiliare Farini 

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Come stipulare un contratto di usufrutto, dalla redazione ai limiti di durata

L’usufrutto è un diritto reale di godimento di beni altrui con il quale a un soggetto (usufruttuario) viene riconosciuto il diritto di utilizzare il bene di proprietà di altro soggetto e di godere dei benefici che ne derivano. Vediamo come stipulare un contratto di usufrutto.

Se riguarda beni immobili, il contratto di usufrutto deve essere necessariamente scritto (Art. 1350, n.2 del Codice civile). E’ nullo l’accordo verbale. Il contratto di usufrutto per beni immobili deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Per i medesimi atti, costitutivi di usufrutto su beni immobili, occorre osservare l’onere della trascrizione presso i pubblici registri immobiliari, per rendere opponibile il contratto a terzi (Art. 2643, n.2 cod. civile). Per i beni immobili una scrittura privata non autenticata avrebbe valore solo tra le parti, non essendo trascrivibile e, quindi, conoscibile a terzi.

Il legislatore ha disciplinato i limiti di durata del diritto di usufrutto. Nel dettaglio, è stato previsto un limite di durata a seconda della natura giuridica dell’usufruttuario (Art. 979 del Codice civile): se persona fisica, l’usufrutto non potrà durare oltre la vita dell’usufruttuario; se persona giuridica, l’usufrutto potrà avere una durata massima di trent’anni.

L’usufrutto si estingue:

• per conclusione naturale del contratto stipulato;
• per prescrizione per effetto del non uso durato per venti anni;
• per la riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona;
• per il totale perimento della cosa su cui è costituito;
• per morte o rinuncia dell’usufruttuario;
• per abuso del diritto da parte dell’usufruttuario, come nei casi di alienazione del bene, oppure di suo deterioramento o perimento per mancanza di ordinarie riparazioni.

Fonte: "idealista"

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Caparra penitenziale

Conosci la differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale?

Caparra Penitenziale

La caparra penitenziale [1] presenta una differenza rispetto alla più conosciuta caparra confirmatoria.

Mentre nella caparra cofirmataria difatti si tutela l’inadempimento di uno dei due contraenti, nel caso della caparra penitenziale il corrispettivo è finalizzato a garantire la facoltà di recesso dal rapporto anche in maniera unilaterale, anche in assenza cioè dell’accordo dell’altra parte [2].

 Quando si usa la caparra penitenziale?

Nella pratica la caparra penitenziale si utilizza quando le due parti vogliono concordare sin da subito sulla possibilità di poter recedere dal contratto, sapendo sin dal principio quanto costerà questa scelta.

Se ad esempio nella cessione di un immobile, tra un compratore ed un venditore si prevede una caparra penitenziale, il compratore sa che versando una certa somma potrà recedere unilateralmente dal contratto entro una certa data. Si presentano quindi 3 condizioni:

• Se l’acquirente non recede il prezzo della caparra sarà decurtato dal prezzo di acquisto;
• Se l’acquirente recede perderà la caparra penitenziale;
• Se il venditore recede allora l’acquirente potrà richiedere il doppio della caparra versata.

 Caparra penitenziale: nessun danno aggiuntivo

Mentre, come abbiamo descritto, da un punto di vista operativo non vi sono grandi differenze tra la caparra penitenziale e la caparra confirmatoria, una vera e profonda distinzione esiste negli effetti che i due istituti generano: in caso di caparra penitenziale, la parte adempiente, difatti, non ha facoltà di richiedere né il maggior danno, né l’esecuzione del contratto.

note

[1] art. 1386 cod.civ.

[2] Cass. Sent. n. 6577/1988.

Beni non pignorabili: quali sono

Pignoramento: ecco tutti i beni mobili ed immobili che non possono essere aggrediti dai creditori.

