Ritardo nel pagamento del mutuo, quando scatta il pignoramento?

Se non si pagano le rate del mutuo, la banca può prendersi la casa? Ecco cosa dice la legge in merito.

Se il mutuatario ritarda nel pagamento delle rate del mutuo, la banca può in effetti prendersi la casa, ma ad alcune condizioni. Se inizialmente era previsto un intervento esecutivo dopo sette rate non pagate, ora il numero di ritardi nel pagamento è salito a 18. Solo dopo 18 rate non pagate, quindi, può profilarsi un intervento della banca.

Non solo: ma occorre che nel contratto di mutuo sia esplicitamente inserita una clausola che prevede la vendita diretta della casa (senza asta immobiliare) da parte della banca in caso il mutuatario non riesca a soddisfare il debito con l’Istituto di credito. In questo modo la banca non dovrà attendere i tempi del tribunale per rientrare del proprio finanziamento.

In caso la vendita dell’immobile frutti anche un valore inferiore alla somma oggetto del finanziamento, se la banca ha acquisito la casa, il debito si considera comunque estinto, senza ulteriori pendenze in carico al debitore. Se invece il ricavato sarà superiore, l’eccedenza potrà essere incassata dal debitore. Questo per spronare la banca a instaurare trattative dirette che avvicinino l’immobile in vendita al prezzo di mercato, senza le inefficienze di prezzo tipiche delle aste. Tutto il processo deve avvenire con l’appoggio di un consulente.

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Ipoteca e pignoramento sono la stessa cosa?

Quando si è debitori, la casa spesso finisce per trovarsi al centro di procedimenti collegati al pagamento (o al mancato pagamento) delle somme dovute, soprattutto se a doverle incassare è un istituto di credito. In tal caso si configurano alcune casistiche che possono coinvolgere un immobile: in particolare il pignoramento o l’ipoteca.

Pignoramento: cos'è

Si tratta di casi diversi, e vediamo perché. Il pignoramento è un atto con cui la casa viene forzatamente sottratta al suo proprietario nell’ambito di un procedimento di espropriazione forzata in caso di impossibilità di rimborsare altrimenti un debito. In altre parole, quando una persona contrae un debito, ad esempio un mutuo bancario, e poi non lo rimborsa per mancanza di liquidità o di possibilità di farlo anche a rate, il tribunale interviene con una sentenza apposita e dispone che il debito venga soddisfatto tramite la vendita del bene immobile, che viene quindi espropriato (tramite pignoramento) al precedente proprietario. In questo modo il debitore perde la proprietà dell’immobile, che a tutti gli effetti diventa di appartenenza del creditore (la banca, nel nostro esempio).
A disciplinare il pignoramento sono gli articoli 483 e 604 del codice civile. Il pignoramento avviene in fasi di gravità crescente che si susseguono: dall’avviso bonario di mancato pagamento, all’invio della cartella di pagamento, all’intimazione di pagamento entro un certo numero di giorni. Segue l’iscrizione dell’ipoteca (anche su beni non precedentemente ipotecati), e, dopo sei mesi di mancato pagamento, l’espropriazione forzata, che verrà notificata dall’ufficiale giudiziario (in giorni feriali dalle 7 alle 21). In presenza di un debito da ripagare, il giudice disporrà che vengano pignorati per primi i beni più facilmente rivendibili, quindi gioielli, automobili, opere d’arte, per poi giungere alla casa. I beni pignorati sono posti in custodia per dieci giorni, e poi saranno trasferiti al creditore, che disporrà eventualmente della vendita.

Ipoteca: cos'è

L’ipoteca, in sé, non ha nulla a che vedere con il pignoramento in quanto si tratta semplicemente di una forma di garanzia per il creditore, che se ne serve nel momento in cui eroga un prestito, per tutelarsi dalla possibilità che tale prestito non venga rimborsato. L’ipoteca per questo è utilizzata largamente nella stipula di mutui. Nel momento in cui viene iscritta,  non pregiudica la proprietà dell’immobile in capo al soggetto debitore, che continua quindi a poter disporre del bene, perfino a venderlo, se ne ha la possibilità (lo venderà, però, gravato da ipoteca, che l’eventuale compratore si dovrà accollare). Nell’ambito di un procedimento esecutivo per mancato pagamento, come abbiamo visto, anche in caso l’immobile non fosse precedentemente ipotecato, lo sarà nel momento in cui gli avvisi di pagamento saranno caduti nel vuoto. Dal momento dell’iscrizione forzata dell’ipoteca, potranno trascorrere sei mesi in cui il debitore avrà il tempo di sanare il proprio debito: se ciò non avverrà, l’ipoteca sarà l’anticamera dell’esproprio. Se parliamo di ipoteca legata al mutuo, l’espropriazione forzata può essere richiesta dopo il mancato pagamento di sette rate, o comunque dopo 180 giorni di mancati pagamenti.

