Quanto incide il fattore fiscale sull’andamento del mercato immobiliare italiano

Lo ha spiegato a idealista/news Andrea Giuricin, economista dell’Università Milano Bicocca

L’Italia è l’unico Paese dell’Unione europea che vede i prezzi delle case in diminuzione anche in questo ultimo trimestre / Gtres
Quanto pesa il fattore fiscale sull’andamento del mercato immobiliare? idealista/news lo ha chiesto ad Andrea Giuricin, economista dell’Università Milano Bicocca, che ha spiegato: “Dal 2011 gli italiani hanno visto una diminuzione del prezzo delle case di circa il 25%, ma la tassazione è rimasta la stessa”.
Qual è il valore del Real Estate nell’economia europea?
“Spesso il valore del Real Estate è molto sottovalutato a livello europeo, ma anche a livello italiano. Non si riesce a capire che si tratta di un settore molto importante per quanto riguarda l’economia, addirittura più importante di altri settori, come l’Ict, che comunque hanno la loro influenza. Da un punto di vista del Prodotto interno lordo, il Real Estate ad esempio nel secondo trimestre 2019 vale addirittura oltre 400 miliardi di euro a livello dell’Unione europea a 28 Stati. E’ qualcosa che molte volte si sottovaluta. Si pensa a un settore importante, ma che non crea valore aggiunto”.
Nel corso della conferenza stampa organizzata da Confedilizia per illustrare alcune proposte di modifica alla legge di Bilancio 2020, si è soffermato sul ruolo delle tasse sulla casa nell’andamento del mercato immobiliare italiano. Qual è la sua posizione?
“Se guardiamo al calo dei prezzi e compariamo l’Italia versus gli altri Paesi, tra il 2011 e il 2013 in generale nell’Unione europea abbiamo visto decrescere i prezzi in tutti i principali Paesi, quello che si è notato in Italia è che dopo il 2013 questa crisi dei prezzi è continuata. In Italia purtroppo i prezzi sono ancora in negativo. Io prendo come riferimento sempre i dati ufficiali dell’Eurostat e il dato impressionante, secondo me, è che l’Italia è l’unico Paese dell’Unione europea che vede i prezzi delle case in diminuzione anche in questo ultimo trimestre.
L’Italia non ha avuto quel rimbalzo o quel recupero che si è registrato negli altri Paesi europei. In Spagna e in Portogallo i prezzi ancora crescono, in Germania la crescita è ormai abbastanza continua. L’Italia invece, sicuramente anche per il peso delle tasse, per l’introduzione dell’Imu – ricordiamo che l’Imu dal 2012 ad oggi è costata oltre 180 miliardi di euro agli italiani –, ma non solo, ha avuto un andamento dei prezzi negativo.
Spesso si dice che è un problema legato solamente all’andamento del Pil. E’ vero che il Pil italiano è andato relativamente male, ma facendo la comparazione dal 2011 ad oggi tra Prodotto interno lordo e andamento dei prezzi si nota che c’è uno scostamento di circa il 25%. E’ vero che il Pil italiano è rimasto abbastanza flat, quindi orizzontale, e non è cresciuto in questo periodo, ma è anche vero che i prezzi delle case invece sono scesi di circa il 25%.
Altro elemento, si dice che l’Italia sta perdendo popolazione: se andiamo a vedere i numeri, è vero che negli ultimi anni c’è stato un movimento negativo della popolazione, ma è sbagliato guardare il dato della popolazione per quanto riguarda le case, bisogna vedere il numero di nuclei abitativi, cioè quante famiglie o quanti nuclei abitativi ci sono. Se nello stesso periodo il Pil è rimasto piatto e i prezzi sono scesi del 25%, i nuclei abitativi sono aumentati di oltre il 5%. Quello che si denota è che c’è un aumento di fatto della domanda.
In sintesi: da un punto di vista dei nuclei abitativi la domanda è in crescita, c’è un Pil che è rimasto piatto purtroppo, perché la nostra economia va particolarmente male, e al tempo stesso i prezzi sono scesi del 25 per cento. Questo è un dato molto preoccupante”.
Quindi il fattore tasse ha un peso estremamente rilevante sull’andamento dei prezzi…