La legge stabilisce chiaramente quali sono i beni non pignorabili, mobili ed immobili. Per quanto riguarda i primi, l'obiettivo è quello di tutelare la dignità del debitore e le sue basilari esigenze di vita. Per questo motivo non possono essere aggredite cose indispensabili per mangiare, dormire o lavorare. Riguardo ai beni immobili, esistono dei limiti particolari se si ha un debito col fisco: Equitalia non può pignorare l'unica casa del debitore. Se questo ha più immobili, l'ente può aggredirli solo se il debito supera i 120mila euro. Questi limiti non valgono se il creditore è un privato (ad esempio una banca).

Beni mobili non pignorabili: quali sono
Con il pignoramento, sui beni del debitore si pone un vincolo che li assoggetta al procedimento esecutivo. In pratica, il debitore non potrà disporre dei suoi beni (non potrà quindi venderli o affittarli) fino a quando non avrà fine tutta la procedura volta a soddisfare delle ragioni del creditore (si pensi a una banca o al fisco). Esistono però delle cose che, per legge, non possono essere pignorate, in quanto fondamentali per l'esistenza stessa del debitore, del suo diritto alla vita e alla dignità personale.
La legge, quindi, limita in alcuni casi le pretese creditorie, sancendo espressamente l'impignorabilità di alcuni beni [1]. Nella specie, si tratta di:

• cose sacre o che servono ad esercitare il culto;
• anello nuziale, vestiti biancheria, letti, tavoli e sedie necessari per consumare i pasti, armadi, cassettoni, frigorifero, stufe e fornelli da cucina (sia a gas che elettrici), lavatrice, utensili di casa e cucina con il relativo mobile che li contiene: il tutto in quanto indispensabile al debitore e alla sua famiglia per vivere. Restano pignorabili invece i mobili (tranne i letti) di grande valore economico per via del loro pregio artistico o di antiquariato;
• commestibili e combustibili necessari per un mese al mantenimento del debitore e della sua famiglia;
• armi e tutte le cose che il debitore ha l'obbligo di detenere per ragioni di pubblico servizio; decorazioni al valore, lettere, registri e scritti di famiglia in generale, oltre ai manoscritti, a meno che non facciano parte di una collezione; gli animali da compagnia tenuti in casa o in altri luoghi di proprietà del debitore, senza fini produttivi, alimentari o commerciali; gli animali utilizzati a fini terapeutici o di assistenza per il debitore o per i suoi familiari.

Tutte le cose elencate sono assolutamente impignorabili: non potranno mai essere coinvolte nel procedimento esecutivo. Esistono poi alcuni beni che possono essere pignorati a determinate condizioni [2]. In particolare, le cose che il proprietario del fondo detiene per il servizio o la coltivazione dello stesso, possono essere pignorate separatamente dall'immobile solo in mancanza di altri beni mobili. Se tuttavia le cose suddette sono indispensabili per la coltura del fondo, il debitore può chiedere al giudice di dichiararle impignorabili (oppure, anche se pignorate, di permetterne l'uso col rispetto delle cautele adeguate per la loro conservazione). Gli oggetti, gli strumenti e i libri indispensabili per al debitore per esercitare la professione, l'arte o il mestiere possono essere pignorati nei limiti di un quinto del loro valore e, inoltre, solo qualora tutti gli altri beni pignorati non abbiano un valore sufficiente per l'estinzione del credito.

Beni immobili non pignorabili: quali sono
L'espressione «prima casa» è utilizzata impropriamente in questo ambito: è infatti più corretto parlare di «unica casa». La legge infatti stabilisce, se il creditore è Equitalia, l'impignorabilità della casa del debitore, a patto che:

• costituisca l'unica abitazione del debitore stesso: se si tratta di prima casa (e quindi ce ne sono delle altre), essa sarà pignorabile al pari di tutte le altre;
• sia iscritta a catasto come civile abitazione;
• non appartenga alla categoria degli immobili di lusso;
• non sia accatastata sotto le categorie A/8 e A/9 (rispettivamente ville e castelli);
• il debitore abbia vi fissato anagraficamente la propria residenza.

