Cosa è necessario verificare prima di comprare una casa

Prima di acquistare un immobile è necessario procedere a determinate verifiche. Vediamo, nel dettaglio, cosa verificare prima di comprare una casa tramite gli strumenti messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate.

Conoscere tutte le informazioni possibili sull'immobile che si intende acquistare è molto importante.Per fare ciò, c'è la figura del notaio. Ma non solo. Tramite determinati strumenti messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate è possibile "conoscere
la situazione del bene che si intende acquistare (o vendere)".

In particolare,  la sezione "Servizi catastali e ipotecari online" del sito dell'Agenzia delle Entrate permette di accedere a una serie di servizi, "alcuni senza registrazione altri con
registrazione", garzie ai quali "è possibile ottenere informazioni e notizie su un
immobile".

Come evidenziato dalla guida dell'Agenzia delle Entrate relativa all'acquisto della casa, "la consultazione della banca dati catastale e ipotecaria è gratuita solo quando il
richiedente è titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altro diritto reale di
godimento".

L'ispezione ipotecaria permette di consultare i registri, le note e i titoli
depositati presso i "Servizi di pubblicità immobiliare" dell'Agenzia delle Entrate. In questo modo è possibile "controllare le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni presenti nei registri immobiliari".

Nello specifico:

• le trascrizioni vengono effettuate quando si trasferisce (per esempio, si vende) o si costituisce un diritto reale di godimento (per esempio, l'usufrutto) su un bene immobile oppure si rendono pubbliche determinate vicende giuridiche relative a immobili (per esempio, la divisione, l’acquisto per successione o il pignoramento);

• l'iscrizione si fa per la costituzione di ipoteche su immobili (derivanti, per esempio, da mutui);

• l'annotazione è fatta quando vengono modificate trascrizioni, iscrizioni o annotazioni precedenti (per esempio, le cancellazioni di ipoteche e di pignoramenti).

Come specificato dall'Agenzia delle Entrate, "mediante l'ispezione ipotecaria è possibile individuare il proprietario dell'immobile e se, sullo stesso, ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie".

Da Agenzia Entrate

viale Gramsci 387

Modena

Ipoteca e pignoramento sono la stessa cosa?

Quando si è debitori, la casa spesso finisce per trovarsi al centro di procedimenti collegati al pagamento (o al mancato pagamento) delle somme dovute, soprattutto se a doverle incassare è un istituto di credito. In tal caso si configurano alcune casistiche che possono coinvolgere un immobile: in particolare il pignoramento o l’ipoteca.

Pignoramento: cos'è

Si tratta di casi diversi, e vediamo perché. Il pignoramento è un atto con cui la casa viene forzatamente sottratta al suo proprietario nell’ambito di un procedimento di espropriazione forzata in caso di impossibilità di rimborsare altrimenti un debito. In altre parole, quando una persona contrae un debito, ad esempio un mutuo bancario, e poi non lo rimborsa per mancanza di liquidità o di possibilità di farlo anche a rate, il tribunale interviene con una sentenza apposita e dispone che il debito venga soddisfatto tramite la vendita del bene immobile, che viene quindi espropriato (tramite pignoramento) al precedente proprietario. In questo modo il debitore perde la proprietà dell’immobile, che a tutti gli effetti diventa di appartenenza del creditore (la banca, nel nostro esempio).
A disciplinare il pignoramento sono gli articoli 483 e 604 del codice civile. Il pignoramento avviene in fasi di gravità crescente che si susseguono: dall’avviso bonario di mancato pagamento, all’invio della cartella di pagamento, all’intimazione di pagamento entro un certo numero di giorni. Segue l’iscrizione dell’ipoteca (anche su beni non precedentemente ipotecati), e, dopo sei mesi di mancato pagamento, l’espropriazione forzata, che verrà notificata dall’ufficiale giudiziario (in giorni feriali dalle 7 alle 21). In presenza di un debito da ripagare, il giudice disporrà che vengano pignorati per primi i beni più facilmente rivendibili, quindi gioielli, automobili, opere d’arte, per poi giungere alla casa. I beni pignorati sono posti in custodia per dieci giorni, e poi saranno trasferiti al creditore, che disporrà eventualmente della vendita.

Ipoteca: cos'è

L’ipoteca, in sé, non ha nulla a che vedere con il pignoramento in quanto si tratta semplicemente di una forma di garanzia per il creditore, che se ne serve nel momento in cui eroga un prestito, per tutelarsi dalla possibilità che tale prestito non venga rimborsato. L’ipoteca per questo è utilizzata largamente nella stipula di mutui. Nel momento in cui viene iscritta,  non pregiudica la proprietà dell’immobile in capo al soggetto debitore, che continua quindi a poter disporre del bene, perfino a venderlo, se ne ha la possibilità (lo venderà, però, gravato da ipoteca, che l’eventuale compratore si dovrà accollare). Nell’ambito di un procedimento esecutivo per mancato pagamento, come abbiamo visto, anche in caso l’immobile non fosse precedentemente ipotecato, lo sarà nel momento in cui gli avvisi di pagamento saranno caduti nel vuoto. Dal momento dell’iscrizione forzata dell’ipoteca, potranno trascorrere sei mesi in cui il debitore avrà il tempo di sanare il proprio debito: se ciò non avverrà, l’ipoteca sarà l’anticamera dell’esproprio. Se parliamo di ipoteca legata al mutuo, l’espropriazione forzata può essere richiesta dopo il mancato pagamento di sette rate, o comunque dopo 180 giorni di mancati pagamenti.

Soglie minime per il pignoramento

Per l’iscrizione forzata dell’ipoteca nell’ambito di un procedimento giudiziario – iscrizione che potrà avvenire solo dopo le fasi precedenti sopra descritte, altrimenti sarà illegittima - esistono delle soglie minime di debito di 20 mila euro per la prima casa (e di 8 mila per gli altri beni immobili). Per il pignoramento, che può avvenire solo dopo la scadenza dei sei mesi dall’iscrizione dell’ipoteca, il limite è di 120 mila euro per creditore. Non c’è limite invece per le seconde case di lusso, ville o castelli. Nessuna limitazione anche per uffici e studi professionali. Infine, nessun limite interviene anche nel caso in cui entrambi – debitore e creditore- siano privati, perché in quel caso gli interessi sono equiparabili.

Da "Idealista"

Agenzia Farini 

059 454227