“Ha un peso rilevante, assolutamente. Se andiamo a vedere come è stata fatta la tassazione in Italia, visto che l’introduzione dell’Imu costa 22-23 miliardi di euro ogni anno, indubbiamente ha un peso molto importante. Altro elemento è che di fatto, se i prezzi delle case sono scesi di circa il 25 per cento nel periodo considerato, al tempo stesso la tassazione delle case non è scesa al 25%, perché come ben sappiamo la tassazione dell’Imu è in funzione del valore catastale della casa. In questo periodo il valore catastale delle case non è cambiato, non è sceso del 25 per cento. Gli italiani hanno visto una diminuzione del prezzo delle case del 25%, ma la tassazione è rimasta la stessa.
C’è quella che io ho definito ‘tassazione occulta’, che è questo differenziale tra il mantenimento dello stesso valore catastale e la diminuzione dei prezzi delle case del 25% nel corso degli anni, che è costata oltre 40 miliardi cumulativi di tasse agli italiani. Stiamo pagando più di quanto era preventivato nel 2011/2012, quando è stata introdotta l’Imu.
E’ chiaro che quello fiscale non può essere l’unico fattore, perché limitare l’andamento immobiliare a questa variabile sarebbe ingenuo e giustamente criticabile. Ma quello che si può notare, facendo una comparazione e guardando le altre variabili, è che indubbiamente l’effetto tassazione, l’effetto Imu, in Italia esiste e c’è stato”.
E quali potranno essere, a suo avviso, gli effetti dell’unificazione di Imu e Tasi?
“L’unico cambiamento secondo me logico potrebbe essere quello di riabbassare l’Imu come poteva essere prima, almeno prima del 2011. Ma è un mio parere. Prendendo ad esempio l’unificazione di Imu e Tasi che il governo vorrebbe fare, in realtà è un rischio in questo momento. E’ un rischio perché con la possibilità che hanno i Comuni italiani di poter aumentare l’aliquota, viste le difficoltà economiche in cui molti versano, quelli che hanno l’opportunità di aumentare l’Imu-Tasi probabilmente l’aumenteranno. Non è automatico e non è neanche obbligatorio, ma è possibile e probabile.
Quindi il rischio è che si vada verso un ulteriore aumento della tassazione. E’ chiaro che non si parla di infiniti casi, ma secondo me è sbagliata la direzione in cui si sta andando, perché comunque c’è stato questo forte shock fiscale e indubbiamente negli ultimi anni non si è andati nella direzione, se non in maniera limitata alcune volte, di uno shock fiscale al contrario, cioè di un abbassamento”.
Secondo un recente report della Commissione europea, le tasse sulla casa in Italia non sono le più alte nell’Ue a 28. Cosa ne pensa e, secondo lei, cosa differenzia il nostro Paese dagli altri?
“I dati della Commissione europea sono abbastanza chiari. Sicuramente la propensione ad avere la casa di proprietà è chiaramente differente nei diversi Paesi, sappiamo che in Italia siamo vicino all’80%. Nel nostro Paese, storicamente c’è un’alta propensione all’acquisto immobiliare, questo è risaputo. In questo quadro, lo shock fiscale, cioè il fatto di raddoppiare o quasi la tassazione, gioca un ruolo importante. Se si è abituati ad avere una determinata tassazione e da un giorno all’altro questa tassazione viene raddoppiata, è chiaro che il singolo individuo reagisce facendo attenzione.
Bisogna tenere anche conto del fatto che c’è una cosa molto importante nel settore immobiliare: l’effetto ricchezza. L’effetto ricchezza si può sintetizzare così: anche se non devo vendere una casa, ma la mia abitazione ha perso il 25 per cento del valore, so di essere meno ricco perché vedo che i prezzi continuano a scendere e questo ha un effetto anche su quella che è l’economia reale. E’ una cosa teorica, che però ha chiaramente effetto sul mercato non solo immobiliare, ma anche su tutta l’economia”.
Quindi un intervento sulla tassazione immobiliare sarebbe utile non soltanto per il settore, ma per l’economia in generale…
“Secondo me sì. C’è un effetto indiretto anche sull’economia che è dato da questo effetto ricchezza. Dal mio punto di vista, considerata la particolarità italiana, sarebbe importante intervenire sulla tassazione immobiliare”.