Se manca anche una soltanto di queste caratteristiche, Equitalia potrà procedere al pignoramento, a patto però che il valore del credito superi i 120mila euro. Inoltre, anche se si tratta di unica casa e il credito supera i 20mila euro, Equitalia potrà comunque iscrivere un'ipoteca sull'immobile. Se il debito col fisco è inferiore a 20mila euro, invece, nemmeno l'ipoteca sarà possibile.
L'ente pubblico, tuttavia, anche se non può iniziare il procedimento esecutivo, può inserirsi nell'esecuzione iniziata da altri creditori (per i quali, al contrario di Equitalia, l'unica casa del debitore è liberamente pignorabile). Quindi, se il pignoramento è eseguito da un altro creditore (ad esempio una banca), Equitalia può entra
re nel relativo procedimento e soddisfarsi sul denaro ricavato dalla vendita all'asta dell'immobile.

Note:
[1] Art. 514 cod. proc. civ.
[2] Artt. 515 e 516 cod. proc. civ.

Fonte: La Legge per Tutti
Autore: Emanuele Carbonara
Data: 20/11/2016

Esecuzione immobiliare, come funziona e quali sono le novità

La procedura di esecuzione immobiliare prende vita quando il debitore non provvede ad onorare il suo debito nei confronti del creditore e quest’ultimo si rivolge al giudice competente. Ha ad oggetto il diritto di proprietà o i diritti di usufrutto e di superficie su beni immobili.
Nel corso della medesima procedura esecutiva possono essere espropriati, oltre all’immobile, anche le sue pertinenze, i suoi frutti pendenti e i mobili che lo arredano.

Esecuzione immobiliare, come funziona

In sintesi, se il debitore non paga il debito, il creditore richiede il decreto ingiuntivo; il debitore riceve l’atto di precetto; il decreto ingiuntivo diventa esecutivo; si procede al pignoramento immobiliare con espropriazione dei beni immobiliari; i beni espropriati vengono venduti all’asta, con conseguente recupero del credito. Ma andiamo a vedere l’iter nel dettaglio.
Come sottolineato da La legge per tutti, si parla di procedura di esecuzione immobiliare quando, a seguito del mancato pagamento di una certa somma, fattura, o altro titolo, il debitore non provvede ad onorare il suo debito nei confronti del creditore. Quest’ultimo, pertanto, per ottenere quanto gli spetta di diritto, si rivolge prima al giudice competente, per la firma del decreto ingiuntivo, cioè un ordine al debitore di adempiere l’obbligazione assunta entro un determinato periodo di tempo.
A questo punto, deve far notificare il cosiddetto atto di precetto presso il domicilio del debitore, con il quale avverte ed intima il debitore stesso di saldare il suo debito entro 10 giorni dalla notifica, pena l’esecutività del titolo entro 90 giorni dal precetto.
L’atto di precetto è una comunicazione ufficiale e formale di preavviso di esecuzione immobiliare, mediante la quale il debitore viene informato dell’inizio della procedura esecutiva entro 10 giorni dalla notifica, se non provvederà a pagare quanto da lui dovuto.
Inoltre, viene messo a conoscenza delle modalità attraverso le quali è possibile comunque rimediare e sanare il debito, interrompendo così la procedura espropriativa.
La procedura esecutiva immobiliare ha ad oggetto il diritto di proprietà o i diritti di usufrutto e di superficie su beni immobili. Nel corso della medesima procedura esecutiva possono essere espropriati, oltre all’immobile, anche le sue pertinenze, i suoi frutti pendenti e i mobili che lo arredano.
Se, quindi, il debitore, dopo aver ricevuto l’atto di precetto, continua a non voler o non poter pagare il suo debito, il creditore, dopo 45 giorni, può richiedere la trascrizione dell’atto di pignoramento dell’immobile e pignorare in tal modo i beni immobili posseduti del debitore, per la somma che serve a coprire il debito, gli interessi e le spese legali: il pignoramento, quindi, è l’atto con cui si dà inizio all’esecuzione vera e propria.
Subito dopo la notifica del pignoramento, l’ufficiale giudiziario o lo stesso creditore pignorante consegnano copia autentica dell’atto presso la conservatoria dei registri immobiliari affinché venga trascritto, a fini pubblicitari, il pignoramento dell’immobile interessato. Una nota di trascrizione viene restituita al depositante . L’ufficiale giudiziario, dopo aver eseguito l’ultima notifica, consegna senza ritardo al creditore l’originale dell’atto di pignoramento e la nota di trascrizione.
Il creditore, quindi, provvede a depositarli in copia conforme presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione competente per territorio insieme alla nota di iscrizione a ruolo e alle copie conformi del titolo esecutivo e del precetto. Il deposito deve avvenire entro 15 giorni, pena perdita di efficacia del pignoramento. A questo punto, il cancelliere, forma il fascicolo dell’esecuzione.
Una volta decorso il termine di 10 giorni dal pignoramento, il creditore procedente può fare istanza di vendita dell’immobile pignorato. La vendita forzata ha lo scopo di trasformare i beni pignorati in denaro liquido e, una volta autorizzata, viene fatta al pubblico incanto oppure senza incanto. In quest’ultimo caso, chi è interessato all’acquisto può fare un’offerta in busta chiusa al giudice la quale, tuttavia, non può essere accolta se perviene oltre il termine stabilito o se è inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza o, infine, se l’offerente non presta cauzione in misura non inferiore al decimo del prezzo proposto. Il ricavato dalla vendita viene distribuito tra i creditori, con precedenza dei creditori privilegiati ed ipotecari.