Soglie minime per il pignoramento

Per l’iscrizione forzata dell’ipoteca nell’ambito di un procedimento giudiziario – iscrizione che potrà avvenire solo dopo le fasi precedenti sopra descritte, altrimenti sarà illegittima - esistono delle soglie minime di debito di 20 mila euro per la prima casa (e di 8 mila per gli altri beni immobili). Per il pignoramento, che può avvenire solo dopo la scadenza dei sei mesi dall’iscrizione dell’ipoteca, il limite è di 120 mila euro per creditore. Non c’è limite invece per le seconde case di lusso, ville o castelli. Nessuna limitazione anche per uffici e studi professionali. Infine, nessun limite interviene anche nel caso in cui entrambi – debitore e creditore- siano privati, perché in quel caso gli interessi sono equiparabili.

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Cartella esattoriale non pagata: i rischi in caso di ipoteca su un immobile

Che rischi si corrono in caso di cartella esattoriale non pagata?

L’iscrizione dell’ipoteca (anche sulla prima casa) con successivo pignoramento e conseguente vendita all’asta dell’immobile. E non salva il fatto che l’immobile sia cointestato oppure assegnato all’altro coniuge in sede di separazione coniugale.

Affinché l’ipoteca possa considerarsi legittima deve essere preceduta da un avviso regolarmente notificato al contribuente. Si tratta della “comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria”. Prima che l’ipoteca possa essere iscritta, dalla data della notifica della comunicazione devono decorrere almeno 30 giorni. Una volta iscritta l’ipoteca, al contribuente non viene notificato alcun ulteriore avviso.

La “comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria” è un atto dovuto che consente il contraddittorio preventivo e l’esercizio del diritto di difesa. La mancata notifica comporta l’illegittimità dell’iscrizione ipotecaria, contestabile dinanzi al giudice competente.

Ipoteca casa per cartelle esattoriali

L’ipoteca iscritta dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione è espressamente prevista dalla legge in presenza di determinati requisiti e condizioni. L’ipoteca viene iscritta per un importo pari al doppio dell’importo complessivo della somma dovuta dal debitore.

In caso di mancato pagamento delle cartelle esattoriali, l’ipoteca può essere iscritta su qualsiasi immobile del debitore, anche sulla sua prima e unica casa, ma il debito deve essere sempre non inferiore a 20.000 euro.

La Cassazione ha stabilito che per calcolare tale limite, occorre guardare a tutti i crediti iscritti a ruolo a carico del contribuente e non soltanto a quelli di natura tributaria. Per evitare un’iscrizione ipotecaria sulla propria casa è opportuno fare in modo che il debito complessivo nei confronti dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione rimanga sempre sotto la soglia di 20.000 euro.

Pignoramento immobiliare

Con l’iscrizione dell’ipoteca l’Agenzia delle Entrate-Riscossione può procedere al pignoramento immobiliare e alla vendita forzata della casa del debitore. L’iscrizione ipotecaria per cartelle non pagate è un passaggio obbligato, in assenza del quale il pignoramento non è possibile e, se avviato, sarebbe illegittimo. Decorsi 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca, se il debitore non paga, il concessionario può procedere all’espropriazione. Il pignoramento immobiliare è possibile però solo se il debito è superiore a 120.000 euro.

Ipoteca sulla prima casa

L’ipoteca può essere iscritta dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione anche sulla prima casa del debitore. Ma, se questa è anche l’unico immobile dello stesso debitore, non è di lusso (categorie catastali A/8 e A/9), è destinato ad uso abitativo e in esso il contribuente ha fissato la propria residenza, all’ipoteca non può seguire il pignoramento, neppure se il debito supera l’importo di 120.000 euro.

Ipoteca casa cointestata

La casa in comproprietà con il coniuge (o altro soggetto) non debitore non salva dall’ipoteca e dal pignoramento per cartelle esattoriali non pagate, anche nel caso in cui l’abitazione sia stata assegnata dal giudice dopo la separazione. La più recente giurisprudenza ha stabilito che l’ipoteca è legittima anche se iscritta dopo l’assegnazione della casa all’ex coniuge non debitore. I creditori possono inoltre pignorare la casa assegnata dal giudice, con la sentenza di separazione, ad uno degli ex coniugi se quest’ultimo è anche proprietario dell’immobile.

Se il coniuge assegnatario della casa coniugale, ottenuta con provvedimento del giudice all’esito della causa di separazione, è anche proprietario dell’immobile, i suoi creditori potranno pignorare tale bene. Non conta il fatto che l’assegnazione sia anteriore.

                                                                          Fonte: “idealista”

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Beni non pignorabili: quali sono

Pignoramento: ecco tutti i beni mobili ed immobili che non possono essere aggrediti dai creditori.