Fonte : “ Idealista”

Agenzia Farini

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Ipoteca e pignoramento sono la stessa cosa?

Quando si è debitori, la casa spesso finisce per trovarsi al centro di procedimenti collegati al pagamento (o al mancato pagamento) delle somme dovute, soprattutto se a doverle incassare è un istituto di credito. In tal caso si configurano alcune casistiche che possono coinvolgere un immobile: in particolare il pignoramento o l’ipoteca.

Pignoramento: cos'è

Si tratta di casi diversi, e vediamo perché. Il pignoramento è un atto con cui la casa viene forzatamente sottratta al suo proprietario nell’ambito di un procedimento di espropriazione forzata in caso di impossibilità di rimborsare altrimenti un debito. In altre parole, quando una persona contrae un debito, ad esempio un mutuo bancario, e poi non lo rimborsa per mancanza di liquidità o di possibilità di farlo anche a rate, il tribunale interviene con una sentenza apposita e dispone che il debito venga soddisfatto tramite la vendita del bene immobile, che viene quindi espropriato (tramite pignoramento) al precedente proprietario. In questo modo il debitore perde la proprietà dell’immobile, che a tutti gli effetti diventa di appartenenza del creditore (la banca, nel nostro esempio).
A disciplinare il pignoramento sono gli articoli 483 e 604 del codice civile. Il pignoramento avviene in fasi di gravità crescente che si susseguono: dall’avviso bonario di mancato pagamento, all’invio della cartella di pagamento, all’intimazione di pagamento entro un certo numero di giorni. Segue l’iscrizione dell’ipoteca (anche su beni non precedentemente ipotecati), e, dopo sei mesi di mancato pagamento, l’espropriazione forzata, che verrà notificata dall’ufficiale giudiziario (in giorni feriali dalle 7 alle 21). In presenza di un debito da ripagare, il giudice disporrà che vengano pignorati per primi i beni più facilmente rivendibili, quindi gioielli, automobili, opere d’arte, per poi giungere alla casa. I beni pignorati sono posti in custodia per dieci giorni, e poi saranno trasferiti al creditore, che disporrà eventualmente della vendita.

Ipoteca: cos'è

L’ipoteca, in sé, non ha nulla a che vedere con il pignoramento in quanto si tratta semplicemente di una forma di garanzia per il creditore, che se ne serve nel momento in cui eroga un prestito, per tutelarsi dalla possibilità che tale prestito non venga rimborsato. L’ipoteca per questo è utilizzata largamente nella stipula di mutui. Nel momento in cui viene iscritta,  non pregiudica la proprietà dell’immobile in capo al soggetto debitore, che continua quindi a poter disporre del bene, perfino a venderlo, se ne ha la possibilità (lo venderà, però, gravato da ipoteca, che l’eventuale compratore si dovrà accollare). Nell’ambito di un procedimento esecutivo per mancato pagamento, come abbiamo visto, anche in caso l’immobile non fosse precedentemente ipotecato, lo sarà nel momento in cui gli avvisi di pagamento saranno caduti nel vuoto. Dal momento dell’iscrizione forzata dell’ipoteca, potranno trascorrere sei mesi in cui il debitore avrà il tempo di sanare il proprio debito: se ciò non avverrà, l’ipoteca sarà l’anticamera dell’esproprio. Se parliamo di ipoteca legata al mutuo, l’espropriazione forzata può essere richiesta dopo il mancato pagamento di sette rate, o comunque dopo 180 giorni di mancati pagamenti.

Soglie minime per il pignoramento

Per l’iscrizione forzata dell’ipoteca nell’ambito di un procedimento giudiziario – iscrizione che potrà avvenire solo dopo le fasi precedenti sopra descritte, altrimenti sarà illegittima - esistono delle soglie minime di debito di 20 mila euro per la prima casa (e di 8 mila per gli altri beni immobili). Per il pignoramento, che può avvenire solo dopo la scadenza dei sei mesi dall’iscrizione dell’ipoteca, il limite è di 120 mila euro per creditore. Non c’è limite invece per le seconde case di lusso, ville o castelli. Nessuna limitazione anche per uffici e studi professionali. Infine, nessun limite interviene anche nel caso in cui entrambi – debitore e creditore- siano privati, perché in quel caso gli interessi sono equiparabili.

Da "Idealista"

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Fisco, come evitare e prevenire gli accertamenti dell'Agenzia delle entrate

I consigli degli esperti sono molto chiari. Evitare un accertamento fiscale conseguente magari a qualche banale disattenzione è semplice

 

Che cosa occorre fare per non insospettire il Fisco? Evitare un accertamento fiscale conseguente a qualche banale disattenzione è semplice.

I consigli degli esperti sono molto chiari. Innanzitutto è consigliabile non versare mai sul proprio conto soldi di cui non è possibile dimostrare la provenienza. Ad esempio regali informali, soldi donati in buonissima fede, senza però che vi siano documenti scritti che ne accertino la provenienza.

Risparmi compatibili col reddito

Altro accorgimento è quello di "utilizzare davvero" il conto corrente, ovvero prelevare di tanto in tanto. Il Fisco, soprattutto dopo l'introduzione del risparmiometro, potrà domandarsi come mai su conto a fine anno ci sia un deposito di 12mila euro, se si guadagnano 1000 euro al mese di stipendio. Con che cosa si è sostentata la persona in tutti quei mesi? La domanda è legittima. L'Agenzia delle Entrate può valutare di approfondire casi in cui i risparmi non possono essere compatibili con il reddito percepito e le spese necessarie per vivere.

Occhio ai bonifici

Ulteriore consiglio, tutt'altro che scontato: è meglio non accettare bonifici da parenti conviventi, ma solo - ad esempio - da clienti ai quali è stata emessa fattura o altro giustificativo (ad esempio la ricevuta di prestazione occasionale).

 Fonte : "Idealista" 

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