Esecuzione immobiliare, le novità

Con l’entrata in vigore del decreto banche cambiano le procedure per il pignoramento. La novità più significativa riguarda il numero massimo di aste dopo le quali la procedura viene chiusa dal giudice, ma è stato modificato anche il contenuto dell’atto di pignoramento.
Ora l’atto di pignoramento deve contenere un nuovo avvertimento per il debitore: se egli intende opporsi all’esecuzione per espropriazione, deve farlo prima che il giudice disponga la vendita o l’assegnazione del bene pignorato; in caso contrario tale opposizione è inammissibile, a meno che sia fondata su fatti sopravvenuti o se non è stata proposta tempestivamente per causa non imputabile al debitore.
Il pignoramento, inoltre, finisce dopo tre aste: se la casa non viene venduta dopo il terzo tentativo di ribasso, la procedura esecutiva si chiude e il bene ritorna nella disponibilità del proprietario. L’asta deve essere svolta con modalità telematica, sempre che non sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori.
Al terzo tentativo di vendita andato deserto e in assenza di istanze di assegnazione, il giudice può stabilire un prezzo base inferiore al precedente fino al limite della metà.
Il d.l. sulle banche ha, poi, introdotto una norma nuova che dispone l’obbligo del creditore assegnatario di un bene immobile di dichiarare in cancelleria, entro 5 giorni dalla pronuncia del provvedimento di assegnazione, il nome del terzo a favore del quale deve essere trasferito il bene stesso. Se non lo fa, il trasferimento è fatto a favore del creditore.
La riforma, infine, prevede l’immediata esecutività del decreto ingiuntivo per le somme non contestate, anche se è in corso il giudizio di opposizione. Ciò significa che il debitore è costretto a dover pagare quanto intimato nel decreto ingiuntivo senza alcuna dilazione, anche in caso di opposizione. Il decreto obbliga il giudice a concedere la provvisoria esecutività, anche se il debitore contesti un credito solo parzialmente, sulla parte non contestata.

da "idealista"

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