La legge stabilisce chiaramente quali sono i beni non pignorabili, mobili ed immobili. Per quanto riguarda i primi, l'obiettivo è quello di tutelare la dignità del debitore e le sue basilari esigenze di vita. Per questo motivo non possono essere aggredite cose indispensabili per mangiare, dormire o lavorare. Riguardo ai beni immobili, esistono dei limiti particolari se si ha un debito col fisco: Equitalia non può pignorare l'unica casa del debitore. Se questo ha più immobili, l'ente può aggredirli solo se il debito supera i 120mila euro. Questi limiti non valgono se il creditore è un privato (ad esempio una banca).

Beni mobili non pignorabili: quali sono
Con il pignoramento, sui beni del debitore si pone un vincolo che li assoggetta al procedimento esecutivo. In pratica, il debitore non potrà disporre dei suoi beni (non potrà quindi venderli o affittarli) fino a quando non avrà fine tutta la procedura volta a soddisfare delle ragioni del creditore (si pensi a una banca o al fisco). Esistono però delle cose che, per legge, non possono essere pignorate, in quanto fondamentali per l'esistenza stessa del debitore, del suo diritto alla vita e alla dignità personale.
La legge, quindi, limita in alcuni casi le pretese creditorie, sancendo espressamente l'impignorabilità di alcuni beni [1]. Nella specie, si tratta di:

• cose sacre o che servono ad esercitare il culto;
• anello nuziale, vestiti biancheria, letti, tavoli e sedie necessari per consumare i pasti, armadi, cassettoni, frigorifero, stufe e fornelli da cucina (sia a gas che elettrici), lavatrice, utensili di casa e cucina con il relativo mobile che li contiene: il tutto in quanto indispensabile al debitore e alla sua famiglia per vivere. Restano pignorabili invece i mobili (tranne i letti) di grande valore economico per via del loro pregio artistico o di antiquariato;
• commestibili e combustibili necessari per un mese al mantenimento del debitore e della sua famiglia;
• armi e tutte le cose che il debitore ha l'obbligo di detenere per ragioni di pubblico servizio; decorazioni al valore, lettere, registri e scritti di famiglia in generale, oltre ai manoscritti, a meno che non facciano parte di una collezione; gli animali da compagnia tenuti in casa o in altri luoghi di proprietà del debitore, senza fini produttivi, alimentari o commerciali; gli animali utilizzati a fini terapeutici o di assistenza per il debitore o per i suoi familiari.

Tutte le cose elencate sono assolutamente impignorabili: non potranno mai essere coinvolte nel procedimento esecutivo. Esistono poi alcuni beni che possono essere pignorati a determinate condizioni [2]. In particolare, le cose che il proprietario del fondo detiene per il servizio o la coltivazione dello stesso, possono essere pignorate separatamente dall'immobile solo in mancanza di altri beni mobili. Se tuttavia le cose suddette sono indispensabili per la coltura del fondo, il debitore può chiedere al giudice di dichiararle impignorabili (oppure, anche se pignorate, di permetterne l'uso col rispetto delle cautele adeguate per la loro conservazione). Gli oggetti, gli strumenti e i libri indispensabili per al debitore per esercitare la professione, l'arte o il mestiere possono essere pignorati nei limiti di un quinto del loro valore e, inoltre, solo qualora tutti gli altri beni pignorati non abbiano un valore sufficiente per l'estinzione del credito.

Beni immobili non pignorabili: quali sono
L'espressione «prima casa» è utilizzata impropriamente in questo ambito: è infatti più corretto parlare di «unica casa». La legge infatti stabilisce, se il creditore è Equitalia, l'impignorabilità della casa del debitore, a patto che:

• costituisca l'unica abitazione del debitore stesso: se si tratta di prima casa (e quindi ce ne sono delle altre), essa sarà pignorabile al pari di tutte le altre;
• sia iscritta a catasto come civile abitazione;
• non appartenga alla categoria degli immobili di lusso;
• non sia accatastata sotto le categorie A/8 e A/9 (rispettivamente ville e castelli);
• il debitore abbia vi fissato anagraficamente la propria residenza.

Se manca anche una soltanto di queste caratteristiche, Equitalia potrà procedere al pignoramento, a patto però che il valore del credito superi i 120mila euro. Inoltre, anche se si tratta di unica casa e il credito supera i 20mila euro, Equitalia potrà comunque iscrivere un'ipoteca sull'immobile. Se il debito col fisco è inferiore a 20mila euro, invece, nemmeno l'ipoteca sarà possibile.
L'ente pubblico, tuttavia, anche se non può iniziare il procedimento esecutivo, può inserirsi nell'esecuzione iniziata da altri creditori (per i quali, al contrario di Equitalia, l'unica casa del debitore è liberamente pignorabile). Quindi, se il pignoramento è eseguito da un altro creditore (ad esempio una banca), Equitalia può entra
re nel relativo procedimento e soddisfarsi sul denaro ricavato dalla vendita all'asta dell'immobile.

Note:
[1] Art. 514 cod. proc. civ.
[2] Artt. 515 e 516 cod. proc. civ.

Fonte: La Legge per Tutti
Autore: Emanuele Carbonara
Data: 20/11/2016